Drucksache - 1228/XX  

Entwurf zum Bebauungsplan 5-109 für das Gelände auf der Insel Gartenfeld westlich der Gartenfelder Straße, zwischen Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanal (Hohenzollernkanal) und Alter Berlin-Spandauer Schifffahrtskanal und für eine Teilfläche des Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanals sowie einer Teilfläche des Alter Berlin-Spandauer Schifffahrtskanals im Bezirk Spandau, Ortsteil Siemensstadt.

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG über den Beschluss des Bezirksamts vom 10. November 2015 zur Aufstellung des Bebauungsplans.

In Anlage beigefügt: ein Kartenausschnitt ohne Maßstab

1. Begründung

1.1        Anlass der Planaufstellung

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 5-109 ist die geplante Entwicklung Gartenfelds zu einem gemischt genutzten Standort für Wohnen und Arbeiten. Diese angestrebte Entwicklung entspricht nicht dem derzeit gültigen Planungsrecht.

In Übereinstimmung mit den Planungszielen des Bezirksamtes Spandau zur Bereitstellung von Wohnbauflächen soll auf Grundlage des vorliegenden städtebaulichen Gesamtkonzepts die planungsrechtliche Grundlage für den Neubau von Wohnungen sowie die Schaffung gemischter Nutzungsstrukturen aus Wohnen und Gewerbe geschaffen werden. Nach derzeitigem Stand der Planung ist von rund 3.700 neuen Wohnungen auszugehen.

Die Wohn- und Mischnutzung ist im nördlichen Planbereich vorgesehen. Für den südlichen Planbereich ist die Sicherung und Qualifizierung der gewerblichen Nutzung sowie der Schulcampus vorgesehen.

Das Erfordernis zur Aufstellung des Bebauungsplans 5-109 resultiert vorrangig daraus, dass das geltende Planungsrecht – der Baunutzungsplan von Berlin – für das nördliche Plangebiet ein reines Arbeitsgebiet ausweist, in dem Wohnen grundsätzlich nicht zulässig ist.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans VIII-B4 (festgesetzt am 4. Juli 2006) für den südlichen Planbereich wurden die planungsrechtlichen Bestimmungen des Baunutzungsplans in die Baunutzungsverordnung übergeleitet (Überleitungsplan) um damit großflächigen Einzelhandel zu verhindern. Die vorhandenen gewerblichen Nutzungen im südlichen Plangebiet sollen hier in ihrem Bestand gesichert werden.

1.2 Beschreibung des Plangebiets

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-109 soll eine Fläche von ca. 59 ha umfassen. Er wird begrenzt durch

-    die Gartenfelder Straße,

-    den Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanal (Hohenzollernkanal),

-    den Alter-Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanal.

Das Plangebiet besteht aus dem Hauptteil der Insel Gartenfeld und ist in drei Richtungen von Wasser umgeben. Es ist als Gewerbestandort weitestgehend versiegelt und mit gewerblichen Hallen, darunter einzelne historische Hallen (z. B. Belgienhalle), bebaut.

Nördlich angrenzend, jenseits des Hohenzollernkanals, liegt die Siemenssiedlung am Hohenzollernkanal, an die direkt die Jungfernheide anschließt.

Die östlich angrenzende Fläche ist geprägt von naturräumlich wertvollen Flächen (Rohrbruch/Erlenbruch) und daran anschließenden Kleingartenanlagen.

Südlich schließt der Siedlungsbereich Haselhorst mit der Reichsforschungssiedlung an.

Der östliche Teil der Insel Gartenfeld ist gewerblich geprägt.

Die zwei Buslinien X33 und 133 erschließen das Plangebiet über die Gartenfelder Straße.

Die Grundstücke befinden sich größtenteils im privaten Eigentum.

1.3 Planerische Ausgangssituation

Nach den Darstellungen der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B) befindet sich das Plangebiet im Gestaltungsraum Siedlung 4.5 (Z) Abs. 1 Nr. 2. Die Planungsziele berücksichtigen auch den Vorrang der Innenentwicklung aus den Grundsätzen der Raumordnung § 5 Abs. 2 und 3 Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro) sowie 4.1 LEP B-B.

Verbindliche Bauleitplanung

Der südliche Teil der Insel Gartenfeld westlich der Gartenfelder Straße befindet sich innerhalb des Geltungsbereichs des einfachen Bebauungsplans VIII-B4. Dieser leitet die Flächen als Art der Nutzung Industriegebiet gem. § 9 auf die BauNVO 90 i. d. F. von 1993 über. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung gilt weiterhin der Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) mit der Baustufe 6 i. V. m. der Bauordnung von 1958.

Im restlichen Plangebiet gilt der Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) mit der Ausweisung eines reinen Arbeitsgebiets und der Baustufe 6.

Im Jahre 2004 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 5-30 gefasst, mit dem Ziel die Fläche als Gewerbegebietes zu überplanen und die Gartenfelder Straße zu sichern. Der im Verfahren befindliche Bebauungsplan 5-30 soll mit der Aufstellung des Bebauungsplanes 5-109 eingestellt werden.

Angrenzende Bebauungspläne

Der Bebauungsplan VIII-51 (festgesetzt am 19.03.1963) setzt die Verkehrsfläche der Gartenfelder Straße fest.

Vorbereitende Bauleitplanung

Flächennutzungsplan:

Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt für den künftigen Geltungsbereich eine gewerbliche Baufläche dar. Weiterhin ist eine übergeordnete Hauptverkehrsstraße dargestellt, die das Gebiet im nördlichen Planbereich quert, deren Führung über die Insel Gartenfeld im Zuge des Verfahrens geprüft werden muss.

Die vorgesehene Planung ist nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar. Ein FNP-Änderungsverfahren wird gem. § 2 Abs. 1 und § 1 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt. Das Bebauungsplanverfahren wird gemäß § 8 Abs. 3 BauGB im Parallelverfahren geführt.

Weitere Planungen

Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe:

Im Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe ist der südliche Planbereich mit einer Größe mit rd. 25 ha von insgesamt 36 ha Teil des Entwicklungskonzeptes für den produktionsgeprägten Bereich (EpB). Der Bereich wird unter der Nr. 16 Gartenfeld geführt.

Stadtentwicklungsplan Zentren 3

Das Plangebiet liegt außerhalb der im Plan dargestellten Zentrenhierarchie.

Zentrenkonzept des Bezirks

Das bezirkliche Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Spandau befindet sich derzeit in der Überarbeitung. Im Zuge der Fortschreibung ist die Aufnahme der Insel Gartenfeld in die Zentrenhierarchie vorgesehen. Gegenwärtig ist eine Darstellung als Nahversorgungszentrum vorgesehen.

1.4 Ziel und Zweck

Das Ziel des Bebauungsplans 5-109 ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau von Wohnungen sowie die Schaffung gemischter Nutzungsstrukturen aus Wohnen, Gewerbe.

1.5 Wesentlicher Inhalt des Bebauungsplans

Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans ist es, den Standort auf Grund seiner adäquaten Lage und Größe als Stadtquartier mit Wohn/-und Mischnutzungen und Gewerbe zu entwickeln. Darüber hinaus wurde im Rahmen der Planentwicklung eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schulcampus“ Bestandteil der Planung.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans 5-109 sollen zum einen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung dringend benötigten zusätzlichen Wohnraums in Berlin geschaffen werden und zum anderen die vorhandenen gewerblichen Nutzungen gesichert werden. Zusätzlich sollen die Voraussetzungen für die Unterbringung sozialer und kultureller Infrastruktureinrichtungen sowie die der Versorgung des neuen Stadtquartiers dienenden Handelsbetriebe geschaffen werden.

Der Bebauungsplan 5-109 soll allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete bzw. urbane Gebiete, Kerngebiete, Gewerbegebiete und nunmehr eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schulcampus“ festsetzen. Das Maß der baulichen Nutzung für die einzelnen Baugebiete wird sich im Laufe des Verfahrens konkretisieren.

Geeignete Regelungen zur Vermeidung von Nutzungs- und Immissionskonflikten zwischen Wohnen, Gewerbe, Einzelhandel und Verkehr sind im weiteren Verfahren zu treffen. Der Denkmalschutz ist zu berücksichtigen. Der zusätzliche Bedarf an Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (z. B. Kindertagesstätten) ist zu prüfen. Weiterhin wird im Verfahren geprüft, wie durch eine geeignete Verkaufsflächenbegrenzung schädliche Auswirkungen auf angrenzende Versorgungsbereiche (z. B. Haselhorst) vermieden werden können.

Die räumlich-funktionale Vernetzung des Plangebietes mit den umliegenden Stadträumen Haselhorst, Wasserstadt Oberhavel, Altstadt Spandau und Zukunftsraum Tegel ist im Aufstellungsverfahren zu untersuchen. In diesem Zusammenhang wurden durch die Senatsverwaltung erste Untersuchungen durchgeführt.

Mit den rd. 3.700 geplanten Wohnungen sollen in Verbindung mit dem planungsrechtlichen Ziel des Bebauungsplans 5-107 "Saatwinkler Damm" Wohnbaupotenziale von insgesamt ca. 4.500 Wohneinheiten erschlossen werden. Die örtlichen Straßen müssen in der Lage sein, die von den beiden benachbarten Planungsvorhaben verursachten zusätzlichen Verkehre ohne Beeinträchtigung der Leistungsfähigkeit und Sicherheit des Verkehrs aufzunehmen. Der gemeinsam ausgelöste Erschließungsbedarf sowie die Auswirkungen auf den ÖPNV sind im weiteren Verfahren zu prüfen und inhaltlich abzustimmen.

2. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Dem Bezirk entstehen durch die Planung keine Kosten, da der Bebauungsplan 5-109 vom Begünstigten der Planung finanziert wird. Jedoch ist für den Erwerb der Fläche für einen Schulcampus (ca. 3 ha) im Bebauungsplan eine anteilige Kostentragung durch Berlin erforderlich. Für die Entwicklung des Schulstandortes sind Mittel des Landes zu veranschlagen.

3. Derzeitiger Verfahrensstand

Der Ausschuss für Stadtentwicklung wurde am 1. September 2015 über die Planungsabsicht informiert.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt hat mit Schreiben vom 9. Oktober 2015 grundsätzlich keine Bedenken gegen die Aufstellung des Bebauungsplans geäußert. Die Entwickelbarkeit aus dem FNP wäre allerdings nur teilweise gegeben.

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 5-109 wurde mit Beschluss des Bezirksamts vom 10. November 2015 eingeleitet.

Die frühzeitige Beteiligung der Behörden wurde mit Schreiben vom 10.Mai 2016 durchgeführt; die Frist endete am 01. Juni 2016. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand vom 6. Juni bis 1. Juli 2016 statt.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung wurde am 17. März 2017 über die v. g. Verfahrensschritte informiert.

Die Beteiligung der Behörden wurde mit Schreiben vom 8. Dezember 2017 durchgeführt; die Frist endete am 22. Januar 2018.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung wurde am 6. November 2018 über den v. g. Verfahrensschritt informiert.

Am 18. Oktober 2018 wurde ein städtebaulicher Vertrag zwischen dem Land Berlin und dem Entwickler beurkundet.

4. Sonstiges

Dieser Vorlage ist ein Kartenausschnitt mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs ohne Maßstab beigefügt.

5. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634),

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 6.Dezember 2017 (GVBl. S. 664) geändert worden ist,

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S.692), zuletzt geändert durch Artikel 22 des Gesetzes vom 2. Februar 2018 (GVBl. S. 160).

Berlin-Spandau, 01.04.2019

Das Bezirksamt

Kleebank         Bewig

Bezirksbürgermeister                       Bezirksstadtrat

2. Verfügung per Mail an  lars.struve@ba-spandau.berlin.de                                            cc              marion.cox@ba-spandau.berlin.de                                                                      cc              tina.kamischke@ba-spandau.berlin.de3. z. d. A. 5-109B 12 ALBauGesDez e. U.BzBm e. U.gef.:L:\Tausch.Amt\B-PLÄNE\B-PLÄNE-IM VERFAHREN\5-109_Insel Gartenfeld\02_Aufstellung\Information BVV\2019-03-25_5-109_BVV-Mitteilung_Aufstellung.docx