Drucksache - 1584/XIX  

Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 5-90  für die Grundstücke Bismarckstraße 14, 17, 19, 20, für das Grundstück Bismarckstraße 21/Flankenschanze 17 und für Teilflächen der Grundstücke Feldstraße 36–37, 38–39, 41 und 43 im Bezirk Spandau.

• Unterrichtung gemäß § 15 BezVG vom Beschluss des Bezirksamtes vom 16.06.2015 über die Aufstellung des Bebauungsplans 5-90, Vorlage zur Kenntnisnahme vom 01.09.2015, Drucksache Nr. 1584, XIX Wahlperiode.
• Unterrichtung gemäß § 15 BezVG vom Beschluss des Bezirksamtes vom 16.01.2018 über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und die Vorlage des Entwurfs zum Bebauungsplan 5-90 vom 06.04.2017 auf der Grundlage der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans unter Beifügung der Begründung zum Bebauungsplan an die Bezirksverordnetenversammlung.

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB und § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG unter Vorlage der Begründung vom 16.01.2018 gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuchs zum Entwurf des Bebauungsplans 5-90 vom 06.04.2017 beschließen:

I. Bebauungsplan 5-90

II.

Entwurf der Verordnung

über die Festsetzung des Bebauungsplans 5-90

im Bezirk Spandau

Vom.......................2018

Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), in Verbindung mit § 6 Abs. 3 und mit § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 06. Dezember 2017 (GVBl. S. 664), wird verordnet:

§ 1

Der Bebauungsplan 5-90 vom 06. April 2017 für die Grundstücke Bismarckstraße 14, 17, 19, 20, für das Grundstück Bismarckstraße 21/Flankenschanze 17 und für Teilflächen der Grundstücke Feldstraße 36–37, 38–39, 41 und 43 im Bezirk Spandau, wird festgesetzt. Er ändert teilweise den durch Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans VIII-B 11 b für das Gelände zwischen Askanierring, Havelschanze, Schützenstraße, Neuendorfer Straße, Triftstraße, Eiswerderufer, Havel, Wröhmännerpark, Wröhmännerstraße, Neuendorfer Straße, Falkenseer Platz, Falkenseer Damm, inklusive der Grundstücke Schäferstraße 2, Neuendorfer Straße 6, 7, einer Teilfläche des Grundstücks Askanierring 154, 154 A, 155 Ecke Falkenseer Chaussee 8 sowie Abschnitte der Wröhmännerstraße und des Askanierrings mit Ausnahme der Kleingartenanlage Kleckersdorf, der Grundstücke Grundbuch von Spandau Blatt 19200 und 42358 (östlich der Kleingartenanlage Kleckersdorf), des Koeltzeparks mit Jugendfreizeitheim, der Straße Am Koeltzepark, einer Teilfläche der Schönwalder Straße und eines Abschnitts der Neuendorfer Straße im Bezirk Spandau, Ortsteile Spandau und Hakenfelde, vom 05. Juni 2013 (GVBl. S. 619) festgesetzten Bebauungsplan.

§ 2

Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Gesundheit, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Vermessung und Geoinformation, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Gesundheit, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bauaufsicht, kostenfrei eingesehen werden.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädi­gungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

(1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 und Abs. 2 a Nr. 3 und 4 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,
2. eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,

3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwä­gungsvorgangs,

4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

(2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

A Begründung

1.           Anlass und Ziel der Planaufstellung

Anlass und Ziel der Aufstellung des Bebauungsplanentwurfs 5-90 ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung weiterer Wohngebäude im Rahmen der Nachverdichtung der vorhandenen Wohnbebauung und die Neuordnung des Planbereichs. Die vorhandene kleinräumliche Ortslage soll entsprechend der räumlichen Prägung (Wohngebiet mit untergeordneter gewerblicher Nutzung) fortentwickelt werden.

Auf dem Grundstück Bismarckstraße 21/ Flankenschanze 17 wurde bis Ende 2015 eine Einzelhandelseinrichtung mit dem Schwerpunkt Lebensmittel betrieben. Die gewerbliche Art der baulichen Nutzung wurde im Plangebiet aufgegeben und das Grundstück Bismarckstraße 21/ Flankenschanze 17 soll kurzfristig zugunsten einer Wohnbebauung genutzt werden.

Es wird für das Plangebiet die Festsetzung als allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO angestrebt. Damit wird auch der Darstellung Wohnbaufläche im aktuellen Flächennutzungsplan von Berlin Rechnung getragen.

Das Plangebiet des Bebauungsplans 5-90 hat eine Größe von ca. 1,7 ha. Die Grundstücke befinden sich, bis auf das landeseigene Grundstück Bismarckstraße 14, im Privatbesitz.

Der Bebauungsplan wird nach § 13 a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren durchgeführt, um u.a. auch der dringenden Wohnbaunachfrage zu entsprechen.

2. Verfahren

In der Sitzung des Bezirksamtes Spandau am 16.06.2015 ist die Aufstellung des Bebauungsplans 5-90 und die Durchführung des Verfahrens gemäß § 13a BauGB beschlossen worden. In der Sitzung des Bezirksamtes Spandau am 10.11.2015 ist die Anpassung des Titels des Bebauungsplans 5-90 beschlossen worden.

Die Beschlüsse des Bezirksamtes Spandau von Berlin wurden im Amtsblatt für Berlin Nr. 1 vom 08.01.2016 auf Seite 51 bekannt gemacht.

Die Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13 a Abs. 3 Nr. 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) fand vom 18.01. bis einschließlich 29.01.2016 statt. Im Rahmen dieser Beteiligung wurde auch den Behörden und Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. In der Sitzung des Bezirksamtes Spandau am 05.07.2016 ist das Ergebnis der Unterrichtung der Öffentlichkeit beschlossen worden.

Die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB mit Schreiben vom 02.06.2016 um Abgabe einer Stellungnahme gebeten. Dafür wurde ihnen eine Frist bis zum 24.06.2016 eingeräumt. Das Bezirksamt Spandau hat in seiner Sitzung am 21.02.2017 das Ergebnis der Beteiligung beschlossen.

3. Information über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

Die Beteiligung der Öffentlichkeit fand in der Zeit vom 02.05. bis einschließlich 02.06.2017 statt und ist im Amtsblatt für Berlin Nr. 16 vom 21.04.2017 auf Seite 1724 sowie in der Tagespresse bekannt gegeben worden. Die Unterlagen waren im gleichen Zeitraum auch im Internet einsehbar.

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 18.04.2017 über die Beteiligung der Öffentlichkeit informiert.

Es nahm kein Bürger vor Ort Einsicht in die Planungsunterlagen. Eine schriftliche Stellungnahme von der Öffentlichkeit und 13 von Behörden und Trägern öffentlicher Belange sind während des Beteiligungszeitraums eingegangen.

Die schriftlichen Anregungen wurden geprüft und sind in das weitere Bebauungsplanverfahren eingeflossen. Dies führte zu keiner grundsätzlichen Änderung der Inhalte des Bebauungsplans.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat während seiner Sitzung am 05.09.2017 das Ergebnis der nachfolgend dargestellten Öffentlichkeitsbeteiligung zustimmend zur Kenntnis genommen.

Es wurden folgende wesentliche Stellungnahmen vorgetragen:

Bürger 1:

1.)                Veranstaltungslärm

Er nutzt sein Gebäude intensiv als Kirche und Gemeindezentrum. Die Freiflächen werden z.B. durch Kindergruppen oder für Veranstaltungen genutzt. Der Sonntagsgottesdienst zieht mehr als 250 Besucher an.

Er hat sich bei der Wahl des Standortes für ein eher gewerblich geprägtes Umfeld entschieden, um Nutzungskonflikte mit einer überwiegenden Wohnbebauung möglichst zu vermeiden. Durch die neue Nutzungsfestsetzung sieht er Probleme auf sich zukommen. Dies betrifft die unvermeidliche Lärmentwicklung durch die Besucher wie auch durch die Nutzung der Räume und Außenflächen selbst (Veranstaltungen mit Sprachübertragung und Livemusik, spielende Kinder etc.), durch die sich Anwohner gestört fühlen könnten.

2.)                Verschattung

Durch eine massive Bebauung an der Grundstücksgrenze zu unserem Grundstück befürchten wir eine optische Beeinträchtigung und ggf. auch Verschattung unseres Grundstückes.

3.)                Stellplätze

Es sollten ausreichende Stellplätze auf dem Grundstück Bismarckstr. 21 / Flankenschanze 17 vorgesehen werden, um die heute schon bestehenden Engpässe nicht weiter zu verschärfen.

Abwägung:

Zu 1.) Veranstaltungslärm

Der Standort befindet sich nicht in einem gewerblich geprägten Umfeld.

Im Baunutzungsplan wird der Baublock (Bereich zwischen Feld-, Groener-, Bismarckstraße und Flankenschanze) in drei Planungszonen aufgeteilt:

a) überwiegend entlang der Feldstraße allgemeines Wohngebiet der Baustufe IV/3 (nördl. des Plangebiets),

b) angrenzend entlang der Feldstraße und entlang der Groenerstraße Gemischtes Gebiet der Baustufe IV/3 (östl. des Plangebiets), (faktisch WA),

c) angrenzend entlang Groenerstraße und der Flankenschanze Beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe II/3 (Plangebiet).

Das Plangebiet liegt somit im Beschränkten Arbeitsgebiet, wobei rückwärtige Teilflächen als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen sind.

D.h., dass alle Grundstücksnutzer im Plangebiet -auch die Kirchengemeinde- bzgl. Veranstaltungen derzeit schon Rücksicht auf das nördlich an das Grundstück angrenzende allgemeine Wohngebiet nehmen müssen.

Zum allgemeinen Schutz vor schädlichen Umweltweinwirkungen gilt das Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin (LImSchG Bln). Im Falle von Veranstaltungslärm ist die Veranstaltungslärm-Verordnung (VeranstLärm VO) für öffentliche Veranstaltungen im Freien anzuwenden.

Die Verordnung regelt die Zumutbarkeit von Geräuschimmissionen, die durch öffentliche Veranstaltungen (öffentlich, wenn sie für die Allgemeinheit zugänglich ist) im Freien im Sinne von § 7 Abs. 1 des LImSchG Bln verursacht werden. Nach § 2 VeranstLärmVO kann sie auch für nicht öffentliche Veranstaltungen (hier liegt eine Mischform vor) herangezogen werden. Danach wird die Zumutbarkeit der Veranstaltungen für allgemeine Wohngebiete u.a. in „nicht störende“ (Immissionsrichtwert von 55 dB(A) tags/ 40 dB (A) nachts), „wenig störende“ (Immissionsrichtwert von 60 dB(A) tags/ 45 dB (A) nachts) und „störende“ (Immissionsrichtwert von 70 dB(A) tags/ 55 dB (A) nachts) eingeordnet. Wenig störende Veranstaltungen dürfen an bis zu 60 Tagen pro Jahr und störende an bis zu 18 Tagen pro Jahr stattfinden. Bei der Bewertung kommt es also auf die Art der jeweiligen Veranstaltung an.

Aufgrund des bereits jetzt schon greifenden Rücksichtnahmegebots, der grundsätzlichen Zulässigkeit von Kirchengemeinden in allgemeinen Wohngebieten und der hohen sozialen Adäquanz ist auch in Zukunft nicht von wesentlichen Eingriffen in die Grundstücksnutzung auszugehen.

Der Betrieb der Gemeinde, insbesondere auf den Freiflächen, wird nicht durch die heranrückende schutzbedürftige Nutzung eingeschränkt.

Darüber hinaus ist § 3 LImSchG Bln und damit die Nachtruhe von 22:00 bis 6:00 Uhr zu beachten.

Zum Thema Lärm wurde von einem Schallschutzgutachter (Hoffmann und Leichter Ingenieurgesellschaft, 22.03.2016) eine immissionsschutzfachliche Stellungnahme erarbeitet:

Danach sind Geräuscheinwirkungen durch spielende Kinder auf den Freiflächen grundsätzlich sozial adäquat und hinzunehmen. Dies ergibt sich aus § 22 (1a) BImSchG.

Zu 2.) Verschattung

Der bis zum Jahr 2015 vorhandene Grenzanbau des ehemaligen Marktes Bismarckstraße 21/ Flankenschanze 17 betrug 40 m. Mit den Festsetzungen wird der Grenzanbau zukünftig auf 15 m reduziert. Damit wird eine Verbesserung der Belichtung und Durchlüftung des Grundstücks Bismarckstraße 20 gewährleistet.

Für die Besonnungsdauer bei städtebaulichen Planungen existieren keine rechtsverbindlichen Grenz- oder Richtwerte. Im Sinne eines Orientierungswertes kann jedoch die DIN 5034-1 in der Fassung vom Juli 2011 zur Beurteilung herangezogen werden.

Die DIN 5034-1 führt unter Punkt 4.4 wie folgt aus:

„[...]Vor allem für Wohnräume ist die Besonnbarkeit ein wichtiges Qualitätsmerkmal, da eine ausreichende Besonnung zur Gesundheit und zum Wohlbefinden beiträgt. Deshalb sollte die mögliche Besonnungsdauer in mindestens einem Aufenthaltsraum einer Wohnung zur Tag- und Nachtgleiche (20.03. + 22.09.) 4 h betragen. Soll auch eine ausreichende Besonnung in den Wintermonaten sichergestellt sein, sollte die mögliche Besonnungsdauer am 17. Januar mindestens 1 h betragen. [...]“.

Eine Rechtsprechung zu dieser Fassung der DIN 5034-1 liegt noch nicht vor. Allerdings hat das Oberverwaltungsgericht Berlin in seinem Beschluss vom 27.10.2004 (Az.: 2 S 43.04) eine direkte Besonnung von mindestens zwei Stunden (bzw. 1 Stunde und 50 Minuten für gewerblich genutzte Erdgeschossbereiche) zu den Daten der Tag- und Nachtgleiche (20. März + 22. September) für ausreichend zur Wahrung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse erachtet.

Im Zuge der Untersuchung des Sachverhalts wurde durch den Fachbereich Stadtplanung eine Verschattungsstudie des Bebauungsplangebiets mit der angenommenen Neubebauung entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplans erstellt. Untersucht wurde die Verschattung von Fassadenbereichen der bestehenden Bebauung durch die mögliche Neubebauung.

Bezugnehmend darauf wurden für den 20. März und den 22. September Studien der Verschattung mittels eines digitalen 3D-Modells errechnet. Als Resultat ist hervorgegangen, dass sowohl die Vorgaben der DIN 5034-1 als auch die des OVG Bln eingehalten werden. Die Besonnung des Gebäudes der Josua-Gemeinde ist am 17. Januar bis kurz vor Sonnenuntergang gewährleistet und auch am 22. September wird das Gebäude bis nach 15:00 Uhr nicht durch die Neubebauung verschattet. Eine ausreichende Besonnung und damit die Wahrung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind damit gewährleistet.

Das Gebäude der Josua-Gemeinde ist kein Wohngebäude. Dort sind Büros und Versammlungsräume untergebracht. Am ehesten wäre es also mit einer gewerblichen Nutzung vergleichbar. Da die Büros hauptsächlich während normaler Geschäftszeiten betrieben werden, ist besonders die Besonnung bis 16 Uhr maßgeblich für die Aufenthaltsqualität und weniger die abendliche.

Im Winter ist mit 5 bis 6 Stunden direktem Lichteinfall auf der östlichen und südlichen Gebäudeseite zu rechnen (zur Tag-Nachtgleiche mehr als 6 Stunden). Die Verschattung auf der westlichen Gebäudeseite resultiert aus der Ausrichtung des Gebäudes, welches sich den Großteil des Tages selbst verschattet.

Eine Verschattung der westlichen Fassade tritt zur Tag-Nachtgleiche erst nach 15 Uhr ein. Am 17. Januar geschieht dies erst kurz vor Sonnenuntergang.

Darüber hinaus kommt es bei einer Betrachtung des Zumutbaren nicht ausschließlich auf die Berechnung der Besonnungsgrenzwerte an, sondern vielmehr auf die konkreten baulichen Verhältnisse, insbesondere die Trauf- und Firsthöhen der umliegenden Gebäude, und ob sich das geplante Vorhaben an den Höhen der Gebäude in der Umgebung orientiert. Dies ist hier der Fall; sowohl bei dem Block des Planbereichs, als auch bei der Umgebung handelt es sich überwiegend um eine 4-5 geschossige Blockrandbebauung.

Es gibt keinen Anspruch darauf, dass Besonnungsverhältnisse auch nach einer Neubebauung des Nachbargrundstücks erhalten bleiben. Dass sich die Belichtungssituation eines Wohnhauses durch Bauvorhaben in der Nachbarschaft auch mal verändern kann, bringt das Bauen im städtischen Siedlungsraum typischerweise mit sich. So sorgt z.B. in innerstädtischen Lagen die Bebauung auf der Südseite in Ost-West-Richtung verlaufender Straßen durch ihren Schattenwurf regelmäßig für eine mehr oder weniger verminderte Besonnung der Gebäude auf der gegenüberliegenden Nordseite.

Dabei handelt es sich jedoch nicht um bauliche Ausnahmesituationen, mit denen aus den individuellen baulichen Verhältnissen eine besondere Härte mit entsprechendem Schutzbedürfnis der betroffenen Nachbarn einherginge. Derartige Beeinträchtigungen sind innerhalb verdichteter städtischer Wohnbebauung vielmehr in aller Regel hinzunehmen.

Darüber hinaus befindet sich auf dem Grundstück der Kirchengemeinde auch ein Grenzanbau, mit dem das östlich gelegene Grundstück verschattet wird.

Mit dem B-Plan sollen Festsetzungen für die Zukunft getroffen werden, indem die derzeitigen wenigen Grundstücke in einem beschränkten Arbeitsgebiet/ Gewerbegebiet der Nutzungsart der Umgebung (Wohngebiet, Mischgebiet) mit einer Blockrandbebauung angeglichen werden sollen.

Derzeit ist im Plangebiet und der Umgebung nach dem Baunutzungsplan (Baustufe II/3) bereits eine geschlossene Bauweise zulässig. An der Feldstraße / Groenerstraße und Teilen der Bismarckstraße ist die bereichstypische Blockrandbebauung bereits vorhanden. Durch den Bebauungsplan 5-90 wird das städtebauliche Ziel, auch an der Flankenschanze und Teilen der Bismarckstraße eine Schließung des Blockrandes zu ermöglichen, rechtlich umgesetzt.

Zu 3.) Stellplätze

Gemäß § 49 der Berliner Bauordnung sind Stellplätze nur für Fahrräder und Menschen mit Gehbehinderung nachzuweisen. Damit besteht keine Rechtsgrundlage um Stellplätze für PKWs in dem Bebauungsplan festzusetzen. Nach den Angaben des Eigentümers sollen für die zukünftige Wohnbebauung ausreichend Stellplätze auf dem Grundstück angeboten werden.

Bezirksamt Spandau von Berlin, Abt. Bauen, Planen, Umweltschutz und Wirtschaftsförderung, Umwelt- und Naturschutzamt:

Der Schlussfolgerung, dass alleine mit der Verringerung der zulässigen Überbaubarkeit gegenüber dem gültigen Baunutzungsplan keine weiteren Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen wie begrünte Dachflächen „erforderlich“ wären, kann nicht gefolgt werden.

Abwägung:

Durch die geplante Umnutzung von beschränktem Arbeitsgebiet/ Gewerbegebiet zum allgemeinen Wohngebiet können Teile der Grundstücke von einer Bebauung freigehalten bzw. entsiegelt werden. Nach dem gültigen Baunutzungsplan (BNP) ist der Geltungsbereich als beschränktes Arbeitsgebiet mit der Baustufe II/3 ausgewiesen. In Verbindung mit der BauO von 1958 darf in beschränkten Arbeitsgebieten dieser Baustufe die GRZ bis 0,4 betragen. Demnach ist das Grundstück heute bis  zu 40 % mit der Hauptnutzung und fast zu 100% mit Nebennutzungen (1958 gab es keine Regelung zur erweiterten GRZ, nur Vorgärten waren erforderlich) überbaubar.

Im Bebauungsplan 5-90 wird eine GRZ von 0,4 (WA 2 und WA 3) bzw. 0,45 (WA 1) festgesetzt. Damit wird die erweiterte GRZ gem. § 19 (4) BauNVO auf maximal 0,6 (WA 2 und WA 3) bzw. 0,675 (WA 1) begrenzt und die Versiegelung deutlich reduziert. Mit der Umnutzung wird sichergestellt, dass die Freiflächen zukünftig nicht als versiegelte Gewerbehöfe, sondern als Wohnhöfe mit Grünflächen und unversiegelten Flächen gemäß § 8 Abs. 1 BauO genutzt werden.

Weitere bodenschonende Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen, wie z.B. begrünte Dachflächen, sind damit weder erforderlich, noch städtebaulich begründbar.

SenStadtUm Abt. IV D WBL (Wohnungsbauleitstelle):

1.)           Kita- und Schulplätze

Zusammenfassend weist die WBL darauf hin, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Kita- und Grundschulplätzen grundsätzlich in die Abwägung einzustellen ist, insbesondere auch vor dem Hintergrund der dargelegten, bereits vorhandenen bzw. zeitnah zu erwartenden Unterversorgung.

Grundsätzlich sollte darauf abgezielt werden, mit allen planungsbegünstigten Eigentümern einen städtebaulichen Vertrag zur Übernahme der Kosten für die Errichtung der sozialen Infrastruktur (Kita und Grundschule) zu schließen. Sofern eine solche vertragliche Vereinbarung nicht zu Stande kommt, hat der Bezirk die Versorgung der neu hinzuziehenden Bevölkerung mit Kita- und Grundschulplätzen auf eigene Rechnung sicherzustellen.

2.)                Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindung

Die WBL weist u.a. darauf hin, dass es der Bevölkerung mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen vor dem Hintergrund des berlinweit und auch für Spandau prognostizierten erheblichen Bevölkerungswachstums und des hieraus resultierenden steigenden Drucks auf den Wohnungsmarkt zunehmend schwer fallen wird, sich mit preisgünstigen Wohnraum zu versorgen. Dies gilt auch für Spandau, wenngleich der Druck auf den Wohnungsmarkt geringer ist als in den Innenstadtbezirken.

Es ist hierbei anzumerken, dass mehr als 50% der Berliner Haushalte berechtigt sind, mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen anzumieten. Eine Ausweitung des Angebots an entsprechenden Wohnungen führt somit mitnichten automatisch zu einer Verschlechterung der Sozialstruktur.

Es sollte vom Plangeber darauf hingearbeitet werden, mit den Planungsbegünstigten städtebauliche Verträge nach dem Berliner Modell abzuschließen und planungsrechtlich sicherzustellen, dass ein Anteil von 30% der Geschossfläche für Wohnnutzung als förderfähiger Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindung errichtet wird. Sofern ein hierfür erforderlicher Kooperationspartner nicht vorhanden ist, ist zumindest per textlicher Festsetzung gemäß § 9. Abs. 1 Nr. 7 BauGB sicher zu stellen, dass 30% der Geschossfläche für Wohnen derart errichtet wird, dass eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung möglich ist.

Abwägung:

Zu 1.) Kita- und Schulplätze

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts können Regelungen für die Finanzierung von Kita’s und Schulen nur angewendet werden, wenn das Wohnungsbauvorhaben einen konkreten Kita- oder Schulneubau oder jedenfalls eine entsprechende bauliche Erweiterung ursächlich zur Folge hat. Wird der Bedarf mehrerer Vorhaben gemeinsam gedeckt, muss dies auf einer entsprechend konkret ausgearbeiteten Investitions- und Flächenplanung beruhen. Im vorliegenden Verfahren ist keine entsprechende Infrastrukturplanung in der konkreten Investitionsplanung der zuständigen Abt. Jugend, Bildung, Kultur und Sport (JuBiKuS) vorhanden. Dies wird auch in absehbarer Zeit nicht der Fall sein.

Die Versorgung der Bevölkerung mit Kita- und Grundschulplätzen ist in die Abwägung eingestellt worden.

Der Bezirk hat keine Handhabe, um mit Eigentümern im Planbereich einen städtebaulichen Vertrag abzuschließen. Da die Bebauung im Plangebiet überwiegend vorhanden ist und es von Seiten der derzeitigen Nutzer (Kirchengemeinde, Schule, Kleinbetriebe) keine Absichten zur Nutzungsänderung gibt, wird sich die Errichtung von Wohnraum (ca. 66 Wohneinheiten) auf das Grundstück Bismarckstraße 21 beschränken und damit lediglich der Nachverdichtung dienen. Es handelt sich nicht um einen Vorhaben und Erschließungsplan, sondern um einen Angebotsplan, mit dem die städtebauliche Ordnung langfristig entwickelt werden soll.

Eine modellhafte Berechnung der Kita- und Schulplätze wird in die Begründung aufgenommen. Es ist aber auf folgendes hinzuweisen:

Der Geltungsbereich umfasst mehrere Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer.

Dem Bebauungsplan liegen keine konkreten Vorhaben (z.B. Bauvoranfragen/ Bauanträge) für einzelne Grundstücke zugrunde. Gleichwohl ist ein Eigentümer im Plangebiet willens, sein Grundstück neu zu bebauen.

Städtebauliches Ziel ist außerdem die Beseitigung von städtebaulichen Missständen. Die vorhandene kleinräumliche Ortslage soll geordnet und planungsrechtlich zu einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) weiterentwickelt werden. Insbesondere die im Geltungsbereich vorhandenen Gemeinbedarfseinrichtungen Schule und Kindergarten stellen nach der bisherigen Festsetzung als Gewerbegebiet eine Ausnahmenutzung dar. Sie sollen in einem Allgemeinen Wohngebiet gesichert werden. Es ist dem Plangeber bewusst, dass diese städtebauliche Zielsetzung nur langfristig durch partielle Umnutzung und Grundstückszusammenführungen zu erreichen ist.

Zu 2.) Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindung:

Der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags nach dem sog. Berliner Modell mit dem lediglich einer von mehreren Eigentümern der Grundstücke des Plangebiets in Anspruch genommen würde, wäre mit Art. 14 Abs. 1 GG sowie Art. 3 Abs. 1 GG nicht vereinbar.

Eine solche einseitige und zufällige Belastung eines Einzelnen im Plangebiet stellt eine nicht gerechtfertigte Sonderbelastung, ähnlich einem „Sonderopfer“ dar. Dies würde einen nicht gerechtfertigten Gleichheitsverstoß darstellen.

Das Bebauungsplanverfahren 5-90 dient nicht vordergründig der Schaffung von Wohnungsbaupotentialen. Städtebauliches Ziel ist die Beseitigung von städtebaulichen Missständen und die mittel- bis langfristige Umstrukturierung des Plangebietes. Die vorhandene kleinräumliche Ortslage soll geordnet und zu einem Allgemeinen Wohngebiet (WA) weiterentwickelt werden. Insbesondere die im Geltungsbereich vorhandenen Gemeinbedarfseinrichtungen Schule und Kindergarten stellen nach der bisherigen Festsetzung als Gewerbegebiet eine Ausnahmenutzung dar. Sie sind in einem Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässig und wären damit planungsrechtlich gesichert. Es ist dem Plangeber bewusst, dass diese städtebauliche Zielsetzung nur langfristig durch partielle Umnutzung und Grundstückszusammenführungen zu erreichen ist.

Der Bebauungsplan strebt eine städtebauliche Umstrukturierung an und hilft, das städtebauliche Gefüge zu stabilisieren.

Die sozialräumliche Struktur im Plangebiet und deren Umgebung wurde in einem Gutachten untersucht („Sozialräumliche Strukturen im Hinblick auf den Bebauungsplan 5-90 in Berlin-Spandau“, Bulwiengesa AG, Berlin 31. Oktober 2016).

Der Gutachter stellt fest, dass eine schwache Sozialstruktur vorhanden ist, aber keine Verdrängungseffekte stattfinden. Die Einwohneranzahl im Planungsraum Ackerstraße, in dem der Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-90 liegt, entwickelte sich zwischen 2011 und 2015 positiv und konnte im Vergleich zu dem Bezirk Spandau und Berlin ein überdurchschnittliches Wachstum verzeichnen. Der Anstieg resultiert vor allem aus dem durchweg positiven Wanderungssaldo.

Im Vergleich mit Berlin und dem Bezirk wurden in allen Planungsregionen (PLR) überdurchschnittlich viele Personen im erwerbsfähigen Alter als arbeitslos registriert. Der PLR Ackerstraße weist 2015 mit 12,2 % den zweithöchsten Wert auf (bulwiengesa 31.10.2016). Die Arbeitslosenquote im Planungsraum Ackerstraße ist zwar rückläufig, aber weiterhin auf einem sehr hohen überdurchschnittlichen Niveau.

Der PLR Ackerstraße zeichnet sich trotz einer leichten Abnahme zwischen 2011 und 2015 durch einen deutlich über dem Durchschnitt liegenden Anteil der nicht arbeitslosen Empfänger von Existenzsicherungsleistungen aus. Dieser lag im Planungsraum Ackerstraße (2015: 20,2 %) deutlich oberhalb des Spandauer Wertes (2015: 16,7 %) und Berliner Wertes (2015: 13,5 %). Seit 2011 wurden hier jedoch leichte Rückgänge (um 0,1 bzw. 0,2 %) registriert.

Der Anteil an Einwohnern mit Migrationshintergrund hat seit 2011 zugenommen und liegt im Planungsraum Ackerstraße über dem Berliner und Spandauer Durchschnitt.

Der Gutachter stellt weiterhin fest, dass der Planungsraum (PLR) Ackerstraße eine Sozialstruktur deutlich unter Gesamtstadtniveau hat. Die Sozialstrukturen der analysierten fünf Planungsräume und deren Entwicklungen sind homogen. Der PLR Ackerstraße, in dem der Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-90 liegt, hat im direkten Vergleich den zweitschlechtesten Punktwert (336). Dieser liegt deutlich unter dem gesamtstädtischen Mittel von 500 Punkten ebenso wie die übergeordnete Bezirksregion (367).

Die durchschnittlichen Bestandsmieten liegen im Untersuchungsgebiet und dem Analysezeitraum stets unter dem Berliner Niveau und bis 2013 leicht über dem Durchschnittswert des Bezirks Spandau. Ende 2015 betragen die durchschnittlichen Bestandsmieten bei Wiedervermietung im Untersuchungsraum sowie im Bezirk Spandau rund 7,10 Euro/qm.

In den deutlich günstigeren BBU-Beständen (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V.), die rund 40 % des gesamten Berliner Mietwohnungsbestandes abdecken, betrug die Ist- Miete 2014 in Spandau 5,34 Euro/qm (Bestandsmiete). Sie lag damit unter dem Gesamtberliner Wert von 5,43 Euro/qm.

Bei Neuvermietungen in den BBU-Wohnungen lag die Miete im Bezirk mit 6,25 Euro/qm ebenfalls unter dem Berliner Durchschnitt von 6,31 Euro/qm. Damit rangiert das allgemeine Mietniveau unter der Mietschwelle des Berliner Modells von 6,50 Euro/qm. Es hat ein Zuzug aufgrund des vergleichsweise niedrigen Mietniveaus von eher sozial Schwächeren vor allem aus dem Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf stattgefunden.

Ende 2014 standen 3,1 % der Wohnungen der Mitgliedsunternehmen des BBU in Spandau leer. Im Vergleich mit Berlin (1,9 %) ist die Leerstandsquote im Projektumfeld hoch. Zudem war die Fluktuation in Spandau 2015 mit 7,2 % stadtweit am höchsten (Berlin: 6,1 %).

Zusammenfassend ergibt sich für den Planungsraum Ackerstraße ein vergleichsweise negatives Bild der Sozialstruktur. Es findet eine Zuwanderung von eher sozial Schwächeren mit wenig Kaufkraft, oft mit Migrationshintergrund, statt. Obwohl eine Zuwanderung von außen stattfindet, kann keine Verdrängung der Altbevölkerung festgestellt werden.

Das Untersuchungsgebiet wird durch Leerstand und ein geringes Mietniveau geprägt. Die Bestands- und die Erstbezugsmieten des Untersuchungsgebietes zeigen eine positive Entwicklungstendenz und steigen seit 2011 an. Sowohl die Bestands- als auch die Neubaumieten sind im Vergleich mit der Gesamtstadt unterdurchschnittlich hoch. Wohnungsneubauangebote sind so gut wie nicht vorhanden.

Die Bevölkerungsstruktur im Projektumfeld ist vergleichsweise instabil, da die Wohndauer niedrig ist. Die Mieten sind noch niedrig, aber in den vergangenen Jahren angestiegen. Trotz der positiven Preisentwicklung ist der Anteil an Personen mit Migrationshintergrund, von Transferbeziehern und die Arbeitslosenquote weiterhin sehr hoch.

Als Ergebnis der Untersuchung stellt der Gutachter fest, dass eine Erforderlichkeit für die Realisierung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum im Rahmen des Bebauungsplans 5-90 nicht gegeben ist. Aus Gutachtersicht wäre dies eher kontraproduktiv, da die ohnehin schlechte Sozialstruktur noch negativ beeinflusst würde.

Fazit:

Die städtebauliche Entwicklung des Plangebiets in Form von Geschosswohnungsbau zur Blockrandschließung kann die Sozialstruktur im Planungsraum ergänzen und den Zielstellungen einer durchmischten und sozialgerechten Bodennutzung Rechnung tragen. Durch das Vorhaben kann einer einseitigen Sozialstruktur entgegengewirkt werden, da durch die Herstellung eines gemischten Wohnungsspiegels (Wohnungen unterschiedlicher Größe für verschiedene Bevölkerungsgruppen) Anforderungen für verschiedene Wohngruppenbedarfe geschaffen werden. Da die Bebauung im Plangebiet überwiegend vorhanden ist und es von Seiten der derzeitigen Nutzer (Kirchengemeinde, Schule, Kleinbetriebe) keine Absichten zur Nutzungsänderung gibt, wird sich die Errichtung von Wohnraum auf das Grundstück Bismarckstraße 21 beschränken und damit lediglich der Nachverdichtung dienen.

Aufgrund rechtlicher (Sonderopfer) Gründe ist der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags nicht möglich, wäre aber auch hinsichtlich der Sozialstruktur nicht opportun.

Mit Schreiben vom 19.09.2017 teilt die Senatsverwaltung mit, dass aufgrund der Gesamtzusammenhänge nicht mehr vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags auszugehen ist.

BA Spandau, Straßen- und Grünflächenamt, Abt. Tiefbau, Bau 4 Tief:

Die dauerhafte Einschränkung der widmungsgemäßen Nutzung von öffentlichen Verkehrsflächen für Zwecke des vorbeugenden Brandschutzes (insbesondere zweiter Rettungsweg), sollte bereits im B-Plan grundsätzlich ausgeschlossen werden.

Abwägung:

Eine Einschränkung der öffentlichen Verkehrsflächen wird durch den Bebauungsplan nicht betrieben, zumal sich keine öffentlichen Verkehrsflächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans 5-90 befinden. Die Lage der Rettungswege ist im Baugenehmigungs-/-freistellungsverfahren zu klären.

BA Spandau, Straßen- und Grünflächenamt, Abt. Grünflächen, Bau 4 Grün :

Ich möchte darauf hinweisen, dass sich im Straßenland der Bismarckstraße und Flankenschanze etliche Straßenbäume befinden.

Die Lage der Straßenbäume ist bei der Erschließung des Plangebietes zu berücksichtigen. Gehwegüberfahrten und Feuerwehrzufahrten/Aufstellflächen sind mit dem Fachbereich Grünflächen rechtzeitig abzustimmen.

Abwägung:

Die Lage der Gehwegüberfahrten, Feuerwehrzufahrten und Aufstellflächen sind im nachgeordneten Baugenehmigungs-/-freistellungsverfahren zu klären.

Im Ergebnis des Beteiligungsverfahrens werden keine Änderungen an der Planzeichnung vorgenommen.

Zur Klarstellung wurde die Begründung mit Aussagen zur Verschattung des Grundstücks der Kirchengemeinde (Bismarckstraße 20) und deren Veranstaltungsgeräuschen sowie zur Sozialstruktur ergänzt.

Im Rahmen der Weiterentwicklung der Planung wurde der Bebauungsplan redaktionell ergänzt und die Begründung fortgeschrieben.

Bezirksamtsbeschluss zur Vorlage des Entwurfs der Verordnung an die BVV

Dem Bezirksamt Spandau liegt am 16.01.2018 die Vorlage des Entwurfs der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 5-90 und die Vorlage des Entwurfs des Bebauungsplans als Bestandteil dieser Rechtsverordnung zur Vorlage an die BVV gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB und § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG zur Beschlussfassung vor.

Nach der Beschlussfassung durch die BVV setzt das Bezirksamt Spandau den Bebauungsplan fest.

B. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Dem Bezirk entstehen durch die Planungen nach derzeitigem Kenntnisstand keine Kosten.

Zu dieser Vorlage gehört als Anlage eine Übersichtskarte mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-90.

C.  Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634).

Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 06. Dezember 2017 (GVBl. S. 664)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 692), geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14. März 2016 (GVBl. S. 90).

Berlin-Spandau, den 02.02.2018

Das Bezirksamt

Kleebank         Bewig

Bezirksbürgermeister        Bezirksstadtrat

Anlage/n: