Drucksache - 0461/XIX  

Vorlage zur Beschlussfassung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz

In Anlage beigefügt:

-              Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 20.000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII – B 11

-              Übersichtsplan (Anlage zur Verordnung über die Veränderungssperre)

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

VERORDNUNG

über die Veränderungssperre VIII-B11/60

im Bezirk Spandau

Vom                                           20..

Auf Grund des § 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), in Verbindung mit § 13 Abs.1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

§ 1

Für das Grundstück Neuendorfer Straße 13 im Bezirk Spandau, für das das Bezirksamt neben anderen Grundstücken die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.

§ 2

Je ein Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen, Umweltschutz und Wirtschaftsförderung, Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht, aus.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1.              die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die Veränderungssperre (§ 18 Abs. 2 Satz 2 und 3 des Baugesetzbuchs) und

2.              das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 18 Abs. 3 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

A. Begründung:

Das Bezirksamtes Spandau von Berlin hat am 26. Mai 1987 die Aufstellung des Bebauungsplanes VIII-B 11 beschlossen und den Geltungsbereich mit Änderungsbeschluss vom 29. September 2009 erweitert. Das Bebauungsplanverfahren wurde mit gleichem Beschluss auf das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB umgestellt.

Anlass der Planaufstellung

Die sogenannte Spandauer Neustadt zwischen Hohenzollernring, Neuendorfer Straße und Falkenseer Damm ist bereits seit geraumer Zeit einem starken Veränderungsdruck infolge der sich mehrenden städtebaulichen Anfragen zur Zulässigkeit und konkreten Anträge auf Nutzungsänderung überwiegend für Spielhallen, aber auch für Vergnügungsstätten aller Art (Wettbüros, Nachtlokale, Diskotheken und Swinger-Clubs) ausgesetzt.

Durch die zunehmende Veränderung der Branchenzusammensetzung und die räumliche Konzentration von Vergnügungsstätten in diesem Bereich mit bereits vorhandenen sozio – ökonomischen und städtebaulichen Brennpunkten ist in weiten Teilen des Gebiets bereits eine städtebaulich unerwünschte Veränderung der vorhandenen Gebietsstruktur absehbar. Die direkten Verdrängungs-, aber auch die indirekt wirksamen Nachbarschaftseffekte gehen zu Lasten der traditionellen typischen Nutzungsvielfalt, verändern das Struktur- und Erscheinungsbild der Spandauer Neustadt und zerstören ihren Charakter und die städtebauliche Qualität.

Die Aufstellung des Bebauungsplans ist unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung mit Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, insbesondere für die Belange von Familien, aber auch den Erhalt von Ortsteilen und sonstigen städtebaulichen Planungen gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 2, 3 und 11 BauGB sowie zum Zwecke der Sicherung von Nahversorgungszentren erforderlich.

Um städtebaulich unerwünschten Funktionsverlusten und einem zunehmenden Qualitätsverfall in diesem gewachsenen bezirklichen Stadtquartier entgegenzuwirken, ist es erforderlich, Vergnügungsstätten über das Steuerungsinstrument des Textbebauungsplans VIII - B 11 im Hinblick auf die Überleitung der Planinhalte unter Anwendung der Baunutzungsverordnung von 1990 (BauNVO 90) und hinsichtlich der Konkretisierung der Planinhalte bereits vor 1990 festgesetzter Bebauungspläne, auszuschließen.

Zudem soll die gesamte Gebietskulisse des durch Senatsbeschluss vom 16.12.2008 festgelegten Fördergebietes der „Spandauer Neustadt“ in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII – B 11 integriert werden, um auch hier die „Einsickerung“ von Vergnügungsstätten in die bestehenden Wohnquartiere zu verhindern, und damit das Ziel einer stadträumlichen Aufwertung zu gewährleisten, um auch die Intention und Maßnahmen des städtebaulichen Förderprogramms „Soziale Stadt“ mit planungsrechtlichen Instrumenten zu unterstützen.

Mit der Integration des Fördergebietes „Spandauer Neustadt“ in den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs VIII – B 11 strebt das Bezirksamt eine nachhaltige sozio – ökonomische und städtebauliche Stabilisierung des Gebietes an, den Funktionsverlust der Neustadt aufhält, die Wohnnutzung stärkt und privaten Eigentümern und Geschäftsleuten weiter Anreize für investive Maßnahmen bietet.

Ein weiteres neu hinzugekommenes Instrument gegen eine räumliche Konzentration von Spielhallen ist das Spielhallengesetz vom 20. Mai 2011. Darin ist u.a. geregelt, dass Spielhallenstandorte untereinander einen Abstand von 500 m nicht unterschreiten dürfen sowie das Betreiben dieser Unternehmen in der Nähe von Einrichtungen, die vorwiegend von Kindern und Jugendlichen aufgesucht werden, nicht erlaubt wird.

Diese einfach-gesetzlichen Regelungen für die Zulässigkeit von Spielhallen stehen dem weitergehenden Bebauungsplan VIII-B 11 nicht entgegen.

Beschreibung des Bebauungsplangebietes

Der gesamte Bereich der Spandauer Neustadt befindet sich nördlich des Falkenseer Platzes zwischen der Bastionsumwallung (heute Askanier- und Hohenzollernring) und der Havel.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes soll etwas enger gefasst werden und wird im Norden durch den Hohenzollernring und die Havelschanze, im Osten durch die Schützenstraße, die Neuendorfer Straße, durch das Eiswerderufer und den Wröhmännerpark, im Süden durch den Falkenseer Platz und im Westen durch den Falkenseer Damm und den Askanierring begrenzt.

In ihrer heutigen Form entstand die Neustadt als Oranienburger Vorstadt seit Mitte des 19. Jh. im Zuge der zunehmenden Ansiedlung der Rüstungsindustrie. Seit 1860 wurde dort Bauland erschlossen und bis 1900 entstand die typische Berliner Mietskasernenstruktur in 4- bis 5- geschossiger Blockrandbebauung. Die gründerzeitliche Bebauung, die Anfang des 20. Jh. weitgehend abgeschlossen war, weist eine hohe Dichte von Kleinstwohnungen hinter überwiegend schmucklosen Fassaden ohne Erker und Balkon auf und prägt das Gebiet bis heute.

In den 50er und 60er Jahren wurden zahlreiche Baulücken mit öffentlicher Förderung geschlossen. In den 70 er und 80 er Jahren erfolgten hauptsächlich ModInst – Maßnahmen an den bestehenden Gebäuden.

Der nördlich der Kirchhofstraße gelegene Koeltzepark dient als Naherholungsfläche, die jedoch zunehmend der Vermüllung zum Opfer fällt.

Eigentümer des Wohnungsbaubestandes sind meist Wohnungsbaugesellschaften oder Privateigentümer. Der Wohnungsleerstand nimmt zu.

Entlang den Hauptverkehrsstraßen befinden sich überwiegend kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungskonzentrationen, viele Billig- und Schnäppchenläden, aber nur wenige Verbrauchermärkte. In den Seitenstraßen sind Einzelhandelsstrukturen nicht stark ausgeprägt, d.h., entweder nicht vorhanden oder viele Läden stehen leer. Ein zunehmender Leerstand ist auch entlang der Hauptverkehrsstraßen festzustellen.

Neben der Wohnnutzung wird der Bereich nördlich der Lynarstraße zwischen der Schönwalder Straße, dem Fehrbelliner Tor, dem Hohenzollernring und der Neuendorfer Straße durch das Vivantes Klinikum Spandau und die nördlich davon gelegenen Gewerbe- und Lagerflächen geprägt.

Planerische Ausgangssituation

Für das den Änderungsbeschluss zur Aufstellung umfassende Plangebiet weist der Baunutzungsplan als übergeleiteter Bebauungsplan – dort, wo es noch keine festgesetzten Bebauungspläne gibt, - allgemeines Wohngebiet (östlich und westlich der Schönwalder Straße sowie nördlich des Falkenseer Damms), gemischtes Gebiet (nördlich und südlich der Schäferstraße, nördlich des Falkenseer Platzes sowie im Bereich zwischen der Wilhelm – Leuschner Oberschule und der Falkenhagener Straße) und beschränktes Arbeitsgebiet (Bereich Flankenschanze, Bismarckstraße, Groenerstraße sowie nördlich des Vivantes Klinikum Spandau) aus. Das von der Veränderungsspere betroffene Grundstück liegt im Bereich des am 21. November 1955 förmlich festgesetzen Bebauungsplan VIII-11.

Der Flächennutzungsplan Berlin stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes VIII – B 11 die östliche Hälfte des Geltungsbereiches als Wohnbaufläche W 1 (GFZ über 1,5), die Fläche des Vivantes Klinikums als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Krankenhaus“ sowie nördlich davon eine gewerbliche Baufläche mit einer Sportfläche dar. Die westliche Hälfte des Geltungsbereichs stellt der FNP als Wohnbaufläche W 2, (GFZ bis 1,5) und Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Schule" dar.

Planinhalte

Der Inhalt des Textbebauungsplanes ergänzt bzw. ändert das bestehende Planungsrecht (Ausweisungen des Baunutzungsplanes; Inhalte der vor 1990 festgesetzten Bebauungspläne), indem der Ausschluss von Vergnügungsstätten festgesetzt werden soll, um den negativen Einfluss dieser Nutzungsart auf gewachsene Stadtquartiere mit städtebaulichen und sozio – ökonomischen Problemen zu verhindern.

Hierzu werden zum einen die Ausweisungen des Baunutzungsplans sowie die Inhalte der vor 1990 festgesetzten Bebauungspläne in das neue Recht der BauNVO 90 übergeleitet, und andererseits der 2006 festgesetzte Bebauungsplan VIII – B 3 durch den generellen Ausschluss von Vergnügungsstätten geändert.

Entsprechend den Darstellungen des FNP sollen im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs VIII – B 11 neben den Geltungsbereichen der festgesetzten Bebauungspläne entsprechend der BauNVO 90 die übergeleiteten Nutzungsarten allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet und Gewerbegebiet festgesetzt werden.

Weiterhin soll in der textlichen Festsetzung Nr. 5 festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3, § 7 Abs. 2 Nr. 2 und § 8 Abs. 3 Nr. 3 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO -) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.133), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) unzulässig sind.

Zudem befindet sich der erst im Jahr 2006 festgesetzte Bebauungsplan VIII-B 3 im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs VIII – B 11. Zu diesem Zeitpunkt war die BauNVO 90 bereits rechtskräftig, so dass die Nutzungen des Bebauungsplanes VIII – B 3 nicht übergeleitet werden müssen. Die Inhalte des Bebauungsplanes VIII – B 3 werden lediglich um die textliche Festsetzung Nr. 6 im Bebauungsplanentwurf VIII – B 11 geändert, die wie folgt lautet:

„Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII – B3 sind Vergnügungsstätten gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 3 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO -) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.133), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) unzulässig.“

Antragsverfahren

Mit Eingangsdatum vom 13. Dezember 2011 wurde die Nutzungsänderung, das Einrichten zweier Cafès im zurzeit noch betriebenen Kulturzentrum, im Genehmigungsfrei­stellungsverfahren gemäß 63 BauOBln angezeigt.

Nach dem geltenden Planungsrecht wäre das Vorhaben genehmigungsfähig, widerspricht jedoch den Zielen des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII-B11, da das Vorhaben als Vergnügungsstätte zu beurteilen, weil beide Cafès eine Funktionseinheit bilden und die angebotenen Leistungen, an insgesamt sechs Geldspielautomaten zu spielen und an zwei TV-Geräten Fernsehübertragungen zu verfolgen, gegenüber einer Gaststättennutzung überwiegen. Planungsrechtlich ist deshalb das Vorhaben als Vergnügungsstätte und nicht als Gaststätte einzuordnen.

Auf Grund der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans VIII-B11 wurde mit Bescheid vom 03. Januar 2012 eine vorläufige Untersagung nach § 15 BauGB der Nutzungsänderung für die Dauer 12 Monaten, gerechnet ab Zustellung dieses Bescheides, ausgesprochen. Gegen den o.g. Bescheid wurde mit Schreiben vom 21. Januar 2012 Widerspruch erhoben. Der Widerspruch wurde mit Bescheid vom 20. August 2012 zurückgewiesen. Eine Klage wurde nicht erhoben.

Zur Sicherung der Planung ist deshalb der Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB erforderlich. Ihr Ablauf ergibt sich aus dem Eingangsdatum des prüffähigen Antrages zuzüglich einer dem Bezirk einzuräumenden Bearbeitungsfrist und der Geltung der Veränderungssperre von zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1 BauGB, auf die die Dauer der Zurückstellung der Entscheidung über den Antrag anzurechnen ist.

Das Bebauungsplanverfahren wird nach den geltenden Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) durchgeführt.

Auf Grund des Verfahrensstandes - vor Durchführung der Behördenbeteiligung im Sinne des § 4 Abs. 2 BauGB - ist mit der Verlängerung der Veränderungssperre zu rechnen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung wurde in seiner Sitzung am 30.06.2009 über die planungsrechtliche Steuerung der zunehmenden Vergnügungsstättennutzung zum Schutz der gewachsenen, erhaltenswerten und zu stabilisierenden Gebietsstruktur durch die Aufstellung bzw. die Änderung von Textbebauungsplänen (VIII – B 10; VIII – B 11; VIII – B 12) informiert und hat sie zustimmend zur Kenntnis genommen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat grundsätzlich im Jahr 2011 die Absicht zum Erlass von Veränderungssperren im Plangebiet zustimmend zur Kenntnis genommen. Des Weiteren wurde die Absicht über den Erlass einer Veränderungssperre für das Grundstück Neuendorfer Straße 13 im Ausschuss für Stadtentwicklung am 06. November 2012 angemeldet.

B. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 693).

C. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Es gibt keine Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben.

Berlin-Spandau, den 31.10.2012

Das Bezirksamt

Kleebank              Röding

Bezirksbürgermeister              Bezirksstadtrat