Landgericht Berlin: Vermieterin unterliegt auch in II. Instanz in Rechtsstreit über überhöhte Miete gemäß Mietenbegrenzungsverordnung (PM 17/2017)

Pressemitteilung vom 29.03.2017

Der Präsident des Kammergerichts
Elßholzstraße 30-33, 10781 Berlin

Das Landgericht Berlin hat heute durch Urteil die Berufung einer Vermieterin zurückgewiesen, die von ihrem Mieter in erster Instanz erfolgreich auf Rückzahlung von überhöhter Miete nach den Vorschriften der Mietenbegrenzungsverordnung in Anspruch genommen worden ist (vgl. Pressemitteilung Nr. 16/2017 vom 28. März 2017).

Die Zivilkammer 65 sah keine Anhaltspunkte für eine Verfassungswidrigkeit der anzuwendenden Gesetzesvorschrift (§ 556d BGB) oder der darauf beruhenden Verordnung. Das soziale Wohnraummietrecht habe die Aufgabe, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen einerseits der Vermieter und andererseits der Mieter zu gewährleisten. Der rasante Anstieg von Wohnungssuchenden in Universitätsstädten und Ballungszentren habe einen punktuellen Eingriff des Gesetzgebers erforderlich gemacht, um zu starke Mietsteigerungen in angespannten Wohnungsmarktlagen für einen begrenzten Zeitraum zu verhindern. Angesichts des dem Gesetzgeber zur Verfügung stehenden Beurteilungsspielraums sei das Instrument der Mietpreisebremse nicht zu beanstanden.

Es mag zwar für einen Vermieter aufgrund des derzeit knappen Wohnungsangebotes wirtschaftlich möglich sein, eine hohe Miete zu erzielen, wenn er einen neuen Mietvertrag abschließe. Aber diese Position sei verfassungsrechtlich nicht unbegrenzt geschützt und dürfe rechtlich eingegrenzt werden. Denn die Sozialbindung des Eigentums sei zu beachten, zumal in der Bundesrepublik der überwiegende Teil der Bevölkerung den Wohnbedarf durch Miete decken müsse. Hinzu komme, dass die Attraktivität eines bestimmten Wohnungsmarktes häufig auf Umstände zurückzuführen sei, die nicht auf Leistungen des Vermieters zurückzuführen seien, wie z.B. eine gute Infrastruktur, ein hohes Arbeitsplatzangebot oder das Ansehen einer Universitätsstadt. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass der Gesetzgeber zeitlich und räumlich begrenzt dem Vermieter Kürzungen zumutet, der von der Attraktivität eines Standortes profitiert, die auf Leistungen der Allgemeinheit beruht.

Auch die von dem Senat von Berlin erlassene Verordnung über die Mietpreisbegrenzung bewege sich im Rahmen des zu Grunde liegenden Gesetzes. Insbesondere sei nicht zu beanstanden, dass der Senat die Verordnung auf ganz Berlin ausgedehnt habe. Es stehe außer Frage, dass es in Berlin einen angespannten Wohnungsmarkt gebe und der Leerstand immer weiter sinke. Die Verordnung beruhe auf sachgerechten Erwägungen, zumal der Senat selbst in den Wohnungsbau investiere bzw. diesen fördere, zum Beispiel durch die schnellere Erteilung von Baugenehmigungen für Wohnraum aufgrund von Bonuszahlungen.

Die Höhe des als unwirksam zurückzufordernden Mietteils richte sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich eines Zuschlags von 10 %. Die Vergleichsmiete sei nach dem Berliner Mietspiegel 2015 zu ermitteln. Die Kammer habe bereits im Rahmen zahlreicher Mieterhöhungsverfahren festgestellt, dass der Berliner Mietspiegel zumindest als einfacher Mietspiegel herangezogen werden könne (vgl. Pressemitteilung Nr. 56/2016 vom 27. Oktober 2016). Dies gelte hier ebenso. Danach stehe dem klagenden Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung von 1.105,45 EUR zu hoher Miete für fünf Monate von August bis Dezember 2015 zu; ebenso könne er zu Recht verlangen, festgestellt zu wissen, dass die ab Januar 2016 vereinbarte Miete in Höhe von jeweils 221,09 EUR netto kalt unwirksam sei.

Soweit der Mieter seinerseits zwei Zimmer der Wohnung dauerhaft untervermietet habe und dafür derzeit einen Mietzins fast in Höhe der gesamten bisher vereinbarten Nettokaltmiete erhalte, wirke sich dies in rechtlicher Hinsicht nicht auf das hier allein zu beurteilende Verhältnis zur Vermieterin aus.

Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen. Angesichts des auf bis zu 13.000,00 EUR festgesetzten Streitwertes ist nicht davon auszugehen, dass eine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof, die eine Beschwer von über 20.000,00 EUR erfordert, zulässig sein könnte.

Die schriftlichen Urteilsgründe liegen noch nicht vor und werden zu gegebener Zeit veröffentlicht.

Landgericht Berlin, Aktenzeichen 65 S 424/16, Urteil vom 29. März 2017
Amtsgericht Neukölln, Aktenzeichen 11 C 414/15, Urteil vom 8. September 2016

Bei Rückfragen: Annette Gabriel
(Tel: 030 / 9015 – 2504, – 2290)