Siehe Anlage

Begründung:

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.: Vorhabenbezogener Bebauungsplan 3-67 VE für das Grundstück Triftstraße 14, 30, 32, 44, 46, 56 sowie Abschnitte der Triftstraße und der Lautentaler Straße nördlich des öffentlichen Weges zwischen Triftstraße und Lautentaler Straße (Flurstück 256 der Flur 335) im Bezirk Pankow, Ortsteil Blankenburg

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am ……… folgende Beschlüsse gefasst:

IDer vorhabenbezogene Bebauungsplan 3-67VE für das Grundstück Triftstraße 14, 30, 32, 44, 46, 56 sowie Abschnitte der Triftstraße und Lautentalerstraße nördlich des öffentlichen Weges zwischen Triftstraße und Lautentaler Straße (Flurstück 256 der Flur 335) im Bezirk Pankow, Ortsteil Blankenburg wird aufgestellt.

IIZum Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 3-67 VE (Stand Juli 2018) sollen die Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, gemäß § 4 Abs.1 BauGB und die Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt werden. Während der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung soll der Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit seiner Begründung im Internet präsentiert werden.

Mit der Durchführung des Beschlusses wird das Stadtentwicklungsamt beauftragt.

Begründung

Zu I.

Die Natulis Triftstraße GmbH ist Eigentümerin des ca. 48.000 m² großen Grundstücks Triftstraße 14, 30, 32, 44, 46, 56 zwischen der Triftstraße und der Lautentaler Straße im Siedlungsgebiet nördlich des historischen Ortskerns Blankenburg und beabsichtigt seit 2015 das Gelände mit Wohngebäuden zu bebauen. Die Vorhabenträgerin hatte nach mehrfacher Abstimmung eines Bebauungskonzeptes im Bezirksamt mit Schreiben vom 13.10.2017 einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gestellt. Das Bebauungskonzept wurde in Gestalt des Masterplans am 17.10.2017 durch den Vorhabenträger im BVV-Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen vorgestellt und zustimmend zur Kenntnis genommen.

Das Plangebiet war von 1994 bis 2017 Gegenstand des B-Plans XVIII-31. Den Aufstellungsbeschluss hatte das ehemalige Bezirksamt Weißensee neben weiteren 10 Bebauungsplänen im Zusammenhang mit vorbereitenden Untersuchungen der damaligen Senatsverwaltung für Bauen und Wohnen zur Festlegung eines Entwicklungsgebietes gefasst. Ziel des Bebauungsplans XVIII-31 war es, Flächen für den Wohnungsneubau und für die soziale Infrastruktur (eine Grundschule, eine Kita und eine Jugendfreizeitstätte) planungsrechtlich zu sichern. Wegen fehlender Finanzierungsmöglichkeiten für die geplanten Infrastruktureinrichtungen stagnierte das Planverfahren. Später wurde die Sicherung von Gemeinbedarfsflächen im Plangebiet aufgegeben und eine Deckung des Fachbedarfs an anderen Standorten, vorzugsweise auf landeseigenen Flächen, favorisiert.

Am 17.10.2017 hatte das Bezirksamt Pankow vor dem Hintergrund der dringenden Sicherung von zusätzlichen Straßenverkehrsflächen für die Gartenstraße die Planungsabsicht für den B-Plan XVIII-31 auf die Siedlungsstraßen und weitere damit im Zusammenhang stehende Ziele konzentriert. Zu diesem Zweck wurde der Geltungsbereich des B-Plans XVIII-31 eingeschränkt, so dass sich für das Grundstück Triftstraße 14, 30, 32, 44, 46, 56 derzeit kein Bebauungsplan mehr in Aufstellung befindet.

Das Vorhaben der Natulis Triftstraße GmbH umfasst die Errichtung von ca. 120 Wohneinheiten im individuellen Wohnungsbau. Das Grundstück bildet aufgrund seiner Lage und Größe von 4,8 ha eine Außenbereichsinsel im Innenbereich und wird planungsrechtlich nach § 35 BauGB beurteilt. Das Wohnungsbauvorhaben ist kein privilegiertes Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 1 BauGB. Auch als sonstiges Vorhaben ist es nicht zulässig, da die Erschließung unzureichend ist und neben Aufwendungen zur Ertüchtigung der Infrastruktur noch weitere Belange gemäß § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt werden. Dies betrifft u.a. die dort unter Nr. 2 genannten Darstellungen eines Landschafts- oder sonstigen Plans (hier der Gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption des Landschaftsprogramms Berlin) und unter Nr. 5 genannten Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege.

Als Grundlage für den aufzustellenden Bebauungsplan hat der Vorhabenträger mit Datum vom 04.07.2018 den Vorhaben- und Erschließungsplan (VE-Plan) vorgelegt. Abgeleitet aus den Bebauungsstrukturen im näheren Umfeld, sollen Doppel- und Reihenhäuser (überwiegend zweigeschossig) realisiert werden. Nach erfolgter Bestandsaufnahme prägender Landschaftsbestandteile, werden diese im städtebaulichen Konzept des VE-Plans durch weitgehende Erhaltung als Freiflächen und Wohnungsnahe private Grünflächen berücksichtigt. Das betrifft insbesondere ein Feldgehölz an der Triftstraße nahe der Eifelstraße und einen Birkenvorwald im nördlichen Bereich an der Lautentaler Straße. Dadurch sowie aufgrund der beabsichtigten Ergänzung des bestehenden Erschließungsnetzes wird das Vorhabengrundstück in mehrere Baugebiete gegliedert, die sich mit ihrer kleinteiligen Bebauung in den Siedlungsraum einfügen werden.

Wesentlicher Planinhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 3-67 VE ist entsprechend den im VE-Plan vorgesehenen Doppel- und Reihenhäusern die Sicherung von „Reinen Wohngebieten“ im Sinne § 3 BauNVO. Die Erschließung des Vorhabens soll über die bereits zum Teil ausgebaute Triftstraße und Lautentaler Straße erfolgen. Für beide Straßen ist eine Ertüchtigung vorgesehen, für die eine Verbreiterung des Straßenquerschnitts erfolgen soll, um den durch die generelle Nachverdichtung im Gebiet wachsenden Anforderungen an die Verkehrsfläche und der Straßenentwässerung bei einem weiteren Ausbau entsprechen zu können. Dieses Ziel wird auch im unmittelbar südlich an den Geltungsbereich angrenzenden B-Plan XVIIII-31B verfolgt. Folgende Querschnittsbreiten werden angestrebt:

Für die Triftstraße 15,0 m 6,5 m Fahrbahn (Begegnungsfall ÖPNV/)

2,5 m breite Gehwege(beidseitig)

3,5 m Versickerungsmulde einseitig, alternativ ein Parkstreifen mit Begrünung)

Für die Lautentaler Straße 11,5 m5,5 m Fahrbahn (Begegnungsfall PKW/LKW)

2,5 m Gehweg einseitig

3,5 m Versickerungsmulde oder alternativ ein Gehweg auf der westlichen Seite

Um die notwendigen Flächen für den Straßenausbau zu sichern, sind über die im VE-Plan vorgesehenen Straßenverkehrsflächen hinaus die vor dem Grundstück liegenden Straßenabschnitte der Triftstraße und der Lautentaler Straße in voller Breite einschließlich benötigter Flächen auf der gegenüberliegenden Straßenseite in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 3-67 VE einbezogen worden (Ergänzungsflächen).

Zusätzlich soll das geplante Wohngebiet durch eine neue Straßenverbindung zwischen der Röhnstraße und der Harzburger Straße erschlossen werden. Vorgesehen ist, diese als öffentliche Straße eng mit dem umgebenden Siedlungsstraßennetz zu verknüpfen um derzeit längere Fahrwege aus dem Siedlungsgebiet zum S-Bahnhof Blankenburg durch den fehlenden Lückenschluss zu vermeiden. Es wird zudem angestrebt, den Siedlungsraum über diese Verbindung mit einer Kiezbusline mit den anderen Angeboten des ÖPNV besser zu vernetzen, um einer Zunahme des motorisierten Individualverkehrs entgegen zu wirken.

Geplant ist, durch den Vorhabenträger an dieser zentralen Achse einen Quartiersplatz herzustellen, der Raum für Begegnung zwischen den Bewohnern der Bestandsgebiete und den neuen Bewohnern geben und sich identitätsstiftend für das neue Wohngebiet auswirken soll.

Durch die Festsetzung einer „Privaten naturnahen Parkanlage“ in Kombination mit einer Bindung an Erhaltung bestehender Bepflanzung soll der Absicht, einer Vermeidung von Eingriffen in den Waldcharakter der Fläche Ausdruck gegeben werden. Die Festsetzung eines Wegerechts zu Gunsten der Allgemeinheit soll den Anwohnern des Siedlungsgebietes auch künftig ein Durchqueren des Birkenvorwaldes im Sinne eines Naturerlebnisraumes ermöglichen. Der genaue Verlauf der Durchwegung soll im Rahmen der Freiflächenplanung und des Durchführungsvertrages fixiert werden.

Im südlichen Teil des Plangebietes soll eingebettet in eine größere ebenfalls „Private naturnahe Parkanlage“ um das bestehende Feldgehölz an der Eifelstraße ein Spielplatz angelegt und im Bebauungsplan gesichert werden. Dieser soll als Gemeinschaftsanlage privat unterhalten werden und den mit dem Zuzug weiterer Bewohner wachsenden Bedarf an Spielplätzen für das geplante Wohngebiet abdecken.

Das Vorhaben umfasst ca. 120 Wohneinheiten im individuellen Wohnungsbau. Der Vorhabenträger hat grundsätzlich seine Bereitschaft erklärt, sich nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung an den Folgekosten für die Herstellung der notwendigen Infrastruktureinrichtungen zu beteiligen. Durch das Vorhaben steigt der Bedarf an öffentlichen Spielplätzen um 360 m² (netto), für Kindertagesstätten würde ein Mehrbedarf von 17 Plätzen und für Grundschulen ein zusätzlicher Bedarf an 20 Plätzen ausgelöst. Dieser soll voraussichtlich durch einen Ergänzungsneubau auf dem landeseigenen Grundstück Priesterstege 6 (Kita Spatzenburg) und eine Erweiterung der Grundschule unter den Bäumen gedeckt werden.

Eine erste Angemessenheitsprüfung ergab, dass das Vorhaben auch bei einer entsprechenden Kostenbeteiligung voraussichtlich wirtschaftlich tragfähig sein wird.

Weiteres ist den Anlagen der BVV-Vorlage, Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 3-67 VE (Stand Juli 2018) und der Begründung zum Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit anliegendem Vorhaben- und Erschließungsplan vom 04.07.2018 zu entnehmen.

Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB:

Mit Schreiben des Stadtentwicklungsamtes vom 22.12.2017 wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg die Planungsabsicht, für das Gebiet einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen, mitgeteilt.

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung hat mit Schreiben vom 24.01.2018 mitgeteilt, dass die Planungsabsicht keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen lässt. Die geplante Festsetzung von „Reinen Wohngebieten“ zur Errichtung von Doppel- und Reihenhäusern, Grünflächen (zur Erhaltung von Wald), öffentlichen und privaten Verkehrsflächen auf einer Stadtbrache sind nach der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B) innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung grundsätzlich möglich. Die künftige Siedlungsentwicklung soll in diesen Raum gelenkt werden (Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B). Die Ziele des Bebauungsplans berücksichtigen die Grundsätze der Raumordnung zum Vorrang der Innenentwicklung im Landesentwicklungsprogramm § 5 Abs. 2 und 3 LEPro 2007) und 4.1 LEP B-B.

Der Grundsatz der Raumordnung zur Sicherung und Entwicklung siedlungsbezogener Freiflächen für die Erholung aus § 6 Abs. 3 LEPro 2007 ist bei der weiteren Konkretisierung der Planung im Rahmen der Abwägung angemessen zu berücksichtigen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen II C teilte mit Schreiben vom 26.01.2018 zur Planungsabsicht für den B-Plan 3-67 VE mit, dass bei Beachtung folgender Hinweise keine grundsätzlichen Bedenken bestehen:

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans ist die Schaffung von Voraussetzungen für ein Wohngebiet beabsichtigt, auf das grundsätzlich das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ anzuwenden ist. Aufgrund der Stellungnahme der Wohnungsbauleitstelle sei das Wohnungsbauvorhaben wegen seiner Eigenart von besonderer Bedeutung für den Berliner Wohnungsbau. Dringende Gesamtinteressen Berlins nach § 7 Abs. 1 Nr. 5 AGBauGB sind berührt, das Planverfahren ist gemäß § 6 Abs. 2 i.V. mit § 7 Abs. 1 AGBauGB durchzuführen. Die Ausführungsvorschriften zu § 7 Abs.1 AGBauGB sind anzuwenden (AV Unterrichtung).

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist aus dem FNP entwickelbar.

Die Oberste Naturschutzbehörde gab den Hinweis, dass die Planung aus gesamtstädtischer Sicht mitgetragen wird, im Rahmen der Planung aber eine faunistische Aufnahme und eine Eingriffsbilanzierung notwendig sind.

Zu II

Die Inhalte des mit den Fachämtern des Bezirksamtes abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplans wurden in den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 3-67 VE (Stand Juli 2018) übersetzt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB ist als Unterfall des Bebauungsplans ausgestaltet worden. Für seine Aufstellung gelten die gleichen Verfahrensvorschriften, wie für einen Bebauungsplan, den die Gemeinde aufgrund eigener Veranlassung nach § 2 ff BauGB aufstellt.

Es handelt sich bei der Planung um die planungsrechtliche Entwicklung einer Stadtbrache für den Wohnungsbau und insoweit um eine Maßnahme der Innenentwicklung. Das Verfahren gem. § 13a BauGB soll aber nicht zur Anwendung kommen. Da von der Planungsabsicht Belange des Naturschutzes und Ziele und Inhalte des Landschaftsprogramms berührt werden, soll ein Umweltbericht erstellt werden. Daher sind die frühzeitigen Beteiligungen gemäß §§ 4 Abs.1 und 3. Abs.1 BauGB durchzuführen.

Die Behörden sollen frühzeitig an der Planung beteiligt werden, um deren Belange zu erfassen und den Untersuchungsumfang für die Umweltprüfung zu konkretisieren.Parallel soll die Öffentlichkeit an der Planung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB beteiligt werden und Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten. Über das Ergebnis der Beteiligungen erhält die BVV zu gegebener Zeit Kenntnis.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Für die Aufstellung des Bebauungsplans 3-67 VE entstehen dem Land Berlin keine Planungskosten. Der Vorhabenträger hat erklärt, dass er die Planung und alle erforderlichen Gutachten im eigenen Namen und auf eigene Kosten beauftragen wird.

Somit entstehen für die Planung nur Personalkosten zur Koordinierung und Führung des öffentlich-rechtlichen Verfahrens.

Zur Baureifmachung und Erschließung wird ein Durchführungsvertrag geschlossen, in dem sich der Vorhabenträger zur Bebauung und Erschließung des Gebietes innerhalb einer bestimmten Frist verpflichten wird. Der Vorhabenträger hat zudem eine Grundzustimmung zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung abgegeben. Daher werden im Durchführungsvertrag auch die Folgekosten i.S. eines Vertrages gem. § 11 BauGB Gegenstand sein, soweit es die Angemessenheit zulässt. Nach den bisher geplanten Festsetzungen erfolgte eine erste Prüfung der Angemessenheit nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung. Die Berechnung mit dem Tool für individuellen Wohnungsbau ergab, dass das Vorhaben einschließlich der Herstellung einer 15 m breiten öffentlichen Verbindungsstraße zwischen Röhnstraße und Harzburger Straße, einem Quartiersplatz, Anpassungen in der Lautentaler Straße und Triftstraße und einer Abgabe für die noch zu schaffenden 17 Kitaplätze und 20 Grundschulplätze voraussichtlich wirtschaftlich sein wird.

Geeignete Maßnahmen zur Schaffung zusätzlicher Kitaplätze auf dem Grundstück Priesterstege 6 und zusätzlicher Grundschulplätze durch Erweiterung der Grundschule unter den Bäumen sind, soweit noch nicht erfolgt, in die Investitionsplanung des Landes Berlin aufzunehmen.

Ein Entwurf (Angebot des Vorhabenträgers für den Durchführungsvertrag) liegt noch nicht vor. Dieser muss aber im Rahmen der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB abgestimmt und vor der öffentlichen Auslegung in seinen Grundzügen verhandelt sein.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

siehe Musterblatt

Kinder- und Familienverträglichkeit

Mit der Entwicklung eines neuen Wohngebietes mit Reihenhäusern und Doppelhäusern wird insbesondere den Wohnbedürfnissen von Familien Rechnung getragen. Die Sicherung von Flächen für Spielanlagen und Naturnahe Parkanlagen mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit gewährleistet, dass wohnungsnahe Grünflächen den Familien als Erholungs- und Naturerfahrungsraum erhalten bleiben.

Anlagen

1. Musterblatt Auswirkungen von BA-Beschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21

2. Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 3-67 VE (Stand Juli 2018) mit seiner Begründung und anliegendem Vorhaben- und Erschließungsplan vom 4. Juli 2018

Musterblatt Auswirkungen von Bezirksamtsbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21

Entsprechende Auswirkungen sind lediglich anzukreuzen.