Drucksache - VII-0291  

Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                        .01.2013

An die

Bezirksverordnetenversammlung              Drucksache-Nr.:
 

              in Erledigung der

              Drucksache Nr.: VII-0291

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 13 BezVG

Schlussbericht

Baugenehmigung Wollankstraße 15

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

In Erledigung des in der 10. Sitzung am 07.11.2012 angenommenen Ersuchens der Bezirksverordnetenversammlung – Drucksache Nr. VII-0291 –

„Das Bezirksamt wird ersucht,

einen ausführlichen Prüfbericht vorzulegen, in dem dargestellt wird, warum die Baugenehmigung für die Wollankstraße 15-17 erteilt wurde und wie die verschiedenen Planwerke (LEP B-B, StEP Zentren 3, AV Einzelhandel, etc.) und die Festlegung des § 34 BauGB Anwendungen gefunden haben. Der Abwägungsprozess ist hierbei in allen Schritten ausführlich darzustellen. Insbesondere ist die Entscheidungsfindung zu Art und Nutzung sowie der Verzicht einer möglichen Versagung des Antrages nach § 34 Absatz 3 BauGB darzustellen.“

wird gemäß § 13 Bezirksverwaltungsgesetz berichtet:

Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich nach den §§ 29 – 37 Baugesetzbuch (BauGB). Das Planungsrecht kennt ausschließlich 3 Betrachtungsweisen für die Beurteilung der Zulässigkeit eines baulichen Vorhabens:

• Bauen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ( § 30 BauGB )

• Bauen im Zusammenhang bebauter Ortsteile ( § 34 BauGB )

• Bauen im Außenbereich ( § 35 BauGB )

Das Vorhabengrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Da seine Lage zweifellos dem Innenbereich in einem im Zusammenhang bebautem Ortsteil zuzuordnen ist, ist § 34 BauGB die maßgebliche Beurteilungsgrundlage. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben. Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Ein Abwägungsprozess findet im Rahmen der Prüfung nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht statt. Es erfolgt vielmehr eine Bewertung der näheren Umgebung anhand der in § 34 Abs. 1 BauGB benannten Einfügungskriterien. Auf dieser Grundlage wird festgestellt, ob sich das Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt.

Als nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks Wollankstraße 15-17 wird der betreffende Baublock betrachtet. Der Baublock als nähere Umgebung ist nicht einheitlich strukturiert. Während an der Kreuz-, Wollank- und Schulzestraße eine straßenbegleitende Bebauungsstruktur bis zu vier Geschossen in geschlossener Bauweise - teilweise ergänzt durch Quergebäude, Seitenflügel bzw. Remisen in den rückwärtigen Grundstücksbereichen -, geht die Bebauung an der Wilhelm-Kuhr-Straße in eine offene Bauweise über. Außerdem prägt der im Baublock befindliche Sportplatz die Eigenart der näheren Umgebung im Wesentlichen mit. Die den Baublock vorrangig prägende Nutzungsart ist zwar Wohnen, doch gibt es auch gewerbliche Nutzungen auf den Grundstücken Kreuzstr. 11 (Autohaus mit Reparaturwerkstatt), Kreuzstr. 9 (Präzisionswerkzeugbau), Kreuzstr. 8 (Dentallabor), Wilhelm-Kuhr-Straße 85 (Tanzschule), Wilhelm-Kuhr-Straße 66 (Behindertenwerkstatt) sowie das i. R. stehende, ehemals vom Robert-Koch-Institut genutzte Grundstück. Auf dem Nachbargrundstück befindet sich das Franziskanerkloster mit Suppenküche, Kleiderkammer u.a.. Außerdem sind Läden, Schank- und Speisewirtschaften in den Erdgeschosszonen der Wollank- und Kreuzstraße vorzufinden, auch weisen vereinzelte Gebäude am Blockrand gewerbliche Nutzungen im 1. Obergeschoss auf.

Hinsichtlich der Art der Nutzung war die Frage des „Einfügens“ zu prüfen – entweder nach dem allgemeinen Einfügungsgebot des § 34 Abs. 1 BauGB oder dessen Konkretisierung durch § 34 Abs. 2 BauGB. Der vorliegende Bereich enthält neben der vorherrschenden Wohnnutzung vielfältige und ausgeprägte gewerbliche Nutzungen sowie Einrichtungen der öffentlichen und privaten Infrastruktur. Diese Nutzungsverhältnisse stellen faktisch eine Gemengelage dar, die keinem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nach §§ 2 – 11 BauNVO entspricht, ein sogenanntes faktisches Baugebiet i. S. d. BauNVO liegt somit nicht vor. Die Art der Nutzung bestimmt sich daher allein nach § 34 Abs. 1 BauGB. Der Lebensmittelmarkt mit seinem Nahversorgungscharakter fügt sich hinsichtlich der Art der Nutzung im Grundsatz in die nähere Umgebung als faktische Gemengelage ein.

Mit einer Grundfläche von knapp unter 2.300 m² überschreitet das Vorhaben geringfügig das vorhandene Maß der Nutzung. Weist die bestehende - gegenüber der beantragten eingeschossigen Bebauung zwei- und dreigeschossige - Bausubstanz auf dem Grundstück eine Grundfläche von 2.000 m² auf, so befinden sich auf den Grundstücken Wilhelm-Kuhr-Straße 66 eine dreigeschossige Bebauung mit einer Werkstatt für behinderte Menschen mit einer Grundfläche von ca. 1.150 m² und auf dem Grundstück Wilhelm-Kuhr-Straße 78 ein Seniorenheim, dessen ein- bis viergeschossige

Bebauung eine Grundfläche von ca. 1.650 m² aufweist. Hinsichtlich des Maßes der Nutzung ist das Vorhaben hinsichtlich der Grundfläche nicht unmittelbar aus der näheren Umgebung abzuleiten, da die Grundfläche in gewissem Maß vorhandene Grundflächen überschreitet. Hinsichtlich der Gebäudeabmessungen nach Länge und Breite sowie Kubatur (m³ umbauter Raum) werden ortsübliche Maße eingehalten, so dass eine Einfügung in die nähere Umgebung noch gegeben ist. Die Bauweise wird eingehalten, die im Eckbereich Pichelswerder Straße / Wollankstraße vorhandene geschlossene Blockrandbebauung sowie die Bauflucht an der Wollankstraße werden fortgeführt. Das Vorhaben befindet sich innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche. Die Erschließung ist gegeben.

Entsprechend der Stellungnahme des Amtes für Natur und Umwelt (AUN) wurde auf Grund der Geräuschprognose des TÜV Hessen vom 29.08.2011 festgestellt, dass keine Bedenken gegen die Ausführung des Vorhabens bestehen. Es wurden seitens des AUN Auflagen zum Immissions-, Wasser und Bodenschutz erteilt. Die Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse wird damit gewährleistet. Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt. Das Vorhaben fügt sich somit in die nähere Umgebung ein und ist gem. § 34 Abs. 1 BauGB zulässig.

Da es sich um einen großflächigen Einzelhandel handelt, ist das Vorhaben auch hinsichtlich des § 34 Abs. 3 BauGB zu beurteilen. Die einschränkende Rechtsvorschrift gem. § 34 Abs. 3 BauGB kommt hier jedoch nicht zur Anwendung, da das Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche hat. Es gibt keine in der Drucksache vermutete „Konkurrenzsituation“ zum Pankower Zentrum. Der Lebensmittelmarkt Wollankstraße 15 befindet sich vielmehr selbst in einem zentralen Versorgungsbereich, dem Hauptzentrum Pankow, Breite Straße, Berliner Straße, dargestellt im beschlossenen und veröffentlichten Zentrenkonzept 2005, siehe http://www.berlin.de/ba-pankow/verwaltung/stadt/zentrenkonzept.html sowie Drs. Nr. V-1222, Zentrenkonzept des Bezirkes Pankow, beschlossen am 01.03.2006.

Ausschnitt Zentrenkonzept 2005, HZ Pankow, Breite Straße, Berliner Straße

Im Rahmen der Beurteilung nach § 34 BauGB hat keine Abwägung mit den Inhalten des LEB B-B zu erfolgen sondern ausschließlich eine Prüfung der Zulässigkeitsmerkmale des § 34 BauGB. Ungeachtet dessen steht das Vorhaben auch dem im LEB B-B gesetzten Rahmen, und so auch dem Konzentrationsgebot und dem Integrationsgebot, nicht entgegen.

Das Hauptzentrum Pankow gehört zu den im LEB B-B definierten städtischen Kernbereichen (siehe Festlegungskarte und Tab.3).

Grundsatz 4.8 Abs. 1: „Innerhalb Zentraler Orte sollen großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten […] nur auf Standorten in städtischen Kernbereichen entwickelt werden.“

Nahversorgungsrelevante Sortimente (AV Einzelhandel, Sortimentsliste, Anhang I Nr. 1.1) sind zentrenrelevante Sortimente, die dem täglichen Bedarf dienen. Wegen des kurzfristigen Beschaffungsrhythmus sollen diese Waren möglichst wohnortnah in den zentralen Versorgungsbereichen zur Verfügung stehen. Das ist hier der Fall.

Ausschnitt Festlegungskarte Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B)

Auszug LEB B-B, Tabelle 3, städtische Kernbereiche in zentralen Orten im Gestaltungsraum Siedlung

Die Festlegung der gesamtstädtisch relevanten Zentren, einschließlich ihrer Zuordnung zu einer bestimmten Ebene der Zentrenhierarchie, ist durch den Flächennutzungsplan Berlin und den Stadtentwicklungsplan Zentren (StEP Zentren) erfolgt. Der StEP Zentren zeigt die Zentrenhierachie in ihrer Abstufung von den Zentrumsbereichen „Historische Mitte“ und „City West“ über die Hauptzentren, die Stadtteilzentren bis hin zu den Ortsteilzentren. Der hier relevante Zentrumsbereich ist als Hauptzentrum eingeordnet. Die kartografische Darstellung der zentrentragenden Stadträume ist generalisiert und nicht grundstücksscharf.

Aufgabe des bezirklichen Zentrenkonzeptes ist es, diese Festlegungen zu überprüfen, die Zentren räumlich abzugrenzen und die Handlungserfordernisse in den einzelnen Zentren zu bestimmen.

Das bezirkliche Zentrenkonzept ist im Einvernehmen mit der für die vorbereitende Bauleitplanung und Stadtentwicklungsplanung zuständigen Senatsverwaltung aufgestellt worden.

Das Zitat aus der Broschüre des StEP Zentren 3 in der Begründung der Drucksache

„So sind beispielsweise Einkaufzentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe (ab 800 m² Verkaufsfläche) regelmäßig nur in dafür ausgewiesenen Sondergebieten und Kerngebieten zulässig (§ 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO)“

bezieht sich auf die räumliche Steuerung des Einzelhandels in Bebauungsplänen.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

keine

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Matthias Köhne              Jens-Holger Kirchner

Bezirksbürgermeister              Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung