Drucksache - 0742/XIX  

Vorlage zur Beschlussfassung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz

In Anlage beigefügt:

- Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 5.000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII – B 11a

- Übersichtsplan (Anlage zur Verordnung über die Veränderungssperre)

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

VERORDNUNG

über die Veränderungssperre VIII-B11a/61

im Bezirk Spandau

Vom    20..

Auf Grund des § 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), in Verbindung mit § 13 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

§ 1

Für das Grundstück Askanierring 92-108A, Streitstraße 82-84 im Bezirk Spandau, für das das Bezirksamt die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.

§ 2

Je ein Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen, Umweltschutz und Wirtschaftsförderung, Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht, aus.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die Veränderungssperre (§ 18 Abs. 2 Satz 2 und 3 des Baugesetzbuchs) und

2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 18 Abs. 3 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

A. Begründung:

Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat am 26. Mai 1987 die Aufstellung des Bebauungsplanes VIII-B11 beschlossen und den Geltungsbereich mit Änderungsbeschluss vom 29. September 2009 erweitert. Das Bebauungsplanverfahren wurde mit gleichem Beschluss auf das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB umgestellt. Mit Bezirksamtsbeschluss vom 22. Februar 2013 wurde der räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans VIII – B 11 in die Teilpläne VIII – B 11a und VIII - B 11b geteilt.

Anlass der Planaufstellung

Ende des Jahres 2012 wurde das Einzelhandelskonzept für Spandau in Auftrag gegeben. Es ist im Juni 2013 noch nicht abgeschlossen und politisch bestätigt, aber hinsichtlich der Leitlinien bereits erarbeitet.

Das Carossa-Quartier befindet sich ca. 300 m nordöstlich des Plangebiets. Es ist im Stadtentwicklungsplan Zentren 3 als Ortsteilzentrum Wasserstadt Oberhavel (Maselake) gekennzeichnet und als dieses in seiner Zentrenfunktion zu schützen und zu stärken. Dies soll geschehen, indem die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben auf das Ortsteilzentrum konzentriert wird. Durch die Realisierung eines großen Verbrauchermarktes sowie weiterer Fachmarktnutzungen nördlich des Carossa-Quartiers wird bereits kurzfristig die Versorgungsbedeutung des Ortsteilzentrums deutlich gestärkt. Die Stärkung des Ortsteilzentrums erfolgt somit in nördlicher Richtung vom Carossa-Quartier.

Die mit der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes Beauftragten schätzen ein, dass ein Ausbau von Verkaufsflächen auf dem Gelände Askanierring 92-108A, Streitstraße 82-84 unmittelbar südwestlich des Carossa-Quartiers dagegen zu einer Zersplitterung und Auszehrung des Ortsteilzentrums führt. Grund hierfür ist der geringe räumlich-funktionale Zusammenhang zwischen dem Plangebiet des Bebauungsplans VIII-B11a und dem Ortsteilzentrum. Die Streitstraße als übergeordnete Hauptverkehrsstraße hat mit ihrem hohen Verkehrsaufkommen eine Barrierewirkung. Bei einem identischen Warenangebot sowohl im Ortsteilzentrum, als auch an der Streitstraße im Plangebiet würde ein „Entweder-Oder-Einkaufsverhalten“ induziert. Durch eine Verlagerung von bereits im Ortsteilzentrum ansässigen Magnetbetrieben würde die Funktionalität des Ortsteilzentrums eingeschränkt.

Darüber hinaus ist das planerische Ziel, die Stärkung des Quartiers Neustadt als lebendiges Stadtquartier durch den Ausschluss von Vergnügungsstätten. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten soll den negativen Einfluss dieser Nutzungsart auf gewachsene Stadtquartiere mit städtebaulichen und sozio – ökonomischen Problemen entgegenzuwirken.

Beschreibung des Bebauungsplangebietes und Umgebung

Das Plangebiet befindet sich im Norden der Spandauer Neustadt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird im Norden durch den Hohenzollernring, im Osten durch die Streitstraße, im Süden durch den Askanierring und im Westen durch das Fehrbelliner Tor begrenzt.

In ihrer heutigen Form entstand die Neustadt als Oranienburger Vorstadt seit Mitte des 19. Jh. im Zuge der zunehmenden Ansiedlung der Rüstungsindustrie. Seit 1860 wurde dort Bauland erschlossen und bis 1900 entstand die typische Berliner Mietskasernenstruktur in 4- bis 5- geschossiger Blockrandbebauung. Die gründerzeitliche Bebauung, die Anfang des 20. Jh. weitgehend abgeschlossen war, weist eine hohe Dichte von Kleinstwohnungen hinter überwiegend schmucklosen Fassaden ohne Erker und Balkon auf und prägt das Gebiet bis heute.

In den 50er und 60er Jahren wurden zahlreiche Baulücken mit öffentlicher Förderung geschlossen. In den 70 er und 80 er Jahren erfolgten hauptsächlich ModInst – Maßnahmen an den bestehenden Gebäuden.

Entlang den Hauptverkehrsstraßen befinden sich überwiegend kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungskonzentrationen, viele Billig- und Schnäppchenläden sowie Spielhallen/Wettbüros. In den Seitenstraßen sind Einzelhandelsstrukturen nicht stark ausgeprägt, d.h., entweder nicht vorhanden oder viele Läden stehen leer. Ein zunehmender Leerstand ist auch entlang der Hauptverkehrsstraßen festzustellen.

Neben der Wohnnutzung wird der Bereich südlich des Plangebiets zwischen der Schönwalder Straße, und der Neuendorfer Straße durch das Vivantes Klinikum Spandau und die nördlich davon gelegenen Gewerbe- und Lagerflächen geprägt.

Planerische Ausgangssituation

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs VIII-B11a soll die Nutzungsart „Gewerbe“ gemäß § 8 BauNVO 90 übergeleitet werden. Durch die Überleitung der Nutzungsart sind die Ziele des Flächennutzungsplans (FNP) nicht betroffen.

Im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) wird das Plangebiet des Bebauungsplans gemäß der Festlegungskarte 1 der Kategorie „Gestaltungsraum Siedlung“ zugeordnet. Die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen ist hier gemäß Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B quantitativ unbegrenzt möglich und auch die Entwicklung gewerblicher Bauflächen ist nicht beschränkt.

Nach der Festlegungskarte 2 des LEP B-B liegt das Plangebiet außerhalb städtischer Kernbereiche, d. h., dass die Entwicklung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen hier nur möglich ist, wenn sie den Regelungen des Grundsatzes 4.8 LEP B-B entsprechen und daher zur Sicherung des vorhandenen Einzehandelsbestandes bzw., wenn das Vorhaben überwiegend der Nahversorgung dient und der Standort in einem wohngebietsbezogenen Versorgungsbereich liegt).

Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (StEP Zentren 3) stellt das Carossa-Quartier auf Seite 37 in Abbildung 3 als Ortsteilzentrum dar. Zur Stärkung der Zentrenentwicklung zeigt insbesondere der StEP Zentren 3 folgende Zielsetzungen auf:

• Stärkung der lokalen Identität
• Verbesserung der Aufenthaltsqualitäten im öffentlichen Raum
• Erhaltung von Straßen und Plätzen als zentrentragende Stadträume
• Qualifizierung von Einzelhandel und Dienstleistungen als Motoren der Zentren und Sicherung der Funktionsmischung
• Optimierung der räumlich-funktionalen Strukturen
• Förderung von privatem Engagement, Kooperationen und Netzwerken

Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben und Vergnügungsstätten ist ein Beitrag dazu, einseitige Nutzungsstrukturen zu verhindern, das bestehende Nahversorgungszentrum zu stärken und den Bereich der Spandauer Neustadt in seiner Nutzungsvielfalt zu erhalten.

Planinhalte

Die Ausweisungen des Baunutzungsplans („beschränktes Arbeitsgebiet“ gemäß § 7 Nr.10 BauO Bln i. d. F. v. 21.11.1958), die sich im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes VIII – B 11a befinden, sollen in das aktuelle Recht der BauNVO 90 übergeleitet und als „Gewerbegebiet“ gemäß § 8 BauNVO 90 festgesetzt werden.

Während in einem „beschränkten Arbeitsgebiet“ auch großflächiger Einzelhandel mit einer Geschossfläche von über 1.200 m² und einer Verkaufsfläche über 800 m² zulässig ist, ist großflächiger Einzelhandel in Gewerbegebieten (§ 8 BauNVO 1990) nicht zulässig.

Zur Umsetzung der städtebaulichen Ziele ist es erforderlich im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs VIII-B11a Einzelhandelsbetriebe und Vergnügungsstätten generell über eine textliche Festsetzung auszuschließen, da im Gewerbegebiet Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche unter 800 m² gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1990 zulässig und Vergnügungsstätten gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO 1990 ausnahmsweise zulässig sind.

Antragsverfahren

Mit Eingangsdatum vom 24. Januar 2013 wurde ein Vorbescheid gemäß § 74 Abs.1 BauOBln für den Neubau eines Nahversorgungsfachmarktes und die Errichtung von Stellplätzen auf der Teilfläche Streitstraße 82-84 beantragt.

Nach dem geltenden Planungsrecht wäre das Vorhaben genehmigungsfähig, widerspricht jedoch den Zielen des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII-B11a, da dieser Einzelhandelsbetriebe und Vergnügungsstätten über eine textliche Festsetzung ausschließt.

Auf Grund der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans VIII-B11a wurde mit Bescheid vom 20. März 2013 die Zurückstellung der Entscheidung zum Antrag für die Dauer von 12 Monaten, gerechnet ab Zustellung dieses Bescheides (Zustellung am 03. April 2013), ausgesetzt.

Zur Sicherung der Planung ist deshalb der Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB erforderlich. Ihr Ablauf ergibt sich aus dem Eingangsdatum des prüffähigen Antrages zuzüglich einer dem Bezirk einzuräumenden Bearbeitungsfrist und der Geltung der Veränderungssperre von zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1 BauGB, auf die die Dauer der Zurückstellung der Entscheidung über den Antrag anzurechnen ist.

Das Bebauungsplanverfahren wird nach den geltenden Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) durchgeführt.

Auf Grund des Verfahrensstandes - vor Durchführung der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB - ist mit der Verlängerung der Veränderungssperre zu rechnen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung wurde in seiner Sitzung am 04. Juni 2013 über die planungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels und der zunehmenden Vergnügungsstättennutzung zum Schutz der gewachsenen, erhaltenswerten und zu stabilisierenden Gebietsstruktur durch die Aufstellung des einfachen Bebauungsplans VIII-B11a informiert und hat sie zustimmend zur Kenntnis genommen.

Die Absicht über den Erlass einer Veränderungssperre für das Grundstück wurde im Ausschuss für Stadtentwicklung ebenfalls am 04. Juni 2013 mitgeteilt.

B. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006, S. 2), zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 24. Februar 2011 (GVBl. S. 58)

C. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Es gibt keine Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben.

Berlin-Spandau, den 28.06.2013

Das Bezirksamt

Kleebank Röding

Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat