Landgericht Berlin: neue Entscheidung zum Mietspiegel 2015 (PM 56/2016)

Pressemitteilung vom 27.10.2016

Der Präsident des Kammergerichts
Elßholzstraße 30-33, 10781 Berlin

Erneut hat das Landgericht Berlin geurteilt, dass der Berliner Mietspiegel 2015 als einfache Schätzungsgrundlage herangezogen werden könne, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Wie schon die Zivilkammern 67 und 18 (vgl. Pressemitteilung 46/2016) ging die Zivilkammer 65 in einem am 31. August 2016 verkündeten Urteil davon aus, dass trotz der Einwendungen der Vermieterseite gegen den Mietspiegel ein gerichtliches Gutachten nicht erforderlich sei.

In dem Rechtsstreit, den die Zivilkammer 65 zu entscheiden hatte, ging es ebenfalls um die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung, die dieser nicht freiwillig erteilt hatte. Die Vermieterin wollte mit ihrer Klage durchsetzen, dass die monatliche Nettokaltmiete von bisher 385,51 € netto kalt (entsprechend 5,11 €/m2) auf 443,34 € netto kalt (entsprechend 5,88 €/m2) für eine Wohnung in Berlin-Kreuzberg erhöht werde. Vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg verlor die Vermieterin; ihre Berufung blieb auch vor dem Landgericht Berlin erfolglos.

Die Zivilkammer 65 erläuterte in dem Urteil ausführlich die Entstehungsgeschichte der gemeindlichen Mietspiegel. Schon 1971 sei der unbestimmte Rechtsbegriff der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ als Obergrenze für eine Mieterhöhung eingeführt worden. Der Gesetzgeber habe 1982 die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Anlass genommen, die gesetzlichen Grundlagen dafür zu schaffen, dass ein Mietspiegel in möglichst vielen Gemeinden erstellt werde. Auch nachfolgend habe das Bundesverfassungsgericht wiederholt entschieden, dass es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden sei, den Anspruch des Vermieters auf eine marktorientierte Miete zu beschränken und ihm nicht den Anspruch auf die Miete zu gewähren, die der Markt ermöglichen würde.

Durch die Mietrechtsreform 2001 habe der Gesetzgeber versucht, den weiterhin bestehenden Schwierigkeiten der Gerichte, die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen, Rechnung zu tragen. Danach sollten die Gemeinden künftig zwischen zwei Mietspiegeln wählen können: zwischen dem sog. „einfachen“ Mietspiegel, der als kostengünstiges und flexibles Instrument erhalten bleiben solle, und dem sog. „qualifizierten“ Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werde, um das Mieterhöhungsverfahren noch stärker zu objektivieren. Der einfache Mietspiegel habe dadurch jedoch nicht in seiner Bedeutung eingeschränkt werden sollen. Der Bundesgerichtshof habe nachfolgend mehrfach bestätigt, dass ein Mietspiegel, der nicht nach besonderen wissenschaftlichen Maßstäben erstellt worden sei und damit nicht als qualifizierter Mietspiegel gelte, zumindest als einfacher Mietspiegel herangezogen werden könne. Das Gericht könne seine Überzeugung von der ortsüblichen Miete auf dieser Grundlage bilden.

Allerdings müsse das Gericht, auch wenn es den Mietspiegel nur als sog. einfachen verwende, sich mit qualifizierten Einwänden der Parteien gegen dessen Richtigkeit auseinandersetzen. Die im vorliegenden Fall von der Klägerin vorgebrachten Bedenken gegen den Berliner Mietspiegel 2015 seien jedoch unbegründet: Der (einfache) Mietspiegel sei von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und von den meisten anerkannt worden. Es sei nicht erforderlich, dass sämtliche in Berlin ansässigen Interessenvertretungen mitgewirkt haben. Schon die Lebenserfahrung spreche daher dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbilde. Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels könnten sich nur dann ergeben, wenn konkrete Tatsachen behauptet würden, aus denen sich ergeben könnte, die Interessenvertreter hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial.

Solche Einwendungen habe die Vermieterin in dem Streitfall nicht hinreichend vorgetragen, zumal für den Berliner Mietspiegel die Umstände der Datensammlung detailliert dokumentiert worden seien und dadurch die Schwelle erhöht werde, seine Indizwirkung zu erschüttern. Insbesondere reiche es nicht aus, geltend zu machen, dass keine Daten aus dem hier im Streit stehenden Wohnhaus, einem 18-geschossigen Wohngebäude mit 506 Wohnungen, erhoben worden seien. Denn die Auswahl sei aus einem Datenbestand von mehr als einer Million Wohnungen erfolgt. Auch ohne Fachkenntnisse auf dem Gebiet der Mathematik oder Statistik sei nachvollziehbar, dass es angesichts dieser Dimension unbeachtlich sei, wenn die 506 Wohnungen der Vermieterin nicht berücksichtigt worden seien.

Weiterhin ergebe sich aus den Dokumentationen zu der Erstellung des Mietspiegels (Protokolle der Arbeitssitzungen der Arbeitsgruppe Mietspiegel), dass die in laufenden Gerichtsverfahren erhobene Kritik gegen die Qualifikation des Mietspiegels intensiv diskutiert worden sei. Dennoch sei der Mietspiegel nachfolgend von fast allen Beteiligten anerkannt worden. Die von der Vermieterin im vorliegenden Prozess über einen Privatgutachter erhobenen Einwände gingen über Vermutungen nicht hinaus.

Schließlich geböten es auch die Interessen der Parteien, davon abzusehen, teure und zeitaufwändige Sachverständigengutachten einzuholen. Dies gelte umso mehr, als nicht ersichtlich sei, dass ein Sachverständigengutachten zu mehr oder besseren Erkenntnissen führe als ein (einfacher) Mietspiegel. Das eingereichte Privatgutachten umfasse elf Vergleichswohnungen, davon zwei aus dem Bestand der Vermieterin. Dagegen lägen für das hier maßgebliche Feld G4 des Mietspiegels 190 Werte zugrunde.

Unter Berücksichtigung der konkreten Ausstattung der Wohnung, des Gebäudes und des Wohnumfelds ergebe sich aufgrund der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung eine Einzelvergleichsmiete von 5,11 €/m2 (= 385,51 €). Da der Mieter schon derzeit eine solche zahle, bleibe kein Raum für eine Mieterhöhung.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde nicht zugelassen; die Beschwerde beim Bundesgerichtshof gegen die Nichtzulassung der Revision ist mangels Erreichen der erforderlichen Beschwerdesumme nicht zulässig. Das Urteil ist damit rechtskräftig.

Das Urteil des Landgerichts Berlin liegt vor und ist unter http://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2016/ verfügbar.

Landgericht Berlin, Zivilkammer 65, Urteil vom 31. August 2016
Aktenzeichen 65 S 197/16
Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13. April 2016
Aktenzeichen 17 C 200/15

Bei Rückfragen: Annette Gabriel
(Tel: 030 / 9015 – 2504, – 2290)

65 S 197/16 Urteil vom 31.08.2016

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