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Drucksache - 1356/XX
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Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG über den Beschluss des Bezirksamts vom 24. Juli 2018 zur Aufstellung des Bebauungsplans 5-120 VE
Dieser Vorlage ist ein Kartenausschnitt mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans beigefügt.
1. Begründung 1.1 Anlass der Planaufstellung des Bebauungsplans 5-120 VE Der Anlass der Planaufstellung ist die geplante Realisierung von Wohnungsbau zur Umsetzung der Wohnungsbaustrategie des Landes Berlin. Die Gebäude des ehemals durch Wohn- und kleingewerbliche Nutzung geprägten Gebiets stehen seit 2017 größtenteils leer. Durch die Planung soll das Gebiet neu geordnet und einer entsprechenden Wohnnutzung zugeführt werden. Dem Fachbereich Stadtplanung liegt ein zwischen Vorhabenträger und Bezirk abgestimmtes städtebauliches Konzept für das Plangebiet vor, das 4- bis 6-geschossige Wohngebäude in einer durchlässigen Blockstruktur mit ruhigen und durchgrünten Innenhöfen und ca. 132 Wohneinheiten vorsieht. Die städtebauliche Figur berücksichtigt dabei die geplante Umsiedlung und Integration des auf dem Grundstück Seeburger Weg 22/26 bestehenden Seniorenwohnheims. PKW-Stellplätze sollen in einer Tiefgarage untergebracht werden. Der Eigentümer der Flächen, die CESA Unternehmensgruppe, plant die Entwicklung und Umsetzung des Wohnungsbauprojekts. Der Eigentümer hat mit Schreiben vom 17. Mai 2018 einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gemäß § 12 Abs. 2 BauGB für die benannten Grundstücke gestellt. Die Erforderlichkeit zur Aufstellung des Bebauungsplanes – Änderung des bestehenden Planungsrechts – ergibt sich aus den stark ansteigenden Bevölkerungszahlen in Berlin und dem damit einhergehenden Defizit an Wohnraum. Um einen spürbaren Beitrag für die Wohnbedürfnisse der Wohnbevölkerung zu schaffen, sollen im Rahmen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung die bestehenden Innenentwicklungspotenziale genutzt und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung von Wohnbebauung geschaffen werden. Die Errichtung von Wohnbebauung ist derzeit nur in geringem Maß genehmigungsfähig, da die geltenden Bebauungspläne VIII-116a und VIII-148 nur ein niedriges Maß der baulichen Nutzung mit einer GFZ von 0,6 vorsehen. Das Bebauungsplanverfahren soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden. Dies ist möglich, da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, der mit einer möglichen Grundfläche von ca. 2.800 m² deutlich unter dem gesetzlichen Schwellenwert von 20.000 m² liegt. Darüber hinaus ermöglicht der Bebauungsplan keine Vorhaben, die der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen oder europäische Normen zum Schutz der Umwelt berühren. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes 5-120 VE entsprechen den Maßgaben des § 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB, wonach im beschleunigten Verfahren unter anderem einem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum Rechnung getragen werden soll. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat im Rahmen der Planungsmitteilung bestätigt, dass die Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens vorliegen.
1.2 Beschreibung des Plangebiets und seines räumlichen Umfelds Das Plangebiet hat eine Größe von rd. 0,8 ha und liegt im Ortsteil Wilhelmstadt an der Grenze zum Ortsteil Staaken. Das Plangebiet umfasst die Grundstücke Seeburger Weg 22, 24, 24 A und 26/28 (Flurstücke 178, 247, 248, 477 und 478 der Flur 18 in der Gemarkung Spandau). Die Umgebung ist durch Wohnbebauung, Grünflächen und Naherholungsräume geprägt. Das Angebot an sozialer Infrastruktur (Kitas, Schulen, Bibliotheken, etc.) und Nahversorgung befindet sich im direkten Umfeld der geplanten Wohnbebauung. Die Spandauer Altstadt befindet sich in rd. 2,5 km Entfernung und ist mit den Buslinien M37 und 137 in wenigen Minuten erreichbar. Über die nahegelegene Heerstraße (B 5) ist das Plangebiet an das übergeordnete Straßenverkehrsnetz angebunden. Nördlich an den Geltungsbereich grenzt größtenteils kleinteilige Wohnbebauung an. Östlich wird das Plangebiet durch den Seeburger Weg sowie daran anschließend durch einen Nahversorger begrenzt. Südlich befinden sich der Egelpfuhlgraben, ein Zugang zur öffentlichen Grünfläche „Egelpfuhlwiesen“, weitere Wohnbebauung im Geschosswohnungsbau mit bis zu 8 Vollgeschossen sowie eine Kindertagesstätte. Westlich an den Geltungsbereich grenzt der Sportplatz Lutoner Straße der Carlo-Schmid-Oberschule. Bis auf das ans Straßenland angrenzende südöstliche Flurstück 248, das sich im Eigentum des Landes Berlin befindet, befinden sich die Flächen im Eigentum der Seeburger Weg 22 Grundbesitz GmbH (Grundstücke Seeburger Weg 22, 24 und 24 A) und der CEMA Invest GmbH (Seeburger Weg 26/28). Die CESA Investment GmbH 81 Co. KG vertritt als Vorhabenträgerin die Interessen der Grundstückseigentümerinnen.
1.3 Planerische Ausgangssituation Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg Das Plangebiet liegt nach den zeichnerischen Festlegungen des LEP B-B im Gestaltungsraum Siedlung. Gemäß dem Grundsatz 4.1 des LEP B-B soll die Siedlungsentwicklung vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale und vorhandener Infrastruktur innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete bei räumlicher Zuordnung und ausgewogener Entwicklung in den Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Erholung erfolgen. Die vorrangige Siedlungsentwicklung soll innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche erfolgen. Der Innenentwicklung ist bei Erhalt und Umgestaltung des baulichen Bestandes Vorrang vor der Außenentwicklung einzuräumen (§ 5 Abs. 1-4 LEPro). Die Planung berücksichtigt die vorab genannten Ziele. Das Plangebiet grenzt direkt an bestehende Bebauung an und umfasst ein bereits voll erschlossenes Baugebiet. Die gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg wurde über die Planungsabsicht informiert und hat mit Schreiben vom 29. Mai 2018 mitgeteilt, dass kein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung zu erkennen ist. Vorbereitende Bauleitplanung Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 11. Dezember 2018 (ABl. 2019 S. 8) stellt für das Plangebiet im Süden eine Grünfläche dar. Für den nördlichen Teil ist eine Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8) dargestellt. Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan (FNP) zu entwickeln. Der FNP gibt dafür einen Rahmen vor, der Spielräume für eine örtliche und inhaltliche Konkretisierung der Planung lässt. Dieser Vorgang der Konkretisierung schließt nicht aus, dass die in einem Bebauungsplan zu treffenden Festsetzungen von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweichen. Gemäß Entwicklungsgrundsatz 3 des Flächennutzungsplans geben die Geschossflächen der Wohnbauflächen Obergrenzen an, deren Überschreitung zulässig ist, wenn städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Das Plangebiet liegt gemäß Flächennutzungsplan sowohl in einer Wohnbaufläche als auch in einer Grünfläche. Aufgrund der nicht parzellenscharfen Darstellung des FNP und der bereits im Bestand vorhandenen und realisierten Grünanbindung südlich des Plangebiets ist der Plan aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar und berührt dessen Grundzüge nicht. Das städtebauliche Konzept sieht die Entwicklung eines Wohngebiets mit einer Geschossflächenzahl von 1,6 vor, womit die Obergrenzen des FNP überschritten werden. Da der Geltungsbereich des Bebauungsplans Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat im Rahmen der Planungsmitteilung mit Schreiben vom 28. Mai 2018 mitgeteilt, dass der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar ist. Es besteht demnach kein Erfordernis zur Änderung oder Berichtigung.
Verbindliche Bauleitplanung Der Geltungsbereich des geplanten Bebauungsplanes liegt teilweise in den Geltungsbereichen des am 26. November 1974 festgesetzten Bebauungsplans VIII-116a und des am 10. Juni 1975 festgesetzten Bebauungsplans VIII-148. Mit dem Bebauungsplan VIII-116a wurde die straßenbegleitende Bebauung nördlich des Seeburger Weges gesichert. Der Bebauungsplan VIII-148 sichert den Schulstandort der heutigen Carlo-Schmidt-Oberschule, die Egelpfuhlwiesen als Grünflächen mit den Zweckbestimmungen „Dauerkleingärten“, „Sportanlage“, „Parkanlage“ und „Uferschutzstreifen“, Teilbereiche der Lutoner Straße und des Seeburger Weges als öffentliche Verkehrsflächen sowie eine ergänzende Bebauung nördlich des Seeburger Weges und an der Einmündung Egelpfuhlstraße. Das Plangebiet 5-120 VE selbst wird in beiden Bebauungsplänen als allgemeines Wohngebiet mit einer GRZ von 0,3 und einer GFZ von 0,6 bei maximal zwei Vollgeschossen in offener Bauweise festgesetzt. Mittig ist ein 8 m breiter Streifen als Schulfläche festgesetzt. Das Plangebiet liegt darüber hinaus im Geltungsbereich des Bebauungsplans VIII-D vom 28. August 1984, der sich auf Dauerkleingärten u.a. im Bebauungsplan VIII-148 bezieht und für das Plangebiet 5-120 VE keine Festsetzungen trifft.
1.4 Wesentlicher Inhalt des Bebauungsplans Der Geltungsbereich soll für die Errichtung von Wohnungen zur Verfügung stehen. Es ist die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes mit einer GFZ von 1,6 und einer GRZ von 0,4 sowie einer zulässigen Vollgeschosszahl von 4 bis 6 Vollgeschossen vorgesehen. Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen auf der Grundlage des städtebaulichen Konzepts mit Baugrenzen geregelt werden. Die Festsetzungen werden im weiteren Verfahren weiter konkretisiert. Um schalltechnische Konflikte mit dem Nahversorgungsbetrieb sowie der angrenzenden Straßenverbindung Seeburger Weg zu vermeiden, muss die künftige Bebauung schallrobust ausgeprägt sein. Auch soll einer intensiveren Nutzung des Sportplatzes Lutoner Straße aus immissionsschutzrechtlicher Sicht vorgebeugt werden. Den Belangen des Schallschutzes ist daher ein großes Gewicht beizumessen. Aus diesem Grund wurde bereits eine erste schalltechnische Einschätzung erstellt, die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens vertieft wird. Die Ausformung der städtebaulichen Figur wird auf die Anforderungen des Immissionsschutzes reagieren und im weiteren Verfahren konkretisiert.
2. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 5-120 VE und die im Zusammenhang mit der Planung entstehenden Folgekosten werden vom Vorhabenträger finanziert.
3. Derzeitiger Verfahrensstand Der Ausschuss für Stadtentwicklung wurde am 06. März 2018 über die geplante Bebauung informiert. Die Vorhabenträgerin hat mit Schreiben vom 17. Mai 2018 den Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans eingereicht. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat mit Schreiben vom 28. Mai 2018 keine Bedenken gegen die Aufstellung des Bebauungsplans geäußert. Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 5-120 VE wurde mit Beschluss des Bezirksamts vom 24. Juli 2018 eingeleitet.
4. Sonstiges Dieser Vorlage ist ein Kartenausschnitt mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans beigefügt.
5. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 06. Dezember 2017 (GVBl. S. 664), Bezirksverwaltungsgesetz in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 692), zuletzt geändert durch Artikel 22 des Gesetzes vom 02. Februar 2018 (GVBl. S. 160).
Berlin-Spandau, 17.06.2019 Das Bezirksamt
Kleebank Bewig Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
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