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Vorkaufsrecht

Es ist Ziel des Senats von Berlin preiswerten Wohnraum zu erhalten und die Bevölkerung vor Verdrängung zu schützen. Dazu wird seit 2016 in Milieuschutzgebieten verstärkt das Vorkaufsrecht nach § 24 Baugesetzbuch genutzt, welches in Berlin durch die Bezirke zugunsten von Dritten – meist landeseigene Wohnungsbaugesellschaften – ausgeübt werden kann.

Dachwohnung in einem Wohnhaus

Zuständigkeiten

Die Berliner Bezirke sind für die Prüfung der Vorkaufsrechte zuständig und haben dabei zwei Monate Zeit, die gesetzlich vorgegebenen Verfahrensschritte zu durchlaufen.

Der Berliner Senat hat hierfür die Organisationsstrukturen geschaffen. Voraussetzung ist, dass die Berliner Bezirke sogenannte Satzungs- und Milieuschutzgebiete ausweisen.

Bei der Ausübung von Vorkaufsrechten im Land Berlin stehen aufgrund der städtebaulichen Entwicklung im Vordergrund:

  • die Ausübung von Vorkaufsrechten im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) und
  • die Ausübung von Vorkaufsrechten auf Grundlage einer Vorkaufsrechtsverordnung (§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 16 AGBauGB

Milieuschutzgebiete

Der Bezirk prüft zuerst, ob das betreffende Objekt in einem Milieuschutzgebiet („soziales Erhaltungsgebiet“) liegt – nur dann hat der Bezirk ein Vorkaufsrecht.
Die Ausweisung dieser Milieuschutzgebiete schützt die Bewohnerinnen und Bewohner besser vor Verdrängung. Der Bezirk prüft, ob der Verkauf des Objektes die Ziele des sozialen Erhaltungsgebietes gefährdet, also z.B. die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedroht ist.

Bei einer Verdrängung der Bewohnerinnen und Bewohner müsste die vorhandene Infrastruktur verändert bzw. an anderer Stelle neu geschaffen werden. Dies wäre ineffektiv und würde zu hohen Kosten der Allgemeinheit führen. Das Bezirksamt beschließt über die Ausübung des Vorkaufsrechts.

Ablauf bei Milieuschutzgebieten

Im Rahmen des Vorkaufsrechts wird jeder Grundstückskaufvertrag daraufhin überprüft, ob es mit Blick auf

  • das Gemeinwohl und
  • die städtebaulichen Ziele für das Land Berlin

erforderlich ist, das Grundstück durch Vorkauf selbst oder zugunsten eines Dritten zu erwerben.

Die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts werden in folgenden Schritten geprüft:

  • Durchführung Ortsbegehung
  • städtebauliche Beurteilung
  • Verkehrswertgutachten
  • technische Begutachtung
  • Einschätzung der Wirtschaftlichkeit

Die Einschätzung der Wirtschaftlichkeit des Objekts ist dabei von besonderer Bedeutung. Es soll kein Vorkaufsrecht für ein unrentables Objekt ausgeübt werden.

Abwendungsvereinbarung

Vorrangiges Ziel ist der Abschluss einer sogenannten Abwendungsvereinbarung mit der Käuferin oder dem Käufer im Sinne des Milieuschutzes – nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bezirk.

Im Rahmen einer Abwendungserklärung kann sich die Käuferin/der Käufer verpflichten, die gemeinwohlorientieren Erhaltungsziele des Bezirks zu beachten. Die Käuferseite muss außerdem finanziell dazu in der Lage sein, diese in einem angemessenen Zeitraum zu realisieren. Dann kommt das bezirkliche Vorkaufsrecht nicht zur Anwendung.

Für betroffene Mieterinnen und Mieter bedeutet eine Abwendungsvereinbarung einen großen Sicherheitsgewinn, denn der Käufer verzichtet darin auf mietsteigernde Modernisierungsmaßnahmen oder die Umwandlung in Wohneigentum für einen langen Zeitraum.

Scheint der Abschluss einer Abwendungsvereinbarung nicht wahrscheinlich und möchte der Bezirk das Vorkaufsrecht ausüben, sucht er nun einen geeigneten Dritten, zu dessen Gunsten er das Vorkaufsrecht ausüben kann. Geeignete Dritte sind:

  • vor allem die städtischen Wohnungsbaugesellschaften,
  • aber auch Stiftungen,
  • Genossenschaften und
  • die Mietergemeinschaft.

Bewährt hat sich vor allem die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften auszuüben. Dadurch ist das Objekt dauerhaft vor Spekulation geschützt und der Erhalt preiswerten Wohnraums gegeben.

Die Wohnungsbaugesellschaften prüfen, ob ein Ankauf für sie wirtschaftlich darstellbar ist, sprich, ob er sich auf lange Sicht durch die Mieteinnahmen refinanzieren lässt. Dieser Schritt ist wichtig, um zu vermeiden, dass eine Wohnungsbaugesellschaft durch nicht kostendeckende Ankäufe später in Schieflage gerade könnte, was den Wohnungsbestand des Landes Berlin gefährden würde.

Kann eine Wohnungsbaugesellschaft einen Ankauf aus eigener Kraft nicht schultern, beantragt sie einen Landeszuschuss aus Steuermitteln bei der Senatsverwaltung für Finanzen.

Stellt eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft bei der Senatsverwaltung für Finanzen einen Antrag auf einen Landeszuschuss, wird dieser anhand eines standardisierten Kriterienkatalogs geprüft. Geachtet wird unter anderem darauf, dass der Ankauf einkommensarme Haushalte schützt, dass die Nettokaltmiete im Haus die durchschnittliche Gebietsmiete nicht zu stark übersteigt und dass der Kaufpreis nicht spekulativ überhöht ist. Insgesamt muss es sich um ein schützenswertes Objekt im Sinne der Erhaltungsverordnung handeln.

Sollte im Einzelfall ein Vorkauf nur zugunsten des Bezirks erfolgen können, so hat der Bezirk die Finanzierung aus dem eigenen Bezirkshaushalt sicherzustellen.

Satzungsgebiete

Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts geht es auch um Gebiete, die zur Festlegung künftiger städtischer Entwicklungsbereiche im Rahmen einer Voruntersuchung geprüft werden. In diesen Fällen bietet das Bundesrecht die Möglichkeit, durch Erlass einer Satzung mit Hilfe von Vorkaufsrechten die geordnete städtebauliche Entwicklung zu sichern.

Ablauf bei Satzungsgebieten

Der Verkauf eines Grundstückes muss der Gemeinde angezeigt werden. Mit dem Vorliegen des Kaufvertrages beginnt eine gesetzliche Frist von zwei Monaten, in der die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausüben kann.

In jedem Einzelfall wird geprüft, ob die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechtes vorliegen und:

  • ob das Grundstück von der Vorkaufsrechtsverordnung erfasst wird,
  • ob ein Kaufvertrag vorliegt (ausgenommen sind Schenkungen und Grundstückstausch)
  • ob gesetzliche Ausschlussgründe vorliegen.

Das Vorkaufsrecht darf nur zum Wohl der Allgemeinheit ausgeübt werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn das Grundstück einem öffentlichen Zweck dient oder später dienen soll, der durch einen rechtskräftigen Bebauungsplan gesichert ist.

Schließlich wird bei jedem Vorkaufsfall geprüft, ob der Kaufpreis in erkennbarer Weise deutlich von dem durch Sachverständige ermittelten Verkehrswert abweicht. Ist dies der Fall, wird das Vorkaufsrecht preisreduziert auf den Verkehrswert ausgeübt.

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