Auszug - Wohnungspotenzial in Charlottenburg-Wilmersdorf  

Zur Beantwortung BzStR Gröhler

Frau Vorsteherin, meine Damen und Herren, wir haben uns im Bezirksamt darauf verständigt, dass ich die Große Anfrage beantworte obwohl, Teile auch in den Bereich des Kollegen Schulte gehören, weil ich in dem Gremium bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung STEP Wohnen sitze. Ich erlaube mir aber den Hinweis vorab, dass ich nicht als unmittelbarer Vertreter des Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf hingeschickt worden bin, sondern als Vertreter der CDU im Rat der Bürgermeister. Insofern eine etwas andere Situation.

Ich will gerne, meine Damen und Herren, die Frage 1. und 3. in einem Block beantworten. In der Tat, dass ist ja eben in der Begründung schon ausgeführt worden, haben wir im Moment eine Ausgangslage, die den Wohnungsmarkt in Berlin ein ganz klein wenig anders darstellen lässt als das noch vor einiger Zeit beurteilt worden ist. Ich erinnere daran, dass die Vorgängersenatorin Frau Junge-Reiher vor wenigen Jahren noch von einer völlig entspannten Situation am Wohnungsmarkt sprach und das Land Berlin hat damals ja sogar den Wohnungsbauunternehmen Gelder zur Verfügung gestellt, um leerstehende Wohnungen, unter anderem in Marzahn-Hellersdorf, abbrechen zu lassen. Das ist natürlich auch ein Stück weit ärgerlich, meine Damen und Herren, dass innerhalb so kurzer Zeit offensichtlich die Situation völlig anders eingeschätzt werden muss, weil eigentlich damals schon abzusehen war, dass der Wohnungsleerstand in einigen Berliner Bezirken eine kritische Marke erreicht hat. Also, wir hatten ja schon damals aufzeigen können, dass in diesem Bezirk der Wohnungsleerstand unter 2% lag, also unter der normalen Fluktuationsrate, die man einfach mal braucht, wenn einer die Wohnung verlässt, die vielleicht saniert werden muss oder auch mal leider jemand verstirbt und das einen Moment dauert, bis die Wohnung wieder vermietet werden kann. Also, ich sage mal das Land Berlin hätte wahrscheinlich schon vor einigen  Jahren etwas intensiver auf die Problematik schauen müssen. Inzwischen spitzt sich die Situation zu, weil die Zahl der Singlehaushalte steigt und auch der Bedarf an Wohnraum pro Kopf nimmt zu, er ist in Charlottenburg-Wilmersdorf am höchsten in Berlin. In Wilmersdorf hat man durchschnittlich 46 qm pro Kopf zur Verfügung an Wohnraum, in Kreuzberg sind es gerade mal 30. Sie sehen also auch ein eklatantes Gefälle in der Frage der Anspruchssituation.

Der zusätzliche Bedarf ergibt sich auch durch Zuzug, allerdings 70000 Einwohner mehr pro Jahr sind es nicht ganz. Es gibt von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zwei Szenarien, die beauftragt wurden, um festzustellen wie sich die Einwohnersituation in Berlin verändern wird, und danach ist davon auszugehen bei der Variante A, dass es, und wir reden immer in dem Zeitraum bis 2025, dass es tatsächlich zu einer Nettozuwanderung von 200.000 Personen kommt. Bei der Variante B von 275.000, also gehen sie bitte mal davon aus, dass innerhalb der kommenden zwölf Jahre ein 13. Bezirk sozusagen entsteht, also 275.000 ist ja ungefähr so viel wie ein Berliner Bezirk hat. Da muss man übrigens auch die Frage der Vollzeitäquivalente irgendwann mal wieder neu stellen, aber das jetzt nur am Rande.

Das heißt, wir hatten in 2011 ein positives Wanderungssaldo von 40.000 Personen und die Anstiege, die die Prognosen vorhersehen, sind in erster Linie in den nächsten fünf/sechs Jahren und zum Ende dieses Prognosezeitraums 2025 flacht es wieder etwas ab, also wir werden relativ kurzfristig mit mehr Menschen in der Stadt leben müssen. Darüber hinaus steigt auch die durchschnittliche Lebenserwartung.

Sie liegt jetzt in dem Zeitraum bis 2025 bei Männern bei 80 Jahren, im Vergleich früher bei 77 und bei Frauen von 82 auf 85 Jahren. Wer länger lebt, muss auch länger wohnen. Insofern haben wir hier auch eine zusätzliche Situation der Nachfrage und das will ich an der Stelle auch gleich mit einfließen lassen, meine Damen und Herren, auch eine zusätzliche Nachfrage auch an besonderen Wohnraumangeboten, was die Behindertengerechtigkeit und die Altersgerechtigkeit angeht.

Aus diesen Prognosen heraus hat die Senatsverwaltung errechnen lassen, wie viel Wohnungen neu gebaut werden müssten in den nächsten Jahren bis 2025, und demnach müssten je nach Szenario entweder knapp 150.000 Wohneinheiten zusätzlich entstehen oder  190.000.  Und die Prognosen gehen davon aus, dass etwa ein Drittel dieser Wohneinheiten im Segment Ein- und Zweifamilienhaus entstehen muss, um die Nachfrage zu befriedigen, weil die Menschen, die nach Berlin auf Dauer ziehen, durchaus eine relativ hohe Anspruchssituation haben. Also, ein Drittel aller Wohneinheiten, die neu geschaffen werden müssen, im Ein- und Zweifamilienhaussegment! Da stellt sich dann schon die Frage nach einem bezirklichen Wohnraumentwicklungskonzept, da fehlt mir im Moment so ein bisschen die Phantasie für die Flächen. Was haben wir gemacht in dem STEP, vielleicht noch eine Bemerkung, natürlich die verändernde Nachfragesituation führt natürlich auch, muss ich Ihnen nicht sagen, zu einer veränderten Mietensituation und zu einer wirtschaftlich verbesserten Situation für Vermieter, wobei man immer noch sagen muss, Berlin sieht da noch verhältnismäßig gut aus. Die durchschnittliche Nettokaltmiete nach dem aktuellen Mietspiegel in Berlin pro qm bei 5,21 €, in Hamburg sind es 7,15 €,  in München 9,79 €. Also, insofern, wenn ich das mal sagen darf, wir jammern auf noch einem relativ niedrigem Niveau, aber dafür sind bei uns natürlich die Steigerungsraten dementsprechend höher, aber wir haben aber immer noch einen relativ geringen  Grundsockel. Man muss allerdings auch sehen, dass natürlich in Berlin das Nettodurchschnittseinkommen 200 € unter dem von Hamburg und 500 von München liegt. Das will ich an der Stelle auch gar nicht verschweigen.

So, was haben wir jetzt an STEP Wohn gemacht, meine Damen und Herren? Zum Einen wurde ermittelt, welche Flächenpotenziale gibt es kurz-, mittel-, oder langfristig, welche Flächenpotenziale können wie dann tatsächlich aktiviert werden privat oder öffentlich, dass heißt insbesondere in der Frage der Erschließung. Da kommt denn zwangsläufig die Diskussion, wo wir gleich noch mal bei Punkt 2 dazukommen, Kleingärten oder nicht Kleingärten. Dann stellt sich natürlich auch die Frage, wie könne die Stadtplanungsämter gestärkt werden, um überhaupt das Planungsrecht zu schaffen, weil wir wissen ja welchen Personalabbau wir auch nicht nur in unserem Stadtplanungsamt haben. Wie sollen denn Bebauungspläne überhaupt bearbeitet werden, und darüber hinaus geht es auch um die Frage, wie sieht eigentlich die Liegenschaftspolitik des Landes Berlin aus, also welche Grundstücke bieten wir aktiv auf dem Markt an, um sie mit Wohnhäusern bebauen zu lassen bzw. sie wissen, Senator Nußbaum will ja in Zukunft alle 5 Jahre alle Schulen und sonstige Liegenschaften überprüfen lassen, ob sie ja noch benötigt werden oder ob sie nicht an dem Markt gegeben werden können. Es gibt die Initiative des Senats, in Zukunft Grundstücke für 1€ in das Vermögen der Landeswohnungsbaugesellschaften zu übertragen, um  zu kostengünstigen Mieten zu kommen, das hat für die Bezirke allerdings den Nachteil, dass uns dann der Verkaufserlös dementsprechend verloren geht und wir ein Haushaltsproblem uns neu bauen.

Wir haben uns im STEP Wohnen auch darüber unterhalten, welche finanzielle Ressourcen Berlin überhaupt hat, um eine Wohnungsbauförderung auf den Weg zu bringen, weil wir müssen im Moment folgendes sehen, jede neu gebaute Wohnung muss trotz der günstigen Zinssituation, die man ja immer noch, hat wenn man baut, jede Wohnung, die neu errichtet wird, muss mehr als 9€ netto kalt kosten, damit das Bauen für den Vermieter wirtschaftlich positiv sich darstellt. Und 9€ kalt, ich habe es Ihnen gerade gesagt, wir kommen eigentlich von 5,21€, ist natürlich ein heftiger Schluck aus der Pulle, dass heißt, wenn man nicht rangeht mit Wohnungsbauförderung, dann wird man bei 9€ grundsätzlich in Zukunft die Einstiegsmiete haben. Das wäre durchaus eine schwierige Situation. Inwieweit die finanziellen Ressourcen Berlins tatsächlich ausreichen, um hier zu steuern, ist schwierig und wenn ich noch das Stichwort energetische Situation aufrufe, dann darf ich Ihnen sagen, dass natürlich das Bauen in Zukunft eher teurer als kostengünstiger wird, weil die Anforderung, um eben die zweite Miete möglichst gering zu halten, baulich entsprechend hergerichtet werden müssen.  Das heißt, es geht um drei große Blöcke, um die Frage Neubau, um die Frage, wie kann ich die Wohnungsnachfrage steuern und wie kann ich eine Umwandlung verhindern? Umwandlung verhindern ist für die Bezirke ein wichtiges Thema, weil die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung geht ja davon aus, dass es wieder eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung zukünftig gibt, dass würde für alle Bezirke heißen, dass Ihre Wohnungsämter personell aufgerüstet werden müssen. Als die  Zweckentfremdungsverbotsverordnung früher existierte, haben sich in Charlottenburg-Wilmersdorf etwa 15 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter um deren Umsetzung gekümmert, die gibt es heute natürlich gar nicht mehr. Gehen Sie mal bitte davon aus, dass, wie kann man sagen vielleicht, schafft man heute mit EDV ein bisschen mehr, aber das in jedem Bezirk etwa 10 zusätzliche Mitarbeiter nur dafür abgestellt werden müssten. Allein das, glaube ich, wird erhebliche Schwierigkeiten aufwerfen und wir haben noch eine ganz andere Schwierigkeit, die Zweckentfremdungsverbotsverordnung soll nur für einige Bezirke unmittelbar gelten, nämlich für die Bezirke, wo zur Zeit die Wohnraumnachfrage größer ist als das Angebot. Bei einer juristischen Betrachtung der Situation wird man aber das ganze Land Berlin betrachten müssen, weil jeder Wohnungseigentümer wird natürlich sagen, warum ist denn die Frage, ob das Wohnungsangebot in Charlottenburg ausreichend ist, entscheidend? Die Leute können ja auch nach Reinickendorf oder Spandau ziehen, dass ist ja nicht so, dass das hunderte von Kilometern entfernt ist. Also, da wird das Land Berlin sich dann sicherlich in der juristischen Auseinandersetzung, die so sicher ansteht wie das Amen in der Kirche, warm anziehen müssen, weil dann geht es natürlich denn ganz massiv für einige Leute um das Geld, wenn Sie Ihre Wohnungen nicht mehr umwandeln dürfen. Übrigens, wäre in Zukunft auch der Abbruch von Häusern, von Wohnhäusern genehmigungspflichtig. Auch das würde natürlich bei der Bauaufsicht und  beim Wohnungsamt erhebliche personelle Schwierigkeiten verursachen.

Zur Frage wie kann man steuern, will das Land Berlin dafür sorgen, dass der Bestand an landeseigenen Wohnungen bis 2016 um 30.000 steigt. Nur mal damit Sie in etwa eine Einschätzung bekommen, was das tatsächlich im Bestand bedeutet: In Berlin von allen Wohnungen sind 88% aller Wohnungen Mietwohnungen und nur 12% Eigentumswohnungen, eine sehr schlechte Quote, um auf die Mietsituation dämpfend einzuwirken. Davon von allen Wohnungen besitzt das Land Berlin 14 % aller Wohnungen.

Also, insofern, und das sind 263.000, also wenn man um 30.000 steigern will, dann sehen Sie, dass das eine relativ geringe Zunahme ist, um tatsächlich dämpfend einzuwirken und eins müssen wir im Moment auch sehen, die durchschnittlichen Nettokaltmieten in den landeseigenen Wohnungen liegen nur geringfügig unter dem freien Markt, teilweise auch darüber. Aber im Durchschnitt geringfügig darunter. Gehen Sie bitte bei einer 80qm-Wohnung davon aus, dass das ist ungefähr 30/35 € im Monat aus macht. Das ist nicht wirklich, 35 € sind auch nicht wenig, aber es ist nicht wirklich die große soziale Situation.

Der Sozialwohnungsbestand für Berlin beträgt nur 8% der Gesamtmenge und Belegungsbindung bestehen noch 7% aller Wohnungen in Berlin. Insofern wird es sehr schwer werden einzuwirken. Mit den Wohnungsbaugesellschaften ist auch verabredet, dass Sie in Zukunft bei der Wiedervermietung innerhalb des S-Bahn Rings jede zweite Wohnung an Wohnungsberechtungsschein-Inhaber vermieten sollen. Das Problem ist nur, in Berlin gibt es so viele Menschen, die WBS- berechtigt wären, dass die Zahl der landeseigenen Wohnungen deutlich übersteigen würde. Also, das heißt wir haben nachher mehr Menschen, die einen WBS in der Hand haben, als entsprechende Wohnungen. Auch das ist sicherlich eine Schwierigkeit bei Angebot und Nachfrage und die Wohnungsbaugesellschaften haben sich mit dem Senat darauf verständigt, dass, wenn es zu Mietsteigerungen kommt, die Miete nicht mehr als 30 % des Einkommens der Mieter betragen darf. Bisher ist es in Berlin so, dass die Mietbelastungsquote durchschnittlich 23,6 % beträgt. Also, insofern währe 30 noch mal eine Erhöhung der Ist-Situation, das muss man auch ganz deutlich sehen.

Zur Frage welche Potenzialflächen für den Wohnungsbau das Bezirksamt benannt hat, verteile ich Ihnen, weil ich das unmöglich vorlesen kann, verteile ich Ihnen in Stärke für alle Bezirksverordnete entsprechende Kopien aus der Abteilung des Kollegen Schulte, die auch, glaube ich, gestern im Stadtentwicklungsausschuss verteilt wurden. Ich gebe die jetzt einfach mal und bitte sich jeweils zu nehmen.

Das, Sie sehen wenn Sie die Liste, wir müssen es nicht im einzelnen durchgehen, aber ich glaube Sie sehen relativ schnell, dass bei dem Vorhaben, die zugestimmt sind oder die kurz vor der Realisierung stehen, die Wohnungsbaupotenziale im Bezirk verhältnismäßig gering sind, weil, zum Bespiel das eine Objekt Leibnitzstr. 3- 4 hat eben nur 23 Wohneinheiten. Das nächste hat 27 Wohneinheiten, also wir sprechen hier nicht wirklich von einer deutlichen Angebotssteigerung. Die großen Potenziale würden in dem Bereich liegen, wo das Bezirksamt keine Befürwortung aussprechen konnte, nämlich eben gerade auf den Kleingartenflächen, hier kommen wir sicherlich dann in die Quadratur des Kreises, weil es wird nicht beides gelingen, großflächig Wohnungsbaupotenziale im Bezirk zur Verfügung zu stellen und gleichzeitig die Schutzfrist von Kolonien zu verlängern oder sie gar planungsrechtlich zu sichern, das wird nicht klappen.

So ich komme zu 4. und 5.

Hier sieht die Situation nicht ganz so gut aus, wie in der Begründung der großen Anfrage dargestellt, meine Damen und Herren, weil die Einwirkungsmöglichkeiten des Bezirksamts sind deutlich geringer. Wir haben im Bezirk etwa 11.000 Wohnungen, die Sozialbauwohnungen sind. Davon besteht bei knapp 5.000 ein sogenanntes Besetzungsrecht, das heißt, das sind Wohnungen, die mit einem WBS mit Dringlichkeit nur belegt werden dürfen.

Der WBS mit Dringlichkeit wird unter anderem dann erteilt, wenn die Personen bisher in unzureichenden Wohnverhältnissen leben oder gesundheitliche Gründe nachweisen können oder unter erheblichen Mietsteigerungen zu leiden haben. Das Wohnungsamt kontrolliert dann die Überlassung einer jeden Sozialbauwohnung auf ihre Rechtmäßigkeit, aber wir haben keine unmittelbare Belegungsmöglichkeit. Also, wir können nicht sagen, Bürger A wird in die Wohnung Y bei der Wohnungsbaugesellschaft Z gesetzt. Das geht nicht, sondern die Antragssteller bekommen einen WBS oder ein WBS mit Dringlichkeit  und suchen sich dann selbst ihre Wohnung. Wir haben von unseren Sozialbauwohnungen im Jahre 2009, also von den 11.000 Wohnungen sind knapp 1.000 frei geworden, im Jahr 2010 waren es 900 und im Jahr 2011 877. Also, wir haben immer etwa 10 % Fluktuationsquote. Das ist weniger als im sonstigen Wohnungsbestand. Eine Sozialbauwohnung darf nicht mehr als drei Monate leerstehen, es gibt in Berlin allerdings die Situation, dass eine Duldung bis zu sechs Monaten stattfindet. Der Wohnungsleerstand von mehr als 12 Monaten lag unter 1%.

Dann war noch Ihrer Frage, wie viele Wohnberechtigungsscheine mit Dringlichkeit sind zum Beispiel ausgestellt worden, bzw. Sie wollten es stärker untergliedert haben. Da muss ich Sie leider darauf hinweisen, dass die Statistik das nicht hergibt. Ich kann Ihnen aber sagen, dass bisher im Jahr  2012 1.454 Wohnberechtigungsscheine ausgestellt wurden in unserem Bezirk. Davon 818 für Einpersonenhaushalte, knapp 300 für  Zweipersonenhaushalte und 172 für Dreipersonenhaushalte und Vierpersonenhaushalte und mehr machen dann ungefähr noch 160 WBS-Scheine aus. Bei einem Haushalt waren es mehr als sieben Personen. Je nach dem pro Person immer ein Wohnraum, also ein Zimmer. Das heißt, die Eingriffsmöglichkeiten, die Steuerungsmöglichkeiten des Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf über Belegungsrechte und über den Sozialen Wohnungsbau sind extrem gering. Wir müssen leider immer vielen Leuten, die bei uns als Antragssteller kommen, sehr deutlich machen, dass wir eben nur den WBS oder den WBS mit Dringlichkeit ausstellen können. Eine unmittelbare Wohnungsvermietung können wir nicht erzwingen. Insofern sind Überlegungen, ein, wenn Sie so wollen, bezirkliches  Wohnraumkonzept oder ein Konzept zur Schaffung für mehr Wohnraum zu erarbeiten, aus meiner Sicht nicht zielführend und hilfreich, dass ist eine Aufgabe, die landesweit erfolgen muss, wobei Charlottenburg-Wilmersdorf sicherlich der  Bezirk ist, der mit am wenigsten zusätzliche Potenziale generieren kann, wenn wir nicht an den Wohnraum der 50er Jahre in großen Stil rangehen würden und wollen. Da wären Nachverdichtungsmöglichkeiten durch entsprechendes Aufstocken, Sie wissen, früher sind ja Häuser nur mit fünf Geschossen gebaut worden und kamen nur bei 18 m an, da wäre sicherlich immer noch die Möglichkeit, zwei draufzusetzen, hat aber die Problematik, dass es viele dieser Häuser entweder aus statischen Gründen nicht hergeben, sie erstmal dann  umsetzen müssten, die Mieterinnen und Mieter, und abbrechen müssen, wenn Sie dann neu bauen wollen oder das die Häuser sich teilweise in Eigentum befinden und sie dann dazu natürlich eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft herbeiführen müssen. Insofern sehe ich hier große Schwierigkeiten, dieses Potenzial hier nutzbar zu machen. Die nächste Sitzung des STEP Wohnens findet am 03.12.2012 statt und Zielsetzung ist, ursprünglich hat die Senatsverwaltung mal gesagt, sie will den STEP Ende 13 fertig haben, dann fiel ihr auf, es wäre besser im Sommer 2013 fertig zu sein, weil vielleicht im Herbst 2013 irgendwas ansteht. Insofern haben wir uns jetzt auf Sommer 2013 verständigt, also das heißt, wir haben noch gute 7 Monate Arbeit am STEP vor uns und befinden uns zurzeit ungefähr in der Halbzeit.