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Drucksache - VII-0270
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Siehe Anlage
Bezirksamt Pankow von Berlin 2012
An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.:
Vorlage zur Kenntnisnahme für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG
Betr.: Bebauungsplan XVIII-36 für das Gelände zwischen Idunastraße, Romain-Rolland-Straße, Neukirchstraße und Heimdallstraße sowie für Abschnitte der Idunastraße, Romain-Rolland-Straße, Neukirchstraße und Heimdallstraße mit Ausnahme der Grundstücke Idunastraße 1-2 im Bezirk Pankow, Ortsteil Heinersdorf; - Einschränkung und Erweiterung des Geltungsbereichs und Aufstellung der Bebauungspläne 3-41 und 3-44
Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:
Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:
Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 2012 folgende Beschlüsse gefasst:
I. Der Geltungsbereich des Bebauungsplan XVIII-36 wird um die Grundstücke Idunastraße 11, Romain-Rolland-Straße 111, 131, 135/137, 141, Neukirchstraße Der Bebauungsplan XVIII-36 umfasst jetzt das Gelände zwischen Idunastraße, den Grundstücken Idunastraße 11, Neukirchstraße 66, Neukirchstraße, den Grundstücken Neukirchstraße 2, Tiniusstraße 62, Prenzlauer Promenade, Heimdallstraße, den Grundstücken Idunastraße 1-1A sowie einen Abschnitt der Heimdallstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Heinersdorf. II. Für die Grundstücke Idunastraße 11, Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62-66 im Bezirk Pankow, Ortsteil Heinersdorf wird der Bebauungsplan mit der Bezeichnung 3-41 aufgestellt. III. Für das Gelände zwischen Romain-Rolland-Straße, Neukirchstraße, den Grundstücken Neukirchstraße 62 und Romain-Rolland-Straße 141 im Bezirk Pankow, Ortsteil Heinersdorf wird der Bebauungsplan mit der Bezeichnung 3-44 aufgestellt.
Begründung
Zu I.-III.:
Bebauungsplan XVIII-36
Das Bezirksamt hat am 12.07.1994 die Aufstellung des Bebauungsplans XVIII-36 und zuletzt am 10.12.2002 eine Einschränkung des Geltungsbereichs beschlossen (ABl. v. 10.01.2003, S. 16). Die Bezirksverordnetenversammlung hat die Vorlage (Drs. V-0324/03) am 19.02.2003 zur Kenntnis genommen.
Der Bebauungsplanentwurf XVIII-36 (alt; Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-36, siehe Anlage 2) sah auf einer Fläche von 12,1 Hektar die planungsrechtliche Sicherung eines Mischgebiets, eines allgemeinen Wohngebiets mit der Wohnfolgeeinrichtung Kindertagesstätte und Grünflächen mit den Zweckbestimmungen „öffentlicher Spielplatz“ und „öffentliche Parkanlage“ sowie Straßenverkehrsflächen vor. Die Straßenbahnwendeanlage der M 2 wurde als Fläche für den Verkehr für Straßenbahnen nachrichtlich übernommen. Die Fläche ist im Eigentum der BVG. Auf dem landeseigenen Grundstück Romain-Roland-Straße 111 besteht ein öffentlicher Spielplatz mit Ballspielfläche. Aufgrund veränderter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen zum Ende der 1990er Jahre wurde die Umsetzung des seinerzeit entwickelten städtebaulichen Konzepts von den Eigentümern aufgegeben. Das Bebauungsplanverfahren wurde in der Folge nicht weitergeführt.
Die Eigentümer der beiden Grundstücke, eine städtische Wohnungsbaugesellschaft (Idunastraße 11; Flurstücke 210, 212) und eine Wohnungsbaugenossenschaft (Neukirchstraße 63, 64, 65, 66; Flurstücke 213, 281, 348, 211, 349) beabsichtigen nunmehr eine bauliche Entwicklung ihrer Grundstücke zu einem Wohngebiet (Fläche: 3,4 ha, 218 Wohneinheiten) auf der Grundlage eines neuen städtebaulichen Entwurfs zur Erweiterung ihres Mietwohnungsbestands. Das Vorhaben ist wegen seines Umfangs im Wege des geltenden Planungsrechts nicht realisierbar, sondern erfordert die Schaffung von Baurechten über eine Bauleitplanung.
Es handelt sich um ein Projekt, das den wohnungsmarktpolitischen Prioritäten des Landes Berlin entspricht. Da sowohl ein stimmiges Bebauungskonzept als auch eine klare Umsetzungsabsicht der beiden Eigentümer vorliegt, ist es im öffentlichen Interesse, die Verfahrensabwicklung zügig durchzuführen. Im Falle einer Beibehaltung des bisherigen Geltungsbereichs des Bebauungsplans XVIII-36 und einer reinen Anpassung der Planinhalte sind Verzögerungen zu befürchten, da die Klärung der noch offenen Konfliktpunkte auf Teilen der anderen Grundstücke nicht zeitnah zu erwarten sind. Daher ist es erforderlich, die Flächen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft und der Wohnungsbauge-nossenschaft aus dem Bebauungsplan XVIII-36 herauszulösen und in einem eigenen Planverfahren als Bebauungsplan 3-41 (siehe unten) eigenständig zu entwickeln. Durch die Abkoppelung von den Konflikten und zu klärenden Rechtsfragen des übrigen Plangebiets soll das Verfahren zum Bebauungsplan 3-41 zügig vorangebracht werden. Beim Bebauungsplan 3-41 wurde der Geltungsbereich so gewählt, dass die Konflikte zwischen den geplanten Wohnnutzungen und den gewerblich genutzten Flächen im Planverfahren gelöst werden können. Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-36 angenom-menen Nutzungskonflikte sind innerhalb des Verfahrens zu bewältigen. Durch die geplanten Festsetzungen von jeweils allgemeinem Wohngebiet auf den nebeneinander liegenden Flächen in den Bebauungsplänen 3-41 und XVIII-36 sind keine Nutzungskonflikte zu erwarten. Mögliche Konflikte zwischen den bestehenden und geplanten Nutzungen sollen in den Bebauungsplänen 3-41 und 3-44 im Rahmen der Abwägung in den Planverfahren bewältigt werden.
Die zurzeit gewerblich genutzten Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62 sollen in den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-41 einbezogen werden, um die Auswirkungen der gewerblichen Nutzungen auf die im Umfeld bereits bestehende sowie die geplante Wohnbebauung zu klären.
Aufgrund der geplanten Wohngebietsverdichtung empfiehlt das für öffentliche Spielplätze zuständige Fachamt, den Erhalt des Spielplatzes mit Ballspielfläche auf dem Grundstück Romain-Rolland-Straße 111 in seiner jetzigen Nutzung planungsrechtlich durch einen Bebauungsplan zu sichern, um Nutzungskonflikte, sofern sie entstehen, planungsrechtlich zu bewältigen. Darüber hinaus wird in der bezirklichen Spielplatzplanung in der Versorgungseinheit, in der das Plangebiet liegt, ein Defizit an öffentlicher Spielplatzfläche festgestellt. Zum dauerhaften Erhalt des einzigen Spielplatzes in der Versorgungseinheit soll die Fläche weiterhin planungsrechtlich gesichert werden. Aus diesem Grund soll der Bebauungsplan XVIII-36 auch um dieses Grundstück und um die umgebenden Grundstücke Neukirchstraße 56-61, Romain-Rolland-Straße 131 und 135/137 einschließlich der Straßenbahnwendeanlage eingeschränkt werden, um dafür den Bebauungsplan 3-44 aufstellen zu können, der nach erfolgter Prüfung auf weiteren Überarbeitungsbedarf zeitlich unabhängig bearbeitet werden soll. Da der öffentliche Spielplatz bereits hergestellt ist, ist eine vordringliche Bearbeitung des Bebauungsplanverfahrens nicht erforderlich. Die bisherigen Planungsziele, allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet und insbesondere für das Grundstück Romain-Rolland-Straße 111 Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentlicher Spielplatz“ zu sichern, sollen beibehalten werden. Die Fläche der Straßenbahnwendeanlage soll nachrichtlich als Fläche für den Verkehr für Straßenbahnen übernommen werden. Die angrenzenden, bestehenden Verkehrsflächen der Neukirchstraße und der Romain-Rolland-Straße werden jeweils bis zur Hälfte in den Geltungsbereich einbezogen (siehe Bebauungsplan 3-44).
Im nunmehr verkleinerten Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-36 verbleiben die Grundstücke Idunastraße 2A-4 und die zum Teil brach liegenden Grundstücke Neukirchstraße 67-69 sowie die bebauten Grundstücke 70-74. Hier sollen die bisherigen Planungsziele, nämlich ein allgemeines Wohngebiet, ein Mischgebiet sowie Straßenverkehrsflächen weiterhin gesichert werden.
Die Idunastraße ist bis zur Hälfte in den Geltungsbereich einbezogen. Davon sind einige Teilflächen der Verkehrsfläche (Grundstück Neukirchstraße 67A; Flurstücke 97, 104, 105, 106) noch im privaten Eigentum, daher besteht weiterhin das Erfordernis, diese Straßenverkehrsflächen planungsrechtlich zu sichern.
Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB):
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt hat im Rahmen der Mitteilung nach § 5 AGBauGB über die Änderung des Bebauungsplans XVIII-36 keine Bedenken erhoben. Das Verfahren soll wegen des dringenden Gesamtinteresses Berlins mit seiner Lage an der Prenzlauer Promenade, die eine großräumige Straßenverbindung der Verbindungsfunktionsstufe I darstellt, weiterhin gemäß § 7 AGBauGB durchgeführt werden, was zu einer laufenden Unterrichtungspflicht über gefasste Beschlüsse während der Planaufstellung und zu einer engen Abstimmung in Bezug auf die Straßenplanung der Prenzlauer Promenade führt.
Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg teilte mit, dass ein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung derzeit nicht erkennbar ist und das Plangebiet des Bebauungsplans nach der Festlegungskarte 1 der Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) innerhalb des Gestaltungsspielraumes Siedlung liegt, in dem die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen ohne quantitative Beschränkung möglich ist. Die beabsichtigte Entwicklung ist hier möglich und entspricht auch den Grundsätzen der Raumordnung.
Bebauungsplan 3-41
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 3-41 ist die Absicht der beiden Eigentümer der Grundstücke, eine städtische Wohnungsbaugesellschaft (Idunastraße 11; Flurstücke 210, 212) und eine Wohnungsbaugenossenschaft (Neukirchstraße 63-66; Flurstücke 213, 281, 348, 211, 349), in Abstimmung mit dem Bezirk Pankow Geschosswohnungsbau zur Erweiterung der eigenen Bestände zu realisieren.
Grundlage für die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 3-41 auf den brachliegenden Grundstücken Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 (Fläche: 3,4 ha) ist ein im Auftrag der beiden Grundstückseigentümer erstelltes und mit dem Bezirksamt abgestimmtes städtebauliches Konzept.
Das Konzept sieht entlang der Idunastraße die Realisierung von zwei U-förmigen straßenbegleitenden Mehrfamilienhäusern mit vier Vollgeschossen vor. Im rückwärtigen Bereich des Grundstücks Idunastraße 11 sind vier dreigeschossige Zeilenbauten vorgesehen, zwischen denen eine gemeinschaftlich nutzbare Freifläche mit Spielplatz angeordnet ist. An die Zeilenbauten schließen sich an der Grenze zum Grundstück Neukirchstraße 63-66 insgesamt sechzehn zweigeschossige Reihenhäuser an. Die innere Erschließung des Grundstücks erfolgt über zwei am Rande des Grundstücks gelegene Zufahrten, die im rückwärtigen Grundstücksteil miteinander verbunden werden. An diesen privaten Erschließungswegen sollen auch die privaten Stellplätze (insgesamt 104) untergebracht werden.
Für das Grundstück Neukirchstraße 63-66 sieht das städtebauliche Konzept - wie entlang der Idunastraße - die Realisierung von zwei U-förmigen straßenbegleitenden viergeschossigen Mehrfamilienhäusern vor. Entlang der Neukirchstraße 63-66 sollen die beiden viergeschossigen Gebäude jedoch im mittleren Grundstücksteil durch eine Überbauung miteinander verbunden werden, so dass hier eine Torsituation als Eingangsbereich in das Quartier entsteht. Im rückwärtigen Bereich der Neukirchstraße 63-66 sind zwei dreigeschossige Mehrfamilienhäuser als Stadtvillen vorgesehen, an die sich wiederum sechzehn zweigeschossige Reihenhäuser anschließen. Die geplanten Gebäude auf dem Grundstück Neukirchstraße 63-66 gruppieren sich um einen gemeinsamen Hofbereich mit Spielplatz, in dem ein eingeschossiges Gemeinschaftshaus geplant ist. Um den gemeinschaftlich genutzten Hofbereich von motorisiertem Verkehr freizuhalten, erfolgt die innere Erschließung des Grundstücks sowie die Unterbringung des ruhenden Verkehrs (geplant sind 90 Stellplätze, die Reihenhäuser verfügen über integrierte Garagen) an den westlichen und östlichen Grundstücksgrenzen.
Dabei ist die Einbeziehung der z. Zt. überwiegend gewerblich genutzten, östlich angrenzenden Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 (Flurstück 135) und Neukirchstraße 62 (Flurstücke 274 und 134) in den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-41 erforderlich, um bodenrechtliche Spannungen zu vermeiden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sollen für diese Grundstücke die Entwicklungsziele geklärt und die Art und das Maß der baulichen Nutzung festgelegt werden.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-41 soll die Grundstücke Idunastraße 11 (Flurstücke 210, 212), Neukirchstraße 62 (Flurstücke 134, 247), 63-66 (Flurstücke 213, 281, 348, 211, 349) und Romain-Rolland-Straße 141 (Flurstück 135) im Bezirk Pankow, Ortsteil Heinersdorf umfassen.
Nach dem geltenden Planungsrecht (§ 34 BauGB) sind die im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-41 geplanten Wohnungsbauvorhaben nicht zulässig, weil sie sich nicht in die nähere Umgebung einfügen (siehe hierzu auch unter Punkt I. 2.3.6 der Begründung zum Bebauungsplan, Anlage 3).
Das Bebauungsplanverfahren soll regulär unter Anwendung des § 2 Abs. 4 BauGB mit Umweltprüfung, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden, durchgeführt werden. Die Umweltprüfung wird im weiteren Verfahren durchgeführt und gemäß § 2a BauGB als Umweltbericht Bestandteil der Begründung zum Bebauungsplan werden.
Wesentlicher Planinhalt
Der Bebauungsplan 3-41 soll auf Grundlage des zwischen dem Bezirk Pankow von Berlin und den Eigentümern der Grundstücke Neukirchstraße 63-66 und Idunastraße 11 abgestimmten städtebaulich-nutzungsstrukturellen Konzepts die planungsrechtliche Voraussetzung für die Entwicklung von zusätzlichen Wohnbaupotentialen schaffen.
Für die gewerblich genutzten Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62 sollen die Art und das Maß der baulichen Nutzung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens festgelegt werden. Der Bebauungsplan enthält zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und Behördenbeteiligung die folgenden drei Festsetzungsmöglichkeiten, über die im weiteren Verfahren entschieden werden soll:
1. Hauptzeichnung: allgemeines Wohngebiet und Mischgebiet 2. Alternative Festsetzungsmöglichkeit 1: allgemeines Wohngebiet 3. Alternative Festsetzungsmöglichkeit 2: eingeschränktes Gewerbegebiet
In Abhängigkeit von der Entscheidung über die Entwicklungsvarianten ergeben sich unterschiedliche Auswirkungen auf die betroffenen Eigentümer und Nutzer. Den verkehrlichen Belangen soll durch die Festsetzung öffentlicher und privater Verkehrsflächen Rechnung getragen werden.
Aus städtebaulichen Gründen soll eine Mindestbepflanzung der Grundstücke planungsrechtlich gesichert werden (textliche Festsetzungen Nr. 7 und 8). Die Zahl der zu pflanzenden Bäume bzw. die Festlegung des Verhältnisses von Grundstücksfläche zu anzupflanzenden Bäumen soll im weiteren Verfahren unter Berücksichtigung der Ergebnisse des Umweltberichts konkretisiert werden. Daher sind noch Platzhalter (xxx) in den textlichen Festsetzungen eingetragen, die im weiteren Verfahren durch konkrete Zahlen ergänzt werden.
Siehe hierzu auch die angefügte Begründung zum Bebauungsplan 3-41 (Anlage 3).
Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB:
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt hat im Rahmen der Mitteilung nach § 5 AGBauGB über die Aufstellungsabsicht des Bebauungsplans 3-41 keine Bedenken erhoben. Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 6 AGBauGB durchgeführt. Somit ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt nur über wesentlichen Änderungen während des Bebauungsplanverfahrens, die von der vorgenommenen Mitteilung abweichen, zu informieren.
Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg teilte mit, dass ein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung derzeit nicht erkennbar ist und das Plangebiet des Bebauungsplans nach der Festlegungskarte 1 der Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) innerhalb des Gestaltungsspielraumes Siedlung liegt, in dem die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen ohne quantitative Beschränkung möglich ist. Die beabsichtigte Entwicklung ist hier möglich und entspricht auch den Grundsätzen der Raumordnung.
Bebauungsplan 3-44
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-44 soll die Grundstücke Romain-Rolland-Straße 111 (Flurstück 343), 131 (Flurstücke 249, 272, 345, 346) und 135/137 (Flurstück 136) und Neukirchstraße 56-59 (Flurstück 59) und Neukirchstraße 60-61 (Flurstück 271) und die Straßenbahnwendeanlage der M 2 (Flurstück 344) sowie die Romain-Rolland-Straße und Neukirchstraße zur Hälfte umfassen. Die Fläche des Geltungsbereichs beträgt ca. 2, 1 ha.
Anlass für die Aufstellung ist die planungsrechtliche Sicherung der bestehenden Spielplatzfläche an der Romain-Rolland-Straße 111 (Ecke Neukirchstraße), um Nutzungskonflikte mit der umgebenden Wohnutzung, sofern sie entstehen, planungsrechtlich zu bewältigen. Der bestehende Spielplatz wurde in Zusammenarbeit mit engagierten Heinersdorfer Bürgern und dem zuständigen Fachamt des Bezirks saniert und im März 2010 wieder eröffnet. Er verfügt über eine große Ballspielfläche, die auch Jugendlichen über 14 Jahren Möglichkeiten des Mannschaftsspiels erlaubt und somit Spielmöglichkeiten für alle Altersgruppen beinhaltet.
In der bezirklichen Spielplatzplanung liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs innerhalb der Versorgungseinheit 13E (zwischen Prenzlauer Promenade - Bahngelände - Blankenburger Straße und Rothenbachstraße), in der ein Defizit an Spielplatzfläche besteht. Daher ist eine planungsrechtliche Sicherung der Spielplatzfläche durch einen Bebauungsplan erforderlich, um mögliche Nutzungskonflikte durch die räumliche Nähe von Ballspielfläche und bestehender Wohnnutzung innerhalb des Verfahrens bewältigen zu können.
Die angrenzenden Grundstücke Neukirchstraße 56-61 mit einer Wohnbebauung sowie die Straßenbahnwendeanlage und die gewerblich genutzten Grundstücke Romain-Rolland-Straße 131 und 135/137 sollen in den Geltungsbereich einbezogen werden, um im weiteren Verfahren die Auswirkungen zwischen den einzelnen Nutzungen zu klären. Die bisherigen Planungsziele allgemeines Wohngebiet, öffentliche Grünfläche mit öffentlichem Spielplatz sowie Fläche für den Verkehr für Straßenbahnen sollen beibehalten werden.
Der Bebauungsplan ist erforderlich, um i. S. des § 1 Abs. 3 und 5 BauGB eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodenordnung zu gewährleisten und um die für das Wohnen erforderliche soziale Infrastruktur planungsrechtlich zu sichern.
Das Bebauungsplanverfahren soll regulär unter Anwendung des § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden.
Wesentlicher Planinhalt
Es ist beabsichtigt, einen Teil des Geltungsbereichs als allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO und als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO festzusetzen sowie eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentlicher Spiel- und Bolzplatz“ und Straßenverkehrsflächen zu sichern. Die Straßenbahnwendeanlage der M 2 soll als Fläche für den Verkehr für Straßenbahnen nachrichtlich übernommen werden.
Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB:
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt weist im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB darauf hin, dass der Bebauungsplan aus dem FNP zu entwickeln ist.
Das Bebauungsplanverfahren 3-44 wird nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da es mit seiner Lage an der Romain-Rolland-Straße als Ergänzungsstraße der Verbindungsfunktionsstufe IV und die Straßenbahn gem. § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB dringende Gesamtinteressen Berlins an Bebauungsplänen berührt und eine mögliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann. Dies bedeutet eine fortlaufende Unterrichtungspflicht über Beschlüsse während der Planaufstellung und zu einer engen Abstimmung mit der Senatsverwaltung in Bezug auf die Straßen- und Straßenbahnplanung der Romain-Rolland-Straße.
Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg teilte mit, dass ein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung derzeit nicht erkennbar ist und das Plangebiet des Bebauungsplans nach der Festlegungskarte 1 der Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) innerhalb des Gestaltungsspielraumes Siedlung liegt, in dem die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen ohne quantitative Beschränkung möglich ist. Die beabsichtigte Entwicklung ist hier möglich und entspricht auch den Grundsätzen der Raumordnung.
Zu IV.:
Für den Bebauungsplan 3-41 soll als nächster Verfahrensschritt gemäß § 3 Abs. 1 BauGB der Öffentlichkeit die Gelegenheit gegeben werden, sich frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung zu informieren und an den Planungen zu beteiligen. Der Bebauungsplan enthält zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und Behördenbeteiligung drei Alternativen zu Festsetzungsmöglichkeiten für die gewerblich genutzten Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62, über die im weiteren Verfahren unter Beteiligung der Öffentlichkeit entschieden werden soll.
Darüber hinaus werden die Planunterlagen im Internet auf der Seite des Bezirksamtes präsentiert.
Gleichzeitig sollen gemäß § 4 Abs. 1 BauGB die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden, unterrichtet und zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgefordert werden. Für die Belange des Umweltschutzes wird eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkung ermittelt und im weiteren Verfahren in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.
Haushaltsmäßige Auswirkungen
Die Planungsleistungen für die Erarbeitung des Bebauungsplans 3-41 wurden an ein Planungsbüro vergeben. Die Aufwendungen und Kosten für diese Leistungen werden von einer Wohnungsbaugenossenschaft und einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft finanziert.
Die zu erwartenden haushaltsmäßigen Auswirkungen der Planung werden im weiteren Verfahren ermittelt und ergänzt.
Die Bebauungsplanverfahren XVIII-36 und 3-44 sollen nicht prioritär weitergeführt werden. Bei privaten Entwicklungsabsichten sollen die Aufwendungen für Planungsleistungen für den Bebauungsplan XVIII-36 von den privaten Eigentümern oder aus dem Dienstleistungstitel 54010 in Kapitel 4610 finanziert werden.
Das Bebauungsplanverfahren 3-44 soll zeitlich unabhängig vom Verfahren 3-41 bearbeitet werden. Die voraussichtlich anfallenden Planungskosten für die städtebaulichen Leistungen und ggf. erforderliche Gutachten sollen aus dem Dienstleistungstitel 54010 in Kapitel 4610 finanziert werden.
Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen
keine
Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung
siehe Anlage
Kinder- und Familienverträglichkeit
Die geplante Ausweisung von allgemeinen Wohngebieten im Bebauungsplan 3-41 verbessert für Familien mit Kindern das künftige Angebot von familiengerechten Wohnungen und Reihenhäusern.
Anlagen: 1. Geltungsbereiche Bebauungsplan 3-41, Bebauungsplan 3-44 und Bebauungsplan XVIII-36 2. Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-36 (alt) 3. Begründung zum Bebauungsplan 3-41 4. Musterblatt im Sinne der Agenda 21
Matthias Köhne Jens-Holger Kirchner Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung
Anlage 4 Auswirkungen von Bezirksamtbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21
Anlage 3
Begründung zum Bebauungsplan 3-41 für die Grundstücke Idunastraße 11, Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62-66 im Bezirk Pankow, Ortsteil Heinersdorf
ENTWURF
zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Berlin, September 2012 A. BEGRÜNDUNG 3 I. PLANUNGSGEGENSTAND 3 1. Veranlassung und Erforderlichkeit 3 2. Plangebiet 4 2.1 Lagebeschreibung 4 2.2 Bestand, Ausgangssituation 5 2.2.1 Historische Entwicklung 5 2.2.2 Bestand im Geltungsbereich 6 2.2.3 Erschließung 6 2.2.4 Eigentumsverhältnisse 7 2.2.5 Technische Infrastruktur / Leitungen 7 2.2.6 Altlasten 7 2.3 Planerische Ausgangssituation 7 2.3.1 Flächennutzungsplan / Raumordnung 7 2.3.2 Landschaftsprogramm (LaPro 94) 8 2.3.3 Stadtentwicklungsplanung (StEP) 10 2.3.4 Planwerk Nordostraum 11 2.3.5 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) / Spielplatzplanung 11 2.3.6 Derzeitiges Bau- und Planungsrecht 11 II. PLANINHALT 12 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 12 2. Intention des Plans 13 3. Umweltbericht 14 4. Planinhalt, Begründung der Festsetzungen 15 4.1 Art der baulichen Nutzung 15 4.1.1 Allgemeines Wohngebiet 15 4.1.2 Mischgebiet 16 4.1.3 Gewerbegebiet 17 4.1.4 Private Verkehrsflächen 17 4.1.5 Öffentliche Verkehrsflächen 18 4.2 Maß der baulichen Nutzung 18 4.2.1 Allgemeines Wohngebiet 18 4.2.2 Mischgebiet 19 4.2.3 Gewerbegebiet 20 4.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche 20 4.4 Immissionsschutzfestsetzungen 22 4.5 Grünfestsetzungen 22 4.6 Flächenbilanz 23 III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 24 1. Auswirkungen auf die Wohn- und Arbeitsverhältnisse 24 2. Auswirkungen auf den Verkehr 24 3. Auswirkungen auf die Umwelt 25 4. Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur 25 5. Auswirkungen auf den Haushalt und den Finanzplan 25 6. Auswirkungen auf die privaten Belange 25 IV. VERFAHREN 26 1. Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB 26 2. Aufstellung 26 B. RECHTSGRUNDLAGEN 26 C. ANLAGEN 27 1. Textliche Festsetzungen 27 2. Biotopkartierung mit Hinweisen zum Artenschutz 30 2.1 Angaben zum Untersuchungsgebiet 30 2.2 Untersuchungs- und Bewertungsmethode 30 2.3 Biotopbestand 31 2.4 Besondere artenschutzrechtliche Belange 33 2.5 Weiterer Untersuchungsbedarf 34 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans ist die Absicht der beiden Eigentümer der Grundstücke Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 (eine städtische Wohnungsbaugesellschaft und eine Wohnungsbaugenossenschaft) in Abstimmung mit dem Bezirk Pankow in diesem Bereich eine Wohnbebauung zur Erweiterung der eigenen Mietwohnungsbestände zu realisieren. Die ehemaligen Gärtnereigrundstücke sind derzeit unbebaut und liegen brach. Unter Berücksichtigung des Ziels einer nachhaltigen Stadtentwicklung und der Wiedernutzbarmachung von Flächen bieten sich diese Grundstücke aufgrund der besonderen Lagegunst inmitten eines bestehenden Siedlungsbereichs in besonderem Maße für eine bauliche Entwicklung an. Die städtebauliche Entwicklung dieses Bereichs und damit die Aufwertung des städtebaulichen Umfelds ist Ziel der Planung. Für den Bereich der Neukirchstraße 63-66 ist dabei vom Eigentümer die Realisierung eines generationsübergreifenden genossenschaftlichen Wohnprojekts mit einem Gemeinschaftshaus vorgesehen.
Diese Neubauprojekte im Mietwohnungssegment sind vor dem Hintergrund der jüngsten Daten zur Bevölkerungsentwicklung und der Wohnungsmarktsituation im Bezirk Pankow von großer Bedeutung. Der Bezirk Pankow hat seit 1991 (303.300 EW) einen kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen. Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg gibt für den März 2012 einen Bevölkerungsstand von 377.182 EW an. Laut der Bevölkerungsprognose von 2009 (SenStadt – Ref. I A) bleibt Pankow ein stark wachsender Bezirk. Zwischen 2007 und 2030 wird die Bevölkerung um 12,6 % steigen; in absoluten Zahlen sind das 45.700 zusätzliche Einwohner.
Darüber hinaus verzeichnet der gegenwärtige Wohnungsmarkt bereits Anspannungstendenzen. In Pankow beträgt die Leerstandsquote trotz anhaltender und reger Bautätigkeit nur 3,8 % (IBB Wohnungsmarktbericht 2011). Zugleich liegen die Angebots- und besonders die Neubaumieten über dem Berliner Durchschnitt, mit steigender Tendenz. Bereits ein Viertel der neu errichteten Wohnungen in Pankow werden zu Preisen von mehr als 10 €/m² vermietet (ebd.). Im Rahmen der Bemühungen des Bezirks, geeignete Standorte für den Bau von städtischen Mietwohnungen zu ermitteln, stellt die Entwicklung der Brachfläche für den Wohnungsbau durch den Bebauungsplan 3-41 einen wichtigen Baustein dar (s. Drucksache Nr. VII-0046).
Für das Plangebiet gibt es keinen festgesetzten Bebauungsplan. Um die von den Grundstückseigentümern der Grundstücke Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 angestrebte zeitnahe bauliche Entwicklung der geplanten Wohngebiete zu ermöglichen, soll der Bebauungsplan 3-41 aufgestellt werden. Dabei ist die Einbeziehung der z.Zt. überwiegend gewerblich genutzten, östlich angrenzenden Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62 in den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-41 erforderlich, um bodenrechtliche Spannungen zu vermeiden und einen nachbarrechtlichen Ausgleich herzustellen, indem die städtebauliche Ziele für diese Grundstücke überprüft und festgelegt werden.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-41 umfasst die Grundstücke Idunastraße 11, Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62-66 im Bezirk Pankow, Ortsteil Heinersdorf. Darüber hinaus werden die angrenzenden Straßenverkehrsflächen jeweils zur Hälfte in den Geltungsbereich einbezogen. Die Fläche des Geltungsbereichs beträgt ca. 45.710 m².
Die Durchführung eines verbindlichen Bauleitplanverfahrens ist zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung erforderlich, da für das Plangebiet keine geltende verbindliche Bauleitplanung vorliegt und die Umsetzung des geplanten städtebaulichen Konzepts nach dem geltenden Planungsrecht (§ 34 BauGB) nicht möglich ist. Das Bebauungsplanverfahren soll i. S. des § 1 Abs. 3 und 5 BauGB eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung unter Beachtung der sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodenordnung gewährleisten. Die Schaffung eines neuen Wohnquartiers mit städtischen und genossenschaftlichen Wohnungen trägt gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB insbesondere den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung Rechnung.
Das ca. 4,57 ha große Plangebiet liegt im Ortsteil Heinersdorf des Bezirks Pankow von Berlin. Es wird im Norden durch die Idunastraße begrenzt. Die östliche Grenze des Geltungsbereichs verläuft entlang der Romain-Rolland-Straße sowie der südöstlichen Grundstücksgrenze des Grundstücks Romain-Rolland-Straße 141 (Flur 297 Flurstück 135) sowie der östlichen Grundstücksgrenze des Grundstücks Neukirchstraße 62 (Flur 297 Flurstück 134 und Flur 287 Flurstück 247). Im Süden wird der Geltungsbereich durch die Neukirchstraße begrenzt. Die westliche Geltungsbereichsgrenze verläuft entlang der nordwestlichen Grundstücksgrenze der Grundstücke Neukirchstraße 66 (Flur 287 Flurstück 349 und Flur 297 Flurstück 211) sowie Idunastraße 11 (Flur 297 Flurstück 210). Die vor den Grundstücksflächen gelegenen Straßenverkehrsflächen der Idunastraße, Romain-Rolland-Straße und Neukirchstraße werden je zur Hälfte in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen.
Karte 1: Übersichtsplan Lage, Abgrenzung und stadträumliche Einbindung des Plangebiets, M 1:10.000
Das Umfeld des Bebauungsplangebiets ist im Süden sowie an der Neukirchstraße unmittelbar westlich (Neukirchstraße 67) und östlich (Neukirchstraße 60-61) des Geltungsbereichs durch Wohnnutzung in ein- bis zweigeschossigen Einzelhäusern (z.T. mit ausgebautem Dach) geprägt. Das westlich des Geltungsbereichs gelegene Grundstück Neukirchstraße 67a ist unbebaut.
Entlang der Idunastraße, östlich der Romain-Rolland-Straße sowie im östlichen Bereich der Neukirchstraße sind hingegen drei- bis viergeschossige Geschosswohnungsbauten prägend. Unmittelbar östlich des Bebauungsplangebiets befinden sich entlang der Romain-Rolland-Straße gewerblich genutzte Grundstücke mit dreigeschossigen Zeilenbauten.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-41 liegt östlich des Geltungsbereichs des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans XVIII-36, der um die Fläche des Bebauungsplans 3-41 reduziert wurde. Die Flächen östlich des Plangebiets sollen hingegen Gegenstand eines gesonderten Bebauungsplanverfahrens (3-44) werden.
Andere festgesetzte oder im Verfahren befindliche Bebauungspläne grenzen an den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-41 nicht an.
2.2 Bestand, Ausgangssituation Das Dorf Heinersdorf wurde zum ersten Mal 1319 als Besitz des Heilig-Geist-Spitals von Berlin urkundlich erwähnt. Zwischen 1691 und 1812 gab es wechselnde Besitzer. Vor der Eingemeindung in den Bezirk Pankow von Groß-Berlin im Jahr 1920 gehörte es seit 1812 zum Amt Mühlenhof im Kreis Niederbarnim.
Obwohl nicht allzu weit von Berlin entfernt, blieb Heinersdorf bis Ende des 19. Jahrhunderts von der städtischen Besiedlung vorwiegend unberührt. Erst mit dem Bau des Bahnhofs Pankow-Heinersdorf an der Strecke nach Stettin im Jahr 1893 siedelten sich in dem Bereich zwischen Dorf und Bahnhof, in dem auch das Plangebiet liegt, einige Gewerke sowie Fabriken an und die Wohnbevölkerung nahm zu. Im Zuge dessen entstanden auch größere Mietshäuser. Im Jahr 1911 entstand eine Straßenbahnverbindung von Heinersdorf direkt in das Berliner Stadtzentrum. Trotzdem behielt Heinersdorf noch lange seinen vorstädtischen Charakter. Die Einwohnerzahl war dementsprechend sehr gering. Zur Eingemeindung 1920 lag sie bei 1.005 Einwohnern[1]).
Mittlerweile hat Heinersdorf ca. 6.500 Einwohner (Stand 31.12.2011)[2]). Die dörfliche Prägung des Ortskerns ist nahezu vollständig verlorengegangen. Entlang der Hauptstraßen befinden sich vereinzelte gründerzeitliche Mietshäuser sowie Wohnzeilen der 1920er Jahre. Die um den Ortskern herum gelegene Bebauung ist im Wesentlichen durch Einzelhausgebiete mit Ein- und Zweifamilienhäusern, (z.T. untergenutzte oder brachgefallene) Gewerbeflächen und neue Einzelhandelsstandorte geprägt. Insgesamt gesehen gibt es in Heinersdorf auch heute noch vergleichsweise viele Freiflächen und Kleingartenanlagen[3]).
Das Plangebiet selbst wurde bis Anfang der 1990er Jahre als Gärtnereifläche genutzt und liegt seit dem brach.
2.2.2 Bestand im Geltungsbereich Die Grundstücke Idunastraße 11 (Flurstücke 210 und 211 der Flur 297) und Neukirchstraße 63-66 (Flurstücke 281, 348 und 349 der Flur 287 sowie Flurstücke 211 und 213 der Flur 297) sind derzeit unbebaut und liegen brach. Auf den ehemals durch eine Gärtnerei genutzten Grundstücken befinden sich mehrere durch Stützmauern abgefangene Geländesprünge.
Die Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 (Flurstück 135 der Flur 297) und Neukirchstraße 62 (Flurstück 247 der Flur 287 und Flurstück 134 der Flur 297) werden im Bestand überwiegend gewerblich genutzt (u.a. eine Kfz-Werkstatt, Elektroservice, Malereibetrieb, Tonstudio), an der Neukirchstraße sind jedoch auch Wohnnutzungen vorhanden. Z.T. stehen Gebäude leer. Die Gebäude haben ein bis zwei Geschosse, im Südwesten sind sie teilweise auf der Grundstücksgrenze errichtet worden. Die Freiflächen sind nahezu vollständig versiegelt.
Im Norden, Nordosten und Süden sind die Idunastraße, die Romain-Rolland-Straße sowie die Neukirchstraße jeweils zur Hälfte Bestandteil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans.
Denkmalgeschützte Gebäude oder Ensembles, Garten- oder Bodendenkmale sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht vorhanden. Nordöstlich befindet sich der Städtische Friedhof Heinersdorf, Romain-Rolland-Straße 144-148. Die Friedhofskapelle und Friedhofsmauer mit Erbbegräbnissen ab 1890 ist als Denkmalbereich (Gesamtanlage) mit der Nr. 09040369 eingetragen.
Die Erschließung des Bebauungsplangebiets erfolgt über die Neukirchstraße, die Idunastraße und die Romain-Rolland-Straße. Westlich des Plangebiets befindet sich in einer Entfernung von ca. 400 m mit der Prenzlauer Promenade eine Bundesstraße (B 109), die hier in Richtung Norden in die Autobahn A 114 in Richtung Prenzlau übergeht.
Während die Idunastraße und die Neukirchstraße als Anliegerstraßen einzustufen sind, kommt der Romain-Rolland-Straße die Funktion einer Sammelstraße zu. Die Neukirchstraße bindet direkt an die Prenzlauer Promenade an, wobei lediglich ein Auffahren auf die Fahrspuren in nördliche Richtung möglich ist. Alle im Geltungsbereich gelegenen Straßen sind asphaltiert und verfügen über beidseitige Gehwege. Die Neukirchstraße und die Romain-Rolland-Straße verfügen beidseitig über Stellplatzflächen, in der Idunastraße befinden sich lediglich auf der nördlichen Straßenseite Stellplätze.
Das Plangebiet ist über eine Straßenbahnlinie (Tram M2, Heinersdorf – S+U Alexanderplatz/ Dircksenstraße), die östlich des Plangebiets an der Romain-Rolland-Straße endet, an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden. Darüber hinaus befindet sich in einer Entfernung von ca. 850 m der S-Bahnhof Pankow-Heinersdorf. Hier verkehren zwei S-Bahn-Linien: S2 Blankenfelde – Bernau und S8 Zeuthen / Grünau – Birkenwerder. Die nächstgelegenen Bushaltestellen liegen ca. 700 m vom Plangebiet entfernt (Heinersdorf-Kirche und Prenzlauer Promenade / Granitzstraße). Hier verkehren zwei Buslinien (Linie 155 Weißensee, Piesporter Straße – Wilhelmsruh, Fontanestraße und Linie X54 S+U Pankow – U Hellersdorf). Die bestehenden Verkehrsflächen der Neukirchstraße, der Idunastraße und der Romain-Rolland-Straße befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. Alle weiteren Grund- bzw. Flurstücke befinden sich in privatem Eigentum. Der überwiegende Teil davon ist Eigentum einer eingetragenen Wohnungsbaugenossenschaft sowie eines städtischen Wohnungsunternehmens.
2.2.5 Technische Infrastruktur / Leitungen Zur Klärung der vorhandenen Leitungs- und Kabelbestände im Geltungsbereich sowie den Anforderungen der Leitungsverwaltungen an die Planung sollen die zuständigen Behörden im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB Mitteilungen über ihren Bestand sowie ihre planungsrechtlich relevanten Absichten abgeben.
Zu den Altlasten liegen Angaben aus dem Bebauungsplanverfahren XVIII-36 aus dem Jahr 1995 vor. Demnach muss auf dem Grundstück Idunastraße 10 aufgrund der vormaligen Nutzung durch eine Gärtnerei von einer Belastung mit branchentypischen Schadstoffen aufgrund jahrzehntelanger Nutzung gerechnet werden (damals Altlastennummer 8130).
Weiterhin muss auf dem Grundstück Romain-Rolland-Straße 141 aufgrund der damaligen Nutzung durch metallverarbeitende Betriebe mit Altlasten gerechnet werden (damals Altlastennummer 7996).
Um im weiteren Planverfahren aktuelle Daten zur Altlastensituation zur Verfügung zu haben, werden die zuständigen Behörden im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB aufgefordert, Stellung zu nehmen.
2.3 Planerische Ausgangssituation 2.3.1 Flächennutzungsplan / Raumordnung Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B)[4]) stellt den Geltungsbereich als Gestaltungsraum Siedlung dar. Die Siedlungsentwicklung soll hier vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete erfolgen. Dies steht mit den Planungszielen, der Entwicklung eines Wohn- und ggf. eines Misch- oder Gewerbegebiets im Einklang. Die gemeinsame Landesplanungsabteilung hat die Vereinbarkeit der Planung mit den Grundsätzen der Raumordnung mit Schreiben vom 07.02.2012 bestätigt.
Im Flächennutzungsplan von Berlin (FNP)[5]) wird das Plangebiet als Wohnbaufläche W3 mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) bis 0,8 dargestellt. Der Erläuterungsbericht zum FNP geht in seinen Leitsätzen davon aus, dass Potenziale für zusätzlichen Wohnungsbau vorrangig im Rahmen der „Innenentwicklung“ erschlossen werden sollen. Der Bebauungsplan soll diesem Ziel Rechnung tragen, indem Bereiche einer neuen Bebauung zugeführt werden, die in vorhandene bebaute Ortslagen eingebettet sind und im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung nicht zu einer weiteren Zersiedlung des Außenbereichs beitragen. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 3-41 wurden gemäß § 8 Abs. 2 BauGB unter Berücksichtigung der Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang (Entwicklungsrahmen) sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin[6]) entwickelt: Im Bereich der als Wohnbaufläche W3 dargestellten Flächen ist überwiegend die Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten geplant.
Gemäß den Ausführungsvorschriften können andere als die dargestellten Baugebiete kleiner als 3 ha entwickelt werden, wenn Funktionen, Wertigkeit der Baufläche sowie Anforderungen des Immissionsschutzes gewahrt bleiben (Entwicklungsgrundsatz Nr. 1 – „Generalisierungsgröße“). Von dieser Regelung soll im Bebauungsplan u.U. Gebrauch gemacht werden. Unter Berücksichtigung der Bestandsbebauung wird abweichend von den Darstellungen des FNP die Festsetzung eines ca. 0,7 ha großen Mischgebiets mit einer GFZ von 1,2 oder eines ca. 0,9 ha großen Gewerbegebiets mit einer GFZ von 1,8 innerhalb der als Wohnbaufläche dargestellten Flächen in Erwägung gezogen.
Die Verkehrsflächen sind aus der Wohnbauflächendarstellung im FNP entwickelbar, da für diese nur eine örtliche Bedeutung vorhanden ist. Der FNP hingegen stellt lediglich überörtliche Verkehrsflächen dar.
Karte 2: FNP Berlin, Stand Neubekanntmachung 2009 (Ausschnitt)
Der Bebauungsplan 3-41 ist unter Berücksichtigung der geplanten Ziele nach Aussage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit Schreiben vom 17.02.2012 aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelbar, regionalplanerische Festlegungen des Flächennutzungsplans werden nicht berührt.
2.3.2 Landschaftsprogramm (LaPro 94) Das Landschaftsprogramm einschließlich des Artenschutzprogramms für Berlin[7]) formuliert für das Grundstück in vier Teilplänen vorrangig folgende landschaftsplanerische Ziele:
Der Teilplan Biotop- und Artenschutz stellt den Geltungsbereich als Städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen dar. Daraus ergeben sich u .a. folgende Ziele und Maßnahmenvorschläge: · Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen Vielfalt, · Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung, · Entwicklung des gebietstypischen Baumbestands, · Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen.
Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-41 als sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren gekennzeichnet, für die u. a. folgende Ziele formuliert werden: · Erschließung von Freiflächen und Erholungspotenzialen, · Entwicklung von Konzepten für die Erholungsnutzung, · Entwicklung von Wegeverbindungen, · Schutzpflanzungen bei angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung.
Der Teilplan Landschaftsbild weist wiederum einen Städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen aus. Auf das Landschaftsbild bezogene Ziele im Städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen sind u. a.: · Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung, · Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen, · Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente; Anlage ortsbildprägender Freiflächen, begrünter Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterung.
Im Teilplan Naturhaushalt/Umweltschutz erfolgt für das Plangebiet eine Darstellung als Gebiet für Industrie und Gewerbe mit folgenden Zielsetzungen: · Sanierung von Altanlagen, · Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen, · Förderung flächensparender Bauweise, · bei Neuansiedlung Förderung emissionsarmer Technologien, · Boden- und Grundwasserschutz, · Dach- und Wandbegrünung.
Bei Nutzungsänderungen gemäß Flächennutzungsplan gelten hier jedoch die Maßnahmen für die neue Nutzung. Die Notwendigkeit von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zur Sicherung der Naturhaushaltsfunktionen ist zu prüfen. Bei Umwandlung des Plangebiets in ein Siedlungsgebiet sind gemäß des Teilplans Naturhaushalt/Umweltschutz u.a. folgende Zielsetzungen zu berücksichtigen: · Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, · Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, · Dezentrale Regenwasserversickerung, · Förderung emissionsarmer Heizsysteme.
Das gesamte Plangebiet liegt innerhalb eines Vorranggebiets für den Klimaschutz, für das der Erhalt klimatisch wichtiger Freiräume, die Sicherung und Verbesserung des Luftaustauschs und die Vermeidung bzw. der Ausgleich von Bodenversiegelung als Anforderungen formuliert werden.
2.3.3 Stadtentwicklungsplanung (StEP) StEP Wohnen Der Senat hat am 10. August 1999 den Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) beschlossen. Er definiert Leitlinien zur Berliner Wohnungsentwicklung bis zum Jahr 2010. Damit wurde ein Orientierungsrahmen sowohl für private Investitionen als auch für öffentliche Vorhaben im Wohnungsbau und für Verbesserungen im Wohnungsbestand gesetzt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ist im Teilplan Strategien und Maßnahmen für eine Neubauentwicklung vorgesehen, wobei der Standort im Rahmen der Marktfähigkeit zu entwickeln ist.
Der StEP Wohnen befindet sich derzeit in einer Überarbeitung.
StEP 1 und 2 – öffentliche Einrichtungen Der am 25. Juli 1995 vom Senat beschlossene StEP 2 „Öffentliche Einrichtungen / Versorgung mit wohnungsbezogenen Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen“ wird hinsichtlich der Versorgungswerte und Planungsgrundlagen zurzeit überprüft und kann daher keine Grundlagen für den Bebauungsplan geben.
StEP Industrie und Gewerbe Der Senat hat am 25. Januar 2011 den Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe – Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin (StEP Industrie und Gewerbe) beschlossen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-41 ist im StEP Industrie und Gewerbe nicht gesondert gekennzeichnet. In den im StEP Industrie und Gewerbe formulierten Leitlinien wird jedoch allgemein ausgeführt, dass eingestreute Gewerbelagen sowohl im Hinblick auf die Identitätsstiftung als auch als Standorte der Wirtschaft zu sichern und weiter zu entwickeln sind, da sie zur Versorgung mit wohnungsnahen Arbeitsplätzen und Versorgungsleistungen beitragen (Leitlinie Nr. 5).
StEP Zentren 3 In dem am 12.04.2011 beschlossenen Stadtentwicklungsplan Zentren 3 ist der Geltungsbereich nicht gekennzeichnet.
StEP Verkehr Der Senat hat am 29. März 2011 den Stadtentwicklungsplan Verkehr (StEP Verkehr) beschlossen. Die Romain-Rolland-Straße ist in dem an den Geltungsbereich des Bebauungsplans angrenzenden Bereich sowohl im Bestand als auch in der Planung als Ergänzungsstraße (Straße von besonderer Bedeutung) eingestuft.
In Bezug auf den öffentlichen Personennahverkehr enthält der StEP Verkehr keine über die entlang der Romain-Rolland-Straße bereits vorhandene Straßenbahntrasse hinausgehenden Planungen.
StEP Ver- und Entsorgung Der im Jahr 1998 von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie sowie der Industrie und Handelskammer zu Berlin herausgegebenen Stadtentwicklungsplans Ver- und Entsorgung (StEP Ver- und Entsorgung) wurde im Jahr 2007 aktualisiert. In der Romain-Rolland-Straße befinden sich gemäß den jeweiligen Teilplänen des aktualisierten Stands Leitungen für die Regen- und Schmutzwasserentsorgung sowie eine Abwasserdruckleitung. In der Idunastraße befindet sich ein Regenwasserkanal. In der Neukirchstraße sind keine Leitungstrassen dargestellt. Im Teilplan Gasversorgung ist das Bebauungsplangebiet als Gebiet, das mit Niederdruck-Gas versorgt wird, dargestellt.
Die nächstgelegenen Wasserversorgungsleitung befindet sich gemäß den Darstellungen des StEP Ver- und Entsorgung in der Heimdallstraße. Bezüglich der Elektroenergie- und Fernwärmeversorgung befinden sich in den dazugehörigen Teilplänen im unmittelbaren Umfeld des Bebauungsplangebiets keine Darstellungen.
StEP Klima Der Senat hat am 31. Mai 2011 den Stadtentwicklungsplan Klima (StEP Klima) beschlossen. Der StEP Klima liefert einen räumlichen Orientierungsrahmen, der eine Hilfestellung für Anpassung von gesamtstädtischen Planungen an den Klimawandel liefern soll. Gemäß der Karte „Aktionsplan – Handlungskulisse“ wird das Plangebiet als übriger Siedlungsraum bezeichnet. Es ist weder Bestandteil eines Stadtraumes mit prioritärem Handlungsbedarf noch Bestandteil des Handlungsfelds Gewässer und Starkregen.
Das Plangebiet liegt innerhalb des Planwerks Nordostraum[8]). Der Plan „Leitbild Orientierung“ weist das Bebauungsplangebiet als Wohn- und Arbeitsgebiet mit geringer Dichte aus. Im Plan „Wohnbauflächenpotenziale im Nordostraum gemäß FNP“ ist das Plangebiet als strategische Bauflächenreserve dargestellt. Unter den Darstellungen und Ausführungen zu Handlungsräumen und Maßnahmeschwerpunkten sowie im Plan „Leitbild Städtebau“ wird das Plangebiet jedoch nicht gesondert hervorgehoben.
2.3.5 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) / Spielplatzplanung Die Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) südlicher Mittelbereich vom Juni 1995, die durch den damaligen Bezirk Weißensee am 12. September 1995 beschlossen wurde, sieht im Maßnahmenkonzept Bereiche vor, die sowohl eine Umstrukturierung zu Wohnzwecken mit integrierten Gemeinbedarfsstandorten und öffentlichen Freiflächen als auch zu Mischgebietsflächen und Grünflächen erfahren sollen. Für das Bebauungsplangebiet ist im Maßnahmenkonzept eine vorrangige Neuordnung oder Umnutzung von Flächen vorgesehen. Im Nutzungskonzept ist im Wesentlichen Wohnbaufläche dargestellt.
In der bezirklichen Spielplatzplanung des Bezirks Pankow von Berlin liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 3-41 innerhalb der Versorgungseinheit 13E. Gemäß dem im § 4 Abs. 2 Kinderspielplatzgesetz[9]) gesetzlich geforderten Richtwert von 1 m² Nettospielfläche pro Einwohner sind 1.811 m² Nettospielflächen in der Versorgungseinheit 13E nachzuweisen. Unter Berücksichtigung der bestehenden Spielplatzfläche Romain-Rolland-Straße 111 (Ecke Neukirchstraße), die nach der Sanierung im März 2010 wieder eröffnet wurde, besteht noch ein Defizit von 861 m² bzw. 47,5 %.
2.3.6 Derzeitiges Bau- und Planungsrecht Für das Plangebiet gibt es keinen festgesetzten Bebauungsplan. Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs sind derzeit nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 3-41 liegt innerhalb des Baublocks zwischen Idunastraße, Romain-Rolland-Straße, Neukirchstraße und Heimdallstraße. Der Baublock ist durch eine großflächige Handelseinrichtung (Baumarkt), durch gewerbliche Nutzungen (Handwerk und Autohandel) sowie durch Wohnnutzung geprägt. Den größten Teil des Baublocks nehmen jedoch die ehemaligen Gärtnereiflächen ein. Da sich die Eigenart des Baublocks keinem der typisierten Gebiete nach der Baunutzungsverordnung zuordnen lässt, ist die Zulässigkeit von Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen. Bauvorhaben sind dann zulässig, wenn sie sich u.a. nach Art und Maß der baulichen Nutzung und der Bauweise in die Umgebung einfügen.
Die im Block vorhandene Wohnbebauung entfaltet angesichts der Dimension des Baublocks und der ca. 6 ha großen Brachfläche neben den gewerblichen Bauflächen keine derart prägende Wirkung, auf Grund der eine Wohnbebauung der Gewerbebrache nach geltendem Recht zulässig wäre. Demnach ist das im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs geplante Wohnungsbauvorhaben nicht zulässig, weil es sich nicht in die nähere Umgebung einfügt. 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Die Nutzung der Gärtnerei auf den Grundstücken Neukirchstraße 63-66 und Idunastraße 11 wurde Anfang der 1990er Jahre aufgegeben. Seitdem liegen die Flächen weitestgehend brach.
Das Bezirksamt Pankow hat am 12.07.1994 die Aufstellung des Bebauungsplans XVIII-36 beschlossen. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung erfolgte vom 12.12.1994 bis zum 02.01.1995. Am 10.12.2002 wurde eine Änderung des Geltungsbereichs beschlossen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-36 umfasste nunmehr das Gelände zwischen Idunastraße, Romain-Rolland-Straße, Neukirchstraße und Heimdallstraße (mit Ausnahme des Grundstücks Idunastraße 1-1A) sowie Abschnitte der Idunastraße, Romain-Rolland-Straße, Neukirchstraße und Heimdallstraße. Der Bebauungsplanentwurf XVIII-36 sah für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 3-41 die planungsrechtliche Sicherung eines allgemeinen Wohngebiets mit der Wohnfolgeeinrichtung Kindertagesstätte und Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“ sowie Straßenverkehrsflächen vor. Aufgrund veränderter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen zum Ende der 1990er Jahre wurde die ursprüngliche Realisierungsabsicht und Umsetzung des seinerzeit entwickelten städtebaulichen Konzepts aufgegeben. Das Bebauungsplanverfahren wurde in der Folge nicht weitergeführt.
Nunmehr beabsichtigen die Eigentümer der Grundstücke Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 eine möglichst zeitnahe bauliche Entwicklung ihrer Grundstücke zu einem Wohngebiet auf Grundlage eines neuen städtebaulichen Entwurfs. Aus diesem Grund wurden die betroffenen Grundstücke aus dem Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans XVIII-36 herausgelöst, um ein eigenständiges Bebauungsplanverfahren durchzuführen. Die Entwicklung dieser Grundstücke zu Wohngebieten besitzt vor dem Hintergrund der aktuell in Pankow vorhandenen Wohnungsmarktsituation (vgl. Kapitel I.1) eine hohe Bedeutung.
Um die zukünftige Entwicklung der derzeit gewerblich genutzten Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62 zu klären und mit der im Umfeld vorhandenen sowie der heranrückenden Wohnbebauung zu einem Ausgleich zu bringen, werden diese Grundstücke ebenfalls aus dem Bebauungsplan XVIII-36 herausgelöst. Der Bebauungsplan 3-41 umfasst folglich die Grundstücke Idunastraße 11, Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62-66 sowie die angrenzenden Straßenverkehrsflächen der Idunastraße, der Neukirchstraße und der Romain-Rolland-Straße (jeweils bis zur Straßenmitte).
Grundlage für die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 3-41 auf den brachliegenden Grundstücken Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 ist ein im Auftrag der Grundstückseigentümer erstelltes und mit dem Bezirksamt abgestimmtes städtebauliches Konzept[10]). Das Konzept sieht entlang der Idunastraße die Realisierung von zwei u-förmigen straßenbegleitenden Mehrfamilienhäusern mit vier Vollgeschossen vor. Im rückwärtigen Bereich des Grundstücks Idunastraße 11 sind vier dreigeschossige Zeilenbauten vorgesehen, zwischen denen eine gemeinschaftlich nutzbare Freifläche mit Spielplatz angeordnet ist. An die Zeilenbauten schließen sich an der Grenze zum Grundstück Neukirchstraße 63-66 insgesamt sechzehn zweigeschossige Reihenhäuser an. Die innere Erschließung des Grundstücks erfolgt über zwei am Rande des Grundstücks gelegene Zufahrten, die im rückwärtigen Grundstücksteil miteinander verbunden werden. An diesen privaten Erschließungswegen sollen auch die privaten Stellplätze (geplant sind insgesamt 104 Stellplätze) untergebracht werden.
Für das Grundstück Neukirchstraße 63-66 sieht das städtebauliche Konzept entlang der Idunastraße die Realisierung von zwei u-förmigen straßenbegleitenden viergeschossigen Mehrfamilienhäusern vor. Entlang der Neukirchstraße 63-66 sollen die beiden viergeschossigen Gebäude jedoch im mittleren Grundstücksteil durch eine Überbauung miteinander verbunden werden, so dass hier eine Torsituation als Eingangsbereich in das Quartier entsteht. Im rückwärtigen Bereich der Neukirchstraße 63-66 sind zwei dreigeschossige Mehrfamilienhäuser als Stadtvillen vorgesehen, an die sich wiederum sechzehn zweigeschossige Reihenhäuser anschließen. Die geplanten Gebäude auf dem Grundstück Neukirchstraße 63-66 gruppieren sich um einen gemeinsamen Hofbereich mit Spielplatz und Grillpavillon, in dem über die Wohnbebauung hinaus ein eingeschossiges Gemeinschaftshaus geplant ist. Um den gemeinschaftlich genutzten Hofbereich von motorisiertem Verkehr freizuhalten, erfolgt die innere Erschließung des Grundstücks sowie die Unterbringung des ruhenden Verkehrs (geplant sind 90 Stellplätze, die Reihenhäuser verfügen über integrierte Garagen) an den Grundstücksgrenzen der angrenzenden Baugrundstücke.
Die auf der Grundlage des Konzepts ermittelte Grundflächenzahl (GRZ) beträgt sowohl für das Grundstück Neukirchstraße 63-66 als auch für das Grundstück Idunastraße 11 ca. 0,28. Die Geschossflächenzahl (GFZ) für das Grundstück Neukirchstraße 63-66 liegt bei 0,76, die GFZ für das Grundstück Idunastraße 11 bei 0,78. Insgesamt ist die Realisierung von ca. 186 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sowie 32 Reihenhäusern vorgesehen.
Vordringliches Ziel des Bebauungsplans ist die Schaffung der planungsrechtlichen Vorraussetzungen für die Entwicklung von zusätzlichen Wohnbaupotenzialen im Ortsteil Heinersdorf und damit die Nutzung von brachliegenden Flächen im Sinne einer Innenentwicklung sowie die Stärkung des Wohnstandorts Heinersdorf durch Umnutzung der Stadtbrache. Unter Berücksichtigung der im Umfeld vorhandenen Strukturen und von aktuell vorliegenden Standortnachfragen zielt die Planung für die Entwicklung der brachliegenden Grundstücke Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 auf die Entwicklung eines Wohngebiets. Der Bebauungsplan 3-41 soll die Umsetzung des zwischen dem Bezirk Pankow und den Grundstückseigentümern der Grundstücke Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 abgestimmten städtebaulich-nutzungsstrukturellen Konzepts ermöglichen. Im Bereich der bereits bebauten Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62 sollen die Entwicklungsziele im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens geklärt und die Art und das Maß der baulichen Nutzung festgelegt werden.
Für diese Grundstücke sind unterschiedliche Entwicklungsszenarien denkbar. So sind die Bestandssicherung in Form eines Gewerbegebiets, ein gleichrangiges Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe durch die Umstrukturierung in ein Mischgebiet sowie die Umwandlung in ein allgemeines Wohngebiet denkbar. Aus diesem Grund werden im Rahmen der frühzeitigen Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung in die Planzeichnung des Bebauungsplans drei alternative Darstellungen für die Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62 eingefügt. Die betroffenen Träger öffentlicher Belange und Behörden sowie die Öffentlichkeit sind im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung dazu aufgefordert, zu diesen Alternativen Stellung zu nehmen.
Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Die Umweltprüfung wird im weiteren Verfahren durchgeführt und gemäß § 2a BauGB als Umweltbericht Bestandteil der Begründung zum Bebauungsplan werden.
Gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sind die Behörden mit der Durchführung dieses Verfahrensschritts ausdrücklich aufgefordert, Stellungnahmen zu dem aus ihrer Sicht erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung abzugeben.
Für den geplanten Umweltbericht sind die folgenden Angaben vorgesehen:
- Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans, einschließlich der Beschreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten Vorhaben, - Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und die Art, wie diese Ziele bei der Aufstellung berücksichtigt wurden, - Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands inkl. vegetationskundlicher Bewertung und Erkundung ggf. vorhandener geschützter Pflanzen und Tiere, - Nennung der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden, - Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung und bei Nichtdurchführung der Planung, - Prüfung der Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen auf die unterschiedlichen Schutzgüter, - Prüfung anderweitiger Planungsmöglichkeiten, wobei die Ziele und der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans zu berücksichtigen sind, - Beschreibung der Methodik, wie die Umweltprüfung vorgenommen wurde, Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung der Angaben aufgetreten sind, - geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt, - allgemein verständliche Zusammenfassung der erforderlichen Angaben.
Eine vorläufige Bestandsaufnahme der vorhandenen Biotope im Geltungsbereich mit Hinweisen zum Artenschutz wurde bereits vorgenommen. Das Ergebnis ist in der Anlage zu dieser Begründung enthalten.
Hinsichtlich des Artenschutzes sind faunistische Untersuchungen zu gebäudebrütenden Vogelarten, Fledermäusen und der Zauneidechse beabsichtigt. Des Weiteren sollen die Altbäume auf Bruthöhlen untersucht werden. 4. Planinhalt, Begründung der Festsetzungen Der Bebauungsplan soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende, sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans werden insbesondere folgende Aspekte beachtet sowie gegeneinander und untereinander abgewogen:
- Belange von gesunden Wohnverhältnissen, - Belange von sozialer Infrastruktur, - Belange der Fortentwicklung vorhandener Ortsteile und der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds, - Belange des Umwelt- und Naturschutzes, - Belange des Verkehrs, - private Belange.
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB sollen die Festsetzungen des Bebauungsplans in Einklang mit den sonstigen beschlossenen Planungen mit städtebaulichen Auswirkungen gebracht werden.
Der Bebauungsplanentwurf enthält zum derzeitigen Verfahrensstand für die Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62 die folgenden drei Festsetzungsmöglichkeiten, über die im weiteren Verfahren entschieden werden soll:
1. Hauptzeichnung: allgemeines Wohngebiet und Mischgebiet 2. Alternative Festsetzungsmöglichkeit 1: allgemeines Wohngebiet 3. Alternative Festsetzungsmöglichkeit 2: eingeschränktes Gewerbegebiet
Hauptzeichnung Den im städtebaulichen Konzept geplanten Nutzungen entsprechend ist für den überwiegenden Teil der Grundstücke Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 die Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten (WA1, WA2 und WA3) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO vorgesehen. Die beabsichtigte Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten trägt zu einer Ausweitung des Wohnraumbestands in einer attraktiven Wohnlage bei. Damit soll einer weiteren Abwanderung der Berliner Bevölkerung in das Brandenburger Umland entgegengewirkt werden.
Ausschluss unverträglicher Nutzungen Die in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Tankstellen sollen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO nicht zugelassen werden (textliche Festsetzung Nr. 1). Aufgrund der Ausprägung moderner Tankstellen mit ihrer flächenhaften Ausdehnung, ihrem hohen Versiegelungsgrad und einem hohen Störpotenzial, auch bedingt durch eine starke Verkehrserzeugung tags und nachts, lässt sich diese Nutzung nur schlecht in Wohngebiete integrieren und steht der Entwicklung eines hochwertigen Wohnumfelds entgegen. An der westlich des Plangebiets gelegenen Prenzlauer Promenade (B 109) sind in südwestlicher Richtung Tankstellen im näheren Umfeld vorhanden. Das Plangebiet wird somit als ausreichend mit Tankstellen versorgt angesehen.
Alternative Festsetzungsmöglichkeit 1 In der alternativen Festsetzungsmöglichkeit 1 soll das gesamte Plangebiet mit Ausnahme der geplanten privaten und öffentlichen Straßenverkehrsflächen als allgemeines Wohngebiet planungsrechtlich gesichert werden. Die geplante Entwicklung der derzeit nahezu vollständig gewerblich genutzten Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62 als allgemeines Wohngebiet (WA4) soll zur Ausweitung des Wohnraumbestands in einer attraktiven Wohnlage sowie gleichzeitig zur Minimierung der aus dem Nebeneinander von Gewerbe und Wohnen resultierenden Nutzungskonflikte beitragen. Die geplanten Festsetzungen sowie die zuvor dargelegten Ausführungen zur Hauptzeichnung gelten auch für die in dieser Variante geplanten allgemeinen Wohngebiete (WA1 – WA4).
Alternative Festsetzungsmöglichkeit 2 Die alternative Festsetzungsmöglichkeit 2 sieht für die Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62 keine Festsetzung als allgemeines Wohngebiet vor.
Hauptzeichnung Die im Osten des Geltungsbereichs gelegenen Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62 sollen in der Hauptzeichnung als Mischgebiet gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 6 BauNVO festgesetzt werden. Auf diese Weise soll eine Entwicklung dieses Bereichs vorbereitet werden, die eine gemischte Nutzung aus Wohnen und wohnverträglichem Gewerbe ermöglicht. Durch die in dieser Planungsvariante vorgesehene Festsetzung eines Mischgebiets erfährt die Wohnnutzung in diesem Bereich eine Stärkung. Gleichzeitig hat die geplante Festsetzung jedoch nicht zur Folge, dass die derzeit vorhandenen gewerblichen Nutzungen mit Einschränkungen rechnen müssen, da bereits derzeit nur solche Gewerbebetriebe zulässig sind, die wohnverträglich sind.
Ausschluss unverträglicher Nutzungen Wegen des Schutzbedürfnisses der geplanten und vorhandenen Wohnnutzungen soll für das Mischgebiet die Errichtung von Tankstellen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 5 BauNVO unzulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 2). Diese Festsetzung liegt darin begründet, dass Tankstellen aufgrund ihrer mangelnden städtebaulichen Einpassungsfähigkeit und ihrer verkehrserzeugenden Funktion der planerischen Zielstellung eines möglichst konfliktfreien Miteinanders von Wohnen und Gewerbe widersprechen. An der westlich des Plangebiets gelegenen Prenzlauer Promenade (B 109) sind in südwestlicher Richtung Tankstellen im näheren Umfeld vorhanden. Das Plangebiet wird somit als ausreichend mit Tankstellen versorgt angesehen.
Darüber hinaus sind die im Mischgebiet allgemein zulässigen Nutzungen im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO und die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen im Sinne des § 6 Abs. 3 BauNVO (Vergnügungsstätten) aufgrund der Prägung der umliegenden Gebiete durch Wohngebäude gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans (textliche Festsetzung Nr. 2). Im Umfeld des Bebauungsplangebiets befinden sich bereits im Bestand Wohnnutzungen. Darüber hinaus sind auch in allen Baugebieten innerhalb des Geltungsbereichs Wohnnutzungen zulässig und städtebaulich erwünscht. Es soll sichergestellt werden, dass die Anwohner künftig nicht durch die mit den o.g. Nutzungen verbundenen Störpotenziale, wie z.B. Lärm (insbesondere in den Abend- und Nachtstunden) und ein erhöhtes Verkehrsaufkommen erheblich belastet werden.
Alternative Festsetzungsmöglichkeiten In den vorgeschlagenen alternativen Festsetzungsmöglichkeiten 1 und 2 ist kein Mischgebiet zur Festsetzung vorgesehen.
Alternative Festsetzungsmöglichkeit 2 Da das Grundstück Romain-Rolland-Straße 141 vollständig und das Grundstück Neukirchstraße 62 überwiegend mit nicht erheblich störendem Gewerbe genutzt wird, ist in der alternativen Festsetzungsmöglichkeit 2 die Sicherung des Gewerbebestandes und dessen Ausweitung (Wohnen ist im Gewerbegebiet nur für Betriebspersonal zulässig) als Gewerbegebiet gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO vorgesehen.
Ausschluss unverträglicher Nutzungen Wegen des Schutzbedürfnisses der benachbarten störempfindlichen Nutzungen soll gemäß § 1 Abs. 4 und Abs. 5 BauNVO eine Beschränkung der Zulässigkeit ausschließlich auf die folgenden Nutzungen vorgenommen werden (textliche Festsetzung Nr. 2.1 der Nebenzeichnung 2):
- Gewerbebetriebe aller Art (soweit sie der allgemeinen Zweckbestimmung des § 8 Abs. 1 BauNVO entsprechen) - Lagerhäuser - Öffentliche Betriebe - Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude
Wohnungen für Betriebspersonal sollen ausnahmsweise zulässig sein.
Die Festsetzung soll dazu dienen, wohngebietsnah Arbeitsplätze zur Verfügung zu stellen.
Hauptzeichnung und Alternative Festsetzungsmöglichkeit 1 In der Hauptzeichnung und der alternativen Festsetzungsmöglichkeit 1 ist kein Gewerbegebiet zur Festsetzung vorgesehen.
Im städtebaulichen Konzept für die Grundstücke Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 ist die innere Erschließung der Grundstücke sowie die Unterbringung des ruhenden Verkehrs an den Grundstücksgrenzen zu den angrenzenden Baugrundstücken geplant. Dies liegt zum Einen darin begründet, dass die innenliegenden, gemeinschaftlich nutzbaren Freiflächen von motorisiertem Verkehr freigehalten werden sollen. Zum Anderen soll mit dieser Planung auf die grenzständig errichtete Brandwand auf dem östlich des Bauvorhabens gelegenen Grundstück Neukirchstraße 62 reagiert werden.
Um die Lage der privaten Erschließungsflächen planungsrechtlich zu sichern und um die nachbarrechtlichen Auswirkungen der geplanten Erschließung zu klären, sollen die Erschließungsflächen auf den Grundstücken Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 einschließlich der an den Grundstücksgrenzen gelegenen Flächen für den ruhenden Verkehr als private Verkehrsflächen festgesetzt werden.
Eine Festsetzung dieser Flächen als öffentliche Straßenverkehrsfläche soll nicht erfolgen, da sie ausschließlich der Erschließung des jeweiligen Grundstücks dienen. Durchgangsverkehr, der über den aus der zur Festsetzung vorgesehenen Nutzung resultierenden Verkehr hinausgeht, ist nicht zu erwarten und soll nicht durch Festsetzungen im Bebauungsplan befördert werden. 4.1.5 Öffentliche Verkehrsflächen Den verkehrlichen Belangen soll durch die Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen Rechnung getragen werden. Die öffentliche Erschließung des Plangebiets soll durch die im Geltungsbereich des Bebauungsplangebiets gelegenen Straßen (Neukirchstraße, Idunastraße, Romain-Rolland-Straße) erfolgen. Diese sollen in allen drei Planungsvarianten gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB mit Straßenbegrenzungslinien festgesetzt und gesichert werden. Die Einteilung der Verkehrsflächen ist nicht Gegenstand der bauleitplanerischen Festsetzungen (textliche Festsetzung Nr. 9), sondern obliegt dem zuständigen Fachamt.
Das Maß der baulichen Nutzung soll in den allgemeinen Wohngebieten gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 BauNVO durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) sowie einer Geschossflächenzahl (GFZ) und einer maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse gemäß § 20 BauNVO bestimmt werden.
Für alle in der Hauptzeichnung enthaltenen allgemeinen Wohngebiete (WA1 – WA3) ist eine GRZ von 0,4 zur Festsetzung vorgesehen. Sowohl die Festsetzung der GFZ als auch die der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse soll unter Berücksichtigung des städtebaulichen Konzepts differenziert erfolgen. So ist für das WA1 unter Berücksichtigung der hier geplanten Geschossigkeit eine GFZ von 1,2 bei maximal vier Vollgeschossen entlang der Idunastraße (bis zu einer Grundstückstiefe von 35 m) und bei maximal drei Vollgeschossen im rückwärtigen Bereich vorgesehen. Im allgemeinen Wohngebiet WA2, in dem im städtebaulichen Konzept ausschließlich die Realisierung von Reihenhäusern vorgesehen ist, soll die GFZ auf 0,7 und die maximale Zahl der Vollgeschosse auf zwei beschränkt werden. Für das Grundstück Neukirchstraße 63-66 ist eine GFZ von 1,0 zur Festsetzung vorgesehen. Die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse soll von der Neukirchstraße bis ins Blockinnere abgestuft werden. Entlang der Neukirchstraße soll bis zu einer Grundstückstiefe von 35 m eine Bebauung mit vier Vollgeschossen zulässig sein. In dem Bereich, der im Konzept für die rückwärtig gelegenen Stadtvillen vorgesehen ist, sind drei Vollgeschosse zur Festsetzung vorgesehen. Im Blockinneren soll die Bebauung schließlich zwei Vollgeschosse nicht überschreiten.
In allen allgemeinen Wohngebieten liegt sowohl die zulässige Grundfläche als auch die Geschossfläche innerhalb der durch § 17 Abs. 1 BauNVO vorgegebenen Obergrenzen für allgemeine Wohngebiete (GRZ 0,4; GFZ 1,2).
Entlang der Neukirchstraße 63-66 sieht das städtebauliche Konzept zwei Geschosswohnungsbauten vor, die im mittleren Bereich über eine Brücke im fünften Vollgeschoss verbunden werden, so dass als Eingangsbereich in das Wohngebiet eine Torsituation entstehen kann. Um diese zu ermöglichen, gleichzeitig jedoch unter Berücksichtigung der Umgebungsbebauung eine städtebaulich unerwünschte durchgehende Fünfgeschossigkeit in diesem Bereich zu verhindern, soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 Abs. 6 BauNVO festgesetzt werden, dass auf dem Grundstück Neukirchstraße 63-66 im allgemeinen Wohngebiet WA3 innerhalb der mit a-b-c-d-a gekennzeichneten Fläche die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse bis zu einer Grundfläche von maximal 450 m² um maximal ein Vollgeschoss überschritten werden darf, sofern die festgesetzte GFZ eingehalten wird (textliche Festsetzung Nr. 3).
Gemäß den Regelungen des § 19 Abs. 4 BauNVO soll die festgesetzte Grundfläche für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen i. S. von § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen, die das Grundstück lediglich unterbauen dürfen, um 50 % überschritten werden. Da im Bebauungsplanentwurf im Bereich der Grundstücke Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 vergleichsweise umfangreiche Flächen als private Verkehrsfläche zur Festsetzung vorgesehen sind, soll die Möglichkeit zur Überschreitung der GRZ für die in § 19 Abs. 4 BauNVO genannten Anlagen unter Berücksichtigung des abgestimmten städtebaulichen Konzepts begrenzt werden, um auf diese Weise die Versiegelung sowie die Auswirkungen auf Natur und Landschaft zu minimieren. Es soll von der in § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO eröffneten Möglichkeit Gebrauch gemacht werden, im Bebauungsplan abweichende Bestimmungen in Bezug auf die Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch die genannten Anlagen zu treffen: Bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche soll eine Überschreitung der zur Festsetzung vorgesehenen Grundfläche in den allgemeinen Wohngebieten WA1, WA2 und WA3 durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, nur bis zu einer Grundfläche, die einer GRZ von 0,5 entspricht, zulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 4).
Alternative Festsetzungsmöglichkeit 1 Die in der Hauptzeichnung vorgesehenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung in den allgemeinen Wohngebieten WA1, WA2 und WA3 sollen für die alternative Festsetzungsmöglichkeit 1 entsprechend gelten. Im Bereich des allgemeinen Wohngebiets WA4 für die Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62 ist unter Berücksichtigung der im Umfeld vorhandenen Wohnnutzungen die Entwicklung des bisher überwiegend gewerblich genutzten Grundstücks als ein allgemeines Wohngebiet (WA4) vorgesehen, die auch eine Änderung der bestehenden Nutzungsmaße (im Bestand GRZ ca. 0,48, GFZ ca. 0,61, ein bis zwei Geschosse) zur Folge hat. Die geplanten Festsetzungen zum Maß der Nutzung im WA4 erfolgen dabei mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 1,0 in Anlehnung an die geplanten Festsetzungen für die angrenzenden Grundstücke Neukirchstraße 63-66 und Idunastraße 11. Die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse soll hier ebenfalls in Anlehnung an die geplanten Festsetzungen für die angrenzenden Grundstücke Neukirchstraße 63-66 und Idunastraße 11 differenziert festgesetzt werden. Entlang der Neukirchstraße sowie der Romain-Rolland-Straße und Idunastraße sollen straßenbegleitend maximal vier Vollgeschosse zulässig sein. An diesen Bereich schließt sich jeweils ein Bereich an, in dem die Bebauung auf maximal drei Vollgeschosse begrenzt werden soll. Im inneren Bereich soll die maximale Zahl der Vollgeschosse auf zwei begrenzt werden.
Alternative Festsetzungsmöglichkeit 2 Die alternative Festsetzungsmöglichkeit 2 sieht für die Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62 keine Festsetzung als allgemeines Wohngebiet vor.
Hauptzeichnung Unter Berücksichtigung der im Umfeld vorhandenen Wohnnutzungen ist die Entwicklung der bisher gewerblich genutzten Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62 als Mischgebiet vorgesehen. In der Folge sollen auch die bestehenden Nutzungsmaße (GRZ ca. 0,48, GFZ ca. 0,61, ein bis zwei Geschosse) geändert werden. Als Maß der baulichen Nutzung sind im Mischgebiet nunmehr gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 BauNVO eine GRZ gemäß § 19 BauNVO von 0,6 und eine GFZ gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO von 1,2 geplant.
Alternative Festsetzungsmöglichkeiten1 In den alternativen Festsetzungsmöglichkeiten 1 und 2 ist kein Mischgebiet zur Festsetzung vorgesehen.
Alternative Festsetzungsmöglichkeit 2 Die beabsichtigte Festsetzung des Nutzungsmaßes orientiert sich nicht am Bestand (GRZ ca. 0,48, GFZ ca. 0,62, ein bis zwei Geschosse). Als Maß der baulichen Nutzung sind im Gewerbegebiet nunmehr gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 BauNVO eine GRZ gemäß § 19 BauNVO von 0,6 und eine GFZ gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO von 1,8 geplant. Die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO – GRZ 0,6 und GFZ 2,4 – werden im geplanten Gewerbegebiet nicht überschritten.
Hinsichtlich der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse soll das geplante Gewerbegebiet in drei Bereiche untergliedert werden. Während straßenbegleitend an der Romain-Rolland-Straße bzw. der Neukirchstraße in Orientierung an den geplanten Höhen im allgemeinen Wohngebiet und der Umgebungsbebauung bis zu vier Vollgeschosse zulässig sein sollen, soll die Bebauung im rückwärtigen Bereich auf drei Vollgeschosse begrenzt werden.
Gemäß den Regelungen des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die festgesetzte Grundfläche für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen i. S. von § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen, die das Grundstück lediglich unterbauen, um 50 % überschritten werden, jedoch nur bis zu einer maximalen Grundflächenzahl von 0,8. Diese Regelung kommt hier zur Anwendung, sie sichert eine mindestens zur Verfügung stehende unbebaute Grundstücksfläche von 20 %.
Hauptzeichnung und Alternative Festsetzungsmöglichkeit 1 In der Hauptzeichnung und der alternativen Festsetzungsmöglichkeit 1 ist kein Gewerbegebiet zur Festsetzung vorgesehen.
4.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Für die allgemeinen Wohngebiete WA1, WA2 und überwiegend auch für das allgemeine Wohngebiet WA3 soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 22 Abs. 2 BauNVO die offene Bauweise festgesetzt werden. Entlang der Neukirchstraße 63-66 ist im städtebaulichen Konzept, das die Grundlage für die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans bildet, die Realisierung von zwei viergeschossigen Geschosswohnungsbauten vorgesehen, die über eine Überbauung ausschließlich als fünftes Geschoss miteinander verbunden werden, um so als Eingangsbereich in das Wohngebiet eine Torsituation zu schaffen. Zwar besitzen die beiden einzelnen Gebäudekörper jeweils nur eine Länge von ca. 47 m, das Gesamtgebäude weist jedoch unter Berücksichtigung der Überbauung im fünften Vollgeschoss eine Länge von ca. 108 m auf, so dass hier die in der offenen Bauweise zulässige Höchstlänge von Baukörpern von 50,0 m überschritten wird. Aus diesem Grund wird in diesem Bereich des allgemeinen Wohngebiets WA3 die Festsetzung einer abweichenden Bauweise gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 22 Abs. 4 BauNVO erforderlich, in der Baukörper ohne Längenbeschränkung mit seitlichem Grenzabstand zulässig sein sollen (textliche Festsetzung Nr. 5).
Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen in den allgemeinen Wohngebieten und im Mischgebiet durch Baugrenzen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 23 Abs. 3 BauNVO flächenhaft festgesetzt werden, um eine möglichst große Gestaltungsfreiheit für Bauherren zu gewährleisten. Zwischen den Grundstücken Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 sowie den Grundstücken Neukirchstraße 62 und Romain-Rolland-Straße 141 soll der bauordnungsrechtliche Mindestabstand planungsrechtlich gesichert werden. Die im städtebaulichen Konzept geplanten gemeinschaftlich nutzbaren Freiflächen auf den Grundstücken Neukirchstraße 63-66 und Idunastraße 11 sollen jedoch von einer Überbauung freigehalten werden, so dass diese in den allgemeinen Wohngebieten WA1 und WA3 gelegenen Flächen nicht in die überbaubaren Grundstücksflächen einbezogen werden.
Im Mischgebiet soll ein Abstand der Bebauung von 3,0 m zum angrenzenden Wohngebiet WA2 bzw. den privaten Verkehrsflächen planungsrechtlich gesichert werden. Ebenso soll im allgemeinen Wohngebiet WA2 ein Abstand der Bebauung von 3,0 m zum Mischgebiet eingehalten werden.
Zu den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen soll aus städtebaulichen Gründen sowohl in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA3 als auch im Mischgebiet ein Vorgartenbereich in einer Tiefe von 5,0 m und zur Romain-Rolland-Straße von 3,0 m, frei gehalten werden.
Entlang der Neukirchstraße ist im städtebaulichen Konzept für das Grundstück Neukirchstraße 63-66 die Anordnung von Balkonen vorgesehen, die oberhalb des ersten Vollgeschosses in die Vorgärten hineinragen. Die Gliederung der Fassaden durch die Balkone trägt zur Auflockerung des Straßenbildes bei. Um die Realisierung der Balkone zu ermöglichen, soll sowohl entlang der Neukirchstraße als auch entlang der Idunastraße festgesetzt werden, dass die Baugrenzen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 BauNVO oberhalb des ersten Vollgeschosses durch Balkone oder Erker ausnahmsweise bis 1,5 m Tiefe überschritten werden dürfen. Um jedoch ein durchgehendes Überschreiten entlang der gesamten Gebäudefront zu vermeiden, soll ferner festgesetzt werden, dass die vortretenden Gebäudeteile lediglich eine Länge von maximal 3,5 m besitzen dürfen und dass sie in der Summe maximal 40 % der Gebäudelänge betragen dürfen (textliche Festsetzung Nr. 6).
Alternative Festsetzungsmöglichkeit 1 Zwischen den Grundstücken Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 sowie den Grundstücken Neukirchstraße 62 und Romain-Rolland-Straße 141 soll der bauordnungsrechtliche Mindestabstand planungsrechtlich gesichert werden.
Alternative Festsetzungsmöglichkeit 2 Das Grundstück Neukirchstraße 62 ist im Bestand z.T. grenzständig bebaut. Im städtebaulichen Konzept wird auf die Brandwand durch die Anordnung der Stellplätze sowie der internen Erschließung an den Grundstücksgrenzen reagiert. Um die – bei einer gewerblichen Nutzung u.U. auch aus immissionsschutzrechtlichen Gründen sinnvolle – Grenzbebauung im Gewerbegebiet auch zukünftig erhalten bzw. ermöglichen zu können, soll hier auf die Festsetzung einer Baugrenze entlang der seitlichen Grundstücksgrenzen verzichtet werden.
4.4 Immissionsschutzfestsetzungen Im weiteren Verfahren ist beabsichtigt, bei Erforderlichkeit, die Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet und dessen Umgebung in einer schalltechnischen Untersuchung Gutachten zu ermitteln. Des Weiteren ist im weiteren Verfahren zu klären, inwiefern eine schalltechnische Untersuchung der Auswirkungen der ca. 400 m vom Plangebiet entfernten Prenzlauer Promenade als Bundesstraße (B 109) auf das Plangebiet erforderlich ist.
Die zuständigen Behörden werden im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB aufgefordert, zu dem aus immissionsschutzrechtlicher Sicht erforderlichen Untersuchungsumfang Stellung zu nehmen.
Alternative Festsetzungsmöglichkeit 2 Für den Fall, dass eine Entwicklung der Grundstücke Neukirchstraße 62 und Romain-Rolland-Straße 141 zum Gewerbegebiet planungsrechtlich gesichert werden soll, ist es zur Sicherung der verträglichen Nachbarschaft zwischen dieser Nutzung und der benachbarten störempfindlichen Wohnnutzung erforderlich, eine Festsetzung zum Schallschutz in den Bebauungsplan aufzunehmen (textliche Festsetzung Nr. 2.2). Die konkrete Ausgestaltung der Lärmkontingentierung wird Inhalt eines anzufertigenden schalltechnischen Gutachtens sein.
Gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sind die Behörden mit der Durchführung dieses Verfahrensschritts aufgefordert, Stellungnahmen zu dem aus ihrer Sicht erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung abzugeben. Nach der Erstellung der Umweltprüfung können ökologische Maßnahmen in Form von textlichen Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden, durch die die bauleitplanerisch verursachten Eingriffe ausgeglichen bzw. minimiert werden können.
Unabhängig von den Ergebnissen der Umweltprüfung soll aus städtebaulichen Gründen eine Mindestbepflanzung der Grundstücke planungsrechtlich gesichert werden (textliche Festsetzungen Nr. 7 und 8). Die Zahl der zu pflanzenden Bäume bzw. die Festlegung des Verhältnisses von Grundstücksfläche zu anzupflanzenden Bäumen soll im weiteren Verfahren unter Berücksichtigung der Ergebnisse des Umweltberichts konkretisiert werden.
Der Bebauungsplanentwurf enthält in den drei Planungsvarianten folgende Flächenverteilung[11]):
Hauptzeichnung
Alternative Festsetzungsmöglichkeit 1
III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 1. Auswirkungen auf die Wohn- und Arbeitsverhältnisse Die geplanten Festsetzungen zur Art und zum Maß der Nutzung sollen Voraussetzungen schaffen, die gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in den geplanten Baugebieten gewährleisten.
Mit der geplanten Festsetzung eines Mischgebiets auf den Grundstücken Romain-Rolland-Straße 141 sowie Neukirchstraße 62 soll gewährleistet werden, dass mögliche Belastungen der Anwohner durch gewerbliche Nutzungen auf ein verträgliches Maß beschränkt werden.
Die gleiche Funktion besitzt die beabsichtigte Festsetzung eines Lärmkontingents für die alternative Festsetzungsmöglichkeit 2. Zwar soll in der Planung dem Trennungsgrundsatz des § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz Rechnung getragen werden, nach dem bei Planungen die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zugeordnet werden sollen, dass schädliche Umwelteinwirkungen soweit wie möglich vermieden werden. Dieser Grundsatz soll wird durch die beabsichtigten Nutzungseinschränkungen in Einklang gebracht werden.
Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sollen gewährleisten, dass umfangreiche nicht bebaubare Flächen auf den Grundstücken erhalten bleiben, die gemäß der Berliner Bauordnung gärtnerisch anzulegen sind. Dies soll ebenso wie die vorgesehenen Maßnahmen zur Mindestbegrünung der Grundstücke zur Schaffung eines durchgrünten Wohn- und Arbeitsumfelds beitragen.
2. Auswirkungen auf den Verkehr Alle Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans sollen durch vorhandene öffentliche Verkehrsflächen erschlossen werden. Negative Auswirkungen auf den Verkehrsfluss oder die Sicherheit im Straßenverkehr sind durch die beabsichtige bauliche Entwicklung in jeder der 3 Varianten nicht zu erwarten. Dies betrifft sowohl die Entwicklung der ehem. Gärtnereifläche als ein allgemeines Wohngebiet, aber auch die planungsrechtliche Sicherung der bestehenden Gewerbebetriebe, die keine zusätzlichen Gewerbeverkehre erzeugt.
3. Auswirkungen auf die Umwelt Um die durch die Festsetzungen des Bebauungsplans bedingten Eingriffe in die Umwelt und den Naturhaushalt benennen und einschätzen zu können, wird im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans eine Umweltprüfung durchgeführt, deren Ergebnisse als Umweltbericht in das weitere Bebauungsplanverfahren einfließen werden.
4. Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur Durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans werden je nach Festsetzungsmöglichkeit unterschiedliche Baupotenziale und damit Bedarfe an sozialen Infrastruktureinrichtungen erzeugt. Die Anzahl der zu erwartenden Wohnungen beträgt unter Berücksichtigung der geplanten Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung ca. 274 Wohneinheiten in der Hauptzeichnung, ca. 302 Wohneinheiten in der Nebenzeichnung 1 und ca. 232 Wohneinheiten in der Nebenzeichnung 2. Dabei wurden der Berechnung die Geschossflächenobergrenzen zu Grunde gelegt, wobei innerhalb des Mischgebiets von einem 50%igem Wohnanteil ausgegangen wurde. Unter Berücksichtigung der im Umfeld vorhandenen Bebauungsstrukturen und der für die Grundstücke Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 vorliegenden Planungen, die eine Mischung aus Reihenhäusern und Geschosswohnungsbauten mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen vorsehen, wird von durchschnittlich 125 m² Geschossfläche pro Wohneinheit ausgegangen[12]).
Die zuständigen Behörden werden im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB aufgefordert, dazu Stellung zu nehmen, inwiefern der aus den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans resultierende Bedarf an sozialer Infrastruktur durch die bestehenden Einrichtungen gedeckt werden kann und wie hoch er ist.
5. Auswirkungen auf den Haushalt und den Finanzplan Die Auswirkungen der Planung auf den Haushalt und die Finanzplan werden im weiteren Verfahren ermittelt und ergänzt.
6. Auswirkungen auf die privaten Belange Der Bebauungsplan soll für die Eigentümer planungsrechtliche Sicherheit für die baulichen und nutzungsstrukturellen Entwicklungsmöglichkeiten bieten. Den privaten Belangen soll somit durch die geplante Festsetzung von Baugebieten entsprochen werden.
Den privaten Belangen der Eigentümer auf den Grundstücken Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 soll durch die Festsetzung von Baumöglichkeiten in Anlehnung an das abgestimmte städtebauliche Konzept Rechnung getragen.
1. Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB Mit Schreiben vom 20.01.2012 wurde die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abt. II C und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung über die Absicht, die Bebauungspläne XVIII-36, 3-41 und 3-44 unter Änderungen aufzustellen, informiert.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt teilte mit Schreiben vom 17.02.2012 mit, dass aus Sicht der dringenden Gesamtinteressen Berlins keine Bedenken bestehen. Das Bebauungsplanverfahren 3-41 wird nach § 6 AGBauGB durchgeführt.
Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung hat die Vereinbarkeit der Planung mit den Grundsätzen der Raumordnung mit Schreiben vom 07.02.2012 bestätigt.
Das Bezirksamt Pankow hat mit Beschluss vom 2012 den Bebauungsplan XVIII-36 um die Grundstücke Idunastraße 11, Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62-66 eingeschränkt und für diese den Bebauungsplan 3-41 aufgestellt.
Das Bebauungsplanverfahren 3-41 wird nach § 6 AGBauGB (Aufstellung und Festsetzung von Bebauungsplänen) durchgeführt.
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBI. I S. 466)
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch das Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)
Berlin, den 14.09.2012 Bezirksamt Pankow von Berlin Abt. Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt
Carrasco Fachbereichsleiterin Stadtplanung
Hauptzeichnung 1. In den allgemeinen Wohngebieten sind die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 5 der Baunutzungsverordnung (Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplans. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO) 2. Im Mischgebiet sind die nach § 6 Abs. 2 Nr. 7 und 8 der Baunutzungsverordnung allgemein zulässigen Anlagen (Tankstellen, Vergnügungsstätten) nicht zulässig. Im Mischgebiet sind die nach § 6 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Vergnügungsstätten) nicht Bestandteil des Bebauungsplans. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO) 3. Auf dem Grundstück Neukirchstraße 63-66 im allgemeinen Wohngebiet WA3 darf die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse innerhalb der mit a-b-c-d-a gekennzeichneten Fläche bis zu einer Grundfläche von maximal 450 m² um maximal ein Vollgeschoss überschritten werden, sofern die festgesetzte GFZ eingehalten wird. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 6 BauNVO) 4. In den allgemeinen Wohngebieten WA1, WA2 und WA3 darf bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche die festgesetzte Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, nur bis zu einer Grundfläche, die einer Grundflächenzahl von 0,5 entspricht, überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO) 5. Auf dem Grundstück Neukirchstraße 63-66 im allgemeinen Wohngebiet WA3 wird im als viergeschossig festgesetzten Bereich die abweichende Bauweise festgesetzt. Zulässig sind Baukörper ohne Längenbeschränkung mit seitlichem Grenzabstand. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Abs. 4 BauNVO) 6. Für die baulichen Anlagen entlang der Neukirchstraße und der Idunastraße ist eine Überschreitung der Baugrenze durch Balkone und Erker bis maximal je 3,5 m Länge und 1,5 m Tiefe oberhalb des 1. Vollgeschosses bis zu einer Gesamtlänge von maximal 40 vom Hundert der Gebäudelänge ausnahmsweise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 BauNVO) 7. In den allgemeinen Wohngebieten ist pro xxx m² Grundstücksfläche mindestens ein Baum zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume einzurechnen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 8. Im Mischgebiet ist pro xxx m² Grundstücksfläche mindestens ein Baum zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume einzurechnen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 9. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzungen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
(Die textlichen Festsetzungen Nr. 1, Nr. 3-7 und Nr. 9 der Hauptzeichnung gelten auch für die alternative Festsetzungsmöglichkeit Nr. 1, die textlichen Festsetzungen Nr. 2 und 8 entfallen.)
1. In den allgemeinen Wohngebieten sind die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 5 der Baunutzungsverordnung (Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplans. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO) 2. Auf dem Grundstück Neukirchstraße 63-66 im allgemeinen Wohngebiet WA3 darf die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse innerhalb der mit a-b-c-d-a gekennzeichneten Fläche bis zu einer Grundfläche von maximal 450 m² um maximal ein Vollgeschoss überschritten werden, sofern die festgesetzte GFZ eingehalten wird. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 6 BauNVO) 3. In den allgemeinen Wohngebieten WA1, WA2 und WA3 darf bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche die festgesetzte Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, nur bis zu einer Grundfläche, die einer Grundflächenzahl von 0,5 entspricht, überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO) 4. Auf dem Grundstück Neukirchstraße 63-66 im allgemeinen Wohngebiet WA3 wird im als viergeschossig festgesetzten Bereich die abweichende Bauweise festgesetzt. Zulässig sind Baukörper ohne Längenbeschränkung mit seitlichem Grenzabstand. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Abs. 4 BauNVO) 5. Für die baulichen Anlagen entlang der Neukirchstraße und der Idunastraße ist eine Überschreitung der Baugrenze durch Balkone und Erker bis maximal je 3,5 m Länge und 1,5 m Tiefe oberhalb des 1. Vollgeschosses bis zu einer Gesamtlänge von maximal 40 vom Hundert der Gebäudelänge ausnahmsweise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 BauNVO) 6. In den allgemeinen Wohngebieten ist pro xxx m² Grundstücksfläche mindestens ein Baum zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume einzurechnen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 7. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzungen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Festsetzungsalternative 2 (Die textlichen Festsetzungen Nr. 1, Nr. 3-7 und Nr. 9 der Hauptzeichnung gelten auch für die alternative Festsetzungsmöglichkeit Nr. 2, die textliche Festsetzung Nr. 8 entfällt, die textliche Festsetzung Nr. 2 wird ersetzt.)
1. In den allgemeinen Wohngebieten sind die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 5 der Baunutzungsverordnung (Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplans. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO) 2.1 Im eingeschränkten Gewerbegebiet sind ausschließlich folgende Nutzungen allgemein zulässig:
- Gewerbebetriebe aller Art - Lagerhäuser - öffentliche Betriebe - Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude
Ausnahmsweise zulässig sind Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 und 5 BauNVO) 2.2 Im eingeschränkten Gewerbegebiet sind auf den Teilflächen 1 und 2 nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren Lärmemissionen so weit begrenzt sind, dass die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente LEK nach DIN 45691:2006-12, "Geräuschkontingentierung" weder tags (6:00 - 22:00 Uhr) noch nachts (22:00 - 6:00 Uhr) überschritten werden:
Teilfläche LEK, tags LEK, nachts Teilfläche 1 xxx dB xxx dB Teilfläche 2 xxx dB xxx dB
Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691: 2006-12, Abschnitt 5. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 3. Auf dem Grundstück Neukirchstraße 63-66 im allgemeinen Wohngebiet WA3 darf die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse innerhalb der mit a-b-c-d-a gekennzeichneten Fläche bis zu einer Grundfläche von maximal 450 m² um maximal ein Vollgeschoss überschritten werden, sofern die festgesetzte GFZ eingehalten wird. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 6 BauNVO) 4. In den allgemeinen Wohngebieten WA1, WA2 und WA3 darf bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche die festgesetzte Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, nur bis zu einer Grundfläche, die einer Grundflächenzahl von 0,5 entspricht, überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO) 5. Auf dem Grundstück Neukirchstraße 63-66 im allgemeinen Wohngebiet WA3 wird im als viergeschossig festgesetzten Bereich die abweichende Bauweise festgesetzt. Zulässig sind Baukörper ohne Längenbeschränkung mit seitlichem Grenzabstand. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Abs. 4 BauNVO) 6. Für die baulichen Anlagen entlang der Neukirchstraße und der Idunastraße ist eine Überschreitung der Baugrenze durch Balkone und Erker bis maximal je 3,5 m Länge und 1,5 m Tiefe oberhalb des 1. Vollgeschosses bis zu einer Gesamtlänge von maximal 40 vom Hundert der Gebäudelänge ausnahmsweise zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 BauNVO) 7. In den allgemeinen Wohngebieten ist pro xxx m² Grundstücksfläche mindestens ein Baum zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume einzurechnen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 8. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzungen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Hinweis: Die DIN 45691 wird im Bezirksamt Pankow von Berlin zur Einsichtnahme bereitgehalten.
2. Biotopkartierung mit Hinweisen zum Artenschutz[13] 2.1 Angaben zum Untersuchungsgebiet Das Plangebiet liegt am Rand des Naherholungsgebiets Berliner Barnim im Ortsteil Heinersdorf des Bezirks Pankow von Berlin. Pankow-Heinersdorf ist ein stark heterogen geprägter Ortsteil, der seine ehemalige dörfliche Prägung fast vollständig verloren hat. Der Ortsteil weist eine Mischung aus Einzelhaussiedlungen der Vor- und Zwischenkriegszeit, Geschosswohnungsbauten, meist untergenutzten und brachliegenden Gewerbeflächen, Kleingärten, aufgegebenen Gärtnereien und neuen Einzelhandelsstandorten auf.
Unmittelbar an das Plangebiet grenzt nördlich Zeilenhausbebauung an, nordöstlich befindet sich der Friedhof Heinersdorf. Die östlich angrenzenden Flächen werden überwiegend gewerblich genutzt, südlich befindet sich Einzelhausbebauung mit großzügigen Gartenflächen. Im Südwesten grenzt ein weiteres Einzelhaus mit Garten an, daran schließt sich eine mit Gehölzen bestandene Fläche an, die sich nach Norden bis zur Idunastraße erstreckt.
Das Untersuchungsgebiet umfasst den ca. 4,6 ha umfassenden Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-41. Darüber hinaus werden die ökologischen Funktionsbeziehungen zu den angrenzenden Flächen eingeschätzt.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst die Grundstücke Idunastraße 11, Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62-66. Der östliche Teil des Plangebiets (Grundstücke Romain-Rolland-Straße 141 und Neukirchstraße 62) wird gewerblich genutzt. Die übrigen Grundstücke liegen nach ehemaliger gewerblicher Nutzung brach. Die an die Grundstücke angrenzenden Straßenabschnitte der Iduna- und der Neukirchstraße sind in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen.
Das Gebiet liegt naturräumlich auf der leicht welligen Barnim-Hochfläche im Nordosten des Landes Berlin. Das Gelände fällt im Plangebiet von SO nach NW leicht ab; die Geländehöhen liegen im überwiegenden Teil des Plangebiets zwischen 47 und 49 m, im Südosten bis ca. 51 m ü NHN. Die geologisch bedingte Bodenbildung erfolgte im Untersuchungsgebiet aus Talsand auf Geschiebelehm bzw. Geschiebemergel. Im Plangebiet ist der Boden aufgrund früherer Nutzung stark anthropogen beeinflusst, durch Abtragungen und Aufschüttungsböden geprägt und zu einem erheblichen Teil versiegelt. Die brach liegenden Flächen sind weitgehend von Bebauungsresten beräumt, aber nicht entsiegelt. Die unversiegelten Brachflächen werden durch Pflegemaßnahmen von Gehölzaufwuchs frei gehalten. Auf den Flächen befinden sich Haufwerke aus Vegetationsabfällen und Bodenmaterial, das mit Fremdstoffen durchmischt ist. Einige Bäume sind vorhanden. Das brach gefallene Gelände ist eingezäunt, aber stellenweise von benachbarten Grundstücken aus zugänglich. Die in Betrieb befindlichen Gewerbeflächen sind fast vollständig versiegelt.
2.2 Untersuchungs- und Bewertungsmethode Zur bisherigen Erfassung und Bewertung des Biotopbestandes wurde am 05. April 2012 eine örtliche Begehung des Plangebiets durchgeführt. Zusätzlich wurden vorhandene Fotoaufnahmen aus dem Vorjahr (GfP, August 2011) und digitale Color-Infrarot-Luftbilder ausgewertet[14]) Die Differenzierung des Biotopbestandes und die Zuordnung zu Biotoptypen erfolgt nach der Biotoptypenliste Berlin (Stand Juni 2005). Die ökologischen Funktionsbeziehungen zur Umgebung des Plangebiets wurden auf der Grundlage des Umweltatlas[15]), des LaPro[16]) und durch Besichtigung der an das Plangebiet angrenzenden Flächen eingeschätzt. Da jahreszeitlich bedingt bisher nur ein Teil der kennzeichnenden Pflanzenarten erfasst werden konnte, ist eine weitere Begehung im Lauf der Vegetationsperiode vorgesehen, nach der ggf. eine Ergänzung der Bestandsaufnahme und weitere Differenzierung der Biotoptypen erfolgt.
Die naturschutzfachliche Bewertung erfolgt nach den Kriterien · Hemerobie (Naturnähe als Maß anthropogener Eingriffe und die daraus resultierenden Veränderungen der Vegetation), · Vorkommen gefährdeter Arten (Pflanzen und Tiere), · Vielfalt von Pflanzen- und Tierarten und · Risiko bzw. Dauer der Wiederherstellbarkeit der Lebensgemeinschaft
Die jeweiligen Biotoptypen werden einer fünfstufigen Wertskala zugeordnet (sehr gering, gering, mittel, hoch, sehr hoch), wobei der jeweils höchste Wert eines Einzelkriteriums den Gesamtwert bestimmt.
Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans erfassten Biotoptypen sind in der Anlage (Biotoptypenkarte) zeichnerisch dargestellt.
Gewerbeflächen (in Betrieb) 12312 OGGV Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsflächen (in Betrieb) mit geringem Grünflächenanteil (nicht näher differenziert)
Die Bebauung ist ein- bis zweigeschossig. Die Freiflächen sind bis auf kleine Zierrabatten und eine kleine Stellplatzfläche mit Rassengittersteinen fast vollständig versiegelt. Die Bedeutung für Pflanzen und Tiere ist daher sehr gering.
Gewerbebrachen 12321 OGBG Gewerbebrachen mit hohem Grünflächenanteil, setzen sich im Geltungsbereich zusammen aus den Biotoptypen: 12750 OAS sonstige versiegelte Flächen 03240 RSB Ruderalfluren, zwei- und mehrjährige ruderale Stauden- und Distelfluren 05142 GSM Staudenfluren und Säume frischer, nährstoffreicher Standorte
Zwischen Idunastraße und Neukirchstraße liegen mehrere Grundstücke mit einer Gesamtfläche von etwa 3,4 ha nach Aufgabe gartenbaulicher Nutzung brach. Gebäude sind hier nicht mehr vorhanden, umfangreiche Bodenversiegelungen durch Betonplatten und Asphaltbeton sind jedoch noch vorhanden. Die versiegelten Flächen haben einen geschätzten Anteil von 25 % der Fläche. Eine sichere Abgrenzung zwischen Ruderalfluren und Staudensäumen ist zum Zeitpunkt der Kartierung noch nicht möglich. Als kennzeichnende Pflanzenarten sind zum Zeitpunkt der Kartierung anhand vorjähriger Samenstände und neu austreibender Triebe und Blätter vor allem folgende Pflanzen zu erkennen, die in unterschiedlichen Anteilen auf den Flächen verbreitet sind: Große Brennnessel (Urtica dioica), Giersch (Aegopodium podagraria), Gewöhnlicher Löwenzahn (Taraxacum officinale), Kleine Klette (Arctium minus), Rainfarn (Tanacetum vulgare), Kanadische Goldrute (Solidago canadensis); als weitere Arten kommen stellenweise vor: Duft-Veilchen (Viola odorata), Wilder Hopfen (Humulus lupulus) verwilderte Zierpflanzen wie Immergrün (Vinca minor), Lupine (Lupinus) u. a.
Die unversiegelten Brachflächen sind durch Pflegemaßnahmen von Gehölzaufwuchs frei gehalten worden. Auf den Flächen befinden sich Haufwerke aus Vegetationsabfällen und Bodenmaterial, das mit Fremdstoffen durchmischt ist. Fotoaufnahmen aus dem Vorjahr zeigen einen dichten Bewuchs aus hochwüchsigen ruderalen Staudenfluren mit Gehölzaufwuchs mit Dominanz der Arten Kanadische Goldrute (Solidago canadensis), Land-Reitgras (Calamagrostis epigejos) und Gewöhnlichem Beifuß (Artemisia vulgaris).
Ruderal- und Staudenfluren sind wertvolle Refugien für zahlreiche Pflanzen- und Tierarten im Stadtgebiet. Die nitrophilen, bodenfrisch geprägten Brachebiotope können artenreiche Faunenbestände aufweisen. Insbesondere bei trocken-warmer Ausprägung können spezifische Arten der Insektenfauna hier Lebensräume finden; die Fotoaufnahmen aus dem Vorjahr deuten jedoch eher auf eine relativ artenarme Ausprägung hin. Wertstufe: gering – mittel Schutzstatus: nicht geschützt
Bauwerke mit Bedeutung als Tierlebensraum 12835 OKSM alte Mauern mit zerfallendem Mörtel
Die der Brachfläche zugewandten Außenwände der Gewerbegebäude im Süden des Plangebiets bestehen aus altem Ziegelsteinmauerwerk, das Hohlräume aufweist. Vorkommen von Höhlen-/Nischenbrütern sowie Fledermaus-Sommerquartiere können hier bisher nicht ausgeschlossen werden. Eine Bewertung erfolgt erst bei Nachweis oder Ausschluss als Tierhabitat.
Einzelbäume und Baumgruppen 07151 BES besonderer Einzelbaum 07152 BEA sonstiger Einzelbaum 07153 BEG einschichtige oder kleine Baumgruppen
Der gemäß Plangrundlage eingemessene Baumbestand wurde im Rahmen der Kartierung ergänzt, wobei die Standorte der zusätzlichen Bäume ungefähr eingetragen wurden.
Innerhalb der Brachflächen sind ca. 22 Bäume im mittleren bis älteren Baumalter vorhanden. Ein Altbaum (BEA, Ahorn, Stammumfang > 2 m) weist Totholzanteile und Höhlen auf, die potenziell für Höhlenbrüter geeignet sind. Auf eine Nutzung als Brutquartier weist auch die (im Rahmen der Biotopkartierung zufällige) Beobachtung eines Blaumeisenpaares hin.
Die in den Geltungsbereich einbezogenen Straßenabschnitte weisen mehr oder weniger regelmäßigen Baumbestand auf. Insgesamt befinden sich 15 Straßenbäume im Geltungsbereich des Bebauungsplans.
Wertstufen: der Altbaum (BES) wird mit hoch bewertet; bei den sonstigen Einzelbäumen ist je nach Baumalter ist eine geringe bis mittlere Wertstufe anzunehmen. Die Straßenbäume werden hier nicht bewertet, da der Bestand voraussichtlich durch die Planung nicht gefährdet ist.
Schutz: Die meisten der dargestellten Bäume fallen aufgrund ihrer Stammdurchmesser unter die Bestimmungen der Berliner Baumschutzverordnung.
12612 OVSB Straßen mit Asphalt- oder Betondecken 05162 GZA artenarmer Zierrasen
Die versiegelten Straßenflächen einschließlich der Gehwege haben sehr geringe Bedeutung und die Bedeutung von Rasen/Bankettflächen im Straßenabschnitt der Romain-Rolland-Straße ist gering. Straßenbaumbestand wird unter dem Biotoptyp „Einzelbäume“ erfasst.
2.4 Besondere artenschutzrechtliche Belange Die artenschutzrechtlichen Verbote gemäß § 44 BNatSchG gelten bei nach § 15 zulässigen Eingriffen in Natur und Landschaft sowie nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zulässigen Vorhaben nur für die · in Anhang IV der FFH-Richtlinie aufgeführten Tier- und Pflanzenarten · und die europäischen Vogelarten.
Pflanzenarten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie können mit großer Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden.
Europäische Vogelarten a) Baumbrüter - Freibrüter Da nur wenige Einzelbäume und keine flächigen Gehölzstrukturen im Plangebiet vorhanden sind, sind auch nur wenige potenzielle Nistplätze von Freibrütern vorhanden für Baumbrüter, die im Stadtgebiet bzw. am Siedlungsrand verbreitet sind. Unter Beachtung der generellen Regelung gemäß § 39 BNatSchG, wonach Bäume außerhalb des Waldes in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September - also während der Nist-, Brut- und Aufzuchtzeit - nicht abgeschnitten oder auf den Stock gesetzt werden dürfen, kann das Eintreten eines Verbotstatbestandes gem. § 44 Abs. 1 Satz 3 (Entnahme, Beschädigung oder Zerstörung von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten) vermieden werden. Dies ist in der Realisierungsphase im Rahmen von Baufeldfreimachungen zu beachten.
b) Baumbrüter - Höhlenbrüter Bruthöhlen sind als ortsfeste Niststätten ganzjährig geschützt. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist ein Altbaum mit potenziellen Bruthöhlen vorhanden.
c) Gebäudebrüter – Höhlen/Nischenbrüter Die der Brachfläche zugewandten Außenwände der Gewerbegebäude im Süden des Plangebiets kommen als potenzielles Habitat für Höhlen-/Nischenbrüter (z. B. Mauersegler) bzw. als Fledermaus-Sommerquartier in Betracht. Bei entsprechendem Nachweis kann notfalls Ersatz durch künstliche Nisthilfen geschaffen werden, um Verbotstatbestände zu vermeiden.
d) Wiesenbrüter können mit weitgehender Sicherheit aufgrund der Pflegemaßnahmen und der offensichtlichen Nutzung durch Haustiere (Hundeauslauf) ausgeschlossen werden.
Holzbewohnende Käferarten: Eremit und Heldbock (Arten nach Anh. IV der FFH-Richtlinie) Für den Heldbock (Cerambyx cerdo) sind im Plangebiet keine geeigneten Lebensraumstrukturen vorhanden (bevorzugt durchfeuchtete, sonnenexponierte, kränkelnde oder absterbende alte Stämme von Eichen, manchmal auch Buchen oder Ulmen).
Das Potenzial zur Großhöhlenbildung und damit die potenzielle Eignung als Brutraum für den Eremit (Osmoderma eremita) haben alle großwüchsigen Laubgehölze. Im Plangebiet ist nur ein Baum mit kleine Höhlen vorhanden, weshalb das Vorkommen des Juchtenkäfers ebenfalls ausgeschlossen werden kann.
Säugetiere Vorkommen von streng geschützten anderen Säugetieren sind aufgrund der Lage und Biotopausstattung des Plangebiets nicht zu erwarten (außer ggf. vorh. Fledermaus-Sommerquartieren in Baumhöhlen). Aufgrund der Mobilität der potenziell im Plangebiet vorkommenden Säugetiere sind keine eintretenden Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG aufgrund der Planung zu erwarten.
Reptilien Das Gelände wurde hinsichtlich der Eignung als Zauneidechsen-Lebensraum eingeschätzt, da verschiedene Habitatstrukturen zum Zeitpunkt der Kartierung im April 2012, z. B. kurzrasige Vegetationsbestände in Verbindung mit verschiedenen Haufwerken, auf eine solche Eignung hindeuten könnten. Das Vorkommen der Art im Plangebiet kann aber aus folgenden Gründen mit hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden: - Fotografische Aufnahmen des Vorjahres zeigen vor allem stickstoffreich geprägte, hochwüchsige Ruderalfluren und - es gibt keine geeigneten Biotopverbundstrukturen zu andern potenziellen Zauneidechsen-Lebensräumen, z. B. zu dem ca. 500 m (Luftlinie) entfernten S-Bahn-Gelände. Dies wäre aber Voraussetzung für die Ansiedlung einer überlebensfähigen Population im Plangebiet nach Aufgabe der Nutzung durch den Gartenbau.
Sonstige besonders geschützte Tierarten Aufgrund der Lage des Plangebiets und der vorgefundenen Biotopstrukturen sind keine weiteren besonders oder streng geschützten Arten planungsrelevant.
2.5 Weiterer Untersuchungsbedarf Die Biotopkartierung wird im Jahresverlauf fortgeführt. Dabei wird auch darauf geachtet, ob zur Nist- und Brutzeit Anflüge auf potenziell für Höhlen-/Nischenbrüter geeignete Biotopstrukturen stattfinden. Art und Umfang der ggf. erforderlichen faunistischen Fachgutachten werden im weiteren Verfahren mit der zuständigen Naturschutzbehörde abgestimmt.
[1]) Rach, H.-J.: Die Dörfer in Berlin. Ein Handbuch der ehemaligen Landgemeinden im Stadtgebiet Berlin, Berlin 1988, S. 126ff und Bezirksamt Pankow von Berlin: Portrait der Bezirksregion VII – Blankenburg / Heinersdorf / Märchenland, Berlin 2010, S. 4. [2]) Einwohnerregisterstatistik Berlin des Amts für Statistik Berlin – Brandenburg [3]) Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.): Planwerk Nordostraum, Berlin 2006, S. 17. [4]) Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBl. S. 182) [5]) Flächennutzungsplan von Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2.666) zuletzt geändert am 09. Juni 2011 (ABl. S. 2343) [6]) Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang zum Entwicklungsrahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV – FNP) vom 8. September 2006 (ABl. S. 3673). [7]) Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 09. Juni 2011 (ABl. S. 2343) [8]) Planwerk Nordostraum Berlin, Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin 2006 [9]) Gesetz über öffentliche Kinderspielplätze vom 15. Januar 1979 (GVBI. S. 90), in der Fassung vom 20. Juni 1995 (GVBI. S. 388), geändert durch Art. XI des Gesetzes vom 17. Dezember 2003 (GVBI. S.617). [10]) Bebauungskonzept Neukirchstraße / Idunastraße; Architektur- und Ingenieurbüro R. Lichtl; Berlin 22.08.2012. [11]) Alle Werte gerundet. [12]) Für die Ermittlung der durchschnittlichen Geschossfläche pro Wohneinheit wurde davon ausgegangen, dass die Hälfte der Geschossfläche im Geschosswohnungsbau und die andere Hälfte im Einfamilienhausbau realisiert wird. Ferner wurde den Berechnungen eine Geschossfläche von 100 m² pro Wohneinheit im Geschosswohnungsbau sowie von 150 m² pro Wohneinheit für Einfamilienhäuser zu Grunde gelegt. Den Aussagen im städtebaulichen Konzept zufolge ist abweichend von diesen Berechnungen, die auf Grundlage der geplanten Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung erfolgten, auf den Grundstücken Idunastraße 11 und Neukirchstraße 63-66 die Realisierung von ca. 218 Wohnungen – und somit von 14 Wohneinheiten weniger – vorgesehen. [13]) Biotoptypenkartierung mit Hinweisen zum Artenschutz zum Bebauungsplan 3-41, Judith Stauch, Berlin 13.04.2012 [14]) Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: FIS-Broker, Digitale Color-Infrarot-Orthophotos 2010, Internetzugriff 13.04.2012 [15]) Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Berlin (FIS-Broker) Internetzugriff 05.04.2012 [16]) Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 09. Juni 2011 (ABl. S. 2343). Internetzugriff 05.04.2012 |
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