Leichte SpracheUkraine: vom Bezirksamt Pankow, vom Land Berlin und vom Bund
Energie sparen: Informationen des Senates, Informationen in Leichter Sprache und Energieportal in Deutscher Gebärdensprache
Drucksache - VII-0180
 |
 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Siehe Anlage
Bezirksamt Pankow von Berlin 2012
An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.:
Vorlage zur Kenntnisnahme für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG
Betr.: Bebauungsplan 3-35 für die Grundstücke Breite Straße 35, 35 A, Schulstraße 5-7 sowie eine Teilfläche des Bleichröder Parks zwischen Breite Straße und Schulstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Pankow - frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit - frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:
Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:
Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 03.07.2012 folgenden Beschluss gefasst:
I. Für das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-35 wird gem. § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) die Beteiligung der Öffentlichkeit durchgeführt.
II. Für das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-35 soll die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB gleichzeitig zur Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt werden.
Mit der Durchführung des Beschlusses ist das Stadtentwicklungsamt beauftragt.
Begründung
Das Bezirksamt Pankow hatte am 04.01.2011 für den Bebauungsplan 3-35 die Aufstellung beschlossen (VI-1426/2011) und den Beschluss gem. § 15 Bezirksverwaltungsgesetz der Bezirksverordnetenversammlung mit der Drucksache VI-1211 zur Kenntnis gegeben.
Als nächster Verfahrensschritt soll gemäß § 3 Abs. 1 BauGB der Öffentlichkeit die Gelegenheit gegeben werden, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung zu informieren und sich an den Planungen zu beteiligen. Aus diesen Gründen hat das Bezirksamt die Durchführung dieses Verfahrensschrittes zum Entwurf des Bebauungsplans 3-35 beschlossen. Der Vorentwurf für den Bebauungsplan 3-35 lag in der Bezirksamtsitzung aus. Gleichzeitig sollen gem. § 4 Abs. 1 BauGB von den betroffenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Stellungnahmen zum Planvorentwurf und der Begründung eingeholt werden.
Haushaltsmäßige Auswirkungen
Für die Erbringung der städtebaulichen Leistung ist ein Planungsbüro beauftragt. Die Honorarkosten werden aus dem Titel 89 339, Festlegungsnummer 20088421 finanziert. Die Kosten für den Grunderwerb werden im weiteren Verfahren ermittelt. Das zuständige Fachamt hat unter der Buchungsstelle Kapitel 4212, Titel 82164 dafür entsprechende Vorsorge zutreffen.
Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen
keine
Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung
siehe Anlage
Kinder- und Familienverträglichkeit
Die beabsichtigte Sicherung einer öffentlichen Parkanlage wirkt sich positiv auf die Lebensbedingungen von Kindern und Familien aus.
................................ Jens-Holger Kirchner stellv. Bezirksbürgermeister Den Fraktionen der BVV wird je eine CD-Rom mit Daten des Bebauungsplanvorentwurfs und der Begründung vom Stadtentwicklungsamt übergeben.
Anlage: 1. Musterblatt Auswirkungen von Bezirksamtsbeschlüssen 2. Begründung für den Bebauungsplanvorentwurf 3 - 35, Stand Mai 2012, zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsarbeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gem. § 4 Abs. 1 BauGB A. Musterblatt Auswirkungen von Bezirksamtbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21
Entsprechende Auswirkungen sind lediglich anzukreuzen.
Bebauungsplan 3-35
für die Grundstücke Breite Straße 35, 35A, Schulstraße 5-7 sowie eine Teilfläche des Bleichröder Parks zwischen Breite Straße und Schulstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Pankow
VORENTWURF
zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.1 BauGB und zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB Berlin, Juni 2012
Inhaltsverzeichnis 1. Veranlassung und Erforderlichkeit 4 2.2 Bestand, Ausgangssituation 5 2.2.1 Historische Entwicklung 5 2.2.2 Bestand im Geltungsbereich und seiner näheren Umgebung 6 2.2.5 Technische Infrastruktur / Leitungen 7 2.3 Planerische Ausgangssituation 9 2.3.1 Flächennutzungsplan / Raumordnung 9 2.3.2 Landschaftsprogramm (LaPro 94) 10 2.3.3 Stadtentwicklungsplanung (StEP) 11 2.3.4 Sanierungsgebiet Berlin-Pankow „Wollankstraße“ 12 2.3.5 Bezirkliches Zentrenkonzept 13 2.3.6 Geltendes Bau- und Planungsrecht 14 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 15 3.1 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) 16 3.2 Biotopbestand / artenschutzrechtliche Ersteinschätzung 17 4. Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen 23 4.1 Art der baulichen Nutzung 23 4.1.3 Öffentliche Grünflächen 25 4.1.4 Öff/entliche Verkehrsflächen 26 4.2 Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise 26 4.2.1 Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO 29 4.3 Immissionsschutzfestsetzungen 30 4.4 Grünordnerische Festsetzungen 30 III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 32 1. Auswirkungen auf die Arbeits- und Wohnverhältnisse 32 2. Auswirkungen auf die Umwelt 32 3. Auswirkungen auf den Verkehr 32 4. Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur 33 5. Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan 33 6. Auswirkungen auf private Eigentümer 33 2. Mitteilung der Planungsabsicht 35 A. BEGRÜNDUNGI. PLANUNGSGEGENSTAND1. Veranlassung und ErforderlichkeitDer Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-35 liegt im Zentrum des Ortsteils Pankow an der Breiten Straße und innerhalb des ehemaligen Sanierungsgebietes „Wollankstraße“. Die für das Sanierungsgebiet bestehenden Entwicklungsziele wurden weitgehend erreicht, so dass die Aufhebung des Sanierungsgebietes im April des Jahres 2011 (GVBl. Nr. 11, S. 170) erfolgt ist.
Bislang nicht vollständig erreicht wurde zum Einen das Ziel, das Pankower Zentrum zu einem übergeordnet bedeutsamen Handels- und Dienstleistungsschwerpunkt (bezirkliches Hauptzentrum) zu entwickeln. Zwar wurden im Bereich des Hauptzentrums u.a. mit der Ansiedlung der „Rathauspassagen“ bereits eine Stärkung erreicht, andererseits bestehen im Hinblick auf ein konkurrenzfähiges Zentrum noch Defizite in der Angebotsbreite und an spezialisierten Fachgeschäften.
Die an der Breiten Straße gelegenen Teilflächen des Plangebietes stellen eines der wesentlichen Entwicklungspotentiale für die Stärkung des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotes dar. Daher sollen sie in Übereinstimmung mit den gesamtstädtischen Planungen und mit den wiederholt bestätigten bezirklichen Zielsetzungen für die Ansiedlung von kerngebietstypischen Handels- und Dienstleistungsnutzungen planungsrechtlich gesichert werden. Eine im Jahr 2008 erteilte Baugenehmigung für ein Einkaufszentrum und Ärztehaus („Parkgalerie“), die bis Mitte 2011 Gültigkeit hatte, wurde nicht umgesetzt, so dass die Sanierungsziele bis zur Aufhebung des Sanierungsgebietes nicht realisiert wurden. Der Bebauungsplan soll daher diese Ziele auch nach Aufhebung des Sanierungsgebietes sichern, da nach geltendem Planungsrecht (§ 34 BauGB) auf dem Grundstück auch Nutzungen zulässig wären, die im Widerspruch zu diesen Zielen stehen.
Zum Anderen wurde bislang das Sanierungsziel für die Nutzung als Mischgebiet für die Grundstücke Schulstraße 5-7 nicht erreicht. Der Bebauungsplan soll für diese Grundstücke eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleisten, das Entstehen von nachbarlichen Spannungen aus der geplanten Entwicklung einer großflächigen Einzelhandelsnutzung auf dem Grundstück Breite Straße 35, 35A verhindern und die Möglichkeit für die Ansiedlung zentrumsstärkender Nutzungen schaffen.
Die im räumlichen Geltungsbereich befindlichen Teilflächen des Bleichröder Parks und die vorhandene Fußgänger- und Radwegeverbindung zwischen Breite Straße und Schulstraße sollen durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes ebenfalls langfristig gesichert werden.
2. Plangebiet2.1. LagebeschreibungDas Plangebiet liegt im Zentrum des Ortsteiles Pankow des Bezirks Pankow, unmittelbar zwischen der Breite Straße und Schulstraße sowie östlich des Bleichröder Parks, wobei sich Teilflächen des Parks beiderseits des vorhandenen Fuß- und Radwegs im räumlichen Geltungsbereich befinden.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 3-35 umfasst die Grundstücke Breite Straße 35, 35A, Schulstraße 5-7 sowie eine Teilfläche des Bleichröder Parks zwischen Breite Straße und Schulstraße im Bezirk Pankow. Die Fläche des Geltungsbereiches beträgt ca. 1,4 ha.
Karte 1: Übersichtsplan Lage, Abgrenzung und stadträumliche Einbindung des Plangebiets, ohne Maßstab
2.2. Bestand, Ausgangssituation2.2.1 Historische EntwicklungIm Jahre 1311 wurde das Dorf Pankow erstmals urkundlich erwähnt. 1375 unterstand es bereits zu Teilen den Städten Berlin und Cölln. Durch die Errichtung des Schlosses Schönhausen im 17. Jahrhundert erhielt Pankow eine verstärkte Bedeutung als Residenz des Hauses Hohenzollern. Anfang des 20. Jahrhunderts besaß das eigentliche Dorf noch einen sehr ländlichen Charakter. Die landschaftlichen Vorzüge dieses Raumes verleiteten viele Berliner dazu, die Sommermonate in ihren dortigen, teilweise villenartigen Sommersitzen zu verbringen. Die einsetzende Verstädterung vollzog sich in der Gründerzeit. Die fünfstöckigen Mietshäuser mit Seitenflügeln und Hinterhäusern boten in erster Linie vielen auspendelnden Bewohnern den nötigen Wohnraum. 1920 wurde Pankow neben weiteren Dörfern im Zuge des Groß-Berlin-Gesetzes zum Bezirk Pankow eingemeindet. Von 1949 bis 1960 diente das Schloss Schönhausen als Amtssitz für den Präsidenten der DDR und bis zum Jahr 1989 für die Unterbringung von Staatsgästen. Heute wird das Gebäude nach einer Sanierung als Museum und Veranstaltungsort der Stiftung Preußische Schlösser und Gärten genutzt.
Mit der Gebietsreform im Jahre 2001 und der damit einhergehenden Fusionierung der Bezirke Prenzlauer Berg, Pankow und Weißensee wurde der Bezirk Pankow zum einwohnerreichsten Bezirk Berlins.
2.2.2 Bestand im Geltungsbereich und seiner näheren UmgebungAuf dem Grundstück Breite Straße 35, 35A befand sich das Gebäude einer ehemaligen Kaufhalle, die nach 1990 für ca. 10 Jahre weiterhin als Supermarkt und anschließend noch für einige Jahre als Verkaufsraum (Warenabverkauf / Restposten) genutzt wurde. Es wurde im Frühjahr 2012 abgerissen.
Auf dem Grundstück Schulstraße 6 befindet sich ein grenzständig errichtetes fünfgeschossiges Wohnhaus mit einer Traufhöhe von 16,90 m und einer Oberkante von 21,54 m. Die Fassade des Altbaus erscheint in einem sanierten Zustand. Das auf dem Grundstück Schulstraße 5 östlich neben dem Wohnhaus gelegene eingeschossige Gebäude befindet sich in einem eher verfallenen Zustand. Das Grundstück Schulstraße 7 ist bis auf eine ehemalige Parkplatzzufahrt der Kaufhalle frei von baulichen Anlagen.
Die Teilfläche des Bleichröder Parks zwischen Breite Straße und Schulstraße ist Teil einer öffentlich gestalteten Parkanlage mit altem Baumbestand. In der Parkanlage befinden sich ein Volleyballfeld und zwei Spielplätze.
Der öffentlich gewidmete Weg westlich der ehemaligen Kaufhalle zwischen Breite Straße und Schulstraße ist neu gepflastert und beidseitig mit Säuleneichen bepflanzt. Er ist die Hauptwegeverbindung zwischen dem Pankower Zentrum und dem S + U – Bahnhof Pankow.
Denkmalgeschützte Gebäude oder Ensembles, Garten- oder Bodendenkmale sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht vorhanden.
Das westlich an den Geltungsbereich grenzende Grundstück Breite Straße 33 ist mit einem Büro- und Geschäftshaus bebaut, in dem sich u.a. ein Fitnessstudio und eine gastronomische Einrichtung mit großem Biergarten befinden.
Das östlich gelegene Grundstück Breite Straße 38 ist mit einem eingeschossigen Gebäude bebaut, das neben einer kirchlichen Nutzung auch als Kindergarten genutzt wird. Auf dem östlich an den Geltungsbereich angrenzenden Grundstück Schulstraße 4 befindet sich ein zweigeschossiges, von einem Instrumentenbauer genutztes Gebäude, welches auch zum Wohnen genutzt wird. Die Gebäude beider Grundstücke und ihre Freiflächen sind als Denkmal eingetragen.
Auf der dem Geltungsbereich gegenüberliegenden Seite der Schulstraße existiert bis ca. zur Mitte des Grundstücks Schulstraße 5 eine viergeschossige Bebauung mit Wohnhäusern. In den Gebäuden beiderseits der Einmündung der Grunowstraße in die Schulstraße befinden sich in den Erdgeschossen insgesamt drei gastronomische Einrichtungen mit gastronomischer Nutzung der Vorgartenzonen. Das östlich angrenzende Grundstück Schulstraße 29 ist mit einem von der Straße zurückgesetzten dreigeschossigen, giebelständigem Gebäude bebaut, das von der Volkshochschule genutzt wird.
2.2.3 ErschließungDie Erschließung des Bebauungsplangebietes erfolgt über die Breite Straße und die Schulstraße, alle Grundstücke liegen unmittelbar am öffentlichen Straßenland.
Die Breite Straße ist als mehrstreifige Straße mit Straßenbahnverkehr und teilweise Busspuren ausgebaut, deren Richtungsfahrbahnen durch den ehemaligen Dorfanger voneinander getrennt sind. Die Schulstraße ist als Erschließungsstraße ausgebaut, in Teilbereichen sind Parkplätze in Senkrechtaufstellung angeordnet.
Die Breite Straße führt in Verlängerung über die Damerowstraße direkt auf die Autobahn A 114 und stellt somit eine wichtige Hauptverkehrsverbindung stadtauswärts in nördlicher Richtung zur Bundesautobahn (A 10 - Berliner Ring) dar. Die Berliner Straße dient in Richtung Süden über die Verlängerung der Schönhauser Allee als Verbindung zur Stadtmitte Berlins.
Durch die Buslinien 155, 250 und 255, die Straßenbahnlinien M1 und 50 mit Haltestellen an der Breite Straße 35, 35A sowie den S + U-Bahnhof Pankow in Laufnähe ist das Plangebiet sehr gut an den öffentlichen Verkehr angebunden.
2.2.4 EigentumsverhältnisseDie Straßen und öffentlichen Wege sowie die im Plangebiet enthaltenen Teilflächen des Bleichröder Parks befinden sich in öffentlichem Eigentum.
Alle weiteren Grundstücke im Plangebiet befinden sich in privatem Eigentum.
2.2.5 Technische Infrastruktur / LeitungenDer Geltungsbereich ist Bestandteil eines seit über 100 Jahren baulich genutzten innerstädtischen Bereiches mit hoher Ausnutzung der Grundstücke. Innerhalb der stark baulich geprägten innerstädtischen Lagen ist in Berlin grundsätzlich davon auszugehen, dass alle notwendigen Ver- und Entsorgungsmedien (Strom, Trink- und Schmutzwasser, Gas) vorhanden sind und die vorhandenen Medien ausreichend dimensioniert sind, um die Ver- und Entsorgung der Grundstücke innerhalb des Geltungsbereiches übernehmen zu können.
2.2.6 Soziale InfrastrukturDie aus den geplanten Festsetzungen entstehenden geringen zusätzlichen Bedarfe im Bereich der sozialen Infrastruktur sind in den dem Bebauungsplanverfahren vorangegangen Planungsprozessen, z.B. durch Abstimmung der Rahmenplanung, in die entsprechenden fachlichen Bedarfsentwicklungsprognosen eingeflossen.
2.2.7 DenkmalschutzIm Plangebiet sind keine Baudenkmale vorhanden.
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes 3-35 grenzt an der westlichen Seite unmittelbar an den Denkmalbereich (Gesamtanlage) Breite Straße 38 / Schulstraße 4 bestehend aus Pfarrhaus (um 1880) und Wohn- und Gemeindehaus (um 1900) an. Dieser gehört zum nordwestlich angrenzenden Baudenkmal Breite Straße 37, evangelische Kirche zu den vier Evangelisten (13. Jh., 15. Jh., 1858-59 von Stüler, 1906-08). Diese drei Gebäude mit den dazugehörigen Freiflächen prägen den historischen Dorfanger Pankow städtebaulich und geschichtlich ganz entscheidend.
Gegenüber des Bleichröder Parks befindet sich das Baudenkmal Schulstraße 26, Mietshaus mit Einfriedung (1906).
2.2.8 UmweltsituationBoden Das Plangebiet ist gemäß Umweltatlas Berlin durch sandige Böden (Mittelsande, Feinsande und mittel lehmige Sande) sowohl im Ober- als auch Unterboden gekennzeichnet. Der Unterboden weist eckig-kantige Steine (überwiegend mittlerer Anteil) auf. Natürlicher Boden ist im gesamten Plangebiet nicht mehr vorhanden. Die Wasserdurchlässigkeit der Böden ist äußerst hoch, so dass ein geringes Filtervermögen vorliegt.
Die Karte „Planungshinweise zum Bodenschutz“ des Umweltatlas stuft die Böden im Plangebiet im „Unerheblichkeitsbereich“, d.h. als Böden ohne besondere Anforderungen ein. Es sind die allgemeinen gesetzlichen Anforderungen des Bodenschutzes zu berücksichtigen.
Wasser Der Flurabstand des Grundwassers liegt gemäß Umweltatlas (2009) größtenteils bei 3 bis max. 7 m. An wenigen Teilflächen des Plangebiets beträgt der Flurabstand des Grundwassers sogar nur 0,5 bis 2,5 m. Das Plangebiet liegt im Verbreitungsgebiet des Panketalgrundwasserleiters.
Für die Grundwasserneubildung haben die Flächen des Plangebietes mit einer Grundwasserneubildung von 150-200 l/qm und Jahr eine mittlere Bedeutung.
Klima Die Karte „Planungshinweise Stadtklima“ des Umweltatlas stuft das Plangebiet als Siedlungsraum mit geringer, in Einzelfällen mäßiger bioklimatischer Belastung ein. Es besteht eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierung. Als Ziele werden formuliert: · Keine weitere Verdichtung · Verbesserung der Durchlüftung und Erhöhung des Vegetationsanteils · Erhalt aller Freiflächen, Entsiegelung.
Kaltluftleitbahnen, Bahnen zum Luftaustausch oder großräumige Luftleit- und Ventilationsbahnen sind im Plangebiet und dessen weiterem Umfeld nicht verzeichnet.
Informationen zur Altlastensituation liegen derzeit nicht vor. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden gebeten, ihnen vorliegende Informationen zur Altlastensituation im Rahmen des Verfahrens gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mitzuteilen.
Lärm Das Plangebiet ist von den Verkehrsemissionen der Breiten Straße belastet. Gemäß Umweltatlas liegen die Werte am Tage durch KfZ-Verkehrslärm zwischen 65 und 70 dB(A). Bei Nacht werden Werte zwischen 60 und 65 dB(A) erreicht.
Bezüglich der Auswirkungen des Straßenverkehrslärms auf das geplante Mischgebiet und der Auswirkungen des geplanten Kerngebietes auf die benachbarten Nutzungen soll im weiteren Verfahren eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt werden. Die zuständigen Behörden werden im Rahmen des Verfahrens gemäß § 4 Abs. 1 BauGB um Hinweise zur Notwendigkeit und zum ggf. erforderlichen Untersuchungsumfang der Untersuchung gebeten.
Biotopbestand / artenschutzrechtliche Ersteinschätzung Für den Bebauungsplan wurden eine Biotoptypenerhebung und eine artenschutzrechtliche Ersteinschätzung durchgeführt. Die Ergebnisse können dem Kapitel 3.2 entnommen werden.
2.3. Planerische Ausgangssituation2.3.1 Flächennutzungsplan / RaumordnungIm Flächennutzungsplan (FNP) von Berlin in der Fassung vom 12. November 2009, zuletzt geändert am 09.06.2011[1] ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans als gemischte Baufläche M1 mit Einzelhandelskonzentration dargestellt.
Der Geltungsbereich liegt innerhalb des als Vorranggebiet für die Luftreinhaltung gekennzeichneten Gebietes.
Karte 2: FNP Berlin (Ausschnitt)
Die geplanten Festsetzungen (Kerngebiet, Mischgebiet) des Bebauungsplanes
Da der FNP nur überörtlich bedeutsame Verkehrs- und Grünflächen darstellt, ist die Entwicklung von Verkehrs- und Grünflächen, die nur eine örtliche Bedeutung besitzen, grundsätzlich mit den Zielen der Flächennutzungsplanung vereinbar. Damit ist auch die geplante Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar.
Die am 15.05.2009 in Kraft getretene Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBI. S. 182) hat die bisher geltenden Regelungen u.a. aus dem Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (LEP eV) abgelöst. Weitere Grundsätze der Raumordnung enthält das Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBI. S. 629).
Nach Mitteilung der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung vom 01.10.2010 liegt das Plangebiet in der Festlegungskarte 1 des LEP B-B innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung, wo gemäß Ziel 4.5 Abs.1 Nr. 2 LEP B-B die Entwicklung von (Wohn-) Siedlungsflächen möglich ist. Gemäß Grundsatz 4.8. Abs. 2 LEP B-B ist das Plangebiet in der Festlegungskarte 2 des LEP B-B als Städtischer Kernbereich (Gebiet/Umfeld Pankow Breite Straße/Berliner Straße) dargestellt. Die beabsichtigte Festsetzung von Misch- und Kerngebiet ist hier grundsätzlich zulässig. Mit der Sicherung des vorhandenen Einzelhandelsstandortes wird der Lage des Plangebietes in einem städtischen Kernbereich angemessen Rechnung getragen.
Der Bebauungsplan berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5 Abs. 1, 2 und 4 des LEPro 2007 (vorrangige Siedlungsentwicklung innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche; Innenentwicklung vor Außenentwicklung und Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen; Stärkung innerstädtischen Einzelhandels).
2.3.2 Landschaftsprogramm (LaPro 94)Das Landschaftsprogramm einschließlich des Artenschutzprogrammes für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 09.06.2011 (ABl. S. 2343) formuliert für das Grundstück in vier Teilplänen vorrangig folgende landschaftsplanerischen Ziele:
Der Teilplan Biotop- und Artenschutz stellt den gesamten Geltungsbereich als Innenstadtbereich dar. Daraus ergeben sich u.a. folgende Ziele und Maßnahmenvorschläge:
- Erhalt von Freiflächen und Beseitigung unnötiger Bodenversiegelung in Straßenräumen, Höfen und Grünanlagen, - Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Fauna und Flora (Hof-, Wand- und Dachbegrünung), - Kompensation von baulichen Verdichtungen, - Verwendung standortgemäßer Wildpflanzen bei der Grüngestaltung.
Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung ist das Plangebiet als bebauter Bereich – Wohnquartier der Dringlichkeitsstufe I zur Verbesserung der Freiraumversorgung gekennzeichnet. Dabei steht die Verbesserung der öffentlichen Grünflächen im Vordergrund. Die Anforderungen an den öffentlichen Freiraum unter Berücksichtigung sozialräumlicher und demographischer Daten sind sehr groß. Als umfangreiche Maßnahmen in öffentlichen und halböffentlichen Freiräumen gelten:
- Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen, - Erschließung vorhandener Freiflächen, - Blockkonzepte, Dach- und Wandbegrünung, Hofbegrünung, - Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum, - Wohnumfeldverbesserung auf der Grundlage freiraumplanerischer Konzeptionen im Bereich von Großsiedlungen.
Der Teilplan Landschaftsbild weist den Planbereich als Innenbereich aus. Als Gestaltungsanforderungen ergeben sich u.a.:
- Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume; Wiederherstellung von Alleen, Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten, - Betonung von Block- und Platzrändern durch Baumbepflanzung; Begrünung von Höfen, Wänden und Dächern, - Betonung landschaftsbildprägender Elemente (Hangkante, historische Elemente, gebietstypische Pflanzenarten) bei der Gestaltung von Freiflächen, - Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Verdichtung.
Im Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz erfolgt für den Großteil des Plangebiets eine Darstellung als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung, an das u.a. folgende Anforderungen gestellt werden.
- Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung), - kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, - Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, - dezentrale Regenwasserversickerung, - Förderung emissionsarmer Heizsysteme.
Zusätzlich ist der räumliche Geltungsbereich als Überwachungs- und Sanierungsschwerpunkt unter Berücksichtigung des Immissionsschutzes charakterisiert.
2.3.3 Stadtentwicklungsplanung (StEP)StEP Wohnen Der Senat hat am 10. August 1999 den Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) beschlossen. Er definiert Leitlinien zur Berliner Wohnungsentwicklung bis zum Jahr 2010. Damit wurde ein Orientierungsrahmen sowohl für private Investitionen als auch für öffentliche Vorhaben im Wohnungsbau und für Verbesserungen im Wohnungsbestand gesetzt.
Der StEP Wohnen sieht für den Ortsteil Pankow eine Bestandsentwicklung vor, wobei der Bereich um die Breite Straße als prioritärer Raum zur intensiven Stadterneuerung dargestellt ist, für die eine zügige Durchführung vordringlich ist. Für den Geltungsbereich besteht die Möglichkeit für die Schließung von Baulücken.
Der Senat von Berlin hat am 25. Januar 2011 den "Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe - Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin (StEP Industrie und Gewerbe)" beschlossen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-35 ist im StEP Industrie und Gewerbe nicht gesondert gekennzeichnet.
StEP Zentren 3 Der Senat von Berlin hat am 12. April 2011 den "Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (StEP Zentren 3)" beschlossen. In diesem ist der Bereich der Breiten Straße / Berliner Straße weiterhin als „Hauptzentrum“ mit einem Entwicklungsrahmen für 50 – 60.000 m² Verkaufsfläche dargestellt. In einer vertiefenden Untersuchung zum StEP Zentren 3 (Entwicklungsperspektive des Hauptzentrums Pankow[2]) werden Potenzialflächen für eine Ansiedlung weiterer Einzelhandelsflächen ermittelt. Das innerhalb des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes gelegene Grundstück Breite Straße 35, 35A wird dabei als eine der wesentlichen Flächenpotentiale mit hoher Eignung für die Minderung der bestehenden Defizite identifiziert.
StEP Verkehr – 2025 Der Senat von Berlin hat am 29.März 2011 den Stadtentwicklungsplan Verkehr – 2025 beschlossen. Er soll eine nachhaltige Gestaltung von Mobilität und Verkehr in Berlin fördern. Die Breite Straße ist im übergeordneten Straßennetz (Bestand 2011) als Straße der Stufe II (übergeordnete Straßenverbindung) dargestellt. In der Zielnetzplanung für das Jahr 2025 ist sie zu einer Straße der Stufe III (örtliche Straßenverbindung) herabgestuft.
StEP Klima Der Senat von Berlin hat am 31. Mai 2011 den Stadtentwicklungsplan Klima beschlossen. Der StEP Klima liefert einen räumlichen Orientierungsrahmen, der eine Hilfestellung für Anpassung von gesamtstädtischen Planungen an den Klimawandel liefern soll. Damit stellt er keine „detaillierte Gebrauchsanweisung“ zur Lösung konkreter Fragestellungen dar, sondern soll eher Abwägungs- und Steuerungsaufgaben wahrnehmen.
2.3.4 Sanierungsgebiet Berlin-Pankow „Wollankstraße“Das Bebauungsplangebiet 3-35 liegt innerhalb der ehemaligen Grenzen des Sanierungsgebietes Pankow - Wollankstraße, das mit der Zwölften Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten (12. Aufhebungs-VO) vom 27. April 2011 (Veröffentlicht: GVBl. Nr. 11, S. 170) aufgehoben worden ist.
Wesentliche Ziele der Sanierung wie z.B. Altbauerneuerung, Schließung von Baulücken mit Wohngebäuden, Instandsetzung und Ergänzung der sozialen und kulturellen Infrastruktur und Aufwertung bzw. Ergänzung öffentlicher Straßen und Grünflächen wurden zu großen Teilen erreicht.
Defizite bei der Zielerreichung bestehen allerdings noch bezüglich der Zentrumsentwicklung. Zwar ist mit der Ansiedlung des „Rathaus-Centers“ und der „Breiten Meile“ die Situation bereits deutlich verbessert worden, allerdings sind höherwertige Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs noch unterrepräsentiert.[3] Entwicklungsmöglichkeiten hierfür bieten fehl- und untergenutzte Flächen sowohl an der Berliner-, als auch der Breite Straße.
Der Rahmenplan für das Sanierungsgebiet (Stand 11/2007) sah dementsprechend im Plangebiet für die Grundstücke Breite Straße eine geplante kerngebietstypische Handels- und Dienstleistungsnutzung vor.
Für die nicht bebauten Grundstücke an der Schulstraße war eine Mischnutzung bis zum Fuß – und Radweg vorgesehen, das Grundstück Schulstraße 6 war als bestehende Wohnnutzung verzeichnet. Die auf dem landeseigenen Grundstück östlich des Fuß- und Radweges geplante Mischnutzung wurde als Sanierungsziel zugunsten einer Erweiterung des Bleichröder Parks aufgegeben. Die verbleibenden baulichen Sanierungsziele an der Schulstraße wurden bislang nicht umgesetzt. Diese Planungsziele sollen jetzt durch den Bebauungsplan konkretisiert werden.
Für die restlichen Flächen des Parks sah der Rahmenplan eine Nutzung als öffentliche Grünfläche vor.
Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen im Wesentlichen den Zielen des Rahmenplanes für das ehemalige Sanierungsgebiet Wollankstraße.
2.3.5 Bezirkliches ZentrenkonzeptDer räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist Teil des am 06.12.2005 vom Bezirksamt beschlossenen und am 14.12.2005 von der Bezirksverordnetenversammlung zur Kenntnis genommenen Zentrenkonzeptes für den Bezirk Pankow, das zwischenzeitlich aktualisiert wird. Der Bereich Breite Straße / Berliner Straße ist dort als „Hauptzentrum Pankow“ dargestellt. Für das Hauptzentrum werden als Schwächen die fehlende besondere Profilierung des Einzelhandelsangebotes, fehlende „Magnetbetriebe“ außerhalb des Rathaus-Centers sowie Beeinträchtigungen durch den KFZ-Verkehr und fehlende Querungsmöglichkeiten identifiziert. Innerhalb des Hauptzentrums besteht ein Zielkorridor für die Entwicklung von weiteren 8.400 – 11.000 qm zusätzlicher Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente.
Als Ziele für die Entwicklung werden die Ansiedlung weiterer nahversorgungsrelevanter Anbieter (Vollversorger und Discounter) sowie weiterer „Magnetbetriebe“ des zentrenrelevanten Bedarfs (z.B. Bekleidung/Schuhe, Sportartikel) formuliert.
Der Bebauungsplan 3-35 entspricht mit der geplanten Festsetzung eines Kerngebietes, in dem neben (großflächigen) Einzelhandelsnutzungen auch weitere das Zentrum potentiell stärkende Nutzungen (z.B. Dienstleistungen, soziale und gesundheitliche Einrichtungen, usw.) zulässig sind, den Zielen des Einzelhandelskonzeptes in besonderer Weise.
2.3.6 Geltendes Bau- und PlanungsrechtBis zur Aufhebung der Verordnung über das Sanierungsgebiet „Wollankstraße“ galten für den gesamten Geltungsbereich mit Ausnahme der gewidmeten Grün- und Verkehrsflächen die Bestimmungen des § 34 BauGB in Verbindung mit dem Genehmigungsvorbehalt aus § 144 BauGB (Sicherung der Sanierungsziele).
Das Plangebiet und seine Umgebung weisen eine heterogene Nutzungs- und Bebauungsstruktur auf (Wohnnutzung; Ladengeschäfte, Dienstleistungen, freiberufliche Nutzungen, Büros und Praxen in den Erdgeschossen und vereinzelt auch in den Obergeschossen der Gebäude; kirchliche Einrichtung; Parkanlage). Das Gebiet ist daher keinem der Gebiete gemäß §§ 2 bis 11 BauNVO zuzuordnen. Somit finden die Bestimmungen des § 34 Abs. 1 BauGB allein Anwendung. Danach sind Bauvorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, die Erschließung gesichert ist und das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Dabei müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben.
II. PLANINHALT1. Entwicklung der PlanungsüberlegungenFür das Plangebiet existieren bereits seit Anfang der 1990er Jahre konkrete Planungsüberlegungen, die mit der förmlichen Festsetzung zum Sanierungsgebiet vom 18. November 1994 (GVBl. Nr. 64 S. 472) auf Grundlage einer vorbereitenden Untersuchung durch die Festlegung von Planungszielen zum Abschluss gebracht worden sind.
Die Planungsziele, die für den Geltungsbereich ermittelt wurden (Entwicklung zum Kerngebiet und einer Mischnutzung – siehe Kap. I.1 und I.2.3.4) sollten bereits durch den Bebauungsplan XIX – 25 (Aufstellungsbeschluss am 02.05.1995, ABl. S. 1630) bauplanungsrechtlich gesichert werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX – 25 umfasste das gesamte Gebiet des Baublockes zwischen der Mühlenstraße, der Breite Straße, der Berliner Straße, der Schulstraße, der Duseke Straße und der Benjamin-Vogelsdorff-Straße einschließlich des Angers und war damit deutlich größer als der nun vorliegende Geltungsbereich 3 – 35. Nach der Umsetzung der überwiegenden Sanierungsziele im Bebauungsplangebiet XIX – 25 wurde das Verfahren eingestellt und für die Grundstücke, deren Planungsziel noch nicht umgesetzt werden konnte, wurde die Aufstellung des Bebauungsplans 3 – 35 mit fortgeschriebenem Planungsziel beschlossen (BA-Beschluss VI-1426/2011, ABl. S. 144).
Durch den Bebauungsplan soll mit der geplanten Festsetzung eines Kerngebietes die Fortentwicklung der bestehenden Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzung im Hauptzentrum des Bezirks Pankow gesichert werden. Dabei soll durch die Einbeziehung der südlich des Kerngebietes an der Schulstraße gelegenen Grundstücke das Entstehen nachbarlicher Spannungen ausgeschlossen werden.
In der Vergangenheit bestanden bereits mehrfach Überlegungen zur Entwicklung des Plangebietes durch private Grundstückseigentümer, die sich u.a. in konkreten Projekten und Baugenehmigungen für ein Geschäftshaus / Einkaufszentrum im Jahr 2008 sowie Bauvorbescheiden für die Errichtung von Wohngebäuden an der Schulstraße widerspiegelten.
Die planerischen Zielsetzungen einer Einzelhandelsentwicklung innerhalb des Plangebietes wurden mit den im StEP Zentren 3 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung formulierten Zielen sowie den Untersuchungsergebnissen und Handlungsempfehlungen des Zentren- und Einzelhandelskonzeptes Pankow nochmals bestätigt.
2. Intention des PlansDer Bebauungsplan soll für die letzte größere Potentialfläche für eine Stärkung des Hauptzentrums Pankow die städtebaulichen und nutzungsstrukturellen Zielstellungen, die im Rahmen des förmlichen Sanierungsverfahrens entwickelt und im Rahmenplan zum zwischenzeitlich aufgehobenen Sanierungsgebiet „Wollankstraße“ dargestellt wurden, planungsrechtlich sichern. Dies soll durch die geplante Festsetzung eines Kerngebietes erreicht werden.
Ergänzend zum geplanten Kerngebiet soll durch die geplante Sicherung eines Mischgebietes an der Schulstraße die erwünschte städtebauliche Belebung und Vielfalt durch Ermöglichung von nicht störenden, gewerblichen Nutzungen und durch die Sicherung der Wohnnutzung erfolgen.
Darüber hinaus soll die Durchwegung für die Öffentlichkeit zwischen Breite Straße und Schulstraße in einer Teilfläche des Bleichröder Parks als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung (für Fußgänger und Radfahrer) planungsrechtlich gesichert werden.
3. UmweltberichtGemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist bei der Aufstellung von verbindlichen Bauleitplänen im Regelverfahren eine Umweltprüfung durchzuführen, bei der die durch den Bebauungsplan hervorgerufenen Wirkungen hinsichtlich möglicher Beeinträchtigungen untersucht und bewertet werden. Die Umweltprüfung wird im weiteren Verfahren durchgeführt und gemäß § 2a BauGB als Umweltbericht Bestandteil der Begründung zum Bebauungsplan werden.
Gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sind die Behörden, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, mit der Durchführung dieses Verfahrensschritts ausdrücklich aufgefordert, Äußerungen zu dem aus ihrer fachbezogenen Sicht erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung abzugeben.
Für den geplanten Umweltbericht sind die folgenden Arbeitsschritte geplant:
· Kurzdarstellung des Inhaltes und der wichtigsten Ziele des Bauleitplanes, einschließlich der Beschreibung der Festsetzungen des Planes mit Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten Festsetzungen; · Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und die Art, wie diese Ziele bei der Aufstellung berücksichtigt wurden; · Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustandes inkl. vegetationskundlicher Bewertung und Erkundung ggf. vorhandener geschützter Pflanzen und Tiere; · Nennung der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden; · Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung und bei Nichtdurchführung der Planung; · Prüfung der Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen auf die unterschiedlichen Schutzgüter; · Prüfung anderweitiger Planungsmöglichkeiten, wobei die Ziele und der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes zu berücksichtigen sind; · Beschreibung der Methodik, wie die Umweltprüfung vorgenommen wurde, Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung der Angaben aufgetreten sind; · geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplanes auf die Umwelt; · allgemein verständliche Zusammenfassung der erforderlichen Angaben.
In einem ersten Schritt ist im Jahr 2011 der Biotopbestand im Geltungsbereich erhoben worden und eine artenschutzrechtliche Ersteinschätzung erfolgt.
3.1. Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG)Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen hinsichtlich ihrer zulässigen Grundfläche dem in der Anlage 1 des Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetzes (UVPG) genannten Vorhaben unter Nr. 18.8 in Verbindung mit Nr. 18.6.2. Danach ist für den Bauleitplan eine Vorprüfung gemäß Anlage 2 des UVPG („Kriterien für die Vorprüfung des Einzelfalls“) erforderlich, die gemäß § 17 UVPG im Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans als Umweltprüfung nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs durchgeführt wird und Teil des Umweltberichts ist.
Nach Anlage 1 Nr. 2.1 des Gesetzes über die Prüfung von Umweltauswirkungen bei bestimmten Vorhaben, Plänen und Programmen im Land Berlin (Berliner Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung - UVPG-Bln) besteht keine Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung, da ein Bauleitplanverfahren durchgeführt wird.
3.2. Biotopbestand / artenschutzrechtliche ErsteinschätzungIm Jahr 2011 wurde die planerische Entscheidung zur Aufstellung eines Bebauungsplanes für den vorliegenden Geltungsbereich getroffen. Zur Erfassung und Bewertung des zum Zeitpunkt der planerischen Entscheidung maßgeblichen Biotopbestandes wurde die Situation im Geltungsbereich am 15. Juni 2011 im Rahmen einer örtlichen Begehung flächendeckend kartiert. Die damals bereits vorgefundenen Baulichkeiten und Bodenversiegelungen gelten i. S. von § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als „bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgte Eingriffe“. Der Umweltbericht beschreibt daher im folgenden die Situation zum Zeitpunkt der Erhebung.
Das Grundstück Breite Straße 35, 35A wurde zwischenzeitlich beräumt.
Angaben zum Untersuchungsgebiet Untersuchungsgebiet ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 1,4 ha und liegt im Zentrum des Ortsteils Pankow. Es ist überwiegend versiegelt oder teilversiegelt bzw. überbaut. Das Gelände der ehemaligen Kaufhalle liegt brach und ist von einem Bauzaun umgeben. Auf den Grundstücken Schulstraße 5-7 befindet sich ein gründerzeitliches Wohngebäude mit Gartenflächen sowie sonstige Grün- und Brachflächen. Im westlichen Teil des Plangebietes befindet sich eine neu gestaltete Wegeverbindung für Fußgänger und Radfahrer zwischen Breite Straße und Schulstraße als Bestandteil des Bleichröder Parks. Einbezogen in den Geltungsbereich sind außerdem die an die Grundstücke angrenzenden hälftigen Straßenverkehrsflächen der Breite Straße und der Schulstraße.
Untersuchungsmethode und Bewertungskriterien Zur Erfassung und Bewertung des Biotopbestandes wurde der Geltungsbereich am 15. Juni 2011 im Rahmen einer örtlichen Begehung flächendeckend kartiert. Die Differenzierung des Biotopbestandes und die Zuordnung zu Biotoptypen erfolgt nach der Biotoptypenliste Berlin nach Anhang 11 des Verfahrens zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin[4]. Die ökologischen Funktionsbeziehungen zur Umgebung des Plangebiets wurden auf der Grundlage des Umweltatlas[5], des LaPro[6] und durch Betrachtung der an das Plangebiet angrenzenden Biotopstrukturen eingeschätzt.
07150 Solitärbäume (BE) und 07142 Baumreihen (BRRD) Der Baumbestand ist in der Biotoptypenkarte schematisch dargestellt. Die Standorte wurden der automatisierten Liegenschaftskarte entnommen. Hierbei wurden auch die neu gepflanzten Säulen-Eichen entlang des Fuß- und Radweges zwischen Breite Straße und Schulstraße erfasst. Die Kronen- und Stammumfänge wurden bisher nicht eingemessen. Insgesamt wurden 74 Bäume erfasst (darunter 3 Bäume außerhalb der Grenze des Geltungsbereichs, unmittelbar an der Grundstücksgrenze stehend):
Auf der im Geltungsbereich gelegenen Teilfläche des Bleichröder Parks befinden sich zwei alte Kastanienbäume, einer davon mit besonders prägender Kronenausbildung. Wie auch bei den übrigen Rosskastanien ist das Laub dieser Bäume durch Befall der Kastanienminiermotte leicht geschädigt. Nach bisherigen Erfahrungen kommt es durch den Schädling nicht zu schweren Schädigungen der Bäume, wenn nicht weitere starke Stressfaktoren hinzu kommen. Die Bäume sind daher prinzipiell erhaltenswert. Eine Gefährdung dieser beiden Bäume durch den Bebauungsplan besteht nicht, da die Fläche als öffentliche Parkanlage festgesetzt werden soll. Die noch vorhandenen älteren Bäume westlich des Weges
Voraussichtlich ist auch ein Erhalt des überwiegenden Baumbestandes im Mischgebiet außerhalb der Baugrenzen möglich, zumindest aber ein Erhalt der Bäume an der östlichen Grundstücksgrenze und der Straßenbäume.
Gemäß Vorentwurf des Bebauungsplanes befinden sich folgende 17 Bäume innerhalb der geplanten Baugrenzen oder so dicht daran angrenzend, dass deren Erhalt bei Ausnutzung des Nutzungsmaßes nicht möglich ist:
07312 Mehrschichtige Gehölzbestände aus überwiegend heimischen Arten, jung (BMHJ) Die vorhandenen Laubgebüsche (BLMH) sind aus Anpflanzungen entstanden und teilweise durch Spontanaufwuchs verwildert. Das heckenartig strukturierte Laubgebüsch am Rand der ruderalen Wiese wird im westlichen und südlichen Teil von Wildrosen dominiert. In den Gebüschen südlich der ehemaligen Kaufhalle ist spontaner Gehölzaufwuchs durch Ahorn und andere Laubgehölze verbreitet.
Aus den Anpflanzungen um die ehemalige Kaufhalle haben sich mehrschichtige Gehölzbestände entwickelt. Die Gehölze setzen sich aus überwiegend heimischen Gehölzarten der ehemaligen Bepflanzung und spontan angesiedelten Gehölzen zusammen und sind insbesondere auf der östlich des Gebäudes liegenden Fläche reich strukturiert und relativ naturnah. Die Gehölzbestände sind jünger als 80 Jahre und werden demzufolge als jüngere Bestände klassifiziert (BMHJ).
051131 Ruderale Wiesen, typische, artenreiche Ausprägung (GMRR) und 051132 Ruderale Wiesen, verarmte Ausprägung (GMRA) Die Grünfläche nördlich der Schulstraße ist als ruderale Wiese mit einem hohen Anteil an Wiesenkräutern ausgeprägt (GMRR). Neben diversen Wiesengräsern sind folgende kennzeichnenden Arten verbreitet: Gewöhnlicher Löwenzahn (Taraxacum officinale) u. a. Löwenzahn-Arten, Spitz-Wegerich (Plantago lanceolata), Pyrenäen-Storchschnabel (Geranium pyrenaicum), Wiesen-Labkraut (Galium mollugo), Kriechendes Fingerkraut (Potentilla reptans), Hopfenklee (Medicago lupulina), Vogel-Wicke (Vicia cracca), Wiesen-Klee (Trifolium pratense), Weiß-Klee (Trifolium repens), Wiesen-Kerbel (Anthriscus sylvestris), Grau-Kresse (Berteroa incana), vereinzelt Stumpfblättriger Ampfer (Rumex obtusifolius) und Gewöhnlicher Natternkopf (Echium vulgare), als Erstbesiedler unter Bäumen Weißer Gänsefuß (Chenopodium album), im Übergang zu den Gehölzsäumen teilweise Vorkommen der Großen Brenn-Nessel (Urtica dioica). Die ruderalen Säume an den Wegrändern weisen einen höheren Anteil an Gräsern auf und sind im Vergleich dazu artenarm ausgeprägt (GMRA).
03190 Sonstige vegetationsfreie und –arme Flächen (RRX) und 03329 Sonstige Grasfluren (RXGX) Das Grundstück Schulstraße 7 liegt zum Zeitpunkt der Kartierung brach. Der nördliche, durch Bäume stark beschattete Bereich mit ungeregelten Ablagerungen von Baumaterial und Holzabfällen ist arm an Vegetation (RRX), die überwiegend von ruderalen Gräsern bestimmt ist. Typische Pflanzengesellschaften sind nicht ausgeprägt. Der südliche Teil ist überwiegend von Gräsern bestimmt (RXGX).
101112 Ziergärten (PGEZ) und 101113 Nutz- und Ziergärten (PGEG) Die Freiflächen des Wohngrundstücks Schulstraße 6 sind gärtnerisch gestaltet. Im rückwärtigen Teil handelt es sich um einen Nutz- und Ziergarten mit zwei Walnussbäumen, Hecken, Rasen- und Spielflächen (PGEG). Straßenseitig (PGEZ) sind kleine, extensiv gepflegte Vorgartenflächen angelegt (u.a. Standort einer Kiefer und eines Ahorn).
10160 Vegetationsfreie, unversiegelte Fläche (PS) Im südwestlichen Teil des Geltungsbereichs liegt eine kleine vegetationsfreie Freifläche mit wassergebundener Oberflächenbefestigung.
Den Zugang zum Bleichröder Park markiert ein Findling (Größe ca. 2 m x 1,5 m x 1 m, Angaben über den Fundort liegen nicht vor).
12831 Ruine (OKSR) Das Gebäude der ehemaligen Kaufhalle ist nach jahrelangem Leerstand durch Verfall und teilweise durch Vandalismus gekennzeichnet. Nach vorläufiger Einschätzung ist das Gebäudeinnere nicht als Gebäudehabitat geeignet. Nisttätigkeiten und Anflüge von Gebäudebrütern konnten im Rahmen der Begehung auch nicht an der Fassade festgestellt werden. Stellenweise können aber aufgrund der Biotopstruktur der Umgebung und vorhandener Nischen und Öffnungen am Gebäude Nistmöglichkeiten insbesondere des Haussperlings nicht sicher ausgeschlossen werden Nach dem Abriss des leerstehenden ehemaligen Kaufhallengebäudes sind keine potentiellen Habitate für Gebäudebrüter mehr vorhanden.
12222 Halboffene Blockbebauung (OSBH) Unter dem Biotoptyp wurde das einzeln stehende Wohngebäude des Grundstückes Schulstraße 6 erfasst, dessen Bauweise darauf hindeutet, dass es sich um den Rest einer gründerzeitlichen Bebauung handelt. Auf eine Beurteilung hinsichtlich möglicher Gebäudehabitate wird hier verzichtet, weil aufgrund des Bestandschutzes keine unmittelbare Beeinträchtigung durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes zu erwarten ist.
12612 Straße mit Asphaltdecke (OVSB) 12643 Parkplätze, versiegelt (OVPV) 12653 Wege, teilversiegelt (OVWT) In den Geltungsbereich einbezogen sind die an die Baugrundstücke angrenzenden Teile der Breite Straße und der Schulstraße, die einschließlich der Gehwege unter dem Biotoptyp OVSB dargestellt sind.
Die brach liegenden, nicht bebauten Gewerbefläche und deren Zufahrten, Wege und ehemals als Parkplätze genutzten Flächen sind mit Betonpflaster und Platten versiegelt oder teilversiegelt (OVWT, OVPV). Nach Aufgabe der Nutzung sind die Flächen von den Rändern her teilweise überwachsen und in den Fugen hat sich Ruderalvegetation angesiedelt, v.a. Kanadische Goldrute (Solidago canadensis), Kanadisches Berufkraut (Conyza canadensis), Graukresse (Berteroa incana), Gewöhnlicher Beifuss (Artemisia vulgaris).
Der neu angelegte Weg zwischen Schulstraße und Breite Straße (OVWT) ist mit Natursteinpflaster befestigt und ohne Vegetation.
Die naturschutzfachliche Bewertung wird entsprechend der Berliner Handlungsanleitung[7] nach folgenden Kriterien durchgeführt:
· Hemerobie (Naturnähe als Maß anthropogener Eingriffe und die daraus resultierenden Veränderungen der Vegetation) · Vorkommen gefährdeter Arten (Pflanzen und Tiere) · Vielfalt von Pflanzen- und Tierarten.
Nach diesen Kriterien wird der Grundwert eines Biotoptyps beurteilt. Die Bewertung der Bedeutung der Biotoptypen für den Artenschutz wird mit zwei weiteren Kriterien ergänzt, um eine Bewertung des Risikos, das mit einer Wiederherstellung zerstörter Biotope verbunden ist, zu berücksichtigen:
· Dauer der Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft des Biotoptyps · Wiederherstellbarkeit der abiotischen Standortbedingungen.
Zusätzlich ist der lageabhängige Wert eines Einzelbiotops – der Biotopverbund - zu berücksichtigen. Die jeweiligen Biotoptypen werden einer fünfstufigen Wertskala zugeordnet, wobei der jeweils höchste Wert eines Einzelkriteriums den Gesamtwert bestimmt.
Nach o.g. Kriterien wird die Bewertung der erfassten Biotoptypen in der folgenden Tabelle zusammenfassend dargestellt:
Gesetzlich geschützte Biotope gemäß § 30 BNatSchG und sehr hoch zu bewertende Biotope sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht vorhanden.
Besonders bedeutende Biotopverbundstrukturen sind von der Planung nicht betroffen. Die Vegetationsflächen, insbesondere die Baum- und Gehölzbestände, haben aber neben der allgemeinen Lebensraumfunktion für Tiere und Pflanzen eine innerstädtische Trittstein- und Vernetzungsfunktion im Biotopverbund. Trittsteinbiotope sind Biotopinseln, die Tieren (im Untersuchungsgebiet insbesondere Singvögeln und Insektenarten und mit ihnen verbreitete Pflanzenarten) einen zeitweisen Aufenthalt und damit deren Ausbreitung über größere Strecken ermöglichen und verloren gegangene Verbindungsstrukturen ersetzen können.
Die artenschutzrechtlichen Verbote gemäß § 44 BNatSchG gelten bei nach § 15 BNatSchG zulässigen Eingriffen in Natur und Landschaft sowie nach den Vor-
· in Anhang IV der FFH-Richtlinie aufgeführten Tier- und Pflanzenarten · und die europäischen Vogelarten.
Pflanzenarten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie können aufgrund der vorgefundenen Biotopstrukturen auch nach Beräumung des Grundstückes Breite Straße 35, 35A ausgeschlossen werden. Die weitere Betrachtung beschränkt sich auf die mögliche Betroffenheit planungsrelevanter Tierarten im Plangebiet.
Vogelarten
a) Gebüsch- und Baumbrüter (Freibrüter) Die vorhandenen Baum- und Gehölzstrukturen bieten Nistmöglichkeiten für im Stadtgebiet verbreitete Singvogelarten, die ihre Brutplätze jährlich wechseln. Artenschutzrechtlich relevant sind die Nester und Gelege dieser Arten. Unter Beachtung der generellen Regelung gemäß § 39 BNatSchG, wonach Bäume außerhalb des Waldes, Hecken, lebende Zäune, Gebüsch und andere Gehölze in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September - also während der Nist-, Brut- und Aufzuchtzeit - nicht abgeschnitten oder auf den Stock gesetzt werden dürfen, kann das Eintreten eines Verbotstatbestandes gem. § 44 Abs. 1 Satz 3 (Entnahme, Beschädigung oder Zerstörung von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten) vermieden werden. Dies ist in der Realisierungsphase im Rahmen der Baufeldfreimachung zu beachten.
b) Baumbrüter (Höhlenbrüter) Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind nur wenige Altbäume vorhanden, in denen sich potenziell Bruthöhlen befinden könnten. Nach gegenwärtigem Planungsstand befinden sich 17 Bäume innerhalb der geplanten Baufelder, die im weiteren Verfahren (in unbelaubtem Zustand der Bäume) hinsichtlich vorhandener Bruthöhlen überprüft werden. Sofern potenzielle Brutbäume nachgewiesen werden, die nicht erhalten werden können, ist ein Ersatz der Niststätten durch künstliche Nisthilfen möglich.
c) Gebäudebrüter Nach dem Abriss des leerstehenden ehemaligen Kaufhallengebäudes sind keine potentiellen Habitate für Gebäudebrüter mehr im Geltungsbereich vorhanden.
Holzbewohnende Käferarten: Eremit und Heldbock (Arten nach Anh. IV der FFH-Richtlinie)
Für den Heldbock (Cerambyx cerdo) sind im Plangebiet keine geeigneten Lebensraumstrukturen vorhanden (bevorzugt durchfeuchtete, sonnenexponierte, kränkelnde oder absterbende alte Stämme von Eichen, manchmal auch Buchen oder Ulmen).
Das Potenzial zur Großhöhlenbildung und damit die potenzielle Eignung als Brutraum für den Eremit (Osmoderma eremita) haben alle großwüchsigen Laubgehölze. Durch die Planung ist lediglich eine ältere, stark geschädigte Linde mit Efeubewuchs am Stamm bedroht. Größere Höhlen (für Mulmkörper in der Größenordnung von ca. 50 l) wurden an diesem Baum nicht festgestellt.
Eine Betroffenheit dieser Arten kann daher mit hinreichender Sicherheit im Plangebiet ausgeschlossen werden.
Nach dem Abriss des leerstehenden ehemaligen Kaufhallengebäudes sind keine potentiellen Habitate für Fledermäuse mehr im Geltungsbereich vorhanden.
Sonstige besonders geschützte Tierarten
Aufgrund der Lage des Plangebiets und der vorgefundenen Biotopstrukturen sind auch nach Beräumung des Grundstückes Breite Straße 35, 35A keine weiteren besonders oder streng geschützten Arten planungsrelevant.
Vorläufig sind potenzielle Konflikte mit dauerhaften Niststätten von Vogelarten eher als gering einzuschätzen. Hinweise über die Notwendigkeit weiterer Untersuchungen können durch das Umwelt- und Naturschutzamt im Rahmender frühzeitigen Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB gegeben werden.
4. Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der FestsetzungenDie Art der baulichen Nutzung und die festgesetzten Nutzungsmaße entsprechen für das Grundstück Breite Straße 35, 35A der Bedeutung des Grundstückes als Teil des im StEP Zentren und im bezirklichen Zentrenkonzept verankerten Hauptzentrums des Bezirks Pankow. Hier soll eine kerngebietstypische Nutzung entwickelt werden.
Für die Grundstücke an der Schulstraße sollen die bestehenden Strukturen durch gemischte Nutzungen (Mischgebiet) ergänzt werden. Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich an der Umgebungsbebauung.
Die bestehenden öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen sollen planungsrechtlich gesichert werden. Hier sind lediglich kleine Begradigungen an den Abgrenzungen vorgesehen.
4.1. Art der baulichen Nutzung4.1.1 Kerngebiet (MK)Für die Grundstücke Breite Straße 35, 35A soll entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung zur Stärkung der Funktionen des Hauptzentrums Pankow als attraktiver zentraler Versorgungsschwerpunkt ein Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO festgesetzt werden. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von (großflächigen) Handelsbetrieben sowie von zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und Kultur. Die geplante Festsetzung eines Kerngebiets wurde entsprechend den „Grundsätzen für die Entwicklung von Bebauungsplänen“ aus dem FNP Berlin (gemischte Baufläche – M1 mit Einzelhandelskonzentration) abgeleitet.
Die Festsetzung steht zudem im Einklang mit dem StEP Zentren 3, der den Planbereich als „Hauptzentrum“ kennzeichnet und berücksichtigt das bezirkliche Zentrenkonzept, das eine Stärkung und Entwicklung der Bereiche um die Breite Straße und die Berliner Straße vorsieht.
Mit der Festsetzung eines Kerngebietes soll sichergestellt werden, dass die gewünschte Funktionsstärkung des Hauptzentrums des Bezirks Pankow durch die zulässige Ansiedlung von kerngebietstypischen Nutzungen erreicht werden kann. Dabei sollen Nutzungen ausgeschlossen werden, die der Entwicklung, Funktion und Attraktivität des Hauptzentrums entgegenstehen.
Bordelle, bordellartige Betriebe sowie Video- oder ähnliche Vorführungen sind grundsätzlich geeignet, das Niveau des Zentrums negativ zu beeinflussen. Kritisch sind insbesondere die in der Folge der Ansiedlung solcher Einrichtungen zu beobachtenden „Trading-Down-Effekte“, die zu negativen Veränderungen in der Qualität der benachbarten Gewerbe- und Geschäftsstruktur führen können und damit den Entwicklungszielen für das Gebiet widersprechen.
Vergnügungsstätten sollen im geplanten Kerngebiet nur im 1. Vollgeschoss unzulässig sein. Die Beschränkung soll erfolgen, um die Ziele der Zentrumsentwicklung zu unterstützen, da hiermit die für die Ansiedlung von Einzelhandel oder Dienstleistungsnutzungen attraktiven Erdgeschosszonen von einer konkurrierenden, für die Attraktivität des Zentrums eher abträglichen Nutzung freigehalten werden können (textliche Festsetzung Nr. 2).
Tankstellen, welche im Zusammenhang mit Großgaragen allgemein und ansonsten ausnahmsweise zulässig wären, lassen sich nicht integrieren und sollen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO nicht zulässig sein. Die Entwicklung einer Tankstelle an diesem Standort steht der beabsichtigten Stärkung und Entwicklung der Zentrumsfunktion und der räumlichen Fassung der Breiten Straße und damit den städtebaulichen Entwicklungszielen entgegen. Das Plangebiet sowie dessen Umgebung können mit den vorhandenen Tankstellen an der Mühlen- und der Damerowstraße sowie z.B. in der Prenzlauer Promenade als ausreichend versorgt angesehen werden; der Ausschluss von Tankstellen bringt keine negativen städtebaulichen Auswirkungen mit sich (textliche Festsetzung Nr. 4).
4.1.2 Mischgebiet (MI)Die Grundstücke Schulstraße 5-7 sollen entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung, eine Durchmischung von Wohnen, handwerksorientiertem Gewerbe, Schank- und Speisewirtschaften, Dienstleistung und Handel o.ä. ermöglichen und somit der Belebung des Zentrums dienen und dementsprechend als Mischgebiet (MI) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO festgesetzt werden.
Sie grenzen direkt an die im Bebauungsplan durch die geplante Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Fuß- und Radweg gesicherte stark frequentierte Wegebeziehung zwischen dem Hauptzentrum Breite Straße und dem S + U – Bahnhof Pankow an. Auf der gegenüberliegenden Seite der Schulstraße sind beidseitig der Einmündung der Grunowstraße gastronomische Einrichtungen vorhanden, deren Größe für einen Einzugsbereich spricht, der im Zusammenhang mit dem Zentrum und der wichtigen Wegebeziehung steht.
Die Flächen im südlichen Teil des Geltungsbereichs bieten auf Grund dieser Lage das Potential, neben der Ergänzung der im Umfeld vorhandenen Wohnfunktion auch zentrumsergänzende Funktionen durch die Ansiedlung entsprechender Nutzungen und Einrichtungen zu übernehmen. Gleichzeitig kann mit der geplanten Abfolge von abgestuften Baugebieten innerhalb des Geltungsbereichs ein attraktiver Nutzungsübergang zwischen den südlich der Schulstraße angrenzenden hauptsächlich wohngenutzten Gebieten und dem Hauptzentrum von Pankow an der Breiten Straße geschaffen werden, der der herausgehobenen Lage dieser Grundstücke im Nutzungskontext entspricht. Diese Entwicklungspotentiale, die auch der grundsätzlichen städtebaulichen Zielstellung der Stärkung des Pankower Hauptzentrums entsprechen, sollen im Bebauungsplan gesichert werden. Mit der Festsetzung des Mischgebietes, das nach der Definition der Baunutzungsverordnung durch gleichrangiges Nebeneinander von Wohn- und gewerblicher Nutzung charakterisiert ist, soll gewährleistet werden, dass die konkurrierenden Nutzungsansprüche von Wohnen und Arbeiten innerhalb des Gebietes auf ein gegenseitig verträgliches Maß beschränkt bleiben. Die geplante Nutzung ist damit auch weniger empfindlich gegenüber den benachbarten Nutzungen außerhalb und innerhalb des Geltungsbereichs und etwaiger Emissionen daraus (Gastronomie, Freizeitnutzungen).
Die im Mischgebiet allgemein zulässigen Tankstellen und Gartenbaubetriebe sollen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO nicht zulässig (textliche Festsetzung Nr. 1) sein. Der Ausschluss von Tankstellen wird damit begründet, dass sich diese Einrichtungen durch ihr charakteristisches Erscheinungsbild städtebaulich nicht in das Plangebiet einfügen können. Sie würden außerdem den städtebaulichen Zielstellungen einer das Hauptzentrum unterstützenden Nutzung widersprechen und negative Auswirkungen auf die direkt westlich angrenzenden Spiel- und Erholungsflächen des Bleichröder Parks haben. Es ist zwar angesichts der kleinen Grundstückszuschnitte relativ unwahrscheinlich, dass sich Tankstellen an dieser Stelle ansiedeln wollen. Dennoch können die Ansiedlungswünsche solcher Einrichtungen nicht völlig ausgeschlossen werden, zumal mehrere Grundstücke zusammengelegt werden könnten. Das Plangebiet sowie dessen Umgebung können mit den vorhandenen Tankstellen an der Mühlen- und der Damerowstraße sowie z.B. in der Prenzlauer Promenade als ausreichend versorgt angesehen werden; der Ausschluss von Tankstellen bringt keine negativen städtebaulichen Auswirkungen mit sich.
Innerhalb des geplanten Mischgebietes sollen nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten (z.B. Tanzlokale, Spielsalons unter 100 m² Fläche) weder regelmäßig, noch ausnahmsweise zulässig sein (textliche Festsetzungen Nr. 1 und Nr. 3). Die Schulstraße ist in der Umgebung des Plangebietes im Wesentlichen durch Wohnnutzung und Grünflächen mit Spielplatz (Bleichröder Park) geprägt, auf die die mit Vergnügungsstätten verbundenen Auswirkungen störend wirken können. Die Ansiedlung von für das Zentrum verträglichen Vergnügungsstätten soll auf den Bereich der Breite Straße konzentriert werden.
4.1.3 Öffentliche GrünflächenDie im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 3-35 befindlichen Teilflächen des bestehenden Bleichröder Parks sollen im Wesentlichen als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzt werden.
Die dauerhafte Sicherung der vorhandenen gewidmeten Parkanlage soll die defizitäre öffentliche Grünflächensituation verbessern und folgt damit auch Teilzielen des Landschaftsprogramms. Die öffentliche Parkanlage trägt zur Belebung und zur vielfältigen Nutzung des zentralen Bereiches von Pankow bei.
Ein schmaler Grundstücksstreifen (ca. 17 qm) östlich der bestehenden Fuß- und Radwegeverbindung, der derzeit ebenfalls als öffentliche Grünfläche gewidmet ist, soll dem geplanten Kerngebiet zugeordnet werden. Somit wird das Kerngebiet direkt an die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung angeschlossen. Die bereits vorhandene Baumreihe aus Säuleneichen entlang der Fuß- und Radwegeverbindung soll auch auf der östlichen Seite des Weges auf der privaten Grundstücksfläche des Kerngebiets als Allee bis zur Breite Straße fortgeführt und mittels
4.1.4 Öffentliche VerkehrsflächenDen verkehrlichen Belangen wird durch die Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen Rechnung getragen. Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über die Breite Straße und die Schulstraße. Diese sollen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als öffentliche Verkehrsflächen mit Straßenbegrenzungslinien entsprechend ihrer Widmung festgesetzt und gesichert werden. Die Flächen befinden sich mit Ausnahme des Flurstückes 217 (Schulstraße 6) im Eigentum des Landes Berlin.
Die bestehende öffentliche Wegeverbindung zwischen Breite Straße und Schulstraße, die ebenfalls als Verkehrsfläche für den Fuß- und Radverkehr sowie für den Verkehr durch Fahrzeuge des Amtes für Umwelt und Natur gewidmet ist, soll ebenfalls im vorhandenen Ausbauzustand als öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ im Bebauungsplan gesichert werden. Sie stellt die Hauptwegebeziehung zwischen dem Hauptzentrum Breite Straße und dem S + U – Bahnhof Pankow dar. Im Bereich der Einmündung des Fuß- und Radweges in die Breite Straße ist der Weg auf Grund der bestehenden Grundstückssituation schmaler ausgebildet, als im restlichen Plangebiet. Zur Sicherung eines durchgehenden Weges in gleichmäßiger Breite, der erhebliche funktionale Vorteile gegenüber der bestehenden Situation aufweist, soll ein ca. 19 qm großer, bislang in privatem Eigentum befindlicher Grundstücksteil, als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzt werden. Dieser Eingriff in privates Grundstückseigentum ist im Sinne des Gemeinwohls zur Sicherung einer gut nutzbaren Wegeverbindung erforderlich und stellt keine Einschränkung für die Nutzbarkeit des privaten Grundstückes dar. Darüber hinaus wird er flächenmäßig durch die geplante Festsetzung eines schmalen Streifens bisheriger Parkanlage als Kerngebiet (vgl. 4.1.3) nahezu ausgeglichen.
Die Einteilung der Verkehrsflächen sowie der Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung soll nicht Gegenstand der bauleitplanerischen Festsetzung sein, sondern obliegt dem zuständigen Fachamt (textliche Festsetzung Nr. 14).
4.2. Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und BauweiseDas Maß der baulichen Nutzung soll im Kern- und Mischgebiet durch die geplante Festsetzung von Grund- und Geschossflächenzahlen (GRZ / GFZ) erfolgen. Im Kerngebiet sollen zusätzlich die minimal bzw. maximal zulässigen Gebäudehöhen (Oberkanten / OK) und im Mischgebiet die maximal zulässigen Traufhöhen (TH) sowie Gebäudehöhen (Oberkanten / OK) festgesetzt werden.
Das geplante Maß der baulichen Nutzung von GRZ 0,8 und GFZ 3,0 für das Kerngebiet ergibt sich aus den planerischen Zielstellungen für das Grundstück Breite Straße 35, 35A. Das Grundstück stellt eine der wesentlichen Potentialflächen für eine Weiterentwicklung des Hauptzentrums Pankow dar und soll daher unter Berücksichtigung der städtebaulichen Verträglichkeit möglichst intensiv genutzt werden, um u.a. ergänzende, insbesondere großflächige Einzelhandelsnutzungen anzusiedeln. Bei einer Größe des Kerngebietes von ca. 7.650 qm lassen die geplanten Festsetzungen die Entwicklung von knapp 23.000 qm Geschossflächen zu. Die überbaubaren Grundstücksflächen im Kerngebiet sollen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB durch Baulinien und Baugrenzen bestimmt werden.
Abgeleitet aus der Umgebung soll eine neue Bebauung im Kerngebiet an die Breite Straße angrenzen und den breiten Straßenzug mit mittigem Anger baulich fassen. Eine solche Fassung wird ebenfalls für den direkt an die Breite Straße angrenzenden Teil der Fuß- und Radwegeverbindung angestrebt. Daher soll in diesen Bereichen eine Baulinie festgesetzt werden. Für die westliche Baulinie / Baugrenze zum Bleichröder Park soll im weiteren Verfahren durch das Umwelt- und Naturschutzamt geprüft werden, ob ein stärkeres Heranrücken der überbaubaren Grundstücksflächen an die geplante Pflanzung von Stieleichen („Fläche A“, vgl. Kapitel 4.4) möglich ist, ohne das Wachstum der anzupflanzenden Bäume zu gefährden.
Auf dem Grundstück Breite Straße 35, 35A soll in Ergänzung der Baulinien durch Baugrenzen eine überbaubare Grundstücksfläche abgegrenzt werden, die im Sinne der Planungsziele einen großflächigen Baukörper ermöglichen soll. Entsprechend der Bebauung auf den benachbarten Grundstücken sind die überbaubaren Grundstücksflächen durch die geplanten Baugrenzen so abgegrenzt, dass die Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen zu den seitlichen und hinteren Grundstücksgrenzen bei einem Anbau in voller zulässiger Höhe sichergestellt ist. Auf dem östlich an das geplante Kerngebiet angrenzenden Grundstück befindet sich ein Teil des Denkmalbereichs (Gesamtanlage) Breite Straße 38 / Schulstraße 4. Zur Sicherung eines Achtungsabstands soll die geplante Baugrenze entlang der östlichen Grundstücksgrenze einen Abstand von 6,0 m einhalten. Die Flächen zwischen der Baugrenze und der Grundstücksgrenze sollen zum Schutz des Denkmals darüber hinaus von Nebenanlagen freigehalten werden (textliche Festsetzung Nr. 9, vgl. Kapitel 4.5).
Das Kerngebiet stellt im Hauptzentrum des Bezirkes Pankow, dem einwohnerstärksten Berliner Bezirk, eines der letzten Entwicklungspotentiale für die Stärkung des Zentrums dar. Der Standort ist weder aus stadtentwicklungspolitischer Sicht, noch aus städtebaulicher Sicht für die Ansiedlung von z.B. eingeschossigen Super- / Verbrauchermärkten geeignet. Daher soll in diesem Bereich neben der Sicherung einer an die Berliner Straße angrenzenden Bebauung (Baulinie) zur Sicherung einer Ausnutzung der vorhandenen Potentiale und zur Verhinderung von zukünftigen städtebaulichen Missständen eine Bebauung mit angemessener stadträumlicher Wirkung gesichert werden. In großen Teilen des Kerngebietes soll aus diesen Gründen eine Mindesthöhe (OKmin) von 9,0 m für Gebäude festgesetzt werden. Als maximal zulässige Gebäudehöhe (OKmax) soll ein Maß von 15 m festgesetzt werden. Die geplante Festsetzung soll zur Wahrung des Ortsbildes erfolgen. Sie soll sicherstellen, dass die im Kerngebiet zulässige Bebauung die auf dieser Seite der Breite Straße vorhandenen Gebäudehöhen nicht erheblich überschreitet und die prägende Wirkung des Kirchengebäudes auf dem Anger nicht gemindert wird. Mit der geplanten Höhenbegrenzung, dem geplanten Abstand der Bebauung zur Grundstücksgrenze (s.u.) und dem Ausschluss von Nebenanlagen und Stellplätzen an der Grundstücksgrenze (vgl. 4.5) wird Rücksicht auf den östlich angrenzenden Denkmalbereich genommen. Im rückwärtigen Bereich des Grundstücks soll aus Rücksichtnahme auf die Nutzungen des angrenzend geplanten Mischgebietes die zulässige Gebäudehöhe auf 7,5 m begrenzt sein. Auf Grund der geplanten Nutzung ist zu erwarten, dass im Kerngebiet technische Aufbauten, z.B. für Klimatisierung, Lüftung, u.a. erforderlich werden. Um zukünftige Bauherren nicht zu stark einzuschränken soll für diese Einrichtungen die Möglichkeit einer Überschreitung der geplanten Oberkante um bis zu 2,0 m festgesetzt werden. Voraussetzung für eine Zulässigkeit solcher Anlagen ist ein Zurücktreten von mindestens 3,0 m von den Außenwänden des darunter liegenden Geschosses. Damit soll gewährleistet werden, dass die Anlagen nicht dominierend in Erscheinung treten und das vorhandene Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigen. Für Schornsteine und Lüftungsrohre soll die geplante Oberkante
Im geplanten Mischgebiet soll das zulässige Maß der baulichen Nutzung GRZ 0,4 und GFZ 2,0 betragen. Das geplante Nutzungsmaß orientiert sich am Gebäudebestand des Grundstückes Schulstraße 6 und dem für die Grundstücke bestehenden Zulässigkeitsrahmen gemäß § 34 BauGB. Darüber hinaus ist das geplante Nutzungsmaß für eine Realisierung der städtebaulichen Zielstellungen in diesen Bereich erforderlich (vgl. 4.2.1).
Im geplanten Mischgebiet soll im Wesentlichen zur Sicherung der Bedürfnisse des ruhenden Verkehrs gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO zugelassen werden, dass die geplante Grundflächenzahl von 0,4 durch die Grundflächen von Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,7 überschritten werden darf (textliche Festsetzung Nr. 8).
Innerhalb des geplanten Mischgebietes sollen die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen bestimmt werden. Die geplante vordere Baugrenze sichert auch auf den Grundstücken innerhalb des Plangebietes die für die Schulstraße ortstypische Vorgartenzone.
Die hinteren Baugrenzen sollen durch eine geplante Tiefe von 20,0 m für die Grundstücke Schulstraße 5 und 6 ausreichende Gestaltungsmöglichkeiten für eine zukünftige Entwicklung bzw. Bebauung sichern. Die geplanten Festsetzungen zu den Baugrenzen für das Grundstück Schulstraße 7, sollen eine städtebauliche Fassung sowohl des Bleichröder Parkes, als auch der Schulstraße ermöglichen. Aus diesem Grund soll die zulässige Bebauungstiefe bis zu einem Abstand von 3,0 m zur hinteren Grundstücksgrenze vergrößert werden.
Innerhalb der geplanten Baugrenzen soll ein beidseitiger Anbau an das bestehende, beidseitig grenzständige Gebäude auf dem Grundstück Schulstraße 6 zulässig sein. Auf den Grundstücken Schulstraße 5 und 7 sollen seitliche Abstandsflächen zum Park sowie zum mit einem freistehenden Gebäude bebauten Grundstück Schulstraße 4 von mindestens 3,0 m eingehalten werden. Die Abstandsvorschriften der Berliner Bauordnung bleiben hiervon unberührt, d.h. bei einem Heranbauen an die geplanten Baugrenzen können an der rückwärtigen Baugrenze im Bereich des Grundstückes Schulstraße 7 und an der östlichen Baugrenze des Grundstückes Schulstraße 5 die zulässigen Höhen (s.u.) nicht ausgeschöpft werden, so dass eine Abstaffelung der Gebäude erforderlich würde. Hiermit wird auch sichergestellt, dass auch bei einem zulässigen Abstand von 3,0 m das zweigeschossige Gebäude auf dem Grundstück Schulstraße 4, das Teil des Denkmalbereichs (Gesamtanlage) Breite Straße 38 / Schulstraße 4 ist, durch die geplante angrenzende Bebauung nicht dominiert wird. Die geplante Höhe an der Baugrenze (7,5 m) entspricht in etwa der Höhe des Denkmals, höhere Gebäude auf dem Grundstück Schulstraße 5 sollen entsprechend weiter von der Grenze abrücken.
Für das geplante Mischgebiet soll eine Beschränkung der zulässigen Traufhöhe (TH) auf 16,90 m und der zulässigen Oberkante von Gebäuden (OK) auf 22,0 m erfolgen. Mit der geplanten Festsetzung, die sich an den entsprechenden Höhen des vorhandenen Gebäudes auf dem Grundstück Schulstraße 6 orientiert, soll sichergestellt werden, dass die zukünftige Bebauung den durch die südlich und
Als Bezugshöhe für die Festsetzung der Höhen im geplanten Mischgebiet soll die Höhe der Schulstraße vor dem Grundstück Schulstraße 7 von 43,9 m über NHN festgesetzt werden (textliche Festsetzung Nr. 13).
Auf allen Grundstücken verbleiben Flächen, die als nicht überbaubar festgesetzt werden. Auch im Kerngebiet erfolgt dies zur Sicherung von grundstücksbezogenen Bedarfen an Freiflächen.
4.2.1 Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVOAus der geplanten Bebauungsstruktur ergibt sich mit einer geplanten Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0 ein Maß der baulichen Nutzung, das im Mischgebiet die geltenden Obergrenzen von 1,2 (GFZ) gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO überschreitet.
Die Überschreitung der Obergrenzen für die GFZ ist aus städtebaulichen Gründen gemäß § 17 Abs. 3 BauNVO durch die Lage der Grundstücke innerhalb eines bereits vor dem 1. Juli 1990 überwiegend bebauten Gebietes gemäß § 26a Abs. 1 BauNVO erforderlich.
Das Grundstück Schulstraße 6 ist derzeit mit einem fünfgeschossigen gründerzeitlichen Gebäude bis an die seitlichen Grundstücksgrenzen bebaut. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befinden sich entlang der Schul- und Grunowstraße ebenfalls geschlossene vier- bis fünfgeschossige Baustrukturen, die im Verlauf der Schulstraße an der östlichen Grenze der Grundstücke Schulstraße 5 bzw. 28 enden.
Zur städtebaulichen Aufwertung des Plangebietes soll in Übernahme der gegenüberliegenden Strukturen und unter Einbeziehung des bestehenden Gebäudes ein geschlossenes Ensemble aus drei möglichst gleich großen Gebäuden entstehen und das bisher einzeln stehende Gebäude auf dem Grundstück Schulstraße 6 in Analogie zur gegenüberliegenden Bebauung ergänzen. Insbesondere das Grundstück Schulstraße 7, das in den Sichtachsen von Grunowstraße und dem Bleichröder Park liegt, erfordert dabei eine Bebauung von hinreichendem „Gewicht“. Einerseits soll die zusätzliche Bebauung den Endpunkt der Grunowstraße markieren und andererseits gegenüber dem Bleichröder Park einen Schlusspunkt des zukünftigen Ensembles nördlich der Schulstraße bilden und damit einem städtebaulich besonders exponierten Standort gerecht werden. Die geplante Bebauung auf dem Grundstück Schulstraße 5 soll das Ende der geschlossenen Bebauung und den Übergang zur angrenzenden aufgelockerten Struktur, die als Gesamtanlage unter Denkmalschutz steht, markieren.
Die Einhaltung der Obergrenzen für die GFZ aus § 17 Abs. 1 BauNVO hätte darüber hinaus für die im geplanten Mischgebiet gelegenen Grundstücke eine Herabzonung gegenüber den gemäß § 34 BauGB zulässigen Nutzungsmaßen zur Folge. Die hierdurch voraussichtlich entstehenden Wertminderungen der Grundstücke würden einen
Die Überschreitungen im geplanten Mischgebiet sind vertretbar, da auf den Grundstücken durch die geplante Begrenzung der zulässigen Versiegelung auf ein Maß, dass einer GRZ von 0,7 entspricht, ausreichend Freiflächen erhalten bleiben. Darüber hinaus ist durch die direkte Nachbarschaft zu einer öffentlichen und erst vor kurzem umgestalteten Grünfläche die Versorgung mit öffentlichen Grün-, Aufenthalts- und Spielflächen für die zukünftigen Bewohner gewährleistet.
Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind durch die Überschreitung der Obergrenze des § 17 BauNVO voraussichtlich nicht zu erwarten. Die Überschreitung des Nutzungsmaßes beschränkt sich auf die GFZ und einen kleinen Teil des Plangebietes, der zudem direkt an eine öffentliche Grünfläche angrenzt. Teile dieser Grundstücke sind zudem bereits bebaut, so dass in diesem Falle lediglich eine Sicherung des Bestandes erfolgt.
Die Bedürfnisse des Verkehrs werden durch die Überschreitung der Nutzungsmaße nach § 17 BauNVO nicht als wesentlich berührt oder spürbar verschlechtert bewertet. Mit einer baulichen Entwicklung der Grundstücke im geplanten Mischgebiet, für die bisher ein entsprechendes Baurecht gemäß § 34 BauGB vorhanden war, musste jederzeit gerechnet werden.
4.3. ImmissionsschutzfestsetzungenNach Darstellungen des Flächennutzungsplanes Berlin und des Landschaftsprogramms Berlin liegt das Plangebiet im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Innerhalb dieses Gebietes soll zur Reduzierung der Luftbelastung und zur Verbesserung der Lebensbedingungen die Verwendung wenig emittierender Brennstoffe vorgeschrieben werden (textliche Festsetzung Nr. 10).
Im weiteren Verfahren sollen die Auswirkungen der geplanten Festsetzung eines Kerngebietes und die damit verbundene potentielle Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung geprüft werden. In Abhängigkeit von den Ergebnissen der Untersuchung sollen im weiteren Verfahren geeignete Festsetzungen zum Immissionsschutz in den Bebauungsplan aufgenommen werden.
4.4. Grünordnerische FestsetzungenÖstlich des bestehenden Fuß- und Radweges innerhalb der Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“ soll sich die vorhandene Baumreihe bis an die Breite Straße fortsetzen. Zu diesem Zweck soll im geplanten Kerngebiet eine Fläche zum Anpflanzen festgesetzt werden, die mit einer Baumreihe aus mindestens 10 Säuleneichen, in Fortsetzung der bestehenden Baumreihe, zu bepflanzen ist. Die Bäume sollen dauerhaft erhalten werden. Die geplante Fortsetzung der Baumreihe erfolgt auf privater Grundstücksfläche. Die Flächen können einer privaten Nutzung, z.B. als Außenfläche für gastronomische Einrichtungen, o.ä. zur Verfügung stehen (textliche Festsetzung Nr. 11).
Die für den Bereich der Schulstraße ortstypische Vorgartenzone soll durch die Anordnung der überbaubaren Grundstücksflächen und den Ausschluss von Nebenanlagen, Stellplätzen und Tiefgaragen planungsrechtlich gesichert werden. Durch die geplante Vorschrift zur Begrünung dieser Bereiche soll ihre Ausprägung als Vorgärten dauerhaft gesichert werden (textliche Festsetzung Nr. 12). Die Erforderlichkeit weiterer Festsetzungen, z.B. zum Ausgleich von Eingriffen in die Schutzgüter wird im weiteren Verfahren mit der Erstellung des Umweltberichtes und der Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung geprüft.
4.5. Sonstige FestsetzungenInnerhalb des geplanten Kerngebietes sollen auf Grund der Bedeutung der Flächen für die Entwicklung und Attraktivität des Pankower Zentrums, aus Gründen der Wahrung eines attraktiven Ortsbildes und zum Nachbarschutz ebenerdige Stellplätze nicht zulässig sein. Es soll daher bestimmt werden, dass Stellplätze nur in Garagengeschossen oder als Tiefgarage zulässig sind (textliche Festsetzung Nr. 5).
Zur Sicherung des Nachbarschutzes und eines Achtungsabstandes zum östlich angrenzenden Denkmalbereich sowie zur Sicherung einer Mindestbegrünung der Baugrundstücke sollen im Kerngebiet Nebenanlagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden (textliche Festsetzung Nr. 9).
Aus gleichen Gründen sollen im geplanten Mischgebiet Stellplätze, Tiefgaragen und Nebenanlagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücks- und Tiefgaragenflächen zulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 9).
4.6. Flächenbilanz
III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS1. Auswirkungen auf die Arbeits- und WohnverhältnisseDer Bebauungsplan 3-35 soll zur nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung beitragen. Durch die geplante Festsetzung eines Misch- und eines Kerngebietes mit ihren zulässigen Nutzungen ermöglicht der Bebauungsplan stadtverträgliche Nutzungen im Zentrumsbereich von Pankow. Hierbei werden überwiegend (ehemals) bereits baulich genutzte Flächen einer Wiedernutzung bzw. Nachverdichtung im Sinne einer Nutzungsintensivierung zur Fortentwicklung des Pankower Hauptzentrums zugeführt.
Mit den geplanten Festsetzungen kann wesentlich dazu beigetragen werden, das Pankower Hauptzentrum durch die Ansiedlung attraktiver Nutzungen insgesamt zu stärken und damit weitere Kaufkraft im Bezirk zu binden. Dies ist i.d.R. mit der Ansiedlung neuer Arbeitsplätze verbunden.
Die im Umfeld vorhandene Wohnnutzung kann von einer solchen Entwicklung gleichfalls profitieren. Mit der geplanten Festsetzung eines Mischgebietes an der Schulstraße kann zudem die Wohnfunktion des Pankower Zentrums gestärkt und das Angebot an attraktiven, gut mit ÖPNV erschlossenem Wohnraum erweitert werden. Gleichzeitig ermöglicht die geplante Festsetzung eines Mischgebietes die Ansiedlung das Wohnen nicht störender zentrumsergänzender Nutzungen.
2. Auswirkungen auf die UmweltArt und Umfang der Auswirkungen auf die Umwelt werden im weiteren Verfahren noch detaillierter ermittelt. Die vorhandenen Biotoptypen wurden aufgenommen und bewertet. Die erforderlichen Ableitungen für den Artenschutz wurden vorgenommen.
Auf Grundlage der vorliegenden Biotoperhebung, die im Wesentlichen Biotopstrukturen niedriger Wertstufen im Geltungsbereich ermittelt hat, ist schon jetzt erkennbar, dass durch die Festsetzungen im Geltungsbereich keine erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der Umwelt zu erwarten sind.
Für den Fall notwendiger Baumfällungen gelten die Bestimmungen der Berliner Baumschutzverordnung in der zum Fällantragszeitpunkt geltenden Fassung.
3. Auswirkungen auf den VerkehrDie Auswirkungen der geplanten Festsetzungen auf den Verkehr lassen sich derzeitig noch nicht abschließend beurteilen. Es wird eingeschätzt, dass durch die bauliche Wiedernutzung und Entwicklung brachliegender, im Kerngebiet bis vor ca. 10 Jahren noch durch Einzelhandel genutzte Grundstücke keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten sind. Allerdings kann je nach Lage einer zukünftigen Grundstückszufahrt möglicherweise eine Verlagerung der BVG-Haltestelle in der Breite Straße notwendig werden. Ein- und ausfahrender Lieferverkehr für das Grundstück Breite Straße 35, 35A könnte zu kurzfristigen Behinderungen des Verkehrsflusses auf der Breite Straße Richtung Osten führen.
Die zuständigen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden im Beteiligungsverfahren gemäß § 4 Abs. 1 BauGB um Hinweise zu dieser Einschätzung gebeten.
4. Auswirkungen auf die soziale InfrastrukturDie erneute Nutzung brachliegender Flächen ohne Erhöhung des nach § 34 BauGB zulässigen Nutzungsmaßes im geplanten Mischgebiet führt zu keiner erhöhten Anforderung an die Versorgung des Bereichs mit sozialer Infrastruktur, mit dem nicht bereits ohnehin zu rechnen gewesen wäre. Da die Entwicklung von zu Wohnzwecken geeigneten Flächen nur im geplanten Mischgebiet stattfinden kann, ist nur mit einem entsprechend geringen Bedarf an Plätzen innerhalb der sozialen Infrastruktur zu rechnen. Der geringfügige Zusatzbedarf ist durch die Einrichtungen in der Umgebung abzudecken.
5. Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den FinanzplanDie öffentliche Grünfläche und die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Fuß- und Radweg wurden bereits im Wesentlichen hergestellt.
Durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes wird eine Begradigung der Abgrenzung zwischen dem geplanten Kerngebiet und der in wesentlichen Teilen bereits bestehenden öffentlichen Wegeverbindung zwischen Breite Straße und Schulstraße vorbereitet. Hieraus ergibt sich, dass durch jeweiligen Erwerb folgende Grundstücksgeschäfte erforderlich werden:
1. Entwicklung von gewidmeter öffentlicher Grünfläche zu Kerngebiet: Verkauf von ca. 17,5 qm Grundstücksfläche aus Bezirksvermögen an den Eigentümer des geplanten Kerngebietes 2. Begradigung des Fuß- und Radweges an der Einmündung zur Breiten Straße: Erwerb von ca. 19 qm aus privatem Grundstückseigentum des Grundstücks Breite Straße 35, 35A durch den Bezirk Pankow.
Aus der geplanten Begradigung ergibt sich die Möglichkeit, die bestehende Fuß- und Radwegeverbindung im Bereich der Breiten Straße städtebaulich durch beidseitige Baumpflanzungen entsprechend ihrer Bedeutung zu gestalten.
Das bereits heute als Gehweg der Schulstraße genutzte und im Bebauungsplan als geplante öffentliche Verkehrsfläche festgesetzte Flurstück 217 (46 qm) befindet sich in privatem Eigentum. Hierdurch wird ein Übernahmeanspruch gemäß § 40 Abs. 2 BauGB begründet, der jedoch nicht planbegründet ist (rückständiger Grunderwerb), so dass das Grundstück voraussichtlich durch den Bezirk Pankow erworben werden muss.
Die Kosten werden im weiteren Verfahren ermittelt.
6. Auswirkungen auf private EigentümerDen Belangen der privaten Eigentümer der Grundstücke wird durch die geplante Festsetzung von Baugebieten (Kern- und Mischgebiet) entsprochen. Dies bietet den Eigentümern die Möglichkeit, sowohl die im Bestand ehemals vorhandenen gewerblichen Nutzungen wiederaufzunehmen, als auch die Wohnnutzung zu erhalten und durch die Errichtung neuer Gebäude weiter zu entwickeln.
Für das Grundstück Breite Straße 35, 35 A werden durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans die Entwicklungsmöglichkeiten gegenüber der derzeitigen planungsrechtlichen Situation (Beurteilung gemäß § 34 Abs. 1 BauGB) erweitert. Dies entspricht den Entwicklungszielen für das Hauptzentrum Pankows und stellt gleichzeitig eine Aufwertung für den/die privaten Grundstückseigentümer dar.
Auf den Grundstücken Schulstraße 5 bis 7 wird durch die geplante Festsetzung eines Mischgebiets im Wesentlichen der bereits nach den Regelungen des § 34 Abs. 1 vorhandene Zulässigkeitsrahmen gesichert. Dies gilt entsprechend für das geplante Maß der baulichen Nutzung. Durch die geplante Sicherung eines Mischgebiets wird allerdings, auch auf Grund seiner recht geringen Größe, die nach § 34 Abs. 1 zulässige Errichtung von reinen Wohn- bzw. Gewerbegebäuden eingeschränkt, da die allgemeine Zweckbestimmung des Gebietes gewahrt bleiben muss. Dies macht eine Entwicklung beider Nutzungen, ggf. auch gekoppelt auf verschiedenen Grundstücken des geplanten Mischgebiets erforderlich.
Durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes wird eine Begradigung der Abgrenzung zwischen dem geplanten Kerngebiet und der geplanten, aber in wesentlichen Teilen bereits bestehenden öffentlichen Fuß- und Radwegeverbindung zwischen Breite Straße und Schulstraße vorbereitet. Hieraus ergibt sich, dass der privaten Grundstücksfläche des Grundstücks Breite Straße 35, 35A ca. 1,5 qm Nettobauland verloren gehen. Dieser geringfügige Eingriff in privates Eigentum, der für die Bebaubarkeit des Grundstückes ohne Belang ist, ist zur Ausbildung einer uneingeschränkt funktionsfähigen, durchgehend gleich breiten Wegeverbindung sinnvoll, da andererseits eine Verschwenkung erfolgen müsste. Das in privatem Eigentum befindliche Flurstück 217 soll im Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt werden. Nachteilige Auswirkungen auf den privaten Grundstückseigentümer sind hierdurch jedoch nicht zu erwarten, da das Grundstück bereits heute als Gehweg für die Schulstraße ausgebaut ist und für eine private Nutzung nicht zur Verfügung steht.
7. OrdnungsmaßnahmenBei der baulichen Umsetzung des Bebauungsplans besteht durch die o.g. dargestellte Begradigung der Abgrenzung zwischen dem Fuß- und Radweg, der öffentlichen Grünfläche und dem geplanten Kerngebiet die Notwendigkeit, die Grenzvermessungen und Grundbucheintragungen für die betroffenen Grundstücke vorzunehmen.
IV. VERFAHREN1. AufstellungsbeschlussDas Bezirksamt Pankow von Berlin hat mit Beschluss vom 04.01.2011 die Aufstellung des Bebauungsplanes 3-35 beschlossen. Dieser Beschluss wurde am 28.01.2011 im Amtsblatt für Berlin, Seite 144, bekannt gemacht. Darüber hinaus wurde mit gleichem Beschluss das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes XIX-25 eingestellt.
2. Mitteilung der PlanungsabsichtDas Bezirksamt Pankow von Berlin hat der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Schreiben vom 14.09.2010 die Absicht mitgeteilt, das Bebauungsplanverfahren XIX-25 einzustellen und den Bebauungsplan 3-35 aufzustellen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat daraufhin mit Schreiben vom 07.10.2010 mitgeteilt, das auf Grundlage der vorgelegten Unterlagen gegen die Planungsabsichten keine Bedenken bestehen. Das Verfahren zur Aufstellung soll wegen der gesamtstädtischen Bedeutung der Planungsziele für die Zentrenstruktur des Flächennutzungsplans, der Breite Straße als übergeordnete Straßenverbindung mit einer Straßenbahn gemäß § 7 AGBauGB durchgeführt werden. Als nächste Verfahrensschritte sollen die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.1 BauGB und die frühzeitige Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt werden.
3. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
4. Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
5. Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
6. Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
7. Beschluss über den Bebauungsplan
B. RECHTSGRUNDLAGENBaugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) geändert worden ist.
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132), die zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBI. I S. 466) geändert worden ist.
Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) geändert worden ist.
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), das zuletzt durch das Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) geändert worden ist.
Carrasco Fachbereichsleiterin Stadtplanung
C. ANLAGENI. Textliche Festsetzungen1. Im Mischgebiet sind die in § 6 Abs. 2 Nr. 6, 7 und 8 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen (Tankstellen, Gartenbaubetriebe, nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten in den überwiegend gewerblich geprägten Teilen) nicht zulässig.
2. Im Kerngebiet sind die in § 7 Abs. 2 Nr. 5 der Baunutzungsverordnung genannte Nutzungen (Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen) nicht zulässig. Ebenfalls nicht zulässig sind Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Video- oder ähnliche Vorführungen mit sexuellem Charakter. Vergnügungsstätten sind im 1. Vollgeschoss unzulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO)
3. Im Mischgebiet sind die Ausnahmen nach § 6 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten außerhalb der überwiegend gewerblich geprägten Teile) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO)
4. Im Kerngebiet sind die Ausnahmen nach § 7 Abs. 3 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung (Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO)
5. Im Kerngebiet sind Stellplätze nur in Garagengeschossen oder als Tiefgarage zulässig. (§ 12 Abs. 6 BauNVO)
6. Die im Mischgebiet mit 15 m festgesetzte Oberkante baulicher Anlagen sowie die festgesetzte Oberkante gelten nicht für Schornsteine und Lüftungsrohre. Die mit 15 m festgesetzte Oberkante baulicher Anlagen darf durch einzelne Dachaufbauten für Treppenhäuser sowie durch ausschließlich der Aufnahme technischer Einrichtungen wie Lüftungsanlagen u. ä. dienende Dachaufbauten um bis zu 2,0 m überschritten werden, wenn diese jeweils um mindestens 3,0 m gegenüber den Außenwänden des darunter liegenden Geschosses zurückgesetzt werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m § 16 Abs. 2 und 3 BauNVO)
7. Im Mischgebiet sind oberhalb der festgesetzten Traufhöhe Bauteile nur zulässig, wenn sie in einem Winkel von maximal 60° hinter die Außenwand der darunterliegenden Geschosse zurücktreten und die festgesetzte Gebäudeoberkante nicht überschritten wird. Für die nicht der Schulstraße und der öffentlichen Parkanlage zugewandten Gebäudeseiten können ausnahmsweise größere Winkel zugelassen werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m § 16 Abs. 2 und 3 BauNVO)
8. Im Mischgebiet darf durch die Grundflächen von Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, die festgesetzte Grundflächenzahl bis zu einer Grundflächenzahl von 0,7 überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO)
9. Im Kerngebiet sind Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Im Mischgebiet sind Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Tiefgaragen und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und der Fläche TGa zulässig. Ein Anschluss von Tiefgaragen an die Schulstraße ist je Grundstück mit einer Zufahrt mit einer maximalen Breite von 3,0 m zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO) 10. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffes vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB)
11. In der Fläche A sind mindestens zehn Säuleneichen als Baumreihe zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Innerhalb dieser Fläche sind Einfriedungen unzulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
12. Im Mischgebiet sind die nicht überbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und Baugrenze zu begrünen, die Begrünung ist zu erhalten. Dies gilt nicht für Hauszugänge und Tiefgaragenzufahrten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB, § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 7AGBauGB)
13. Als Bezugshöhe für das festgesetzte Maß der Oberkante baulicher Anlagen wird die Gehweghöhe der Breite Straße vor dem Grundstück Breite Straße 35A und Schulstraße vor dem Grundstück Schulstraße 7 - 43,9 m über NHN - festgesetzt. (§ 18 Abs. 1 BauNVO)
14. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche und der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
· [1] Amtsblatt Berlin, S. 2343 [2] Junker und Kruse Stadtforschung, Dortmund, i.A. der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Dezember 2010 [3] Flyer Sanierungsgebiet Wollankstraße, Bezirksamt Pankow von Berlin, 2008 [4] Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin, Fassung Dez. 2005 (entspricht Internet-Stand Juni 2011) [5] Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Berlin (FIS-Broker) Internetstand Juni 2011 [6] Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 28. Juni 2006 (ABl. S. 2350) Internetstand Juni 2011 [7] Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin, Fassung Dez. 2005 · [8] Anmerkung: alle Werte sind gerundete Werte |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Legende
| Ausschuss | Tagesordnung | Drucksache | |||
| Bezirksverordnetenversammlung | Aktenmappe | Drucksachenlebenslauf | |||
| Fraktion | Niederschrift | Beschlüsse | |||
| Kommunalpolitiker/in | Auszug | Realisierung | |||
| Anwesenheit | Kleine Anfragen |