Ich frage das Bezirksamt:

1. Das RAW ist das bedeutendste Kulturprojekt in Friedrichshain - wieso ist der folgenreiche Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 2-25a (RAW) vom Bezirksamt als Vorlage zur Kenntnisnahme (VzK) in den Ausschuss StadtBW eingebracht und nicht als Vorlage zur Beschlussfassung, VzK`s können nur zur Kenntnis genommen, aber nicht abgelehnt werden? Bebauungspläne werden bekanntlich von der BVV erlassen.

2. Das RAW ist das bedeutendste Kulturprojekt in Friedrichshain - findet das Bezirksamt es als ausreichend, die Verordneten erst einen Tag vor der Ausschuss-Sitzung am 28.5.2019 den folgenreichen Aufstellungsbeschluss zuzusenden, samt gutachterlicher Kurzbegründung der enormen Baudichte, die sehr viele Fragen aufwirft und in wesentlichen Punkten wahrscheinlich fehlerhaft ist?

3. Findet das Bezirksamt es richtig, dass in dem Gutachten der Firma advice ermittelten Fixkosten z.B. die Baukosten für Tiefgaragen und der bereits fertiggestellten Radsatzdreherei mitgerechnet werden (zusammen 33,5 Mio. Euro), obwohl sie auf gar keinen Fall Festkosten in Sinne von Sonderaufwendungen für das Grundstück sind, die ein sehr hohes Maß an baulicher Nutzung begründen?

4. Wieso beinhaltet der Aufstellungsbeschluss in dieser unbestimmten Situation unüblich verfrüht bereits eine exakte Geschossflächenzahl von viel zu hohen 2,9 - rund 153.000 m² Bruttogeschossfläche inklusive dem Bezirksgrundstück an der Warschauer Straße - obwohl sich Aufstellungsbeschlüsse meist auf inhaltliche Planungsziele beschränken und die Baumasse dem weiteren Verfahren überlassen?

5. Das RAW ist das bedeutendste Kulturprojekt in Friedrichshain - wird das Bezirksamt die BVV noch vor der Abstimmung über die Kenntnisnahme über die Folgen des Aufstellungsbeschlusses für das Ensemble samt Baumbestand, den Gentrifizierungsimpulsen in den Stadtteil und die Nutzer*innen des SKL informieren, deren Gebäude als einzige im Bebauungsplanbereich nicht abgerissen werden und absehbar zwischen den Neubaublöcken eine schwierige Zukunft zu erwarten haben?

28.06.2019

Abt. Bauen, Planen und Facility Management

Bezirksstadtrat

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

1. Das RAW ist das bedeutendste Kulturprojekt in Friedrichshain - wieso ist der folgenreiche Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 2-25a (RAW) vom Bezirksamt als Vorlage zur Kenntnisnahme (VzK) in den Ausschuss StadtBW eingebracht und nicht als Vorlage zur Beschlussfassung, VzK`s können nur zur Kenntnis genommen, aber nicht abgelehnt werden? Bebauungspläne werden bekanntlich von der BVV erlassen.

Die Festsetzung des Bebauungsplans und der Entwurf der Rechtsverordnung über die Festsetzung des B-Plans werden von der BVV beschlossen. Alle anderen Verfahrensschritte einschließlich des Aufstellungsbeschlusses werden von der BVV zur Kenntnis genommen.

Siehe auch § 6 (1) des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7.11.1999 zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 23.06.2015 (Gesetzes- und Verordnungsblatt S.283).
Eigentlich müsste Ihnen das als Architekt und langjähriger Besucher sowie ehemaliges Mitglied des Stadtplanungsausschusses Friedrichshain-Kreuzberg vom Verfahren her mittlerweile bekannt sein.

Im § 6 AGBauGB „Aufstellung und Festsetzung von Bebauungsplänen“ heißt es:

„(1) Nach Durchführung des Verfahrens nach § 5 fasst das Bezirksamt den Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen, und gibt ihn im Amtsblatt für Berlin bekannt. Das Bezirksamt entwirft den Bebauungsplan und führt das weitere Bebauungsplanverfahren durch. Das Bezirksamt wägt die Stellungnahmen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange ab, beschließt den sich aus der Abwägung ergebenden Entwurf des Bebauungsplans und legt diesen der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vor.“

Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg geht mit seiner Praxis, in der jeder Verfahrensschritt mit der BVV besprochen wird, über die gesetzlichen Vorschriften hinaus.

Wenn keine Kenntnisnahme durch die BVV erfolgt, wird es im Übrigen keine Weiterführung des Verfahrens geben.

2. Das RAW ist das bedeutendste Kulturprojekt in Friedrichshain - findet das Bezirksamt es als ausreichend, die Verordneten erst einen Tag vor der Ausschuss-Sitzung am 28.5.2019 den folgenreichen Aufstellungsbeschluss zuzusenden, samt gutachterlicher Kurzbegründung der enormen Baudichte, die sehr viele Fragen aufwirft und in wesentlichen Punkten wahrscheinlich fehlerhaft ist?

Der Aufstellungsbeschluss wurde den Bezirksverordneten am 28.05.2019 in der überarbeiteten, letztgültigen Fassung übersandt, um die Bezirksverordneten noch vor der Sommerpause zu informieren. Eine frühere Übersendung war nicht möglich, da erst drei Wochen zuvor eine Übereinkunft mit der Kurth Gruppe zum weiteren Vorgehen erzielt werden konnte.

3. Findet das Bezirksamt es richtig, dass in dem Gutachten der Firma advice ermittelten Fixkosten z.B. die Baukosten für Tiefgaragen und der bereits fertiggestellten Radsatzdreherei mitgerechnet werden (zusammen 33,5 Mio. Euro), obwohl sie auf gar keinen Fall Festkosten in Sinne von Sonderaufwendungen für das Grundstück sind, die ein sehr hohes Maß an baulicher Nutzung begründen?

Es ist Ergebnis des Strukturkonzepts und soll im städtebaulichen Vertrag gesichert werden, dass die Freiflächen offen und öffentlich zugänglich sind. Dies ist im öffentlichen Interesse. Deshalb müssen sämtliche Funktionen, die für die gewerblichen Nutzungen erforderlich sind, unter die Erde. Dazu gehören nicht nur notwendige Stellplätze, sondern auch etwa Fahrradstellplätze, Carsharingangebote und die Versenkung von Zulieferungen. Aus diesem Grund werden z.B. Kosten für Tiefgaragen und Altlastenbeseitigung angerechnet.

Die Kosten für die Tiefgaragen sind aus dem Baukostenindex entnommen und werden eher höher liegen, denn die künftigen Baukostensteigerungen sind dort noch nicht erfasst. Die Kosten für Außenanlagen entsprechen der Kostenrichtwerttabelle des Landes Berlin und werden in allen B-Plänen und städtebaulichen Verträgen zu Grunde gelegt.

Die Altlastenbeseitigungskosten ergeben sich aus den tatsächlichen Ergebnissen im Bereich der Radsatzdreherei und den amtlichen Lagergebühren. Die Kontaminationen sind für Gewerbenutzungen nicht schädlich und könnten im Boden bleiben. Da die im Strukturkonzept vorgesehene, öffentliche Nutzung der Außenflächen jedoch bedingt, dass Tiefgaragen erforderlich werden und die Freiflächen für alle nutzbar werden sollen, muss der Boden komplett raus.

Die Kosten der fertiggestellten Radsatzdreherei wurden deshalb einbezogen, weil das Büro aedvice eine Developerrechnung erstellt hat, in der schlichtweg sämtliche angefallenen und prognostizierten Kosten dem prognostizierten Ertrag gegenübergestellt wurden. Als Fixkosten sind dort alle zu refinanzierenden Kosten hinterlegt, die unabhängig davon anfallen, wie viel zusätzlicher Neubau zugelassen wird. Der künftige städtebauliche Vertrag muss insgesamt angemessen sein, dazu gehört, dass das Projekt mindestens alle insgesamt anfallenden Kosten refinanziert.

Ein unangemessener Vertrag wäre potenziell ungültig und könnte nach Festsetzung des Bebauungsplanes beklagt werden. Im Erfolgsfall wäre das Bauerecht erlassen und gültig, aber der gesamte städtebauliche Vertrag und damit auch alle Verpflichtungen des Bauherrn hinfällig.

4. Wieso beinhaltet der Aufstellungsbeschluss in dieser unbestimmten Situation unüblich verfrüht bereits eine exakte Geschossflächenzahl von viel zu hohen 2,9 - rund 153.000 m² Bruttogeschossfläche inklusive dem Bezirksgrundstück an der Warschauer Straße - obwohl sich Aufstellungsbeschlüsse meist auf inhaltliche Planungsziele beschränken und die Baumasse dem weiteren Verfahren überlassen?

Es gibt keine Vorgaben für die Inhalte von Aufstellungsbeschlüssen. Im Aufstellungsbeschluss legt sich der Bezirk nicht auf eine bestimmte Geschossfläche fest, sondern es wird ausgeführt, dass diese angestrebt wird. Gleichzeitig ist die Geschossflächenzahl Grundlage der Zustimmung der Kurth Gruppe, einer Sicherung des soziokulturellen L im städtebaulichen Vertrag zuzustimmen. Deshalb ist es konsequent, die Geschossflächenzahl im Aufstellungsbeschluss zu erwähnen, wenn der Bezirk die Sicherung des soziokulturellen L will.

5. Das RAW ist das bedeutendste Kulturprojekt in Friedrichshain - wird das Bezirksamt die BVV noch vor der Abstimmung über die Kenntnisnahme über die Folgen des Aufstellungsbeschlusses für das Ensemble samt Baumbestand, den Gentrifizierungsimpulsen in den Stadtteil und die Nutzer*innen des SKL informieren, deren Gebäude als einzige im Bebauungsplanbereich nicht abgerissen werden und absehbar zwischen den Neubaublöcken eine schwierige Zukunft zu erwarten haben?

Die Auswirkungen der Planung werden im Bebauungsplanverfahren untersucht werden.

Im Übrigen bleibt unklar, weshalb der Fragesteller von einer schwierigen Zukunft der Nutzer*innen des SKL ausgeht.

Die Nutzer*innen begrüßen im Übrigen nahezu vollständig, dass die Planung nun erst einmal beginnt. Wir stehen am Beginn und nicht am Ende des Planungsprozesses, an dessen Ende die BVV das Ergebnis des Planungsprozesses in freier Entscheidung entweder festsetzen wird oder nicht. Wie ich es Ihnen bei Frage 1 erklärt habe.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Schmidt