Grundsteuer

• Was wird durch die Grundsteuer besteuert?
• Was ist die Besteuerungsgrundlage?
• Wie hoch ist die Steuer?
• Was ändert sich bei einem Eigentümerwechsel?
• Müssen Veränderungen dem Finanzamt gemeldet werden?
• Ab wann wirken sich Veränderungen steuerlich aus?
• Welches Finanzamt ist zuständig?

Die Grundsteuer ist objektbezogen und bezieht sich auf Beschaffenheit und Wert eines Grundstücks. Sie ist eine Realsteuer, bei der die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers fast ausnahmslos außer Betracht bleiben. Bei bebauten Grundstücken gehört die Grundsteuer zu den Betriebskosten, im Bereich des sozialen Wohnungsbaus geht sie in die Kostenmiete ein. Steuerpflichtig ist der im Inland liegende Grundbesitz (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie bebaute und unbebaute Grundstücke).

Grundlage der Besteuerung sind die sogenannten Einheitswerte:

• für Grundbesitz (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, private und betriebliche Grundstücke) in den alten Ländern (einschl. dem ehemaligen Westteil Berlins) der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1964 (EW 1964)
• für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (ohne Wohnungen) in den neuen Ländern (einschl. dem ehemaligen Ostteil Berlins und West-Staaken) der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Ersatzwirtschaftswert nach den Wertverhältnissen 1964
• für Grundstücke in den neuen Ländern (einschl. dem ehemaligen Ostteil Berlins und West-Staaken), für die nach dem Bewertungsgesetz ein Einheitswert nach den Wertverhältnissen 1935 festgestellt oder festzustellen ist, gilt dieser (EW 1935)
• für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser in den neuen Ländern (einschl. dem ehemaligen Ostteil Berlins und West-Staaken), für die kein Einheitswert 1935 festgestellt ist, die Ersatzbemessungsgrundlage Wohn- oder Nutzfläche (pauschale Grundsteuer je Quadratmeter) nach Maßgabe des § 42 Grundsteuergesetzes (GrStG)

Die eng gehaltenen Befreiungsvorschriften enthalten Befreiungen insbesondere zugunsten der öffentlichen Hand, der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften.

Für die Berechnung der Grundsteuer aus dem Einheits- bzw. Ersatzwirtschaftswert sind zwei Rechengänge erforderlich. Ausgehend vom EW/Ersatzwirtschaftswert setzt das Finanzamt den Steuermessbetrag fest. Auf diesen wird dann der geltende Hebesatz angewandt. Folgende Steuermesszahlen sind zur Berechnung des Messbetrages auf den EW/Ersatzwirtschaftswert anzuwenden:

Für Wohngrundstücke im ehemaligen Westteil Berlins:

• für Einfamilienhäuser (außer in der Rechtsform des Wohnungseigentums): bis 75.000.- DM EW: 2,6 v.T, für den 75.000.- DM EW übersteigenden Teil: 3,5 v.T.
• für Zweifamilienhäuser: 3,1 v.T.
• für alle übrigen Grundstücksarten (auch Einfamilienhäuser in Rechtsform des Wohnungseigentums): 3,5 v.T.

Für Wohngrundstücke im Beitrittsgebiet Berlins:

• Einfamilienhäuser (außer in der Rechtsform des Wohnungseigentums):
  * für Altbauten (bezugsfertig bis 31.03.1924):für die ersten angefangenen oder vollen 30 000 DM des Einheitswerts 6 v.T., für den Teil des 30.000 DM übersteigenden Teil des Einheitswerts 10 v.T.
  * für Neubauten (bezugsfertig nach 31.03.1924): für die ersten angefangenen oder vollen 30 000 DM des Einheitswerts 5 v.T., für den 30.000 DM übersteigenden Teil des Einheitswerts 6 v.T.
• Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke sowie Einfamilienhäuser in Rechtsform des Wohnungseigentums:
  * für Altbauten (bis zum 31.03.1924 bezugsfertig): 10 v.T.
  * für Neubauten (nach dem 31.03.1924 bezugsfertig): 6 v.T.

Für Unbebaute Grundstücke einheitlich 10 v.T.

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft einheitlich 6 v. T.


Die Grundsteuer wird vom Finanzamt unter Berücksichtigung des für das Kalenderjahr maßgeblichen Hebesatzes festgesetzt und mitgeteilt (Grundsteuerbescheid). Die geltenden Hebesätze sind (2007):

• 810 v.H. des festgesetzten Grundsteuermessbetrags
• für Betriebe der Land- u. Forstwirtschaft 150 v.H. des festgesetzten Grundsteuermessbetrags

Für die Jahre 2002 bis 2006 galt ein Hebesatz von 660 v.H: bzw. von 150 v.H. für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.


Soweit keine Änderungen in der Höhe der Grundsteuer erfolgen, ergehen für die Folgejahre keine neuen Bescheide. Die Jahresgrundsteuer wird, soweit keine Änderungen eintreten, jährlich durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt und i.d.R. in vier Teilbeträgen jeweils am 15. Februar, Mai, August und November fällig.

Die Höhe der Grundsteuer kann sich ändern durch

1. eine Fortschreibung des Einheitswertes (z.B. wegen baulicher Veränderungen oder Änderung der Finanzierungsart, z.B. bei Wegfall der öffentlichen Förderung) und/oder eine Neuveranlagung des Grundsteuermessbetrags
2. Änderungen des Ersatzwirtschaftswertes
3. Änderung des Hebesatzes im Land Berlin durch Beschluss des Abgeordnetenhauses von Berlin

Durch einen Eigentümerwechsel ändert sich weder die Höhe der Steuer noch die Steuernummer, denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Daher ist jedes Grundstück (jede wirtschaftliche Einheit gem. § 2 Bewertungsgesetz) beim zuständigen Lagefinanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst. Wenn neue wirtschaftliche Einheiten entstehen, z.B.: durch Teilung in Wohnungs-/Teileigentum oder durch Realteilung, so erhalten diese neue eigene Steuernummern.

Bei einem Eigentümerwechsel wird das Grundstück mit seiner bisherigen Steuernummer dem/der neuen Eigentümer/in ab dem 1. Januar des Jahres nach dem Übergang von Nutzen und Lasten ('Lastenwechsel') steuerlich zugerechnet. Ggf. davon abweichende zivilrechtliche Vereinbarungen zur Übernahme der Lasten in einem Kaufvertrag haben auf die Steuerschuldnerschaft keinen Einfluss - im Falle einer Nichtzahlung wendet sich das Finanzamt mit einer Mahnung an den Veräußerer.

Ja. Sie müssen bauliche Veränderungen dem Finanzamt ebenso mitteilen wie persönliche (z.B. Eigentümerwechsel). Es besteht in dieser Hinsicht eine Mitwirkungspflicht gemäß § 90 Abgabenordnung (AO). Über einen Verkauf wird das Finanzamt in der Regel durch den Notar informiert.

Maßgebend für die Steuerschuldnerschaft sind die Eigentumsverhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres. Nach diesem Stichtagsprinzip wirken sich Veränderungen erst zum 1. Januar des Folgejahres aus. Die Grundsteuerschuldnerschaft geht also nicht gleichzeitig mit dem bürgerlich-rechtlichen oder wirtschaftlichen Eigentum auf den Erwerber über, sondern erst zum folgenden 1. Januar. Bis dahin wird die Grundsteuer gemäß nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt.

Wer am 1.Januar Eigentümer und deshalb Steuerschuldner ist/war, schuldet also die volle Jahressteuer. Der Verkäufer bleibt somit Schuldner der Grundsteuer für das gesamte Kalenderjahr und muss für deren rechtzeitige und vollständige Entrichtung sorgen. Davon abweichende privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Erwerber darüber, wer die Grundsteuer übernimmt, haben auf die Steuerschuldnerschaft des Verkäufers keinen Einfluss. Bleibt eine fällige Zahlung aus, wendet sich das Finanzamt daher mit einer Mahnung an den Verkäufer.

Es wird empfohlen, sich bei Verkäufen mit dem Erwerber darüber zu verständigen, welche (Teil-)Beträge er aufgrund seiner privatrechtlichen Zahlungsverpflichtung entrichten wird.

Das Lagefinanzamt; d.h. das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt.

In Berlin kommen dafür die folgenden Finanzämter in Betracht:

Charlottenburg, Friedrichshain/Prenzlauer Berg, Hellersdorf/Marzahn, Kreuzberg, Lichtenberg/Hohenschönhausen, Mitte/Tiergarten, Pankow/ Weißensee, Neukölln, Reinickendorf, Schöneberg, Spandau, Steglitz, Tempelhof, Treptow/Köpenick, Wedding, Wilmersdorf und Zehlendorf.