Die Berliner Amtsgerichte - Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung

Das Zwangsversteigerungsverfahren ist grundsätzlich ein Vollstreckungsverfahren, das den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Jedoch wurde in § 869 ZPO bestimmt, dass die Vollstreckungsformen Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung durch ein besonderes Gesetz geregelt werden.

1.1 Allgemeines
Dieses besondere Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24.05.1897 (abgedruckt im Schönfelder, Deutsche Gesetze Nr. 108) regelt damit zwei der drei Formen, die eine Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen (im wesentlichen unbebaute und bebaute Grundstücke) ermöglichen.
Die dritte Form, die hier außer Acht gelassen wird, weil sie durch das Grundbuchamt vorgenommen wird, ist die Eintragung einer Zwangshypothek in das Grundbuch, mit der die dingliche Sicherung der persönlichen Forderung erreicht wird.

1.2 Zuständigkeit
Zuständig für die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist (§ 1 ZVG). Funktionell zuständig ist nach dem Rechtspflegergesetz vom 5.11.1969 der Rechtspfleger, dem das gesamte Verfahren voll übertragen wurde (§ 3 Nr. 1 RPflG). Der Richter ist in diesem Verfahren nur noch für die Beschwerdesachen zuständig.

2.1 Antrag
Jede Zwangsvollstreckung nach den Verfahrensgrundsätzen der ZPO setzt einen Antrag voraus. Eine Anordnung von Amts wegen findet nicht statt (§ 15 ZVG). Der Antragsteller, in der Regel ein Gläubiger, soll in seinem Antrag die Parteien, das Grundstück sowie die Forderung und den Vollstreckungstitel bezeichnen (§ 16 ZVG).

Über den Antrag entscheidet der Rechtspfleger. Er prüft die gesetzlichen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung (Titel-Klausel-Zustellung) und die Zulässigkeit der erstrebten Maßnahme.

Ob der Anspruch materiell-rechtlich besteht, prüft das Vollstreckungsgericht nicht (mehr).

Sind die Voraussetzungen für die Anordnung des Verfahrens erfüllt, so ergeht die Entscheidung des Rechtspfleger durch Beschluss. Dieser Beschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstückes (§ 20 ZVG). Gleichzeitig ersucht der Rechtspfleger das Grundbuchgericht (Grundbuchamt), den Vermerk über die Anordnung der Zwangsmaßnahme im Grundbuch einzutragen. Somit ist für jeden, der das Grundbuch einsieht, die Anordnung des Verfahrens ersichtlich und er muss diese Anordnung bei Rechtshandlungen, die das Grundstück betreffen, gegen sich gelten lassen. Bis zu diesem Zeitpunkt laufen das Zwangsversteigerungs- und das Zwangsverwaltungsverfahren noch parallel.

Ziel der Zwangsverwaltung (§§ 146 - 161 ZVG) ist, dem Schuldner (Eigentümer) die Verwaltung und Nutzung des Grundstückes zu entziehen und die laufenden Erträgnisse bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung durch den eingesetzten Verwalter zu vereinnahmen. Diese laufenden Einnahmen sollen dann langfristig dazu dienen, die Forderung des Gläubigers abzutragen und gleichzeitig den Schuldner zu sanieren. Bei einer sinnvollen Zwangsverwaltung wird der Schuldner von seinen Schulden befreit, ohne das Grundstück zu verlieren. Dies setzt jedoch voraus, dass das Grundstück Einnahmen erzielt. Im städtischen Bereich trifft das nur auf vermietete Objekte zu. Landwirtschaftlich genutzte Objekte gibt es in den hiesigen Amtsgerichtsbezirken nur sehr begrenzt.

Ziel der Zwangsversteigerung, die auch Schwerpunkt dieser Hinweise ist, ist hingegen die Verwertung des Grundstücks mit der Folge, dass der Schuldner sein Eigentum am Grundstück verliert und die Gläubiger am Erlös entsprechend ihrem Rang beteiligt werden.

Die Anordnung des Verfahrens kann der Schuldner mit dem Rechtsmittel der Beschwerde angreifen. Als Begründung könnte dienen, dass die formellen Voraussetzungen für die Zwangsvollstreckung nicht gegeben sind. Weiterhin hat der Schuldner die Möglichkeit, einen Einstellungsantrag mit dem Ziel zu stellen, das Verfahren für die Dauer von 6 Monaten einstweilen einzustellen, um während dieses Zeitraumes die Voraussetzungen zur Vermeidung der Versteigerung zu schaffen (§ 30a ZVG). Über einen solchen Antrag entscheidet der Rechtspfleger unter sorgfältiger Abwägung der Vorträge und der widerstreitenden Interessen der Parteien (also der Gläubiger, die ihre Forderung realisieren wollen, und des Schuldners, der mit dem Grundstück seinen oftmals letzten Vermögensgegenstand retten will).

2.2 Ermittlung des Verkehrswertes
Nach Rechtskraft einer Entscheidung über die Beschwerde oder aber nach dem unangefochtenen Anordnungsbeschluss wird der Rechtspfleger in aller Regel einen Sachverständigen beauftragen, ein Wertermittlungsgutachten über das Grundstück einschließlich seiner Bebauung zu erstellen. Der Wert des Grundstückes wird durch den Rechtspfleger festgesetzt. Das Gutachten dient lediglich als Hilfsmittel bei dieser Entscheidung, doch überwiegend wird der Rechtspfleger die Wertermittlung des unabhängigen Bauexperten anerkennen. Dennoch gibt es gerade beim Wert des zu versteigernden Objektes unter den Beteiligten unterschiedliche Auffassungen. Zur Wertermittlung werden nicht nur der Gläubiger und der Schuldner gehört, sondern sämtliche am Verfahren Beteiligte.

Der Beteiligtenbegriff wird in § 9 ZVG definiert. Danach sind:

1. diejenigen beteiligt, für welche zur Zeit der Eintragung des Vollstreckungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen oder durch Eintragung gesichert ist
2. diejenigen beteiligt, welche ein der Zwangsvollstreckung entgegenstehendes Recht, ein Recht am Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht, bei dem Vollstreckungsgericht anmelden und glaubhaft machen.

In der Regel liegt die Anzahl der Beteiligten zwischen 10 und 20. In einzelnen Fällen kommt es jedoch vor, dass es Hunderte von Beteiligten gibt. Sind alle Beteiligten angehört worden, so setzt der Rechtspfleger den Verkehrswert durch Beschluss fest. Der Verkehrswert ist jedoch nur eine Schätzung und legt die Grenzen der §§ 74a, 85a ZVG fest, die zu einem späteren Zeitpunkt (Zuschlagserteilung) noch eine wichtige Rolle spielen. Er soll sich jedoch an dem Wert orientieren, den es bei einem freihändigen Verkauf erzielen würde (Letztlich stellt sich der wahre Wert eines Grundstückes erst in der Versteigerung heraus). Der Versteigerungstermin wird regelmäßig erst bestimmt, wenn der Verkehrswert festgesetzt ist, damit alle Beteiligten und die Bietinteressenten sich sorgfältig auf den Termin vorbereiten können.

2.3 Terminsbestimmung
Die Terminsbestimmung ist sämtlichen Beteiligten sowie bestimmten Behörden zuzustellen bzw. bekannt zu machen. Weiterhin muss die Terminsbestimmung (für Berlin www.zvg-portal.de) veröffentlicht werden. Des weiteren erfolgen Aushänge im Gericht sowie bei dem zuständigen Rathaus. Zusätzlich wird der Termin in Tageszeitungen mit Immobilienteil veröffentlicht. Für die Bekanntmachungen sind durch das Gesetz vorgegebene Fristen einzuhalten, die im Falle der Nichtbeachtung zur Aufhebung des Termins führen können.

3.1 Eröffnungsphase
Nach Aufruf der Sache erscheinen Beteiligte und Bietinteressenten je nach Attraktivität und Bedeutung des Objektes zum Termin. Eine Anwesenheitspflicht besteht für die Beteiligten nicht.

3.1.1 Bekanntmachung der Objektdaten
Zunächst werden den Anwesenden die Daten des Objekts sowie der Grundbuchstand zur Kenntnis gegeben. Dazu gehören auch eventuelle Baulasten, Auflagen oder Beschränkungen, die seitens der Bezirksämter mitgeteilt werden. Falls dem Rechtspfleger Veränderungen am Objekt zwischen Gutachtenerstellung und Terminstag bekannt geworden sind, so wird er dies ebenfalls mitteilen. Es empfiehlt sich daher für ihn, das Grundstück mindestens zweimal zu besichtigen. Einmal zusammen mit dem Sachverständigen sowie erneut möglichst kurz vor dem Termin. Ferner werden alle Anmeldungen der Beteiligten bekannt gegeben. Anmeldung ist die Erklärung des Berechtigten eines nicht grundbuchersichtlichen Rechts, dass er nunmehr als Beteiligter des Verfahrens gelten wolle und sein Recht im Verfahren berücksichtigt werden solle.

3.1.2 Feststellung des geringsten Gebotes
Das geringste Gebot wird nach Anhörung der anwesenden Beteiligten aufgestellt. Es stellt den Ausgangspunkt jeder Versteigerung dar; denn dieser Betrag muss geboten werden, um als erstes zulässiges Gebot der Versteigerung akzeptiert zu werden.

Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus:

1. dem Bargebot und
2. den bestehenbleibenden Rechten.

Ein Recht bleibt dann bestehen, wenn es dem Recht des die Versteigerung betreibenden Gläubigers im Range vorgeht. Es muss dann vom Ersteher übernommen werden. Dieses entspricht dem Deckungsgrundsatz, der die Schuldversteigerung beherrscht. Der Rang eines Gläubigers bestimmt sich nach §§ 10-12 ZVG.

3.1.3 Festlegung der Versteigerungsbedingungen
Als nächstes werden die Versteigerungsbedingungen festgelegt. Dazu gehört, dass das Meistgebot vom Ersteher bis zum Verteilungstermin nachweislich zu belegen ist (Überweisung nicht bar) und das Meistgebot vom Zuschlag an mit 4% verzinst wird. Weiterhin trägt der Ersteher die Kosten des Zuschlagsbeschlusses. Über die - vorstehend im wesentlichen genannten - gesetzlichen Versteigerungsbedingungen hinaus, können über § 59 ZVG noch eine Vielzahl von abweichenden Versteigerungsbedingungen festgelegt werden.

3.1.4 Belehrung der Beteiligten und Interessenten
Beteiligte und Bietinteressenten sollen durch den Rechtspfleger über die Bedeutung eines abgegebenen Gebotes, den Gefahrenübergang, die möglicherweise zu leistende Sicherheit und über wichtige, das Verfahren betreffende Dinge und Vorschriften, deren Kenntnis das Gericht bei den Anwesenden nicht voraussetzen darf, umfassend belehrt werden.

3.2 Aufforderung zur Abgabe von Geboten (Bietungszeit)
Anschließend wird die Bietungszeit eröffnet. Das bedeutet, es wird zur Abgabe von Geboten aufgefordert. Die Anwesenden haben nun mindestens 30 Minuten Zeit, Gebote abzugeben (§ 73 ZVG). Vorher darf die Versteigerung nicht geschlossen werden. Jedoch kann auch über die Mindestzeit hinaus geboten werden.

3.2.1 Annahme von Geboten
Bei der Annahme von Geboten ist die Identität des Bieters zu prüfen.

3.2.2 Identitätsprüfung des Bieters
Falls mehrere Personen zusammen bieten wollen, müssen alle anwesend sein oder es müssen notarielle Vollmachten für die Abwesenden vorgelegt werden. Für Handelsgesellschaften, juristische Personen und Vereine ist zum Nachweis der Vertretungsbefugnis die Vorlage eines beglaubigten Registerauszuges notwendig. Das abgegebene Gebot wird verkündet.

3.2.3 Entscheidung über Sicherheitsleistungen
Nunmehr kann ein antragsberechtigter Beteiligter Sicherheitsleistung beantragen. Der Antrag ist sofort zu stellen. Die Höhe der Sicherheitsleistung beträgt in der Regel 10 % des Verkehrswertes.

Bargeld als Sicherheitsleistung ist ausgeschlossen. Sie haben jedoch die Möglichkeit vorsorglich den genannten Betrag zu überweisen, wenn Sie bei einer Zwangsversteigerung mit bieten wollen. Wird das Geld später nicht als Sicherheitsleistung benötigt, überweist es das Gericht unverzüglich nach dem Versteigerungstermin zurück. Weitere Formen der Sicherheitsleistung sind Bundesbankschecks oder Verrechnungsschecks, die von einem inländischen Kreditinstitut ausgestellt sind. Diese Schecks sind nur geeignet wenn sie frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sind. Auch Bankbürgschaften können als Sicherheitsleistung zugelassen werden.

3.2.4 Zulassung des Gebotes
Wird die Sicherheit auf Verlangen geleistet, so wird das Gebot zugelassen. Sind Mängel beim Identitätsnachweis, in der Vertretungsbefugnis oder bei der Sicherheit aufgetreten, so muss das Gebot sofort im Termin zurückgewiesen werden. Wenn die Bietungszeit abgelaufen ist und keine Gebote mehr abgegeben werden, fordert das Gericht nochmals zur Abgabe von Geboten auf und verkündet das Meistgebot dreimal. Danach wird der Schluss der Versteigerung verkündet. Nach dem Schluss der Versteigerung ist eine Erhöhung des Gebots nicht mehr zulässig.

3.3 Verhandlung über den Zuschlag
Nach Schluss der Bietungszeit folgt die Verhandlung über den Zuschlag. In dieser Verhandlung können Anträge gestellt werden, die zur Zuschlagserteilung oder zur Zuschlagsversagung führen können.

3.3.1 Zuschlagsversagung
Es ist möglich, einen besonderen Zuschlagsverkündungstermin anzuberaumen. Für die Transparenz des Verfahrens sollte davon jedoch nur in besonderen Fällen Gebrauch gemacht werden. Die Entscheidung liegt im Ermessen des vorsitzenden Rechtspflegers.

3.3.1.1 § 33 ZVG
Der Zuschlag ist gemäß § 33 ZVG zu versagen, wenn der bestbetreibende Gläubiger (der mit dem höchsten Rang) die einstweilige Einstellung bewilligt. Dies führt dazu, dass dieser Gläubiger die Fortsetzung des Verfahrens beantragen muss oder dass wegen eines weiteren Gläubigers ein neuer Termin anberaumt werden muss.

3.3.1.2 § 74a ZVG
Wenn das Meistgebot 70 % des Verkehrswertes nicht erreicht, kann ein antragsberechtigter Gläubiger die Zuschlagsversagung beantragen. Antragsberechtigt ist derjenige, der beim Ausbieten der 70 % Grenze, also wenn mehr als 70 % erzielt würden, etwas oder mehr aus dem Erlös erhalten würde. Dann ist ein neuer Termin von Amts wegen anzuberaumen.

3.3.1.3 § 85a ZVG
Wenn das Meistgebot 50 % des Verkehrswertes nicht erreicht, muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. Auch hier muss einen neuer Termin von Amts wegen angesetzt werden. Die Versagung eines Zuschlags, weil Wertgrenzen nicht erreicht wurden, kann jedoch nur einmal erfolgen, d.h. wurde der Zuschlag bereits einmal aus den Gründen der Nichterreichung der Wertgrenzen (50 % oder 70 %) versagt, so kann im nächsten Versteigerungstermin der Zuschlag aus diesen Gründen nicht mehr versagt werden. Für den Fall, dass gar kein Gebot abgegeben wird, treten die Wirkungen der einstweiligen Einstellung ein mit der Maßgabe, dass der Gläubiger die Fortsetzung des Verfahrens beantragen muss.

3.3.1.4 weitere Gründe
Im Falle der Nichtbeachtung zwingender gesetzlicher Voraussetzungen durch das Vollstreckungsgericht, ist der Zuschlag ebenfalls von Amts wegen zu versagen (§ 83 ZVG).

3.3.2 Zuschlagserteilung
Liegen die Voraussetzungen zur Zuschlagserteilung vor, kann der Rechtspfleger den Zuschlag erteilen. Der Zuschlag erfolgt durch Beschluss. Mit der Verkündung des Zuschlages ist dieser wirksam und der Ersteher erwirbt das Eigentum außerhalb des Grundbuchs. Der vollstreckbar ausgefertigte Zuschlagsbeschluss ist zugleich auch Räumungstitel gegen den Schuldner, der sein Grundstück selbst bewohnt.

4.1 Bestimmung des Verteilungstermins
Nach Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses wird ein besonderer Termin zur Erlösverteilung anberaumt. Zu diesem Termin werden sämtliche Beteiligten geladen und dem Ersteher wird die Summe mitgeteilt, die er rechtzeitig zum Verteilungstermin zu überweisen oder auf ein Konto der Gerichtskasse zu zahlen hat. Anders als der Versteigerungstermin ist der Erlösverteilungstermin nicht öffentlich.

4.2 Erlösverteilung
Zum Erlösverteilungstermin wird vom Rechtspfleger ein Plan aufgestellt, aus dem sich ergibt, welcher Gläubiger an welcher Rangstelle etwas aus dem Versteigerungserlös erhält. Über den Plan wird mit den Beteiligten verhandelt.

Wenn der Verteilungstermin durchgeführt ist und der Ersteher den Nachweis erbracht hat, dass er die Grunderwerbssteuer bezahlt hat, ersucht der Rechtspfleger das Grundbuchamt um die Eintragung des Erstehers im Grundbuch als Eigentümer zu den im Zuschlagsbeschluss angegebenen Bedingungen. Es handelt sich hierbei um die Berichtigung des Grundbuches, da der Ersteher schon durch den Zuschlag Eigentümer geworden ist. Die Nachricht vom Grundbuchamt über die vorgenommene Eintragung beendet das Zwangsversteigerungsverfahren.

Fred Waske
Dipl-Rechtspfleger
(AG Köpenick/Schöneberg von Berlin)

(Stand: April 2011)