Grundlegende Informationen

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 11-158 ist die Entwicklungsabsicht der Eigentümerin des Grundstücks Zwieseler Straße 164. Die WvM Immobilien + Projekt- entwicklung GmbH beabsichtigt auf dem zurzeit noch gewerblich geprägten Grundstück ein neues Wohnquartier entstehen zu lassen. Eine Realisierung der beabsichtigten Wohnbebauung ist auf Grundlage des geltenden Planungsrechts nicht möglich. Daher erfordert die Neuordnung des Gebiets die Aufstellung eines Bebauungsplans.

Das Plangebiet

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 11-158 liegt im Bezirk Lichtenberg von Berlin, im Nordosten des Ortsteils Karlshorst nahe der Überführung des Eisenbahn-Außenrings über die Gleise der U-Bahnlinie 5. Das ca. 3 ha große Plangebiet wird im Westen durch die Zwieseler Straße, im Norden durch den Richard-Kolkwitz-Weg (Geh- und Radweg), im Osten durch die Freiflächen des Biesenhorster Sandes (ehemals Bahnflächen) und im Süden durch eine Kleingartenanlage und weitere kleingärtnerisch genutzte Parzellen begrenzt.

Die Grundstücke im Plangebiet befinden sich überwiegend in Privateigentum, kleinere Teilflächen im Eigentum des Landes Berlin und der Bahn. Der größte Teil des Plangebiets befindet sich im Eigentum der eingangs erwähnten Vorhabenträgerin. Diese hat das Grundstück im Jahr 2017 erworben und beabsichtigt auch die noch nicht in ihrem Eigentum stehenden, privaten Grundstücksflächen zu erwerben. Die diesbezüglichen Verhandlungen sind noch nicht abgeschlossen.

Das Plangebiet wird zurzeit vornehmlich durch Gewerbenutzungen und Garagen geprägt. Auf dem gewerblich genutzten Gelände befinden sich neben einem zu DDR-Zeiten errichteten dreigeschossigen Bürogebäude zwei eingeschossige Betriebsgebäude sowie zwei Garagenzeilen. Derzeit sind auf dem Gelände hauptsächlich Bauunternehmen ansässig, welche die Räumlichkeiten überwiegend zu Lagerzwecken nutzen. Die Garagen sind überwiegend zu Lagerzwecken an Privatpersonen vermietet. Diese Bestandsgebäude stehen nicht unter Denkmalschutz und sind nicht erhaltenswert. Im östlichen Bereich erstrecken sich ungenutzte, überwachsene Freiflächen, wobei der südöstliche Teil des Plangebiets durch eine Altablagerungsfläche eingenommen wird. Im nördlichen und westlichen Randbereich wird das Plangebiet durch die Verkehrsflächen der Zwieseler Straße und des Richard-Kolkwitz-Weges eingerahmt. Westlich und nördlich des Bürogebäudes, teilweise auf Flächen der Zwieseler Straße, befindet sich ein gebietsprägender Altbaumbestand. Der übrige Baumbestand ist dagegen durchweg jüngeren Datums. In der Nordwestecke des Plangebiets befindet sich ein Hochspannungsmast der 220 kV-Freileitung Marzahn-Wuhlheide.

Ziele

Eine wesentliche Zielsetzung des Bebauungsplans 11-158 besteht darin, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung einer Wohnbebauung mittlerer Dichte auf bisher überwiegend gewerblich genutzten, in Teilen brachliegenden Flächen zu schaffen und hiermit einen Beitrag zur Bewältigung des hohen Wohnungsbedarfs zu leisten.

Umsetzung

Ergänzend zu den geplanten Festsetzungen soll die Vorhabenträgerin im Rahmen eines oder mehrerer städtebaulicher Verträge nach § 11 BauGB verpflichtet werden, sich an den Kosten für Maßnahmen, die Voraussetzung oder Folge des Vorhabens sind, in angemessener Weise und Höhe entsprechend den Vorgaben und Bindungen des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung zu beteiligen. Des Weiteren wird sich die Vorhabenträgerin verpflichten, einen Anteil von 30% der geplanten Wohngeschossfläche für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum vorzuhalten. Die Vertragsinhalte werden im weiteren Verfahren konkretisiert.