Drucksache - 1830/XIX  

Begründung:

1. Anlass und Erforderlichkeit

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens 7-80 ist die Erarbeitung eines neuen Konzepts für die künftige Entwicklung des Standortes Gewerbepark Mariendorf. Für die Konzepterstellung wurde eine städtebauliche Entwicklungsstudie seitens des Eigentümers in Auftrag gegeben.

Vor der Konzeptentwicklung wurde im ersten Schritt eine Standortanalyse durchgeführt, welche die aktuelle Situation darstellt und die stadträumliche Einbindung sowie Probleme und Potenziale untersucht. Beispielhaft wurden außerdem Transformationsprojekte ehemaliger Industrieflächen in Deutschland recherchiert.

Basierend auf der Standortanalyse wurde eine Konzeptentwicklung durchgeführt. Diese beinhaltet ein Standortprofil/ Nutzungsspektrum, aus der sich das Leitbild für das Plangebiet ableitet. Ziel ist die Entwicklung eines offenen Quartiers für vielfältige Produktionsformen mit ergänzenden Nutzungen (z.B. Gastronomie, Events, Verkauf). Des Weiteren sollen Industriedenkmale als Landmarks in die Gesamtstruktur eingebunden werden. Das Plangebiet beinhaltet Flächen des ehemaligen Gaswerks Mariendorf, welches von 1900 bis 1901 errichtet wurde. Das Gaswerk Mariendorf ist, aufgrund seiner historischen Bauwerke, als Gesamtanlage denkmalgeschützt.

Nach Erstellung des Leitbildes wurde ein Vorkonzept mit weiteren Entwicklungszielen für das Gebiet erarbeitet, was in verschiedenen Entwurfsvarianten mündete. Diese unterschiedlichen Varianten wurden mit dem Fachbereich Stadtplanung abgestimmt und in einer Entwicklungsvariante zusammengefasst.

Das Gebiet ist derzeit planungsrechtlich als Industriegebiet festgesetzt. Die Entwicklung eines offenen Quartiers für unterschiedliche Produktionsformen mit ergänzenden Nutzungen erfordert eine planungsrechtliche Neuorientierung. 

2. Plangebiet

Das Plangebiet befindet sich im Ortsteil Mariendorf im Bezirk Tempelhof-Schöneberg. Das Vorhabengebiet hat eine Fläche von etwa 19 Hektar und ist weitgehend von Industriebauten umgeben.

Im Norden grenzt das Vorhabengebiet an eine Photovoltaikanlage und ein großflächiges Logistikzentrum. Nördlich davon befindet sich der Mariendorfer Hafen mit Zugang zum Teltowkanal. Nordöstlich grenzt das Plangebiet an ein weiteres Logistikzentrum, welches durch DHL genutzt wird.

Im Osten grenzt eine industrielle Hallenstruktur an, welche als Ensemble denkmalgeschützt ist. 

Das Vorhabengebiet wird im Süden durch die Lankwitzer Straße begrenzt. Entlang der Straße sind einzelne Wohnhäuser vorhanden. Der Großteil der Wohnbebauung südlich der Lankwitzer Straße befindet sich außerhalb des Geltungsbereiches des Plangebietes, nur einzelne ehemalige Werkswohnungen sind im Vorhabengebiet nördlich der Lankwitzer Straße verortet. Südlich der Lankwitzer Straße schließt planungsrechtlich ein großteiliges Industriegebiet mit eingelagerter Wohninsel an der Lankwitzer Straße an.

Im Westen wird das Plangebiet durch die Bahntrasse der Dresdner Bahn begrenzt. Anschließend an diese liegt der Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lankwitz, mit einem großflächigen Wohngebiet.

Die langjährige Nutzung des Plangebietes als Gaswerk ist bis heute deutlich ablesbar. Die historischen Bauten stehen als Gesamtanlage unter Denkmalschutz. Neben den Gebäuden mit hoher historischer Bedeutung befinden sich auch neuere Gewerbe- und Industriebauten auf der Fläche des Vorhabengebiets.

Weite Teile des Plangebiets liegen zu dem brach und sind durch Ruderalvegetation geprägt. 

Durch die langjährige Nutzung als Industrie- und insbesondere Gaswerkstandort sind erhebliche Altlasten auf dem Vorhabengebiet zu finden. Dies erfordert eine umfassende Altlastensanierung der vorhandenen Flächen.

Zudem müssen die Belange Verkehr, Denkmalschutz und Artenschutz im weiteren Verfahren gutachterlich untersucht werden.

3. Planungsrechtliche Ausgangssituation

Bebauungspläne:

XIII-200:

Zum Teil liegt das Plangebiet im Geltungsbereich des am 26. August 1976 festgesetzten Bebauungsplanes XIII-200 (GVBl. S. 1871), der hinsichtlich der Art der Nutzung im westlichen Teil Gaswerk und im östlichen Teil Industriegebiet festsetzt und vorwiegend der Verbreiterung der Lankwitzer Straße dienen sollte.

XIII-B1:

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des am 12. Juli 2005 (GVBl. S. 431) festgesetzten Bebauungsplanes XIII-B1, der hinsichtlich der Art der Nutzung auf § 9 BauNVO 1990 überleitet. Der Bebauungsplan XIII-B1 vom 12. Juli 2005 mit Änderung vom 13. Juni 2006 (GVBl. S.481) wird durch den Bebauungsplan XIII-B1-1 folgendermaßen geändert:

In den Gewerbe- und Industriegebieten sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Ausnahmsweise können Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb räumlich-funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind.

Baunutzungsplan:

Der Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (Abl. 1961 S.742) i. V. m. den ff. Fluchtlinien und den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung Berlin 1958 weist die Fläche als reines Arbeitsgebiet, Baustufe 6 aus.

FNP:

Im FNP Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 28. Januar 2016 (ABl. S. 296) ist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche mit dem Zusatz Standort Energie und schadstoffbelastete Böden dargestellt.

Bereichsentwicklungsplan:

Im Bereichsentwicklungsplan Tempelhof 2/3 von 1998 ist das Gebiet als FNP-Dissenzfläche C gekennzeichnet sowie als Gewerbegebiet dargestellt. Ein kleiner Teil im südöstlichen Bereich an der Dresdner Bahn und Lankwitzer Straße ist außerdem als Grünfläche dargestellt. Des Weiteren ist ein wichtiger Fuß- und Radweg entlang der Dresdner Bahn dargestellt und ein S-Bahnhof an der Lankwitzer Straße sowie schadstoffbelasteter Boden für das Gebiet gekennzeichnet.

StEP Industrie und Gewerbe:

Im StEP Industrie und Gewerbe von 2011 wird das Plangebiet als Fläche für den Pro-duktionsgeprägten Bereich mit teilweise vorrangiger Inanspruchnahme dargestellt.

4. Planinhalt

Der Bebauungsplan sieht eine Entwicklung als Gewerbegebiet vor, welches für verschiedene Produktionsformen mit ergänzenden Nutzungen zur Verfügung stehen soll. Hierbei soll eine differenzierte Ausweisung von Gewerbegebieten und eingeschränkten Gewerbegebieten zur Nutzungsgliederung erfolgen. Ziel ist es eine städtebauliche kleinteilige und differenzierte Gewerbestruktur zu entwickeln, welche den Nutzungsanforderungen gerecht wird.

Im nördlichen Bereich des Vorhabengebietes soll ein Quartiersplatz geschaffen werden. Um diesen Platz sollen ausnahmsweise Einzelhandelseinrichtungen zugelassen werden können, die eine lebendige Platzsituation schaffen.  Die ausnahmsweise zulässigen Einzelhandelsbetriebe sind im weiteren Verfahren näher zu bestimmen (z.B. Produktionsbezug, keine Nahversorgungseinrichtungen im Sinne von Discountmärkten etc.). Auch hier wird die Kleinteiligkeit des Gesamtkonzeptes angestrebt.

Neben der Einbindung der Bauvorhaben in das städtische Gesamtgefüge sieht der Bebauungsplan eine Sicherung des Denkmalbestandes und eine Integration von diesem in neue Nutzungskonzepte vor. 

Die bestehende Werkstraße, welche den Geltungsbereich von Nord nach Süd durchquert, soll im Bebauungsplanverfahren als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt werden. Die Umwidmung in öffentliches Straßenland ermöglicht eine unabhängige Erschließung des Gewerbeparks.  

Der im Bereichsentwicklungsplan dargestellte Fuß- und Radweg entlang der Dresdner Bahn (Schwarzer Weg) sowie die öffentliche Grünfläche soll im Bebauungsplan als öffentlicher Geh- und Radweg resp. Grünfläche gesichert werden.

5. Mitteilungsverfahren

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL 5) und die zuständige Senatsverwaltung (SenStadt II C) wurden mit Schreiben vom 12. Januar 2016 über die Absicht unterrichtet, für den oben genannten Bereich den Bebauungsplan 7-80 aufzustellen.

Seitens der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung (Stellungnahme GL5.23-0064/2016 vom 05. Februar 2016) lässt sich zum derzeitigen Planungsstand kein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen.

Nach Mitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Stellungnahme II C 38 vom 02. Februar 2016) bestehen aus Sicht der dringenden Gesamtinteressen Berlins keine Bedenken gegen die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplans. Da Teile der Lankwitzer Straße (übergeordnete Straße der Stufe II) im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen, werden aus verkehrlicher Sicht Belange berührt, die von Gesamtinteresse Berlins sind. Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da es gemäß Absatz 1 Nr. 2 dringende Gesamtinteressen Berlins an Bebauungsplänen berührt und eine mögliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann.

Des Weiteren wurde darauf hingewiesen, dass eine Beeinträchtigung der weiteren dringenden Gesamtinteressen Berlins im Sinne von § 7 Abs. 1 AGBauGB nicht abschließend prüfbar ist. Die Grundstücke sind Bestandteil des EpB und unterliegen damit Restriktionen bzgl. der Nutzung. Insbesondere aufgrund der nicht weiterspezifizierten „vielfältigen Produktionsformen mit ergänzenden Nutzungen“ kann eine Beurteilung dringender Gesamtinteressen noch nicht abschließend erfolgen. Die Übereinstimmung mit dem StEP Zentren 3, dem Fachmarktkonzept Berlin sowie der AV Einzelhandel kann erst beim Vorliegen konkreter Planinhalte geprüft werden.

6. Rechtsgrundlagen

-          Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722)

-          Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.Juni 2015 (GVBl. S. 283)

-          Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 692)