Drucksache - 1746/XIX  

A)    Entwurf zum Bebauungsplan 5-99 für die Flächen zwischen der Straße Eichholzbahn, dem Nennhauser Damm, der Staakener Feldstraße und dem Pappelwäldchen sowie einen Abschnitt des Nennhauser Damms im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken.

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG über den Beschluss des Bezirksamtes vom 17. November 2015 über die Aufstellung des Bebauungsplans 5-99.

B)    Entwurf zum Bebauungsplan VIII-395 für die Flächen zwischen der Straße Eichholzbahn, dem Nennhauser Damm, der Staakener Feldstraße und dem Pappelwäldchen sowie für einen Abschnitt des Nennhauser Dammes im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken.

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG über den Beschluss des Bezirksamtes vom 17. November 2015 über die Aufhebung der Aufstellung des Bebauungsplans VIII-395.

In Anlage beigefügt: 1 Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 3.000 mit den räumlichen Grenzen des Bebauungsplans 5-99

1. Begründung

1.1 Anlass und Ziel der Planaufstellung

Der Anlass der Aufstellung des Bebauungsplans 5-99 ist die geplante Realisierung von Wohnungsbau zur Umsetzung der Wohnungsbaustrategie des Landes Berlin. Das derzeit brach liegende Plangebiet soll durch die Planung einer städtebaulich geordneten Entwicklung zugeführt werden.

Das dem Bezirk Spandau vorliegende städtebauliche Konzept sieht die Errichtung von Ein- und Mehrfamilienhäusern mit insgesamt rund 500 Wohneinheiten, einen zentralen Grünzug, der sich von der Staakener Feldstraße um den Schulstandort bis nördlich zur Bahntrasse hin zieht, sowie entsprechende Wohnfolgeeinrichtungen vor.

Die Planerforderlichkeit ergibt sich aus der stetigen Verknappung des städtischen Wohnraums durch steigende Bevölkerungszahlen in Berlin und der daraus resultierenden Notwendigkeit, die für die geplante Nutzung erforderlichen planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen. Für das Plangebiet liegen keine verbindlichen Planungen im Sinne des § 30 Baugesetzbuch (BauGB) vor. Aufgrund der Lage des Gebiets am ehemaligen Mauerstreifen beurteilt sich die Zulässigkeit von Vorhaben derzeit größtenteils nach § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich).

1.2 Beschreibung des Plangebiets

Der geplante Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-99 verfügt insgesamt über eine Fläche von rund 85.000 m² und umfasst die Flächen zwischen der Straße Eichholzbahn, dem Nennhauser Damm, der Staakener Feldstraße und dem Pappelwäldchen, sowie einen Abschnitt des Nennhauser Damms. Das Gebiet ist derzeit unbebaut und unterliegt keiner geordneten Nutzung.

Der westliche, nördliche und nordöstliche Teilbereich des Plangebiets befindet sich im Eigentum der Liegenschaftsfonds Berlin Projekt KG. Es ist beabsichtigt, diese Fläche an eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft zu veräußern. Die Fläche östlich der Linden-Grundschule ist zum Teil in Privateigentum und zum Teil Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Die Bahnfläche im nördlichen Geltungsbereich befindet sich im Besitz der DB Netz AG.

Das Plangebiet liegt zentral im Spandauer Ortsteil Staaken, der sich im westlichen Teil des Bezirks an der Grenze zum Land Brandenburg befindet.

Nördlich des Plangebiets befinden sich die Siemenssiedlung sowie die zweigeschossige Bebauung der Gartenstadt Staaken. Der Bereich östlich des Plangebiets ist durch kleingärtnerische Nutzung geprägt (Kleingartenanlage Gartenbauverein Staaken).

Unmittelbar südlich an das Plangebiet schließen die Staakener Feldstraße sowie ein Wohngebiet, das mit Reihen- und Doppelhäusern bebaut ist, an. In der weiter gefassten südöstlichen Umgebung befindet sich die in den 70-er Jahren entstandene Louise-Schröder-Siedlung mit vier- bis achtgeschossiger Wohnbebauung.

Westlich an das Plangebiet grenzt das Pappelwäldchen Staaken. Im weiteren westlichen Umfeld befindet sich, am Brunsbütteler Damm gelegen, ein Gewerbegebiet.

Das Plangebiet soll über den südwestlich gelegenen Brunsbütteler Damm (Ergänzungsstraße) verkehrlich erschlossen werden. Ebenfalls südlich an das Plangebiet grenzt die Staakener Feldstraße, welche als Stichstraße nur vom östlich im Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-99 gelegenen Nennhauser Damm aus (örtliche Straßenverbindung) zugänglich ist.

Das Plangebiet ist über die am Brunsbütteler Damm verkehrende Buslinie (M32) mit dem Spandauer Zentrum verbunden. Über den dort gelegenen Bahnhof am Rathaus Spandau können weiterführende öffentliche Verkehrsmittel in die Berliner City, wie S-, U-Bahn und Fernzüge, genutzt werden. Nördlich im Geltungsbereich befindet sich der Regionalbahnhof Berlin-Staaken, über den der Planbereich auch mit dem Berliner Umland verbunden ist.

Der geplante Geltungsbereich befindet sich nahezu vollständig in der weiteren Schutzzone III B des Wasserschutzgebiets für das Wasserwerk Staaken. Teile des Nennhauser Damms sind davon ausgenommen.

1.3 Planerische Ausgangssituation

Vorbereitende Bauleitplanung

Im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) ist das Plangebiet gemäß Festlegungskarte 1 dem „Gestaltungsraum Siedlung“ zugeordnet. Gemäß Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 soll die künftige Siedlungsentwicklung auf diesen Raum gelenkt werden. Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets ist in diesem Bereich zulässig.

Die nördlich im Plangebiet gelegene Bahntrasse mit Regionalbahnhof ist im Flächennutzungsplan als Bahnfläche dargestellt.

Das Plangebiet wird im Flächennutzungsplan in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S.31), zuletzt geändert am 17. November 2015 (ABl. S. 2674) größtenteils als Wohnbaufläche W2 (mit einer GFZ bis 1,5) dargestellt. Die Entwicklung eines allgemeinen Wohngebiets aus einer dargestellten Wohnbaufläche ist im Regelfall zulässig.

Im nördlichen Teilbereich des Plangebiets wird die nach dem Flächennutzungsplan maximal zulässige Geschossflächenzahl von 1,5 aufgrund der notwendigen lärmabschirmenden Funktion des Gebäuderiegels geringfügig überschritten. In den anderen Teilgebieten des Geltungsbereichs wird der Wert jedoch zum Großteil deutlich unterschritten.

Der Bereich östlich der Linden-Grundschule, parallel zum Nennhauser Damm, wird im Flächennutzungsplan Berlin als Grünfläche dargestellt. Dies wird in der Planung durch die vorgesehene Festsetzung eines sich darüber hinaus um die Linden-Grundschule ziehenden Grünstreifens als öffentliche Parkanlage berücksichtigt. Die im südöstlichen Geltungsbereich vorgesehene Wohnbebauung lässt sich gemäß Entwicklungsgrundsatz 6 des Flächennutzungsplans Berlin als untergeordnete Grenzkorrektur aus der Darstellung einer Grünfläche ableiten bzw. entwickeln. Von dieser Möglichkeit soll im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 5-99 aus folgenden Gründen Gebrauch gemacht werden:

Der Flächennutzungsplan Berlin ist gemäß § 5 BauGB ein Rahmenplan, der die Grundstücksnutzung im Gemeindegebiet nur in den Grundzügen für Flächen mit über 3 ha darstellt. Aufgrund der fehlenden Parzellenschärfe obliegt der verbindlichen Bauleitplanung die Konkretisierung der Darstellungen. Der an den im Flächennutzungsplan als Grünfläche dargestellten Bereich grenzende Abschnitt des Nennhauser Damms ist als Wohnbaufläche W3 dargestellt.

Die Planung dient der städtebaulichen Neuordnung des Gebiets, dessen Grundstücksflächen derzeit unbebaut und mit Ruderalvegetation bewachsen sind. Der im südöstlichen Plangebiet für den Wohnungsbau vorgesehene Bereich verfügt über eine Fläche von deutlich weniger als 3 ha. Aufgrund der geringen Größe, der geringen Baumasse sowie der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche im betroffenen Teilbereich, bleibt die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans unberührt und die Funktion der dargestellten Grünfläche erhalten.

Die Voraussetzungen für eine Entwickelbarkeit der geplanten Festsetzungen aus dem Flächennutzungsplan Berlin sind gegeben.

Verbindliche Bauleitplanung

Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-99 liegen keine rechtsverbindlichen Planungen im Sinne des § 30 BauGB vor. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben ist daher gemäß der §§ 34 oder 35 BauGB zu beurteilen. Da das Plangebiet nicht Teil eines Bebauungszusammenhanges ist, beurteilt sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich). Die geplante Wohnbebauung ist am vorgesehenen Standort derzeit nicht zulässig.

Der Bebauungsplanentwurf VIII-395, der sich seit 1994 im Bebauungsplanverfahren befindet, wird mit der Aufstellung des Bebauungsplans 5-99 eingestellt. Dieser sieht neben der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets eine öffentliche Grünfläche sowie die Sicherung von Flächen für die soziale Infrastruktur vor. Aufgrund des derweil realisierten Schulstandorts ist die Erforderlichkeit der Sicherung entsprechender Flächen nicht mehr gegeben. Bis auf den Schulstandort umfasst der Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-99 den Geltungsbereich des Bebauungsplans VIII-395.

Wohnbauflächenpotenziale im Bezirk Spandau

Der Planbereich wurde im Rahmen der Wohnbaupotenzialstudie des Bezirks Spandau, welche bisher noch nicht beschlossen ist, als kurzfristig aktivierbare Potenzialfläche identifiziert.

1.4 Inhalt des Bebauungsplans

Der Bebauungsplanentwurf sieht größtenteils die Ausweisung als allgemeines Wohngebiet mit verschiedenen Nutzungsmaßen vor.

Der Bebauungsplanentwurf vom 01. November 2014 stellt ein erstes Bebauungskonzept dar. Dieses wird im Rahmen des weiteren Verfahrens im Sinne des mittlerweile überarbeiteten städtebaulichen Konzepts angepasst, welches in nördlichen und westlichen Bereich eine etwas höhere städtebauliche Dichte, eine innere Erschließung über zwei Stichstraßen sowie eine an die Eigentumsverhältnisse angepasste Zufahrt zum Brunsbütteler Damm vorsieht. Die Grundzüge der Planung bleiben dabei gewahrt.

Die Erschließung des Plangebiets soll über den Brunsbütteler Damm erfolgen. Die vorgesehene private Straßenverkehrsfläche mündet in zwei Stichstraßen und ermöglicht den Zugang zu den nördlich und westlich der Grünfläche gelegenen Wohngebieten.

Der östlich der Linden-Grundschule gelegene Bereich sieht die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets sowie einer öffentlichen Parkanlage vor.

Die vorgesehene öffentliche Parkanlage zieht sich um den Standort der Linden-Grundschule sowie nordöstlich entlang des Nennhauser Damms bis zur Bahnfläche.

Aufgrund der vorliegenden Ergebnisse einer ersten schalltechnischen Untersuchung (Immissionen des Bahnbetriebs) ist im nördlichen Bereich entlang der Straßenverkehrsfläche ein Gebäuderiegel vorgesehen, der die südlich gelegenen Nutzungen von Lärmimmissionen abschirmen soll.

2. Hinweise

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat die Absicht zur Aufstellung des Bebauungsplans 5-99 und zur Einstellung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans VIII-395 am 04. November 2014 zustimmend zur Kenntnis genommen.

Nach Beschlussfassung des Bezirksamtes über die Aufstellung des Bebauungsplans 5-99 und die Änderung des Beschlusses über die Aufstellung des Bebauungsplans VIII-395 am 17. November 2015 wurden die Beschlüsse im Amtsblatt Nr. 51 / 18.12.2015 bekannt gemacht.

3. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Dem Bezirk entstehen durch die Planung keine Kosten. Der Bebauungsplan 5-99 und die im Zusammenhang mit der Planung entstehenden Folgekosten werden von der Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) finanziert, in deren Eigentum sich der Großteil des Plangebiets befindet.

4. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722).

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283).

Berlin-Spandau, den 12.02.2016

Das Bezirksamt

Kleebank Röding

Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat

Anlage/n: