Siehe Anlage

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.: Bebauungsplan 3-50 für die Grundstücke Breite Straße 44 – 48 und Hadlichstraße 31 – 38 sowie für einen Abschnitt der Hadlichstraße vom Grundstück Hadlichstraße 33 bis zum Grundstück Hadlichstraße 38 im Bezirk Pankow, Ortsteil Pankow

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 18.10.2016 folgende Beschlüsse gefasst:

1.                 Für die Grundstücke Breite Straße 44 – 48 und Hadlichstraße 31 – 38 sowie für einen Abschnitt der Hadlichstraße vom Grundstück Hadlichstraße 33 bis zum Grundstück Hadlichstraße 38 im Bezirk Pankow, Ortsteil Pankow, wird der Bebauungsplan mit der Bezeichnung 3-50 aufgestellt.

1.                 Der Bebauungsplan 3-50 soll gemäß § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden.

Mit der Durchführung des Beschlusses ist das Stadtentwicklungsamt beauftragt.

Begründung

Zu I.

Veranlassung und Erforderlichkeit

Das in Privateigentum befindliche Krankenhaus „Maria Heimsuchung“ in Berlin-Pankow beabsichtigt, den Standort in Berlin-Pankow langfristig modern und zukunftsfähig zu halten. Hierfür wurde als erster Schritt am 09.07.2013 ein Antrag auf Baugenehmigung gestellt. Eine verbindliche Bauleitplanung im Sinne des § 30 BauGB besteht nicht, so dass das Vorhaben nach den Vorschriften des § 34 BauGB zu beurteilen ist. Der o. g. Bauantrag wurde negativ beschieden, da das darin beantragte Vorhaben nach geltendem Recht nicht zulässig ist. Der Grund ist, dass sich das beantragte Bauvorhaben in die nähere Umgebung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 34 BauGB nicht einfügt. Die beabsichtigten Erweiterungsmöglichkeiten waren aufgrund der fehlenden planungsrechtlichen Zulässigkeit hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht zulässig.

Um eine Entwicklung des Krankenhauses am Standort zu ermöglichen und diese mit allen betroffenen Belangen gerecht abzuwägen, ist eine verbindliche Bauleitplanung erforderlich.

Das Krankenhaus dient der Grundversorgung und wird gemäß Krankenhausplan 2010 des Landes Berlin auch langfristig mit ca. 245 Betten bleiben. Moderne zukunftsfähige Krankenhäuser sind geprägt von kurzen Wegen, Interdisziplinarität und Strukturen, die es ermöglichen, mit einem effizienten Personeneinsatz die Patienten bei guter Qualität zu behandeln. Bauliche Strukturen tragen hier maßgeblich dazu bei, dass ein Krankenhaus langfristig erfolgreich betrieben werden kann. Wie ein Krankenhaus entwickelt werden kann, hängt von den Grundstücksverhältnissen und dem Gebäudebestand ab. Nach Aussage der Krankenhausleitung (Schreiben vom 13.10.2014) muss mittel- bis langfristig das Bettenhaus an zeitgemäße Geschosshöhen angepasst werden. Das heutige Bettenhaus hat bis zu acht Geschosse und damit überdurchschnittlich viele Vertikaltransporte. Aus diesem Grund soll der zukünftige Bebauungsplan den Träger des Krankenhauses in die Lage versetzen können, den Standort in Abschnitten zu modernisieren und an zeitgemäße Standards anpassen zu können.

Die Erweiterungsabsicht der „Maria Heimsuchung“ ist Anlass für eine städtebauliche Neuordnung im Baublock. Abgeleitet aus dem Abwägungsgebot ergeben sich insbesondere Verpflichtungen zur Ermittlung und Berücksichtigung sowie sachgerechter Behandlung der von der Planung berücksichtigten öffentlichen und privaten Belange. Das hat Auswirkungen auf die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs.

Durch den Bebauungsplan soll eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gewährleistet sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell entwickelt werden. Für die Erweiterung des Krankenhauses und für die damit verbundene städtebauliche Ordnung sind insbesondere die Belange des Denkmalschutzes, des Personen- und Güterverkehrs, der Mobilität der Bevölkerung sowie des Umweltschutzes zu berücksichtigen. Es gibt im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans mehrere konkurrierende Nutzungsansprüche.

Die Erweiterungsflächen des Krankenhauses liegen in einem Denkmalbereich, das in die Denkmalliste eingetragen ist. Weitere Entwicklungspotenziale des Krankenhauses stellen die Flächen der Berliner Polizei dar. Sie befinden sich im Eigentum des Landes Berlin.

Durch die Erweiterungsabsicht des Krankenhauses sind die Auswirkungen auf schutzbedürftige Nutzungen in unmittelbarer Nachbarschaft zu untersuchen. Dies bezieht sich auch auf die rückwärtige Erschließung des Krankenhauses über die Hadlichstraße. Der gewidmete Straßenraum ist hier auf einer Länge von 170 m auf eine Breite von 50 m aufgeweitet und wird durch einen Parkplatz und eine BVG-Endhaltestelle genutzt.

Der angrenzende Spielplatz in der Hadlichstraße ist nicht optimal genutzt. Zudem existiert im Spielplatzentwicklungsplan ein Defizit von ca. 900 m² Spielplatzfläche im Versorgungsbereich 31 A.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens soll mit den einzelnen Nutzern und Eigentümern (Träger des Krankenhauses, Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM), Berliner Polizei, Straßen- und Grünflächenamt Pankow, Untere Denkmalschutzbehörde, Berliner Verkehrs Betriebe (BVG)) ein tragfähiges und durch einen Bebauungsplan umsetzbares Konzept erarbeitet werden. Mit dem erarbeiteten Konzept sollen die Inhalte des Bebauungsplanentwurfs konkretisiert werden. Der private Träger für eine Privatschule konkretisiert derzeit eine mögliche Nutzung der heutigen Parkplatzfläche für einen Schulneubau.

Durch mehrere Grundstücksverschiebungen könnte dadurch für jeden Beteiligten ein Vorteil geschaffen werden:

• Langfristige Erweiterungsmöglichkeiten des Krankenhauses;
• Verlagerung des öffentlichen Spielplatzes an der Hadlichstraße hin zu einem ruhigeren und größeren Standort (Hadlichstraße 38);
• Neubau und Entwicklung einer modernen Busendhaltestelle mit Wendeschleife;
• Neubau einer privaten Schule, um den Schulplatzbedarf im Bezirk bzw. in der Schulregion zu verringern.

Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB und eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sollen der Konzeptfindung dienen. Mit diesem Verfahrensschritt soll eine Prüfung aller öffentlichen Belange, Möglichkeiten und Planerfordernisse in dem festgelegten Geltungsbereich abgefragt und zusammengetragen werden.

Vorab erfolgte bereits im Rahmen einer verkehrlichen Untersuchung für die Machbarkeit für eine neue Busendhaltestelle eine genauere Betrachtung der Stellplatzsituation auf dem bestehenden Parkplatz Hadlichstraße. Diese ergab eine hauptsächliche Nutzung durch Angestellte und Besucher des Krankenhauses und von Mitarbeitern der Polizeidienststelle. Zu einem geringen Teil wird der gegenwärtige Parkplatz von Berufspendlern genutzt. Polizei und Krankenhaus haben angekündigt, im Rahmen des weiteren Planverfahrens alle Möglichkeiten auszuschöpfen, um auf den dann neu geordneten Flächen ausreichend Parkplätze für Angestellte und Gäste anzubieten. Daher wird schon jetzt der Eingriff in den öffentlichen Raum zu Gunsten eines Schul- und Turnhallenneubaus gegenüber dem Wegfall von Stellplätzen genau abzuwägen sein.

Die Mitglieder des Ausschusses für Stadtentwicklung und Grünanlagen empfahlen in ihrer Sitzung vom 05.06.2014 einstimmig die Aufstellung des Bebauungsplanes. In der Sitzung des Ausschusses am 23.06.2016 wurden die erweiterten Überlegungen hinsichtlich des Schulneubaus und der Spielplatz- und Buswendeschleifenverlagerung von den Ausschussmittgliedern begrüßt.

Ziel und Zweck der Planung

Ziel und Zweck der Planung ist es, die Sicherung des Krankenhausstandortes „Maria Heimsuchung“ sowie eine städtebauliche Entwicklung und sinnvolle Neuordnung der Grundstücke im räumlichen Geltungsbereich vorzubereiten und zu leiten.

Es soll eine planungsrechtliche Sicherung durch einen Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 1 BauGB erfolgen.

Ziel des Bebauungsplans ist im Rahmen einer gerechten Abwägung zwischen privaten und öffentlichen Belangen sowie öffentlichen Belangen untereinander mögliche Nutzungskonflikte zu bewältigen, die mit der Standortsicherung des Krankenhauses und der Neuordnung der Hadlichstraße einhergehen.

Mit dem Bebauungsplan soll eine planungsrechtliche Zulässigkeit von Erweiterungsabsichten der Maria Heimsuchung und damit die Standortsicherung für das Krankenhaus entsprechend aktueller Anforderungen vorbereitet werden.

Eigentümersituation

Die im Geltungsbereich liegenden Straßenverkehrsflächen gehören dem Land Berlin. Das Grundstück Hadlichstraße 37 befindet sich ebenfalls im Eigentum des Landes Berlin, ist der Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) zugeordnet und wird von der Berliner Polizei genutzt.

Das Grundstück Hadlichstraße 31 (Flurstücke 68, 143, 145) befindet sich im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft, die Grundstücke Hadlichstraße 32 – 35 (Flurstück 144) im Eigentum einer Wohnungsbaugenossenschaft. Beide Grundstücke bilden eine städtebauliche Einheit und grenzen an die rückwärtige Erschließung des Krankenhauses (Hadlichstraße 36) an.

Die restlichen Grundstücke befinden sich im Eigentum des Trägers der „Maria Heimsuchung“ (Breite Straße 44 – 48 sowie Hadlichstraße 36 und 38).

Plangebiet und Geltungsbereich

Das Plangebiet ist Teil des Ortsteils Pankow und liegt zentral unweit des S- und U-Bahnhof Pankow. Das Gebiet befindet sich in der Bezirksregion (BR) VI – Pankow Zentrum. Es befindet sich gänzlich im Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB „Pankow Zentrum“. Das Plangebiet ist Teil des Blockes, der durch die Breite Straße, Hadlichstraße und Berliner Straße begrenzt wird.

Die Baustruktur des Blockes ist heterogen. Das Krankenhaus „Maria Heimsuchung“ dominiert mit seinen baulichen Anlagen die Breite Straße und den Blockinnenbereich. Weiterhin gibt es im Block, neben gründerzeitlichen Gebäuden, die Botschaft der Libanesischen Republik, das Gebäude der ehemaligen Garbáty Zigarettenfabrik, das Schulgebäude der privaten „Schule Eins“, die Janusz-Korczak-Bibliothek, das in Plattenbauweise errichtete Gebäude der Berliner Polizei, den davorliegenden großflächigen Parkplatz und die 1950er Jahre Wohngebäude in der Hadlichstraße 31 – 35. Das Grundstück Hadlichstraße 38 liegt derzeit brach. Die Bahntrasse der Stettiner Bahn wirkt als südliche Barriere.

Es gibt zwei Denkmalbereiche: Breite Straße 41 B – 48 sowie Berliner Straße 123 – 125/Hadlichstraße 41 und 44. Das ehemalige Kavaliershaus (Breite Straße 45) mit der dahinterliegenden Gartenfunktion ist ein Bau- und Gartendenkmal und prägt den Block durch seinen alten Baumbestand.

Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 9. Juni 2016 (ABl. S. 1362) stellt den ca. 6,1 ha großen Bereich als Gemeinbedarfsfläche mit Zweckbestimmung Krankenhaus sowie gemischte Baufläche M2 dar. Die Darstellung als einheitliche Gemeinbedarfsfläche reicht von der Breite Straße bis an die Stettiner Bahn. Östlich davon schließt sich die gemischte Baufläche an. Die Ziele des Bebauungsplanentwurfs stehen dem FNP Berlin nicht entgegen.

Voraussetzungen für die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens

Im Antwortschreiben vom 29.04.2014 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und vom 30.04.2014 der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung auf die bezirkliche Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB zum Bebauungsplanentwurf 3-50 wurden folgende Feststellungen getroffen:

• Die beabsichtigte Planung lässt zum derzeitigen Planungsstand keinen Wider-spruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen.
• Durch die Straßenbahn und die Breite Straße als übergeordnete Straßen-verbindung gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB werden dringende Gesamtinteressen Berlins berührt. Eine mögliche Beeinträchtigung dieser Interessen durch den Bebauungsplanentwurf kann nicht ausgeschlossen werden.
• Mit der Planung auf dem ehemaligen Güterbahnhof Pankow ist eine Rad- und Fußwegeverbindung geplant, die ggf. Auswirkungen auf die Gestaltung der Straßenverkehrsfläche bzw. auch der Grünfläche im Bereich der Hadlichstraße haben kann. Eine genaue Lage ist noch unbekannt.
• Der Bebauungsplan ist aus dem FNP entwickelbar.
• Regionalplanerische Festlegungen des FNP werden nicht berührt.
• Gegen die Durchführung des Verfahrens nach § 13a BauGB bestehen bei den dargelegten Voraussetzungen keine Bedenken.
• Ergebnisse eines vom Senat beschlossenen städtebaulichen Entwicklungs-konzepts oder einer vom Senat beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB oder einer beschlossenen Stadtentwicklungsplanung gemäß § 4 Abs. 1 AGBauGB werden nicht berührt.

Dies bedeutet eine fortlaufende Unterrichtungspflicht über Beschlüsse während der Planaufstellung und eine enge Abstimmung mit der zuständigen Senatsverwaltung in Bezug auf die Straßen- und Straßenbahnplanung der Breite Straße und der Berliner Polizei.

Wesentlicher Planinhalt

Mit dem Bebauungsplan soll der Krankenhausstandort langfristig gesichert werden. Aufgrund der schwierigen Erweiterungsmöglichkeiten des Krankenhauses gibt es derzeit Gespräche mit der BIM und der Berliner Polizei sowie dem Träger des Krankenhauses über eine Grundstücksneuordnung. Sie ist notwendig, da Erweiterungsflächen des Krankenhauses sich nicht auf den eigenen Grundstücken, die im Denkmalbereich liegen, realisieren lassen. Einzige Alternative für eine Erweiterung besteht daher nur auf dem Grundstück Hadlichstraße 37 (Berliner Polizei). Der neue Grundstückszuschnitt befindet sich in Abstimmung und wird im weiteren Verfahren angepasst. Beide Flächen sollen als Gemeinbedarfsflächen mit ihrer jeweiligen Zweckbestimmung festgesetzt werden.

Das Maß der baulichen Nutzung wird entsprechend dem Bedarf der „Maria Heimsuchung“ unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes im weiteren Verfahren bestimmt.

Im Bereich des Parkplatzes Hadlichstraße soll ein Schulneubau entstehen. Hierfür werden der angrenzende öffentliche Spielplatz und die erforderliche Buswendeschleife neu geordnet. Der öffentliche Spielplatz wird nach derzeitigen Überlegungen in den Blockinnenbereich auf das Grundstück Hadlichstraße 38 verlegt. Entsprechend dem Defizit an Spielflächen gemäß Spielplatzentwicklungsplan wird die zu nutzende Fläche erweitert. Die Buswendeschleife soll nach Westen verlagert und als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung festgesetzt werden.

Die Grundstücksneuordnung soll auch die Planung einer Rad- und Fußwegeverbindung zwischen der Hadlichstraße und Neumannstraße ermöglichen. Diese ist Teil der Planung auf dem ehemaligen Güterbahnhof Pankow. Eine genaue Lage ist noch unbekannt.

Die Grundstücke Hadlichstraße 31 – 35 sind hinsichtlich des absehbaren Lärm-konflikts zur Zufahrt zum Krankenhaus (Hadlichstraße 16) in den Geltungsbereich mit aufgenommen worden. Sie sollen entsprechend der derzeitigen Nutzung festgesetzt werden.

Zu II.

Verfahren gemäß § 13a BauGB

Das Plangebiet befindet sich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, im Zentrum des Ortsteils Pankow. Es handelt sich somit um ein Gebiet nach § 34 BauGB (Innenbereich). Es sind Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplanes erforderlich. Die angedachte Art und das Maß der baulichen Nutzung sind aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar.

Bei der Sicherung der o. g. Flächen handelt es sich teils um eine Nachverdichtung bzw. Wiedernutzbarmachung von Flächen, teils um eine (andere) Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB.

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-50 soll gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung erfolgen. Die in § 13a Abs. 1 BauGB genannten Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren ohne Umweltprüfung sind gegeben.

Der in § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB genannte Schwellenwert für die zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO von 20.000 m² wird durch die in den Geltungsbereich einbezogenen vorhandenen und planungsrechtlich möglichen Gebäude, bei einer überbaubaren Fläche von insgesamt ca. 18.000 m², nicht erreicht werden.

Weiterhin wird kein Vorhaben vorbereitet oder begründet, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegt. Für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes) gibt es keine Anhaltspunkte.

Als nächster Verfahrensschritt ist die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB vorgesehen.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Die haushaltsmäßigen Auswirkungen werden im Rahmen des Aufstellungsverfahrens ermittelt werden.

Sollten sich aus dem weiteren Verfahren Kosten ergeben, haben die zuständigen Fachämter entsprechende Vorsorge in ihrem jeweiligen Haushalt zu treffen.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

Die Auswirkungen werden im weiteren Verfahren ermittelt.

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt