Drucksache - 2793/XVIII  

Vorlage zur Beschlussfassung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz

In Anlage beigefügt:

-              Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 4.000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII – B 12

-              Übersichtsplan (Anlage zur Verordnung über die Veränderungssperre)

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

VERORDNUNG

über die Veränderungssperre VIII-B10/56

im Bezirk Spandau

Vom                                           20...

Auf Grund des § 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), in Verbindung mit § 13 Abs.1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

§ 1

Für das Grundstück Breite Straße 25 im Bezirk Spandau, für das das Bezirksamt neben anderen Grundstücken die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.

§ 2

Je ein Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Stadtplanungsamt und Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, aus.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1.              die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die Veränderungssperre (§ 18 Abs. 2 Satz 2 und 3 des Baugesetzbuchs) und

2.              das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 18 Abs. 3 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

4. Begründung:

Das Bezirksamtes Spandau von Berlin hat am 03. November 2009 die Aufstellung des Bebauungsplans VIII-B10 beschlossen. Das Bebauungsplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt.

Anlass der Planaufstellung

Die Spandauer Altstadt im Bereich östlich des Altstädter Rings, des Falkenseer Platzes und der Neuendorfer Straße, südlich des Wröhmännerparks, westlich der Havel und nördlich des Bahnhofs Spandau ist bereits seit geraumer Zeit einem starken Veränderungsdruck infolge der sich mehrenden Anfragen bzw. Anträgen überwiegend für Spielhallen, aber auch für Vergnügungsstätten anderer Art (z. B. Wettbüros) ausgesetzt.

Durch die zunehmende Veränderung der Branchenzusammensetzung und eine sich abzeichnende Konzentration von Vergnügungsstätten in diesem Bereich mit bereits vorhandenen Geschäftsleerstand wird es zu einer städtebaulich unerwünschten Wandlung kommen. Die direkten Verdrängungs-, aber auch die indirekt wirksamen Nachbarschaftseffekte gehen zu Lasten der traditionellen typischen Nutzungsvielfalt, verändern das historische Struktur- und Erscheinungsbild der Spandauer Altstadt und zerstören ihren Charakter und die städtebauliche Qualität.

Um städtebaulich unerwünschten Funktionsverlusten und einem zunehmenden Qualitätsverfall in diesem historischen Stadtquartier entgegenzuwirken, ist es erforderlich, Vergnügungsstätten über das Steuerungsinstrument des Textbebauungsplans VIII - B 10 im Hinblick auf die Überleitung der Planinhalte unter Anwendung der Baunutzungsverordnung von 1990 (BauNVO 90) und hinsichtlich der Konkretisierung der Planinhalte bereits vor 1990 festgesetzter Bebauungspläne auszuschließen.

Das Bezirksamt strebt eine nachhaltige ökonomische und städtebauliche Stabilisierung des Gebietes auch über das Instrument des Planungsrechts an, die die Vermeidung von Funktionsverlusten der Spandauer Altstadt aufhält, die Ziele der abgeschlossenen Sanierung (1978 – 1989) nicht konterkariert und privaten Eigentümern und Geschäftsleuten weiter Anreize für investive Maßnahmen bietet.

Beschreibung des Plangebietes

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII – B 10 soll sich auf die Bebauung zwischen dem Mühlengraben im Süden und Westen, dem Lindenufer im Osten, der Straße Am Juliusturm im Norden sowie auf die Bebauung nördlich und südlich des Kolks beschränken, da er neben den vor 1990 festgesetzten Bebauungsplänen lediglich die Nutzungstypen des Baunutzungsplans umfasst, die im Rahmen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) von 1990 überzuleiten sind.

Das Plangebiet nimmt somit hauptsächlich den alten Stadtgrundriss auf, der sich bereits im 13. Jahrhundert entwickelte und noch heute in seinem Straßenverlauf der Altstadt nachvollziehbar ist. Zwischen Mühlengraben und Lindenufer entlang der Jüdenstraße-, der Carl – Schurz- Straße und der Breite Straße blieben Gebäudetypen der unterschiedlichen Bauepochen erhalten. Sie ergeben in ihrer Gesamtheit die typische erhaltenswerte Mischung, die vom havelländischen Kleinstadthaus bis zum fünfgeschossigen Berliner Mietshaus die Baugeschichte mehrerer Jahrhunderte dokumentiert.

Die Architektur der 60er und 70er Jahre schenkte historischen Strukturen wenig Beachtung, bis Ende der 70er Jahre ein Umdenken einsetzte, und die Altstadt Spandau 1978 zum Sanierungsgebiet erklärt wurde. Im Zuge dessen wurde sie zur größten zusammenhängenden Fußgängerzone Berlins umgewandelt.

Sanierungsziel war es, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern, den „Gewerbestandort Altstadt“ als kommunalen Mittelpunkt von Spandau zu stärken sowie die Altstadt als wichtigen bauhistorischen Ort Berlins zu sichern und das Stadtbild hierauf abzustimmen.

1989 wurde die Sanierung abgeschlossen, und die Spandauer Altstadt erhielt ein ansprechendes Stadtbild, in dem sich historische und neuere Gebäude harmonisch einfügen.

Seit den 90er Jahren haben stadtstrukturelle Probleme (stagnierende Wirtschaft, hohe Arbeitslosenquote, Rückgang der Kaufkraft) auch vor der Altstadt Spandau nicht Halt gemacht.

Mit beginnendem Ladenleerstand haben zunehmend Billig- und Schnäppchenläden in die freiwerdenden Flächen Einzug gehalten. Die Vermietung freier Ladenlokale tendiert in der Qualität zu Friseur- und Bäckereiketten sowie Schnäppchenläden und zu Vergnügungsstätten. Die Gefahr des „Unterlaufens“ der Geschäftsstruktur durch Vergnügungsstätten ist zunehmend gegeben, so dass diese Umstände sich auf das historische Stadtbild und die zentralörtliche Funktion der Spandauer Altstadt negativ auswirken könnten.

Das Image der historischen Altstadt als Kulturzentrum Spandaus mit seinem ensembleartigen Flair verschlechtert sich und führt insgesamt zu einer negativen städtebaulichen Abwärtsspirale, was auch zu negativen Auswirkungen auf die integrierte Wohnnutzung insbesondere in den Randbereichen der Altstadt führen wird.

Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, hat der Bezirk ein Interesse daran, Nutzungen wie Vergnügungsstätten grundsätzlich auszuschließen, die eine weitere Imageverschlechterung herbeiführen und die städtebaulich – ökonomische Situation negativ beeinflussen. Um das Sanierungsziel einer besseren Wohn- und Lebensqualität weiterhin zu sichern, soll Wohnen und Gewerbe der Vorrang eingeräumt werden.

Zukünftig soll die Attraktivität der kleinteiligen, abwechslungsreichen Geschäftsstruktur gestärkt und der Vorteil der Altstadt Spandau als touristischer Anziehungspunkt noch verstärkter hervorgehoben werden.

Planerische Ausgangssituation

Für das den Aufstellungsbeschluss umfassende Plangebiet weist der Baunutzungsplan als übergeleiteter Bebauungsplan – dort, wo es noch keine festgesetzten Bebauungspläne gibt, - allgemeines Wohngebiet (westlich der Jüdenstraße und östlich der Breite Straße) und gemischtes Gebiet (östlich der Jüdenstraße, westlich der Breite Straße sowie nördlich und südlich des Kolks) aus.

Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 17. Februar 2011 (ABl. S. 438) stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes VIII – B 10 hauptsächlich gemischte Baufläche mit Einzelhandelskonzentration sowie im Bereich Kolk Wohnbaufläche, W 1 (GFZ über 1,5) dar.

Die Absicht des Bezirksamtes, den Bebauungsplan VIII – B10 aufzustellen, korrespondiert mit dem im Rahmen des Wettbewerbsbeitrags „Aktive Zentren“ seitens des Bezirkes formulierten Zielen die städtebauliche Struktur und Funktion der Altstadt Spandau nachhaltig zu stärken und fortzuentwickeln.

Auch wenn der Bezirk Spandau mit seinem Beitrag nicht in die Förderkulisse des Programms „Aktive Zentren“ aufgenommen wurde, so hat das Bezirksamt jedoch in seinem Beschluss vom 27. Mai 2008 hervorgehoben, dass die formulierten Ziele und Maßnahmen zur Stärkung der Spandauer Altstadt als Rahmenstrategie weiterhin die Grundlage der städtebaulichen Planung bilden sollen. Seit 2010 befindet sich die Altstadt Spandau in der Kulisse der Senatsinitiative „Aktionsraum plus Spandau Mitte“. Die Stärkung der Spandauer Altstadt bildet seit 2011 auch hier einen Handlungsschwerpunkt.

Der Bebauungsplan VIII – B10 ist deshalb ein folgerichtiger planungsrechtlicher Detailbeitrag, um die städtebauliche Funktion der Spandauer Altstadt nachhaltig zu sichern.

Planinhalte

Der Inhalt des Bebauungsplanes ergänzt das bestehende Planungsrecht (Ausweisungen des Baunutzungsplanes; Inhalte der festgesetzten Bebauungspläne), indem der Ausschluss von Vergnügungsstätten festgesetzt werden soll, um den negativen Einfluss dieser Nutzungsart auf gewachsene Stadtquartiere mit städtebaulichen und sozio – ökonomischen Problemen zu verhindern.

Hierzu werden die Ausweisungen des Baunutzungsplans sowie die Inhalte der vor 1990 festgesetzten Bebauungspläne in das neue Recht der BauNVO 90 hinsichtlich der Art der Nutzung (allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet, Kerngebiet und Gewerbegebiet) übergeleitet.

Weiterhin soll in der textlichen Festsetzung Nr. 5 festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3, § 7 Abs. 2 Nr. 2 und § 8 Abs. 3 Nr. 3 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO -) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.133), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) unzulässig sind.

Verfahren

Mit Eingangsdatum vom 05. Juli 2010 wurde die Anzeige im Genehmigungsfreistellungsverfahren gemäß § 63 BauO Bln zur Nutzungsänderung für zwei Gaststätten mit einer Klein-Spielhalle (< 100 m²) angezeigt.

Bei den geplanten Teilvorhaben Spielhalle handelt es sich eindeutig um eine Vergnügungsstätte. Die Nutzung widerspricht den o.g. geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans VIII-B10. Mit Bescheid vom 01. Juli 2010 wurde eine vorläufige Untersagung nach § 15 BauGB der Nutzungsänderung bis zum 30. Juni 2011 ausgesprochen.

Zur Sicherung der Planung ist deshalb der Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB erforderlich. Ihr Ablauf ergibt sich aus dem Eingangsdatum des prüffähigen Antrages zuzüglich einer dem Bezirk einzuräumenden Bearbeitungsfrist und der Geltung der Veränderungssperre von zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1 BauGB, auf die die Dauer der Zurückstellung der Entscheidung über den Antrag anzurechnen ist.

Gegen die beiden Gaststätten bestehen keine planungsrechtlichen Bedenken.

Das Bebauungsplanverfahren wird nach den geltenden Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) durchgeführt.

Auf Grund des Verfahrensstandes - frühzeitige Unterrichtung und Erörterung gem. § 3 Abs. 1 - ist mit der Verlängerung der Veränderungssperre zu rechnen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung wurde in seiner Sitzung am 30. Mai 2009 über die planungsrechtliche Steuerung der zunehmenden Vergnügungsstättennutzung zum Schutz der gewachsenen, erhaltenswerten und zu stabilisierenden Gebietsstruktur durch die Aufstellung bzw. die Änderung von Bebauungsplänen (VIII – B 10, VIII – B 11, VIII – B 12) informiert und hat sie zustimmend zur Kenntnis genommen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 03. Mai 2011 die Absicht zum Erlass der Veränderungssperre VIII-B10/56 zustimmend zur Kenntnis genommen

Das Bezirksamt hat am              . Mai 2011 sowohl den Erlass der Veränderungssperre als auch die Vorlage der Verordnung über den Erlass der Veränderungssperre an die BVV - zur Beschlussfassung - beschlossen.

B. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006, S. 2), zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 17. Dezember 2009 (GVBl. S. 873)

C. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Es gibt keine Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben.

Berlin-Spandau, den 11. Mai 2011

Das Bezirksamt

Birkholz               Röding

Bezirksbürgermeister              Bezirksstadtrat