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DGS
Drucksache - 0163/III
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Gegenstand der Vorlage: Bebauungsplan
X-189 Wohnungsbau
Otto-Appel-Straße / Edwin-Redslob-Straße Berichterstatter: Bezirksstadtrat
Stäglin Die
Bezirksverordnetenversammlung wird gebeten aufgrund des abgewogenen und
beschlossenen Ergebnisses der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 Baugesetzbuch
[BauGB]) in Verbindung mit § 6 Abs. 3 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs
[AG BauGB]) I.
den
Bebauungsplanentwurf X-189 vom 10. Juni 1999 mit Deckblatt vom 8. September 2005 und mit Deckblatt
vom 10. Januar 2006 und mit Deckblatt vom 28. August 2006 und mit Deckblatt vom
8. Januar 2007 zu beschließen sowie II.
über
den Entwurf der Rechtsverordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans X-189
zu entscheiden (§
12 Abs. 2 Nr. 4 des Bezirksverwaltungsgesetzes [BezVG]). Auf den beigefügten Bebauungsplanentwurf einschließlich Begründung sowie den Entwurf der Festsetzungsverordnung wird verwiesen. Kopp Stäglin Die Vorlage
wurde am 13.03.2007 in der 5. Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und
Naturschutz beraten und bei einer Abstimmung mit 12 Ja-Stimmen und keiner
Nein-Stimme bei keiner Enthaltung angenommen. Der
Bezirksverordnetenversammlung wird die Annahme der Vorlage empfohlen. Hampel Ausschussvorsitzender
Begründung
zum Bebauungsplan X – 189 (Entwurf) für die Grundstücke Flur 8 von
Dahlem, Flurstücke 35, 36, 41, 43 und 44, Edwin-Redslob-Straße 15/27 und 24/26,
Otto-Appel-Straße 2/50 sowie die Edwin-Redslob-Straße, Teilbereiche der Straße
Im Winkel und der Königin-Luise-Straße im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Dahlem gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB)
Inhaltsverzeichnis I
Planungsgegenstand...................................................................................................................... 5 1. Veranlassung
und Erforderlichkeit................................................................................................. 5 2. Plangebiet...................................................................................................................................... 5 2.2 Städtebauliche
Entwicklung.... 6 2.3 Erschließung.... 7 2.4 Eigentumsverhältnisse.... 7 2.5 Planerische
Ausgangssituation.... 7 2.6 Denkmalschutz.... 9 2.7 Boden/
Altlasten.... 9 2.8 Umweltprüfung.... 10 II
Planinhalt....................................................................................................................................... 11 1. Entwicklung der
Planungsüberlegungen..................................................................................... 11 2. Intention des Plans...................................................................................................................... 13 2.1 Zielvorstellungen.... 13 3.
Umweltbericht ............................................................................................................................. 14 3.1
Einleitung................................................................................................................................. 14 3.1.1 Kurzdarstellung der wichtigsten Ziele und Inhalte des Bebauungsplans............................ 14 3.1.2 Ziele des Umweltschutzes aus einschlägigen Fachgesetzen und Fachplanungen, die für den Bebauungsplan von Bedeutung sind................................................................................... 16 3.1.3 Art der Berücksichtigung dieser Ziele und der Umweltbelange bei der Aufstellung............ 18 3.2
Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen....................................................... 18 3.2.1 Schutzgut Mensch und Gesundheit, Bevölkerung............................................................... 18 3.2.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen, biologische Vielfalt............................................................ 22 3.2.3 Schutzgut Boden................................................................................................................. 29 3.2.4 Schutzgut Wasser............................................................................................................... 38 3.2.5 Schutzgut Luft, Klima........................................................................................................... 41 3.2.6 Schutzgut Landschaft.......................................................................................................... 47 3.2.7 Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter................................................................... 49 3.2.8 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern................................................................ 51 3.2.9 Gesamtbewertung der Umweltauswirkungen..................................................................... 51 3.2.10 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten..................................... 52 3.3 Zusätzliche Angaben................................................................................................................ 52 3.3.1 Wichtigste Merkmale der verwendeten technischen Verfahren, Hinweise auf Schwierigkeiten 52 3.3.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung............................................. 55 3.3.3 Allgemeinverständliche Zusammenfassung........................................................................ 55 3.3.4 Quellenverzeichnis.............................................................................................................. 59 4. Wesentlicher
Planinhalt............................................................................................................... 63 4.1 Begründung
einzelner Festsetzungen, Abwägung................................................................... 63 4.1.1 Überbaubare Grundstücksflächen/ Bauweise..................................................................... 63 4.1.2 Art und Maß der baulichen Nutzung..................................................................................... 64 4.1.3 Weitere Festsetzungen........................................................................................................ 68 4.1.4 Verkehrsflächen................................................................................................................... 71 4.1.5 Eingriff in Natur und Landschaft........................................................................................... 71 4.1.6 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan....................................................................... 73 4.1.7 Zusammenfassung der Abwägung...................................................................................... 73 III Auswirkungen des Bebauungsplans......................................................................................... 88 1. Belange des
Allgemeinwohls....................................................................................................... 88 2. Maßnahmen
zur Sicherung der Planung..................................................................................... 88 3. Grundsätze
für soziale Maßnahmen........................................................................................... 88 4. Auswirkungen
auf die Umwelt..................................................................................................... 89 5.
Haushaltsmäßige Auswirkungen................................................................................................. 89 IV Verfahren................................................................................................................................... 90 V Rechtsgrundlagen....................................................................................................................... 92 Anlagen............................................................................................................................................ 93 Textliche
Festsetzungen................................................................................................................. 93 Pflanzenliste.................................................................................................................................... 95 I Planungsgegenstand
1. Veranlassung und ErforderlichkeitVeranlassung für die Planaufstellung
ist die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung dieses ehemals
landwirtschaftlich und gärtnerisch geprägten Bereichs nordöstlich des alten
Dorfkerns von Dahlem. Der Bebauungsplan X-189 schafft die planungsrechtliche Voraussetzung
für die Entwicklung eines kleineren Wohnquartiers unter größtmöglicher
Berücksichtigung von Bau-, Freiraum- und Nutzungsstrukturen der Umgebung. Die Verwirklichung dieser
Zielstellung auf Grundlage des ursprünglichen Konzepts einer Mischung von 28
Reihenhäusern und 22 dreigeschossigen Stadthäusern mit 173 Geschosswohnungen
und einer Tiefgarage mit 113 Plätzen erwies sich nur teilweise als
umsetzungsfähig, lediglich die Reihenhäuser konnten fertiggestellt werden. Um die bisher unbebaut gebliebenen 3 Baufelder zu entwickeln, ist unter Beibehaltung der bereits vorhandenen Erschließungsstraßen eine neue städtebauliche Konzeption gewählt worden. So sollen unter Verzicht auf die Stadthäuser und die geplante Tiefgarage nunmehr gartenbezogene Wohnformen wie Doppelhäuser, Kettenhäuser und Gruppenhäuser verwirklicht werden. Das verbindende Element der Baugebiete WA 3 und WA 4 stellen zwei asymmetrische, angerartige Freiräume dar, die sowohl Aufenthalts- als auch Erschließungsfunktionen übernehmen sollen. 2. Plangebiet2.1 Lagebeschreibung, Bestand, Ausgangssituation Der ca. 4,5 ha große Geltungsbereich
des Bebauungsplans X-189 umfasst die Grundstücke Flur 8 von Dahlem, Flurstücke
35, 36, 41, 43 und 44, Edwin-Redslob-Straße 15/27 und 24/26, Otto-Appel-Straße
2/50 sowie die Edwin-Redslob-Straße, Teilbereiche der Straße Im Winkel und der
Königin-Luise-Straße im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Dahlem. Das Plangebiet liegt nördlich der Königin-Luise-Straße sowie
der St. Bernhard-Kirche. Die westliche Grenze bildet die Straße Im Winkel, die
auf ihrer Westseite mit kleineren Villen und Reihenhäusern bebaut ist. Im
Nordwesten grenzt das Plangebiet an das Museum für Deutsche Volkskunde und an
das Geheime Preußische Staatsarchiv. Die nördliche Begrenzung bildet das
Grundstück Koserstraße 20 mit 1- bis 4-geschossigen Institutsgebäuden der
Freien Universität Berlin. Im Osten wird das Plangebiet durch das
Versuchsgelände der Biologischen Bundesanstalt für Land- und Forstwirtschaft
begrenzt. Die ursprüngliche Bezirksgärtnerei Tiergarten an der
Charlottenburger Chaussee, der heutigen Straße des 17. Juni, wurde in den
1930er Jahren zugunsten des Ausbaus der Chaussee als Paradestraße aufgegeben.
Als Ersatzstandort konnten Flächen der Domäne Dahlem, die sich seit 1841 im
Besitz der Preußischen Finanzverwaltung befand, von der Gärtnerei übernommen
werden. Seit 1996 wurden die Gewächshäuser und Anzuchtflächen von der
Bezirksgärtnerei Tiergarten nicht mehr bewirtschaftet. Mitte 1997 ist der
Standort aufgegeben worden. Im Umfeld des Plangebiets befinden sich neben den
universitären und musealen Nutzungen überwiegend Wohngebäude. Entlang der Königin-Luise-Straße sind Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen untergebracht. Westlich des Plangebiets, jenseits der Trasse der U-Bahn,
liegt das Gelände der heutigen Domäne Dahlem. Darüber hinaus befinden sich im
näheren Umfeld der Thielpark, der Triestpark, der Finkenpark, der Messelpark,
der parkartig angelegte Kaiser-Wilhelm-Platz und der Botanische Garten. 2.2 Städtebauliche EntwicklungDas unter der Bezeichnung Dalm erstmals im Jahre 1375 im
Dorfregister des Landbuchs Kaiser Karls IV. urkundlich erwähnte Dorf liegt am
Rande der Teltowhochfläche. Funde deuten darauf hin, dass der heute noch
vorhandene Dorfkern Anfang des 13. Jahrhunderts besiedelt wurde. Dabei handelte
es sich um eine deutsche Neugründung, die keine Vorgänger in der wendischen
Siedlungsepoche hatte. Im ausgehenden 15. Jahrhundert war Dahlem zunächst Lehns-
und Rittergut der Familie von Milow, danach der Familie von Spil und der
Familie von Pfuhl. Ab 1671 wurden die ritterlichen Freihufen von der Familie
von Wilmersdorf übernommen und bewirtschaftet. Ende 1799 kam das sich stetig
vergrößernde Rittergut in den Besitz der Familie von Podewils, die es 1804 an
die Familie von Beyme verkauften. 1840 folgte die Familie von Gerlach, bis es
1841 durch den Preußischen Domänenfiskus erworben wurde. Durch den Erwerb des Ritterguts entstand die “Königliche
Domäne Dahlem”. Die Domäne war in Äcker aufgeteilt, auf denen Roggen, Hafer,
Gerste, Kartoffeln und Futterpflanzen angebaut wurden. Eine Karte von 1836
zeigt auf der Nordseite des Angerdorfs zwei große Hofanlagen und die Kirche St.
Annen sowie wenige Landarbeiterkaten vorwiegend auf der Südseite des Angers. Bis Ende des 19. Jahrhunderts blieb Dahlem durch den Betrieb
der königlichen Domäne geprägt. Eine Karte um 1880 zeigt das Herrenhaus und
drei große Scheunen der Domäne, wenige Wohngebäude und eine Windmühle auf einer
Anhöhe, die Mühlenberg genannt wurde. Der Mühlenberg lag unweit des Dorfkerns
im heutigen Geltungsbereich des Bebauungsplans X-189. Die ehemals 530 ha große Domäne hatte bereits 1899 über 40
ha zur Anlage eines neuen Botanischen Gartens abgetreten. 1901 beschloss das
preußische Abgeordnetenhaus die Aufteilung des verbliebenen Geländes für die
Errichtung einer “Stadt der Wissenschaften”. Die “Königliche Kommission zur Aufteilung der Domäne Dahlem”
hatte zunächst Walter Kyllmann mit dem Aufteilungsplan beauftragt, doch erst
der 1910 von Hermann Jansen vorgelegte Plan wurde Grundlage für die Umsetzung
der geplanten “Stadt der Wissenschaften”. Die Grundzüge dieses Plans mit ihren
“für Staatsbauten reservierten Flächen” sowie der Anlage stark durchgrünter
Villenquartiere und großzügiger Grünzüge sind noch heute erkennbar. Bei der
Umsetzung des Aufteilungsplans fand die Topographie weitgehend
Berücksichtigung, leider wurde dabei der größte Teil der insgesamt zwölf Tümpel
und Pfuhle zugeschüttet. In der ersten Ansiedlungsphase entstanden unter anderem die
Materialprüfungsanstalt Unter den Eichen, das Kaiserliche Gesundheitsamt am
Corrensplatz, die Biologische Anstalt für Land- und Forstwirtschaft in der
Königin-Luise-Straße, das Botanische Museum am Fuße des Fichtenbergs und die
Dahlemer Institute der Kaiser-Wilhelm-Gesellschaft. Die geplante Verlagerung
der gesamten Berliner Universität war nicht zu verwirklichen, so dass bis zur
Gründung der Freien Universität keine weiteren Institute nach Dahlem verlegt
wurden. Parallel dazu entwickelte sich Dahlem zu einem beliebten Villenvorort
ländlicher Prägung, der 1913 mit der Eröffnung einer U-Bahn-Linie über Dahlem
nach Zehlendorf weiter an Attraktivität gewann. 1920 bei der Eingemeindung nach
Berlin zählte man in Dahlem bereits über 400 Villen und Landhäuser. Seit der Gründung der Freien Universität im Jahre
1948 ist Dahlem stark durch Universitätsnutzungen geprägt. 2.3 ErschließungDas Plangebiet ist von der Königin-Luise-Straße und
der Straße Im Winkel über die Edwin-Redslob-Straße und die Otto-Appel-Straße
(als private Verkehrsfläche) erschlossen. Das Gelände ist durch den U-Bahnhof Dahlem Dorf (U 3 Krumme Lanke - Wittenbergplatz), den Expressbus X 83 in der Königin-Luise-Straße (Clayallee – Rathaus Steglitz - Lichtenrade) und den Expressbus X 11 (Dahlem-Dorf – Lichterfelde – Marienfelde – Schöneweide) sehr gut an das öffentliche Nahverkehrsnetz angebunden. In kurzer Entfernung verkehren darüber hinaus in der Pacelliallee die Buslinie 110 ( U Oskar- Helene Heim – Zoo) und in der Englerallee die Buslinie 101 (Zehlendorf, Sachtlebenstraße – U Turmstraße). 2.4 EigentumsverhältnisseDie vom Geltungsbereich des Bebauungsplans erfassten
Grundstücke (allgemeine Wohngebiete und private Verkehrsfläche) befinden sich
im Privateigentum. Die zukünftig als “Fläche für den Gemeinbedarf”
(Kindertagesstätte), als “öffentliche Parkanlage mit Spielplatz” bzw.
“öffentliche Parkanlage” und als “öffentliche Straßenverkehrsfläche”
(Edwin-Redslob-Straße) festzusetzenden Flächen des Plangebiets befinden sich
bis auf eine Teilfläche von ca. 149 m² der Edwin-Redslob-Straße im Eigentum des
Landes Berlin. Diese zur Zeit noch private Teilfläche (zukünftig Stellplätze
für PKW) wird dem Land Berlin als Ersatz für bisher eingerichtete aber
wegfallende öffentliche Parkmöglichkeiten unentgeltlich übertragen. Es sind keine Maßnahmen zur Sicherung der Bauleitplanung
nach § 14 (Veränderungssperre) bzw. § 15 (Zurückstellung von Baugesuchen) des
Baugesetzbuchs erforderlich. 2.5 Planerische AusgangssituationVorbereitende Bauleitplanung Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan (FNP) - Neubekanntmachung 8.Januar
2004, Abl. S. 95, zuletzt geändert am 29. Juni 2006 (Abl. S. 2426) - stellt das
Plangebiet und die nördlich bzw. östlich angrenzenden Flächen als
“Wohnbaufläche W3” (GFZ bis 0,8) dar. Der Bebauungsplan ist aus dem FNP zu
entwickeln. Stadtentwicklungsplanung (StEP) Soziale Infrastruktur Kindertagesstätten Im Einzugsbereich des Plangebiets ist bereits zum jetzigen
Zeitpunkt eine Unterversorgung mit Kindertagesstätten zu verzeichnen. Auf
Grundlage der Empfehlungen des Baulich-räumlichen Strukturkonzepts Dahlem-Dorf[1]
wurde im Rahmen des Investorenauswahlverfahrens[2]
ein ca. 2.000 m² großer Kindertagesstättenstandort im südöstlichen Bereich des
Plangebiets vorgehalten. Grundschulen Die Versorgung mit Grundschulen im Einzugsbereich kann durch
bestehende Einrichtungen und die Erweiterung bestehender Einrichtungen
gesichert werden. In direkter Nähe zum Plangebiet stehen die Grundschule der
Luisenstiftung an der Podbielskiallee sowie die von zwei auf drei Züge
erweiterte Erich-Kästner-Grundschule am Bachstelzenweg zur Verfügung. Zum
Einzugsbereich kann auch die von drei auf fünf Züge erweiterte Mühlenau-
Grundschule in der Molsheimer Straße gerechnet werden. Im Falle einer baulichen Entwicklung auf dem östlich
angrenzenden Gelände der Biologischen Bundesanstalt für Land- und
Forstwirtschaft (BBA) ist im Zuge der konzeptionellen Vorüberlegungen[3]
auf dem rückwärtigen Teil der BBA-Fläche ein 1,35 ha großer Standort für eine
zweizügige Grundschule mit ca. 6.500 m² Bruttogrundfläche incl. Sporthalle
nachgewiesen worden. Technische Infrastruktur Vor Beginn der erforderlichen Erschließungsmaßnahmen für das
neue Wohnquartier wurden die bestehenden baulichen Anlagen der ehemaligen Bezirksgärtnerei
Tiergarten einschließlich ihrer technischen Infrastruktur beseitigt. Die den ehemaligen und auch den zukünftigen Eingangsbereich
markierenden Wohngebäude Edwin-Redslob-Straße 21/27 und 24/26 (früher:
Königin-Luise-Straße 29 B-G) bleiben erhalten. Die ehemalige Gärtnerei war nicht an die öffentliche
Entwässerung angeschlossen. Innerhalb des nördlichen Geltungsbereiches des
Bebauungsplans X-189 (östlich des Museums für Deutsche Volkskunde) liegen
Fernwärmeleitungen der Freien Universität Berlin, die die Institutsgebäude
versorgen. Sie werden grundbuchlich gesichert. Bezirklicher Spielplatzplan Das Plangebiet liegt nach dem “Spielplatzplan Zehlendorf”[4]
in der Versorgungseinheit 9 D mit einem Defizit von nur ca. 284 m² öffentlicher
Spielplatzflächen. Aufgrund der vorherrschenden Bau- und Freiraumstruktur in
Dahlem ist auf den Privatgrundstücken ein ausreichendes Spielangebot für
Kleinkinder gegeben. Es fehlt jedoch an gut erreichbaren Spielmöglichkeiten für
Kinder der mittleren und älteren Altersstufen. Entsprechend den Richtwerten des
Kinderspielplatzgesetzes sollte dieses Defizit durch die Anlegung eines
“allgemeinen Spielplatzes” mit mindestens 2.000 m² nutzbarer Spielfläche
ausgeglichen werden (gemäß § 8 Abs. 1 Kinderspielplatzgesetz[5]). Aufgrund der insgesamt guten Freiflächenversorgung im
Versorgungsbereich 9 D wurde jedoch zugunsten größerer Erholungs- bzw.
Ausgleichsflächen auf die Anlegung eines Spielplatzes mit einer nutzbaren
Spielfläche von 2.000 m² verzichtet. In die öffentliche Parkanlage wurde eine
825 m² große Spielfläche integriert und im Zusammenhang mit dem Bau der
Parkanlage errichtet. (Berechnungsgrundlage waren die ehemals geplanten 207
Wohneinheiten). Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Die im Entwurf (Stand 2002) vorliegende BEP Zehlendorf 2 für
den Mittelbereich Dahlem sieht für den Geltungsbereich „Wohnbaufläche W3“ und
eine GFZ von 0,7 vor. Landschaftsprogramm (LaPro) Das zum Flächennutzungsplan aufgestellte Landschaftsprogramm (LaPro) stellt das Plangebiet als "Parkbaumsiedlungsbereich" dar. Angestrebt wird der Erhalt der typischen Strukturelemente der alten Gärten, die Ergänzung des Parkbaumbestandes und die Vermeidung baulicher Verdichtung. Zum Schutz des Naturhaushalts wird der Erhalt und die Entwicklung der klimatischen Ausgleichsfunktionen (Kaltluftentstehung) gefordert. Als Zielsetzung für den Biotop- und Artenschutz wird der Erhalt und die Entwicklung der natürlichen standörtlichen Prägung der Grün- und Freiflächen gefordert. Darüber hinaus ist das Gebiet zur “Pflege und Entwicklung von Biotopschutz und Biotopverbund” vorgesehen. Es sind vorrangig Artenreservoire und Verbindungsbiotope von Arten der Äcker, Wiesen und Brachen zu entwickeln. Im Bezug auf das Landschaftsbild wird für das Plangebiet der Erhalt und die Entwicklung des typischen Parkbaumbestands in Gärten und öffentlichen Freiräumen gefordert. Im Bezug auf die Erholung und Freiraumnutzung wird eine Verbesserung der öffentlichen Erholungsfunktion gewünscht. Auch bei einer Nutzungsänderung der vom Plangebiet erfassten Fläche bleiben die Entwicklungsziele und Maßnahmen des Landschaftsprogramms unverändert. Die geplanten Festsetzungen entsprechen den Anforderungen
aus dem Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Berlin-
Brandenburg (LEP eV). Der Landesentwicklungsplan stellt das Plangebiet als
Bestandteil des Siedlungsbereichs dar. Hierzu steht der geplante ergänzende
Wohnungsbau in keinem Widerspruch. Verbindliche Bauleitplanung Baunutzungsplan Der Baunutzungsplan von 1958/60 in Verbindung mit den
planungsrechtlichen Regelungen der Bauordnung von Berlin von 1958 weist für den
Geltungsbereich des Bebauungsplans “Fläche mit besonderer
Zweckbestimmung” aus. Diese Darstellung beruht auf der ursprünglichen Funktion des
Baunutzungsplans als vorbereitender Bauleitplan, weil sie sich auf die
allgemeine Umschreibung des Sonderzwecks beschränkt und ist deshalb nicht durch
die Regelungen der §§ 6 und 7 der Berliner Bauordnung von 1958 als übergeleitete
Bebauungsplanfestsetzung erklärt worden. Der Baunutzungsplan ist bezüglich seiner ausgewiesenen
Sonderzweckflächen nicht (als verbindlicher Bebauungsplan) übergeleitet worden,
so dass er keine planungsrechtliche Vorgabe bildet. 2.6 DenkmalschutzEs sind keine denkmalgeschützten
Gebäude im Geltungsbereich vorhanden. In der näheren Umgebung befinden sich
folgende Baudenkmale[6]:
-
Königin-Luise-Str.33,
St.Bernhard- Kirche, 1932-34 von Wilhelm Fahlbusch -
Archivstraße
11-15, Im Winkel, Koserstraße, Geheimes Preußisches Staatsarchiv, Verwaltungsgebäude
mit Direktoren- und Beamtenwohnhaus sowie Übergängen und erhaltenem
(nördlichen) Teil des Magazins, 1915-23 von Eduard Fürstenau -
Im
Winkel 37, Wohnhaus, 1927-28 von Wilhelm Fahlbusch -
Königin-Luise-Straße
17/19, ehem. Biologische Bundesanstalt für Land- und Forstwirtschaft des
kaiserlichen Gesundheitsamtes mit Labor- und Dienstgebäude sowie
Direktorenwohnhaus, 1900-04 von Baurat Ehrhardt 2.7 Boden/ AltlastenSiehe Umweltbericht, Kapitel II.3.2.3 Das
Plangebiet ist Teil der Grundmoränenplatte der Teltow-Hochfläche und besteht
überwiegend aus Geschiebemergel. Hierfür charakteristisch sind die im Gebiet
vorkommenden Parabraunerden, die jedoch durch die anthropogene Nutzung
überformt sind. Durch die langjährige intensive gärtnerische Nutzung von
diesen Flächen ist von tiefgründigen, humusreichen Gartenböden (Hortisole)
auszugehen. Der Flurabstand des Grundwassers liegt gem.
Umweltatlas im Plangebiet bei 20-40m. Der Anteil bindiger Substrate an der
Versickerungszone beträgt 20 bis 80%, so dass für das Grundwasser keine
unmittelbare Gefährdung durch flächenhaft eindringende Schadstoffe besteht. 2.8 UmweltprüfungFür den Bebauungsplan wird eine Umweltprüfung durchgeführt.
Siehe Umweltbericht, Kapitel II.3. II Planinhalt
1. Entwicklung der PlanungsüberlegungenGrundlage der bauleitplanerischen
Überlegungen war zunächst der überarbeitete städtebauliche Entwurf der Sieger
eines Investorenauswahlverfahrens im Rahmen der Wohnungsfürsorge des Bundes aus
dem Jahr 1997[7]. Dabei
sollte das geplante Wohnquartier im Sinne des vorgeschalteten
„Räumlich-baulichen Strukturkonzepts Dahlem-Dorf“[8]
bewusst in die Tradition des Villenvorortes Dahlem gestellt werden, geleitet
von drei grundlegenden Anforderungen: die Villa als ortstypische
Einzelhausbebauung, das Villenkarree als traditionelle Quartiersform, die
Straße mit Vorgartenzone als adressenbildender öffentlicher Raum. Um ein
möglichst breitgefächertes Angebot unterschiedlicher Wohnungsgrößen anbieten zu
können, wurden 22 Stadthäuser mit 173 Geschosswohnungen
entwickelt. Diese Gebäudetypologie erwies sich jedoch als nicht marktgerecht.
Lediglich die in 5 Gruppen à 5 Einheiten zusammengefassten 25 Reihenhäuser in
der Otto-Appel-Straße (WA 2a und 2b) sowie 3 Reihenhäuser (Edwin-Redslob-Straße
15/19) östlich der Reihenhauszeile Edwin-Redslob-Straße 21/27 (WA 5) wurden
verwirklicht. Die restlichen Baufelder (WA 1, WA 3, WA 4) blieben bisher
unbebaut, die Erschließung wurde fertiggestellt. Nach knapp vierjährigem Planungsstillstand wurde eine
grundlegende Neudefinition der Entwicklungsziele erforderlich. Auf Grundlage
eines städtebaulichen Entwurfs der Architekten Dr.Fissler + Ernst[9]
wurde seitens der neuen Grundstückseigentümer im April/Mai 2005 eine
architektonische Ideenkonkurrenz mit vier Architekturbüros durchgeführt[10].
Aufgrund der Ergebnisse wurde der städtebauliche Entwurf überarbeitet und
bildet nun die Grundlage für die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes[11].
Danach sollen diese Baufelder unter geänderten städtebaulichen Gesichtspunkten
entwickelt werden. Die Abkehr vom Geschosswohnungsbau in großvolumigen
„Stadthäusern“ hin zu gartenbezogenen Wohnformen wie Doppelhäusern oder
Kettenhäusern sowie die Ausbildung einer blockübergreifenden Angersituation mit
Erschließungsfunktion und Aufenthaltsqualität ergeben vor allem eine Halbierung
der Anzahl der Wohneinheiten. Für das Baugebiet WA 1 sind nunmehr sieben
Doppelhäuser (14 Wohneinheiten) mit 2 Geschossen plus Staffelgeschoss
konzipiert. Im Baugebiet WA 3 sollen entlang der
Edwin-Redslob-Straße im Norden vier, im Osten weitere vier Doppelhäuser mit 2
Geschossen plus Staffelgeschoss entstehen (16 Wohneinheiten). Im Westen des WA
3- Gebiets sind drei Hausgruppen mit jeweils drei Wohneinheiten geplant,
ebenfalls mit 2 Geschossen und Staffelgeschoss. In der Mitte des Gebiets sind
elf zwei- und dreigeschossig gestaffelte „Kettenhäuser“ (11 Wohneinheiten)
vorgesehen, die über eine asymmetrische private Verkehrsfläche (sog. „Anger“),
die südlich an die Otto-Appel-Straße und nördlich an die Edwin-Redslob-Straße
anbindet, erschlossen werden. Im Baugebiet WA 4 sind 8 Doppelhäuser (16
Wohneinheiten) mit 2 Geschossen plus Staffelgeschoss vorgesehen, von denen vier
über einen weiteren Anger, der nördlich an die Otto-Appel-Straße grenzt,
erschlossen werden. Insgesamt werden damit innerhalb des Geltungsbereichs
(incl. 6 Bestandsgebäude) nur noch 100 statt ursprünglich 207 Wohneinheiten
verwirklicht. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes werden deshalb für die
Baufelder WA 1, WA 3 und WA 4 und WA 5 verändert. Die Änderungen beziehen sich vor allem auf die
Anpassung der überbaubaren Grundstücksflächen, des Maßes der baulichen Nutzung
sowie den Wegfall der Tiefgarage. Die Geschossfläche wird sich im Vergleich zum
Vorprojekt wegen der geänderten Bautypologien verringern. Um die städtebaulich
gewünschte typologische Vielfalt der Gebäude zu erhalten, muss bei der
Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen teilweise auf
Baukörperfestsetzungen zurückgegriffen werden. In Erinnerung an die ehemalige
Nutzung des Plangebiets sind die im Eingangsbereich vorhandenen 6 Gärtner-
Wohngebäude Edwin-Redslob-Straße 21/27 und 24/26 (früher: Königin-Luise-Straße
29 B-G) erhalten geblieben. Auf der Ostseite schließt sich der geplante
Standort einer Kindertagesstätte an, der unmittelbar an eine öffentliche
Grünfläche angrenzt. Den westlichen Abschluss des neuen Wohnquartiers, im
Übergangsbereich zu den vorhandenen Reihenhausanlagen an der Straße Im Winkel,
bilden die bereits fertiggestellten Reihenhausgruppen. Durch die zweigeschossige
Bauweise mit dem zur Straße Im Winkel zurückgesetzten “Staffelgeschoss” bleibt
hier das Straßenbild gewahrt. Die Wohngärten der Reihenhausgruppen
sind landschaftlich gestaltet. Die das Orts- und Landschaftsbild prägende
Raumkante der mit Gehölzen bestandenen Geländeböschung im nördlichen Abschnitt
der Straße Im Winkel bleibt erhalten und wird in südlicher Richtung
weitergeführt. Die an die Versuchsflächen der
Biologischen Bundesanstalt für Land- und Forstwirtschaft angrenzende
öffentliche Grünfläche dient in erster Linie der Schaffung von wohnungsnahem
Grün mit integriertem Kinderspielplatz für mittlere und ältere Altersgruppen.
Unter Aufrechterhaltung der vorhandenen Sichtbeziehungen wird eine naturnahe
Entwicklung und Gestaltung der Parkanlage im Sinne des
“Parkbaumsiedlungsgebiets” angestrebt. Die verkehrliche Erschließung des geplanten
Wohnquartiers wurde unter besonderer Berücksichtigung der angrenzenden
Wohngebiete konzipiert. Die Haupterschließung erfolgt über die
Königin-Luise-Straße und die Edwin-Redslob-Straße. In Weiterführung dieses
Straßenverlaufs erfolgt die aus verkehrstechnischer Sicht erforderliche
Anbindung an die Straße Im Winkel. Ein etwaiger Durchgangsverkehr wird durch
den Straßenquerschnitt und die zweimal abknickende Straßenführung weitgehend
ausgeschlossen. Mit Rücksicht auf die bestehende
Wohnbebauung und die das Orts- und Landschaftsbild prägende Geländeböschung
wurde auf eine Erschließung der Reihenhäuser über die Straße Im Winkel
verzichtet. Zur Erschließung der Reihenhausgrundstücke und der anderen
Baufelder wurde die geringer dimensionierte Privatstraße Otto-Appel-Straße an
die Edwin-Redslob-Straße angebunden. Die Unterbringung des ruhenden
Verkehrs erfolgt auf den 94 neuen Grundstücken. In den Baugebieten WA 2a , WA
2b erhält jede Wohneinheit einen Stellplatz. In den Baugebieten WA 1, WA 3 und
WA 4 erhält jede Wohneinheit eine Garage bzw. einen Stellplatz. Zusätzlich sind
36 Stellplatzmöglichkeiten in Form von Parkbuchten in der Edwin-Redslob-Straße
und 11 in dem in Ost-West-Richtung verlaufenden Abschnitt der Otto-Appel-Straße
vorgesehen. Der sich daraus ergebende (quartiersbezogene) Stellplatzschlüssel
von knapp 2 Stellplätzen pro Wohneinheit ist als angemessen einzustufen,
insbesondere wegen der hervorragenden Anbindung an das Netz des Öffentlichen
Personennahverkehrs (v.a. U-Bhf. Dahlem-Dorf in ca. 450 m Fußweg). 2. Intention des Plans2.1 ZielvorstellungenWesentliches Ziel des Bebauungsplans X-189 ist die
Schaffung eines verdichteten und qualitativ hochwertigen Wohnquartiers mit
insgesamt 100 Wohneinheiten (inkl. 6 Bestandsgebäuden). Dementsprechend sollen
die Bauflächen im Plangebiet als “allgemeine Wohngebiete” festgesetzt werden.
Die Wohneinheiten sollen sich auf die einzelnen Baufelder wie folgt verteilen:
Grundlage
für die planungsrechtlichen Regelungen zum Maß der Nutzung, zur überbaubaren
Grundstücksfläche und zur Bauweise ist das im Abschnitt II 1. dargestellte
städtebauliche Konzept. Die geplanten Grünfestsetzungen sollen die geplante
Baustruktur des Quartiers hervorheben und “Maßnahmen zum Ausgleich” für die zu
erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft sein. Dabei werden der Erhalt der
gestalterisch und ökologisch wertvollen Vegetationsstrukturen und ein
ausgewogenes Verhältnis zwischen bebauten und begrünten Flächen angestrebt.
Ziel der Grünfestsetzungen ist die Anlage und Entwicklung ökologisch und
gestalterisch wertvoller Grünflächen mit einem hohen Nutzwert für die Bewohner. Zur Versorgung des
geplanten Wohnquartiers mit wohnungsnahen Grünflächen im Plangebiet sind ca.
0,5 ha öffentliche Grünflächen vorgesehen. Die Grünflächen dienen darüber
hinaus als “Flächen für Maßnahmen zum Ausgleich” von unvermeidbaren Eingriffen
in Natur und Landschaft. Eine kleinere im westlichem Geltungsbereich gelegene
“öffentliche Parkanlage” ist zur fußläufigen Anbindung des geplanten
Wohnquartiers an die Straße „Im Winkel“ vorgesehen. Im östlichen
Geltungsbereich ist eine “öffentliche Parkanlage mit Spielplatz” geplant.
Innerhalb der Parkanlage ist ein Spielplatz für Kinder der mittleren und
älteren Altersstufen unterzubringen. Die Erschließung des geplanten Wohnquartiers erfolgt
durch die Einbindung der “öffentlichen Straßenverkehrsfläche”
(Edwin-Redslob-Straße) in das vorhandene Straßensystem. An die Edwin-Redslob-Straße
ist eine – aufgrund ihres Wohnwegcharakters - geringer dimensionierte
Privatstraße (Otto-Appel-Straße) angebunden. Die Unterbringung des ruhenden
Verkehrs erfolgt auf den Grundstücken. Weiterhin werden Stellplätze im
Straßenraum angeboten. Im Einzugsbereich des Plangebiets ist bereits zum jetzigen
Zeitpunkt eine Unterversorgung mit Kindertagesstätten zu verzeichnen. Zur
Versorgung des neuen Wohnquartiers und angrenzender Wohngebiete mit
Einrichtungen der sozialen Infrastruktur ist ein Standort für eine
Kindertagesstätte im südöstlichen Plangebiet vorgesehen. 3. Umweltbericht [12] 3.1 Einleitung 3.1.1 Kurzdarstellung der wichtigsten Ziele und Inhalte des Bebauungsplans Lage und bisherige Nutzung des Plangebiets Das ca. 4,5 ha große Plangebiet liegt im Berliner Bezirk
Steglitz-Zehlendorf, nordöstlich des alten Dorfkerns von Dahlem. Der
Geltungsbereich des Bebauungsplans X-189 umfasst die Grundstücke Flur 8 von
Dahlem, Flurstücke 35, 36, 41, 43 und 44, Edwin-Redslob-Straße 15/27 und 24/26,
Otto-Appel-Straße 2/50 sowie die Edwin-Redslob-Straße, Teilbereiche der Straße
Im Winkel und der Königin-Luise-Straße. Das
Gelände wurde ursprünglich als Teil der Bezirksgärtnerei Tiergarten genutzt.
Seit 1996 wurden die Gewächshäuser und Anzuchtflächen von der Bezirksgärtnerei
Tiergarten jedoch nicht mehr bewirtschaftet. Mitte 1997 ist der Standort
aufgegeben worden. Im Umfeld
des Plangebiets befinden sich neben universitären und musealen Nutzungen
überwiegend Wohngebäude. Entlang der Königin-Luise-Straße sind Einzelhandels-
und Dienstleistungseinrichtungen untergebracht. Ziele des Bebauungsplans Veranlassung für die Aufstellung des Bebauungsplans X-189 ist die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung des brachliegenden Gärtnereigeländes. Der Bebauungsplan soll die planungsrechtliche Voraussetzung für die Entwicklung eines kleineren Wohnquartiers unter größtmöglicher Berücksichtigung von Bau-, Freiraum- und Nutzungsstrukturen der Umgebung schaffen. Das
ursprünglichen Konzept einer Mischung von 28 Reihenhäusern und 22
dreigeschossigen Stadthäusern mit 173 Geschosswohnungen und einer Tiefgarage
mit 113 Plätzen erwies sich nur teilweise als umsetzungsfähig; lediglich die
Reihenhäuser konnten fertiggestellt werden. Um die bisher unbebaut gebliebenen drei Baufelder zu entwickeln, ist unter Beibehaltung der bereits vorhandenen Erschließungsstraßen eine neue städtebauliche Konzeption gewählt worden. So sollen unter Verzicht auf die Stadthäuser und die geplante Tiefgarage nunmehr gartenbezogene Wohnformen wie Doppelhäuser, Kettenhäuser und Gruppenhäuser verwirklicht werden. Das Quartier soll insgesamt 100 Wohneinheiten (inkl. der 6
Bestandsgebäude) umfassen. Die Bauflächen im Plangebiet sollen als “allgemeine
Wohngebiete” festgesetzt werden. Der zu erwartende Bevölkerungszuwachs beträgt
bei einer angenommenen Zahl von 3,5 Einwohnern pro Wohneinheit insgesamt 350
Einwohner. Festsetzungen des Bebauungsplans Der
Bebauungsplan X-189 „Im Winkel“ soll sechs Allgemeine Wohngebiete, eine ca.
2.000 m² große Fläche für den Gemeinbedarf für eine bei Bedarf langfristig zu
errichtende Kindertagesstätte, Straßenverkehrsflächen zur Erschließung sowie
zwei öffentliche Parkanlagen (insgesamt ca. 0,5 ha) festsetzen. In der einen
öffentlichen Parkanlage ist ein Spielplatz für Kinder der mittleren und älteren
Altersstufen unterzubringen. Die Parkanlagen dienen darüber hinaus als “Flächen
für Maßnahmen zum Ausgleich” von unvermeidbaren Eingriffen in Natur und
Landschaft. Die
Grundflächenzahl (GRZ) in den Wohngebieten beträgt 0,25 bis 0,31 (gesamt 0,29),
die Geschossflächenzahl (GFZ) in den Wohngebieten 0,6 bis 0,77 (gesamt 0,70).
Es werden zwei bis drei Vollgeschosse zugelassen. Für die Bauform ist eine
offene Bauweise vorgeschrieben. Die Erschließung erfolgt über zwei öffentliche
und eine private Straße und zwei angerartige Flächen innerhalb der Allgemeinen
Wohngebiete 3 und 4. Durch
folgende textliche Festsetzungen wird den Belangen des Umweltschutzes Rechnung
getragen: Die
Überschreitungsmöglichkeit des § 19 Abs. 4 BauNVO ist in den allgemeinen
Wohngebieten WA 2a, WA 2b und WA 5 auf eine GRZ von 0,4 eingeschränkt
(textliche Festsetzung Nr. 3). Die
textliche Festsetzung Nr. 8 regelt, dass im Bereich der Flächen „B“ und „C“ pro
200 m² („Anger“) mindestens ein hochstämmiger Laubbaum zu pflanzen ist. Die
textliche Festsetzung Nr. 9 bestimmt, dass im Bereich der Reihenhausanlagen der
allgemeinen Wohngebiete WA 2a, WA 2b und WA 5 pro 100 m² nicht überbaubarer
Grundstücksfläche mindestens ein hochstämmiger Obstbaum zu pflanzen ist. Die
textliche Festsetzung Nr. 10 regelt, dass in den allgemeinen Wohngebieten WA 1,
WA 3 und WA 4 und auf der Fläche für den Gemeinbedarf pro 100 m² nicht
überbaubarer Grundstücksfläche mindestens ein hochstämmiger Obstbaum zu
pflanzen ist. Der Mindestumfang der zu pflanzenden Bäume beträgt 10/14 cm. Die
Bäume sind zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Bei
Anwendung der textlichen Festsetzungen Nr. 8, 9 und 10 wird die Verwendung von
Arten der beigefügten Pflanzliste, welche gebietstypische, standortgemäße
Baumarten enthält, empfohlen. Die
textliche Festsetzung Nr. 11 bestimmt, dass die 5 m breiten, parallel zur
Straße Im Winkel geführten “Flächen zum Anpflanzen” in der Weise zu bepflanzen
und zu unterhalten sind, dass der Eindruck einer Geländeböschung mit dichtem
Gehölzbestand entsteht. Diese Regelungen sichern die das Orts- und
Landschaftsbild prägende, dicht mit Gehölzen bestandene Geländeböschung im
nördlichen Abschnitt der Straße Im Winkel in ihrem Erscheinungsbild und
bewirken eine Weiterführung der Bepflanzung in südlicher Richtung. Um
zusätzliche bodenversiegelnde Maßnahmen zu vermeiden, wird durch die textliche
Festsetzung Nr. 12 bestimmt, dass die Befestigung von Wegen, Zufahrten und
Stellplätzen in den “allgemeinen Wohngebieten” und auf der “Fläche für den
Gemeinbedarf” nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen ist. Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung Der Bebauungsplan wurde im Frühjahr 2006 auf das
Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) umgestellt. Nach Maßgabe der
„Berliner Materialien zum EAG Bau (2. Fassung v. 29. Juli 2005)“ sind für
umgestellte Bebauungspläne die Verfahrensschritte der Öffentlichkeits- und
Behördenbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB zu wiederholen,
eine Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB jedoch nicht. Um den Umfang und
Detaillierungsgrad der Umweltprüfung dennoch näher zu bestimmen, wurde am 24.
Februar 2006 ein Behördentermin mit dem Umweltamt, dem Naturschutz- und
Grünflächenamt, dem Fachbereich Tiefbau und dem Fachbereich Stadtplanung des
Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf durchgeführt. Da für
den Geltungsbereich des Bebauungsplanes keine verbindlichen bauleitplanerischen
Festsetzungen bestanden, ist die Fläche wegen ihrer Größe (ca. 4,5 ha) und der
benachbarten Freiflächen der Biologischen Bundesanstalt als Außenbereich im
Sinne des § 35 BauGB zu bewerten. Die jetzt vorgesehene Nutzung als
Wohnbaufläche stellt eine Veränderung der Gestalt bzw. Nutzung dieser
Grundfläche dar, die die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts und das
Landschaftsbild nachhaltig beeinträchtigen kann. Dieser Eingriff in Natur und
Landschaft ist gem. § 1a Abs. 3 BauGB im Bebauungsplan zu bewältigen. Die Abarbeitung der Eingriffsregelung erfolgte bereits in
einem Landschaftsplanerischen Fachbeitrag (ÖKOLOGIE & PLANUNG 2005). Dieser
diente als Grundlage für die Umweltprüfung. Zur Anpassung an die Anforderungen
an eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB war der Bericht in Form eines
Umweltberichtes gemäß § 2 Abs. 4 BauGB aufzubereiten. Außerdem war die
Untersuchung der Umweltauswirkungen auf Schutzgüter nachzuholen, die im
Landschaftsplanerischen Fachbeitrag noch nicht behandelt wurden, und es war auf
Fragestellungen einzugehen, die sich nach dem aktuellen Stand (auch nach
Auswertung der erneuten Beteiligung der Bürger und Träger öffentlicher Belange)
als klärungs- und erläuterungsbedürftig darstellten. Beim Behördentermin zur Abstimmung des Untersuchungsumfangs
der Umweltprüfung am 24. Februar 2006 wurden folgende Schwerpunkte für die über
den Landschaftsplanerischen Fachbeitrag hinausgehenden Untersuchungen für die
Umweltprüfung festgelegt: Nachzuholende Untersuchungen mit besonderer Priorität: -
Auswirkungen
der Zunahme des motorisierten Straßenverkehrs auf die Schutzgüter Mensch / Gesundheit
und Luft -
Auswirkungen
von Bodenverunreinigungen auf die Schutzgüter Mensch / Gesundheit und
Grundwasser Weitere nachzuholende Untersuchungen: -
Auswirkungen
auf das Schutzgut biologische Vielfalt -
Auswirkungen
auf das Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter Als über den Landschaftsplanerischen Fachbeitrag
hinausgehende Grundlagen für die Umweltprüfung waren unter anderem ein
Verkehrsgutachten und ein Verkehrslärmgutachten zu erstellen und vorliegende
Bodengutachten auszuwerten. Für die Erstellung des Umweltberichtes wurde vom Fachbereich
Stadtplanung Steglitz-Zehlendorf eine Mustergliederung vorgelegt. Genaueres zum Verfahren, zu den Quellen, den
Bewertungsgrundlagen und den Bewertungsmethoden der Umweltprüfung ist dem
Kapitel 3.3.1 zu entnehmen. 3.1.2 Ziele des Umweltschutzes aus einschlägigen Fachgesetzen und Fachplanungen, die für den Bebauungsplan von Bedeutung sind In bestimmten Fachgesetzen und Fachplanungen
sind Ziele des Umweltschutzes enthalten, die in der Umweltprüfung als Grundlage
für die Bewertung der durch die Planung verursachten Umweltauswirkungen
heranzuziehen sind. Im Folgenden wird eine Übersicht über diese einschlägigen Fachgesetze und Fachplanungen gegeben. Die Behandlung der konkreten Ziele erfolgt in den Kapiteln 3.2.1 – 3.2.7 jeweils bei den Schutzgütern, für die die Ziele relevant sind.
Ein Landschaftsplan ist für das
Planungsgebiet nicht vorhanden. Der Teilplan „Gesamtstädtische
Ausgleichskonzeption“ (2004) des Landschaftsprogramms Berlin hat für das
Planungsgebiet keine Relevanz. Das Gebiet liegt nicht in einem
Ausgleichssuchraum und es sind keine Ausgleichsflächen im Planungsgebiet
vorgesehen. 3.1.3 Art der Berücksichtigung dieser Ziele und der Umweltbelange bei der Aufstellung Um die relevanten Ziele und Belange
des Umweltschutzes für ihre spätere Berücksichtigung zu ermitteln, wurden -
ein landschaftsplanerischer Fachbeitrag
erstellt, -
Untersuchungen auf Bodenverunreinigungen
durchgeführt, -
ein Verkehrs- und ein
Verkehrslärmgutachten erstellt und -
eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB
durchgeführt. Die Ergebnisse dieser Untersuchungen
wurden für die Abwägung und für die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung
als Umweltbericht aufbereitet. Der Bebauungsplanentwurf inklusive
Begründung mit aktuellem Stand trägt den Zielen und Belangen des Umweltschutzes
folgendermaßen Rechnung: zeichnerische Festsetzung von -
zwei
öffentlichen Parkanlagen mit einem Spielplatz -
zwei
Flächen für Maßnahmen zum Ausgleich der Eingriffe in Natur- und Landschaft -
einer
Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen -
Höchstgrenzen
für Flächenumfang und Höhe der Bebauung textliche
Festsetzung -
der
offenen Bauweise -
der
Begrenzung der Grundflächenzahl in Wohngebieten -
der
Verpflichtung zur Anpflanzung von Bäumen in den Wohngebieten und auf der
Gemeinbedarfsfläche -
der
Verpflichtung, Wege, Zufahrten und Stellplätze in den Wohngebieten und auf der
Gemeinbedarfsfläche nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen 3.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 3.2.1 Schutzgut Mensch und Gesundheit, Bevölkerung In diesem Kapitel werden die
Auswirkungen der Planung auf Gesundheit und Wohlbefinden des Menschen und auf
sein Bedürfnis nach Erholung auf Grün-, Frei- und Spielflächen behandelt. Auswirkungen von Bodenbelastungen auf die menschliche Gesundheit Aufgrund der Vornutzung des Grundstücks als Bezirksgärtnerei
Tiergarten (u.a. Einsatz von Pflanzenschutzmitteln) war eine Untersuchung des
Plangebietes auf eine möglicherweise für die geplante Nutzung als Wohngebiet
mit Frei- und Spielflächen kritische Bodenbelastung notwendig. Methoden und Ergebnisse der Untersuchungen sind im Kapitel
3.2.3 Schutzgut Boden beschrieben. Als Gesamtbewertung wird
festgestellt, dass keine Gefährdung über den Pfad Boden - Mensch für eine
Nutzung als Wohngebiet zu befürchten ist. Bei der Anlage von Kinderspielflächen
sollte allerdings zumindest in einem Bereich ein Bodenaustausch bis zum
gewachsenen Boden erfolgen. Des weiteren sind bei den Baumaßnahmen einige
Auflagen zu beachten (s. Kapitel 3.3.2.). Auswirkung von Lärm- und Schadstoffemissionen Da durch die Realisierung der Planung zusätzliche Wohneinheiten und langfristig eine Kindertagesstätte entstehen werden, ist mit einer Zunahme des Straßenverkehrs zu rechnen. Die dadurch entstehenden zusätzlichen Lärm- und Schadstoffemissionen können sich negativ auf die menschliche Gesundheit auswirken. Die in der Planung vorgesehene Fläche für den Gemeinbedarf (Kindertagesstätte) grenzt zudem direkt an ein Wohngebiet (WA 5) an. Die Auswirkungen werden detailliert in Kapitel 3.2.5
Schutzgut Luft, Klima behandelt. Es ist keine erhebliche Beeinträchtigung zu
erwarten. Nördlich des WA 1 befindet sich des weiteren das Institut
für Pharmakologie und Toxikologie des Fachbereichs Veterinärmedizin der Freien
Universität Berlin. Hier werden in einem Stallgebäude ca. 10 Hunde für
pharmakologische Versuche gehalten. In der Regel sind die Tiere im Stall und in
der Woche zwischen 13 und 15 Uhr nicht draußen. Am Wochenende sind die Hunde
überwiegend im Stall. Langfristig ist der Umzug des Instituts nach Düppel
vorgesehen. Die Freie Universität ist über die sensible Wohnnachbarschaft
informiert. Gegebenenfalls sind gemeinsame belastungsmindernde Maßnahmen zu
prüfen. Es ist keine erhebliche Beeinträchtigung zu erwarten. Grün- und Freiraumversorgung Einschlägige fachgesetzliche und fachplanerische Ziele
Bestandsaufnahme Die siedlungsnahe Grünversorgung des Plangebietes
wird durch öffentliche Parkanlagen sichergestellt. Die in unmittelbarer Nähe
des Bebauungsplangebietes
gelegenen Parkanlagen Messelpark und Thielpark (beide >10 ha) versorgen die
Umgebung des Bebauungsplangebietes
mit siedlungsnahen Grün. Dazu kommt die unmittelbare Nähe (ca. 1,3 km
Entfernung) zum Naherholungsgebiet Grunewald. Die Umweltatlaskarte 06.05 (Ausgabe 1995) stellt die
Versorgung mit wohnungsnahen, öffentlichen Grünanlagen dar. Für das
Plangebiet selbst wurde kein Wert berechnet, da es sich bisher nicht um eine
Wohnnutzung handelt. Für die westlich angrenzende Siedlung an der Straße „Im Winkel“ wurde ein Versorgungsgrad mit öffentlichen Grünanlagen von £ 0,1 m² pro Einwohner errechnet, was einer Unterversorgung entspricht. Das wohnungsnahe Grün wird im Bereich des Ortsteiles Dahlem jedoch weniger durch öffentliche Grünflächen, als vielmehr durch private Grünflächen in Form von Hausgärten sichergestellt. Dies ist in der vorherrschenden Baustruktur begründet, die durch Einzel-, Reihen- oder Doppelhausbebauung auf großen Grundstücksflächen gekennzeichnet ist. Der Anteil an privaten bzw.
halböffentlichen Freiräumen in den Wohngebieten wird für die westlich an das
Plangebiet angrenzende Siedlung in der Umweltatlaskarte auch als hoch
angegeben. Prognose über die Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung würde sich keine Veränderung des momentanen Zustands der Grün- und Freiraumversorgung in Dahlem ergeben. Prognose über die Entwicklung bei Durchführung der Planung Durch die zusätzlichen 100 Wohneinheiten (inkl. 6 Bestandsgebäude) entsteht ein Mehrbedarf an siedlungsnahen Grünanlagen von 2.450 m² sowie ein Mehrbedarf an wohnungsnahen Grünflächen von 2.100 m² (angenommen werden 3,5 Einwohner / WE). Folgende Richtwerte hierzu können dem Landschaftsprogramm
(1994) entnommen werden:
Der Bedarf an siedlungsnahen Grünanlagen kann durch die in
der Umgebung des Plangebietes vorhandenen Grünanlagen gedeckt werden. Zur
Deckung des Bedarfs an wohnungsnahen Grünanlagen sind zusätzliche Grünanlagen
im Plangebiet erforderlich. Darüber hinaus ist die Funktion des Gebietes als Teil der
Freiraumkonzeption des Bezirkes zu berücksichtigen, wie sie durch das LaPro
Berlin (1994) und das
"Räumlich-bauliche Strukturkonzept Dahlem-Dorf" (1995) bestimmt
wird: Im LaPro wird das Planungsgebiet ausgehend vom Bestand
zusammen mit dem nordöstlichen Freiraum der Biologischen Bundesanstalt (BBA)
als zusammenhängender Freiraum dargestellt, für den auch nach Aufgabe der
vorhandenen Nutzung Konzepte für eine öffentliche Erholungsnutzung entwickelt
werden sollen. Konkretisiert wird diese Zielsetzung im
"Räumlich-baulichen Strukturkonzept Dahlem-Dorf". Hier wird im
Zusammenhang mit geplanten baulichen Entwicklungen im Bereich der Freiflächen
des Bebauungsplangebietes und der
BBA-Flächen die Entwicklung einer Grünanlage gefordert. Diese soll als
Scharnier innerhalb des bezirklichen Freiraumnetzes die Verbindung zwischen dem
Dahlemer Dorfanger, dem Kaiser-Wilhelm-Platz (U-Bhf. Podbielskiallee) und der
Grünanlage an der FU herstellen und die Anbindung der Wohngebiete an die großen
Naherholungsgebiete des Grunewaldes und der Grunewaldseenrinne gewährleisten. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Durch die im Bebauungsplan festgesetzte und bereits angelegte öffentliche Parkanlage mit Spielplatz (ca. 4.500 m²) wird der Bedarf an wohnungsnahen Grünanlagen ausreichend innerhalb des Bebauungsplangebietes gedeckt. Eine kleinere im westlichem Geltungsbereich gelegene “öffentliche Parkanlage” ist zur fußläufigen Anbindung des geplanten Wohnquartiers an die Straße „Im Winkel“ vorgesehen. Durch die Anlage der beiden Grünanlagen wird auch den
Forderungen des Räumlich-baulichen Strukturkonzeptes Dahlem-Dorf entsprochen. Versorgung mit öffentlichen Spielplätzen Einschlägige fachgesetzliche und fachplanerische Ziele
Bestandsaufnahme Das Versorgungsdefizit an
öffentlichen Spielplätzen beträgt im Ortsteil Dahlem 4.323 m². Dies bedeutet,
dass die geforderten öffentlichen Spielflächen zu 69% nachgewiesen sind. (vgl.
SenStadt, FIS-Broker, 2006) Im Auftrag des damaligen Bezirksamtes Zehlendorf,
Naturschutz- und Grünflächenamt, wurde 1991 der Spielplatzplan Zehlendorf
erstellt (PLANERGEMEINSCHAFT 1991).
Er wurde am 19. März 1992 vom Bezirksamt beschlossen und erhielt am 2. April
1992 die Zustimmung durch die Bezirksverordnetenversammlung (BVV). Nach dem
Spielplatzplan Zehlendorf liegt das
Bebauungsplangebiet in der Versorgungseinheit 9D. Die schwierig zu
überquerenden und jeweils als Barriere wirkenden Verkehrswege
Königin-Luise-Straße (südlich), U-Bahn Trasse zwischen Dahlem-Dorf und
Podbielskiallee (östlich) und die Peter-Lenné-Straße (westlich) bilden die
Grenzen dieser Versorgungseinheit. Prognose über die Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung würde sich keine Veränderung des momentanen Zustands der Spielflächenversorgung in Dahlem ergeben. Prognose über die Entwicklung bei Durchführung der Planung Durch die
zusätzlichen 100 Wohneinheiten (inkl. 6 Bestandsgebäude) entsteht ein
Mehrbedarf an Spielflächen. Für die Berechnung des Flächenbedarfs sollte ein
Richtwert von 1m² Nettofläche (nutzbare Spielfläche) bzw. 1,5 m² Bruttofläche
pro Einwohner zu Grunde gelegt werden (vgl. LaPro 1994). Bei einer angenommenen
Anwohnerzahl von 350 (100 Wohneinheiten à 3,5 Personen) ergibt sich eine
Nettospielfläche von 350 m² bzw. ein Bruttofläche von 525 m². Als Richtgröße
für einen allgemeinen Spielplatz wird jedoch eine nutzbare Spielfläche von
2.000 m² im Landschaftsprogramm (1994) angegeben. Aufgrund des bereits vorhandenen
Defizits an Spielflächen innerhalb der Versorgungseinheit ist die ausreichende
Versorgung der geplanten Wohnquartiere durch die Anlage eines neuen
Spielplatzes für Kinder der mittleren und älteren Altersstufen von hoher
Bedeutung. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Mit dem
Bau der öffentlichen Parkanlage im Osten des Plangebietes wurde bereits ein in
die Grünanlage integrierter, 825 m² großer Spielplatz für Kinder der mittleren
und älteren Altersstufen angelegt. Dieser deckt den oben errechneten Bedarf,
genügt jedoch nicht der Richtgröße von 2.000 m². Aufgrund der guten Versorgung
mit Grün- und Freiflächen im Einzugsbereich des Plangebiets stellt dieser
Mangel jedoch keine erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Mensch dar. 3.2.2 Schutzgut Tiere, Pflanzen, biologische Vielfalt Vegetationsstrukturen / Biotoptypen Einschlägige fachgesetzliche und fachplanerische Ziele
Bestandsaufnahme Für die Bestandsaufnahme wurde der Berliner Umweltatlas
ausgewertet sowie 1996 eine Kartierung der Vegetationsstrukturen / Biotoptypen
des Plangebietes durchgeführt: In der Umweltatlaskarte 05.03 Wertvolle Flächen für
Flora und Fauna (Ausgabe 1995) wird das Plangebiet nicht als wertvolle Fläche
eingestuft. Es grenzen auch keine als wertvoll eingestufte Flächen an. Grundwasserabhängige Ökosysteme sind
weder vorhanden noch grenzen sie an (Umweltatlaskarte 05.07 (Ausgabe 2004)). Im Plangebiet und in der direkten
Umgebung befinden sich keine Naturschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete,
Natura 2000-Gebiete, Geschützte Landschaftsbestandteile oder Naturdenkmale
(Umweltatlaskarte a05.06 (Ausgabe 2002)). Die Kartierung des Planungsgebietes wurde im Sommer 1996
durchgeführt. Die hier beschriebenen Vegetationsstrukturen entsprechen dem
Zustand des Geländes zu diesem Zeitpunkt. Auch wenn sich die
Vegetationsstrukturen heute anders darstellen, muss sich die Bestandsaufnahme
auf den Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans beziehen. Der überwiegende Teil der Flächen
war bis 1997 durch die Gärtnerei-Nutzung geprägt. Ausnahmen stellen lediglich
das Einfamilienhaus an der Straße Im Winkel und die Wohnhäuser im Südosten dar
(Karte 3 des Landschaftsplanerischen Fachbeitrags (ÖKOLOGIE & PLANUNG
2005)). Gärtnereiflächen Anzuchtflächen Zu den Anzuchtflächen werden all diejenigen
Gärtnerei-Flächen gezählt, die nicht im Bereich der Frühbeete und der
Treibhäuser liegen. Zu ihnen zählen das Rosenquartier im Nordwesten des Plangebietes,
der Nutzgarten, die Schattenhalle und die Flächen mit Schmuckstauden im
Südosten. Die Flächen, die zum Zeitpunkt der Kartierung (Sommer 1996) frei von
Aufwuchs waren, werden als Wechselkulturen bezeichnet. Schauanlagen mit Ziergehölzen Entlang der Zufahrtswege befinden sich Beete mit älteren,
mehrjährigen, teilweise verwilderten Stauden und Bäumen. Diese werden als
Schauanlage mit Ziergehölzen bezeichnet. Frühbeete Zwischen dem Verwaltungsgebäude und dem großen Gewächshaus
befinden sich verglaste Frühbeete. Ruderale Staudenfluren Auf einer kleinen Fläche nördlich des Verwaltungsgebäudes
haben sich ruderale Staudenfluren angesiedelt. Hier sind sowohl Arten der
kurzlebigen als auch der mehrjährigen Ruderalgesellschaften zu finden. Folgende
Arten wurden u.a. vorgefunden: Berufkraut, Breit-Wegerich, Floh-Knöterich, Gemeiner Beifuß,
Gemeiner Efeu, Gemeiner Hopfen, Glanz-Melde, Goldrute, Gundermann, Große
Brennessel, Kanadisches Berufkraut, Klee, Kleinblütiges Franzosenkraut,
Knollen-Platterbse, Löwenzahn, Nachtkerze, Vogel-Knöterich. Kompostlagerflächen Im Planungsgebiet befanden sich zur Zeit der Kartierung zwei
Kompostlagerflächen. Eine große Fläche befindet sich am östlichen Rand des
Plangebietes, eine kleinere Fläche im Nordosten. Diese Flächen weisen in
Randbereichen die Arten der ruderalen Staudenfluren auf (s. o.). Ansonsten
handelt es sich um unversiegelte Flächen, auf denen großflächige Bereiche mit
Kompostmieten bedeckt sind. Haupterschließung und Wege Der Haupterschließungsweg ist asphaltiert und somit
vollversiegelt. Bei den kleineren Wegen, die vor allem der Erschließung des
mittleren Bereiches der Gärtnerei dienen, handelt es sich um Sand- und
Pflasterwege. Gärten Zu den Gartenflächen zählen die Obstgärten hinter den
Dienstwohnungen, der Ziergarten mit höherem Gehölzanteil an der Straße Im
Winkel und der südlich des Gärtnerei-Verwaltungsgebäude liegende Ziergarten.
Erwähnenswert ist der Ziergarten mit höherem Gehölzanteil aufgrund seines
Strukturreichtums und aufgrund der großen Anzahl von Bäumen. In den hinter den
Dienstwohnungen gelegenen Gärten stehen zahlreiche hochstämmige Obstbäume. Die
schmale Gartenfläche, die sich südlich des Dienstgebäudes befindet, ist von
Zierrasen dominiert, vereinzelt befinden sich dort Sträucher und Obstgehölze. Gehölzbestand Bäume Das Planungsgebiet ist durch vereinzelt gepflanzte Bäume und
Baumgruppen geprägt. Im Vergleich zu den an die Gärtnerei angrenzenden
Hausgärten ist das Untersuchungsgebiet relativ offen. Im Eingangsbereich, parallel zum Verwaltungsgebäude,
befinden sich sowohl einheimische Sommer-Linden als auch gezüchtete Hybriden
wie Holländische Linden und Platanen. Eine zweite Baumgruppe befindet sich im
Nord-Osten der Gärtnereifläche. Neben drei vitalen Schnurbäumen, die besonders
schön durch ihre späte Blüte sind, stehen dort auch vier Robinien und zwei
Silber-Ahorne. Auf der großen Kompostfläche im Osten des Plangebietes
befinden sich zwei große Kastanien, die vor Jahrzehnten zur Beschattung des Kompostes
angepflanzt wurden. Große Winter- und Krim-Linden sind als Straßenbäume an der
Hauptzufahrt gepflanzt. Alte und neu gepflanzte Kastanien bilden einen
geschlossenen Straßenbaumbestand an der Straße Im Winkel. Die Verlängerung der Zufahrt zur Gärtnerei ist beidseitig
von kleineren Bäumen umgeben. Darunter sind viele Ziergehölze wie Zier-Apfel,
Zier-Kirsche, Goldregen und Chinesische Baumweide. Vor allem die oft
mehrstämmigen Zieräpfel, die auch auf der westlichen Seite des Geländes
wachsen, sind siedlungstypisch. Auch Goldregen (öfters mehrstämmig) und
Zier-Kirsche haben eine kulturhistorische Bedeutung und stehen in enger
Verbindung mit der Nutzung des Gebietes. Die Zierbäume sind in den
Anfangsjahren der Gärtnerei angepflanzt worden. Kirsche, Goldregen und Flieder
wurden zur Dekoration beschnitten. Kulturhistorisch bedeutsam und gebietstypisch sind die vor
den Dienstwohnungen stehenden auf Halbstamm veredelten alten Zier-Kirschen.
Erwähnenswert ist weiterhin das Vorkommen einiger Kornelkirschen in diesem
Bereich. Sträucher Auf der Böschung zwischen der Gärtnerei und der Straße Im Winkel befindet sich ein dichtes freistehendes Fliedergebüsch mit Clematisberankung, das teilweise mit Holunder durchmischt ist. Die nordöstliche Grenze des Planungsgebietes besteht aus Fliedergebüsch mit Spiersträuchern. Die Gebüsche sind als kulturhistorisch bedeutsam zu bewerten. Die Gebüsche die als Abstandsgrün bzw. Sichtschutzpflanzung
zum Geheimen Staatsarchiv angepflanzt wurden, sind weniger wertvoll. Sie setzen
sich aus Ziergehölzen wie Zier-Apfel, Zier-Kirsche, Forsythie und Korbweide
zusammen. Typisch für das Planungsgebiet sind die vielen geschnittenen
oder jetzt freiwachsenden Hecken unterschiedlicher Art und Höhe. Alte Liguster-
und Buchsbaumhecken wechseln sich mit Johannisbeer- und Hainbuchenhecken ab. Prognose über die Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Bei einem weiteren Brachliegen der Fläche würde auf dem
unversiegelten (langfristig auch auf dem versiegelten) Teil eine Sukzession zu
ruderalen Staudenfluren, Vorwäldern und schließlich zu Wäldern erfolgen. Der
naturschutzfachliche Wert der Fläche würde sich erhöhen. Prognose über die Entwicklung bei Durchführung der Planung Beeinträchtigungen im Bereich Biotop- und Artenschutz liegen
vor, wenn der Biotopwert der Flächen nach dem Eingriff niedriger als vor dem
Eingriff ist. Dieser Wertverlust wird für den gesamten Eingriffsbereich
bilanziert. Die Berechnung erfolgt auf der Grundlage von Werten für
Biotoptypen. Die Grundlage für die Wertermittlung bilden Zahlenwerte, die pro
m² gelten und der "Richtlinie zur Bemessung der Abgabe bei Eingriffen in
Natur und Landschaft" des Landes Hessen (1992) entnommen sind. Eine
Überarbeitung und Ergänzung einzelner Biotopwerte ist vorgenommen wurden. Im
Kap. 9.2 des Landschaftsplanerischen Fachbeitrags (ÖKOLOGIE & PLANUNG 2005)
werden die bei der Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung relevanten Nutzungs- und
Biotoptypen mit dem jeweiligen Biotopwert pro m² erläutert. Die zur Anwendung kommenden Biotoptypen beinhalten nicht den
Baumbestand, da dieser gemäß der zugrunde gelegten Bewertungsmethode bei den
hier auftretenden Biotoptypen gesondert berechnet wird. Veränderungen im Baumbestand auf der Eingriffsfläche werden
separat über eine Verlustbilanz der Bäume erfasst, die gemäß
Baumschutzverordnung geschützt sind (vgl. Kap. 3.2.2). Bilanzierung des Eingriffs Eingriffsfläche ist der Bereich, auf dem der Bebauungsplan
eine Bebauung ermöglicht. Die Fläche umfasst 44.500 m² (Karte 3 u. 4 des
Landschaftsplanerischen Fachbeitrags ÖKOLOGIE & PLANUNG 2005) . Bestand auf
der Eingriffsfläche:
Tab. 1: Biotopwert (Stand 1996) Planung auf
der Eingriffsfläche:
Tab. 2: Biotopwert (Planung) Bilanzierung
Tab. 3: Biotopwert (Bilanzierung) Auf der Eingriffsfläche ermöglicht
der Bebauungsplan durch seine
Festsetzungen einen Biotopwertgewinn von 6.000 Punkten, d.h. der Biotopwert
der Fläche erhöht sich geringfügig um ca. 1%, d. h. der Eingriff ist
ausgeglichen. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Die Baumaßnahme erfolgt auf einer Fläche, die bereits stark
durch den Menschen beeinflusst wurde. Große Teile des Plangebietes sind
versiegelt, naturnahe Biotope sind nicht vorhanden. Die Standortwahl stellt
somit eine Verringerung von Beeinträchtigungen gegenüber einer Bebauung einer
naturnahen Fläche dar und entspricht damit auch den Nachhaltigkeitszielen des
Bezirks (Beschluss Nr. 943 der BVV Steglitz-Zehlendorf). Durch eine Grundflächenzahl von durchschnittlich 0,3 in den
Wohngebieten und die Planung von gartenbezogenen Wohnformen sowie durch die
Anlage von zwei öffentlichen Parkanlagen steht ein großer Teil des Plangebietes
weiterhin als Pflanzenstandort und Biotop zu Verfügung. Die Festsetzungen Nr. 7 bis Nr. 11 dienen dem Ausgleich der
Eingriffe in das Schutzgut Tiere, Pflanzen, biologische Vielfalt. In einer
beigefügten Pflanzenliste werden heimische Arten für die vorgesehenen
Anpflanzungen empfohlen. Baumbestand geschützt nach Baumschutzverordnung Berlin Einschlägige fachgesetzliche und fachplanerische Ziele
Bestandsaufnahme Es wurden 1996 ca. 70 nach der
damals gültigen Baumschutzverordnung geschützte Bäume kartiert (siehe Karte 3
des Landschaftsplanerischen Fachbeitrags (ÖKOLOGIE & PLANUNG 2005)). Nach
der zurzeit gültigen Baumschutzverordnung (BaumschVO 2004[14])
sind 52 Bäume im Bebauungsplangebiet geschützt. Darunter fallen auch die 14 innerhalb des Planungsgebietes
stehenden Straßenbäume an der Straße Im Winkel. Der Standort dieser Bäume ist
nicht eingemessen. Prognose über die Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung würden langfristig weitere
(bereits vorhandene und durch Sukzession aufkommende) Bäume durch das
Dickenwachstum nach der Berliner Baumschutzverordnung geschützt sein. Als
geschützt erfasste Bäume würden irgendwann altersbedingt absterben. Der
naturschutzfachliche Wert der Fläche würde sich erhöhen. Prognose über die Entwicklung bei Durchführung der Planung Insgesamt sind im Planungsgebiet maximal 19 nach BaumschVO
2004 geschützte Bäume von Fällungen betroffen, da sie innerhalb von Baugrenzen,
Verkehrsflächen oder Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten liegen oder
ihre Krone zum größten Teil in eine solche Fläche hineinragt. Es handelt sich
überwiegend um Linden. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Lt. Baumschutzverordnung Berlin sind für Fällungen
Ausgleichszahlungen oder Ersatzpflanzungen als ökologischer Ausgleich
vorzunehmen. Der Umfang der Ersatzpflanzungen berechnet sich nach dem
Stammumfang der zu fällenden Exemplare. Gemäß der Ausführungsverordnung zur
Baumschutzverordnung ist per angefangene 15 cm Stammumfang der zu fällenden
Bäume ein neuer Baum mit einem Mindeststammumfang von 12/14 cm zu pflanzen. Wie oben beschrieben sind max. 19 Bäume von Fällungen
betroffen. Da ein Aufmaß der Stammumfänge nicht vorliegt, wird ausgehend von
Alter und Art der im Gebiet vorkommenden Bäume, von einem durchschnittlichen
Stammumfang von 85 cm ausgegangen. Für jeden gefällten Baum wären 6
Ersatzbäume, insgesamt also 114 Ersatzbäume, mit einem Mindeststammumfang von
12/14 cm zu pflanzen. Diese Ersatzpflanzungen sind aus Ortsbildgründen als
Straßenbaumpflanzungen vorzunehmen (Kap. 6.3 des Landschaftsplanerischen
Fachbeitrags (ÖKOLOGIE & PLANUNG 2005)). Da für Straßenbaumpflanzungen ein
Stammumfang von 20/25 cm vorgesehen ist, reduziert sich die Zahl der zu
pflanzenden Bäume (qualitätserhöhter Ansatz gem. BaumschVO[15]). Im Planungsgebiet ist die Pflanzung von 30 - 35
Straßenbäumen entlang der Straßen möglich. Bei einer für Straßenbäume üblichen
Qualität von 20/25 cm würden diese Bäume nach dem qualitätserhöhten Ansatz wie
105 – 122 Ersatzbäume angerechnet werden. Der Eingriff kann folglich
ausgeglichen werden und wäre somit nicht erheblich. Ersatzpflanzungen können auch als Ergänzungspflanzungen in
den öffentlichen Grünflächen des
Bebauungsplanes und in den Angerflächen vorgenommen werden. Ein Beitrag
zum Ausgleich wird auch durch die textlichen Festsetzungen Nr. 8 - 10 erreicht,
in denen Baumpflanzungen in den Wohngebieten und in der Fläche für den
Gemeinbedarf vorgeschrieben werden. Fauna Einschlägige fachgesetzliche und fachplanerische Ziele
Bestandsaufnahme Faunistische Untersuchungen liegen für das Planungsgebiet
selber nicht vor und wurden für den Landschaftsplanerischen Fachbeitrag
(ÖKOLOGIE & PLANUNG 2005) und die Umweltprüfung auch nicht durchgeführt, da
die Auswertung des Berliner Umweltatlasses keine besondere Bedeutung des
Plangebietes für Fauna vermuten lässt. In der Umweltatlaskarte 05.03 (Ausgabe 1995) wird das Plangebiet nicht als wertvolle Fläche für Flora und Fauna eingestuft und es grenzen auch keine solchen Flächen an. In der Umweltatlaskarte 05.05
Bilanzierung des Brutvogelbestandes (Ausgabe 1995) erfolgt eine Bewertung der
Lebensräume aus vogelkundlicher Sicht (Klassen durchschnittlicher Index-Werte
nach WITT 1991). Das Plangebiet wird in die Klasse V eingestuft. Hierbei
handelt es sich um Vogellebensräume, die in Berlin häufig sind oder nur wenige
oder gar keine rückläufigen oder seltenen Arten beheimaten. Auch aufgrund der Nutzung eines Großteils der Flächen (zum
Betrachtungszeitraum) durch die Bezirksgärtnerei und der damit verbundenen
hohen Störungs- und Nutzungsintensität sind faunistische Besonderheiten im
Planungsgebiet nicht zu erwarten. Bezüglich der Avifauna (Vogelarten) ist
zusätzlich der Nistplatzmangel negativ zu verzeichnen. Die Hecken und Obstbäume können dem Girlitz als Nistplatz
dienen. Des weiteren kommen unter anderem Haussperling, Gartenrotschwanz,
Grünfink, Hänfling, Klappergrasmücke und Amsel als potentielle Bewohner des
Gebietes in Frage. Bei den Kleinsäugern können die typischen Arten wie Igel,
Maulwurf, Wühl- und Spitzmäuse im Planungsgebiet Nahrung bzw. Unterschlupf
finden. Prognose über die Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Bei einem weiteren Brachliegen der Fläche würde auf dem
unversiegelten (langfristig auch auf dem versiegelten) Teil eine Sukzession zu
ruderalen Staudenfluren, Vorwäldern und schließlich zu Wäldern erfolgen. Der
naturschutzfachliche Wert der Fläche würde sich erhöhen. Es würden mehr und
anspruchsvollere Tierarten im Plangebiet einen Lebensraum finden. Dem
potentiell wertvollen Arteninventar wären jedoch aufgrund der städtischen Lage
und der zu erwartenden Störungen durch Erholungssuchende Grenzen gesetzt. Prognose über die Entwicklung bei Durchführung der Planung Durch die Planung wird sich die Biotopstruktur verändern.
Alle oben genannten Arten - so sie denn vorkommen - können jedoch in die
angrenzenden, villenartigen Wohngebiete ausweichen oder in den geplanten
Wohngebieten mit ihren Gärten sowie in den Parkanlagen Lebensraum finden. Eine
erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Fauna ist nicht zu erwarten. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Die Baumaßnahme erfolgt auf einer Fläche, die bereits stark
durch den Menschen beeinflusst wurde. Große Teile des Plangebietes sind versiegelt,
naturnahe oder seltene Biotope, die seltenen Arten Lebensraum bieten könnten,
sind nicht vorhanden. Die Standortwahl stellt somit eine Verringerung von
Beeinträchtigungen dar. Durch eine Grundflächenzahl von durchschnittlich 0,3 in den
Wohngebieten und die Planung von gartenbezogenen Wohnformen sowie durch die
Anlage von zwei öffentlichen Parkanlagen steht ein großer Teil des Plangebietes
weiterhin als Biotop zur Verfügung. Die textlichen Festsetzungen Nr. 7 bis Nr. 11 dienen dem
Ausgleich der Eingriffe in das Schutzgut Tiere, Pflanzen, biologische Vielfalt.
In einer beigefügten Pflanzenliste werden heimische Pflanzenarten, die
besonders geeignet sind, Tieren Lebensraum und Nahrung zu bieten, für die
vorgesehenen Anpflanzungen empfohlen. Biologische Vielfalt Da es keine Hinweise auf seltene oder gefährdete Tier- oder
Pflanzenarten im Planungsgebiet gibt, ist eine erhebliche Beeinträchtigung der
biologischen Vielfalt nicht zu erwarten. 3.2.3 Schutzgut Boden Einschlägige fachgesetzliche und fachplanerische Ziele
Bestandsaufnahme Geologie / Boden Das Planungsgebiet liegt auf der - recht sandig
ausgebildeten - Grundmoränenplatte der Teltow-Hochfläche (SCHOLZ 1962). Das Gelände fällt von Norden nach Süden von 59,5 m auf 56,0
m im Südwesten ab. Das natürliche Relief ist aufgrund der anthropogenen Nutzung
zum Teil überformt. Nach der Geologischen Übersichtskarte
von Berlin und Umgebung (1995) handelt es sich im Plangebiet um
Grundmoränenbildungen aus Geschiebemergel und -lehm des Brandenburgischen
Stadiums der Weichsel-Kaltzeit. Als Bodenart tritt stark sandiger, kiesiger,
wechselnd steiniger Schluff auf. Die Grundmoränenbildung liegt über
Vorschüttablagerungen durch Schmelzwasser der Weichsel-Kaltzeit. Diese
Vorschüttablagerungen setzen sich aus fein-, mittel- und grobkörnigen Sanden
zusammen. Laut Umweltatlaskarte 01.01 Bodengesellschaften (Stand 1998) handelt es sich bei dem vorherrschenden Bodentyp um Parabraunerden. Jedoch geht aus den Bodenansprachen und Beobachtungen vor Ort hervor, dass es sich nicht um eine naturnahe Bodengesellschaft handelt, da eine flächendeckende starke anthropogene Überprägung stattgefunden hat. Nach den Untersuchungen von ROHDE
& RUX GEOCONSULT GBR (1998a) bestand der Oberboden an den beprobten Stellen
1998 größtenteils aus humosen Feinsanden, vereinzelt aber auch aus
schutthaltigen Auffüllungsschichten. Unter dem Oberboden wurden Geschiebelehm
und schluffige Feinsande, z.T. auch schutthaltige Auffüllungsschichten (Beimengungen
von Schlacke, Mörtel und Ziegel) festgestellt. Bei Untersuchungen im Jahre 2005
(NEULING 2005) wurde als gewachsener Boden Geschiebemergel vorgefunden. Über
diesem befanden sich Aufschüttungen mit einer Mächtigkeit von 0,1 bis über 1,5
m. Es handelte sich vorwiegend um sandige, schluffige Aufschüttungen mit hohen
Gehalten an grobem Bauschutt. In zwei Teilbereichen waren schlackehaltige Lagen
vorhanden. Im Planungsgebiet sind die Böden demnach oberflächlich stark
anthropogen geprägt und in ihrem Aufbau verändert. Die vorgefundenen
Bodengesellschaften waren Pararendzina, Lockersyrosem und Regosol (NEULING
2006). Bei den gärtnerisch genutzten Flächen ist von tiefgründigen,
humusreichen Gartenböden (Hortisolen) auszugehen. Bodenbelastungen Gemäß einer Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (Wasserbehörde) vom 30. Oktober 1998 befinden sich im Planungsbereich keine Altlastenverdachtsflächen. Aufgrund der jahrzehntelangen Nutzung des Grundstücks als
Bezirksgärtnerei Tiergarten war jedoch eine Bodenbelastung durch den Einsatz
von Pflanzenschutzmitteln zu erwarten. Außerdem befand sich vor dem Rückbau der
baulichen Anlagen ein Heizöltank auf dem Gelände. Zur Feststellung der
Bodenbelastungen wurden in den Jahren 1998 und 2005 mehrere Bodenuntersuchungen
durchgeführt. Diese sowie aus ihnen gezogene Schlussfolgerungen des Umweltamtes
Steglitz-Zehlendorf werden im Folgenden zusammenfassend dargestellt: Prüfbericht 22/06/98 vom 19. August 1998 (ROHDE & RUX
GEOCONSULT GBR 1998a) Durch die Rohde & Rux Geoconsult GbR wurden im August 1998 im Auftrag des Umweltamtes Zehlendorf Bodenuntersuchungen im Bereich der ehemaligen Gewächshäuser und der Freiflächen der ehemaligen Bezirksgärtnerei Tiergarten durchgeführt. Ziel war die Untersuchung auf eventuelle, aus
jahrzehntelanger gärtnerischer Nutzung resultierende Belastungen (Einsatz von
Pflanzenschutzmitteln), um die Eignung des Oberbodens für die zukünftige
Nutzung als Hausgärten / Spielflächen für Kinder zu beurteilen (UMWELTAMT
ZEHLENDORF 1998). Es wurden insgesamt 16 mittels Sondierstange entnommene
Mischproben aus dem Oberboden (0 – 0,30 m Tiefe) auf ihren Gehalt an
Pflanzenschutzmitteln (Organochlorpestizide, Phosphorsäureesther und Triacine)
analysiert. Außerdem wurden zwei mittels Sondierstange entnommene
Mischproben aus dem Oberboden (0 – 0,30 m Tiefe) sowie zwei Proben aus
Rammkernsondierungen (bis 1,10 m Tiefe) aufgrund von Schutt- und
Schlackebeimengungen auf ihren Gehalt an Schwermetallen (Cadmium, Blei und
Quecksilber) einschließlich Arsen sowie PAK-(EPA)[16]
untersucht. Bei erhöhten Schwermetallgehalten (Überschreitung der LAGA[17]-Kategorie
Z 0) wurde zusätzlich der jeweilige Eluatgehalt bestimmt. Die detaillierten Untersuchungsmethoden und
Untersuchungsergebnisse sind dem Prüfbericht zu entnehmen. Der Prüfbericht
enthält keine aus den festgestellten Werten resultierenden Schlussfolgerungen
(Vergleich mit Grenzwerten o.ä.) und Empfehlungen. Prüfbericht 25/08/98 vom 01. September 1998 (ROHDE & RUX
GEOCONSULT GBR 1998b) Im August 1998 wurden von der Rohde
& Rux Geoconsult GbR als Nachuntersuchung zum o.g. Prüfbericht vier
rückgestellte Oberbodenproben auf ihren Arsen-Gehalt untersucht. Die detaillierten Untersuchungsmethoden und
Untersuchungsergebnisse sind dem Prüfbericht zu entnehmen. Der Prüfbericht
enthält keine aus den festgestellten Werten resultierenden Schlussfolgerungen
(Vergleich mit Grenzwerten o.ä.) und Empfehlungen. Schreiben des Umweltamtes Zehlendorf vom 08.09.1998
(UMWELTAMT ZEHLENDORF 1998a) Vom Umweltamt Zehlendorf wurden folgende Schlüsse aus den
Gutachten gezogen: Auf dem Grundstück wurden in einigen Bereichen Rückstände
von Pflanzenschutzmitteln nachgewiesen. Es wird jedoch festgestellt, dass keine
verbindlich fixierten Prüfwerte zur Beurteilung der vorliegenden
Schadstoffgehalte existieren. Eigene Berechnungen auf der Grundlage
toxikologischer Daten (UBA-Berichte 4/93) ergaben, dass Referenzwerte bei DDT
und seinen Abbauprodukten sowie bei Hexachlorbenzol bei den Bodenuntersuchungen
nicht erreicht wurden. Eine anthropogene Aufschüttung im Bereich 30 – 40 bzw. 40 –
60 cm im Bereich der Rammkernsondierung 2 und 3 weist in der vorliegenden
Analyse eine Überschreitung der anzuwendenden Z1.2-Werte für den Wiedereinbau
von Bodenmaterial auf. Der Oberboden ist gering mit Arsen belastet, die Belastung
liegt im rechtlich vorgeschriebenen Rahmen. Aus Vorsorgegründen empfiehlt das Umweltamt, den Boden im
Bereich der Untersuchungsflächen MP Ia, Ib, XIII, XIV und XV (Bereiche um die
Otto-Appel-Straße 4-30 (z.T. schon bebaut) und um den östlichen Teil des in
West-Ost-Richtung verlaufenden Abschnitts der Otto-Appel-Str.) nicht als
Ausgangssubstrat für den Mutterboden im Zusammenhang mit den Hausgärten zu
verwenden. Stellungnahme des Umweltamtes Zehlendorf vom 10. November
1998 (UMWELTAMT ZEHLENDORF 1998b): In seiner Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf X – 189 im
Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange schreibt das Umweltamt,
dass die von ihnen durchgeführten orientierenden Untersuchungen keine
sanierungswürdigen Bodenverunreinigungen ergeben haben. Auflagen zur Abbruchgenehmigung Nr. 1164 vom 20. Oktober 1998 In der Abbruchgenehmigung für den Abbruch der baulichen Anlagen der ehemaligen Bezirksgärtnerei Tiergarten wurden Auflagen zum Bodenschutz gemacht. Diese betrafen: -
Nachholung
von Bodenuntersuchungen unterhalb des Erdtanks bei der Entnahme des Erdtanks -
Vorlage
eines Prüfberichtes nach der Verordnung über Anlagen zum Umgang mit
wassergefährdenden Stoffen (VawS) über die Stilllegung der vorhandenen
Kellertanks -
getrennte
Lagerung und ordnungsgemäße Entsorgung von schlackehaltigen Schuttablagerungen
und verunreinigtem Boden; Wiedereinbau nur bei Belastungen unterhalb der
Kategorie Z1.1 der Berliner Liste -
Meldung
von festgestellten bzw. vermuteten Boden- und Grundwasserverunreinigungen
während der Abbrucharbeiten Gutachterliche Dokumentation über Bodenuntersuchungen 2005
(NEULING 2005) Im Auftrag der cds Wohnbau GmbH wurden im Dezember 2005 vom
Sachverständigenbüro Dr. rer. nat. Peter Neuling Bodenuntersuchungen im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes durchgeführt. Zu diesem Zeitpunkt waren die
bei den o.g. Gutachten 1998 noch vorhandenen baulichen Anlagen der ehemaligen
Bezirksgärtnerei Tiergarten bereits abgebrochen. Als Bewertungskriterien für die eigenen Untersuchungen und
für die ausgewerteten Voruntersuchungen aus dem Jahr 1998 wurden einerseits die
Prüfwerte der Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) für die
sensibelste Nutzung (Kinderspielflächen) sowie andererseits die Einstufung der LAGA
(Länderarbeitsgemeinschaft Abfall) zur Wiederverwertung von mineralischen
Rohstoffen angewendet. In der Dokumentation wurden folgende damals bereits vorliegende Gutachten zur Bodenuntersuchung ausgewertet: 1.
Die
o.g. 1998 durchgeführten Untersuchungen (ROHDE & RUX GEOCONSULT GBR 1998a)
ergaben gemäß NEULING (2005), dass in fast allen Proben Spuren von DDT
vorhanden waren, die aber um mindestens den Faktor 100 unter dem Schadenswert
für Kinderspielflächen der Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung lagen.
Die Analyse auf Polyzyklische Aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) und einige
Schwermetalle ergab ebenfalls keine Überschreitung der Prüfwerte der BBodSchV.
Nur bei einer Probe (gegenüber Otto-Appel-Straße 30) wurde eine Überschreitung
des Prüfwertes für Kinderspielflächen für den Parameter Blei festgestellt. 2.
Im
Rahmen von Baugrunduntersuchungen waren 1998 insgesamt 20 Sondierungen bis 10 m
unter Geländeoberkante (GOK) abgeteuft worden (ELMIGER KARSTEDT 1998). Es wurde
Geschiebelehm und darüber Aufschüttungen mit einer Mächtigkeit zwischen 0,1 und
0,9 m festgestellt. Aus allen Sondierungen wurde jeweils das Segment 0 – 1 m
unter GOK als Probe entnommen und im Labor auf Mineralölkohlenwasserstoffe
(MKW), Polyzyklische Aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) und die acht Metalle
nach LAGA untersucht. In keiner der untersuchten Proben wurde eine
Überschreitung der Prüfwerte für Kinderspielflächen nach BBodSchV festgestellt.
Bei der Bewertung zu einer potentiellen Entsorgung fiel nur eine Probe (gegenüber
Otto-Appel-Str. 20) auf, die aufgrund des hohen PAK-Gehalts als Z3-Material
(besonders überwachungsbedürftiger Abfall) eingestuft wurde. 3.
Im
Auftrag des Ingenieurbüros Elmiger/Karstedt waren drei Sondierungen im Umfeld
eines (mittlerweile zurückgebauten) Heizöltanks abgeteuft worden. Die
Bodenproben waren sensorisch und analytisch unauffällig. Vom Büro Neuling wurden im Jahr 2005 25 Baggerschürfe
angelegt und die jeweiligen Aufschüttungshorizonte beprobt. Die Lage der
Schürfe orientierte sich an der geplanten Lage der zukünftigen Bebauung sowie
an den Erkenntnissen aus den Voruntersuchungen. In einer der untersuchten Mischproben (gegenüber Otto-Appel-Straße 26 und 28 im WA 3) wurde aufgrund des hohen Bleigehaltes eine Überschreitung des Prüfwertes der BBodSchV für Kinderspielflächen festgestellt. Beim Anlegen von Kinderspielflächen in diesem Bereich sollte ein Bodenaustausch erfolgen. Die Bleigehalte aller übrigen Proben lagen deutlich unter dem Prüfwert für Wohngebiete. Außer dem einen Bleigehalt lagen alle anderen analysierten Parameter unterhalb der Prüfwerte der BBodSchV für Kinderspielflächen. Es wird geschlossen, dass sowohl auf Basis der aktuellen als auch der Voruntersuchungen 1998 keine Sanierungsnotwendigkeit für das Grundstück zu erkennen ist. Die abfallrechtliche Bewertung hinsichtlich einer Verwertung
des Aufschüttungsmaterials ergab anhand der aktuellen Untersuchungen für den
Bereich nördlich der Edwin-Redslob-Straße sowie südlich der Otto-Appel-Straße
eine eingeschränkte Verwertung (Z 1.1-Material). Im WA 3 zwischen der Edwin-Redslob-Straße und der Otto-Appel-Straße wurde bei 6 Proben ebenfalls Z 1.1-Material festgestellt. Die bereits oben erwähnte Mischprobe im WA 3 gegenüber der
Otto-Appel-Straße 26 und 28 ist nach LAGA als Z 1.2-Material zur
eingeschränkten Verwertung einzustufen. Aushub mit Einstufung Z 1.1 und Z 1.2 dürfte entsprechend
der aktuellen Anforderungen der LAGA nur innerhalb technischer Bauwerke wieder
auf dem Grundstück eingebaut werden. Alle weiteren einzubauenden Böden müssen
den Anforderungen gemäß LAGA Z0 entsprechen. Bei allen Flächen mit sensibler
Nutzung müssen bei Bodeneinbau zusätzlich die Vorsorgewerte der
Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung eingehalten werden (NEULING 2006). Eine Probe ergab aufgrund des höheren Quecksilbergehaltes
eine Einstufung als Z2-Material (eingeschränkte Verwertung). Nach Einschätzung
des Büro Neuling dürfte es sich hierbei um einen räumlich begrenzten Bereich
handeln. Mit gesondert zu entsorgendem Material ist laut dem Gutachten nur in geringem Maße zu rechnen. Es wird empfohlen, optisch auffälliges Material bei Aushub getrennt zu lagern und nochmals zu beproben. Als Gesamtbewertung wird im Gutachten festgestellt, dass
eine Gefährdung über den Pfad Boden - Mensch für eine Nutzung als Wohngebiet
nicht zu befürchten ist. Bei dem Anlegen von Kinderspielflächen sollte
allerdings zumindest im o.g. Bereich (Höhe Otto-Appel-Straße 26) ein
Bodenaustausch bis zum gewachsenen Boden erfolgen. Eine vom Grundstück
ausgehende Gefährdung des Grundwassers ist aufgrund des Flurabstandes von mind.
20 m und einer entsprechend mächtigen Abdeckung des Grundwassers mit
Geschiebelehm / Geschiebemergel auszuschließen (NEULING 2005). Schreiben des Umweltamtes Steglitz-Zehlendorf vom 17. März
2006 (UMWELTAMT STEGLITZ-ZEHLENDORF 2006) Auf der Grundlage der vorliegenden Berichte erscheint eine
Verwendung der vorhandenen Auffüllungsschicht zum Wiedereinbau im Rahmen der
Baumaßnahmen nicht möglich, da diese abfallrechtlich nicht als Boden eingestuft
werden dürfte und damit nicht zur Herstellung einer durchwurzelbaren Schicht
geeignet ist. Für die Bewertung der durch
Bodenuntersuchungen festgestellten Bodenverunreinigungen sollen für sensible
Nutzungen im Sinne der Gesundheitsvorsorge die Prüfwerte deutlich
unterschritten und die Vorsorgewerte als planerisches Optimum angestrebt
werden. Der Einbau von Bodenmaterial zur Herstellung einer durchwurzelbaren
Schicht muss sich an der DIN 19731 und an den Vorsorgekriterien der
Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung orientieren. Weiterhin gelten die
Vorschriften der Länderarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA). Beim Anlegen von Kinderspielflächen, Hausgärten und
sonstigen sensiblen Bereichen im Geltungsbereich ist ein Bodenaustausch aus
Gründen der Gesundheitsvorsorge erforderlich. Die Versickerung von Niederschlagswasser darf nicht durch
Bodenschichten erfolgen, die aus Trümmer- oder Bauschutt bestehen oder die
Schuttbeimengungen aufweisen. Versiegelung Die aktuelle Versiegelung im Plangebiet (betrachtet wird auch hier Stand vor Abbruch der baulichen Anlagen der ehem. Bezirksgärtnerei Tiergarten) wurde im Landschaftsplanerischen Fachbeitrag zum Bebauungsplan X – 189 (ÖKOLOGIE & PLANUNG 2005) berechnet. Als Grundlage für die Berechnung der Versiegelung im
Planungsgebiet diente der vorliegende Vermessungsplan (M.: 1:1.000), ergänzt
durch eigene Kartierungen im Jahre 1996 (vgl. Karte 1 des
Landschaftsplanerischen Fachbeitrags (ÖKOLOGIE & PLANUNG 2005)). Bei der Ermittlung des Versiegelungsgrades sind neben voll
versiegelten Flächen auch teilversiegelte Flächen zu berücksichtigen. Es wird
zwischen den nachfolgend beschriebenen Versiegelungsgraden unterschieden. 1. Überbaute und vollversiegelte Flächen
(100%) Als voll versiegelt sind die überbauten Flächen und die versiegelten Wege und Abstellflächen zu rechnen, die einen Asphalt- oder Verbundpflasterbelag haben. Überbauung, Bodenverdichtung und Ableitung des Niederschlagswassers lassen keine Möglichkeiten für die Versickerung des Niederschlagswassers auf den Flächen zu. 2. Teilversiegelte Flächen (50%) Hierzu zählen die mit Kleinstein- oder Mosaikpflaster belegten Flächen. Die Versickerung von Niederschlagswasser ist durch die offenen Fugen bedingt möglich. Hierzu gehören ferner ungepflasterte Flächen mit einer wassergebundenen Decke bzw. Kies-, Schotter- und Sandflächen. Regenwasserversickerung ist möglich, jedoch durch Verdichtung teilweise eingeschränkt. Diese Flächen sind vegetationsarm. Auch die Bereiche der Frühbeete und die Folientunnel werden zu dieser Kategorie gezählt. Hier ist der Boden zwar nahezu unversiegelt, durch die (partielle) Abdeckung wird das Regenwasser jedoch nicht direkt versickert, sondern abgeleitet. 3. Unversiegelte Flächen (0%) Hierzu gehören die bewachsenen oder brach liegenden Flächen der Gärtnerei und die Flächen der Hausgärten. Auch wenn hier einzelne Versiegelungen durch Wege o.ä. innerhalb der Hausgärten vorhanden sind, ist dieser Anteil bezogen auf die ganze Fläche so gering, dass sie nicht berücksichtigt werden.
Tab. 4: Versiegelungsgrad (Stand 1996) Im Planungsgebiet waren 38,7% der insgesamt 44.500 m²
großen Gesamtfläche versiegelt. Dies entspricht einer Fläche von 17.250 m². Prognose über die Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung, wäre vermutlich kein
Abbruch der baulichen Anlagen der ehemaligen Bezirksgärtnerei Tiergarten
erfolgt. Der Zustand wäre unverändert, also mit 17.250 m² versiegelter Fläche,
geblieben. Prognose über die Entwicklung bei Durchführung der Planung Im Rahmen dieser Umweltprüfung sind folgende Aspekte
relevant und deshalb zu untersuchen: -
die
mögliche Veränderung des Bodens durch die Baumaßnahmen (Umlagerung,
Verdichtung) -
der
mögliche Verlust von Bodenfunktionen durch Neuversiegelung -
eine
mögliche Gefährdung der späteren Anwohner und Nutzer der geplanten Wohngebiete,
Parkanlagen und Spielflächen durch die Bodenbelastungen Veränderung des Bodens durch Baumaßnahmen Durch den Aushub von Baugruben, die
Umgestaltung des Bodenreliefs durch Abgrabung und Aufschüttung sowie durch das
Befahren mit schweren Baumaschinen, wird der Boden verändert. Da es sich jedoch um einen bereits
anthropogen stark veränderten Boden handelt, wird dies als nicht erheblich
eingestuft. Verlust von Bodenfunktionen durch Neuversiegelung Die Versiegelung von Flächen stellt den stärksten möglichen
Eingriff dar, weil diese Flächen keinen Bodenfunktionswert mehr haben. Die
geplanten Bebauungsplanausweisungen ermöglichen eine Versiegelung von größeren
Teilen des Untersuchungsbereiches. Eine Eingriffsbewertung gemäß § 1a Abs. 3 BauGB wurde im
Landschaftsplanerischen Fachbeitrag (ÖKOLOGIE & PLANUNG 2005) vorgenommen. Für das Schutzgut Boden wurde zur Quantifizierung des
Kompensationsumfanges (vgl. Kap. 6.5.2 des Landschaftsplanerischen Fachbeitrags
(ÖKOLOGIE & PLANUNG 2005)) neben einer reinen Versiegelungsbilanz das
Bewertungsfahren nach AUHAGEN (1993)
zur Bodenschutzfunktion herangezogen. Die Ermittlung der geplanten Versiegelung erfolgte nach dem
städtebaulichen Entwurf, der die Grundlage für die Fortschreibung des
Bebauungsplans darstellt (FEA Consult 2005). Die Standorte der Wohnhäuser und
Garagen sind als vollversiegelte Flächen bilanziert worden. Als teilversiegelte
Flächen werden die Zufahrten zu den Garagen, die Angerflächen, die Gehwege mit
offenen Unterstreifen und die Kfz-Stellplätze mit Großsteinpflaster erfasst.
Durch die textliche Festsetzung Nr. 12 ist festgelegt, dass die Befestigungen
der Wege, Zufahrten und Stellplätze offenporig (wasser- u. luftdurchlässig)
anzulegen sind, so dass das Niederschlagswasser versickern kann. Bei einer Größe der Eingriffsfläche
von 44.500 m² wird die Versiegelung ca. 18.750 m² betragen[18].
Da die Eingriffsfläche im Bestand bereits einen Versiegelungsanteil von 17.250
m² aufweist, ist durch die Bebauungsplanausweisungen eine Versiegelungszunahme
von ca. 1.500 m² zu erwarten.
Tab. 5: Versiegelung (Planung) Die Versiegelungszunahme von ca. 1.500 m² stellt
keinen erheblichen Eingriff in den Naturhaushalt dar. Da im Geltungsbereich
des Bebauungsplanes kein
Entsiegelungspotential vorhanden ist, sind für den ökologischen Ausgleich
jedoch zusätzliche Begrünungsmaßnahmen vorzusehen. Mögliche Gefährdung durch Bodenbelastungen Wie oben dargestellt, befinden sich im Plangebiet keine Altlasten. Es liegen jedoch Bodenbelastungen durch die langjährige Anwendung von Pflanzenschutzmitteln und die Beimengung von Schutt und Schlacke vor. Die vorliegenden Untersuchungen ergaben jedoch, dass keine
Sanierungsnotwendigkeit für das Grundstück zu erkennen ist (NEULING 2005,
UMWELTAMT ZEHLENDORF 1998b). Eine Gefährdung über den Pfad Boden -
Mensch für eine Nutzung als Wohngebiet ist gemäß NEULING (2005) nicht zu befürchten.
Eine vom Grundstück ausgehende Gefährdung des Grundwassers ist aufgrund des
Flurabstandes von mind. 20 m und einer entsprechend mächtigen Abdeckung des
Grundwassers mit Geschiebelehm / Geschiebemergel ebenfalls auszuschließen
(NEULING 2005). Es ist jedoch Folgendes zu beachten: -
Bei
dem Anlegen von Kinderspielflächen sollte zumindest im nachweislich für diese
sensible Nutzung zu hoch belasteten Bereich (etwa im WA 3, gegenüber
Otto-Appel-Straße 26-30, vgl. NEULING 2005) ein Bodenaustausch bis zum
gewachsenen Boden erfolgen. -
Aus
Vorsorgegründen ist der Boden im Bereich der Untersuchungsflächen MP Ia, Ib,
XIII, XIV und XV des Gutachtens ROHDE & RUX GEOCONSULT GBR (1998a)
(Bereiche gegenüber Otto-Appel-Straße 4-30 und um den östlichen Teil des in
West-Ost-Richtung verlaufenden Abschnitts der Otto-Appel-Str.) nicht als
Ausgangssubstrat für den Mutterboden im Zusammenhang mit den Hausgärten zu
verwenden. -
Festgestellte
bzw. vermutete Boden- und Grundwasserverunreinigungen während der Bauarbeiten
sind zu melden. -
Optisch
auffälliges Material ist bei Aushub getrennt zu lagern und nochmals zu
beproben. -
Schlackehaltige
Schuttablagerungen und verunreinigte Böden sind getrennt zu lagern und
ordnungsgemäß zu entsorgen. -
Ein
offener Wiedereinbau von Material darf nur bei Einhaltung der Zuordnungswerte Z
0 erfolgen. Material bis Z 1.2 darf nur innerhalb technischer Bauwerke auf dem
Grundstück wiederverwendet werden. -
Beim
Einbau von Böden mit sensibler Nutzung, wie Hausgärten und Kinderspielflächen
ist zusätzlich die Einhaltung der Vorsorgewerte gemäß BBodSchV sowie die DIN
19731 zu beachten. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Die Baumaßnahme entspricht dem Ziel gemäß § 1a Abs. 2 BauGB,
die Möglichkeit der Innenentwicklung durch Wiedernutzbarmachung von Flächen zu
wahrzunehmen. Ein Eingriff erfolgt somit nicht in gewachsene, naturnahe,
sondern in bereits durch den Menschen gestörte und überformte Böden. Die
Standortwahl stellt somit eine Verringerung von Beeinträchtigungen dar und
entspricht damit auch den Nachhaltigkeitszielen des Bezirks (Beschluss Nr. 943
der BVV Steglitz-Zehlendorf). Mit einer GFZ in den Wohngebieten von insgesamt 0,70 werden
die Vorgaben des Flächennutzungsplans und der Bereichsentwicklungsplanung
eingehalten. Folgende textliche Festsetzungen dienen dazu, die
Versiegelung zu begrenzen und somit den Eingriff in das Schutzgut Boden zu
verringern: Textliche
Festsetzung Nr. 2: In den allgemeinen Wohngebieten WA 2a, WA 2b und WA 5 darf
bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche durch die Grundflächen von
Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der
Baunutzungsverordnung eine Grundflächenzahl von 0,4 nicht überschritten werden. Textliche
Festsetzung Nr. 12: In den allgemeinen Wohngebieten und auf der Fläche für
Gemeinbedarf ist die Befestigung von Wegen, Zufahrten und Stellplätzen nur in
wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und
Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau,
Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Ein Ausgleich für die Neuversiegelung von ca. 1.500 m² ist
im Bebauungsplan nicht vorgesehen, die Beeinträchtigung ist jedoch aufgrund der
Geringfügigkeit hinnehmbar. Insgesamt ist der Eingriff in das Schutzgut Boden als nicht
erheblich einzustufen. 3.2.4 Schutzgut Wasser Einschlägige fachgesetzliche und fachplanerische Ziele
Bestandsaufnahme Bei dieser Umweltprüfung wird die
Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers sowie die Bedeutung des
Plangebietes für die Grundwasserneubildung betrachtet. Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers Die
Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers ist abhängig von der Mächtigkeit
der Bodenabdeckung (Grundwasserflurabstand) sowie von der Fähigkeit dieser
Abdeckung, Schadstoffe daran zu hindern, in das Grundwasser zu gelangen. Gemäß der Umweltatlaskarte 02.07
Grundwasserflurabstand (Ausgabe 2003) beträgt der Flurabstand des Grundwassers
im Plangebiet 20 – 40 m. Die Bindungsstärke des Bodens für Schwermetalle ist
hoch, das Schadstoffbindungsvermögen insgesamt mittel. Puffer- und
Filterfunktion des Bodens sind hoch (Umweltatlaskarten 01.11.10, 01.11.6 und 01.12.3 (Stand 2002)). In der Umweltatlaskarte 02.05
(Ausgabe 1993) wird die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers im
Plangebiet als mittel und das Grundwasser als insgesamt „relativ geschützt“
eingestuft. Das im Auftrag der cds Wohnbau GmbH im Dezember 2005 vom Sachverständigenbüro Dr. rer. nat. Peter Neuling im Geltungsbereich des Bebauungsplanes durchgeführte Bodengutachten (NEULING 2005) kommt zum Ergebnis, dass eine vom Grundstück ausgehende Gefährdung des Grundwassers aufgrund des Flurabstandes von mind. 20 m und einer entsprechend mächtigen Abdeckung des Grundwassers mit Geschiebelehm / Geschiebemergel auszuschließen ist. Grundwasserneubildung Gemäß der Umweltatlaskarte 02.13.5
Grundwasserneubildung (Ausgabe 2003) beträgt die Grundwasserneubildung im
Plangebiet 100 – 150 mm / Jahr. Dies ist die viertniedrigste von insgesamt 10
Kategorien. Eine besondere Bedeutung des Gebietes für die Grundwasserneubildung kann aufgrund des Versiegelungsgrades von 38,7 % (vgl. Kap. 3.2.3) nicht angenommen werden. Eine weitaus höhere Bedeutung dürften die großen Freiflächen in der Umgebung des Plangebietes haben, wie bspw. die Versuchsflächen des Instituts für Wasser-, Boden- und Lufthygiene des Umweltbundesamtes sowie der Botanische Garten. Oberflächengewässer Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sowie direkt angrenzend sind keine Oberflächengewässer vorhanden. Prognose über die Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Eine Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung (weitere Sukzession auf der Brache) hätte für das Schutzgut Grundwasser keine signifikante Veränderung gegenüber dem dargestellten Zustand zur Folge. Bei Nichtdurchführung der
Planung wäre vermutlich kein Abbruch der baulichen Anlagen der ehemaligen
Bezirksgärtnerei Tiergarten erfolgt. Die Fläche wäre weiterhin zu 38,7 %
versiegelt. Prognose über die Entwicklung bei Durchführung der Planung Verschmutzung des Grundwassers In einer Stellungnahme zur Planung vom 30. Oktober 1998 erklärt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (Wasserbehörde), dass aus Sicht des Grundwasserschutzes keine Bedenken bestehen, sofern die Privatstraßen nicht als Wege mit wasser- und luftdurchlässigem Aufbau hergestellt werden. Die Privatstraßen (Otto-Appel-Straße) sind mittlerweile als vollversiegelte Flächen fertiggestellt worden, so dass diesbezügliche Bedenken nun gegenstandslos sind. Eine Grundwasserverschmutzung aufgrund der Planung ist
überdies nicht zu erwarten, da das Grundwasser, wie oben erläutert, als relativ
geschützt anzusehen ist und die Ausweisung des Gebietes als Allgemeines
Wohngebiet, Öffentliche Parkanlage sowie Gemeinbedarfsfläche
(Kindertagesstätte) grundwassergefährdende Nutzungen ausschließt. Grundwasserneubildung Die versiegelte Fläche wird durch die Realisierung der
Planung voraussichtlich um ca. 1.500 m² zunehmen (vgl. Kap. 3.2.3.). Die
Beeinträchtigung der Grundwasserneubildung hierdurch ist jedoch unerheblich. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Die Baumaßnahme wird auf einer Fläche realisiert, die
bereits zu über 38 % versiegelt war. So erfolgt lediglich eine Neuversiegelung
von 1.500 m². Die Standortwahl stellt somit eine Verringerung der
Beeinträchtigungen der Grundwasserneubildung gegenüber einer Realisierung auf
noch unversiegelten Flächen dar und entspricht damit auch den
Nachhaltigkeitszielen des Bezirks (Beschluss Nr. 943 der BVV
Steglitz-Zehlendorf). Mit einer GFZ in den Wohngebieten von insgesamt 0,70 werden
die Vorgaben des Flächennutzungsplans und der Bereichsentwicklungsplanung
eingehalten. Eine
Versickerung von Niederschlagswasser (auch von den Haus- und Garagendächern) in
den “allgemeinen Wohngebieten” und auf der “Fläche für den Gemeinbedarf” wird
unter anderem durch die geplante Baustruktur in “offener Bauweise” ermöglicht
und ist vorgesehen. Dabei ist zu beachten, dass Versickerung nicht durch
Bodenschichten erfolgen darf, die Bauschutt oder sonstige Fremdbeimengungen
enthalten. Aus diesem Grunde ist auf Versickerungsflächen (im Bereich von
Versickerungsmulden, Rigolen etc.) ein Bodenaustausch bis zum gewachsenen Boden
vorzunehmen (NEULING 2006). Folgende textliche Festsetzungen dienen dazu, die
Versiegelung zu begrenzen und somit die Beeinträchtigungen der
Grundwasserneubildung zu verringern: Textliche
Festsetzung Nr. 3: In den allgemeinen Wohngebieten WA 2a, WA 2b und WA 5 darf
bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche durch die Grundflächen von
Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der
Baunutzungsverordnung eine Grundflächenzahl von 0,4 nicht überschritten werden. Textliche
Festsetzung Nr. 12: In den allgemeinen Wohngebieten und auf der Fläche für
Gemeinbedarf ist die Befestigung von Wegen, Zufahrten und Stellplätzen nur in
wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und
Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau,
Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Ein Ausgleich für die Neuversiegelung von ca. 1.500 m² ist
im Bebauungsplan nicht vorgesehen, die Beeinträchtigung ist jedoch aufgrund der
Geringfügigkeit hinnehmbar. Insgesamt ist der Eingriff in das Schutzgut Wasser als nicht
erheblich einzustufen. 3.2.5 Schutzgut Luft, Klima Klima Einschlägige fachgesetzliche und fachplanerische Ziele
Bestandsaufnahme Gemäß der Umweltatlaskarte a04.05
Stadtklimatische Zonen (Ausgabe 2001) sind im Plangebiet klimatisch gesehen
geringe Veränderungen gegenüber Freilandverhältnissen festzustellen. So treten
typische stadtklimatische Erscheinungen wie Überwärmung, Schwülegefährdung und
geringe Abkühlung mit den daraus resultierenden bioklimatischen Belastungen für
den Menschen bisher kaum auf. Dies ist unter anderem auf die Nähe des
Grunewaldes, die vielen Parkanlagen und die lockere Bebauung zurückzuführen. Die Umweltatlaskarte a04.07 Klimafunktionen (Ausgabe 2001)
ordnet das Plangebiet dem Übergangsbereich zwischen klimatisch entlasteten
Bereichen (Grunewald) und Belastungsbereichen (dichte Bebauung Friedenau,
Schöneberg) zu. Diesem Übergangsbereich wird eine hohe Empfindlichkeit
gegenüber Nutzungsintensivierungen zugesprochen, da er nur bei Beibehaltung
seiner derzeitigen Struktur auch weiterhin für den Luftaustausch Wirksamkeit
entfalten und somit zur Entlastung von beeinträchtigten Bereichen beitragen
kann. Die in Dahlem gelegenen Grün- und Freiflächen verschiedener
Größe - v.a. der Botanische Garten - wirken als Kaltluftentstehungsgebiete für
das klimatisch stärker belastete Stadtgebiet. Aufgrund der hohen
Vegetationsdichte dieser Flächen sind die Abkühlungsraten in den Abend- und
Nachtstunden hoch. Die Wirksamkeit der Kaltluftentstehungsgebiete und der
Frischluftaustausch ist in Dahlem wegen der lockeren Bebauung und der Nähe zum
Grunewald relativ hoch. Dies drückt sich auch in der Umweltatlaskarte 04.11.1
Bewertungskarte Klimamodell Berlin - Klimafunktionen (Ausgabe 2004) aus: Das
Plangebiet liegt in einem bioklimatisch nicht belasteten Siedlungsraum bzw.
klimatischer Komfortbereich mit guter Durchlüftung. Das östlich angrenzende
Gelände der Biologischen Bundesanstalt wird als Grün- und Freifläche mit hohem
Kaltluftmassenstrom dargestellt. Die Umweltatlaskarte 04.11.2 Bewertungskarte Klimamodell Berlin – Planungshinweise Stadtklima (Ausgabe 2004) stuft die bereits realisierte öffentliche Grünanlage östlich der Edwin-Redslob-Straße zusammen mit dem östlich angrenzenden Gelände der Biologischen Bundesanstalt als Grün- und Freifläche mit sehr hoher stadtklimatischer Bedeutung ein. Das Plangebiet dürfte aufgrund der vorhandenen Freiflächen eine klimatische Bedeutung (Kaltluftentstehung, Durchlüftung) haben. Positive lokalklimatische Auswirkungen sind gemäß VDI-Richtlinie 3787 (Umweltmeteorologie) bereits bei kleineren Grün- und Freiflächen mit einer Mindestgröße von 1 ha festzustellen. Somit ist die Eingriffsfläche als klimawirksame Fläche einzustufen. Die Bedeutung als Kaltluftentstehungsgebiet ist aber aufgrund des Versiegelungsgrades von ca. 39 % begrenzt. Prognose über die Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung würde die Gärtnereianlage als klimatisch wirksame Freifläche fortbestehen. Bei einer Sukzession zu Wald würden sich zumindest kleinklimatische Veränderungen ergeben. Prognose über die Entwicklung bei Durchführung der Planung Eine Beeinträchtigung des Schutzgutes
Klima liegt vor, wenn klimatisch wirksame Freiflächen oder reliefbedingte Luftleitbahnen
überbaut werden oder ein Baugebiet durch Entwicklungsmaßnahmen derart verändert
wird, dass es seine bisherige Klimawirksamkeit verliert. Damit das Planungsgebiet weiterhin
seine Funktion als klimatischer Übergangsbereich, der dem Luftaustausch zwischen
Entlastungs- und Belastungsgebieten dient, erfüllen kann, muss es spezielle
Durchlüftungseigenschaften aufweisen. Diese definieren sich laut o.g.
VDI-Richtlinie vorrangig über die Bau- und Freiflächenstruktur und erst dann
über den Versiegelungsgrad. Die im
Bebauungsplan vorgesehene niedrige, offene Bauweise mit hohem
Freiflächenanteil und starker Durchgrünung ist stadtklimatisch als günstig zu
bewerten, da die Klimafunktion nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Die
Versiegelung nimmt nur unwesentlich (um ca. 1.500m²) zu. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Klima durch
die Planung liegt deshalb nicht vor. Die Nutzung erneuerbarer Energien in der neuen Siedlung ist
nicht geplant. Es besteht jedoch die Möglichkeit für den einzelnen Käufer, sich
für die Nutzung von regenerativen Energien für sein Haus zu entscheiden (ERNST
2006 mdl.). CO2-Einsparung und solare Brauchwassererwärmung sind für die
Kindertagesstätte im Bebauungsplan nicht verbindlich zu regeln. Der
Bebauungsplan steht diesem Ziel jedoch nicht entgegen, sodass die
Nachhaltigkeitsziele der Abteilungen des Bezirks erreicht werden können. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Die Ausbildung der Wohneinheiten als gartenbezogene Wohnformen in offener und niedriggeschossiger Bauweise und der hohe Grün- und Freiflächenanteil des neuen Quartiers stellen eine Verringerung schädlicher Auswirkungen auf das Klima dar. Luftschadstoffe und Lärm Einschlägige fachgesetzliche und fachplanerische Ziele
Bestandsaufnahme Die Intensität der Luftschadstoff- und Lärmimmissionen
werden im Plangebiet im wesentlichen vom motorisierten Straßenverkehr bestimmt. Das Plangebiet ist von der Königin-Luise-Straße und der Straße Im Winkel über die Edwin-Redslob-Straße und die Otto-Appel-Straße erschlossen. Eine
Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch den Bus-Linienverkehr (X 83)
in der Königin-Luise-Straße und durch den U-Bahnhof Dahlem Dorf (U 3) gegeben. Die
Straßen Im Winkel, Edwin-Redslob-Straße und die Otto-Appel-Straße sind
Wohnstraßen, die im Wesentlichen von den Anwohnern und ihren Besuchern befahren
werden. Von ihnen gehen keine nennenswerten Luftschadstoff- und Lärmimmissionen
aus. Im Rahmen
eines Verkehrsgutachtens (GRI 2006) wurde im März 2006 eine Verkehrserhebung im
Plangebiet (Edwin-Redslob-Straße, Otto-Appel-Straße und Straße Im Winkel)
durchgeführt. Die rechnerische Ermittlung der Verkehrsstärke ergab zur
Spitzenstunde[19] (17:45 bis
18:45 Uhr) an der am stärksten befahrenen Stelle (Edwin-Redslob-Straße südlich
Otto-Appel-Straße) einen Wert von 39 Kfz in der Stunde (vgl. Tab. 1 GRI 2006).
Für das gesamte Plangebiet wurde ein Verkehrsaufkommen von 241 Kfz / 24 h
hochgerechnet (vgl. Tab. 2 GRI 2006). Deutliche Emissionen gehen von der
Königin-Luise-Straße aus, die eine übergeordnete Hauptverkehrsstraße ist. Gemäß
der Umweltatlaskarte a07.01 Verkehrsmengen (Ausgabe 2001) beträgt die
durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke der Königin-Luise-Straße 10.001 –
15.000 Kraftfahrzeuge pro 24 Stunden (inkl. Lkw und Motorräder). Dies ist die
drittniedrigste Kategorie von insgesamt elf in der Karte enthaltenen
Kategorien. Luftschadstoffe Emissionen durch Hausbrand (Schwefeldioxid und Stickoxide)
sind im Plangebiet als niedrig einzustufen. Das Plangebiet wird in den
Umweltatlaskarten a03.01.2 und a03.03.2 in die zweitniedrigste der insgesamt
elf Kategorien eingeordnet. Dasselbe gilt für durch den Verkehr erzeugte
Schwefeldioxid-Emissionen (Umweltatlaskarte a03.01.3 (Ausgabe 1997)). Etwas höher
(fünftniedrigste der insgesamt elf Kategorien) liegen die durch den Verkehr
erzeugten Stickoxid-Emissionen (Umweltatlaskarte a03.03.3 (Ausgabe 1997)). Für die Gesundheit kritische Werte
liegen jedoch selbst für den Bereich direkt an der Königin-Luise-Straße für die
Parameter Stickoxide, Benzol und Ruß nicht vor. Der Prüfwert nach der 23.
BImSchV ist mit Sicherheit unterschritten (Umweltatlaskarten 03.10.8, 03.10.6
und 03.10.7 (Ausgaben 1998)). Laut dem Luftreinhalte- und
Aktionsplan für Berlin 2005 – 2010 (Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung Hrsg. 2005) wurden auch der 24h-Grenzwert und der
Jahresgrenzwert für Feinstaub (PM10) auf der Königin-Luise-Straße im
Untersuchungsjahr 2002 eingehalten. Lärm Im März 2006 wurde für das
Plangebiet ein Verkehrslärmgutachten erstellt (GRI 2006). Es erfolgte eine
Verkehrslärmberechnung (Bestand) ausgehend von den aktuellen Verkehrsstärken
(Kfz / 24 h) der Königin-Luise-Straße, Otto-Appel-Straße, Edwin-Redslob-Straße
und der Straße im Winkel. Die DIN
18005 "Schallschutz im Städtebau" gibt Orientierungswerte vor, die
bei der Bauleitplanung Berücksichtigung finden sollen. Ihre Einhaltung oder
Unterschreitung ist wünschenswert, um einen angemessenen Schutz vor Lärmbelastung
zu erfüllen. Für allgemeine Wohngebiete, wie sie im vorliegenden Bebauungsplan
vorgesehen sind, wird ein Orientierungswert von 55 dB(A) tags und 45 dB(A)
nachts angegeben (GRI 2006, Tab. 21). Das
Ergebnis der Berechnung im Bestand ist in Rasterlärmkarten (GRI 2006, Anlage
10.2 und 10.3) für Tag und Nacht dargestellt. Es zeigt sich, dass die stärksten
Schallemissionen von der Königin-Luise-Straße ausgehen. An allen zur
Königin-Luise-Straße gerichteten Fassaden sind die Orientierungswerte der DIN
18005 von 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht überschritten. An den im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegenden Gebäuden (auch an der
Edwin-Redslob-Straße und Im Winkel, die die geringste Entfernung zur
Königin-Luise-Straße aufweisen), sind die Orientierungswerte jedoch
eingehalten. Prognose über die Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Die beschriebene Situation bliebe unverändert. Von der brach liegenden Gärtnereifläche würden weiterhin keine Luftschadstoff- und Lärmemissionen ausgehen. Prognose über die Entwicklung bei Durchführung der Planung Verkehr Durch die Schaffung von 100 Wohneinheiten (inkl. 6
Bestandsgebäude) entsteht eine Zunahme des motorisierten Individualverkehrs und
damit eine Zunahme der Luftschadstoff- und Lärmemissionen. Im für den Bebauungsplan erstellten Verkehrsgutachten (GRI
2006) wird das neu hinzu kommende Verkehrsaufkommen prognostiziert. Da jedoch in der Bestandserfassung des Verkehrsaufkommens im
März 2006 zwangsläufig der Verkehr durch die im Plangebiet bereits gebauten
Wohneinheiten erfasst wurde, bezieht sich die prognostizierte Zunahme des
Verkehrsaufkommen auf die noch nicht realisierten 66 Wohneinheiten. Es wurde eine Kurzfristprognose (neues Verkehrsaufkommen
durch 66 Wohneinheiten) und eine Langfristprognose (neues Verkehrsaufkommen
durch 66 Wohneinheiten und die langfristig geplante Kindertagesstätte)
erstellt. Als Kurzfristprognose wird von einer Zunahme um 430
Kfz-Fahrten / Tag ausgegangen, als Langfristprognose von einer Zunahme um 650
Kfz-Fahrten / Tag. Das gesamte Verkehrsaufkommen im Plangebiet (Bestand +
Zunahme inkl. Kindertagesstätte) würde ca. 890 Kfz-Fahrten / Tag betragen (vgl.
GRI 2006, Tab. 10). Das neue Verkehrsaufkommen wurde mit einem mathematischen
Modell auf das Erschließungsstraßennetz umgelegt. Auf der
Edwin-Redslob-Straße, die die Haupt-Erschließungsfunktion hat, nimmt die
Verkehrsstärke gegenüber dem Bestand abschnittsweise um den Faktor 3 bis 4 zu.
In der Otto-Appel-Str. (Nord-Süd) und in der Straße „Im Winkel“ steigt die Verkehrsstärke
in der Prognose nur um den Faktor 1,3 bis 1,4 (vgl. GRI 2006, S. 14). Die Dimensionierung und verkehrliche Leistungsfähigkeit der
Erschließungsstraßen und die Stellplatzausstattung im Gebiet werden als
ausreichend beurteilt. Die Verkehrsstärken auf den Erschließungsstraßen werden
auch nach Realisierung der zusätzlichen 66 Wohneinheiten und der
Kindertagesstätte als stadtverträglich bezeichnet (GRI 2006, S. 36). Eine erhebliche Beeinträchtigung durch Luftschadstoffe ist
nicht zu erwarten. Im Rahmen des Verkehrslärmgutachtens (GRI 2006) wurde die
Lärmbelastung ausgehend von den im Verkehrsgutachten (GRI 2006)
prognostizierten Verkehrsstärken (Kfz / 24 h) auf der Königin-Luise-Straße,
Otto-Appel-Straße, Edwin-Redslob-Straße und der Straße im Winkel sowie auf den
Angerflächen und der Erschließungsspange des allgemeinen Wohngebietes WA 1
berechnet. Es wird unterschieden zwischen einer Kurzfristprognose (ohne
Realisierung der Kindertagesstätte) und einer Langfristprognose (inklusive
Realisierung der Kindertagesstätte). Die
Ergebnisse der Kurzfristprognose sind in Rasterlärmkarten (GRI 2006,
Anlage 10.5 und 10.6) für Tag und Nacht dargestellt. Ein Anstieg der
Immissionen gegenüber der Bestandssituation ist an der Edwin-Redslob-Straße
(Nord-Süd) an der Einmündung zur Königin-Luise-Straße festzustellen. Die
Immissionswerte steigen hier um 1-2 dB(A), so dass an den zur Straße
gerichteten Fassaden der Gebäude Edwin-Redslob-Straße 21/27, 24/26, und an der
Westseite des Baufeldes WA 4 der Orientierungswert der DIN 18005 um 0,4-0,7
dB(A) bei Tag und in der Nacht überschritten ist. Zur
Bewertung ist zu bemerken, dass den Verkehrsprognosezahlen, zur
verkehrstechnischen Bemessung, der „Worst Case“ mit den höchstmöglichen Kfz-
Verkehrsstärken zu Grunde liegt. Im
übrigen Bebauungsplangebiet sind die Orientierungswerte der DIN 18005
eingehalten bzw. unterschritten (GRI 2006). In der Langfristprognose
erhöht sich, aufgrund des Kindertagesstätten-Standortes und des dadurch
erzeugten Verkehrsaufkommens im Kraftfahrzeugverkehr, die Verkehrsstärke im
Bereich der Edwin-Redslob-Straße (Nord-Süd) an der Einmündung zur
Königin-Luise-Straße (siehe GRI 2006, Abb. 10.7 und 10.8). Dies
führt zu einer weiteren Erhöhung der Immissionen an den auch schon in der
Kurzfristprognose betroffenen Wohngebäuden 21/27, 24/26 und der Westseite des
Baufeldes WA 4. Der Anstieg beträgt gegenüber der Kurzfristprognose nochmals
ca. 0,3-0,7 dB(A) des Tageswertes, so dass die Orientierungswerte nach DIN
18005 um ca. 0,7-1,4 dB(A) überschritten sind. Der Nachtwert entspricht dem der
Kurzfristprognose, da die Kindertagesstätte in der Nacht keinen Verkehr
erzeugt. Zur
Bewertung ist zu bemerken, dass den Verkehrsprognosezahlen, zur
verkehrstechnischen Bemessung, der „Worst Case“ mit den höchstmöglichen
Kfz-Verkehrsstärken (auch hinsichtlich der Kindertagesstätte) zu Grunde liegt. Im
übrigen Bebauungsplangebiet ist keine Veränderung zwischen Kurzfrist- und
Langfristprognose festzustellen. Hier sind die Orientierungswerte nach DIN
18005 eingehalten bzw. unterschritten (GRI 2006). Die Überschreitung der Schallschutz-Orientierungswerte für Allgemeines Wohngebiet WA tags und nachts ist so gering, dass die Auswirkungen mit einfachen Maßnahmen (z. B. Wärmeschutzfenster) zu beherrschen sind (GRI 2006). Die Beeinträchtigung wird deshalb als nicht erheblich eingestuft. Kindertagesstätte Die Planung sieht eine Fläche für den Gemeinbedarf (Kindertagesstätte) vor, die direkt an ein bestehendes Wohngebiet (WA 5) angrenzt. Die beim Kinderspiel natürlicherweise entstehende Geräuschkulisse kann auf Dauer von den Anwohnern als störend empfunden werden. Dies ist allerdings im allgemeinen Wohngebiet hinzunehmen. Gemäß § 4 BauNVO ist eine Kindertagesstätte im allgemeinen Wohngebiet grundsätzlich zulässig. Größe und Zuschnitt der Gemeinbedarfsfläche lassen es jedoch zu, die Außenanlagen, die für das Kinderspiel im Freien genutzt werden, zur Öffentlichen Parkanlage zu orientieren, so dass Konflikte vermieden werden können. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Um zusätzlichen Verkehr sowie davon ausgehende Lärmbelästigungen zu vermeiden, wird laut textlicher Festsetzung Nr. 1 die Ansiedlung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes, sonstiger nicht störender Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie von Gartenbaubetrieben und Tankstellen für nicht zulässig erklärt. Die verkehrliche Erschließung des geplanten Wohnquartiers wurde unter besonderer Berücksichtigung der angrenzenden Wohngebiete konzipiert. Auf eine Erschließung der Reihenhäuser über die Straße Im Winkel wurde verzichtet. Positiv
wirkt sich auch aus, dass von der neuen Bebauung nur neun Einfamilienhäuser mit
neun privaten Pkw-Stellplätzen an die Otto-Appel-Straße (Nord- Süd) angebunden
sind, und dass die Kindertagesstätten-Freihaltefläche an der
Edwin-Redslob-Straße mit kurzem Abstand zur Königin-Luise-Straße liegt. Das
neue Verkehrsaufkommen wird dadurch auch von den bestehenden Reihenhäusern
wirksam fern gehalten (s. GRI 2006, S. 14). Um dem ausreichenden Schallschutz als Voraussetzung für
gesunde Lebensverhältnisse Rechnung zu tragen, wird im Verkehrslärmgutachten
(GRI 2006) vorgeschlagen, für die betreffenden Gebäude und Bauflächen
Vorkehrungen für einen ausreichenden Schallschutz zu treffen. Da die Errichtung
von aktiven Lärmschutzmaßnahmen im betroffenen Bereich aus städtebaulichen
Gründen nicht möglich ist, bleibt der Schutz mit passiven Maßnahmen. Folgende Maßnahmen werden im Bereich der geplanten Fläche WA
4 (angrenzend an die Edwin-Redslob-Straße) empfohlen: -
Grundrissanordnung:
Durch die Anordnung von Schlafräumen und Kinderzimmern zur lärmabgewandten
Seite wird der Einfluss des Lärms auf den gesunden Schlaf vermindert. -
Luftschalldämmmaß
der Außenbauteile der geplanten Wohngebäude: Nach DIN 4109 ist bei einem maßgeblichen Außenpegel von bis
zu 60 dB(A), ein Luftschalldämmmaß (R'w,res ) von 30 dB bei Aufenthaltsräumen
und Büroräumen erforderlich. Dies entspricht dem Lärmpegelbereich II
(Schallschutzklasse 2 bei Fenstern), der mit den heute erforderlichen Fenstern
und Bauteilen für den Vollwärmeschutz erreicht wird. Bei den bereits bestehenden Gebäuden Edwin-Redslob-Str.
21/27 und 24/26 ist zu prüfen, ob die Luftschalldämmmaße der Außenbauteile
ausreichend bemessen sind, um dem o.g. Schallschutz zu gewähren. Die Gebäude
haben jeweils drei Fenster zur Straße, hinter denen sich Aufenthaltsräume
befinden. Es handelt sich um Kastenfenster mit je einer Einfachverglasung und
dazwischen liegendem Luftraum. Bei einer Glasstärke von 8mm und einem
Luftzwischenraum von 30mm wird die Schallschutzklasse 2 erreicht. Eine
Überprüfung der Fenster ist u. U. angebracht. In die Abwägung der Maßnahmen ist einzubeziehen, dass den
Verkehrsprognosezahlen, zur verkehrstechnischen Bemessung, der „Worst Case“ mit
den höchstmöglichen Kfz- Verkehrsstärken zu Grunde liegt. 3.2.6 Schutzgut Landschaft Einschlägige fachgesetzliche und fachplanerische Ziele
Bestandsaufnahme Das Landschaftsbild wird anhand der folgenden Kriterien
analysiert: - Sichtbeziehungen - Raumkanten - prägende Einzelelemente - visuelle Verletzbarkeit Sichtbeziehungen Hierbei wird zwischen Innen- und Außenwirkung unterschieden. Das Planungsgebiet selbst ist durch eine relative
Weiträumigkeit gekennzeichnet. Dies wird durch die östlich angrenzende
Landwirtschaftsfläche der Biologischen Bundesanstalt noch verstärkt (optische
Verbindung mit angrenzenden Flächen). Raumkanten Prägend für das Landschaftsbild ist die dreiseitige
Begrenzung des Planungsgebietes durch markante Raumkanten. An der Straße Im
Winkel bildet ein dichter Gehölzbestand mit Geländeböschung (ca. 1m) die
Raumkante. Im Norden wird die Raumkante durch einen allerdings transparenten
Gehölzbestand gebildet, so dass ein eingeschränkter Einblick in das angrenzende
Grundstück möglich ist. Im Süden bildet das ehemalige Verwaltungsgebäude der
Gärtnerei eine bauliche Raumkante. Nur am östlichen Rand ist ein freier Blick
auf das angrenzende Gelände der Biologischen Bundesanstalt möglich. Innerhalb des Gebietes stellen das im mittleren Bereich
liegende Gebäude und das angrenzende Gewächshaus eine bauliche Kante dar, die
die Großräumigkeit des Gebietes einschränken. Prägende Einzelelemente Innerhalb des Gebietes bilden Vegetationsstrukturen die
prägenden Elemente. Im einzelnen sind dies zwei Baumgruppen und zwei einzelne
Kastanien. Die nähere Umgebung wird durch bauliche Strukturen geprägt.
Das veterinär-medizinische Institut der FU an der Koserstraße und das Geheime
Staatsarchiv an der Archivstraße dominieren den nördlichen Horizont. Der
südlich der Gärtnerei gelegene Kirchturm der St.Bernhard-Gemeinde ist ebenfalls
von weither sichtbar. Visuelle Verletzbarkeit Wertvoll in Bezug auf seine
innerstädtische Lage ist die relative Offenheit des Planungsgebietes. Da das
Gebiet eher versteckt liegt, werden die Vegetations- und Raumstrukturen kaum
erlebt. Von der Königin-Luise-Straße und von der Straße Im Winkel ist die
Fläche nicht wahrnehmbar. Die mögliche visuelle Beeinträchtigung durch
Bauvorhaben innerhalb des Planungsgebietes ist darum - abhängig von der Höhe
der geplanten Bebauung - als gering einzustufen. Landschaftsschutzgebiete oder Naturdenkmale befinden sich
nicht im Planungsgebiet und grenzen auch nicht an (Umweltatlaskarte a05.06
(Ausgabe 2002)). Prognose über die Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung würde auf dem Gelände eine
Sukzession zu Wald stattfinden. Das Landschaftsbild würde sich entsprechend
ändern. Ein besonderer Wert würde hierdurch nicht entstehen, da unweit des
Planungsgebietes bereits große Waldbestände (Grunewald) vorhanden sind. Prognose über die Entwicklung bei Durchführung der Planung Die Realisierung der Planung würde zu einer Veränderung des
Landschaftsbildes führen. Eine Beeinträchtigung des Landschaftsbildes läge vor,
wenn charakteristische Siedlungsbilder oder markante Landschafts- und
Grünstrukturen Veränderungen unterworfen sind. Dies wird deutlich durch: -
Reduzierung
des Anteiles landschaftstypischer und / oder gestalterisch wertvoller Elemente -
Beeinträchtigung
identitätsstiftender Sichtbeziehungen -
Großräumige
visuelle Beeinträchtigungen Wie oben bereits erläutert, weist das Bebauungsplangebiet
aufgrund seiner abgeschlossenen, von Bebauung umgebener Lage keine Außenwirkung
auf. Da sich die künftige Bebauung in bezug auf die Bauhöhe an der umgebenden
Bebauung orientiert, sind Beeinträchtigungen weitreichender Sichtbeziehungen
oder generelle großräumige visuelle Beeinträchtigungen nicht zu erwarten. Innerhalb des Gebietes sind jedoch markante
Gehölzstrukturen von der Bebauung betroffen. Dies sind einzelne Baumgruppen
im Gebiet sowie Teile der Böschungshecke am Westrand des Planungsgebietes. Diese lokalen Auswirkungen der Planung stellen eine
Beeinträchtigung des Landschaftsbildes dar, die es durch Ausgleichsmaßnahmen
zu kompensieren gilt. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Die Baumaßnahme wird auf einer Fläche realisiert, die
bereits zu über 38 % versiegelt und landschaftlich überprägt war. Die
Standortwahl stellt somit eine Verringerung der Beeinträchtigungen des
Schutzguts Landschaft gegenüber einer Realisierung auf Flächen mit einer
reizvollen Natur- oder Kulturlandschaft dar und entspricht damit auch den
Nachhaltigkeitszielen des Bezirks. Für die Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes (v.a. Reduzierung
landschaftstypischer Elemente) werden folgende Ausgleichsmaßnahmen
durchgeführt: -
Schaffung und Erhalt
eines grüngeprägten westlichen Siedlungsrandes mit einer dichten
Gehölzpflanzung auf der Böschung (vgl. textliche Festsetzung Nr. 11) - Baumpflanzungen auf den Baugrundstücken (vgl. textliche Festsetzungen Nr. 8, 9 und 10) -
Straßenbaumpflanzungen
(bereits erfolgt) Vor allem durch die ortstypische Gestaltung der
Siedlungsfreiflächen und des Straßenraumes werden die wesentlichen Wertigkeiten
des Landschaftsbildes (Parkbaumsiedlungsgebiet) wieder hergestellt. Durch die
Maßnahmen zur westlichen Siedlungsrandgestaltung werden negative Auswirkungen
(Sichtbarkeit von Baukörpern) auf den angrenzenden Siedlungsraum vermieden, so
dass die Eingriffe für das Schutzgut Landschaftsbild als ausgeglichen zu
betrachten sind. 3.2.7 Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter Einschlägige fachgesetzliche und fachplanerische Ziele
Bestandsaufnahme Im Planungsgebiet befinden sich keine Bau-, Boden- und Naturdenkmale. Allerdings gibt es im Planungsgebiet noch einige Gebäude und Pflanzenbestände, die an die vormalige Nutzung des Geländes als Bezirkgärtnerei Tiergarten erinnern und deshalb einen gewissen kulturhistorischen Wert besitzen: In den
allgemeinen Wohngebieten WA 4 und WA 5 sind an die Vornutzung erinnernde
Gebäude im Eingangsbereich der ehemaligen Gärtnerei vorhanden. Die Verlängerung der Zufahrt zur
Gärtnerei ist beidseitig von kleineren Bäumen umgeben. Darunter sind viele
Ziergehölze wie Zier-Apfel, Zier-Kirsche, Goldregen und Chinesische Baumweide.
Vor allem die oft mehrstämmigen Zieräpfel, die auch auf der westlichen Seite
des Geländes wachsen, sind siedlungstypisch. Auch Goldregen (öfters
mehrstämmig) und Zier-Kirsche haben eine kulturhistorische Bedeutung und stehen
in enger Verbindung mit der Nutzung des Gebietes. Die Zierbäume sind in den
Anfangsjahren der Gärtnerei angepflanzt worden. Kirsche, Goldregen und Flieder
wurden zur Dekoration beschnitten. Kulturhistorisch bedeutsam und gebietstypisch sind auch die
vor den Dienstwohnungen stehenden auf Halbstamm veredelten alten Zier-Kirschen.
Erwähnenswert ist weiterhin das Vorkommen einiger Kornelkirschen in diesem
Bereich. Auf der Böschung zwischen der Gärtnerei und der Straße Im
Winkel befindet sich ein dichtes freistehendes Fliedergebüsch mit
Clematisberankung, das teilweise mit Holunder durchmischt ist. Die
Archivfunktion des Bodens für die Naturgeschichte wird im Bereich des
Plangebietes von der Umweltatlaskarte 01.12.5 (Ausgabe 2002) mit mittel
angegeben, da der Boden als Hochfläche mit Vorkommen von Sandkeilrostbraunerden
aus Geschiebemergel ein Zeugnis der Eiszeit darstellt. Der Wert innerhalb des
Planungsgebietes ist jedoch aufgrund der erfolgten Umlagerungen und der Beimengung
von Fremdstoffen (z.B. Schutt und Schlacke) vermindert (vgl. Kap. 3.2.3). Relevante
Sachgüter liegen im Planungsgebiet nicht vor. Sämtliche Gebäude und Anlagen der
ehemaligen Gärtnerei werden nicht mehr genutzt. Prognose über die Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung würden die alten
Gärtnereigebäude langfristig verfallen, die kulturhistorisch wertvollen Bäume
und Sträucher würden mit der Zeit absterben. Die Archivfunktion des Bodens für
die Naturgeschichte bliebe unverändert. Prognose über die Entwicklung bei Durchführung der Planung Die
vorhandenen, an die Vornutzung erinnernden Gebäude im Eingangsbereich der
ehemaligen Gärtnerei werden im Bebauungsplan durch erweiterte
Baukörperfestsetzungen dargestellt. Die Bäume
beidseitig der Verlängerung der Zufahrt zur Gärtnerei sind im Bebauungsplan
nicht gesichert. Im städtebaulichen Konzept (FEA-Consult 2005) sind sie
enthalten. Da hier keine Baumaßnahmen geplant sind, ist von einem Erhalt
auszugehen. Die vor den Dienstwohnungen stehenden auf Halbstamm
veredelten alten Zier-Kirschen und die Kornelkirschen sind im Bebauungsplan
nicht gesichert. Da hier keine Baumaßnahmen geplant sind, ist bei ihnen
ebenfalls von einem Erhalt auszugehen. Der Erhalt des Gebüschstreifens an der Westgrenze der
Baufelder WA 2a und WA 2b wird in einem 5 m breiten Streifen entlang der Straße
Im Winkel durch die textliche Festsetzung Nr. 11 gesichert. Durch den
teilweisen Erhalt der kulturhistorisch wertvollen Elemente liegt keine erhebliche
Beeinträchtigung in das Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter vor. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich Durch die Darstellung der alten
Dienstgebäude der Gärtnerei und der Sicherung des größten Teil des westlichen
Gebüschstreifens zumindest in seiner flächenmäßigen Ausdehnung im Bebauungsplan
werden kulturhistorisch bedeutsame Elemente, die an die frühere Nutzung als
Bezirksgärtnerei erinnern, erhalten. 3.2.8 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Die zuvor betrachteten einzelnen Schutzgüter beeinflussen
sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Die Zunahme der Versiegelung um 1.500 m² durch die Planung
beispielsweise führt zu einem Verlust sämtlicher Bodenfunktionen auf der neu
versiegelten Fläche. Hiervon ist nicht nur das Schutzgut Boden betroffen. Auch
das Schutzgut Wasser wird beeinträchtigt, da der Boden an dieser Stelle keine
Versickerung mehr zulässt. Das Schutzgut Pflanze wird beeinträchtigt, da der
Boden an dieser Stelle kein Pflanzenwachstum mehr ermöglicht. Das Schutzgut
Tier wird beeinträchtigt, da aufgrund der fehlenden Vegetationsdecke für die
meisten Tierarten auf dieser Fläche kein Lebensraum und keine Nahrung mehr zur
Verfügung stehen. Gleichzeitig kommen Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung
und zum Ausgleich von Beeinträchtigungen des Schutzgutes Boden auch allen
anderen oben genannten Schutzgütern zu Gute. Eine erhebliche Verstärkung der Umweltauswirkungen durch sich negativ beeinflussende Wechselwirkungen und damit eine (bei der isolierten Betrachtung der Schutzgüter möglicherweise nicht erkannte) erhebliche Beeinträchtigung ist durch die vorliegende Planung nicht zu erwarten. 3.2.9 Gesamtbewertung der Umweltauswirkungen Durch die Planung kommt es zu Eingriffen in Natur und Landschaft. Durch die Kompensationsmaßnahmen -
Baumpflanzungen
im privaten Siedlungsgrün, Anlage von Hausgärten -
Böschungsbepflanzung
am westlichen Siedlungsrand, -
Anlage
der öffentlichen Grünflächen und Straßenbaumpflanzungen, lassen sich die
Eingriffsfolgen aber nahezu vollständig ausgleichen. Die Umweltauswirkungen
der Planung werden nicht als erheblich eingestuft. Die geringfügige Zunahme der Versiegelung kann zwar nicht ausgeglichen werden, ist jedoch aufgrund des geringen Gesamtflächenumfanges (ca. 1.500 m²) und der städtischen Lage des Eingriffsbereiches hinnehmbar. So haben maßvolle Nachverdichtungen im städtischen Bereich - wie sie hier vorgenommen werden - auch bei nur teilweiser Kompensation insgesamt ökologisch weniger nachhaltige Auswirkungen als die Bebauung von Freiflächen außerhalb des Siedlungsbereiches und sind deshalb auch aus naturschutzfachlicher Sicht zu befürworten. Die Überschreitung der Schallschutz-Orientierungswerte für Allgemeines Wohngebiet WA tags und nachts ist so gering, dass die Auswirkungen mit einfachen Maßnahmen (z. B. Wärmeschutzfenster) zu beherrschen sind (GRI 2006). 3.2.10 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten An „anderweitigen Planungsmöglichkeiten“ sind im Rahmen der
Umweltprüfung nur solche zu betrachten, die dazu geeignet sind, dasselbe
Planungsziel am selben Ort zu erreichen (vgl. Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB). Eine solche anderweitige Planungsmöglichkeit stellt die
frühere Planung für das Gebiet dar: Grundlage der bauleitplanerischen Überlegungen war zunächst
der überarbeitete städtebauliche Entwurf der Sieger eines
Investorenauswahlverfahrens im Rahmen der Wohnungsfürsorge des Bundes aus dem
Jahr 1997. Dabei sollte das geplante Wohnquartier im Sinne des vorgeschalteten
„Räumlich-baulichen Strukturkonzepts Dahlem-Dorf“ bewusst in die Tradition des
Villenvorortes Dahlem gestellt werden. Es wurden 22 Stadthäuser mit 173
Geschosswohnungen entwickelt. Zusätzlich war der Bau einer Tiefgarage mit 113
Plätzen angedacht. Das Konzept erwies sich jedoch als nicht marktgerecht.
Lediglich die in 5 Gruppen à 5 Einheiten zusammengefassten 25 Reihenhäuser in
der Otto-Appel-Straße (WA 2a und 2b) sowie 3 Reihenhäuser (Edwin-Redslob-Straße
15/19) östlich der Reihenhauszeile Edwin-Redslob-Straße 21/27 (WA 5) wurden
verwirklicht. Die restlichen Baufelder (WA 1, WA 3, WA 4) blieben bisher
unbebaut, die Erschließung wurde fertiggestellt. Nach
knapp vierjährigem Planungsstillstand wurde eine grundlegende Neudefinition der
Entwicklungsziele erforderlich. So sollen unter Verzicht auf die Stadthäuser
und die geplante Tiefgarage nunmehr gartenbezogene Wohnformen wie Doppelhäuser,
Kettenhäuser und Gruppenhäuser verwirklicht werden. Im Rahmen der weiteren
Konkretisierung und aufgrund von Anregungen und Stellungnahmen von Anwohnern
wurden die vorgesehenen Dichtewerte 2006 überprüft und verringert und zulässige
Gebäudehöhen reduziert (FACHBEREICH STADTPLANUNG 2006). Die
aktuell vorliegende, aus städtebaulichen und wirtschaftlichen Gründen gewählte
Planungsmöglichkeit stellt gleichzeitig auch die aus Umweltgesichtspunkten günstigere
Alternative dar. Die geringere Bebauungsdichte und -höhe erzeugt geringere
Beeinträchtigungen der untersuchten Schutzgüter. 3.3 Zusätzliche Angaben 3.3.1 Wichtigste Merkmale der verwendeten technischen Verfahren, Hinweise auf Schwierigkeiten Wichtigste Merkmale der verwendeten technischen Verfahren Das
Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes X – 189 „Im Winkel“ wurde am 07.
Januar 1997 eingeleitet. Zu diesem Zeitpunkt existierte die Umweltprüfung nach
§ 2 Abs. 4 BauGB in ihrer heutigen Form noch nicht. Erst 2004 wurde die
Umweltprüfung im Zuge der Änderung des Baugesetzbuches (BauGB) durch das so
genannte „Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau)“ in das deutsche Baurecht
eingeführt. Anfang 2006 hat sich der Fachbereich Stadtplanung
Steglitz-Zehlendorf als planaufstellende Behörde dazu entschlossen, das
Bebauungsplanverfahren auf das neue Baurecht umzustellen und eine Umweltprüfung
durchzuführen. Es handelt sich bei der vorliegenden Umweltprüfung deshalb nicht
um eine verfahrensbegleitend durchgeführte Umweltprüfung. Die Bearbeitung
erfolgte im Februar / März 2006 auf Grundlage des Bebauungsplanentwurfes
einschließlich Begründung mit Stand vom 22. Februar 2006. Allerdings lag zu
diesem Zeitpunkt bereits ein 1998 erstellter und 2005 fortgeschriebener
Landschaftsplanerischer Fachbeitrag vor (ÖKOLOGIE & PLANUNG 2005). Dieser
war zu ergänzen und neu zu gliedern, um den Anforderungen der Umweltprüfung
nach § 2 Abs. 4 BauGB zu entsprechen. Im Rahmen seiner Erstellung wurden 1996 folgende
Bestandsaufnahmen gemacht: -
Bestandskartierung
der Vegetationsstrukturen -
Bestandskartierung
der nach der Berliner Baumschutzverordnung geschützten Bäume -
Bestandsaufnahme
der voll- und teilversiegelten Flächen auf Grundlage eines Vermesserplans -
Bestandsaufnahme
des Landschaftsbilds Des weiteren wurden für die
Umweltprüfung folgende weitere Fachgutachten herangezogen: -
drei
Bodengutachten (ROHDE & RUX GEOCONSULT GBR 1998a, ROHDE & RUX
GEOCONSULT GBR 1998b sowie NEULING 2005) im Zuge derer Bodenproben im
Plangebiet entnommen und im Labor untersucht wurden -
ein
Verkehrs- und Verkehrslärmgutachten (GRI 2006) im Zuge dessen Verkehrszählungen
im Plangebiet durchgeführt und Prognosen für das Verkehrsaufkommen bei
Realisierung der Planung getroffen wurden und die bestehenden und zu
erwartenden Lärmbelastungen durch den Straßenverkehr ermittelt wurden. Unter den weiteren für die
Umweltprüfung ausgewerteten Informationsquellen (siehe Quellenverzeichnis) ist
insbesondere der digitale Berliner Umweltatlas der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung zu nennen. Außerdem erfolgte eine Auswertung
von Hinweisen und Stellungnahmen, die im Rahmen der Beteiligung der Träger
öffentlicher Belange 1998/1999 und 2005 eingegangen sind oder beim
Behördentermin zur Abstimmung des Untersuchungsumfanges der Umweltprüfung[20]
am 24. Februar 2006 geäußert wurden. Als Bewertungsgrundlagen
wurden für das Planungsgebiet relevante Fachplanungen, Fachgesetze und weitere
rechtliche Vorgaben herangezogen (vgl. Kap. 3.1). Für die Bewertung der Umweltauswirkungen der Planung auf die einzelnen Schutzgüter wurden in der Umweltprüfung bzw. in den Fachgutachten, Fachplanungen und sonstigen Informationsquellen folgende Bewertungsmethoden angewandt:
Genaueres
zu den Untersuchungs- und Bewertungsmethoden ist den Kapiteln 3.2.1 – 3.2.7 und
den jeweiligen Fachgutachten zu entnehmen. Im Landschaftsplanerischen
Fachbeitrag (2005) wurden zusätzlich zu den Bestandsaufnahmen, Bewertungen und
Eingriffsbilanzierungen Maßnahmenempfehlungen und Vorschläge für textliche
Festsetzungen zur Übernahme in den Bebauungsplan erarbeitet, um die Planung aus
Umweltsicht zu optimieren. Die
Ergebnisse der Umweltprüfung wurden im Rahmen von zwei Behördenterminen am 15.
März 2006 und am 23. März 2006 vorgestellt und diskutiert. Des weiteren wurde
ein Vorabzug des Umweltbericht-Entwurfs im März 2006 an das Umweltamt, das
Naturschutz- und Grünflächenamt sowie an die Fachbereiche Stadtplanung und
Tiefbau Steglitz-Zehlendorf verschickt. Die im Rahmen der Behördentermine sowie
schriftlich eingegangenen Anregungen der Behörden wurden bei einer
Überarbeitung des Umweltberichts einbezogen. Hinweise auf Schwierigkeiten Zum Plangebiet existieren keine
konkreten faunistischen Kartierungen. Die Bestandsermittlung konnte nur über
eine Auswertung des Berliner Umweltatlasses und über Annahmen aufgrund der
vorgefundenen Habitatstruktur erfolgen. Da sich 1998 bei der Erarbeitung des
Landschaftsplanerischen Fachbeitrags kein Hinweis auf ein Vorkommen seltener
oder gefährdeter Arten ergab, erschien die Durchführung von faunistischen
Kartierungen entbehrlich. Durch
das lange Brachliegen der ehemaligen, damals intensiv genutzten
Bezirksgärtnerei, haben sich Biotopstrukturen entwickelt, die einen höheren
naturschutzfachlichen Wert haben und das Vorkommen anspruchsvollerer Arten
(z.B. Reptilien, Heuschrecken, Tagfalter) nicht mit Sicherheit ausschließen
lassen. Der tatsächliche Eingriff in das Schutzgut Tiere, Pflanzen und
biologische Vielfalt ist dementsprechend größer, als in dieser Umweltprüfung
dargelegt. Eine erneute Bestandsaufnahme und eine Bewertung des
Zustandes im Jahr 2006 ist jedoch rechtlich nicht geboten. Gem. § 1a Abs. 3
BauGB sind die Vermeidung und der Ausgleich eines Eingriffs gem.
Bundesnaturschutzgesetz im Bebauungsplanverfahren zu berücksichtigen. Die
Frage, ob überhaupt ein Eingriff vorliegt, richtet sich nach den
Voraussetzungen des § 14 NatSchGBln und des § 18 BNatSchG. Diese Beurteilung
erfolgt mit dem Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans, denn der Eingriff
muss durch die Festsetzungen eines Bebauungsplans erfolgen. Gem. § 1a Abs. 3
Satz 4 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, wenn die Veränderung des
Landschaftsbildes oder die Beeinträchtigungen des Naturhaushalts schon vor der
planerischen Entscheidung zulässig waren. Nur wenn der Vergleich des vor der
Aufstellung des Bebauungsplans geltenden Planungsrechts mit den geplanten
Festsetzungen des neuen Bebauungsplans ergibt, dass die geplanten Festsetzungen
des neuen Bebauungsplans mehr oder größere Veränderungen des Landschaftsbildes
oder Beeinträchtigungen des Naturhaushalts nach sich ziehen, liegt ein
ausgleichspflichtiger Eingriff vor. Daraus ergibt sich, dass zum Zeitpunkt der
Aufstellung des neuen Bebauungsplans zu beurteilen ist, ob ein Eingriff
vorliegt. 3.3.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung Die Gemeinden
haben erhebliche Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchführung
eines Bebauungsplans eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene
nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein,
geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen (§ 4c BauGB). Die geplanten Maßnahmen sind im
Umweltbericht zu beschreiben (Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB). Im Rahmen dieser Umweltprüfung wurden
keine zu erwartenden erheblichen Umweltauswirkungen festgestellt, so
dass sich Überwachungsmaßnahmen und deren Beschreibung im Umweltbericht
erübrigen. 3.3.3 Allgemeinverständliche Zusammenfassung Anlass der Umweltprüfung Um das ca. 4,5 ha große, bis 1997 als Teil der ehemaligen
Bezirksgärtnerei Tiergarten genutzte Grundstück in Berlin-Dahlem einer
geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen, hat das damalige Bezirksamt
Zehlendorf im Jahre 1997 ein Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplanes
eingeleitet. Mit dem
Bebauungsplan wird die planungsrechtliche Voraussetzung für die Entwicklung
eines kleineren Wohnquartiers auf dem Gelände geschaffen. Gesetzliche Grundlage
für die Aufstellung ist das Baugesetzbuch. Das ursprüngliche Konzept sah eine Mischung von 28
Reihenhäusern und 22 dreigeschossigen Häusern mit 173 Geschosswohnungen und
einer Tiefgarage mit 113 Plätzen vor. Es erwies sich jedoch aus
wirtschaftlichen Gründen (Überschuss an Geschosswohnungen in Berlin) nur
teilweise als umsetzungsfähig: Lediglich die Reihenhäuser konnten (mit einer
vorgezogenen Genehmigung vor dem Beschluss des Bebauungsplanes) bisher
fertiggestellt werden. Außerdem wurden die Erschließungsstraßen und zwei
insgesamt ca. 5.000 m² große Parkanlagen mit einem Spielplatz für Kinder der
mittleren und älteren Altersstufen bereits fertiggestellt. Um die drei bisher unbebaut gebliebenen Baufelder zu entwickeln, ist unter Beibehaltung der bereits vorhandenen Erschließungsstraßen eine neue städtebauliche Konzeption gewählt worden. So sollen unter Verzicht auf die dreigeschossigen Häuser und die geplante Tiefgarage nunmehr gartenbezogene Wohnformen wie Doppelhäuser, Kettenhäuser und Gruppenhäuser (Einfamilienhäuser in verschiedener Anordnung) verwirklicht werden. Das Wohnquartier soll insgesamt (mit den bereits realisierten Reihenhäusern und den 6 Bestandsgebäuden) 100 Wohneinheiten umfassen. Nimmt man an, dass eine Wohneinheit von durchschnittlich 3,5 Personen genutzt werden wird, ist mit einem Bevölkerungszuwachs von ca. 350 Einwohnern zu rechnen. Auf der Ostseite des Plangebietes, direkt südlich der Parkanlage, soll ein Grundstück freigehalten werden, um dort später bei Bedarf eine Kindertagesstätte zu errichten. Im Jahre 1997, als der Aufstellungsbeschluss zum
Bebauungsplan gefasst wurde bestand noch keine gesetzliche Verpflichtung eine Umweltprüfung
nach § 2 Absatz 4 des Baugesetzbuches in ihrer heutigen Form durchzuführen.
Erst 2004 wurde die Umweltprüfung im Zuge der Änderung des Baugesetzbuches in
das deutsche Baurecht eingeführt. Im Frühjahr 2006 hat sich der Fachbereich
Stadtplanung Steglitz-Zehlendorf als planaufstellende Behörde dazu
entschlossen, das Bebauungsplanverfahren auf das neue Baurecht umzustellen und
eine Umweltprüfung durchzuführen. Die Umweltprüfung wurde daraufhin vom
Landschaftsplanungsbüro Ökologie & Planung im Februar/März 2006 auf
Grundlage des Bebauungsplanentwurfes einschließlich Begründung (Textband zum
Plan) mit aktuellem Stand durchgeführt. In der Umweltprüfung sind die voraussichtlichen erheblichen
Umweltauswirkungen zu ermitteln und in einem „Umweltbericht“ zu beschreiben und
zu bewerten. Die Inhalte, die der Umweltbericht mindestens enthalten muss, sind
in einer Anlage zum Baugesetzbuch rechtsverbindlich festgelegt. Das Ergebnis der Umweltprüfung ist bei der im
Bebauungsplanverfahren durchzuführenden Abwägung aller relevanten Belange (z.B.
sozialer, wirtschaftlicher und Umweltschutz-Interessen) zu berücksichtigen. Vorgehensweise Zum Zeitpunkt des Beginns der Umweltprüfung lag bereits ein 1998 erstellter und 2005 fortgeschriebener Landschaftsplanerischer Fachbeitrag vor (ÖKOLOGIE & PLANUNG 2005). Dieser Fachbeitrag wurde 1998 in seiner ersten Fassung vorgelegt und 2005 aufgrund der Anpassung des Bebauungsplanes auf das neue städtebauliche Konzept mit gartenbezogenen Wohnformen aktualisiert. Der Fachbeitrag stellt die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege dar, damit den im Baugesetzbuch für die Bauleitplanung formulierten Natur- und Umweltschutzzielen - wie Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt, Schutz und Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen und schonender Umgang mit Grund und Boden - ausreichend Rechnung getragen werden kann. Er ermittelt und bewertet die Auswirkungen der Planung auf Boden, Grundwasser, Klima, Biotope und das Landschaftsbildes und stellt Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich von negativen Umweltauswirkungen dar. Dieser Landschaftsplanerische Fachbeitrag stellte die wichtigste Grundlage für die vorliegende Umweltprüfung dar. Er wurde entsprechend der neuen gesetzlichen Anforderungen des Baugesetzbuches ergänzt und neu gegliedert. Als weitere Informationsquellen wurden drei Bodengutachten von 1998 und 2005, ein Verkehrs- und Verkehrslärmgutachten von 2006, der Berliner Umweltatlas, Hinweise und Stellungnahmen von Behörden des Bezirks Steglitz-Zehlendorf und die Begründung zum Bebauungsplan (Textband) einschließlich der dort zusammengefassten Ergebnisse der bereits durchgeführten Bürgerbeteiligungen genutzt. Die ermittelten Umweltauswirkungen wurden unter anderem anhand der für das Planungsgebiet in Gesetzen und Fachplanungen (z.B. Berliner Landschaftsprogramm, Spielplatzplan Zehlendorf) festgelegten Ziele bewertet, um festzustellen, ob diese erheblich sind oder nicht. Im Bebauungsplan vorgesehene Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich von negativen Umweltauswirkungen wurden hierbei mit einbezogen. Zur Beurteilung des Eingriffs in Natur und Landschaft ist
aus rechtlichen Gründen der Zustand zu Beginn der Aufstellung des
Bebauungsplans (1997) mit dem im Bebauungsplan geplanten Zustand zu
vergleichen (vgl. § 1a Abs. 3 Baugesetzbuch, § 14 Berliner Naturschutzgesetz
und § 18 Bundesnaturschutzgesetz sowie Kapitel 3.3.1). Zusammenfassung der Beeinträchtigung der einzelnen Schutzgüter Durch die Schaffung von 100 neuen Wohneinheiten (inkl. 6
Bestandsgebäude) wird das Schutzgut Mensch und Gesundheit, Bevölkerung
durch eine Zunahme des motorisierten Straßenverkehrs und damit durch eine
Zunahme von Luftschadstoff- und Lärmemissionen beeinträchtigt. Die zu erwartende Belastung mit Luftschadstoffen entspricht
der in Wohngebieten üblichen Belastung. Bei den Straßen im Planungsgebiet
handelt es sich um gering dimensionierte Wohnstraßen, die im Wesentlichen von
den zukünftigen Anwohnern und ihren Besuchern genutzt werden. Eine erhebliche
Beeinträchtigung ist nicht zu erkennen. Zur Beurteilung der Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm
wurde im März 2006 ein Verkehrs- und Verkehrslärmgutachten (GRI 2006) erstellt.
Die Verkehrslärmberechnung ergab, dass in der Kurzfrist- und Langfrist-Prognose
im Plangebiet die Schallschutz-Orientierungswerte für ein Allgemeines
Wohngebiet WA tags und nachts eingehalten sind. Lediglich im Bereich der
Edwin-Redslob-Str. nahe der Einmündung in die Königin-Luise-Str. werden die
Orientierungswerte in der Prognose geringfügig überschritten. Die Überschreitung
ist so gering, dass die Auswirkungen mit einfachen Maßnahmen (z. B.
Wärmeschutzfenster) zu beherrschen sind. Eine mögliche Gefährdung der menschlichen Gesundheit durch
die vorhandenen Bodenbelastungen wurde in mehren Bodengutachten untersucht.
Diese kommen zum Ergebnis, dass keine Gefährdung über den Pfad Boden - Mensch
für eine Nutzung als Wohngebiet zu befürchten ist. Bei dem Anlegen von
Kinderspielflächen sollte allerdings zumindest in einem Bereich ein
Bodenaustausch bis zum gewachsenen Boden erfolgen. Des weiteren sind bei den
Baumaßnahmen Auflagen zu beachten (vgl. Kap. 3.2.3). Der Bedarf an wohnungsnahen Grünanlagen und Spielplätzen für
das neue Quartier ist durch die bereits erfolgte Anlage einer ca. 4.500 m²
großen öffentlichen Parkanlage mit einem ca. 825 m² großen Spielplatz für
Kinder der mittleren und älteren Altersstufen gedeckt. Das Schutzgut Tiere, Pflanzen, biologische Vielfalt
ist durch den Verlust von (jedoch insgesamt stark durch den Menschen geprägten
und naturschutzfachlich wenig wertvollen) Biotopstrukturen betroffen. Durch die
Anlage der Grünanlagen, die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern und durch die
Anlage von Hausgärten entstehen neue Biotope. Der Bebauungsplan ermöglicht
durch seine Festsetzungen sogar eine geringfügige Erhöhung des Biotopwertes der
Fläche. Der Eingriff kann somit vollständig ausgeglichen werden. Hinweise auf seltene oder gefährdete Tierarten im
Planungsgebiet liegen nicht vor. Die im Gebiet aufgrund der Biotopstrukturen zu
erwartenden, eher anspruchslosen Arten, können in den angrenzenden Gebieten
oder in den im Plangebiet neu entstehenden Biotopen (Grünanlagen, Hausgärten,
Bäume) Lebensraum finden. Vom Baumbestand, der durch die Berliner Baumschutzverordnung
geschützt ist, sind max. 19 Bäume im Planungsgebiet von einer Fällung
betroffen, da sie innerhalb von Baugrenzen, Verkehrsflächen oder Flächen mit
Geh-, Fahr- und Leitungsrechten liegen oder ihre Krone zum größten Teil in eine
solche Fläche hineinragt. Es handelt sich überwiegend um Linden. Der Eingriff
kann durch Ersatzpflanzungen ausgeglichen werden und wäre somit nicht
erheblich. Da es keine Hinweise auf seltene oder
gefährdete Tier- oder Pflanzenarten im Planungsgebiet gibt, ist eine erhebliche
Beeinträchtigung der biologischen Vielfalt nicht zu erwarten. Das Schutzgut Boden ist durch bereits erfolgte
Bodenumlagerungen, die Beimengung von Fremdstoffen (u.a. Schutt und Schlacke),
die Belastung mit Pflanzenschutzmitteln und einen Versiegelungsgrad von ca. 39
% stark vorbelastet. Die Neuversiegelung durch die Planung beträgt nur ca.
1.500 m² (3,3%) und ist damit, wie auch die erneuten Bodenumlagerungen durch
die Baumaßnahmen, als nicht erheblich einzustufen. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Wasser
durch die Planung ist auszuschließen. Die Zunahme der Versiegelung um ca. 1.500
m² wird die Grundwasserneubildung nicht wesentlich beeinflussen. Eine vom
Grundstück ausgehende Gefährdung des Grundwassers ist aufgrund des
Flurabstandes von mind. 20 m und einer entsprechend mächtigen Abdeckung des
Grundwassers mit Geschiebelehm / Geschiebemergel auszuschließen (NEULING 2005). Die im Bebauungsplan vorgesehene
niedrige, offene Bauweise mit hohem Freiflächenanteil und starker Durchgrünung
ist stadtklimatisch als günstig zu bewerten, da die Klimafunktion nicht
wesentlich beeinträchtigt wird. Die Versiegelung nimmt nur unwesentlich (um ca.
1.500 m²) zu. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Klima
durch die Planung liegt deshalb nicht vor. Die Nutzung erneuerbarer Energien in der neuen Siedlung ist
nicht geplant. Es besteht jedoch die Möglichkeit für den einzelnen Käufer, sich
für die Nutzung von regenerativen Energien für sein Haus zu entscheiden (ERNST
2006 mdl.). Das Schutzgut Luft wird durch die Zunahme des
motorisierten Straßenverkehrs aufgrund der 100 neu geschaffenen Wohneinheiten
(inkl. 6 Bestandsgebäude) beeinträchtigt. Der zu erwartende Straßenverkehr und
die damit einhergehenden Luftschadstoff- und Lärmemissionen führen jedoch, wie
bereits beim Schutzgut Mensch erläutert, zu keiner erheblichen
Beeinträchtigung. Der zu erwartende Lärm durch Kinderspiel auf dem Gelände der geplanten Kindertagesstätte kann auf die Dauer von den Anwohnern als störend empfunden werden. Größe und Zuschnitt der Gemeinbedarfsfläche lassen es jedoch zu, die Außenanlagen, die für das Kinderspiel im Freien genutzt werden, zur Öffentlichen Parkanlage zu orientieren, so dass Beeinträchtigungen minimiert werden können und die Beeinträchtigung nicht als erheblich eingestuft wird. Das Schutzgut Landschaft wird
durch die Planung beeinträchtigt, da innerhalb des Gebietes markante Gehölzstrukturen
(Baumgruppen sowie Teile der Böschungshecke am Westrand) von der Bebauung
betroffen sind. Diese Beeinträchtigung wird jedoch durch den Erhalt bzw. die
Schaffung eines grüngeprägten westlichen Siedlungsrandes mit einer dichten
Gehölzpflanzung auf der Böschung (vgl. textliche Festsetzung des Bebauungsplans
Nr. 11), mit Baumpflanzungen auf den Baugrundstücken (vgl. textliche
Festsetzungen Nr. 8, 9 und 10) sowie durch Straßenbaumpflanzungen (bereits
erfolgt) ausgeglichen. Vor allem durch die ortstypische Gestaltung der
Siedlungsfreiflächen und des Straßenraumes werden die wesentlichen Wertigkeiten
des Landschaftsbildes wieder hergestellt. Von der
Planung sind keine Bau, Boden- oder Naturdenkmale betroffen. Im Planungsgebiet
gibt es jedoch Gebäude und Gehölzstrukturen, die an die frühere Nutzung des
Gebietes als Bezirksgärtnerei Tiergarten erinnern. Durch den teilweisen Erhalt
der kulturhistorisch wertvollen Elemente liegt keine erhebliche
Beeinträchtigung des Schutzguts Kulturgüter und sonstige Sachgüter vor. Gesamtbewertung der Umweltauswirkungen Durch die Planung kommt es zu Eingriffen in Natur und
Landschaft. Durch die Kompensationsmaßnahmen -
Baumpflanzungen
im privaten Siedlungsgrün, Anlage von Hausgärten, -
Böschungsbepflanzung
am westlichen Siedlungsrand und -
Anlage
der öffentlichen Grünflächen und Straßenbaumpflanzungen lassen sich die
Eingriffsfolgen aber nahezu vollständig ausgleichen. Die Umweltauswirkungen
der Planung werden nicht als erheblich eingestuft. Die geringfügige Zunahme der Versiegelung kann zwar nicht
ausgeglichen werden, ist jedoch aufgrund des geringen Gesamtflächenumfanges
(ca. 1.500 m²) und der städtischen Lage des Eingriffsbereiches hinnehmbar. So
haben maßvolle Nachverdichtungen im städtischen Bereich - wie sie hier vorgenommen
werden - auch bei nur teilweiser Kompensation insgesamt ökologisch weniger
nachhaltige Auswirkungen als die Bebauung von Freiflächen außerhalb des
Siedlungsbereiches und sind deshalb auch aus naturschutzfachlicher Sicht zu
befürworten. Die Überschreitung der Schallschutz-Orientierungswerte für
Allgemeines Wohngebiet WA tags und nachts ist so gering, dass die Auswirkungen
mit einfachen Maßnahmen (z. B. Wärmeschutzfenster) zu beherrschen sind (GRI
2006). Maßnahmen zur Überwachung Die Gemeinden
haben erhebliche Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchführung eines
Bebauungsplans eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene
nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein,
geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen (§ 4c Baugesetzbuch). Im Rahmen
dieser Umweltprüfung wurden jedoch keine zu erwartenden erheblichen
Umweltauswirkungen festgestellt, so dass sich Überwachungsmaßnahmen und deren
Beschreibung im Umweltbericht erübrigen. 3.3.4 Quellenverzeichnis Literatur und Schriftverkehr BEZIRKSAMT STEGLITZ-ZEHLENDORF
(2004): Nachhaltigkeitsziele für die Abteilung Bauen, Stadtplanung und
Naturschutz sowie die Abteilung Jugend, Gesundheit und Umwelt des Bezirksamtes
Steglitz-Zehlendorf. Vermerk der Dezernentin Jugend, Gesundheit und Umwelt und
des Dezernenten Bau vom 10.02.2004. Berlin. BVV STEGLITZ-ZEHLENDORF (2005):
Beschluss Nr. 943 vom 21.09.2005. Drucksache Nr. 1581/II. Berlin. ELMIGER KARSTEDT GmbH, Ingenieurbüro
für Grundbau und Bodenmechanik (1998): Baugrundsondierungen auf dem Gelände
„Königin-Luise-Str. 29b-g/Im Winkel 36, Berlin-Dahlem“. Im Auftrag der Berliner
Eigenheimbau GmbH. zit. in NEULING (2005). Berlin. GRI (2006): Verkehrs- und
Verkehrslärmgutachten zum Bebauungsplan X-189 „Im Winkel“ in Berlin-Dahlem
(Bezirk Steglitz-Zehlendorf) - Endbericht. Im Auftrag der cds Wohnbau Berlin
GmbH. Berlin. NEULING, Peter (2005): Gutachterliche Dokumentation über
Bodenuntersuchungen Edwin-Redslob-Straße 12524 Berlin im Dezember 2005. Im
Auftrag der cds Wohnbau GmbH. Berlin. NEULING, Peter (2006): Schreiben vom
21.03.2006 mit Anmerkungen zum Umweltbericht, Schutzgut Boden und Wasser
(Entwurf Stand 03/2006). Berlin. ÖKOLOGIE & PLANUNG (2005): Landschaftsplanerischer
Fachbeitrag Bebauungsplan X – 189 Quartier Dahlem (Stand Juli 2005). Im Auftrag
der NILEG & cds Wohnbau GmbH & Co. KG. Berlin. ROHDE & RUX GEOCONSULT GBR (1998a): Prüfbericht über Bodenuntersuchungen im Zeitraum
03.08.1998 – 17.08.1998 auf dem Gelände der ehem. Bezirksgärtnerei Tiergarten,
Königin-Luise-Str. 29b-g, Im Winkel 36 in Berlin-Zehlendorf. Im Auftrag vom
Bezirksamt Zehlendorf von Berlin (Umweltamt) vom 22.06.1998. Berlin. ROHDE & RUX GEOCONSULT GBR (1998b): Prüfbericht über
Bodenuntersuchungen (Nachanalysen) im Zeitraum 26.08.1998 – 27.08.1998 auf dem
Gelände der ehem. Bezirksgärtnerei Tiergarten, Königin-Luise-Str. 29b-g, Im
Winkel 36 in Berlin-Zehlendorf. Im Auftrag vom Bezirksamt Zehlendorf von Berlin
(Umweltamt) vom 25.08.1998. Berlin. SCHOLZ, Eberhard (1962): Die
naturräumliche Gliederung Brandenburgs. Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (1998): Stellungnahme der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (Wasserbehörde) vom
30.10.1998 zum Bebauungsplanentwurf X - 189 (Bezirksgärtnerei Tiergarten) im
Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Berlin. Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung (Hrsg.
2005): Luftreinhalte- und Aktionsplan für Berlin 2005 – 2010. Berlin. FACHBEREICH STADTPLANUNG (2006): Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abteilung
Bauen, Stadtplanung und Naturschutz, Bauordnungsamt – Fachbereich Stadtplanung
(2006): Planzeichnung und Begründung zum Bebauungsplan X-189 gemäß § 9 Abs. 8
BauGB (Entwurf, Stand 22.02.2006). Berlin. UMWELTAMT STEGLITZ-ZEHLENDORF (2006):
Schreiben des Umweltamtes Steglitz-Zehlendorf vom 17.03.2006 mit Anmerkungen
zum Verkehrsgutachten (Entwurf Stand 03/2006) sowie zum Umweltbericht (Entwurf
Stand 03/2006). Berlin. UMWELTAMT ZEHLENDORF (1998a):
Schreiben des Umweltamtes Zehlendorf vom 08.09.1998 an die Berliner
Eigenheimbau GmbH über Ergebnisse und resultierende Empfehlungen aus den
beauftragten Bodenuntersuchungen 1998. Berlin. UMWELTAMT ZEHLENDORF (1998b):
Stellungnahme des Umweltamtes Zehlendorf vom 10.11.1998 zum
Bebauungsplanentwurf X – 189 im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher
Belange. Berlin. Planwerke und Karten Eichstädt/Fugmann+Janotta (1995): Räumlich-bauliches Strukturkonzept
Dahlem-Dorf. Berlin. FEA-Consult (2005): Städtebauliches Konzept Quartier
Dahlem-Dorf. Grundlage für den
Bebauungsplan X – 189 (Stand 01.12.2005). Berlin. Planergemeinschaft Hannes Dubach, Urs Kohlbrenner
(1991a): Spielplatzplan Zehlendorf Textband. Berlin. Planergemeinschaft Hannes Dubach, Urs Kohlbrenner
(1991b): Spielplatzplan Zehlendorf Materialband. Berlin. Landesanstalt für Geowissenschaften
und Rohstoffe Brandenburg
in Zusammenarbeit mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umweltschutz, Abt. IV (1995): Geologische Übersichtskarte von Berlin und
Umgebung 1:100.000. Kleinmachnow und Berlin. SenStadt, Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung (2004): Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der
Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 14.
April 2005 (ABl. S. 1595). Berlin. SenStadtUm, Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umweltschutz (1994): Landschaftsprogramm einschließlich
Artenschutzprogramm, Begründung und Erläuterung und Teilpläne, ergänzt 2004 um
den Plan „Gesamtstädtische Ausgleichsflächenkonzeption“. Berlin. SenStadt, Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung (verschiedene Stände): Digitaler Umweltatlas Berlin. www.stadtentwicklung.berlin.de/umwelt/
umweltatlas/. Berlin. SenStadtUm, Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umweltschutz (1995): Stadtentwicklungsplan (StEP)
Öffentliche Einrichtungen / Versorgung mit Wohnungsbezogenen
Gemeinbedarfseinrichtungen – Kinderspielplätze. Berlin. Rechtsquellen für den Umweltbericht (Stand: März 2005) Baugesetzbuch
(BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt
geändert durch Artikel 21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1817,
1824) in Verbindung mit dem Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August
1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 4 Abs. 10
des Gesetzes vom 5. Mai 2004 (BGBl. I S. 718) in Verbindung mit dem
Baugesetzbuch in der Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2253), zuletzt
geändert durch Artikel 24 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996 (BGBl. I
S.2049/2076). Baumschutzverordnung
(BaumschVO): Verordnung zum Schutze des Baumbestandes in Berlin vom 11. Januar
1982 (GVBl. S. 250), zuletzt geändert durch Verordnung vom 04.03.2004 (GVBl. S.
124). Berliner Naturschutzgesetz
(NatSchGBln): Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin in der
Fassung vom 28. Oktober 2003, zuletzt geändert durch Artikel XIV des Gesetzes
vom 17. Dezember 2003 (GVBl S. 617). Berliner
Wassergesetz (BWG) in der Fassung vom 17.06.2005, (GVBl. S. 357) Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG): Gesetz zum Schutz vor
schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten vom 17.03.1998
(BGBl I 1998, 502), zuletzt geändert durch Art. 3 G v. 9.12.2004 I 3214. Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG): Gesetz zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und
ähnliche Vorgänge vom 15.03.1974 (BGBl. I 1974, 721, 1193), neugefasst durch
Bekanntmachung vom 26.09.2002 I 3830, zuletzt geändert durch Artikel 1 G vom
26.06.2005 I 1865. Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG):
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege vom 25.03.2002 (BGBl I 2002,
1193), zuletzt geändert durch Art. 40 G v. 21. 6.2005 I 1818. Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum
Bundesimmissionsschutzgesetz (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA
Lärm) vom 26. August 1998 (GMBl Nr. 26/1998 S. 503). Wasserhaushaltsgesetz (WHG): Gesetz zur Ordnung des
Wasserhaushalts vom 27.07.1957 (BGBl I
1957, 1110, 1386), neugefasst durch Bek. v. 19. 8.2002 I 3245; zuletzt geändert
durch Art. 2 G v. 25. 6.2005 I 1746. Mündliche Quellen ERNST (2006 mdl.): Dipl.-Ing.
Hans-Christof Ernst, FEA-Consult – Gesellschaft von Architekten und Ingenieuren
mbH. Behördentermin zur Abstimmung des Untersuchungsumfangs der Umweltprüfung
am 24.02.2006 im Fachbereich Stadtplanung
Steglitz-Zehlendorf. Berlin. 4. Wesentlicher Planinhalt -
Festsetzung
von allgemeinen Wohngebieten gemäß § 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) unter
Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes, sonstigen nicht störenden
Gewerbebetrieben, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetrieben und Tankstellen -
Planungsrechtliche
Sicherung des städtebaulichen Konzepts durch Festsetzungen zum Maß der Nutzung,
zur überbaubaren Grundstücksfläche und zur Bauweise -
Planungsrechtliche
Sicherung der Belange des Umweltschutzes und der Landschaftspflege
(Detaillierte Angaben zur Bilanzierung der zu erwartenden Eingriffe in Natur
und Landschaft und zu den erforderlichen “Maßnahmen zum Ausgleich” sind dem
Umweltbericht bzw. dem Landschaftsplanerischen Fachbeitrag zum Bebauungsplan
X-189 zu entnehmen[22]) -
Planungsrechtliche
Sicherung der ortstypischen Gestaltung der Freiräume durch Grünfestsetzungen
(Gestaltungsvorschläge zu den privaten und öffentlichen Grün- und Freiflächen
sind dem Landschaftsplanerischen Fachbeitrag zum Bebauungsplan X-189 zu
entnehmen) -
Planungsrechtliche
Sicherung der Versorgung der Bewohner mit Grünflächen und Spielplätzen.
(Detaillierte Angaben zum Bedarf an Grün- und Spielflächen sind dem
Landschaftsplanerischen Fachbeitrag zum Bebauungsplan X-189 zu entnehmen) -
Planungsrechtliche
Sicherung der verkehrlichen Erschließung -
Planungsrechtliche
Sicherung einer ca. 2.000 m² großen “Fläche für den Gemeinbedarf” mit der
Zweckbestimmung “Kindertagesstätte” -
Sämtliche
Festsetzungen erfolgen nach den Regelungen des § 9 Baugesetzbuch (BauGB) in
Verbindung mit den Vorschriften der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und des
Berliner Naturschutzgesetzes (NatSchGBln). 4.1 Begründung einzelner Festsetzungen, Abwägung 4.1.1 Überbaubare Grundstücksflächen/ BauweiseIm allgemeinen Wohngebiet WA 1
wird für die Doppelhäuser eine überbaubare Grundstücksfläche von ca. 15 m Tiefe
und 135,0 m Breite festgesetzt. Es gilt die offene Bauweise (vgl. textliche
Festsetzung Nr. 2). Die Gebäude dürfen aus städtebaulichen Gründen zur
Abgrenzung zur FU- Veterinärmedizin und wegen der größtmöglichen Nutzung der
nach Süden orientierten Grundstücke bis auf 5 m zur nördlichen Nachbargrenze
herangebaut werden. Zur Edwin-Redslob-Straße verbleibt ein 7 m breiter
Vorgartenstreifen. Die Reihenhausgruppen in den
allgemeinen Wohngebieten WA 2a und WA 2b werden durch Baugrenzen in den
Abmessungen 12 m auf 30 m festgesetzt. Die Baukörperstellung auf dem Grundstück
sowie ein Mindestabstand von 6 m zur Privatstraße werden festgesetzt. Innerhalb
dieser „Vorgartenzone“ sind Stellplätze zulässig. Diese Form der Festsetzung
wurde auch unter besonderer Berücksichtigung der vorhandenen Gebäude an der
Straße Im Winkel gewählt (Abstand und Erhalt der Böschung). Die Bauweise ist
hier durch die “erweiterte Baukörperfestsetzung” ausreichend geregelt. Im allgemeinen Wohngebiet WA 3 sind am Anger
(Fläche B) 6 bzw. 5 sogenannte „Kettenhäuser“ geplant, die durch eine Garage
miteinander verbunden sind. Diese Bautypologie gibt dem Anger eine
städtebauliche Fassung und trägt damit zur Adressenbildung auf der Angerseite
bei. Um diese gewünschte Struktur zu sichern wurden Baukörperfestsetzungen
gewählt. Für die drei „Gruppenhäuser“ an der Otto-Appel-Straße werden ebenfalls
Baukörperfestsetzungen vorgenommen, damit die Stellung der Gebäude und die
Abstände zur Straße nicht verändert werden können. Durch die
Baukörperfestsetzungen ist auch die Bauweise hinreichend geregelt. Entlang der
Edwin-Redslob-Straße werden für die Doppelhäuser innerhalb der Flächen „D“ und
„E“ Baugrenzen festgesetzt. Hier gilt die offene Bauweise (vgl. textliche
Festsetzung Nr. 2). In dem in Ost-West-Richtung verlaufenden Bereich der
Edwin-Redslob-Straße ist eine Vorgartenzone von 3 Metern und eine Bautiefe von
15 Metern vorgesehen. In dem in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Bereich der
Edwin-Redslob-Straße ist eine Vorgartenzone von 3 Metern und eine Bautiefe von
14 Metern geplant. In dem in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Teil der
Otto-Appel-Straße ist - wie gegenüber im Baufeld WA 2a – mit den
Baukörperfestsetzungen ein 6 m breiter Abstand zur Privatstraße geplant. Der
zur Straße gelegene Stellplatzstandort „St“ hält einen Abstand von mindestens 4
Metern zur Privatstraße ein. Im allgemeinen Wohngebiet WA 4 sollen die Doppelhäuser
an der Otto-Appel-Straße und die Doppelhäuser südlich des Angers mit Baugrenzen
festgesetzt werden. In dem in Ost-West-Richtung verlaufenden Bereich der
Otto-Appel-Straße ist eine Vorgartenzone von 3 Metern, in der
Edwin-Redslob-Straße von 4 Metern bzw. 5 Metern (Edwin-Redslob-Straße 24/26)
vorgesehen. Die Baugrenzen zu der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden
Otto-Appel-Straße befinden sich in mindestens 6,3 Meter Entfernung (südliches
Baufeld im WA 4) und mindestens ca. 7 Meter Entfernung (nordwestliches Baufeld
im WA 4). Um den die Baufelder WA 3 und WA 4 verbindenden Anger
mit Erschließungsfunktion zu sichern, werden die nicht überbaubaren Flächen B
und C mit Geh- und Fahrrechten für die Benutzer und Besucher der anliegenden
Grundstücke belastet (vgl. textliche Festsetzung Nr. 17). In den allgemeinen Wohngebieten WA 4 und WA 5 werden
die vorhandenen, an die Vornutzung erinnernden Gebäude im Eingangsbereich der
ehemaligen Gärtnerei in ihrem Bestand durch erweiterte Baukörperfestsetzungen
gesichert. Das im allgemeinen Wohngebiet WA 5 gelegene Altgebäude wird um einen
in südlicher Bauflucht stehenden, kleineren Baukörper in den Abmessungen 11,5
auf 18,5 m ergänzt, um hier drei Reihenhäuser mit geneigtem Dach, entsprechend
dem vorhandenen Gebäude, zu ermöglichen. Auch im allgemeinen Wohngebiet WA 5
ist die Bauweise ausreichend bestimmt. Die unmittelbar nördlich angrenzende Fläche für den
Gemeinbedarf erfährt eine flächenmäßige Festsetzung der überbaubaren
Grundstücksfläche, um eine möglichst flexible Grundlage für die Gestaltung des
Kindertagesstättenstandorts zu erhalten. Dementsprechend wird eine 23 m auf 36
m große überbaubare Grundstücksfläche mit einer Vorgartenzone von 5 m in
offener Bauweise festgesetzt. 4.1.2 Art und Maß der baulichen NutzungAuf der Grundlage des städtebaulichen Konzepts werden
im Plangebiet allgemeine Wohngebiete (WA) differenzierter Art, gemäß § 9 Abs. 1
Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 4 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) festgesetzt. Die Festsetzung allgemeiner Wohngebiete dient vorwiegend
dem Wohnen, wobei Nutzungen, die der besonderen Qualität des geplanten
Wohnquartiers und dem Charakter der Umgebung entgegenstehen, ausgeschlossen
werden. Laut textlicher Festsetzung Nr. 1 sollen die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3
der Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplans sein. Nicht
zulässig sind somit Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende
Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO) Die zulässigen Maße der baulichen Nutzung in den
allgemeinen Wohngebieten und auf der “Fläche für den Gemeinbedarf” werden durch
differenzierte Festsetzungen der Geschossflächenzahl (GFZ) (WA 2a, WA 2b und WA
5) bzw. Grundflächen (GR) und Geschossflächen (GF) (WA 1, WA 3, WA 4) sowie
Anzahl der Vollgeschosse als Obergrenzen bestimmt. Die festzusetzenden Werte
orientieren sich an der Lage im Plangebiet auf der Grundlage des
städtebaulichen Konzepts. Die Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung gemäß §
9 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch in Verbindung mit den §§ 14, 16, 18, 19 und 20 der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) liegen innerhalb der gemäß § 17 BauNVO zulässigen
Obergrenzen. Die geplanten Regelungen halten sich im Rahmen der
Darstellungen im Flächennutzungsplan “Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8)”. Abwägung Die Festsetzung allgemeiner Wohngebiete dient in
erster Linie dem Wohnen. Um der Qualität des geplanten Wohnquartiers und seiner
Umgebung Rechnung zu tragen und zusätzlichen Verkehr sowie davon ausgehende
Lärmbelästigungen zu vermeiden, wird laut textlicher Festsetzung Nr. 1 die
Ansiedlung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes, sonstiger nicht störender
Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie von Gartenbaubetrieben und
Tankstellen für nicht zulässig erklärt. Die Entwicklung gestalterisch und ökologisch wertvoller
privater Grünflächen gewährleistet einen hohen Nutzwert für die zukünftigen
Bewohner des neuen Wohnquartiers. Darüber hinaus ist durch die Festsetzung von
“öffentlichen Parkanlagen” die Versorgung mit wohnungsnahen Grünflächen
gewährleistet. Grundflächenzahl,
Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse gemäß § 20 BauNVO Im allgemeinen Wohngebiet WA 1 wird innerhalb der
überbaubaren Grundstücksfläche eine Grundfläche (GR) von 1.300 m² und eine
Geschossfläche (GF) von 3.150 m² bei 3 Vollgeschossen festgesetzt. Dies
entspricht rechnerisch, auf das ca. 4.040 m² große Baufeld bezogen, einer GRZ
von 0,31 und einer GFZ von 0,77. Gegenüber dem Planstand 1999 (GRZ 0,34, GFZ
0,9) verringert sich die GRZ in diesem Baugebiet um 0,03 und die GFZ um 0,13. Die Festsetzung erklärt sich daraus, dass die geplanten
Doppelhäuser über zwei Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss, das unter den
Vollgeschossbegriff fällt, verfügen. Bei baugleicher Ausführung aller Gebäude
ist mit dieser Festsetzung sichergestellt, dass keine 3 „vollen“ Geschosse
errichtet werden können. Rein theoretisch könnte zwar ein Teil der Doppelhäuser
mit 3 Geschossen gebaut werden, dies ginge jedoch zu „Lasten“ der übrigen
Doppelhäuser, die dann nur noch zweigeschossig ausgestaltet werden könnten. In den allgemeinen Wohngebieten WA 2a und WA 2b
wird die erreichbare Grundflächenzahl indirekt durch die hier gewählte
erweiterte Baukörperfestsetzung bestimmt. Rechnerisch ergeben sich für das
Baufeld WA 2a eine GRZ von 0,28 und für das Baufeld WA 2b eine GRZ von 0,29.
Durch die Teilung und den spezifischen Reihenhaustyp ergaben sich bei den
Reihenendhäusern je nach Grundstücksgröße GRZ-Werte zwischen 0,21 und 0,23 und
bei den Reihenmittelhäusern von 0,35. Die Überschreitungsmöglichkeit des § 19 Abs. 4 BauNVO
ist in den allgemeinen Wohngebieten WA 2a, WA 2b und WA 5 auf eine GRZ von
0,4 eingeschränkt worden, um den Versiegelungsgrad der hochverdichteten
Reihenhauszeilen auf ein vertretbares Maß zu begrenzen (textliche Festsetzung
Nr. 3). (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO)
Dies nimmt Bezug auf die unterschiedlichen Regelungen zur Unterbringung des
ruhenden Verkehrs und ist im Zusammenhang mit der textlichen Festsetzung Nr. 13
zu sehen (siehe unter II. 4.3 Weitere Festsetzungen). Die Grundflächenzahl von
0,40 wird auf die Baufelder WA 2a und WA 2b bezogen eingehalten. Durch die
Teilung und den spezifischen Reihenhaustyp ergaben sich bei den
Reihenendhäusern je nach Grundstücksgröße GRZ-Werte zwischen 0,29 und 0,32 und
bei den Reihenmittelhäusern von 0,47 und 0,48. Zur Realisierung der Reihenhäuser wird in den
allgemeinen Wohngebieten WA 2a und WA 2b eine Geschossflächenzahl von
0,75 bei zwei Vollgeschossen festgesetzt. Die Geschossflächenzahl von 0,75 wird
auf die Baufelder bezogen eingehalten. Durch die Teilung und den spezifischen
Reihenhaustyp ergaben sich bei den Reihenendhäusern je nach Grundstücksgröße
GFZ-Werte zwischen 0,55 und 0,61 und bei den Reihenmittelhäusern eine GFZ von
0,91. Als gestalterische Alternative zum geneigten Dach
ermöglicht die textliche Festsetzung Nr. 4 ein zusätzliches Vollgeschoss, wenn
es sich um ein Geschoss handelt, dessen Grundfläche maximal 2/3 der Grundfläche
des darunter liegenden Vollgeschosses nicht überschreitet. (Rechtsgrundlage: §
9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 und 5 BauNVO) In den allgemeinen Wohngebieten WA
2a und WA 2b wird für diese Baufelder jeweils die maximal zulässige Gebäudehöhe
von 67,80 m über NN festgesetzt (vgl. textliche Festsetzung Nr. 6).
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 und 3 BauNVO) Im allgemeinen Wohngebiet WA 3 wird innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche „D“ für die projektierten Doppelhäuser eine Grundfläche von 600 m² und eine Geschossfläche von 1.350 m² bei 3 Vollgeschossen festgesetzt. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche „E“ wird für die projektierten Doppelhäuser eine Grundfläche von 1.000 m² und eine Geschossfläche von 2.200 m² bei 3 Vollgeschossen festgesetzt. Innerhalb der Baukörperfestsetzung für die projektierten Kettenhäuser beiderseits des Angers ist pro Haus eine Geschossfläche von 217 m² bei 3 Vollgeschossen zulässig. Innerhalb der Baukörperfestsetzung für die projektierten Gruppenhäuser an der Otto-Appel-Straße ist pro Hausgruppe eine Geschossfläche von 541 m² bei 2 und 3 Vollgeschossen zulässig. Dies entspricht rechnerisch, auf das 11.437 m² große
Flurstück 43 bezogen, einer GRZ von 0,30 und einer GFZ von 0,66. Gegenüber dem
Planstand 1999 (GRZ 0,3, GFZ 0,8) bleibt in diesem Baugebiet die GRZ gleich und
die GFZ verringert sich um 0,14. Im allgemeinen Wohngebiet WA 4 wird innerhalb der
überbaubaren Grundstücksfläche für die Doppelhäuser an der Otto-Appel-Straße
nordwestlich des Angers „C“ eine Grundfläche von 425 m² und eine Geschossfläche
von 925 m² bei 3 Vollgeschossen festgesetzt. Innerhalb der überbaubaren
Grundstücksfläche für die Doppelhäuser an der Otto-Appel-Straße nordöstlich des
Angers „C“ wird eine Grundfläche von 400 m² und eine Geschossfläche von 900 m²
bei 3 Vollgeschossen festgesetzt. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche
für die Doppelhäuser („Mehrgenerationenhäuser“) südlich des Angers „C“ wird
eine Grundfläche von 800 m² und eine Geschossfläche von 1.900 m² bei 3
Vollgeschossen festgesetzt. Für das Altgebäude wird eine erweiterte Baukörperfestsetzung
auf dem Grundstück Edwin-Redslob-Straße Nr. 24/26 bei einer Geschossfläche von
360 m² und 2 Vollgeschossen bestimmt. Da das vorhandene Dach kein Vollgeschoss
im Sinne des § 2 Abs. 4 der Bauordnung Berlin ist, werden die
Aufenthaltsflächen im Dachgeschoss nicht auf die Geschossfläche angerechnet.
Dies gilt auch für das Bestandsgebäude Edwin-Redslob-Straße Nr. 21/27 im WA 5. Im gesamten, ca. 5.951 m² großen
Baufeld WA 4 entspricht dies inklusive des Bestandsgebäudes mit 2 Wohneinheiten
einer GRZ von 0,30 und einer GFZ von 0,68. Gegenüber dem Planstand 1999 (GRZ
0,3, GFZ 0,8) bleibt in diesem Baugebiet die GRZ gleich und die GFZ verringert
sich um 0,12. Lediglich auf das 5.154 m² große Neubau-Grundstück
(Flurstück 44) bezogen, entspricht dies einer GRZ von 0,31 und einer GFZ von
0,72. In diesem Baufeld soll ein städtebaulicher
Abschluss des neuen Quartiers zu der markanten Bebauung an der
Königin-Luise-Straße (Kirche, Post) erreicht werden. Die Freiflächen und
weniger dicht bebauten Bereiche sind bewusst in Richtung der freien Feldflur
der Biologischen Bundesanstalt orientiert. Die GFZ im Gesamtplan beträgt
bauflächenbezogen 0,70. Im allgemeinen Wohngebiet WA 5 wird - bedingt
durch den Bestand und die geplante bauliche Ergänzung - ebenfalls keine
Grundflächenzahl festgesetzt. Auf der “Fläche für den Gemeinbedarf” wird eine
Grundflächenzahl von 0,3 festgelegt, um eine für Kindertagesstätten
vorherrschende ein- bis maximal zweigeschossige Bauweise zu gewährleisten. Um das städtebauliche Konzept zu sichern, werden für
die Baufelder WA 1, WA 3, WA 4 verschiedene, aufgrund der gegebenen
Geländehöhen abgestufte, maximal zulässige Gebäudehöhen festgesetzt. So dürfen
bauliche Anlagen im allgemeinen Wohngebiet WA 1 eine Höhe von 68,30 m über NN,
im allgemeinen Wohngebiet WA 3 eine Höhe von 67,50 m über NN und im allgemeinen
Wohngebiet WA 4 eine Höhe von 67,30 m über NN nicht überschreiten. (vgl.
textliche Festsetzung Nr. 5). (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §
16 Abs. 2 und 3 BauNVO) In den allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 4 und WA 3 - Flächen D und E -
gilt innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche die offene Bauweise. Es sind
nur Einzelhäuser und Doppelhäuser zulässig. (vgl. textliche Festsetzung Nr. 2). Im allgemeinen Wohngebiet WA 5 ist mit 0,6 eine niedrigere Geschossflächenzahl bei zwei Vollgeschossen vorgesehen, die den baulichen Bestand und die geplante bauliche Ergänzung berücksichtigt. Auch auf der “Fläche für den Gemeinbedarf” soll mit 0,6 eine der näheren Umgebung entsprechende Geschossflächenzahl bei zwei Vollgeschossen festgesetzt werden. Vergleich Dichten
Klammerwerte: rechnerisch ermittelt, da Baugrenzen,
Grundfläche bzw. Geschossfläche festgesetzt * inkl. Bestandsgrundstücke Die Verwendung von zwei verschiedenen
Festsetzungsarten bezüglich der Geschossigkeit in den Baugebieten WA 2a und WA
2b einerseits und WA 1, WA 3 und WA 4 andererseits erklärt sich aus der
Planungshistorie und aus der Tatsache, dass für die Baugebiete WA 2a und WA 2b
die sogenannte „Planreife“ erteilt worden ist. Eine einheitliche Festsetzung
war damit nicht mehr möglich, zumal zwischenzeitlich die Ermächtigungsgrundlage
für sog. gestalterische Festsetzungen – wie sie für die WA 2a und WA 2b geplant
waren - weggefallen war. Beide Festsetzungen zielen auf dieselbe Bauform mit
einem Staffelgeschoss als 3.Geschoss. 4.1.3 Weitere FestsetzungenFlächen für den Gemeinbedarf Zur Versorgung der geplanten Wohnquartiere und der
angrenzenden Wohngebiete mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur ist im
südöstlichen Plangebiet ein ca. 2000 m² großer “Gemeinbedarfsstandort” für eine
Kindertagesstätte mit 100 bis 120 Kindern in direkter Nachbarschaft zur
“öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz” vorgesehen. Diese Festsetzung erklärt sich aus den planerischen
Überlegungen zur Gesamtentwicklung im Bereich Dahlem Dorf. Die hier in Rede
stehende Entwicklung auf der Fläche der ehemaligen Bezirksgärtnerei Tiergarten
stellt eigentlich den „ersten Bauabschnitt“ einer weiterreichenden Entwicklung,
insbesondere auf den Flächen der Biologischen Bundesanstalt für Land- und
Forstwirtschaft, dar. Im Vorgriff auf eine - zeitlich nicht einzuschätzende -
Bebauung dieses im Flächennutzungsplan als „Wohnbaufläche W3“ dargestellten
Bereichs wurden für die dann erforderlichen sozialen Infrastruktureinrichtungen
Standortsicherungen vorgenommen[23].
Der Standort für eine Kindertagesstätte wurde an der Edwin-Redslob-Straße
nachgewiesen, der Standort für die vorgesehene Grundschule soll auf der Fläche
der jetzigen Biologischen Bundesanstalt gesichert werden. Im Einzugsbereich des Plangebiets ist zwar bereits zum
jetzigen Zeitpunkt eine Unterversorgung mit Kindertagesstätten zu verzeichnen,
die durch das Vorhaben mit nur noch 100 Wohneinheiten (inkl. 6 Bestandsgebäude)
ausgelösten Bedarfe können jedoch zunächst in bestehenden Einrichtungen
versorgt werden. Grünfestsetzungen Ziel der Grünfestsetzungen ist die Anlage und Entwicklung
ökologisch und gestalterisch wertvoller Grünflächen mit einem hohen Nutzwert
für die Bewohner. Dabei wird ein möglichst ausgewogenes Verhältnis zwischen
bebauten und begrünten Flächen angestrebt. Ebenso Bestandteil der geplanten
Festsetzungen sind Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen für die zu
erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft. Zur Umsetzung des städtebaulichen Leitbilds werden
entsprechende Regelungen zur Gestaltung der Baugebietsflächen in die textlichen
Festsetzungen aufgenommen. Ein wesentliches Element zur Gestaltung von
Baugebieten stellen Baumpflanzungen dar. Baumpflanzungen prägen das Orts- und
Landschaftsbild und sind Teil der Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe, die durch
die Bebauung entstehen. Die textliche Festsetzung Nr. 8 regelt, dass im
Bereich der Flächen „B“ und „C“ pro 200 m² („Anger“) mindestens ein
hochstämmiger Laubbaum zu pflanzen ist. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25
Buchst. a und b BauGB) Die textliche Festsetzung Nr. 9 bestimmt, dass im Bereich
der Reihenhausanlagen der “allgemeinen Wohngebiete WA 2a, WA 2b und WA 5” pro
100 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche mindestens ein hochstämmiger
Obstbaum zu pflanzen ist. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a und b
BauGB) Die textliche Festsetzung Nr. 10 regelt, dass in den
allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 3 und WA 4 und auf der Fläche für den Gemeinbedarf
pro m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche mindestens ein hochstämmiger
Obstbaum zu pflanzen ist. Der Mindestumfang der zu pflanzenden Bäume beträgt
10/14 cm. Die Bäume sind zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Die Pflanzung eines Laubbaums je 200 m² bzw. eines hochstämmigen Obstbaums je 100 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche entspricht der ermittelten Baumdichte der Baugrundstücke der näheren Umgebung. Die Pflanzung von Obstbaumhochstämmen ist notwendig, damit die zu pflanzenden Arten die ihnen zugedachten gestalterischen und ökologischen Funktionen übernehmen können. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume
sind vorhandene gebietstypische, standortgemäße Bäume mit einzurechnen.
Gebietstypische, standortgemäße Baumarten der in der Anlage beigefügten
Pflanzliste, bieten vielen, auch gefährdeten Tierarten Lebensraum. Die Vorgaben
zur Bepflanzung dienen der Wahrung und Aufwertung des Orts- und
Landschaftsbilds sowie dem Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft. Die textliche Festsetzung Nr. 11 bestimmt, dass die 5
m breiten, parallel zur Straße Im Winkel geführten “Flächen zum Anpflanzen” in
der Weise zu bepflanzen und zu unterhalten sind, dass der Eindruck einer
Geländeböschung mit dichtem Gehölzbestand entsteht. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.
1 Nr. 25 Buchst. a und b BauGB i.V.m. § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO). Diese
Regelungen sichern die das Orts- und Landschaftsbild prägende, dicht mit
Gehölzen bestandene Geländeböschung im nördlichen Abschnitt der Straße Im Winkel
in ihrem Erscheinungsbild und regeln eine Weiterführung in südlicher Richtung.
Es entsteht ein mehrschichtig aufgebauter Gehölzbestand, der zahlreichen Tieren
und Pflanzen Lebensraum bietet. Dabei wird die Pflanzung von Arten der in der
Anlage beigefügten Pflanzliste empfohlen. Diese Bepflanzungsvorgaben dienen der
Wahrung und Aufwertung des Orts- und Landschaftsbilds sowie dem Ausgleich für
Eingriffe in Natur und Landschaft. Um das Erscheinungsbild der Geländeböschung
nicht durch Werbeanlagen zu verunstalten, regelt die textliche Festsetzung Nr.
11 darüber hinaus, dass derartige Anlagen unzulässig sind. Öffentliche Parkanlagen Die unter Aufrechterhaltung der vorhandenen Sichtbeziehungen
anzulegende Grünfläche im östlichen Plangebiet dient in erster Linie der
Schaffung von wohnungs- und siedlungsnahem Grün und der Unterbringung eines
Spielplatzes für Kinder der mittleren und älteren Altersgruppen. Sie wird als
“öffentliche Parkanlage mit Spielplatz” planungsrechtlich gesichert. Die kleinere “öffentliche Parkanlage” im westlichen
Plangebiet untergliedert die geplante Reihenhausgruppe in die zwei Teilbereiche
der “allgemeinen Wohngebiete WA 2a und WA 2b” und schafft eine fußläufige
Anbindung des neuen Wohnquartiers an die Straße Im Winkel. Neben ihrer Funktion als wohnungsnahe Grünfläche bzw.
Grünverbindung dienen die “öffentlichen Parkanlagen” als
“Sammelausgleichsflächen” (siehe unter II.4.5 Eingriff in Natur und
Landschaft). Aufgrund ihrer Funktion als "Flächen für Maßnahmen zum
Ausgleich" wird bei der Entwicklung der öffentlichen Grünflächen eine
naturnahe Gestaltung angestrebt. Versickerung von Niederschlagswasser Eine Versickerung von Niederschlagswasser in den
“allgemeinen Wohngebieten” und auf der “Fläche für den Gemeinbedarf” wird unter
anderem durch die geplante Baustruktur in “offener Bauweise” ermöglicht. Um
darüber hinaus zusätzliche bodenversiegelnde Maßnahmen zu vermeiden, wird durch
die textliche Festsetzung Nr. 12 bestimmt, dass die Befestigung von Wegen,
Zufahrten und Stellplätzen in den “allgemeinen Wohngebieten” und auf der
“Fläche für den Gemeinbedarf” nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau
herzustellen ist. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 4 Satz 3
NatSchGBln) Diese Regelungen dienen der Aufrechterhaltung der Funktionen
des Naturhaushalts, indem durch Versickerung der natürliche Wasserkreislauf und
die Grundwasserneubildung gefördert wird. Unterbringung des ruhenden VerkehrsDie
Unterbringung des ruhenden Verkehrs in den allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 3
und WA 4 erfolgt auf den Grundstücken. Der Ausschluss von Garagen im WA 2a und
WA 2b und WA 5 soll dabei das angestrebte einheitliche Erscheinungsbild der
Reihenhausgruppen trotz Unterbringung der Stellplätze auf eigenem Grundstück
gewährleisten (textliche Festsetzung Nr. 13). (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr.
2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO) Die
geänderten Rahmenbedingungen, vor allem der Verzicht auf die Tiefgarage und die
Reduzierung der Wohneinheiten um ca. 50% führen dazu, dass in den allgemeinen
Wohngebieten WA 1, WA 3, WA 4 Stellplätze bzw. Garagen errichtet werden können.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO) Weitergehende Festsetzungen hinsichtlich der genauen
Lage der ebenerdigen Stellplätze in den Baugebieten sind nur an einigen Stellen
im WA 3 und im WA 4 geplant, um ansonsten eine flexible Grundlage für die
bauliche Umsetzung zu schaffen. Im WA 3 sind
im Bereich der Gruppenhäuser Stellplätze „St“, im Bereich der Kettenhäuser
Garagen „Ga1“ geplant. An der nördlichen Einmündung der Otto-Appel-Straße in
die Edwin-Redslob-Straße ist in mindestens 4 m Abstand von der
Otto-Appel-Straße ein Stellplatzstandort „St“ vorgesehen. Im Bereich der
nördlichen Zufahrt zum Anger „B“ ist östlich des Baufeldes „D“ und westlich des
Baufeldes „E“ je ein Stellplatz „St“ geplant. Im WA 4 ist
westlich des nordwestlichen Baufeldes und westlich des südlichen Baufeldes je
ein Stellplatz „St“ mit mindestens 4 m Abstand zu der in Nord-Süd-Richtung
verlaufenden Otto-Appel-Straße geplant. Weitere Angaben zum ruhenden Verkehr sind dem Umweltbericht zu entnehmen. Zusammen mit den Parkmöglichkeiten im Straßenraum sind ausreichend Stellplätze vorhanden. Ein Stellplatzschlüssel von knapp 2 pro Wohneinheit wird als angemessen angesehen. Führung von Versorgungsanlagen und
-leitungen Für Ver- und Entsorgungsleitungen, die nicht
fachgesetzlich planfestgestellt werden und die über nicht gemeindeeigene oder
nicht im Eigentum des Versorgungsträgers befindliche Flächen geführt werden
sollen, müssen mit dem Eigentümer entsprechende vertragliche Vereinbarungen
(Grunddienstbarkeiten) getroffen werden. Dies geschieht nach § 9 Abs. 1 Nr. 21
des Baugesetzbuchs. Um die notwendigen Versorgungsfunktionen zu sichern
sind die „privaten Verkehrsflächen“ mit der Eintragung eines „Leitungsrechts
zugunsten der zuständigen Unternehmensträger“ zu belasten (textliche
Festsetzung Nr. 15). (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB und § 9 Abs. 1
Nr. 21 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) Geh-
Fahrrecht Um den die Baufelder WA 3 und WA 4 verbindenden
Freiraum mit Angercharakter und Erschließungsfunktion zu sichern, werden die
Flächen B und C mit Geh- und Fahrrechten für die Benutzer und Besucher der
anliegenden Grundstücke belastet (vgl. textliche Festsetzung Nr. 17). (Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Einfriedungen Damit der schmale Straßenraum an der Ostseite der in
Nord-Süd-Richtung verlaufenden Otto-Appel-Straße nicht optisch noch weiter
eingeengt werden kann, sollen Einfriedungen im WA 3 zwischen den Punkten A und
AB und im WA 4 zwischen den Punkten AC und AD eine Höhe von 1,00 m nicht
überschreiten. Hierbei dürfen nur Hecken und transparente Gitterzäune verwendet
werden. (vgl. textliche Festsetzung Nr. 16). (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB
i.V.m. § 12 Abs. 1 AGBauGB) 4.1.4 VerkehrsflächenÖffentliche Straßenverkehrsflächen Die verkehrliche Erschließung des geplanten Wohnquartiers wurde unter besonderer Berücksichtigung der angrenzenden Wohngebiete konzipiert. Das im städtebaulichen Leitbild unter II 1. dargestellte Verkehrskonzept sieht die Haupterschließung des geplanten Wohnquartiers über die Königin-Luise-Straße vor. Im Anbindungsbereich an die Königin-Luise-Straße wird der bis zum Eingangstor der ehemaligen Gärtnerei vorhandene Abschnitt der Edwin-Redslob-Straße mit 12 m Ausbaubreite gesichert und weitergeführt. Die “Straßenverkehrsfläche” der Edwin-Redslob-Straße ist so dimensioniert, dass einseitig Stellplätze untergebracht werden können. Die bereits angelegte Straße Im Winkel bleibt in
ihrer Ausbaubreite von 12 m erhalten. Aus plantechnischen Gründen wird sie nur
bis zur Straßenmitte als “Straßenverkehrsfläche” festgesetzt. Im
Anbindungsbereich der Edwin-Redslob-Straße an die Straße Im Winkel wird die bestehende
Ausbaubreite der Straße Im Winkel aufgenommen und als “Straßenverkehrsfläche”
in 12 m Breite weitergeführt. Im Einmündungsbereich werden zusätzlich
Stellplätze in einer Breite von 6,5 Meter angeordnet. Mit Rücksicht auf die
vorhandene Wohnbebauung und die das Orts- und Landschaftsbild prägende
Geländeböschung wurde eine Erschließung der Reihenhausanlagen der “allgemeinen
Wohngebiete WA 2a und WA 2b” über die Straße Im Winkel ausgeschlossen
(zeichnerische Festsetzung von “Bereichen ohne Ein- und Ausfahrt”). Die Einteilung der
“Straßenverkehrsflächen” ist nicht Gegenstand der Festsetzungen (textliche
Festsetzung Nr. 14). (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Private Straßenverkehrsfläche An die „öffentliche Straßenverkehrsfläche“ der
Edwin-Redslob-Straße ist die unterschiedlich dimensionierte “private
Verkehrsfläche” (Otto-Appel-Straße) angebunden. Diese ist in dem in
Ost-West-Richtung verlaufenden Bereich mit 9 m so breit, dass einseitig
Stellplätze untergebracht werden können. Der in Nord-Süd-Richtung verlaufende,
6 m breite Abschnitt der Otto-Appel-Straße dient der Erschließung der
Reihenhäuser in den allgemeinen Wohngebieten WA 2a und WA 2b und der
Gruppenhäuser im Baugebiet WA 3. Das Baugebiet WA 4 wird nur von Norden über die
hier 9 Meter breite Otto-Appel-Straße erschlossen. Zur Verhinderung von Zu- und
Abfahrtsverkehr (außer Feuerwehr) wird im Plan ein „Bereich ohne Ein- und
Ausfahrt“ zu der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Otto-Appel-Straße (gegenüber
Otto-Appel-Straße 40) festgesetzt. Um die öffentliche Erschließungsfunktion zu sichern, sind
die “privaten Verkehrsflächen” mit der Eintragung eines “Geh- und Fahrrechts
zugunsten der Allgemeinheit” zu belasten (textliche Festsetzung Nr. 15).
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 4.1.5 Eingriff in Natur und Landschaft(vgl. auch Kapitel II.3. Umweltbericht) Maßnahmen nach § 1a Baugesetzbuch Seit der Novellierung des Baugesetzbuchs und des
Bundesnaturschutzgesetzes durch das Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 ist die
Bewältigung der Eingriffe in Natur und Landschaft in der Bauleitplanung
Bestandteil des Planungsrechts. Die Ergebnisse der Eingriffsbewertung sind nach
§ 1a Abs. 3 des Baugesetzbuchs in der Abwägung zu berücksichtigen. Gemäß § 1a Abs. 3 des Baugesetzbuchs sind “Flächen
oder Maßnahmen zum Ausgleich” für Eingriffe in Natur und Landschaft im
Bebauungsplan festzusetzen. Die Flächen oder Maßnahmen können auf den
Baugrundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, im sonstigen
Geltungsbereich und sogar in einem anderen Geltungsbereich festgesetzt werden.
“Maßnahmen zum Ausgleich”, die nicht auf den Baugrundstücken umsetzbar sind,
auf denen Eingriffe zu erwarten sind, sind den Eingriffsgrundstücken zuzuordnen
(§ 9 Abs. 1a BauGB). Diese “Maßnahmen zum Ausgleich” können auch auf Flächen
durchgeführt werden, die von der Gemeinde bereitgestellt werden. Die auf den
Baugrundstücken festgesetzten Maßnahmen sind vom Vorhabenträger selbst
durchzuführen (§ 135a Abs. 1 BauGB). Die den Eingriffen zugeordneten
Ausgleichsmaßnahmen, die nicht auf den jeweiligen Eingriffsgrundstücken
umzusetzen sind, sind an Stelle und auf Kosten des Vorhabenträgers
durchzuführen (§ 135a Abs. 2 BauGB). Für den Geltungsbereich sind keine verbindlichen
bauleitplanerischen Festsetzungen getroffen, so dass die Fläche wegen ihrer
Größe ( ca. 4,5 ha) und der benachbarten Freiflächen der Biologischen
Bundesanstalt als Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB bewertet wurde. Diese
Außenbereichsfläche stellt sich jedoch nicht als vollkommen typisch und frei
von Versiegelung dar. Sie wurde als Gärtnerei mit entsprechenden Anlagen
genutzt. Die jetzt vorgesehene Nutzung als Wohnbaufläche stellt jedoch eine
Veränderung der Gestalt bzw. Nutzung dieser Grundfläche dar, die die
Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts und das Landschaftsbild nachhaltig
beeinträchtigen kann. Dieser Eingriff in Natur und Landschaft war gem. § 1a
Abs. 3 BauGB in diesem Plan zu bewältigen. Die
planungsrechtliche Bewältigung der Eingriffsfolgen im Rahmen des Bebauungsplans
X-189 erfolgt durch zeichnerische Darstellung der Randsignatur für “Flächen für
Maßnahmen zum Ausgleich” auf den vom Land Berlin bereitzustellenden Flächen der
“öffentlichen Parkanlagen” im östlichen und westlichen Teil des Plangebiets.
Die textliche Festsetzung Nr. 8 regelt die Zuordnung der “Maßnahmen zum
Ausgleich” zu diesen mit der Randsignatur versehenen Flächen. Neben der
Anlegung der öffentlichen Grünflächen sind die Baumpflanzungen im Straßenraum
der Edwin-Redslob-Straße als “Maßnahmen zum Ausgleich” für Eingriffe in Natur
und Landschaft bestimmt. Die Ausgleichsmaßnahmen auf den vom Land Berlin
bereitzustellenden Flächen sind Gegenstand eines am 29.05.2000 geschlossenen
Erschließungs- bzw. städtebaulichen Vertrags gemäß § 11 des Baugesetzbuchs. Die Vermeidungs-, Minderungs- und
Ausgleichsmaßnahmen auf den Flächen der Baugebiete, auf denen Eingriffe zu
erwarten sind, werden unter anderem durch die textlichen Festsetzungen Nr. 8
bis 11 geregelt. Eine detaillierte
Beschreibung und Bewertung der Eingriffe, der Eingriffsfolgen und der Umfang
der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen sind dem Landschaftsplanerischen
Fachbeitrag zum Bebauungsplan X-189 zu entnehmen. Abwägung Entsprechend der im landschaftsplanerischen Fachbeitrag
vorgelegten Eingriffsbilanzierung sind als “Maßnahmen zum Ausgleich” für
Eingriffe in Natur und Landschaft die Anlegung der öffentlichen Grünflächen im
östlichen und westlichen Plangebiet, die Baumpflanzungen im Straßenraum der
Edwin-Redslob-Straße, die Baumpflanzungen auf den Eingriffsgrundstücken und die
Gehölzpflanzungen auf der Geländeböschung bestimmt. Durch die vorgenannten Kompensationsmaßnahmen werden die
Eingriffsfolgen für die Schutzgüter Naturhaushalt, Biotop und Landschaftsbild
vollständig ausgeglichen. Die geringe Zunahme der Versiegelung um ca. 1.500 m²
(ehemalige Gärtnerei 17.250 m², neue Planung 18.750 m²) ist aufgrund des
geringen Gesamtflächenumfanges und der städtischen Lage des Eingriffbereiches
hinnehmbar. So haben maßvolle Nachverdichtungen im städtischen Bereich – wie
sie hier vorgenommen werden – auch bei nur teilweiser Kompensation insgesamt
ökologisch weniger nachhaltige Auswirkungen als die Sieglungserweiterungen auf Freiflächen
außerhalb der Städte. Von großer Bedeutung ist dagegen im städtischen Bereich die
Sicherstellung einer ausreichenden wohnungsnahen Grünflächen- und
Spielplatzversorgung für die in den neuen Wohngebieten lebende Bevölkerung.
Unter diesem Gesichtspunkt stellen die Anlage der Grünfläche und des
Spielplatzes wichtige kompensatorische Maßnahmen dar. 4.1.6 Entwicklung aus dem FlächennutzungsplanDie Inhalte des
Bebauungsplanes sind aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt. 4.1.7 Zusammenfassung der AbwägungVorbemerkung Die Entwicklung einer jahrzehntelang als Gärtnerei
genutzten Fläche, zunächst für die Wohnraumversorgung des Bundes mit
Reihenhäusern und „Stadtvillen“, später für „normalen“ gartenbezogenen
Einfamilienhausbau, stellt immer eine spürbare Veränderung des
Ausgangs-Zustands dar. Das Land Berlin, der Bezirk und der Bund waren sich der
Schwierigkeit dieser Aufgabe bewusst und haben im Vorfeld des
Flächennutzungsplan-Änderungsverfahrens sowie des Bebauungsplanverfahrens
vertiefende städtebauliche Strukturkonzepte für den Bereich Dahlem-Dorf
erarbeiten lassen, damit eine nachhaltige Entwicklung auf einer der letzten
freien Domänenflächen gewährleistet werden kann. In allen Phasen des Bebauungsplanverfahrens ist
deshalb durch entsprechende Festsetzungen darauf hingearbeitet worden, die
durch die Nachverdichtung ausgelösten Veränderungen für die Umgebung so
verträglich wie möglich zu gestalten. Aufgrund der nicht vom Plangeber zu
verantwortenden Änderungen des zugrunde liegenden Planungskonzepts und der
zwischenzeitlich bereits teilweise umgesetzten Hochbauten und
Erschließungsanlagen sind einzelne Festsetzungen nur aufgrund des
Planungszwischenstandes, der Grundlage für sog. „Planreifeentscheidungen“ gem.
§ 33 Abs. 2 BauGB gewesen ist, zu erklären. Öffentliche Auslegung 1999 Am Anfang des Bebauungsplanverfahrens ist vor allem
die städtebaulich behutsame Anbindung des neuen Quartiers an die bestehende
Einfamilien- und Reihenhausstruktur der Straße Im Winkel thematisiert worden.
Der Plangeber hat dezidierte Festsetzungen, insbesondere für die Ostseite der
Straße Im Winkel getroffen, damit die westlich situierten Anwohner durch die
geplanten Reihenhäuser so wenig wie möglich tangiert werden. Die 25
Reihenhäuser wurden bewusst so weit wie möglich nach Osten gerückt, die
Staffelung ihres 3.Geschosses erfolgt in Richtung der Straße Im Winkel, die
Böschungssituation ist zu erhalten und es besteht ein Ein- und Ausfahrverbot
entlang der Ostseite der Straße Im Winkel. Mit diesen Festsetzungen ist die
stadtstrukturelle Erweiterung der bestehenden Siedlungstypologie
planungsrechtlich vorbereitet worden. Die 22 Stadthäuser mit ihren 173 Wohnungen
sollten im Anschluss an die Reihenhäuser ein Villenkarree mit grüner Mitte
definieren. Der Übergang zur offenen Feldflur wird durch die bereits
fertiggestellte, in östlicher Randlage befindliche öffentliche Grünanlage mit
Spielplatz sowie den Vorhaltestandort für die Kindertagesstätte geprägt. Damals wurde von der Öffentlichkeit vorgetragen, dass
die neue Siedlung das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtige, keine
Planungsalternativen geprüft worden seien, die Vorgaben des
Flächennutzungsplans (FNP) und des Landschaftsprogramms (LaPro) verletzt
würden, § 35 BauGB (für die Eingriffsregelung) anzuwenden sei, das geplante
Quartier zu hohe Dichtewerte aufweise, das Gebiet nur an die
Königin-Luise-Straße angebunden werden soll und das WA 1 mit der Grünfläche
getauscht werden solle. Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes Abwägung Der Planentwurf von 1999 nahm bewusst raumbildende
Strukturen und Einzelelemente der umgebenden Bebauung auf und interpretierte
sie vor allem in Bezug auf die Tradition des Villenvorortes Dahlem. So wurde
von den Architekten Engel + Zillich bei der Entwicklung des geplanten
Wohnquartiers die Villa, das Villenkarree und das Reihenhaus als für Dahlem
typische Wohnformen zugrunde gelegt. Die Gestaltung der Straßenräume sollte
durch ihre Vorgartenzonen und Baumpflanzungen dem gebietstypischen Orts- und
Landschaftsbild Rechnung tragen. Fehlende Planungsalternativen Abwägung Die Planung war 1999 so
weit fortgeschritten, dass ein ausgeformtes Konzept vorlag und deshalb auch
keine Planungsalternativen mehr aufgezeigt werden konnten. Der damals zur
Offenlage gebrachte Bebauungsplan-Entwurf war das bestmögliche Ergebnis
intensiver stadtplanerischer und architektonischer Überlegungen, angefangen vom
„Räumlich-baulichen Strukturkonzept Dahlem-Dorf“ (Oktober 1995) über das
Flächennutzungsplan-Änderungsverfahren (September 1996 bis September 1998) bis
hin zum „Investorenauswahlverfahren zur Vergabe von Grundstücken für die
Wohnraumversorgung des Bundes in Berlin“ (Dezember 1996 bis August 1997). Verletzung der Vorgaben des FNP/LaPro Abwägung Das planerische Ziel der 1998 geänderten FNP-Darstellung von
„Wohnbaufläche W3 (GFZ 0,8)“ war die Bereitstellung attraktiver
Flächenpotentiale für hochwertiges Wohnen. Das Maß der baulichen Nutzung liegt
unterhalb der Obergrenzen der Baunutzungsverordnung (GRZ 0,4 und GFZ 1,2). Der
für die Bauleitplanung verbindliche Flächennutzungsplan stellt eine Geschossflächenzahl
von 0,8 als Obergrenze dar. Insofern wurde 1999 festgestellt, dass sich alle
beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplanes im Einklang mit den
verbindlichen Vorgaben des Flächennutzungsplan befanden, bzw. sich aus ihm
entwickeln ließen. Anwendung des § 35 bei der Eingriffsregelung Abwägung Obwohl es zutrifft, dass das ehemalige Gärtnereigelände
bislang planungsrechtlich als Außenbereich nach § 35 BauGB anzusehen war, so
musste bei der Beurteilung der Schwere des Eingriffs der tatsächliche Zustand
des Gebietes in die Bewertung einfließen. Im vorliegenden Fall war die Fläche
durch eine intensive gärtnerische Nutzung, verbunden mit einer dichten Bebauung
und Versiegelung mit Gewächshäusern, Hallen, befestigten Wegen usw. geprägt.
Deshalb stellt die beabsichtigte Nutzungsänderung, die auch durch den
Flächennutzungsplan vorbereitend eingeleitet wurde, einen erheblich geringeren
Eingriff dar, als es z.B. bei der Inanspruchnahme einer unbebauten
landwirtschaftlichen Fläche der Fall gewesen wäre. Im landschaftspflegerischen Fachbeitrag wird schlüssig
nachgewiesen, dass bezogen auf die Erholungsnutzung sowie die Schutzgüter Klima
und Wasser kein Eingriff erfolgt. Die geplanten Eingriffe in die Schutzgüter
Biotope und Landschaftsbild können durch einen umfangreichen Katalog von
Minderungs- und Kompensationsmaßnahmen vollständig ausgeglichen werden. Die
Wohnquartiere im Plangebiet besitzen einen überdurchschnittlich hohen
Grünanteil und liegen im näheren Umfeld mehrerer Parks und des Botanischen Gartens.
Aufgrund der intensiven Durchgrünung des geplanten Wohngebietes und der
zusätzlich geplanten Grünflächen ist die Versorgung der zukünftigen Nutzer
sichergestellt. Zu hohe Bebauungsdichte Abwägung Die zulässigen Maße der baulichen Nutzung in den „allgemeinen
Wohngebieten“ und auf der „Fläche für den Gemeinbedarf“ wurden im Planentwurf
von 1999 durch differenzierte Festsetzungen der Grundflächenzahlen,
Geschossflächenzahlen, Vollgeschosszahlen und teilweise durch die Höhe
baulicher Anlagen als Obergrenzen bestimmt. Die festzusetzenden Werte
orientierten sich an der Lage im Plangebiet auf der Grundlage des damals
vorliegenden städtebaulichen Konzepts der Architekten Engel + Zillich. Die
Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung lagen innerhalb der gemäß § 17
Baunutzungsverordnung zulässigen Obergrenzen. Sie hielten sich auch an die
Vorgaben des Flächennutzungsplans („Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8)“) bzw. waren
daraus entwickelbar. Die Regelungen zur Grundflächenzahl entsprachen der
geplanten Baustruktur des neuen Wohnquartiers. Gleichzeitig konnte der typische
Charakter der Freiräume des Villenvorortes Dahlem bewahrt bleiben. Die
Begrenzung der Überschreitungsmöglichkeiten nahm Bezug auf die
unterschiedlichen Regelungen zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs und war im
Zusammenhang mit mehreren textlichen Festsetzungen zu sehen. Mit Ausnahmen für
die Fläche „allgemeines Wohngebiet WA 3“ und die „Fläche für den Gemeinbedarf“
wurden auch die für die „erweiterten Baukörperfestsetzungen“ notwendigen Geschossflächenzahlen
(GFZ) und die zulässigen Zahlen der Vollgeschosse in Verbindung mit den
textlichen Festsetzungen festgesetzt. Die durchschnittliche GFZ betrug 1999
bauflächenbezogen 0,76. Verkehrserschließung nur über Königin-Luise-Straße Abwägung Die verkehrliche
Erschließung des geplanten Wohnquartiers wurde 1999 unter besonderer
Berücksichtigung der angrenzenden Wohngebiete konzipiert. Sie erfolgte
hauptsächlich über die Königin-Luise-Straße. Im Anbindungsbereich an die
Königin-Luise-Straße wurde der vorhandene Abschnitt der heutigen
Edwin-Redslob-Straße mit 12 m Ausbaubreite gesichert und weitergeführt. Die
Straße wurde so dimensioniert, dass einseitig Stellplätze untergebracht werden
können. Die Anordnung der überwiegenden Zahl der PKW-Stellplätze in der damals
vorgesehenen Tiefgarage und die Lage der sie erschließenden Zu- und Abfahrt
waren geeignet, den Verkehr eher in Richtung Königin-Luise-Straße als über die
Straße im Winkel zu lenken. Für einen Verzicht auf die Anbindung der heutigen
Edwin-Redslob-Straße an die Straße im Winkel waren keine zwingenden
städtebaulichen- und verkehrstechnischen Gründe gegeben. Im Gegenteil: eine
Abkoppelung der Straße hätte eine Sackgassensituation mit zusätzlicher
Wendekehre zur Folge gehabt. Eine einseitig nur auf die Königin-Luise-Straße
konzentrierte Verkehrsführung wurde wegen aller damit verbundenen
Beeinträchtigungen abgelehnt. Tausch WA 1 mit der Parkanlage Abwägung Der vorgeschlagene
Nutzungstausch von der öffentlichen Parkanlage und dem allgemeinen Wohngebiet
WA 1 bot keinerlei Vorteile, um die Belästigungen durch die FU-
Veterinärmedizin erträglicher erscheinen zu lassen. Außerdem wurde hier ganz
bewusst die Anlegung einer öffentlichen Parkanlage geplant, damit die
Sichtbeziehungen zu den östlich angrenzenden Versuchsflächen der Biologischen
Bundesanstalt für Land- und Forstwirtschaft relativ offen erhalten bleiben.
Nach den Vorgaben des Landschaftsprogramms wird eine naturnahe Entwicklung und
Gestaltung der öffentlichen Parkanlage im Sinne des „Parkbaumsiedlungsgebiets“
angestrebt. Die Prüfung der Anregungen hatte zum Ergebnis, dass
sich keine Notwendigkeiten zu wesentlichen inhaltlichen Veränderungen der
geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes X-189 ergaben. Öffentliche Auslegung 2005 Zur öffentlichen Auslegung 2005 hat der Plan
grundlegende Änderungen bezüglich der nicht fertiggestellten Baufelder WA 1, WA
3 und WA 4 erfahren. Grundlage für diese Bereiche ist nunmehr der
städtebauliche Entwurf der Architekten Fissler + Ernst. Danach sollen diese
Baufelder unter geänderten städtebaulichen Gesichtspunkten entwickelt werden.
Die Abkehr vom Geschosswohnungsbau in großvolumigen „Stadtvillen“ hin zu
gartenbezogenen Wohnformen wie Doppelhäusern oder Kettenhäusern sowie die
Ausbildung einer blockübergreifenden Angersituation mit Erschließungsfunktion
und Aufenthaltsqualität ergeben vor allem eine Halbierung der Anzahl der
Wohneinheiten. Insgesamt werden innerhalb des Geltungsbereichs (inkl. der 6
Bestandsgebäude) nur noch 100 statt ursprünglich 207 Wohneinheiten
verwirklicht. Die Änderungen beziehen sich vor allem auf die Anpassung der
überbaubaren Grundstücksflächen, des Maßes der baulichen Nutzung sowie den
Wegfall der Tiefgarage. Die Geschossfläche wird sich im Vergleich zum
Vorprojekt mit Ausnahme des WA 4 wegen der geänderten Bautypologien leicht
verringern. Um die städtebaulich gewünschte typologische Vielfalt der Gebäude
zu erhalten, muss bei der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen
teilweise auf Baukörperfestsetzungen zurückgegriffen werden. Zur Offenlage 2005 sind insbesondere von den Bewohnern
der bereits fertiggestellten Reihenhäuser in der Otto-Appel-Straße
Stellungnahmen abgegeben worden. Sie betreffen vor allem die Themenbereiche
Verkehr, Städtebau (Abstandflächen, GRZ/GFZ, Orts- und Landschaftsbild),
Naturschutz sowie privatrechtliche Fragen zur Privatstraße. Verkehr Es wurden folgende Punkte
vorgetragen: Zu hohe Belastung der Wohnstraßen
durch die neue Bebauung und den Wegfall der Tiefgarage, Verlust von
Stellplätzen im Straßenraum, Behinderung der Zufahrten, Gefährdung von Kindern,
Verringerung der Wohnqualität, Forderung nach zwei Stellplätzen pro Haushalt. Abwägung Das Ursprungskonzept sah den Bau von
28 Reihenhäusern und 173 Geschosswohnungen vor, 113 Stellplätze waren in einer
Tiefgarage vorgesehen. Die 28 Reihenhäuser mit je einem Stellplatz sind
hergestellt. Nunmehr sollen anstelle von 173 Geschosswohnungen 66 Wohneinheiten
in unterschiedlichen Einfamilienhausformen mit je einem Stellplatz auf dem
Grundstück entstehen. Im öffentlichen und privaten Straßenland stehen zukünftig
47 Stellplätze in Parkhäfen zur Verfügung. In der Otto-Appel-Straße (Ost-West)
wird das heute vorhandene Angebot von 11 Stellplätzen erhalten, in der
Edwin-Redslob-Straße (Nord-Süd) werden 20, in der Edwin-Redslob-Straße
(Ost-West) werden 16 Stellplätze angeboten. Auf mindestens der Hälfte der
Grundstücke steht kurzzeitig z.B. für Gäste auch ein weiterer Parkplatz zur
Verfügung. Darüber hinaus sind in den Angerbereichen für die Benutzer und
Besucher der angrenzenden Grundstücke weitere Abstellmöglichkeiten für PKW
gegeben. Das Angebot an Stellplätzen ist angemessen, auch gerade unter dem
Gesichtspunkt der einerseits guten sozialen Situation der Bewohner, die mehr
als einen PKW pro Haushalt erwarten lässt, aber andererseits auch der
hervorragenden Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr mit U-Bahnhof und Bus
in direkter Nachbarschaft, die jedem Anwohner oder Besucher ein müheloses
Erreichen des Ortes ohne Auto ermöglicht. Die Belastung der Wohnstraßen durch
den An- und Abfahrtsverkehr ist bei 100 Wohneinheiten (inkl. 6 Bestandsgebäude)
und Straßenbreiten von 6m/ 9m (Otto-Appel-Straße) und 12m
(Edwin-Redslob-Straße) normgerecht und zumutbar. Die Straßen werden durch
private Erschließungsflächen ergänzt, sodass eine Feinverteilung des Verkehrs
stattfindet. Der Verkehr hat mit der Straße Im Winkel und der
Königin-Luise-Straße angemessene Anbindungen an das umliegende Straßennetz. Die Situation entspricht nicht einer
klassischen Villenstraße, dies war von vorn herein nicht geplant. Die
vorhandenen Reihenhäuser sind bereits Ausdruck der hier vorgesehenen,
verdichteten baulichen Entwicklung des Geländes. Die vorgesehen Gebäude sind
überwiegend Doppelhäuser und damit weniger dicht als die vorhandene Bebauung und
als die ehemals geplanten Geschosswohnungsbauten. Der Bebauungsplan bringt dies
zum Ausdruck, in dem er überwiegend nur Einzel- und Doppelhäuser zulässt. Durch
die Neuplanung wird ein Wohnquartier geschaffen, das sich in die heterogene
Dahlemer Villen-, Siedlungs- und Gartenlandschaft einfügt. Dies zeigen auch
andere Beispiele verdichteten Siedlungsbaus, wie die Thielecksiedlung oder der
Block an der Straße Im Gehege. Die Anregungen zum Themenkomplex
Verkehr sind wie oben dargelegt überwiegend nicht begründet, ihnen wird aber
trotzdem teilweise entsprochen, um die verkehrliche Situation noch günstiger zu
gestalten. Die Anzahl der Zufahrten in der Otto-Appel-Straße werden verringert
und es werden zusätzliche Besucherparkplätze angelegt, um den Verlust in der
Edwin-Redslob-Straße zu reduzieren. Des weiteren wird an der Otto-Appel-Straße
gegenüber den Hausnummern 38/40 ein Ein- und Ausfahrverbot festgesetzt, um die
Verkehrsmengen im Sackgassenteil der Otto-Appel-Straße zu reduzieren und damit
Beeinträchtigungen der Wohnsituation zu mindern. Städtebau (Dichte, Orts- und
Landschaftsbild) Es wurden folgende Punkte
vorgetragen: Die Bebauung sei zu dicht, zu hoch und entspräche nicht dem
Dahlemer Orts- und Landschaftsbild. Abwägung In Anlehnung an bereits bestehende,
qualitätvolle Siedlungsbereiche in Dahlem wie Im Gehege, Schorlemerallee,
Thielecksiedlung, soll ein neues Quartier mit differenzierten
Einfamilienhäusern entstehen. Die höhere Dichte ist gewollt, um bezahlbaren
Wohnraum in guter Lage zu schaffen. Die Architekturvielfalt und die
Freiflächengestaltung sollen zur Qualitätsbildung beitragen. Alle überbaubaren Grundstücksflächen
sind neben der Festsetzung von drei Vollgeschossen und einer maximalen
Gebäudehöhe mit einer Grundfläche und einer Geschossfläche ausgestattet. Das
Konzept zielt durchgängig auf eine zweigeschossige Bebauung ab, die mit
unterschiedlichen Arten von zurückgesetzten Staffelgeschossen abgeschlossen
wird. Die Baufelder insgesamt dreigeschossig zu bebauen ist nicht möglich, da
die zur Verfügung stehende Geschossfläche nicht ausreicht. Zusätzlich sorgt die
textliche Festsetzung Nr. 2, dass nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind,
dafür, dass die ortsübliche Bebauung eingehalten wird und keine kompakteren Hausformen
entstehen. Die Verwendung von zwei verschiedenen
Festsetzungsarten bezüglich der Geschossigkeit in den Baugebieten WA 2a/2b
einerseits und WA 1, WA 3, WA 4 andererseits erklärt sich aus der
Planungshistorie und aus der Tatsache, dass für die Baugebiete WA 2a und WA 2b
die sog. „Planreife“ erteilt worden ist. Eine einheitliche Festsetzung war
damit nicht mehr möglich, zumal zwischenzeitlich die Ermächtigungsgrundlage für
sog. gestalterische Festsetzungen – wie sie für die WA 2a und WA 2b geplant waren
- weggefallen war. Beide Festsetzungen zielen auf dieselbe Bauform. Die etwas dichtere Bebauung zur
Kirche hin wurde bewusst gewählt, um hier gegenüber den vorhandenen sehr
markanten Gebäuden (Kirche, Post), die sich im übrigen zur Königin-Luise-Straße
ausrichten und den Neubauten die Rückseite zuwenden, einen ebenfalls baulich
prägnanten Abschluss des neuen Quartiers zu erreichen. Durch das Staffelgeschoss ist eine
differenzierte Ausbildung oberhalb des zweiten Vollgeschosses gegeben, sodass
ein dem klassischen Satteldach adäquates Stilmittel zum Einsatz kommt, um die
Gebäude zu gliedern und einen Abschluss zu definieren. Dies entspricht einer
zeitgemäßen Vielgestaltigkeit, die auch reichlich im Dahlemer Ortsbild
vorzufinden ist. Naturschutz (Eingriff
in Natur und Landschaft) Es wurde vorgetragen,
dass die Flächen unter Naturschutzaspekten neu bewertet werden müssen, weil
sich die bisher unbebaute Fläche heute als Biotop darstelle. Es wird die
Durchführung einer faunistischen Kartierung des Bebauungsplangebiets und eine
Untersuchung der Bäume im Plangebiet auf Brutplätze und Fledermausquartiere
gefordert. Im September 1998 wurde ein
landschaftsplanerischer Fachbeitrag für das Bebauungsplanverfahren X-189
erarbeitet. Dieser sollte die durch den Bebauungsplan zu erwartenden
nachhaltigen Beeinträchtigungen des Naturhaushalts, der Biotope und des
Landschaftsbildes sowie den Umfang des Eingriffs in Natur und Landschaft
ermitteln, bewerten und die notwendigen Maßnahmen zur Minimierung und zum
Ausgleich darstellen. Die Bestandsanalyse erfolgte also im
Herbst 1998 und ermittelte den zu diesem Zeitpunkt vorhandenen Bestand
schützenswerter und beachtlicher Vegetation. Wenn seinerzeit keine
faunistischen Untersuchungen angestellt wurden, so bestand dazu kein Anlass
bzw. waren die Ergebnisse nicht von Bedeutung für das Ökosystem. Es handelt
sich um die ehemalige Fläche einer Bezirksgärtnerei, die trotz ihrer
Außenbereichsbeurteilung entsprechend intensiv genutzt und auch mit Gebäuden
für die Pflanzenzucht bestanden war. Es konnte dort keine reichhaltige Fauna
nachgewiesen werden. Im Juli 2005 erfolgte eine
Fortschreibung des landschaftsplanerischen Fachbeitrags parallel zur Änderung
des Bebauungsplans. Eine erneute Bestandsaufnahme erfolgte nicht und war auch
rechtlich nicht geboten. Gem. § 1a Abs. 3 BauGB sind die Vermeidung und der
Ausgleich eines Eingriffs gem. Bundesnaturschutzgesetz im
Bebauungsplanverfahren zu berücksichtigen. Die Frage, ob überhaupt ein Eingriff
vorliegt, richtet sich nach den Voraussetzungen des § 14 NatSchG Bln und des §
18 BNatSchG. Diese Beurteilung erfolgt mit dem Zeitpunkt der Aufstellung des
Bebauungsplans, denn der Eingriff muss durch die Festsetzungen eines
Bebauungsplans erfolgen. Gem. § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich,
wenn die Veränderung des Landschaftsbildes oder die Beeinträchtigungen des
Naturhaushalts schon vor der planerischen Entscheidung zulässig waren. Nur wenn
der Vergleich des vor der Aufstellung des Bebauungsplans geltenden
Planungsrechts mit den geplanten Festsetzungen des neuen Bebauungsplans ergibt,
dass die geplanten Festsetzungen des neuen Bebauungsplans mehr oder größere
Veränderungen des Landschaftsbildes oder Beeinträchtigungen des Naturhaushalts
nach sich ziehen, liegt ein ausgleichspflichtiger Eingriff vor. Daraus ergibt sich, dass zum
Zeitpunkt der Aufstellung des neuen Bebauungsplans zu beurteilen ist, ob ein
Eingriff vorliegt. Zwangsläufig kann dann auch nur der Naturzustand in die
Bestandsaufnahme einfließen, welcher zu diesem Zeitpunkt bestand. Es war also
rechtlich zureffend, die Bestandsaufnahme und –bewertung zum Zeitpunkt der
Aufstellung des Bebauungsplanes vorzunehmen. Die vorgenommene Bestandsaufnahme
des landschaftsplanerischen Fachbeitrags entspricht den rechtlichen Erfordernissen. Eingriff in private Eigentumsrechte Von Anwohnern wurde vorgetragen, dass in ihre privaten
Eigentumsrechte durch die Planung bzw. die Festsetzungen im o.g. Bebauungsplan
unzulässig eingegriffen werde: fast alle Parkbuchten an der Otto-Appel-Straße
und auf dem in Ost-West-Richtung verlaufenden Abschnitt der
Edwin-Redslob-Straße fielen weg; direkte Zufahrten für PKW würden an der
Otto-Appel-Straße gegenüber den schon errichteten Reihenhäusern geschaffen; der
interne Erschließungsweg für das Baufeld WA 4 würde direkt auf die
Otto-Appel-Straße münden; die privaten Verkehrsflächen würden mit einem Geh-
und Fahrrecht für die Allgemeinheit belastet. Die Einwender sehen dadurch ihr
Recht aus Art. 14 GG verletzt. Sie seien Miteigentümer der Privatstraße Otto-Appel-Straße.
Diese dürfe ohne ihre Einwilligung nicht verändert werden. Abwägung : Der jetzt ausgelegte
Bebauungsplanentwurf ermöglicht gegenüber dem Bebauungsplanentwurf von 1999
auch Veränderungen im Straßenraum der Privatstraße. Dabei ist jedoch zwischen
den Veränderungen gegenüber der ausgelegten Fassung und den Veränderungen, die
nach der öffentlichen Auslegung vorgenommen wurden, zu unterscheiden. Während der 2005 ausgelegte Plan an
der Otto-Appel-Straße gegenüber den schon errichteten Reihenhäusern noch 9
Zufahrten zu den 9 Stellplätzen der 3 Gruppenhäuser im Baufeld WA 3 vorsah,
sind es jetzt durch eine veränderte Anordnung der Stellplätze nur noch 3
Zufahrten. Genauso wurde auf die vorher vorgesehene Zufahrt vom
Sackgassenabschnitt der Otto-Appel-Straße in das Baufeld WA 4 nunmehr
verzichtet. Diese Veränderungen sollen das Quartier von zusätzlichen
Fahrbewegungen entlasten und eine größere Wohnruhe erzeugen. Jetzt erfolgt die
Zufahrt zum Baufeld WA 4 nur vom östlichen Abschnitt der Otto-Appel-Straße. Für
entfallende Parkbuchten in der Edwin-Redslob-Straße werden im Übergangsbereich
zur Straße Im Winkel 5 neue Stellplätze angelegt. Weder diese Festsetzungen, noch die
Festsetzungen des Plans in der Fassung der öffentlichen Auslegung verletzen das
Eigentumsrecht der Einwender. Die Anlieger können kein privates Recht geltend
machen, welches es nur mit ihrer Zustimmung gestatten soll, Veränderungen an
der Privatstraße vorzunehmen. Alle Eigentümer der Grundstücke sind
auch zugleich Miteigentümer der Erschließungsstraße Otto-Appel-Straße. Die
Miteigentümer verfügen über Miteigentumsanteile nach Bruchteilen.
Eigentumsrechte an einzelnen Parkbuchten bestehen hingegen nicht. Die
Gemeinschaftsordnung regelt, dass Änderungen an der Planung bis zur endgültigen
Fertigstellung der Gesamtmaßnahme den Bauträgern vorbehalten bleiben. Es ist
nicht geregelt, dass die Miteigentümer derartigen Änderungen zustimmen müssten.
Damit sind die übrigen Miteigentümer unmittelbar zur Duldung von
Planungsänderungen verpflichtet. Sie haben aufgrund der Gemeinschaftsordnung
kein Recht, Planänderungen widersprechen zu können. Daher ist auch ein
diesbezügliches Eigentumsrecht nicht beeinträchtigt. Diese Einschätzung bestätigt auch
Punkt XII der Gemeinschaftsordnung. Darin heißt es, dass der Bauträger
berechtigt ist, die erforderlichen Arbeiten auf eigene Kosten vorzunehmen,
sofern die Zufahrten, und Zuwegungen von den Kerngrundstücken der Bauträger
geändert werden. Auch aus diesem Vorbehalt wird deutlich, dass der Bauträger
den anderen Miteigentümern eben gerade kein Recht einräumen oder zugestehen
wollte, bei Veränderungen der Planung oder der Zufahrten mitzubestimmen. Das Grundrecht des Art. 14 GG der
Eigentümer im Gebiet wird weder durch die Veränderungen in der Zufahrt zu den
Grundstücken berührt, noch durch die Veränderungen in der Otto-Appel-Straße
oder die allgemeine Nutzung dieser Straße. Daher ist dieses Grundrecht auch
nicht verletzt. Eingeschränkte Beteiligung 2006 Aufgrund der Stellungnahmen der Öffentlichkeit sind
nochmals Änderungen der geplanten Festsetzungen vorgenommen worden und den
direkt betroffenen Anwohnern im Januar 2006 zur Stellungnahme gegeben worden. -
Die textliche
Festsetzung Nr. 4 zur Anrechnung von Flächen in Dachgeschossen wird ersatzlos
gestrichen. -
Die textliche
Festsetzung Nr. 2 wird bezüglich der überbaubaren Grundstücksflächen
konkretisiert, der Begriff „Baufenster“ entfällt. -
Im Westen des WA 1 wurde
die Straßenbegrenzungslinie verlegt, um Besucherstellplätze anzulegen. -
Im WA 3 wird im Bereich
der nordwestlichen überbaubaren Grundstücksfläche die Baugrenze zur
Otto-Appel-Straße von 3 m auf 7 m Richtung Osten verschoben. -
Im WA 3, Bereich der
Gruppenhäuser, wurden die direkt an die Otto-Appel-Straße angrenzenden Hauseinheiten
gedreht, sodass die Straßenfront in der Breite um 0,5m reduziert wurde. Dadurch
erweitert sich die Bebauung nach Osten in den Innenbereich um 0,5m. -
Im WA
3 werden die Zufahrten zu den Gruppenhäusern an der Otto-Appel-Straße von 9 auf
3 reduziert. Dadurch wurde die Änderung der Planzeichnung für die Stellplätze
(rote Strichelung) erforderlich. -
Im WA 4 wird die
Baugrenze zur Edwin-Redslob-Str. von 3m auf 4m zurückgesetzt. -
Im WA 4 wird die
Signatur für ein Ein- und Ausfahrtverbot vom Anger zur südlichen
Otto-Appel-Straße eingefügt. Die o.g. Änderungen wurden in den eingegangenen
Stellungnahmen akzeptiert, jedoch generell als nicht weitreichend genug
angesehen. Die in der Offenlage gemachten Stellungnahmen wurden wiederholt. Die
Planung wird weiterhin als zu dicht und zu hoch sowie wegen ihrer befürchteten
verkehrlichen Auswirkungen abgelehnt. Überarbeitung 2006 Im Rahmen
der weiteren Konkretisierung und in Anbetracht der weiterhin starken Vorbehalte
bezüglich der Planinhalte wurden die vorgesehenen Dichtewerte überprüft und
verringert. Die vorgenommenen Änderungen vor allem der Geschossfläche im WA 3
und WA 4 führen zu einer deutlichen Reduzierung der möglichen Ausnutzung der
Grundstücke. So wurde die Geschossfläche im Vergleich zum Planstand Offenlage
2005 insgesamt um 1.917 m² reduziert (im WA 3 minus 942 m² und im WA 4 minus
975 m²). Darüber hinaus wurde die Grundfläche im WA 3 um 67,5 m² und im WA 4 um
75 m² verringert. Die - teilweise rechnerische - GFZ liegt im WA 1 mit 0,77 am
höchsten, gefolgt von den Reihenhausbereichen WA 2a und WA 2b mit 0,75, dem WA
4 (ohne Bestandsgrundstücke 0,72, mit Bestandsgrundstücken 0,68), dem WA 3 mit
0,66 und dem WA 5 mit 0,60. Eine Überschreitung des durch den Flächennutzungsplan
vorgegebenen Wertes von GFZ 0,8 im WA 4 ist somit nicht mehr gegeben.
Bauflächenbezogen beträgt die GFZ nunmehr im Gesamtplan 0,70, was einer
deutlichen Verringerung gegenüber den vorherigen Planständen von 1999 (0,76)
und 2005 (0,75) entspricht. Um die Höhe der Gebäude noch
deutlicher einzugrenzen wurde die textliche Festsetzung Nr. 5 geändert. Die
zulässigen Gebäudehöhen sind für die Baufelder WA 1, WA 3 und WA 4
differenziert worden. Um auf der Ostseite der in
Nord-Süd-Richtung verlaufenden Otto-Appel-Straße eine durchgehend mindestens 6
m breite „Vorgartenzone“ zu erhalten, werden die an die Otto-Appel-Straße
grenzenden Baukörperfestsetzungen im WA 3 und die Baufelder im WA 4 nach Osten
verschoben. Im WA 4 ist westlich dieser Baufelder stattdessen in mindestens 4 m
Abstand zu der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Otto-Appel-Straße je ein
Garagenstandort „Ga1“ geplant. Um im nördlichen Abschnitt der Otto-Appel-Straße im
Bereich der Gruppenhäuser im WA 3 mehr optische Offenheit zu erreichen, werden
im Bebauungsplan statt Garagen nunmehr Stellplätze festgesetzt. Das 3.Geschoss
der an die Otto-Appel-Straße angrenzenden Wohneinheit wird zur Straße um 2,7 m
zurückgestaffelt. Die nördliche Zufahrt zum Anger „B“ von der
Edwin-Redslob-Straße wird um 0,50 m verbreitert, um die Zufahrtsituation zu
verbessern. Damit hier auch optisch mehr Transparenz gewährleistet werden kann,
werden die angrenzenden Baufelder „D“ und „E“ um 1,5 m nach Westen bzw. Osten
verschoben. Östlich und westlich der Zufahrt zum Anger ist nunmehr je ein
Stellplatz „St“ geplant. Die o.g. Änderungen erfordern eine
erneute Öffentliche Auslegung. Da eine Festsetzung nach „altem“ Recht bis zum
Stichtag 20.07.06 gemäß § 244 Abs. 1 BauGB nicht mehr möglich war, ist die
Umstellung auf „neues“ Recht nach dem Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG
Bau) notwendig geworden. Danach ist ein Umweltbericht zu
erstellen (vgl. Kapitel II.3) und die Beteiligungen gem. § 3 Abs. 2 und § 4
Abs. 2 BauGB sind zu wiederholen. Planreife WA 1 im Juni 2006 Für das Grundstück Flur 8 Dahlem, Flurstück 41 im
Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Dahlem, (WA 1) lag der Abteilung Bauen,
Stadtplanung und Naturschutz ein Bauantrag vom 20.12.2005 (Eingang: 20.12.2005)
für die Errichtung von 7 Doppelhäusern vor. Es handelt sich beim Baufeld WA 1
um den nördlichen Teil der geplanten Siedlung, direkt angrenzend zur dahinter
liegenden universitären Forschungseinrichtung. Dieser Bereich ist durch eine
eher zufällige, aus Zweckbauten bestehende Nutzugsmischung geprägt. Die kleine
Wohnsiedlung erhält durch die hier geplanten 14 Wohneinheiten mit ihren zur
Edwin-Redslob-Straße orientierten Gärten und einer im nördlichen Bereich
verlaufenden Erschließungsstraße einen klaren städtebaulichen Abschluss; die
Häuser werten u.a. durch ihre Abschirmfunktion nach Norden die südlich
gelegenen Baufelder optisch und funktional auf. Abwägung Im Zuge der Beteiligung der Öffentlichkeit im Oktober
2005 sowie Januar 2006 wurden bezüglich des Baufeldes WA 1 keine Stellungnahmen
abgegeben, die im Ergebnis der Abwägung zu negativen Auswirkungen führen
können. Themen der Stellungnahmen waren hier
insbesondere die geplanten Festsetzungen der Dreigeschossigkeit und der
maximalen Höhe von 68,30 über N.N. Die geplanten Festsetzungen bilden in
Kombination mit der zulässigen Geschossfläche und der offenen Bauweise eine
ortsübliche und ortsangemessene Bebauung aus, die sich in den geplanten sieben
Doppelhäusern mit drei Vollgeschossen ausdrückt, wobei das dritte Vollgeschoss
ein zurückgesetztes Staffelgeschoss ist. Da sich im weiteren die konkreten
Anregungen aber ausschließlich auf die Baufelder WA 3 und WA 4 sowie die
Verkehrserschließung bezogen, sind abwägungsrelevante Anregungen zu den
geplanten Festsetzungen im WA 1 auch nicht vorgebracht worden. Insoweit bleiben für das WA 1 die
zuletzt in der eingeschränkten Öffentlichkeitsbeteiligung im Januar 2006
beinhalteten Festsetzungen einer Grundfläche (GR) von 1.300 m², einer
Geschossfläche (GF) von 3.150 m², von 3 Vollgeschossen, eines durch Baugrenzen
definierten Baufeldes und einer maximalen Gebäudehöhe von 68,30 m ü. NN
unverändert. Eine Anregung betraf die mit einem Leitungsrecht zugunsten
des zuständigen Unternehmensträgers belastete Fläche „A“. Da sich die Freie
Universität als Eigentümer und Leitungsträger im April 2006 bereit erklärt hat,
die Leitung an der Nordgrenze zu verlegen, kann das Leitungsrecht entlang der
nördlichen Grundstücksgrenze reduziert werden. Die im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung vorgebrachten
Anregungen führten für das Grundstück Flur 8 Dahlem, Flurstück 41 im Bezirk
Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Dahlem, dazu, dass eine Straßenbegrenzungslinie
geringfügig verändert wurde, damit 5 neue Stellplätze angelegt werden könnten.
Das anschließende vereinfachte Änderungsverfahren ergab keine Änderung für
dieses Grundstück. Ein eingetragenes Leitungsrecht konnte teilweise entfallen,
es war irrtümlich eingetragen. Der Bebauungsplanentwurf gibt für dieses
Grundstück die Festsetzungen des späteren Bebauungsplans wieder. Die Vorschrift
des § 33 BauGB gilt auch, wenn die formelle Planreife nur für das Baugrundstück
und dessen Umgebung gegeben ist, auch wenn für andere Teile des
Bebauungsplanentwurfs eine erneute Planauslegung in Betracht kommt. Der Sinn
und Zweck des § 33 BauGB besteht gerade darin, dass der Bauherr nicht auf den
verfahrensmäßigen Abschluss des Bebauungsplanverfahrens warten muss, wenn die
zukünftig zulässige Nutzung seines Grundstücks schon vorher feststeht. Somit ist die formelle Teilplanreife für diesen Bereich gegeben, wie
oben dargelegt. Öffentliche Auslegung 2006 Zur Offenlage 2006 sind Stellungnahmen abgegeben
worden, die im wesentlichen die Themenbereiche Städtebau und Gestaltung
(Abstandflächen, GRZ/GFZ, Orts- und Landschaftsbild), Kindertagesstätte,
Verkehr, Naturschutz sowie Privatstraße betreffen. Themenbereich Städtebau und Gestaltung Es wurde
vorgetragen, dass die Bebauung zu dicht sei, Abstände nicht eingehalten würden
und die Gebäude mit ihren Flachdächern nicht dem Dahlemer Orts- und
Landschaftsbild entsprächen. Zudem wurden Gestaltungsfestsetzungen zu den
Vorgärten gefordert. Die höhere Dichte ist gewollt, um
bezahlbaren Wohnraum in guter Lage zu schaffen. Die geplanten Festsetzungen
liegen im Rahmen der Vorgaben des FNP, der hier „Wohnbaufläche W3“ (GFZ bis
0,8) darstellt. Die Architekturvielfalt wie auch Freiraumgestaltung tragen
einem qualitätsvollen Wohnen Rechnung. Die Schaffung von Landhausvillen auf
zwangsläufig großen Grundstücken, die von einigen Einwendern als
„dahlemtypisch“ gefordert werden, sind an dieser Stelle nicht vorgesehen. Die
neu geplante kleine, in sich geschlossene Siedlung passt sich gut durch ihre
qualitativ hochwertige und moderne Formensprache an dieser Stelle ein. Nur
durch die höhere Dichte ist es möglich, Wohnraum für eine größere
Bevölkerungsschicht zu erschließen. Dahlem hat neben Landhäusern und Villen
bereits diverse positive Beispiele dieser Art. Die Neubebauung zeichnet sich durch
eine moderne Formensprache aus, in die sich ein sehr flach geneigtes Dach eines
Staffel- oder obersten Geschosses städtebaulich einfügt. Die Zulassung von
Satteldächern im Neubaugebiet würde dem Gesamtkonzept zu wider laufen. Um die schmale Otto-Appel-Straße
nicht optisch weiter einzuengen, wird die Höhe der Einfriedungen an der
Ostseite auf maximal 1,00 m begrenzt. Im Bereich der Zufahrten zu den
Stellplätzen der Gruppenhäuser werden nur niedrige Hecken sowie jeweils ein
großer Baum gesetzt. Damit auch zukünftig keine hohen Zäune oder Hecken von den
Eigentümern errichtet werden, wird dieses Planungsziel mit einer neuen
textlichen Festsetzung Nr. 16 im Bebauungsplan gesichert. Themenbereich Kindertagesstätte Die Notwendigkeit zur Vorhaltung einer Fläche für eine
Kindertagesstätte wird in Frage gestellt. Sie sei überdies zu groß
dimensioniert, würde zu viel Verkehr und Lärm erzeugen. Deshalb müsse sie auf
die Fläche der Biologischen Bundesanstalt verlagert bzw. für mehr Grün oder
mehr Stellplätze ganz aufgegeben werden. Der Forderung der Einwender kann nicht entsprochen werden. Bereits zum jetzigen Zeitpunkt ist eine Unterversorgung mit Kindertagestättenplätzen zu verzeichnen. Der Standort ist, auch wenn derzeit der Bau einer Kindertagesstätte zeitlich noch nicht feststeht, optimal in unmittelbarer Nähe der öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz gelegen. Wann und ob die Biologische
Bundesanstalt ihren Standort in Dahlem aufgeben wird, ist derzeit unklar.
Insofern kann der bestehende Flächenbedarf für eine Kindertagesstätte nicht
einfach auf diese Fläche verschoben werden. Zudem ist auf der Fläche der
Biologischen Bundesanstalt bereits eine weitere Infrastruktureinrichtung,
nämlich eine Grundschule, geplant. Durch die im schlechtesten Fall
erwarteten täglich 200 Kfz-Fahrten zur Kindertagesstätte ist zwar in den
Hauptbring- und -abholzeiten mit stärkerem Verkehrsaufkommen zu rechnen, die
gute Qualität des Verkehrsablaufs lässt jedoch - wenn überhaupt - nur recht
kurzfristige Verzögerungen der Verkehrsabwicklung erwarten. Von einem
„Verkehrschaos“ kann insoweit keine Rede sein. Die im Verkehrsgutachten empfohlenen
Lärmschutzfenster sind als Standardfenster für die Neubauten im Bereich der
Kindertagesstätte vorgesehen. Für die vorhandene Bebauung Edwin-Redslob-Straße
19, 27 u. 26 ist zum jetzigen Zeitpunkt wegen des Fehlens der Kindertagesstätte
noch nicht abzusehen, welche tatsächlichen dB(A)-Werte auftreten. Deshalb muss
die Beurteilung dieses Punktes auf das spätere Baugenehmigungsverfahren
verschoben werden. Grundsätzlich ist planungsrechtlich eine Kindertagesstätte
im allgemeinen Wohngebiet zulässig. Themenbereich Verkehr Es wurden folgende
Punkte vorgetragen: Verhinderung von Durchgangsverkehr in der
Edwin-Redslob-Straße und Otto-Appel-Straße, Festsetzung dieser Straßen als
Spielstraßen, Stillegung Straße Im Winkel, Forderung nach Schallschutzmaßnahmen,
Verlust von Stellplätzen im Straßenraum, Forderung nach zwei Stellplätzen pro
Haushalt, keine Garagenstandorte östlich entlang der Otto-Appel-Straße,
Aufnahme von Stellplätzen in die textliche Festsetzung Nr. 12. Die geforderte Schließung der Edwin-Redslob-Straße
zur Straße Im Winkel würde zu einer Sackgassensituation führen und unter
Umständen auch Verkehr durch die Otto-Appel-Straße zur Königin-Luise-Straße
zurück leiten. Für diese zusätzlichen Verkehre ist die Otto-Appel-Straße
städtebaulich und funktional nicht vorgesehen. In der Edwin-Redslob-Straße ist der
befürchtete Durchgangsverkehr nicht zu erwarten, da die Straßenverbindung
Edwin-Redslob-Straße/ Im Winkel bereits seit dem Jahr 1998 ausgebaut ist und
bei den jetzigen Verkehrszählungen kein signifikanter Durchgangsverkehr gezählt
wurde. Eine Erhöhung der Verkehrszahlen ist zukünftig nur durch die in das
Baugebiet neu hinzuziehenden Bürger zu erwarten. Durchgangsverkehr in der
Otto-Appel-Straße wird schon allein auf Grund des Straßenquerschnitts und der
Lage im Straßengefüge nicht stattfinden. Eine Festsetzung der privaten
Verkehrsfläche Otto-Appel-Straße als Spielstraße kann der Bebauungsplan nicht
regeln. Hierzu müsste die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss
fassen. Eine Festsetzung der Edwin-Redslob-Straße als Spielstraße ist ebenfalls
nicht vorgesehen. Das durch das Verkehrsgutachten ermittelte Verkehrsaufkommen
ist so gering, dass eine solche Festsetzung im Bebauungsplan als nicht
erforderlich angesehen wird. Sollte sich die Entwicklung des Verkehrs entgegen
den Aussagen des Verkehrsgutachtens in Zukunft extrem erhöhen, steht den
Anwohnern des Gebiets immer noch die Möglichkeit offen, bei der
Straßenverkehrsbehörde einen Antrag auf Ausweisung der Verkehrsfläche zu einer
Spielstraße zu stellen. Hier muss dann in neuerlichen Verkehrszählungen und
Verkehrsbeobachtungen die Zweckmäßigkeit nachgewiesen werden. Bei den im Gutachten genannten
Überschreitungswerten handelt es sich um Spitzenwerte im angenommenen
schlimmsten Fall. Dieser Spitzenwert wird im Bebauungsplangebiet zur Zeit nur
an allen zur Königin-Luise-Straße gerichteten Fassaden geringfügig
überschritten. Die Schallimmission wird am stärksten durch den Verkehr der nahe
gelegenen Königin-Luise-Straße bewirkt. Erst durch den Bau der
Kindertagesstätte könnte es zu weiteren Überschreitungen kommen. Deshalb sind
die schon jetzt geforderten Schallschutzmaßnahmen erst im nachgeordnetem
Baugenehmigungsverfahren beim Bau der Kindertagesstätte zu überprüfen und zu
bewerten. Die
Parkplatzsituation ist hinreichend erläutert. Für die entfallenden Stellplätze
durch Grundstücksüberfahrten werden 5 zusätzliche Stellplätze im nördlichen
Teil des Planbereichs angelegt. Der Anspruch der Anwohner auf mindestens 2 Stellplätze geht
fehl. Der Stellplatzschlüssel für das Bebauungsplangebiet liegt knapp unter 2
Stellplätzen. Die geforderte Versorgung von mindestens 2 Stellplätzen und mehr
pro Wohneinheit ist in diesem neuen Wohngebiet städtebaulich und auch aus
ökologischen Gründen nicht gewollt. U-Bahn (450 m) und Bus (300 m) befinden
sich in fußläufiger Entfernung. Im Plangebiet sind 81 öffentliche Stellplätze
vorhanden. Im Verkehrsgutachten wird ausführlich die ausgewiesene Anzahl der
Stellplätze begründet und beschrieben. Diese sind ausreichend. Die Garagenstandorte östlich entlang der in
Nord-Süd-Richtung verlaufenden Otto-Appel-Straße werden durch die Festsetzung
von Stellplätzen ersetzt. Dies trägt dazu bei, dass der Straßenraum nicht durch
Baulichkeiten verengt wird. Die
Ausgestaltung der Stellplätze wird nicht mehr durch bauordnungsrechtliche
Vorschriften geregelt. Es wird deshalb dem Vorschlag gefolgt, auch Stellplätze
nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen und diesen Belang mit
in die textliche Festsetzung Nr. 12 aufzunehmen. Themenbereich Naturschutz Es wurden folgende Punkte vorgetragen: Fehlende
Untersuchung der Fauna, Fehlende Betrachtung der Auswirkungen der Biologischen Bundesanstalt auf das
Wohnen, Grünflächenanteil und Anzahl Bäume zu gering, Bewertung des heutigen
Umweltzustands Auf Grund der Vornutzung Gärtnerei ist nicht davon
auszugehen, dass sich zu schützende Fauna entwickelt oder angesiedelt hat.
Insoweit erscheint die geforderte faunistische Untersuchung an dieser Stelle als
überzogen und nicht sachgerecht. Die im Plan ausgewiesenen Flächen zum
Ausgleich für die Eingriffe in Natur und Landschaft kompensieren die Eingriffe
auf den Baugrundstücken und bieten der Fauna gewisse Ausweichflächen. Der beanstandete Betrachtungsausfall zur Biologischen
Bundesanstalt für Land- und Forstwirtschaft wurde nachgeholt. Diese sicherte
die Beachtung der entsprechenden Gesetze und Verordnungen bei der Ausübung
ihrer Aktivitäten im genehmigten Umfang zu. Damit ist davon auszugehen, dass keine
Beeinträchtigungen von der Biologischen Bundesanstalt auf das Wohngebiet
ausgehen. Bereits heute wird im Umfeld der Biologischen Bundesanstalt gewohnt. Durch die Grünfestsetzungen des Bebauungsplans erhöht sich
die Zahl der Bäume um mehr als das doppelte. 1998 waren 84 Bäume im
Geltungsbereich vorhanden, künftig werden es 155 hochstämmige Obstbäume auf den
Grundstücken, 10 Laubbäume in den Angerflächen und 30 Straßenbäume sein. Nach den Vorschriften über die Ausarbeitung von
Bebauungsplänen hat die Umweltbetrachtung auf den Zeitpunkt der Aufstellung des
Bebauungsplans, im vorliegenden Fall auf den Zustand 1997 abzustellen. Themenbereich Privatstraße Zahlreiche Bürger tragen eine
Verletzung des Eigentumsrechts des Art. 14 GG vor. Vgl. hierzu auch die Ausführungen zur
Offenlage 2005. Es ist zutreffend, dass durch den neu
ausgelegten Bebauungsplan Änderungen im Straßenraum der Otto-Appel-Straße
vorgenommen wurden. Straßenbreite und Erschließungsfunktion sind davon jedoch
nicht berührt. Lediglich die mit dem ursprünglichen Bebauungsplanentwurf
verbundene Tiefgarage im WA 3 entfällt, so dass sich infolgedessen neue
Stellplatzanordnungen auf den Grundstücken ergeben. Es ist auch zutreffend,
dass diese Straße eine Privatstraße ist, die im Miteigentum der Bewohner der
sog. „Kerngrundstücke“ des Bebauungsplans steht. Kerngrundstücke des
Bebauungsplans sind die Flurstücke 41, 43 bis 54 sowie 56 bis 70 der Gemarkung
Dahlem, Flur 8. Nur die Eigentümer dieser
Kerngrundstücke sind Miteigentümer der Privatstraße. Die Rechte und Pflichten
an dieser Privatstraße sind in einer notariellen Gemeinschaftsordnung
niedergelegt. In I Nr. 4 dieser Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, dass die
Verwaltung, Bewirtschaftung, Instandhaltung und Instandsetzung der
Miteigentumsfläche durch die Gemeinschaftsordnung erfasst wird. Die
„Veränderung“ ist dabei nicht erwähnt. In II der Gemeinschaftsordnung
(Regelungen zu Gunsten der Kerngrundstücke und zu Lasten der
Miteigentumsflächen) ist in Nr. 1 Absatz 2 Satz 2 bestimmt, dass Änderungen sowohl
der Planung als auch der Leitungsführung bis zur endgültigen Fertigstellung der
Gesamtmaßnahme den Bauträgern vorbehalten bleiben. Aus dieser Formulierung im
Zusammenhang mit der Überschrift „Regelungen zu Lasten der Miteigentumsflächen“
ergibt sich, dass sich der Bauträger gerade bis zur endgültigen Fertigstellung
der Gesamtmaßnahme noch das Recht vorbehalten wollte, Änderungen auch am
Gemeinschaftseigentum vornehmen zu können. Es wird dadurch nicht in die
privaten Rechte der Miteigentümer der Miteigentumsfläche eingegriffen, diese
müssen diese Veränderung dulden. Die durch den Bebauungsplan erfolgten
Änderungen in der Privatstraße werden letztlich durch den Bauträger
durchgeführt werden. Wie oben dargelegt, hat dieser auch das Recht dazu und
verletzt die Rechte der anderen Miteigentümer nicht. Daraus ergibt sich, dass
auch die im Bebauungsplan festgesetzten Änderungen an der Privatstraße nicht
das Eigentum der Miteigentümer verletzen. Es ergibt sich auch keine andere
Beurteilung, wenn den obigen Ausführungen mit dem Argument nicht gefolgt wird,
dass die Änderungen an der Privatstraße eben gerade dem Bauträger und nicht der
bebauungsplanaufstellenden Behörde zukommt. Denn es wären dann die
entsprechenden Regelungen des BGB zu betrachten, da, wie oben dargelegt, die
Gemeinschaftsordnung selber die Veränderung des Gemeinschaftseigentums nur in
bezug auf die Rechte des Bauträgers regelt. Gemäß I Nr. 4 dieser
Gemeinschaftsordnung wird an der Miteigentumsfläche Otto-Appel-Straße eine
Gemeinschaft gemäß §§ 1008,741 BGB begründet. § 745 Abs. 3 BGB bestimmt, dass
wesentliche Änderungen des Gemeinschaftsgegenstandes nicht beschlossen oder
verlangt werden können. Wenn solche vorgenommen würden, könnte das
Eigentumsrecht verletzt sein. Eine solche „wesentliche“ Veränderung wird
vorliegend jedoch gerade nicht vorgenommen. Sie wäre nur dann gegeben, wenn
eine für die Teilhaber einschneidende Veränderung der Gestalt oder der
Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums erfolgt. Die Veränderungen im
Bebauungsplan erreichen diese Qualität nicht. Zweckbestimmung des
Gemeinschaftseigentums ist die verkehrsmäßige Erschließung, wie es auch in I
Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist. Dieser Zweck wird weder
beeinträchtigt noch behindert und
erst recht nicht vernichtet. Auch wenn die Veränderungen in der
Otto-Appel-Straße durchgeführt werden, bleibt diese Straße weiterhin als
Erschließungsstraße bestehen und erfüllt vollständig und ohne Einschränkungen
diesen Zweck. Selbst wenn Überfahrten in dieser
Straße angelegt werden, werden dadurch Rechte der Teilhaber nicht verletzt.
Zwar sind diese verpflichtet den finanziellen Aufwand für die
Straßenunterhaltung zu tragen und theoretisch könnte dieser Aufwand durch die
Zufahrten, welche die Straßenfläche vergrößern, ebenfalls gesteigert werden.
Hier hat aber der Bauträger bereits erklärt, dass diese neuen möglichen
Überfahrten nur den dadurch Begünstigten zur Last fielen. Für die übrigen
Teilhaber am Gemeinschaftseigentum ergäben sich dadurch keine höheren
finanziellen Belastungen als nach der Gemeinschaftsordnung, so dass auch unter
diesem Gesichtspunkt eine Rechtsverletzung nicht gegeben ist. Die Veränderungen am
Gemeinschaftseigentum Otto-Appel-Straße durch den Bebauungsplan verletzen daher
die Rechte der Kerngrundstückseigentümer aus der Gemeinschaftsordnung nicht.
Die Behörde hat diese Rechte der Miteigentümer gesehen und wie oben gewichtet
und bewertet. Sonstiges Verzicht auf Leitungsrecht, da grundbuchliche
Sicherung erfolgen soll Eine Vereinbarung zur grundbuchlichen Sicherung des
Leitungsrechts liegt vor. Sobald die Grundstücke geteilt sind und eigenständige
Grundstücke gebildet wurden, soll der Vertrag dem Grundbuchamt zur Eintragung
vorgelegt werden. Mit Schreiben 14.12.06 verzichtet die FU auf die Eintragung
des Leitungsrechts. Das Leitungsrecht (Fläche A) wird im Bebauungsplan
gestrichen. Fazit Auf Grund der vorgetragenen Belange werden folgende, nicht
wesentliche und redaktionelle Änderungen im Bebauungsplan vorgenommen. Die
Änderungen erfordern keine erneute öffentliche Auslegung. -
Das
Leitungsrecht - A - wird ersatzlos gestrichen -
Die
textlichen Festsetzungen Nr. 16 und 17, das Leitungsrecht betreffend, werden
gestrichen. -
Die
drei Garagenstandorte „Ga 1“ an der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden
Otto-Appel-Straße im WA 3 und WA 4 werden als Stellplätze „St“ festgesetzt. -
Die
textliche Festsetzung Nr. 12 wird geändert. Zukünftig ist zusätzlich die
Befestigung von Stellplätzen ebenfalls nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau
zulässig. -
Eine
neue textliche Festsetzung (neue Nr. 16) regelt, dass auf der östlichen Seite
der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Otto-Appel-Straße Einfriedungen eine Höhe
von maximal 1,00 m nicht überschreiten dürfen. Es dürfen nur Hecken und transparente
Gitterzäune verwendet werden. -
Neue
Nummerierung der textlichen Festsetzungen durch Wegfall von textlichen
Festsetzungen III Auswirkungen des Bebauungsplans1. Belange des AllgemeinwohlsAngesichts der zu erwartenden Anzahl
von 94 neuen Wohneinheiten muss mit geringfügigen Auswirkungen der Planung auf
die Lebensverhältnisse in der näheren Umgebung gerechnet werden. Die Haupterschließung des geplanten
Quartiers erfolgt über die Königin-Luise-Straße durch die Edwin-Redslob-Straße.
Als Anliegerstraßen sind sowohl die Edwin-Redslob-Straße als auch die Straße Im
Winkel für Durchgangsverkehr unattraktiv. Darüber hinaus kann der motorisierte Individualverkehr
insgesamt durch die Nähe zu den zentralen Versorgungseinrichtungen und die
hervorragende Anbindung des Plangebiets an den öffentlichen Personennahverkehr
deutlich reduziert werden. Mit Rücksicht auf die bestehende
Wohnbebauung wurde zudem auf eine direkte Erschließung der Reihenhäuser der
“allgemeinen Wohngebiete WA 2a und WA 2b” über die Straße Im Winkel verzichtet.
Auf eine Anbindung der Edwin-Redslob-Straße an die Straße Im Winkel kann jedoch
aus verkehrstechnischer Sicht nicht verzichtet werden. Eine Anbindung an die
Koserstraße oder eine Sackgassenlösung ist aufgrund des verkehrlichen Aufwands
bzw. der unverhältnismäßig hohen Kosten nicht geboten. Stellplätze stehen im Bereich der
öffentlichen und privaten Verkehrsflächen des Quartiers ausreichend zur
Verfügung. Aufgrund des zu erwartenden
Bevölkerungszuwachses (ca. 350 Einwohner) ist mit einer Belebung der
Einzelhandels- und Dienstleistungsstruktur an der Königin-Luise-Straße zu
rechnen. 2. Maßnahmen zur Sicherung der PlanungEs sind keine Sicherungsmaßnahmen
vorgesehen. 3. Grundsätze für soziale MaßnahmenDie
im Einzugsbereich des Plangebiets bereits bestehende Unterversorgung mit
Kindertagesstättenplätzen könnte durch den Bau einer Kindertagesstätte für 100
bis 120 Kinder auf der geplanten “Fläche für den Gemeinbedarf” ausgeglichen
werden. Da es sich hierbei jedoch in erster Linie um eine Flächenvorhaltung für
eine etwaige Entwicklung auf der angrenzenden Fläche der Biologischen
Bundesanstalt handelt, ist mit einer Umsetzung der Planung für eine
Kindertagesstätte mittelfristig nicht zu rechnen. Wegen der guten Versorgung mit Grün-
und Freiflächen im Einzugsbereich des Plangebiets wurde auf die Anlegung eines
“allgemeinen Spielplatzes” verzichtet. In der “öffentlichen Parkanlage mit
Spielplatz” ist jedoch ein 825 m² großer Spielplatz für Kinder der mittleren
und älteren Altersstufen angelegt worden, der sich aus dem für den
Ursprungsentwurf errechneten rechnerischen Bedarf für 207 Wohneinheiten des
neuen Wohnquartiers nach Berliner Bauordnung ergab. Aufgrund seiner Lage
innerhalb der öffentlichen Grünfläche steht dieser Spielplatz auch den Kindern
der umliegenden Wohngebiete zur Verfügung. 4. Auswirkungen auf die UmweltDie Auswirkungen auf die Umwelt sind
in detaillierter Form dem Umweltbericht (Kapitel II.3) zu entnehmen. Fazit: Durch die Planung kommt es zu Eingriffen
in Natur und Landschaft. Durch die Kompensationsmaßnahmen (Baumpflanzungen im
privaten Siedlungsgrün, Anlage von Hausgärten, Böschungsbepflanzung am
westlichen Siedlungsrand und Anlage der öffentlichen Grünflächen und
Straßenbaumpflanzungen) lassen sich die Eingriffsfolgen aber nahezu vollständig
ausgleichen. Die Umweltauswirkungen der Planung werden nicht als erheblich
eingestuft. Die geringfügige Zunahme der
Versiegelung kann zwar nicht ausgeglichen werden, ist jedoch aufgrund des
geringen Gesamtflächenumfanges (ca. 1.500 m²) und der städtischen Lage des
Eingriffsbereiches hinnehmbar. So haben maßvolle Nachverdichtungen im
städtischen Bereich - wie sie hier vorgenommen werden - auch bei nur teilweiser
Kompensation insgesamt ökologisch weniger nachhaltige Auswirkungen als die
Bebauung von Freiflächen außerhalb des Siedlungsbereiches, sie sind deshalb
auch aus naturschutzfachlicher Sicht zu befürworten. Die Überschreitung der
Schallschutz-Orientierungswerte für ein Allgemeines Wohngebiet tags und nachts
ist so gering, dass die Auswirkungen mit einfachen Maßnahmen (z. B.
Wärmeschutzfenster) zu beherrschen sind. Die Auswirkungen auf die Umwelt sind
im Ergebnis positiv zu bewerten, da die Planung darauf abzielt, den bestehenden
Zustand ökologisch aufzuwerten. 5. Haushaltsmäßige AuswirkungenDer Bau der Edwin-Redslob-Straße als
“öffentliche Straßenverkehrsfläche” einschließlich Baumpflanzungen ist durch
die Berliner Eigenheim-Bau (BEB) erfolgt und wurde durch einen städtebaulichen
Vertrag gesichert. Die Anlegung der “öffentlichen
Parkanlage” im westlichen Plangebiet und der “öffentlichen Parkanlage mit
Spielplatz” sind als “Maßnahmen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und
Landschaft” bestimmt, durch einen städtebaulichen Vertrag gesichert und bereits
durchgeführt. Die Unterhaltung der “öffentlichen
Parkanlage” im westlichen Plangebiet soll durch den Investor erfolgen und wird
durch einen städtebaulichen Vertrag gesichert. Die
Unterhaltung der “öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz” erfolgt durch das
Naturschutz- und Grünflächenamt Steglitz-Zehlendorf. Für
die Errichtung und Unterhaltung der geplanten Kindertagesstätte entstehen
Kosten. Konkrete Angaben zu den Kosten können zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht
gemacht werden. Eine vergleichbare Kindertagesstätte mit 100 Plätzen
wurde im Bezirk 2004 im Tom-Sawyer-Weg für 2.500.000 € errichtet. Die Maßnahme:
“Neubau einer Kindertagesstätte, Edwin-Redslob-Straße” ist zu gegebener Zeit in
die Investitionsplanung aufzunehmen. Die Anlegung der ca. 5 Besucherstellplätze wird durch
den Investor vorgenommen. Die Fläche wird vom FB Tiefbau kostenfrei übernommen.
Sie dient als Ersatz für bisher eingerichtete aber wegfallende öffentliche
Parkmöglichkeiten. IV Verfahren
Senatsinformation Über die Absicht, das Bebauungsplanverfahren X-189 einzuleiten, wurden gemäß § 3a AGBauGB die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr Abt. II, die Senatsverwaltung Bauen, Wohnen und Verkehr Abt. XII, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie Abt. II und die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg GL 8 zeitgleich mit Schreiben vom 29. Oktober 1996 informiert. Einleitungsbeschluss
Bezirksamt und Bekanntmachung Amtsblatt Das
Bezirksamt Zehlendorf von Berlin hat in seiner Sitzung vom 7. Januar 1997 die
Aufstellung des Bebauungsplans X-189 für das Grundstück Königin-Luise-Straße 29
B-H, Im Winkel 36, Koserstraße 20 (teilweise) beschlossen. Der Beschluss wurde
am 24. Januar 1997 im Amtsblatt von Berlin Nr. 5, Seite 226 veröffentlicht. Frühzeitige BürgerbeteiligungDie frühzeitige Beteiligung der Bürger an der Planung fand
in der Zeit vom 18. Mai bis 26. Juni 1998 statt. Im Ergebnis haben die Äußerungen zu den Zielen und Zwecken
der Planung im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Bürger zu keinen
Änderungen geführt, die die Grundzüge der Planung berühren
(Bezirksamtsbeschluss vom 1. September 1998). Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange
sind und von der Planung berührt werden, wurden mit Schreiben vom 13. Oktober
1998 gebeten, den Planinhalt im Rahmen ihres Zuständigkeitsbereichs zu prüfen. Die Auswertung der Beteiligung der Träger öffentlicher
Belange hatte zum Ergebnis, dass sie zu keinen Änderungen führte, die die
Grundzüge der Planung berühren und dass sich keine Notwendigkeiten zu
wesentlichen inhaltlichen Veränderungen der geplanten Festsetzungen ergaben
(Bezirksamtsbeschluss vom 23. Februar 1999). Öffentliche Auslegung 1999 Der Bebauungsplan hat gem. § 3 Abs. 2 BauGB mit
ortsüblicher Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin (Abl. S. 2326 vom 18. Juni
1999) und Veröffentlichung in zwei Berliner Tageszeitungen in der Zeit vom 28.
Juni bis einschließlich 6. August 1999 öffentlich ausgelegen. Die Prüfung der
Anregungen hatte keine Notwendigkeiten zu inhaltlichen Veränderungen der
geplanten Festsetzungen ergeben. Das Bezirksamt Zehlendorf hat dieses
Prüfergebnis in seiner Sitzung am 14. September 1999 beschlossen (Vorlage Nr.
165/31/99). Der Ausschuss für Bauleitplanung, Landschaftsplanung und –pflege
hat in seiner Sitzung am 23. September 1999 das Ergebnis der öffentlichen
Auslegung zustimmend zur Kenntnis genommen. Erteilung der Planreifeerklärung 1999 gem. § 33 Abs. 1
BauGB Seit dem 28. September 1998 lagen dem
damaligen Bau- und Wohnungsaufsichtsamt Zehlendorf Bauanträge für die Baufelder
WA 2a, WA 2b, WA 3 und WA 5 zur Entscheidung vor. Die Flächen liegen im Geltungsbereich
des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans X-189. Auf Grund der Dringlichkeit
der Umsetzung des Wohnraumkonzeptes der Bundesregierung vom 29. Juni 1995 für
die nach Berlin umziehenden Parlamentarier und Bediensteten musste zügig eine
Entscheidung über den Bauantrag getroffen werden. Nach § 33 Abs. 1 BauGB konnte
das Vorhaben zugelassen werden, da anzunehmen war, dass das Vorhaben den
künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht entgegensteht, die
Antragstellerin für sich und ihren Rechtsnachfolger schriftlich die
Festsetzungen anerkannt hat und die Erschließung des Grundstücks gesichert war.
Zudem ergaben sich in der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1
BauGB, in der Trägerbeteiligung gemäß § 4 BauGB und in der öffentlichen Auslegung
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB keine Änderungen des Bebauungsplans. Somit waren auf der
Grundlage der Ergebnisse der durchgeführten Verfahrenschritte die
Voraussetzungen zur Anwendung des § 33 Abs. 1 BauGB für die o.g. Baufelder
gegeben Dies wurde seitens des damaligen Stadtplanungsamtes Zehlendorf dem Bau-
und Wohnungsaufsichtsamt mit Schreiben vom 28. September 1999 mitgeteilt. Die
Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung war somit erfüllt.
Entsprechende Baugenehmigungen wurden daraufhin erteilt, die Vorhaben in den
Baufeldern WA 2a, WA 2b und WA 5 verwirklicht. Erneute Öffentliche Auslegung 2005 gem. § 3 Abs. 3 BauGB Durch
die veränderten geplanten Festsetzungen ist eine erneute öffentliche Auslegung
gemäß § 3 Abs. 3 BauGB erforderlich geworden, in der Anregungen zu den
Planänderungen vorgebracht werden konnten. Die erneute öffentliche Auslegung
des Bebauungsplans gemäß § 3 Abs. 3 BauGB fand vom 4. Oktober 2005 bis
einschließlich 4. November 2005 statt und wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 47
am 23. September 2005 bekannt gemacht sowie am 30. September 2005 in zwei
Berliner Tageszeitungen veröffentlicht. Die Träger öffentlicher Belange wurden
mit Schreiben Stapl 32 vom 27. September 2005 von der bevorstehenden erneuten
öffentlichen Auslegung unterrichtet. Eingeschränkte Beteiligung 2006 gem. § 13 BauGB Von den sich aus den Stellungnahmen ergebenden
Änderungen wurden die betroffenen Bürger und Träger öffentlicher Belange gem. §
3 Abs. 3 i.V.m. § 13 BauGB mit Schreiben Stapl 32 vom 11. Januar 2006
unterrichtet. Innerhalb einer Frist von 2 Wochen bestand für diese Bürger
Gelegenheit zur erneuten Stellungnahme. Erteilung der Planreifeerklärung 2006 gem. § 33 Abs. 1
BauGB Das Bezirksamt hat am 9. Mai 2006 und die
Bezirksverordnetenversammlung am 21. Juni 2006 beschlossen, den Entwurf des
Bebauungsplans X-189 (mit Deckblatt vom 8. September 2005 und mit Deckblatt vom
10. Januar 2006) für das nördliche Baufeld WA 1 einer Entscheidung über das
Vorliegen der sogenannten „Teil-Planreife“ im Sinne von § 33 Abs. 1 BauGB
zugrunde zu legen. Dieser Entscheidung wurde noch gemäß § 244 Abs. 2 BauGB das
BauGB in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung zugrunde gelegt, da für
diesen Teil Anregungen aus der öffentlichen Auslegung und der erneuten
eingeschränkten Beteiligung gefolgt wurde. Für die übrigen Baufelder wurden nach der öffentlichen
Auslegung und der eingeschränkten Beteiligung Änderungen vorgenommen, welche
eine Öffentlichkeitsbeteiligung erfordern. Da diese nicht mehr vor den 20. Juli
2006 durchgeführt werden konnte, musste gemäß § 244 Abs. 1 BauGB das
Bebauungsplanverfahren nach neuem Recht fortgeführt werden. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB Mit Schreiben Stapl 32 vom 28. August 2006 wurden die
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch
die Planung berührt werden, zum Planentwurf und zur Begründung innerhalb eines
Monats um Stellungnahme gebeten. Gleichzeitig wurden die nach § 4 Abs. 2 BauGB
zu beteiligenden Träger öffentlicher Belange von der bevorstehenden
öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB benachrichtigt. V Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21.
Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316); Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(Baunutzungsverordnung – Bau NVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I
S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April
1993 (BGBl. I S. 466); Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) in der
Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578); zuletzt geändert durch das Gesetz
vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692); Bauordnung für Berlin (BauOBln) in der Fassung vom
29.September 2005 (GVBl. S. 495); zuletzt geändert durch Art. V des Gesetzes
vom 11. Juni 2006 (GVBl S. 819) Aufgestellt:
Berlin Steglitz-Zehlendorf, den
01.02.2007 Stäglin Lappe Bezirksstadtrat Leiterin des Fachbereichs Stadtplanung Anlagen Textliche Festsetzungen 1.
In den allgemeinen
Wohngebieten sind die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung nicht
Bestandteil des Bebauungsplans. Nicht zulässig sind somit Betriebe des
Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für
Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen. 2.
In den allgemeinen
Wohngebieten WA 1 und WA 4 sowie WA 3 - Flächen D und E - gilt innerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen die offene Bauweise; es sind nur Einzelhäuser
und Doppelhäuser zulässig. 3.
In den
allgemeinen Wohngebieten WA 2a, WA 2b und WA 5 darf bei der Ermittlung der
zulässigen Grundfläche durch die Grundflächen von Stellplätzen mit ihren
Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung eine
Grundflächenzahl von 0,4 nicht überschritten werden. 4.
In den
allgemeinen Wohngebieten WA 2a und WA 2b ist abweichend von der festgesetzten
Zahl der Vollgeschosse ein weiteres Vollgeschoss zulässig, wenn es sich hierbei
um ein Vollgeschoss handelt, dessen Grundfläche 2/3 der Grundfläche des
darunter liegenden Vollgeschosses nicht überschreitet. 5.
Im
allgemeinen Wohngebiet WA 1 dürfen bauliche Anlagen eine Höhe von 68,30 m über
NN nicht überschreiten. Im allgemeinen Wohngebiet WA 3 dürfen bauliche Anlagen
eine Höhe von 67,50 m über NN nicht überschreiten. Im allgemeinen Wohngebiet WA
4 dürfen bauliche Anlagen eine Höhe von 67,30 m über NN nicht überschreiten.
Dies gilt nicht für technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüftungsrohre. 6.
In den
allgemeinen Wohngebieten WA 2a und WA 2b dürfen bauliche Anlagen eine Höhe von
67,80 m über NN nicht überschreiten. Dies gilt nicht für technische Aufbauten
wie Schornsteine und Lüftungsrohre. 7.
Den im Geltungsbereich
des Bebauungsplans zu erwartenden Eingriffen in Natur und Landschaft werden die
Maßnahmen innerhalb der Flächen für Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a
Abs. 3 des Baugesetzbuchs zugeordnet. 8.
In den
allgemeinen Wohngebieten sind auf den Flächen B und C pro 200 m² mindestens ein
hochstämmiger Laubbaum zu pflanzen. Der Mindeststammumfang der zu pflanzenden
Bäume beträgt 20/25 cm. Die Bäume sind zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 9.
In den
allgemeinen Wohngebieten WA 2a, WA 2b und WA 5 ist pro 100 m² nicht
überbaubarer Grundstücksfläche mindestens ein hochstämmiger Obstbaum zu
pflanzen. Der Mindeststammumfang der zu pflanzenden Bäume beträgt 10/12 cm. Die
Bäume sind zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Bei Ermittlung der Zahl der
zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Obstbäume einzurechnen. 10.
In den
allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 3 und WA 4 sowie auf der Fläche für
Gemeinbedarf ist pro 100 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche mindestens ein
hochstämmiger Obstbaum zu pflanzen. Der Mindeststammumfang der zu pflanzenden
Bäume beträgt 10/14 cm. Die Bäume sind zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 11.
Die
Flächen zum Anpflanzen sind in der Weise zu bepflanzen, dass der Eindruck einer
Geländeböschung mit dichtem Gehölzbestand entsteht. Die Verpflichtung zum
Anpflanzen gilt nicht für Wege. Für die Pflanzung von Gehölzen sind
ausschließlich gebietstypische, standortgemäße Arten zu verwenden. Die
Bepflanzungen sind zu erhalten. Werbeanlagen sind unzulässig. 12.
In den
allgemeinen Wohngebieten und auf der Fläche für Gemeinbedarf ist die
Befestigung von Wegen, Zufahrten und Stellplätzen nur in wasser- und
luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit
wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss,
Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. 13.
In den
allgemeinen Wohngebieten WA 2a, WA 2b und WA 5 sind Garagen unzulässig. 14.
Die
Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. 15.
Die
private Verkehrsfläche ist mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der
Allgemeinheit und mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen
Unternehmensträger zu belasten. 16.
Zwischen
den Punkten A und AB sowie AC und AD dürfen Einfriedungen eine Höhe von maximal
1,00 m nicht überschreiten. Es dürfen nur Hecken und transparente Gitterzäune
verwendet werden. 17.
Die
nicht überbaubaren Grundstücksflächen B und C sind mit einem Geh- und Fahrrecht
zugunsten der Benutzer und Besucher der angrenzenden Grundstücke zu belasten. 18.
Im
Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und
baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des
Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. Hinweis: Bei Anwendung der textlichen Festsetzungen Nr. 8, 9, und 10
wird die Verwendung von Arten der beigefügten Pflanzenliste empfohlen. Pflanzenliste
Entwurf der Verordnung Vom
27.02.2007 Auf Grund § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23.
September 2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes
vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316) in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des
Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) in der Fassung vom 07.
November 1999 (GVBl. S. 578) zuletzt geändert durch das Gesetz vom 3. November
2005 (BGBl. I S. 692) wird verordnet: § 1 Der Bebauungsplan X-189
vom 10. Juni 1999 mit Deckblatt vom 8. September 2005 und mit Deckblatt vom 10.
Januar 2006 und mit Deckblatt vom 28. August 2006 und mit Deckblatt vom 8.
Januar 2007 für die Grundstücke Flur 8 von Dahlem, Flurstücke 35, 36, 41, 43
und 44, Edwin-Redslob-Straße 15/27 und 24/26, Otto-Appel-Straße 2/50 sowie die
Edwin-Redslob-Straße, Teilbereiche der Straße Im Winkel und der
Königin-Luise-Straße im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Dahlem wird
festgesetzt. § 2 Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt
Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz,
Bauordnungsamt - Fachbereich Vermessung -, beglaubigte Abzeichnungen des
Bebauungsplans können beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abteilung
Bauen, Stadtplanung und Naturschutz, Bauordnungsamt - Fachbereiche Stadtplanung
und Bau- und Wohnungsaufsicht -, kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf die Vorschriften über 1.
die
Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger
Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2.
das
Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung wird
hingewiesen. § 4 (1)
Wer
die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1.
eine
beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs.1 Satz 1 Nr.1 bis 3 des Baugesetzbuchs
bezeichnet sind, 2.
eine
nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften
über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3.
nach §
214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4.
eine
Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung
des Baugesetzbuchs enthalten sind, innerhalb von zwei Jahren, seit
Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von
Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen
soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in
Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß
§ 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die
Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. § 5 Diese Verordnung tritt am Tage
nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den 27.02.2007 Bezirksamt
Steglitz-Zehlendorf von Berlin Kopp Stäglin
[1] Eichstädt/ Fugmann+Janotta, Baulich-räumliches Strukturkonzept Dahlem-Dorf, 1995, S.2 [2] Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau: Investorenauswahlverfahren zur Vergabe von Grundstücken für die Wohnraumversorgung des Bundes in Berlin – 2.Tranche, 1996/97 [3] Eichstädt/ Fugmann+Janotta, Baulich-räumliches Strukturkonzept Dahlem-Dorf, 1995, S.11 [4] Planergemeinschaft Dubach / Kohlbrenner, 1991 [5] Gesetz über öffentliche Kinderspielplätze vom 15.Januar 1979 (GVBl. S. 90), in der Fassung vom 20.Juni 1995 (GVBl. S. 380), geändert durch Artikel XI des Gesetzes vom 17.Dezember 2003 (GVBl. S. 617) [6] vgl. Öffentliches Verzeichnis der Denkmale in Berlin, Abl. Nr.29 vom 14.Juni 2001, S. 2261/2, 2532, 2535, 2549, 2551 (Denkmalliste Berlin, Stand 15.Mai 2001) [7] Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau: Investorenauswahlverfahren zur Vergabe von Grundstücken für die Wohnraumversorgung des Bundes in Berlin – 2.Tranche, 1996/97 [8] Büro Wulf Eichstädt/ Fugmann+Janotta, 1995 [9] FEA Consult: Quartier Dahlem-Dorf – VAR.2a/ 06.04.2005 [10] FEA Consult, Berlin; Kay Wieland, Berlin, agsta/ Busch + Kessler, Hannover, Ahrens + Grabenhorst, Hannover [11] FEA Consult: Quartier Dahlem-Dorf – Städtebauliches Konzept/ B-Plan-Grundlage (M 1:500) Stand 01.12.2005; letzte Änderungen im August 2006 [12] Verfasser: Büro Ökologie und Planung, Berlin [13] Über Wechselwirkungen sind jeweils zum Teil auch weitere Schutzgüter betroffen, die hier aus Gründen der Übersichtlichkeit nicht aufgezählt werden. [14] Seit dem 04.03.2004 sind Bäume ab einem Stammumfang von 80 cm gemessen in einer Höhe von 1,30 m über dem Erdboden geschützt. Ausgenommen sind Nadelgehölze mit Ausnahme der Waldkiefer sowie Obstbaumarten mit Ausnahme von Walnuss und Türkische Baumhasel. [15] Da ein Baum mit Stammumfang 20/25 cm etwa 3 1/2 mal so viel kostet wie ein Baum mit Stammumfang 12/14 cm, würde ein solcher Baum 3,5fach angerechnet werden. [16] Polyzyklische Aromatische Kohlenwasserstoffe nach EPA (Umweltbehörde der USA) [17] Länderarbeitsgemeinschaft Abfall [18] Landschaftsplanerischer Fachbeitrag, Karte 2, ÖKOLOGIE & PLANUNG 2005 [19] Zeit, zu der nach der einschlägigen Fachliteratur die meisten Fahrzeugbewegungen zu erwarten sind [20] Es waren folgende Behörden des Bezirkes Steglitz-Zehlendorf beteiligt: der Fachbereich Stadtplanung, das Naturschutz- und Grünflächenamt, das Umweltamt und der Fachbereich Tiefbau [21] Zur Quantifizierung der Wertverluste für das Schutzgut Biotope wurde 1998 auf eine Biotopwertermittlung aus dem Land Hessen zurückgegriffen, die jedoch an die Standortbedingungen im Berliner Raum angepasst wurde. Eine nochmalige Quantifizierung wurde beim behördeninternen Abstimmungstermin am 24.02.2006 nicht für notwenig erachtet. [22] Ökologie und Planung: Landschaftsplanerischer Fachbeitrag zum Bebauungsplan X-189 Quartier Dahlem, 2005 [23] vgl. Eichstädt/ Fugmann-Janotta, Räumlich-bauliches Strukturkonzept Dahlem-Dorf, 1995 |
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