Drucksache - 1213/XIX  

Begründung

Die in Rede stehende überwiegend brachgefallene Fläche mit noch teilweiser Gewerbe- und Wohnnutzung, wurde mit Bescheid vom 08.04.2009 von Bahnbetriebszwecken freigestellt. Die Freistellung erfolgte am 19.05.2009. Seitdem unterliegt sie der Planungshoheit der Gemeinde und wurde planungsrechtlich als Außenbereich gem. § 35 BauGB eingestuft. Derzeit besteht kein Baurecht.

Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 13. Mai 2014 (ABl. S.1019f) stellt Wohnbaufläche W1, GFZ über 1,5 dar.

Die räumliche Bereichsentwicklungsplanung Schöneberg-Ost vom 11.03.1997 stellt die Fläche überwiegend als Wohnbaufläche (nördlich) mit einer GFZ-Höchstgrenze von 2,0 mit Infrastruktureinrichtungen für Jugend, Senioren sowie Kinderspielplatz und südlich der Großgörschenstraße als Mischgebiet mit einer GFZ von höchstens 2,4 dar. Die Anlage einer Parkanlage innerhalb eines öffentlichen Platzes in Verlängerung der Großgörschenstraße ist ebenfalls dargestellt.

Nach dem Verkauf der Fläche an einen privaten Investor wurde von diesem ein städtebauliches Konzept in Auftrag gegeben, das dem Bezirk und der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) sowie den Anwohnern vorgestellt wurde. Die BVV fasste am 19.06.2013 auf Empfehlung des Ausschusses für Stadtentwicklung den Beschluss (Drucks. Nr. 0615/XIX) auf der Grundlage des o.g. Konzeptes (Collignon-Entwurf) ein Bebauungsplanverfahren einleiten zu lassen.

Entsprechend dieser Beschlusslage hat das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg in seiner Sitzung am 3. Dezember 2013 (Drucks.Nr. 0913/XIX) den Beschluss gefasst, für das Grundstück Bautzener Straße 21-24/Yorckstraße 55-56A im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 7-66 aufzustellen. Der Beschluss wurde am 3. Januar 2014 im Amtsblatt für Berlin Nr. 1 auf Seite 45 öffentlich bekannt gemacht.

Mit Antrag vom 25. Juli 2014 beantragte die Dr. Schröder GmbH & Co. KG (Grundstückseigentümerin) den Bebauungsplan 7-66 als vorhabenbezogenen Bebauungsplan gem. § 12 BauGB weiterzuführen.

Gegenstand des Antrages ist der überarbeitete sog. Collignon-Entwurf, der die Errichtung eines Wohnquartiers mit ca. 300 Wohneinheiten und bis zu 190 Tiefgaragenstellplätzen auf einer ca. 19.000m² großen Grundstücksteilfläche (Bautzener Str. 21-24) mit einer GRZ von 0,6 (inkl. aller Grundflächen gem. § 19 Abs. 4 BauNVO) und einer GFZ von 2,1 vorschlägt. Es soll Wohnen, wohnverträgliches Gewerbe mit Einzelhandel und Kindertagesstätte festgesetzt werden. Die Erschließung soll über die Bautzener Straße und die Yorckstraße erfolgen. Eine sehr gute Anbindung an das öffentliche Nahverkehrsnetz ist gegeben.

Als integrierter Bestandteil der geplanten Baukörperfestsetzung in Ost-West-Orientierung besteht die Absicht Einzelhandel mit über 1200 m² in Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie in Übereinstimmung mit dem bezirklichen Einzelhandelskonzept entstehen zu lassen.

Des Weiteren soll ein öffentlich nutzbarer Fuß- und Radweg in Nord-Süd Richtung mit Anschluss an das vorhandene bzw. geplante Wegenetz festgesetzt werden (Gleisdreieck, Schöneberger Schleife).

Im Rahmen einer Platzgestaltung, ausgehend von der Großgörschenstraße, soll eine öffentlich nutzbare Wegeverbindung mit einem möglicherweise geplanten weiteren Zugang zum
S-Bahnhof Yorckstraße gesichert werden.

Zwischen Yorckstraße und Großgörschenstraße entlang der östlichen Grundstücksgrenze soll eine unterbrechungsfreie extensiv bepflanzte Grünfläche unter Verwendung standortgerechter Bepflanzung ausgewiesen werden. Dieser zu schützende Grünstreifen soll geeignet sein, einen Biotopverbund sicherzustellen.

Im südöstlichen Teil des Bebauungsplans soll eine Teilfläche als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung – Parkanlage – festgesetzt werden. Diese Parkanlage bildet somit den Anschluss an die sich nach Süden fortsetzende Grünfläche, die im Bebauungsplan 7-26 festgesetzt werden soll. Der Bebauungsplan 7-26 steht kurz vor der Festsetzung.

Die öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung – Parkanlage -, die sich noch im Eigentum des Vorhabenträgers befindet, wird als Teilausgleichsfläche für die notwendigen Ausgleichsmaßnahmen aus dem Bebauungsplan herangezogen und soll dann, wie o.g., Teil der öffentlichen Grünfläche werden (Übertragung an das Land Berlin ist geplant). Sie steht deshalb im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Vorhaben und ist deshalb in den vorhabenbezogenen B-Plan mit aufzunehmen.

Vorbehaltlich der Ergebnisse des erforderlichen Umweltberichtes sollen alle notwendigen Ausgleichsmaßnahmen ausschließlich innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans erfolgen. Ebenso soll das anfallende Niederschlagswasser hier versickert und der Einsatz von regenerativen Energien festgesetzt werden.

Aufgrund der geplanten Festsetzungen ist die Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan gegeben. Dies wurde im Rahmen der damaligen Mitteilung der Planungsabsicht gem. § 5 AGBauGB durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit Schreiben vom 22.10.2013 wie folgt bestätigt: „Der Bebauungsplan ist aus dem FNP entwickelbar. Der FNP stellt Wohnbaufläche W1 und in generalisierter Form einen Teil des Planbereichs als Bahnfläche dar. Dabei sind die beabsichtigten Festsetzungen des B-Plans als Präzisierung des FNP-Planziels Wohnbauflächen zu beurteilen.“

Auch aus Sicht dringender Gesamtinteressen Berlins bestehen keine Bedenken. Das Bebauungsplanverfahren ist nach § 7 AGBauGB durchzuführen, da aufgrund der Lage an einer übergeordneten Straßenverbindung mit der Verbindungsstufe II (Yorckstraße), und der Lage an einer Ergänzungsstraße (Straße von besonderer Bedeutung) gemäß StEP Verkehr (Bautzener Str.) sowie der angrenzende Verlauf entlang einer Anlage der Deutschen Bahn AG (S-Bahnlinie S2, S25 und S-Bahnhof Yorckstraße) gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB dringende Gesamtinteressen Berlins berührt werden, deren Beeinträchtigungen nicht ausgeschlossen werden können.

Die damalige Abfrage über die Ziele und Grundsätze der Raumordnung zum Bebauungsplan 7-66 hat die zuständige Gemeinsame Landesplanungsabteilung wie folgt beantwortet: „Die dargelegte Planungsabsicht lässt zum derzeitigen Planungsstand keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen. (...). Sollten innerhalb des Plangebietes großflächige Einzelhandelsbetriebe gemäß § 11 BauNVO geplant sein, weisen wir vorsorglich darauf hin, dass sich das Plangebiet außerhalb städtischer Kernbereiche gemäß Festlegungskarte 2 des LEP B-B befindet. Die Grundsätze der Raumordnung aus 4.8 sowie 4.9 LEP B-B wären dann angemessen zu berücksichtigen. Da die vorliegenden Unterlagen zur Planaufstellung noch keine konkreten Angaben zu den Festsetzungen für den Einzelhandel enthält, kann eine abschließende raumordnerische Beurteilung hierzu erst nach Konkretisierung der Planung erfolgen.“

Im Rahmen der jetzt erfolgten Mitteilung der Planungsabsicht gem. § 5 AGBauGB zur Umstellung des Bebauungsplanverfahrens 7-66 auf ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren mit der Bezeichnung 7-66VE teilten die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg keine Bedenken mit. Die durch diese Behörden bereits abgegebenen Stellungnahmen zur Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens 7-66 behalten weiterhin ihre Gültigkeit.

Die folgenden mit Beschlussfassung Drucks.Nr. 0913XIX vom 03.12.2013 formulierten Planungsziele und Inhalte bleiben durch die Verfahrensumstellung unberührt:

1.              Der Vorhabenträger soll sich vertraglich zu folgenden Eckpunkten verpflichten:

a.              mindestens 80% Mietwohnungen,

b.              mindestens 40% kleine Wohnungen (max. 55qm),

c              mindestens 20% der Wohnungen - mindestens hinsichtlich der Anzahl - werden für einen Zeitraum von fünf Jahren ab Bezugsfertigkeit an Mieter vergeben, die die Berliner Einkommensgrenzen für einen Wohnberechtigungsschein einhalten,

d.              es soll eine Mietpreisbindung von mindestens 5 Jahren für alle Mietwohnungen gelten und

e.              die Prüfung, ob im Rahmen seiner Finanzierungsplanung auch der Weiterverkauf von mindestens einem Gebäude an eine Genossenschaft möglich ist.

2. Die durch die verkehrliche Erschließung entstehenden Auswirkungen auf den öffentlichen Raum (z.B. Überfahrung der Gehwege) sollen minimiert werden. In diesem Zusammenhang ist die geplante bauliche Verkehrsberuhigung in der Bautzener Straße zu berücksichtigen.

3. Zwischen Yorckstraße und Großgörschenstraße ist entlang der östlichen Grenze eine unterbrechungsfreie extensive geschützte Grünfläche vorzusehen und standortgerecht zu bepflanzen. Dieser Grünstreifen soll geeignet sein, einen Biotopverbund sicherzustellen. Daher ist der Grünstreifen zu schützen.

4. Auf dem Grundstück ist ein öffentlicher Geh- und Fahrweg für den Fahrradverkehr vorzusehen, der im Norden an der Yorckbrücke Nr. 5 beginnt und im Süden an dem Geh- und Fahrradweg auf der noch herzustellenden öffentlichen Grünfläche anschließt. Der gemeinsam zu nutzende Geh- und Radweg soll eine Breite von 4m aufweisen und ist vom Investor zu finanzieren.

5. Auf der östlichen Seite ist ein öffentliches Gehrecht in Verbindung mit einem Zugang zum S-Bahnhof Yorckstraße zu ermöglichen.

6. Die Baukörper des Bauvorhabens sind auf den Flächen so zu platzieren, dass die sich an der Bordsteinkante befindlichen Bäume auf öffentlichem Straßenland keine den Bestand gefährdenden Wurzelschäden erleiden oder in sonstiger Weise im Bestand gefährdet werden.

7. Bei der weiteren Entwicklung des Bauvorhabens ist zu prüfen, ob die Ein - und Ausfahrten zur Tiefgarage sowohl für den Einzelhandel (nicht Ladeverkehr) als auch für die Wohneinheiten ausschließlich über die Bautzener Str. abgewickelt werden können. Darüber hinaus ist das Gebäude der Gaststätte "Zum Umsteiger" dauerhaft zu erhalten.

8. Alle notwendigen Ausgleichsmaßnahmen haben auf eigenem oder benachbartem Grundstück zu erfolgen.

9. Das Niederschlagswasser soll auf eigenem Grundstück versickern und spart somit Nebenkosten zur Miete. Die Versickerungsanlagen sollen in einem Grün- und Freiflächenkonzept eingebettet sein, das weitgehend auf intensive Grünpflege verzichtet.

10. Der Vorhabenträger soll sich zum Einsatz von regenerativen Energien verpflichten und ein modernes Betriebs- und Nebenkostenmanagement verfolgen, das auch ökologischen Zielsetzungen folgt. Dies muss die Nutzung von regenerativen Energien beinhalten, wie zum Beispiel Abwasserwärme oder Solarenergie.

Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15. Juli 2014 (BGBl. I S. 954)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. 693).