Ich frage das Bezirksamt:
- Nimmt das Bezirksamt FK zur Kenntnis, dass Homesharing der eigenen Wohnung zum Beispiel während des eigenen Urlaubs keinen Wohnraum entzieht bzw. dieser nicht zurückgeführt werden kann, sondern den vorhandenen knappen Wohnraum vielmehr effizient nutzt und sogar Hotels und deren Flächen einsparen kann?
- Das Bezirksamt hat kommuniziert, dass es eine zeitweilige Vermietung des Hauptwohnsitzes als genehmigungspflichtig ansieht, und diese im Genehmigungsfall 225,00 € und bei Ablehnung 65,00€ kostet. Wenn Homesharing doch keine Zweckentfremdung im Sinne des Gesetzgebers darstellt (siehe Frage 3), wie kann dann für Homesharer, die meist nur einen Umsatz von wenigen hundert Euro im Jahr erzielen, eine solche Genehmigung überhaupt erforderlich sein und dann noch zu solch hohen Kosten?
- Bürgermeister Müller und Senator Geisel haben öffentlich festgestellt, dass Homesharing mit dem Zweckentfremdungsgesetz nicht gemeint war und keinen Wohnraum entzieht. Die Bezirksämter könnten ja Kulanzregelungen erlassen. Gibt es seitens des Bezirksamtes Planungen für Kulanzregelungen und unter welchen Bedingungen (z.B. was bedeutet "ortsüblicher Mietszins", schutzwürdiges Eigeninteresse...)?
- Hat sich für das Bezirksamt durch die Gerichtsurteile zum Thema Homesharing (http://www.tagesspiegel.de/berlin/urteil-des-verwaltungsgerichts-berlin-zweitwohnungen-duerfen-als-ferienwohnungen-vermietet-werden/13987908.html) etwas an seiner Auslegung und Implementierung des Zweckentfremdungsgesetzes geändert?
- Welche Prozesse stehen zu diesem Thema noch aus ihrem Wissen wann an?
*Erläuterungen zur Einwohner*innenanfrage:
Meine Fragen beziehen sich auf Homesharing, für das ich mich auch in einem bisher informellen Verein, dem Homesharing Club Berlin, engagiere. Homesharing ist für uns das entgeltliche Teilen der ganzen Wohnung oder von Teilen der Wohnung, auch zu Zeiten, in denen der dort mit Hauptwohnsitz gemeldete selbst nicht anwesend ist (sei es wegen beruflicher oder privater eigener Reisen oder anderer Abwesenheitsgründe). Das Entgelt sollte in der Regel eine Summe aus der auf den Zeitraum umgelegte Miete, Nebenkosten und dadurch entstehende weitere Kosten nicht überschreiten. Diese auf sehr kurze Dauer angelegte Vermietung erfolgt zum Beispiel über Aushänge an der Universität oder Informationen in EMaillisten oder das Eintragen des Angebotes bei Onlineplattformen wie Airbnb. Ich selbst habe zum Beispiel eine Tochter, die im Ausland bei ihrer Mutter wohnt, die ich alle zwei bis drei Wochen besuche. Außerdem muss ich beruflich etwa einmal im Monat verreisen. Wegen des Zweckentfremdungsgesetzes kann ich seit diesem Jahr während dieser Zeiten nicht mehr meine ganze Wohnung kurzfristig vermieten, sondern nur noch maximal 50%. Die Wohnung steht deswegen in diesen Zeiten jetzt leer, oder ich kann maximal ein Zimmer anbieten.
Beantwortung: BzStR Herr Mildner-Spindler
zu Frage 1: Ja, das Bezirksamt nimmt selbstverständlich zur Kenntnis, dass eine Wohnung, die während des eigenen Urlaubs tageweise vermietet wird, dem Berliner Wohnungsmarkt keinen Wohnraum entzieht. Gesetzlich geregelt ist jedoch, dass jede mehrmalige, tageweise, entgeltliche Vermietung eine Zweckentfremdung darstellt.
Der Schlussfolgerung Ihrer Frage, dass Homesharing eine effiziente Nutzung des knappen Wohnraums darstellt und so zur Einsparung von Hotels und deren Flächen führt, kann das Bezirksamt aber nur bedingt folgen. Nachbarn und die DEHOGA werden einer solchen Schlussfolgerung oder Lesart ganz bestimmt nicht folgen, insbesondere auch die Nachbarn, die einen berechtigten Schutz ihrer Wohnnutzung haben. Es geht ja bei der Zweckentfremdung nicht alleine darum, Wohnraum der Wohnraumnutzung wieder zuzuführen, sondern Wohnraumnutzung auch zu schützen.
Tatsächlich kommen die meisten Anzeigen, die wir erhalten, von Nachbarn der Homesharer und/oder Ferienwohnungsbetreiber. Diese fühlen sich durch die ständig wechselnden Gäste, durch verursachten Lärm etc. bedroht und verunsichert. Zur Verdeutlichung: Es sind bei uns bisher 1.523 Hinweise auf Zweckentfremdung aus der Bevölkerung eingegangen, von denen sich nach Prüfung lediglich 322 als unrichtig erwiesen. Das heißt, die Nachbarn wissen schon genau, wovon sie betroffen und belastet sind.
zu Frage 2: Der Rechtsprechung folgend stellt die mehrmalige tageweise Vermietung der eigenen Wohnung eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung dar. Folglich bedarf es eines Antrags und einer Genehmigung, um die eigene Wohnung tageweise an Touristen vermieten zu können. Die Gebühren für Genehmigung und Ablehnung von Zweckentfremdungsanträgen ergeben sich in Berlin einheitlich aus dem Gesetz über Gebühren oder Beiträge. Die Höhe der jeweiligen Gebühren ist in dem Gebührenverzeichnis der Verwaltungsgebührenordnung geregelt und daran halten wir uns.
zu Frage 3: Eine Definition von Homesharing, die wir im Internet gefunden haben, ist folgende: Homesharing ist das Teilen des eigenen Heimes mit anderen unbekannten Menschen, die zu Freunden werden, Wikipedia.
In diesem Sinne können die erwähnten Feststellungen von Herrn Müller oder Herrn Geisel auch verstanden werden. Tatsächlich ist im Gesetz die teilweise, auch teilgewerbliche Nutzung einer Wohnung vom Verbot ausgenommen worden. Ein urlaubsbedingter unentgeltlicher Tausch von zwei Wohnungen fällt ebenfalls nicht unter das Zweckentfremdungsverbot. Die Umsetzung des Zweckentfremdungsverbots wird in Berlin einheitlich geregelt und mit der Senatsverwaltung abgestimmt. Eine besondere Regelung für Friedrichshain-Kreuzberg ist von uns nicht vorgesehen.
Wir werden uns zum jetzigen Stand zusammen mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung an einer Qualifizierung des ZwVbG aktiv beteiligen. Qualifizierung heißt für uns Justierung, Schärfung und Korrektur aus Rechtsprechung, wie sie bisher erfolgt ist.
zu Frage 4: In dem Verfahren vom Verwaltungsgericht im August 2016 ging es um die Erteilung einer Genehmigung für die nach Tagen oder Wochen bemessene kurzzeitige Vermietung einer Zweitwohnung als Ferienwohnung. Die Kläger waren Eigentümer von Wohnungen in Berlin, die als Zweitwohnung genutzt wurden und sie begehrten eine Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot für die Nutzung durch Dritte, Vermietung an Dritte.
Das Verwaltungsgericht hat im Urteil klargestellt, dass der Tatbestand der Zweckentfremdung im Sinne des ZwVbG nicht voraussetzt, dass die Wohnungseigenschaft vollständig aufgehoben wird. Auch ohne Wohnraumverlust ist die von § 2 Abs. 1 ZwVbG erfasste zweckfremde Mitnutzung einer Wohnung, wie etwa die gelegentliche Vermietung an Feriengäste, genehmigungsbedürftig. Den erforderlichen Einsatz, einen Genehmigungsantrag zu stellen und eine Verwaltungsgebühr zu entrichten, sah das Verwaltungsgericht im Lichte der Bedeutung der Bekämpfung der Wohnungsnot als zumutbar an. In der Begründung hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass die zum Urteil geführten Erwägungen auch auf die gelegentliche Vermietung einer Hauptwohnung als Ferienwohnung zutreffen.
Nach dem Urteil wurden bei uns viele Anträge von - man muss es fast in Anführungsstriche setzen – „Zweitwohnungsbesitzern“ gestellt. Auch hier werden einzelne Klageverfahren vor dem Verwaltungsgericht sicher noch weitere Klarheit zur Umsetzung des Zweckentfremdungsverbots bringen.
Aktuell beschäftigen wir uns im Wohnungsamt mit Anträgen von Zweitwohnungsbesitzern, die verstreut in ganz Berlin mindestens fünf Zweitwohnungen angemeldet und Zweckentfremdung als Ferienwohnung beantragt haben und die sich da auf die bezirkliche Zuständigkeit berufen und sozusagen eine Zweitwohnung in Lichtenberg und eine Zweitwohnung in Mitte und eine Zweitwohnung in Pankow geltend machen.
Weiter wird für Zweitwohnungen die Genehmigung beantragt, die als Eigentumswohnungen an Anleger in Italien, Israel usw. verkauft wurden und zentral von zwischengeschalteten Unternehmen als Ferienwohnung vermarktet wurden. Da gehen wir davon aus, dass die Zweitwohnungsbesitzer ihre Wohnung noch nie gesehen haben. Hierbei handelt es sich auch um komplette Wohngebäude zum Teil. Da wird also noch viel zu regeln und zu entscheiden sein.
zu Frage 5: Zurzeit sind uns keine weiteren Terminierungen beim Verwaltungsgericht zum Rechtsgebiet Zweckentfremdung für unseren Bezirk bekannt, was nicht ausschließt, dass wir in Rechtsstreitigkeiten sind.
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DGS
