Begründung:
Bezirksamt Pankow von Berlin | 2019 |
An die
Bezirksverordnetenversammlung | Drucksache-Nr.: |
Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG
Bebauungsplan 3‑34 für die Grundstücke Neue Schönholzer Straße 32, 33 (teilweise), 36, Breite Straße 24A-26 (teilweise), Mühlenstraße 8 sowie für das Flurstück 346 (der Flur 163 in der Gemarkung Pankow) im Bezirk Pankow
Bebauungsplan XIX‑26 für die Grundstücke Mühlenstraße 10, 11, 12 und 25, Florastraße 75 und Neue Schönholzer Straße 18-29 im Bezirk Pankow
- Erweiterung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 3‑34
- Einschränkung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XIX‑26
Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:
Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:
Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am .2019 folgende Beschlüsse gefasst:
- Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans 3‑34 (ABl. v. 30.12.2010, S. 2310) wird um die Grundstücke Mühlenstraße 10 (Gemarkung Pankow, Flur 163, Flurstücke 391, 392 und 393) und Mühlenstraße 11 (Gemarkung Pankow, Flur 163, Flurstücke 387, 388 und 389) im Bezirk Pankow, Ortsteil Pankow) erweitert.
Der geänderte Titel lautet: Bebauungsplans 3‑34 für Teilflächen des Grundstücks Mühlenstr. 8, Neue Schönholzer Str. 32-36, Breite Str. 24A, 25, 26 sowie die Grundstücke Mühlenstraße 10,11 im Bezirk Pankow, Ortsteil Pankow.
- Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX‑26 (ABl. v. 30.12.2010, S. 2310) wird um die Grundstücke Mühlenstraße 10 und 11 eingeschränkt.
Der geänderte Titel lautet: Bebauungsplan XIX‑26 für die Grundstücke Mühlenstraße 12 und 25, Florastraße 75 und Neue Schönholzer Straße 18-29 im Bezirk Pankow, Ortsteil Pankow.
- Das Bebauungsplanverfahren für den Bebauungsplan 3‑34 soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden.
Mit der Durchführung der Beschlüsse ist das Stadtentwicklungsamt beauftragt.
Begründung
Zu I-IV.
Veranlassung und Erforderlichkeit für die Änderungen der bestehenden Geltungsbereiche der Bebauungspläne 3-34 „Sporthalle Neue Schönholzer Straße“ und XIX-26 „Alte Mälzerei“
Das Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat am 19.07.2000 einen städtebaulichen Vertrag zu den Grundstücken der sog. „Alten Mälzerei“ mit einem Dritten geschlossen. Ziel der städtebaulichen Planung sollte es sein, Wohnungen und notwendige Wohnfolgeeinrichtungen sowie Gewerbeflächen auf dem Gelände der „Alten Mälzerei“ zu schaffen, die denkmalgeschützten Anlagen zu modernisieren und einer neuen Nutzung zuzuführen. Inhalt des Vertrages sind auch sanierungsrechtliche Regelungen insbesondere Regelungen zum Ausgleichsbetrag und zur Entlassung aus dem Sanierungsgebiet.
Diese Vertragsbestandteile sind bis zum heutigen Tage weitestgehend erfüllt. Jedoch wurde auch vereinbart, dass auf den Grundstücken Mühlenstraße 10 und 11 70 weitere Wohnungen entstehen sollen und dazu die Flurstücke 391 und 392 (Mühlenstraße 10) dem Vertragspartner zu übertragen sind. Hierfür werden zurzeit Vertragsverhandlungen von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und der BIM mit dem Dritten geführt. Aus § 1 Abs. 4 des städtebaulichen Vertrags aus dem Jahr 2000 ergibt sich, dass in Übereinstimmung mit § 1 Abs. 3 BauGB die Planungshoheit bei der Kommune verbleibt und sich die Vertragspartner hierüber bewusst sind. Die Kommune ist gem. § 1 AGBauGB in Berlin der jeweils zuständige Bezirk.
Die Flurstücke 391 und 392 des landeseigenen Grundstücks Mühlenstraße 10 (Flurstücke 391, 392 und 393 der Flur 163 in der Gemarkung Pankow) befinden sich im Fachvermögen des bezirklichen Jugendamtes. Das Flurstück 393 befindet sich im Fachvermögen des Straßen- und Grünflächenamtes des Bezirks. Das Grundstück Mühlenstraße 11 (Flurstücke 387, 388 und 389 der Flur 163 in der Gemarkung Pankow) steht bereits im Eigentum des Dritten, der auch die Flurstücke 391 und 392 vom Land Berlin erwerben möchte.
Die für die Entwicklung des Gesamtareals „Alte Mälzerei“ formulierten Planungsziele im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens XIX-26 (ABl. v.30.12.2010, S. 2310) sowie die Vertragsverpflichtungen des städtebaulichen Vertrages vom 19.07.2000 (UR‑Nr. 1469) zwischen dem Land Berlin und Dritten sind bis heute weitestgehend erreicht.
Einzelne Vertragspflichten sind nach jetzigem Stand jedoch noch nicht umgesetzt. Aufgrund der sich in der Zwischenzeit geänderten Vertragsgrundlagen werden seit dem Jahr 2014 erneut Verkaufs- und Vertragsverhandlungen zwischen der BIM/SenSW und dem Dritten geführt.
Als Teilfläche des Vertragsgebietes ist auch die Entwicklung der Grundstücke Mühlenstraße 10 (Flur 163, FS 391, 392, 393) und 11 (Flur 163 FS 387, 388, 389) vertraglich vereinbart worden. Die dafür vorgesehene Veräußerung der Mühlenstraße 10 (Flur 163, Flurstücke 391 und 392) vom Land Berlin an einen Dritten sowie die auf diesem und dem Grundstück Mühlenstraße 11 (Flur 163 FS 387, 388 und 389; bereits im Eigentum des Dritten) geplante Errichtung von 70 Wohneinheiten durch den Dritten steht bis heute aus.
Mit Antrag vom 18.07.2014 hat ein Dritter, der weder Eigentümer eines der beiden Grundstücke ist, noch von diesen beauftragt ist, einen Vorbescheid für eine Wohnbebauung auf den Grundstücken Mühlenstraße 10 und 11 eingereicht. Die gestellten Vorbescheidsfragen wurden teilweise mit Hinweis auf den angrenzenden Denkmalbereich (Gesamtanlage) "Alte und Neue Mälzerei der Schultheiss Brauerei" negativ beantwortet. Hiergegen ist ein Klageverfahren vor dem Verwaltungsgericht Berlin anhängig. Inzwischen ist eine Verlängerung des Vorbescheides beantragt worden, über die noch nicht entschieden wurde.
Parallel zum Verlauf dieser nunmehr gut 4-jährigen Verhandlungsgespräche und dem gestellten Vorbescheidsantrag hat sich im Bezirk Pankow ein enormer Bevölkerungsanstieg und in damit auch ein hoher Flächenbedarf für soziale Infrastruktureinrichtungen entwickelt. Die Bedarfssituation wird nachfolgend ausführlicher dargestellt.
Schulbedarfe
Aufgrund der anhaltenden Nachverdichtung bestehender Wohngebiete im Bezirk Pankow, dem anhaltenden Bevölkerungswachstum und den bereits bestehenden Defiziten bei den Wohnfolgeeinrichtungen, steht der Bezirk Pankow vor der Herausforderung, zusätzliche Kapazitäten in den Einrichtungen der sozialen Infrastruktur zu schaffen.
Das betrifft insbesondere die bezirkliche schulische Infrastruktur, die an den seit Jahren anhaltenden Bevölkerungszuwachs angepasst werden muss. Denn gemäß § 109 Schulgesetz obliegt den Berliner Bezirken als Schulträger die Zuständigkeit für die Schaffung von Schulraum im öffentlichen Bereich der Allgemeinbildenden Schulen.
Um der dynamischen Bevölkerungsentwicklung Pankows im Bereich der Schulplatzversorgung Rechnung zu tragen, findet seit 2014 jährlich mit dem bezirklichen Schulamt, dem bezirklichen Stadtentwicklungsamt, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und der Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Familie eine Abstimmung zur Schulnetz- und Schulstandortplanung (Monitoring-Verfahren) statt. Im Rahmen des Monitoring-Verfahrens werden Prognosen zum Schulplatzbedarf erstellt sowie die ggf. davon abweichende Realentwicklung, u.a. aufgrund von Wanderungs- (Strukturquote) und Wahlverhalten (Anteilsquote ISS/Gymnasium), festgestellt. Ziel ist, kurzfristig auf Schulplatzbedarfe reagieren zu können und gleichzeitig langfristig ein nachhaltiges Standortnetz zu etablieren.
Im Monitoring-Bericht (Stand 12.04.2018), der am 28.11.2018 zwischen der Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Familie und dem Bezirk Pankow abgestimmt wurde, ist ein Bedarf an Schulplätzen in integrierten Sekundarschulen (ISS) bis 2021/2022 von 64,6 Klassenzügen prognostiziert, dem ein Angebot von 53,0 Klassenzügen gegenübersteht. Für das Schuljahr 2024/2025 ist sogar ein Bedarf von 75,1 Klassenzügen ermittelt worden, jedoch kann aufgrund der geplanten Kapazitätserweiterungen nur ein Angebot von 61,0 Klassenzügen zur Verfügung gestellt werden. Somit entsteht ein Defizit von 15,1 Zügen (Prognosebedarf 2021/2022), mit steigender Tendenz.
Die Bedarfe an Schulplätzen in der Schulform ISS wird berlinweit über den Prognosezeitraum 2025 hinaus weiter ansteigen. Für den Bezirk Pankow von Berlin sind mittel- und langfristig bis 2030 erhebliche Defizite im Bereich der integrierten Sekundarschulen zu erwarten.
Darüber hinaus versorgten bereits im Schuljahr 2018/19 Nachbarbezirke, u. a. Lichtenberg und Reinickendorf, schon 1.000 ISS-Schüler*innen mit Hauptwohnsitz in Pankow.
Kitabedarfe
Gemäß Kindertagesstättenentwicklungsplanung 2017 wird für die Bezirksregion VI, in dem die besagten Grundstücke liegen, bis zum Jahr 2019 mit einem Zuwachs von 320 Kindern und einem Mehrbedarf an 244 Kita- und Tagespflegeplätzen ausgegangen. Insbesondere in der Altersgruppe der unter 3‑Jährigen ist die bedarfsgerechte Versorgung nicht gewährleistet.
Im aktuellen Förderatlas des Landes Berlin aus dem Jahr 2019 ist diese Region mit der Einstufung 3+ eingeschätzt. Das heißt, dass es derzeit noch geringe Platzreserven gibt, aber ein steigender Bedarf prognostiziert wird.
Nach den derzeitigen Erfahrungen des Jugendamtes sehen sich Träger von Kitanutzungen allgemein zunehmend mit steigenden Mieten konfrontiert, die zur Verdrängung sozialer Nutzungen führen. Gerade in der Bezirksregion VI befinden sich ca. 40 % der angebotenen Plätze in Mietobjekten. Insofern ist jedes landeseigene Grundstück, wie es das Grundstück Mühlenstraße 10 ist, und welches sich für die Nutzung als Kita eignet, für das Jugendamt unverzichtbar.
Zurzeit bemüht sich das Bezirksamt Pankow um die Sicherung des Standortes Benjamin-Vogelsdorff-Str. 3 durch Übernahme/Kauf des Grundstücks von der BIMA. Sollte dies nicht gelingen, sind 45 bestehende Kitaplätze akut bedroht. Mit dem Bau einer Kita mit einer Kapazität von 60 Betreuungsplätzen auf dem Grundstück Mühlenstraße 10 könnte ein entsprechender Ausgleich/Ersatz geschaffen werden.
In der Machbarkeitsstudie ist die Errichtung einer Kita zu prüfen und ggf. konkretisieren.
Schulerweiterung der Reinhold-Burger-Schule (ISS)
Im Gegensatz zum Grundschulbereich ist die planungsräumliche Bezugsebene für weiterführende Schulen der gesamte Bezirk. Es besteht freie Schulwahl. Um aber die Schülerverkehre möglichst zu minimieren, soll die Bereitstellung von Oberschulplätzen möglichst ortsnah – also soweit möglich in der räumlichen Nähe des jeweiligen Grundschuleinzugsbereichs – erfolgen.
Im Kontext der ortsnahen Schulplatzversorgung ist zu berücksichtigen, dass es in der Schulregion 7, in der sich die Grundstücke Mühlenstraße 10 und 11 befinden, vier Grundschulen gibt. Die Elisabeth-Shaw-Grundschule wird, wie auch die Mendel-Grundschule, 3 ½-zügig betrieben. Die Arnold-Zweig-Grundschule verfügt über 3, die Grundschule an der Strauchwiese über 2 Züge.
Die Schulregion 7 verfügt mit der Reinhold-Burger-Schule in der Neuen Schönholzer Straße 32 über lediglich eine integrierte Sekundarschule mit gebundenem Ganztagsangebot und einer Kapazität von 4 Zügen. Zusätzlich werden an der Schule 2 Willkommensklassen und eine sonderpädagogische Kleinklasse unterrichtet. Eine gymnasiale Oberstufe besteht nicht. Die Schule ist insgesamt überbelegt. Eine Erweiterung ist daher dringend erforderlich.
Die Reinhold-Burger-Schule ist optimal an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen und wäre mit einer Schulerweiterung auf den Grundstücken Mühlenstraße 10 und 11 auch von zwei öffentlichen Straßen (Mühlenstraße und Neue Schönholzer Straße) erschlossen. Das Schulgelände liegt ca. 200 m vom zentralen Verkehrsknotenpunkt Pankow Zentrum entfernt, hier haben die Buslinien 155, 250 und 255 und die Straßenbahnlinie M1 einen Haltepunkt. Die Entfernung zum S- und U-Bahnhof Pankow, der zusätzlich von den Buslinien M27 und X54 sowie von der Straßenbahnlinie M50 angefahren wird, beträgt ca. 650 m.
Unter Berücksichtigung der guten Erreichbarkeit der Reinhold-Burger-Schule würde eine Erweiterung der Schule der Entwicklung eines bedarfsangepassten Oberschulnetzes beitragen. Durch eine gemeinsame Nutzung von Räumen und Freiflächen im Lichte des flächensparenden Bauens wäre eine Erweiterung vor allem geeignet, die bereits jetzt vorhandenen Schulplatzdefizite (ISS) kurzfristig zu verringern.
Nach dem Neubau der Vierfeld-Sporthalle auf dem Grundstück der Reinhold-Burger-Schule ist auf dem Schulgrundstück keine Fläche für eine Kapazitätserweiterung vorhanden. Andere ausreichend große Grundstücke – insbesondere landeseigene – in unmittelbarer Nachbarschaft zur Reinhold-Burger-Schule stehen ebenfalls nicht zur Verfügung oder werden bereits zur Versorgung der Bevölkerung mit wohnortnahen Grünflächen, für Infrastruktureinrichtungen oder als öffentliche Verkehrsflächen genutzt.
Auch ein kompletter Schulneubau ist aufgrund der in der gesamten Schulregion 7 bestehenden Nichtverfügbarkeit eines geeigneten Grundstücks nicht realisierbar.
Erweiterung der Reinhold-Burger-Schule auf den Grundstücken Mühlenstraße 10 und 11
Rückwärtig an das bestehende Schulgrundstück grenzen, durch eine öffentliche Grünanlage mit Spielplatz getrennt, die Grundstücke Mühlenstraße 10 und 11 an. Die damit ebenfalls in der Schulregion 7 liegenden Grundstücke (Flurstücke 387, 389, 391 und 392) haben eine Gesamtfläche von insgesamt 5.468 qm. Die Flurstücke 388 und 393, mit einer Gesamtfläche von 253 qm, sollen teilweise (in einer Breite von 1,8 m) der öffentlichen Verkehrsfläche Mühlenstraße (Gehweg) zugeordnet werden.
Durch die räumliche Nähe des potenziellen Erweiterungsbaus zum bestehenden Schulgebäude kann der Schulstandort zügig, effektiv und dauerhaft um einen Zug in der Sekundarstufe I und zwei Züge in der Sekundarstufe II erweitert werden.
Ein weiterer schulorganisatorischer Vorteil besteht in den kurzen Fußwegen zwischen Bestands- und Neubau, welche sich von Schülern und Lehrern innerhalb der regulären Pausenzeiten absolvieren lassen.
Darüber hinaus ist das bestehende Schulgebäude über 100 Jahre alt und lässt trotz der in den 2000er Jahren erfolgten Sanierung nur wenig Spielraum für modernen Schulunterricht. In einem Erweiterungsbau könnten u. a. Fachunterrichtsräume, z. B. für die Naturwissenschaften, in angemessener Größe und mit zeitgemäßer technischer Ausstattung eingerichtet werden. Somit würden sich nicht nur die räumlichen Kapazitäten der Schule erhöhen, es würde sich auch die räumliche Qualität der Schule deutlich verbessern. Eine in den Erweiterungsbau integrierte Mensa (derzeit überhaupt nicht vorhanden) und eine Bibliothek würden zusätzlich die Attraktivität des Schulstandortes erhöhen.
Vor dem Hintergrund der aufgezeigten Bedarfssituation in den Bereichen Schule und Kita ist der Bezirk Pankow aufgefordert, insbesondere in den hochverdichteten Innenstadtbereichen, Flächen für Schulerweiterungen zu identifizieren und planungsrechtlich zu sichern.
Zurzeit wird im Stadtentwicklungsamt, durch Stadt KIS, eine Studie erarbeitet, in der eine maximale Erweiterung der Schule und Einordnung einer Kita auf den Grundstücken Mühlenstraße 10 und 11 geprüft wird. In Varianten und unter Berücksichtigung des vorhandenen Spielplatzes in der Mühlenstraße 8 werden Möglichkeiten der Umsetzung aufgezeigt. Die Fertigstellung der Studie ist für November 2019 vorgesehen.
Vor dem Hintergrund der im Bezirk Pankow zur Verfügung stehenden und für Schulerweiterungen geeigneten Flächen, in Verbindung mit den vorhandenen Schulinfrastrukturen des bestehenden Schulstandortes und dessen sehr guten Erreichbarkeit, ist die geplante Schulerweiterung der Reinhold-Burger-Schule auf den Grundstücken Mühlenstraße 10 und 11eine in mehrfacher Hinsicht geeignete Möglichkeit einen wesentlichen Schritt zu einem bedarfsangepassten und auch zukünftig tragfähigen bezirklichen Oberschulnetz zu machen.
Für eine Schulerweiterung ist es daher dringend erforderlich auf das private Grundstück Mühlenstraße 11 zurückzugreifen sowie von der ursprünglich im o.g. städtebaulichen Vertrag vereinbarten Veräußerung des Grundstücks Mühlenstraße 10 abzusehen.
Um die bestehenden Schulplatzdefizite und Kitabetreuungsplatzdefizite zu minimieren und ein bedarfsangepasstes bezirkliches Oberschulnetz zu entwickeln und Bedarfe an Kitabetreuungsplätzen im dicht besiedelten Ortskern von Pankow zu decken hat das Bezirksamt Pankow von Berlin in seiner Sitzung am 01.10.2019 (Beschluss Nummer VIII-1088/2019) beschlossen:
1. Die Grundstücke Mühlenstraße 10 und 11 sollen zu einem Gemeinbedarfsstandort entwickelt werden. Ziel ist es, auf der Fläche eine Schulerweiterung der sich in räumlicher Nähe befindlichen Reinhold-Burger-Schule (integrierte Sekundarschule) zu ermöglichen. Dazu sind die Grundstücke Mühlenstraße 10 und Mühlenstraße 11 für öffentliche Zwecke (Gemeinbedarf) zu sichern.
2. In Umsetzung des Ziels soll der sich in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 3‑34 „Sporthalle - Neue Schönholzer Str. 32, Spielplatz, Mühlenstr. 8“ um die Grundstücke Mühlenstraße 10 (Flurstücke 391, 392 und 393 der Flur 163 in der Gemarkung Pankow) und Mühlenstraße 11 (Flurstücke 387, 388 und 389 der Flur 163 in der Gemarkung Pankow) erweitert und gleichzeitig der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-26 „Alte Mälzerei/Rathaus“ um diese Grundstücke eingeschränkt werden.
Im Rahmen einer Machbarkeitsstudie ist die Planung unter Berücksichtigung einer sicheren Wegeverbindung zum bestehenden Schulgelände in der Neuen Schönholzer Straße 32 zu konkretisieren und außerdem zu prüfen, ob zusätzlich eine Kita-Nutzung an dem Standort möglich ist.
3. Das Stadtentwicklungsamt wird aufgefordert, unverzüglich mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Verhandlungen mit dem Ziel aufzunehmen, das Grundstück Mühlenstraße 10 (Flurstücke 391 und 392 der Flur 163 in der Gemarkung Pankow) aufgrund der geänderten Bedarfssituation nicht zu veräußern, sodass es im Bezirksvermögen verbleibt.
In Umsetzung der Nr. 3 des Beschlusses des Bezirksamtes vom 01.10.2019 (Beschluss Nummer VIII-1088/2019) wurde mit Schreiben vom 02.10.2019 die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen die geänderte Bedarfssituation erläutert und der Beschluss übersandt. Zugleich wurde die Senatsverwaltung gebeten, bei der weiteren Umsetzung des städtebaulichen Vertrages vom 19.07.2000 die geänderten Planungsziele hinsichtlich des Grundstücks Mühlenstraße 10 zu beachten und das Grundstück nicht zu veräußern, so dass es im Bezirksvermögen verbleiben kann. Mit Schreiben vom 08.10.2019 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen dazu Folgendes mitgeteilt: „Unter Berücksichtigung der Rechte und Pflichten aus dem o.g. Vertrag wird die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in den Verhandlungen mit dem Vertragspartner darauf hinwirken, dass die geänderten Planungsziele des Bezirks berücksichtigt werden. Hierzu bedarf es -wie Sie wissen- aber zunächst des angekündigten Beschlusses zur Änderung des Geltungsbereichs und der vorgesehenen Nutzung des Grundstücks. Ich sehe der Übersendung der Beschlussunterlagen entgegen.“
Zur planungsrechtlichen Sicherung der Schulerweiterung soll der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-34 – welcher bereits u. a. die Sicherung der Reinhold-Burger-Schule vorsieht – um die Grundstücke Mühlenstraße 10 und 11 erweitert werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-26 „Alte Mälzerei“ wird damit um die besagten Flächen eingeschränkt. Die Fortführung des B-Plans XIX-26 kann damit zeitlich und inhaltlich abgekoppelt und nachrangig erfolgen.
Damit wird sowohl Nr. 2 des Beschlusses des Bezirksamtes vom 01.10.2019 (Beschluss Nummer VIII-1088/2019) umgesetzt als auch die mit Schreiben vom 08.10.2019 von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gegebenen Hinweise beachtet.
Beschreibung des Plangebiets des Bebauungsplans 3-34
Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse
Das Plangebiet, mit einer Gesamtgröße von ca. 1,8 ha, liegt im Zentrum des Altbezirks Pankow. Die Grundstücke befinden somit auch im ehemaligen Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße, welches im Jahr 2011 förmlich aufgehoben wurde. Seit Oktober 2013 (GVBl. v. 9.10.2013) liegt das Plangebiet in einem Sozialen Erhaltungsgebiet gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB.
Der Geltungsbereich wird durch den von der Schulnutzung geprägten Blockinnenbereich des südlichen Rathausgrundstücks (Flur 159, Flurstück 538), durch den öffentlichen Spielplatz in der Mühlenstraße 8 – ebenfalls Teil des Rathausgrundstückes – sowie durch die Schulerweiterungsflächen Mühlenstraße 10 und 11 gebildet.
Die rückwärtigen Grundstücksteile des Rathauses Pankow sind anteilig dem Fachvermögen Personal/Verwaltung (5.543 m²), Allgemeinbildende Schulen (8.794 m²) sowie dem Straßen‑ und Grünflächenamt (2.413 m²) zugeordnet. Der öffentliche Spielplatz in der Mühlenstraße 8 wurde aus Sanierungsmitteln finanziert und im Jahr 2015 fertiggestellt.
Die Flurstücke 391 und 392 des landeseigenen Grundstücks Mühlenstraße 10 (Flurstücke 391, 392 und 393 der Flur 163 in der Gemarkung Pankow) befinden sich im Fachvermögen des bezirklichen Jugendamtes. Das Straßenflurstück 393 befindet sich im Fachvermögen des Straßen- und Grünflächenamtes des Bezirks.
Das Grundstück Mühlenstraße 11 (Flur 163 Flurstücke 387, 388, 389) befindet sich im Privateigentum und umfasst eine Fläche von 2.847 m².
Die Erweiterungsfläche hat damit eine Gesamtgröße von 5.721 m². Abzüglich eines ca. 2 m breiten straßenbegleitenden Streifens der zukünftig als Verkehrsfläche der Mühlenstraße zur Verfügung stehen soll, stünde somit ein Baugrundstück von ca. 5.560 m² zur Verfügung.
Die Grundstücke Mühlenstraße 10 und 11 liegen derzeit brach. Das ehemalige Kitagebäude in der Mühlenstraße 10 wurde im 3. Quartal 2017 abgerissen.
Angrenzende B-Pläne
Westlich und südlich an den Geltungsbereich des B-Planentwurfs 3-34 grenzt der sich ebenfalls im Verfahren befindliche Bebauungsplan XIX‑26 „Alte Mälzerei“ (ABl. v. 30.12.2010, S. 2310) an. Inwieweit für die Flächen der Alten Mälzerei die Erforderlichkeit einer Verfahrensfortführung besteht, wird derzeit geprüft.
Geltendes Planungsrecht
Für die Erweiterungsflächen liegen kein gültiger B-Plan oder Mindestfestsetzungen i. S. von § 30 Abs. 1 BauGB vor. Für die Mühlenstraße Nr. 10 und 11 existiert lediglich der Bebauungsplanentwurf XIX‑26.
Die beiden Grundstücke nehmen, wie auch die weiteren Flächen im Geltungsbereich des B‑Plans 3‑34, am Bebauungszusammenhang teil. Das gesamte Plangebiet ist dem Innenbereich zuzuordnen. Rechtsgrundlage für die planungsrechtliche Beurteilung ist § 34 BauGB.
Denkmalschutz
Das Plangebiet ist Teil eines Blockes, welcher wesentlich durch die ehemalige Mälzerei der Schultheiß-Brauerei und damit durch ein bemerkenswertes industrie-, architektur- und ortsgeschichtliches Baudenkmal geprägt ist. Bei der Sanierung in den Jahren 2008 bis 2011 wurden die unter Denkmalschutz stehenden Gebäude (Eintragung in die Landesdenkmalliste als Gesamtanlage) zu modernen Eigentumswohnungen mit Tiefgarage und zentraler Platzanlage umgebaut. Die Anforderungen des Denkmalschutzes werden im weiteren Planverfahren Berücksichtigung finden.
Planerische Ausgangssituation
Der FNP Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 11. Dezember 2018 (ABl. 2019 S. 8) stellt entlang der Breite Straße gemischte Baufläche M2, im südlichen Blockbereich Wohnbaufläche W1 dar. In der Wohnbaufläche ist zusätzlich ein Lagesymbol für Kultur abgebildet. Die Mühlenstraße 10 und 11 liegen an einer übergeordneten Hauptverkehrsstraße. Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan von Berlin (FNP Berlin) entwickelbar.
Dringende Gesamtinteressen Berlins i.S.v. § 7 Abs. 1 AGBauGB
Teile der Mühlenstraße sind Bestandteil des Geltungsbereichs. Bei der Mühlenstraße handelt es sich um eine Bundestraße (B 96a) als übergeordnete Straßenverbindung mit der Verbindungsfunktion II. Dringende Gesamtinteressen Berlins i.S.v. § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB liegen vor und werden berührt. Die Bebauungsplanverfahren 3‑34 als auch XIX‑26 sind somit weiterhin nach § 6 Abs. 2 AGBauGB i. V. m. § 7 AGBauGB durchzuführen.
Aktualisierung/Ergänzung der Planungsziele
Wesentliches Ziel der Planung ist die Sicherung der Grundstücke Mühlenstraße 10 und 11 als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“. Dazu werden, aufgrund des funktionalen und räumlichen Bezuges zwischen dem bestehenden Schulgebäude, der Sporthalle mit ihren Außenlagen und den Erweiterungsflächen, alle von der Reinhold-Burger-Schule genutzten Flächen in den Geltungsbereich einbezogen. An dem bestehenden Planungsziel – der Sicherung des bestehenden Schulstandortes der Reinhold-Burger-Schule (ISS) – wird somit festgehalten. Im Bebauungsplanentwurf wird dementsprechend der bereits im Sanierungsrahmenplan als Freifläche für die Schule dargestellte rückwärtige Grundstücksteil der Mühlenstraße 33 als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt. Die Gemeinbedarfsfläche wird mit der Zweckbestimmung „Schule und Anlage für sportliche Zwecke“ konkretisiert, sodass gewährleistet wird, dass auch eine außerschulische Nutzung der Sportanlagen zulässig ist. Das Vorderhaus Neue Schönholzer Straße 33 (außerhalb des Geltungsbereichs) bleibt Teil des Verwaltungsstandortes des Rathauskomplexes.
Der 2009 in einem Realisierungswettbewerb ausgewählte Standort für die mittlerweile errichtete Sporthalle soll dabei in Größe und Lage durch die Ausweisung zusätzlicher überbaubarer Grundstücksfläche gesichert werden. Dazu ist eine erweiterte Bauköperausweisung mit einer zeichnerischen Festlegung der überbaubaren Grundstücksflächen vorgesehen. Eine Nebenzeichnung differenziert die Festsetzungen für das Untergeschoss.
Durch die Sicherung des Schulgrundstücks in Verbindung mit den Erweiterungsflächen wird die Reinhold-Burger-Schule ein fester Bestandteil eines langfristig tragfähigen und demographiefesten Standortnetzes von weiterführenden Schulen im Bezirk Pankow.
Die im Geltungsbereich enthaltenen und unter Denkmalschutz stehenden Schulgebäude sollen durch Baukörperfestsetzungen und Kennzeichnung als Einzeldenkmal nachrichtlich übernommen werden.
Zur Sicherung des im Jahr 2015 auf dem Grundstück Mühlenstraße 8 hergestellten, ca. 2.370 m² großen, öffentlichen Spielplatzes, soll dieser als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“ festgesetzt werden. Im Rahmen einer Machbarkeitsstudie wird geprüft, inwieweit über die Spielplatzfläche eine geeignete fußläufige Wegeverbindung zwischen den Bestandsgebäuden und dem Erweiterungsbau vorhanden oder hergestellt werden muss.
Die angrenzenden Verkehrsflächen der Mühlenstraße und der Neuen Schönholzer Straße sind bis zur jeweiligen Straßenmitte im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-34 enthalten.
Entlang der Mühlenstraße/B96a (übergeordnete Straßenverbindung mit der Verbindungsfunktion II) fehlen derzeit Radverkehrsanlagen, die Gehwege sind unterdimensioniert. Für einen Ausbau der Mühlenstraße wird im Abschnitt von Breite Straße bis Florastraße eine Querschnittbreite von ca. 24,0 m benötigt. Für den Fall zukünftig erforderlicher Querschnittserweiterungen soll daher die westliche Straßenbegrenzungslinie bis an die Bauflucht der Grundstücke Mühlenstraße 1-3 verlegt werden. Demzufolge wird die Straßenbegrenzungslinie der Grundstücke Mühlenstraße 8,10 und 11 um 1,8 m verschoben. Die entsprechende Fläche befindet sich bereits teilweise im Fachvermögen des Straßen- und Grünflächenamtes (FS 393 und Teilfläche FS 538; beide derzeit nicht als Straßenverkehrsfläche gewidmet). Die als Verkehrsfläche nicht benötigte ca. 1,2 m breite Restfläche des Grundstücks Mühlenstraße 10 kann dem zukünftigen Baugrundstück zugeschlagen werden. Gleiches gilt nach dem Erwerb des Grundstücks für die Mühlenstraße 11.
Für die Neue Schönholzer Straße soll eine Festsetzung des Flurstücks 16 (bereits als Straßenverkehrsfläche gewidmet) als öffentliches Straßenland erfolgen.
Weitere Festsetzungen, u. a. zum Maß der baulichen Nutzung, erfolgen auf Basis der in Bearbeitung befindlichen Machbarkeitsstudie.
Zur Erreichung der o. g. Planungsziele wird der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3‑34 um die beiden angrenzenden Grundstücke Mühlenstraße 10 und 11 erweitert. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX‑26 wird entsprechend eingeschränkt. Die neue Abgrenzung der Geltungsbereich ist in Anlage 3, die derzeitigen Abgrenzungen in Anlage 2 abgebildet.
Der in seinem Geltungsbereich reduzierte Bebauungsplanentwurf XIX‑26 wird nach einer Erforderlichkeit weitergeführt. Bei Fortsetzung dieses Verfahrens mit aktualisierten Planungszielen erhält die BVV Pankow Kenntnis.
Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 3‑34
Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 3‑34 soll nach § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt werden. Nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB kann ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Die in § 13a Abs. 1 BauGB genannten Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren ohne Umweltprüfung im Sinne § 2 Abs. 4 BauGB sind gegeben:
- Das Plangebiet befindet sich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, im Zentrum des Ortsteils Pankow. Bei der Sicherung von Flächen für die Errichtung einen Schulerweiterungsbau, einer Sporthalle mit Sportaußenanlagen sowie eines öffentlichen Spielplatzes handelt es sich zum einen um eine Nachverdichtung bzw. Wiedernutzbarmachung von Flächen, zum anderen um eine (andere) Maßnahme der Innentwicklung im Sinne § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB.
- Da die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 der BauNVO von 20.000 m²gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB nicht überschritten wird, kann das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a Abs. 2 BauGB durchgeführt und von der Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung abgesehen werden.
- Auch bei zusammenhängender Betrachtung mit dem sich hier kumulierend auswirkenden, unmittelbar angrenzenden Bebauungsplan XIX-26 (neuer Geltungsbereich) würde der Schwellenwert gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB nicht überschritten werden.
- Mit dem Bebauungsplan 3-34 wird kein Vorhaben begründet, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegt.
- Es gibt keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter(Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie, - FFH-Richtlinie) und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes).
Da im Rahmen der Fortschreibung der Sanierungsziele im Jahr 2007 (Bek. ABl. v. 07.03.2008, S. 498) eine umfangreiche Beteiligung und Mitwirkung der Öffentlichkeit erfolgt ist, sollte zur Verfahrensbeschleunigung ursprünglich im Bebauungsplanverfahren 3‑34, von einer frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Im Sinne des § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB hätte die Öffentlichkeit durch Bekanntmachung im Amtsblatt die Möglichkeit erhalten, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu informieren und innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern.
Durch die nun erfolgende Änderung der Planungsziele, insbesondere der Planung einer Schulerweiterung, hat sich Ausgangslage verändert. Eine Schulerweiterung betrifft eine deutliche größere Öffentlichkeit. Daher ist nun im Anschluss an die erforderliche Machbarkeitsstudie, eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB vorgesehen. Ein Beschluss über die Durchführung der frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung sowie des zugrunde liegenden Planbildes soll im Anschluss an die Machbarkeitsstudie erfolgen.
Haushaltsmäßige Auswirkungen
Die vorliegende Planung dient der planungsrechtlichen Sicherung von Flächen für die Erweiterung der kommunalen Infrastruktur. Eine Übertragung der Verfahrenskosten an Private ist daher nicht möglich.
Nach derzeitigem Kenntnisstand werden Kosten für verschiedene Gutachten (u. a. Bodengutachten, Regenentwässerungskonzept, Eingriff-Ausgleichsgutachten) anfallen. Diese sind aus den beschlossenen Haushaltsansätzen zu finanzieren.
Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen
keine
Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung
siehe Anlage
Kinder- und Familienverträglichkeit
Durch die Sicherung des gesamten Reinhold-Burger-Schulkomplexes wird ein Beitrag zu einem langfristig tragfähigen und demographiefesten Standortnetz von weiterführenden Schulen im Bezirk Pankow geleistet. Insbesondere die dazu erfolgende Einbeziehung der Grundstücke Mühlenstraße 10 und 11 trägt zur Verbesserung der aufgezeigten Versorgungssituation im Bereich der Schul- und Kitaplatzversorgung bei.
Vollrad Kuhn
stellv. Bezirksbürgermeister |
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Anlagen:
1. Entwurf des Bebauungsplans 3‑34, Stand August 2019
2. Übersichtsplan – Aufteilung der derzeitigen Geltungsbereiche
3. Übersichtsplan – Neuaufteilung der Geltungsbereiche
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