Landgericht Berlin: monatelanger Auszug des Mieters bei geplanten Modernisierungsmaßnahmen nicht zumutbar

Pressemitteilung vom 22.04.2016

Der Präsident des Kammergerichts
Elßholzstraße 30-33, 10781 Berlin

Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin hat sich in zwei Urteilen damit auseinandergesetzt, welche Rechte und Pflichten gegenüber Mietern im Zusammenhang mit geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten bei Wohnraummietverhältnissen bestehen und dabei jeweils zugunsten der Mieter entschieden:

1.
Nach einem Berufungsurteil des Landgerichts vom 17. Februar 2016 (Aktenzeichen 65 S 301/15) müssen umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dann nicht geduldet werden, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant ist und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben könne. Die Klage des Vermieters, der einen Mieter einer großen Wohnung mit ca. 166 m² auf Duldung von umfangreichen Arbeiten in Anspruch genommen hatte, blieb damit in beiden Instanzen ohne Erfolg. Bereits das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Auch in der Berufungsinstanz verlor der Vermieter. Zur Begründung führte das Landgericht aus, grundsätzlich sei zwar ein Mieter verpflichtet, Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden. Jedoch sei die im Gesetz vorgesehene Ausnahme, dass diese Pflicht bei einer unzumutbaren Härte entfalle, vorliegend erfüllt:

Die geplanten Arbeiten – die Erneuerung einer bereits vorhandenen Fernwärmestation, die Erneuerung von Wasser- und Abwasserleitungen, der Umbau eines vorhandenen Badezimmers, der Einbau eines Anschlusses für einen Geschirrspüler, Fliesenarbeiten in Bad und Küche, die Erneuerung von Elektroleitungen, ein Fensteraustausch, der Anbau von (zusätzlichen) Balkonen, das teilweise Aufbringen einer Wärmedämmung, Fassadenarbeiten und weitere Arbeiten im Treppenhaus außerhalb der Wohnung – führten zu einer gravierenden und nicht mehr hinzunehmenden Belastung des Mieters. Er solle nicht nur einzelne Zimmer für einen Zeitraum von einigen wenigen Wochen räumen, sondern wäre gezwungen, seine gesamte Wohnung, die als privater Rückzugsbereich besondere Bedeutung für ihn habe, für mehrere Monate zu verlassen. Weder die Belange des Vermieters noch Gründe des Klimaschutzes durch eventuelle Einsparung von Energie könnten diese Härte rechtfertigen.

2.
In einer weiteren Entscheidung vom 17. März 2016 (Aktenzeichen 65 S 289/15) verneinte das Landgericht ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung im Zusammenhang mit dem Verhalten von Mietern, die zur Duldung einer geplanten Instandsetzung aufgefordert worden waren.

In diesem Fall wollte der Vermieter die von Schwamm befallene Wohnung der Mieter sanieren. Den Mietern war dieses Vorhaben aufgrund eines Schreibens des beauftragten Architekten bereits seit einiger Zeit bekannt gewesen. Sie wandten sich deshalb unter dem 8. September 2014 an die Hausverwaltung und baten um nähere Informationen u.a. zu Art und Dauer der Maßnahmen. Erst mit Schreiben vom 29. Oktober 2014 antwortete der Vermieter und teilte mit, dass die Arbeiten am 10. November 2014 beginnen und voraussichtlich drei Wochen dauern würden. Für diesen Zeitraum würde den Mietern eine anderweitige Unterkunft zur Verfügung gestellt werden. Mit weiterem Schreiben vom 4. November 2014 präzisierte der Vermieter die Art der auswärtigen Unterbringung. Das Antwortschreiben der Mieter vom 6. November 2014, in dem sie u.a. darum baten, den Bauablaufplan mitzuteilen und eine Vertragsstrafe für den Fall der Verzögerung des Rückzugs zu vereinbaren, nahm der Vermieter zum Anlass einer fristlosen Kündigung und erhob nachfolgend Räumungsklage, die ohne Erfolg blieb.

Das Landgericht entschied in dem Berufungsurteil ebenso wie schon das Amtsgericht in erster Instanz, dass das Verhalten der Mieter aufgrund der Gesamtumstände nicht dazu führe, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden könne. Dem Schreiben des Mieters vom 6. November 2014 lasse sich nicht entnehmen, dass die Mieter die Sanierungsarbeiten grundsätzlich verweigern würden. Angesichts des Stellenwertes des Besitzrechtes der Mieter an ihrer Wohnung hätten sie ein berechtigtes Interesse an näheren Informationen. Der Zeitdruck könne nicht den Mietern angelastet werden, sondern diesen müsse sich der Vermieter als eigene Pflichtverletzung anrechnen lassen. Allein die – nicht berechtigte – Forderung der Mieter, eine Vertragsstrafe zu vereinbaren, begründe für sich genommen nicht den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könne.

Die schriftlichen Urteilsgründe liegen vor und sind unter http://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2016/ verfügbar.

Landgericht Berlin, Urteil vom 17. Februar 2016
Aktenzeichen 65 S 301/15
Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 5. August 2015
Aktenzeichen 17 C 206/14

Landgericht Berlin, Urteil vom 17. März 2016
Aktenzeichen 65 S 289/15
Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 2. Juli 2015
8 C 39/15

Annette Gabriel
Pressesprecherin der Berliner Zivilgerichte
Telefon: 030 / 9015 -2504, – 2290

Urteil vom 17. Februar 2016 - 65 S 301/15

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Urteil vom 17. März 2016 - 65 S 289/15

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