Drucksache - 0355/XX  

Entwurf zum Bebauungsplan 5-113 für die Grundstücke Gartenfelder Straße 61, 63, 65 und Paulsternstraße 31 im Bezirk Spandau, Ortsteil Haselhorst.

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG über den Beschluss des Bezirksamts vom 23. Mai 2017 zur Aufstellung des Bebauungsplans.

In Anlage beigefügt: ein Kartenausschnitt ohne Maßstab

1. Begründung

1.1         Anlass der Planaufstellung

1.2          

Die Erforderlichkeit zur Aufstellung des Bebauungsplans 5-113 ergibt sich aus der stetigen Verknappung des Wohnraums durch steigende Bevölkerungszahlen in Berlin und der daraus resultierenden Notwendigkeit, die für die geplante Nutzung erforderlichen planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen. Die Errichtung von Wohnbebauung ist derzeit nicht genehmigungsfähig, da der Baunutzungsplan für das Plangebiet beschränktes Arbeitsgebiet vorsieht.

Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs 5-113 überdeckt vollständig den Geltungsbereich des am 22.05.1990 aufgestellten Bebauungsplans VIII-308. Mit diesem Bebauungsplan sollte eine als Arbeitnehmergarten genutzte Fläche als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten gesichert werden.

1.2 Beschreibung des Plangebiets

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Größe von ca. 2,7 ha und befindet sich zur Gänze in Privatbesitz.

Bis Mitte 2016 wurde das Plangebiet durch Gartenparzellen genutzt. Bei den Parzellen handelte es sich um Arbeitnehmergärten, nicht aber um Kleingärten i. S. des Bundeskleingartengesetzes. Die Gartenparzellen wurden inzwischen vollständig aufgegeben. Danach wurden die Biotopstrukturen kartiert und bewertet, bevor die Gebäude und die Vegetation entfernt wurden.  Hiervon blieben die Bäume ausgenommen, die unter dem Schutz der Baumschutzverordnung stehen. Südlich schließt sich eine gewerblich genutzte Fläche an, die von einem Hersteller für Verpackungsmittel genutzt wird. Südwestlich liegt das Gelände eines Großmarktes (Metro). Im Westen grenzen Reihenhäuser an, die über den Hunckemüllerweg erschlossen werden. Im Norden, auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Gartenfelder Straße, sind Wohngebäude vorhanden, die eine Höhe von teilweise 13 Geschossen erreichen. In östlicher Richtung, auf der anderen Straßenseite der Gartenfelder Straße, grenzen die Feuerwehr Haselhorst und das Betriebsgelände der Firma Siemens an.

Verkehrlich ist das Plangebiet über die Paulsternstraße erschlossen. Die nächstgelegene Auffahrt zur Stadtautobahn A 100 befindet sich ca. 2,5 km östlich und ist über die Nonnendammallee in wenigen Minuten zu erreichen. In Bezug auf den ÖPNV ist das Gelände über die südlich gelegene U-Bahnstation Paulsternstraße sowohl in östlicher Richtung nach Charlottenburg als auch nach Westen zum Fernbahnhof Spandau ausreichend angebunden.

1.3 Planerische Ausgangssituation

Das Plangebiet liegt nach den zeichnerischen Festlegungen des LEP B-B im Gestaltungsraum Siedlung, in dem die Entwicklung von Siedlungsflächen auf der Ebene der Landesplanung grundsätzlich ermöglicht wird und die Kommunen große Spielräume zur Binnendifferenzierung haben.

Gemäß dem Grundsatz 4.1 des LEP B-B soll die Siedlungsentwicklung vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale und vorhandener Infrastruktur innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete bei räumlicher Zuordnung und ausgewogener Entwicklung der Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Erholung erfolgen.

Die vorrangige Siedlungsentwicklung soll innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche erfolgen. Der Innenentwicklung ist Vorrang vor der Außenentwicklung einzuräumen bei Erhalt und Umgestaltung des baulichen Bestandes (§ 5 Abs. 1-4 LEPro).

Die Planung berücksichtigt die vorab genannten Ziele. Das Plangebiet grenzt direkt an bestehende Bebauung an und entwickelt ein bisher baulich nicht ausgeschöpftes aber erschlossenes Gebiet.

Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 9. Juni 2016 (ABl. S. 1362), stellt für das Plangebiet zumeist eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung Kleingarten dar. Der nördliche Teil des Plangebiets wird als Wohnbaufläche W2 dargestellt. Darüber hinaus liegt das Plangebiet innerhalb eines Wasserschutzgebiets. Da aus Grünflächen grundsätzlich keine Wohngebiete entwickelt werden können, ist im Zuge des Bebauungsplanverfahrens ein Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans durchzuführen.

Der Baunutzungsplan weist für den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-113 ein beschränktes Arbeitsgebiet mit der Baustufe III/3 aus, in dem eine GRZ von 0,3, eine GFZ von 0,9 und eine BMZ von 3,6 zulässig sind.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-113 liegt außerhalb der im StEP „Zentren 3“ gekennzeichneten Zentren. Er liegt östlich vom Ortsteilzentrum Wasserstadt Oberhavel und dem Hauptzentrum Altstadt Spandau.

Das Plangebiet ist nicht als Fläche für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) im Step Industrie und Gewerbe dargestellt.

Der Geltungsbereich befindet sich südöstlich des Neubaustandorts Nr. 22 „Wasserstadt Spandau“ des StEP „Wohnen“.

1.4 Ziel und Zweck

Im vorliegenden Geltungsbereich wurde das bestehende Baurecht – beschränktes Arbeitsgebiet gemäß Baunutzungsplan – seit Jahrzehnten nicht ausgeschöpft. Als Zwischennutzung wurden große Teile des Geltungsbereichs bis Mitte 2016 durch Arbeitnehmergärten genutzt. An der Aufrechterhaltung der gegenwärtigen Planungsrechte besteht daher – wie im vorigen Kapitel dargelegt – sowohl von Seiten Berlins als auch seitens des Grundstückseigentümers kein Interesse. Aus diesem Grund ist eine Veränderung der bestehenden Baurechte geboten. Hierzu ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.

1.5 Inhalt des Bebauungsplans

Der Geltungsbereich soll für die Errichtung von Wohnungen zur Verfügung stehen. Es ist die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes vorgesehen.

Um schalltechnische Konflikte mit den angrenzenden Industriebetrieben sowie den angrenzenden überörtlichen Straßen zu vermeiden, muss die künftige Bebauung schallrobust ausgeprägt sein. Den Belangen des Schallschutzes ist daher ein großes Gewicht beizumessen. Aus diesem Grund hat der Bauherr bereits ein Schallgutachten beauftragt. Die Ausformung der städtebaulichen Figur wird auf den Immissionsschutz reagieren und im weiteren Verfahren konkretisiert.

Das Verfahren soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden. Dies ist möglich, da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, der mit einer möglichen Grundfläche von 9.000 m² deutlich unter dem gesetzlichen Schwellenwert von 20.000 m² liegt. Aufgrund der durchzuführenden Umweltprüfung und der Entfernung zum Bebauungsplanverfahren 5-107 findet die Kumulationsregel des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB keine Anwendung. Darüber hinaus ermöglicht der Bebauungsplan kein Vorhaben, das der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt, oder europäische Normen zum Schutz der Umwelt berührt.

Die Grundflächen des vorliegenden Planentwurfs ergeben eine GFZ von 1,9. Demnach wäre zur Umsetzung der Planungsvorstellungen und zur Realisierung der gewünschten städtebaulichen Dichte eine Änderung der Darstellungen des Flächennutzungsplans für diesen Bereich zu „Wohnbaufläche W1 (GFZ über 1,5)“ erforderlich.

Die weiteren Inhalte der Planung werden im weiteren Verfahren konkretisiert.

2. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Es ist vorgesehen, den Investor gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung an den Kosten für aus dem Vorhaben entstehende Bedarfe an sozialer Infrastruktur zu beteiligen. Inwiefern dies möglich ist kann erst im weiteren Verlauf des Verfahrens geklärt werden.

3. Sonstiges

Dieser Vorlage ist ein Kartenausschnitt mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs ohne Maßstab beigefügt.

Berlin-Spandau, 30.06.2017

Das Bezirksamt

Kleebank Bewig

Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat

Anlage/n: