Halbierung der Erbbauzinssätze in Berlin: Senat beschließt temporäre schuldrechtliche Absenkung

Pressemitteilung vom 11.09.2018

Aus der Sitzung des Senats am 11. September 2018:

Das Land Berlin will die Erbbauzinssätze schuldrechtlich für 20 Jahre ab Vertragsabschluss um 50 Prozent absenken. Diese Regelung soll zunächst für Erbbaurechte gelten, die innerhalb der nächsten fünf Jahre bestellt werden. Einen entsprechenden Beschluss hat der Senat heute auf Vorlage von Finanzsenator Dr. Matthias Kollatz gefasst.

Senator Dr. Kollatz: „Mit der Halbierung der Erbbauzinsen reagieren wir auf die zurzeit extrem niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt. Das bietet einen guten Anreiz für den Wohnungsbau – nicht nur für den genossenschaftlichen. Daneben werden aber auch soziale und kulturelle Einrichtungen das Erbbaurecht künftig noch besser nutzen. Es entspricht unserer transparenten Liegenschaftspolitik, Erbbaurechten den Vorrang vor dem Verkauf landeseigener Grundstücke einzuräumen. Gleichzeitig legen wir einen weiteren wichtigen Grundstein, um die Herausforderungen der rasant wachsenden Stadt zu meistern.“

Die aktuellen Erbbauzinssätze richten sich nach dem Nutzungszweck: Diese liegen derzeit für die Nutzung für soziale, kulturelle und sportliche Zwecke bei 3 Prozent, für Wohnen bei 4,5 Prozent, für förderungswürdiges produzierendes Gewerbe, je nach Grad der baulichen Ausnutzung, bei 3 bis 5 Prozent und für Gewerbe und Sonstiges (Dienstleistung usw.) bei 6,5 Prozent. Mit der vorgesehenen Regelung sollen die Erbbauzinssätze für 20 Jahre ab Vertragsabschluss auf jeweils 50 Prozent der momentan geltenden Regelwerte schuldrechtlich abgesenkt werden. Diese würden dann für die Nutzung für soziale, kulturelle und sportliche Zwecke bei 1,5 Prozent liegen, für Wohnen bei 2,25 Prozent, für Gewerbe, je nach Grad der baulichen Ausnutzung (förderungswürdiges produzierendes Gewerbe), bei 1,5 bis 2,5 Prozent und für Gewerbe und Sonstiges (Dienstleistung usw.) bei 3,25 Prozent. Nach Ablauf der 20 Jahre greift dann wieder der Regelerbbauzinssatz für den Rest der Vertragslaufzeit. Hiermit wird die Finanzierung wesentlich erleichtert.

Die Maßnahme soll sich positiv auf den Wohnungsbau auswirken, aber auch auf die Gewerbeansiedlung. Hinsichtlich des Geschosswohnungsbaus und der Nutzung durch Sportvereine sind weitere Verbesserungen geplant.

Erbbaurechtsverträge werden für eine Laufzeit von mehreren Jahrzehnten abgeschlossen. Da es nicht möglich ist, die Entwicklung der Bodenwerte oder sonstiger Zinssätze, beispielsweise des Kapitalmarkt- oder Liegenschaftszinssatzes, für einen so langen Zeitraum sicher zu prognostizieren, bildet der Erbbauzinssatz eine Mischkalkulation hinsichtlich der erwarteten wirtschaftlichen Entwicklungen ab. Der Erbbauzins ist im Grundsatz ein Entgelt für die Bodennutzung.

Gleichzeitig muss sichergestellt werden, dass diese Vergünstigungen das Erbbaurecht nicht zu einem Spekulationsobjekt werden lassen. Bodenmarktpolitischen Fehlentwicklungen wie der Hortung von Erbbaugrundstücken wird vorgebeugt. Für den Zeitraum der schuldrechtlichen Absenkung gelten daher entsprechende Klauseln für Vermietung und Verpachtung oder für den Verkauf, beispielsweise Wertabschöpfungsklauseln, Zustimmungsvorbehalte des Erbbaurechtsgebers oder die Bindung an bestimmte Auflagen. Außerdem gelten weiterhin die bisherigen Vertragskonditionen des Landes Berlin bezüglich der Erbbauzinsreallast. Für den schuldrechtlich vereinbarten Erbbauzins wird eine Wertsicherungsklausel vereinbart.

Rechtzeitig vor Ablauf der Fünfjahresfrist findet 2023 eine Überprüfung der getroffenen Regelungen statt, um zu klären, ob diese sich bewährt haben. Sollten die Zinsen dann auf einem ähnlich niedrigen Niveau wie heute sein, bestünde die Möglichkeit, diese Absenkung für weitere fünf Jahre zu beschließen.

Die Vorlage wird dem Hauptausschuss des Abgeordnetenhauses zur Zustimmung zugeleitet.