Drucksache - DS/0311/IV  

Ich frage das Bezirksamt:

1.       Hat im Zuge der Übertragung der bezirkseigenen Wohnhäuser auf die GSW der Bezirk Belegungsbindungsrechte erhalten?

2.       Wenn ja, für wie viele Wohnungen?

3.       Wie viele Belegungsbindungen wurden gegenüber der GSW durch das BA bis heute geltend gemacht?

Beantwortung:  Herr Dr. Schulz

Zu Frage 1: Der Einbringungsvertrag von 1994 hat einen § 4, der die GSW verpflichtet, dem Land Berlin Belegungsrechte für die übertragenen Wohnungen einzuräumen und diese Belegungsbindung und diese Belegungsrechte existieren bis heute. Aus der Sicht des zuständigen Fachbereichs sind allerdings zwei Fallsituationen zu unterscheiden: Die eine Fallsituation ist ja nun auch besonders aktuell geworden, weil die GSW zwischenzeitlich sehr viele Gebäude verkauft oder eben Verkauf genommen hat. Sie kennen die einzelnen Fälle. Ebertstraße, Schlesische Straße, Manteuffelstraße, Wilhelmstraße und viele andere mehr. Das wäre die eine Fallkonstellation. Und dazu sieht die Situation wie folgt aus: Dieser Einbringungsvertrag hatte nicht enthalten, dass die Belegungsrechte durch eine dingliche Sicherung, also durch die beschränkt persönliche Sicherung dann im Grundbuch abgesichert werden.

Man ist damals davon ausgegangen, und deswegen ist das auch erst mal kein Mangel, dass das Land Berlin ja sich mit einem anderen Paragraphen in dem Einbringungsvertrag ja vorbehalten hatte bei Verkauf von Grundstücken, das nur mit der Zustimmung von Berlin abwickeln lassen zu können und dann sozusagen die Möglichkeit hatte, bei dieser Abwicklung entsprechende Rechte, welche Art auch immer, dann in den Kaufvertrag hinein zu verhandeln.

Gleichzeitig hatte dieser Einbringungsvertrag, das muss man hier auch noch mal sagen, die GSW nicht verpflichtet, im Falle von Weiterveräußerung von Grundstücken bestimmte Verpflichtungen, dazu zählen dann auch Belegungsbindung, dem Rechtsnachfolger zwingend aufzuerlegen. So, nun hatten wir folgende Situation, dass 2004 die GSW verkauft wurde. Also klassisch privatisiert wurde und das Land Berlin dann die Absicherung mit Rückauflassungsvormerkung abgesicherten Rechte vollständig gelöscht und aufgegeben hat.  Das heißt, das Land Berlin hat ab 2004 mit dem Privatisierungsvertrag und dann noch mal mit dem Ergänzungsvertrag 2010, mit dem der Börsengang dann noch mal verbunden wurde, dann darauf verzichtet, überhaupt der GSW noch hineinzureden und das betrifft natürlich dann insbesondere den Hineinredevorbehalt bei Verkauf.  Und damit griff und greift die Situation, dass die GSW sozusagen mit Blick auf den damaligen Einbringungsvertrag nicht verpflichtet ist, die entsprechenden rechtlichen Verpflichtungen des Einbringungsvertrages überhaupt noch …, also soweit die überhaupt noch existieren, dann in Rechtsnachfolge zu übertragen.

Das ist dann auch 2007 von der Senatsfinanzverwaltung der GSW ganz offiziell mitgeteilt worden und ich lese Ihnen da noch mal eine Passage vor, die die Senatsfinanzverwaltung relativ aktuell am 07.10.2011 an betroffene Mieter geschrieben hat. Da heißt es wörtlich: Mit dem Verkauf der Geschäftsanteile des Landes Berlin an die GSW, ist gemeint der Privatisierungsvertrag von 2004, wurde der gesamte Immobilienbestand der GSW privatisiert. In dem vereinbarten Kaufpreis wurden auch die Werte der ehemals landeseigenen Immobilien berücksichtigt.  Es war Wille der Vertragsparteien, dass die GSW uneingeschränkt über die Grundstücke verfügen kann. Vor diesem Hintergrund wurden alle im Zusammenhang mit dem Einbringungsvertrag durch Rückauflassungsvormerkung gesicherten Rechte des Landes Berlin aufgegeben. Bis auf die Belegungsrechte, die im Bestand der GSW weiter existieren, aber nicht für die Fälle, wo die GSW verkauft und sozusagen dieses Recht, dass der Einbringungsvertrag für das Land Berlin gesichert hat, dass das nur mit Zustimmung des Landes Berlin geht, das war weg und damit auch die Möglichkeit, diese Belegungsbindung dem Rechtsnachfolger aufzuerlegen.

Bevor ich zu Ihrer zweiten Frage kommen, vielleicht noch mal dann zu dem Schicksal der Belegungsbindung, die in den Bestandsgebäuden existieren, ja bis heute existieren, das muss man auch so deutlich sagen. Nach meinen Recherchen ist in den 90er Jahren diese Belegungsbindung noch wahrgenommen worden, insbesondere in der Durchführung durch die soziale Wohnhilfe. Dem folgte dann das geschützte Marktsegment, dass wesentlich günstigere Konditionen für die Unterbringung von Menschen, die obdachlos sind oder von Obdachlosigkeit bedroht sind, garantierte, dass offenkundig in diesem Zeitraum dann auch die Inanspruchnahme von Belegungsbindung in diesen Gebäudebeständen zurückging. Und dann folgte der Kooperationsvertrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit allen städtischen Wohnungsgesellschaften. Und in diesem Zusammenhang ist dann auch die Bewirtschaftung der Belegungsbindung dann auch von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gemacht worden und dann offenkundig nicht mehr wohnungsbezogen, sondern auf dem gesamten Bestand bezogen. Das hatte auch Sinn gemacht aus der Sicht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, weil ja die Möglichkeit den städtischen Wohnungsgesellschaften eingeräumt worden ist, dass sie für eine Wohnung, wo sie keine Belegungsbindung akzeptiert, eine gleichwertige andere Wohnung mit Belegungsbindung dann bereitgestellt worden ist, so dass es wenig Sinn gab, sozusagen immer nur konkret auf irgendeine bestimmte Wohnung diese Belegungsbindung zu managen, sondern auf den gesamten Bestand, so dass immer die Gesamtanzahl der belegungsgebundenen Wohnungen dann konstant blieb.

Nun ist es ja so gewesen, dass eine neue Ära anbrach mit dem Jahr 2012 und die Kooperationsverträge ja ausgelaufen sind und deshalb dann auch das Thema Belegungsbindung neu aufgerufen wurde und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ja dann auch zu der Erkenntnis gekommen ist, dass es eigentlich besser wäre, wenn die Bezirke das wieder tun. Und aus dem Grunde hatte ich dann auch am 07.02. d. J. ein Schreiben an den Vorstandsvorsitzenden der GSW, Herrn Schwagenscheidt, geschickt, mit der dringenden Bitte, dass wir über die Belegungsbindung des GSW-Bestandes zu reden haben. Das hat etwas länger gedauert, weil es da einen bestimmten Ausschuss gibt für diesen sogenannten Implementierungsausschuss, in dem die städtischen Wohnungsgesellschaften und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sitzen, die haben sich dann am 24.05. in der letzten Sitzung damit beschäftigt und damit kam am 05. Juni das Angebot der GSW an mich, über die Belegungsbindung nunmehr zu verhandeln.

Das sage ich auch deshalb Herr Gerlach, weil wir natürlich nicht warten mussten als Bezirksamt, bis Sie den Antrag schreiben, sondern die Problematik natürlich sehr viel früher erkannt haben und dort auch eine für die Mieter und Mieterinnen und für den Bezirk vernünftige Lösung haben wollen. Wir sind dabei, diesen Termin vorzubereiten. Ich gehe davon aus, dass mit aller Wahrscheinlichkeit das noch vor Ende Juni wir diesen Termin haben werden.

Zu Frage 2: Ja, für den ganzen Bestand bzw. …, also für den gesamten Bestand der 23 Häuser, die übertragen worden sind mit dem Einbringungsvertrag bzw. durch die Abgänge oder möglicherweise Verschiebung der Belegungsbindung von einer Wohnung auf eine andere, der Umfang der belegungsgebundenen Wohnungen im Bestand der GSW. Das müssen jetzt nicht mehr komplett die 23 Gebäude sein. Davon wäre dann noch abzuziehen der Abgang der Gebäude, die sie in der Zwischenzeit weiter privatisiert hat an Dritte.

Zu Frage 3: Das lässt sich heute nicht mehr historisch recherchieren, was in den 90er Jahren die soziale Wohnhilfe, wie viele belegungsgebundene Wohnungen sie in Anspruch genommen hat. Wir können nur aus dem Rücklauf sagen, das ist in Anspruch genommen worden, jedenfalls bis zu dem Zeitpunkt, wo das geschützte Marktsegment dann abrufbar war für die sozialen Wohnhilfen. Und ab dem Zeitpunkt, wo die Kooperationsvereinbarung zwischen der Senatsverwaltung und den städtischen Wohnungsgesellschaften war, dann konnte überhaupt kein Abruf mehr erfolgen, weil das Management und Katasterführung dann von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gemacht worden ist.

Lassen Sie mich noch eine Abschlussbemerkung machen: Wir werden …, wir sind sehr neugierig und gespannt, wenn wir diese Belegungsbindung in dem eigenen Management übernehmen, wie dann das Kataster aussieht, denn das ist die Arbeitsgrundlage für den Fachbereich Boden, um zu wissen, nicht nur wie viele Belegungsbindungen gibt es noch in diesem Bestand, sondern in welchen Wohnungen ist der verbunden und das sage ich nicht aus einem theoretischen oder aus einem bürokratischen Interesse, sondern wir diskutieren ja, und das haben Sie auch am Anfang der heutigen Sitzung ja gemacht, auch über die Miethöhen der GSW. Und wenn die belegungsgebundenen Wohnungen Miethöhen haben, die die Zugangsberechtigten für Belegungsbindung überhaupt nicht mehr bezahlen können, dann haben wir ein Problem, weil nach vier Wochen nicht Besetzbarkeit dann die Städtischen ja die Möglichkeiten haben mit einem eigenen Vorschlag die Mieter reinzusetzen und damit würde die Belegungsbindung ins Leere laufen. So. Also insoweit spielt auch die Miethöhe oder die Information, welche Miethöhe mit der belegungsgebundenen Wohnung verbunden ist, eine außerordentliche Rolle. Deswegen sind wir gespannt auf das Kataster.