Drucksache - VII-0114  

Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin         .2012

An die

BezirksverordnetenversammlungDrucksache-Nr.:

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.:

Änderung der Sanierungsziele im Sanierungsgebiet Teutoburger Platz

Grundstück: Schönhauser Allee 176, Christinenstraße 18 –19 (Pfefferberg)

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am folgenden Beschluss gefasst:

Das Ziel einer öffentlich zugänglichen privaten Grünfläche auf dem Nordhof des Grundstückes Schönhauser Allee 176/Christinenstr. 18 – 19 wird flächenmäßig eingeschränkt zugunsten der Errichtung eines Büro- und Ateliergebäudes an den rückwärtigen Brandwänden der Quergebäude Schönhauser Allee 174 und 175.

Begründung

Anlass

Im Rahmen des Gesamtprojektes „Pfefferberg“ beabsichtigt der Eigentümer, auf dem Nordhof des Grundstücks Schönhauser Allee 176, Christinenstraße 18 – 19 ein Büro- und Ateliergebäude zu errichten. Für das an den rückwärtigen Brandwänden der Quergebäude Schönhauser Allee 174 und 175 geplante Gebäude (Haus 12) wurde am 10.07.2009 ein positiver Bauvorbescheid und am 11.01.2012 die Baugenehmigung erteilt.

Der Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung für das Bauvorhaben wurde am 12.10.2011 gestellt. Die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung ca. 1 Jahr vor Ablauf des Sanierungszeitraumes unter Verweis auf das im Rahmenplan dargestellte Sanierungsziel einer „öffentlich zugänglichen privaten Grünfläche“ wäre rechtswidrig und könnte, da es sich lediglich um eine Verzögerung des Bauvorhabens handeln würde, ggf. Schadenersatzansprüche gegenüber dem Bezirk auslösen.

Der Rahmenplan eines Sanierungsgebietes besitzt keine Rechtsnormqualität. Nach der Rechtssprechung kann der Rahmenplan zwar (noch) zu Beginn des Sanierungszeitraumes als Grundlage für die Beurteilung von Vorhaben herangezogen werden, mit Fortschreiten der Sanierung müssen die Sanierungsziele jedoch rechtsverbindlich, z. B. mittels eines B-Planes, geregelt werden. Mangels einer solchen Regelung ist allein die bestehende planungsrechtliche Situation maßgeblich für die Beurteilung des Bauvorhabens.

Das Bezirksamt hat mit Beschluss vom 01.04.2003 die im Kaufvertrag vom 22.12.1999 festgelegte prozentuale Aufteilung der Nutzungsarten aufgehoben und als Entwicklungsziel aufgegeben. Die konkretisierte Festlegung einzelner Nutzungen durch die Darstellung im Rahmenplan, wie Gewerbe, soziale Infrastruktur und Kultureinrichtungen, blieb weiterhin bestehen.

Um der Stiftung Pfefferwerk eine wirtschaftliche Entwicklung zu ermöglichen, ist es ggf. erforderlich, die Errichtung weiterer Gebäude zuzulassen. Dieses Ziel ist mit den festgelegten Sanierungszielen, dem Denkmalschutz bzw. dem erhaltungsrechtlichen Schutz abzuwägen. Hinsichtlich eines Neubaus auf dem sog. Nordhof (Hof 3) stellt die geplante Bebauung der vorhandenen Brandwände einen tragfähigen Kompromiss dar. Mit der neuen Fassade entsteht ein offenerer Eindruck für das Umfeld als ihn die geschlossenen Brandwände vermitteln. Bei möglichst geringer Gebäudetiefe und entsprechend der Denkmalschutzauflagen umgesetzter Gestaltung kann trotz Bebauung eine gut nutzbare Freifläche auf Hof 3 verbleiben. Das Interesse an der Sicherung einer privaten Grünfläche muss aufgrund der immer noch angespannten Freiflächensituation im Sanierungsgebiet Teutoburger Platz gleichrangig mit dem Interesse an der wirtschaftlich tragfähigen Entwicklung des Areals abgewogen werden.

Um eine insgesamt den Interessen des Denkmalschutzes, der Erhaltungssatzung und des Landschaftsplans IV-L-3 und damit auch den Sanierungszielen gerecht werdende Lösung der Bebauung auf dem sog. Nordhof zu gewährleisten ist es notwendig, die konkrete Ausgestaltung der Neubebauung und der Freiflächengestaltung in einem städtebaulichen Vertrag zu regeln. Insofern sind die hier beschlossenen Sanierungsziele über einen städtebaulichen Vertrag weiter zu präzisieren und zu sichern.

Bisherige Sanierungsziele

Der Rahmenplan für das Sanierungsgebiet Teutoburger Platz stellt für das Grundstück Schönhauser Allee 176, Christinenstraße 18 – 19 (Pfefferberg) den Erhalt der gewerblich genutzten Gebäude mit einer Nutzungskonkretisierung für einzelne Gebäudeteile als gewerbliche Nutzung mit Sozialer Infrastruktur bzw. kultureller Nutzung dar. An den Brandwänden Christinenstraße 17 und 20 sind Kopfbauten mit der Nutzungsart „Gewerbe“ möglich. Für einen Teil aller Freiflächen (Hof 3, sog. „Nordhof“) ist eine Nutzung als öffentlich zugängliche private Freifläche dargestellt.

Fortgeschriebenes Sanierungsziel

Das Ziel „Private Grünfläche öffentlich zugänglich“ im Hof 3 (sog. Nordhof) wird flächenmäßig zugunsten einer Brandwandbebauung hinter Schönhauser Allee 174,175 eingeschränkt. Die Nutzungsart des Gebäudes wird als „Gewerbe“ ausgewiesen.

Das Sanierungsziel wird in Form einer Baukörperausweisung dargestellt. Die übrige Fläche ist damit weiterhin von Bebauung freizuhalten und als private Grünfläche öffentlich zugänglich zu machen (siehe Anlage Rahmenplandarstellung).

Erörterung

Die Änderung des Sanierungsziels wurde durch die Sanierungsverwaltungsstelle Pankow und den Sanierungsbeauftragten S.T.E.R.N. am 18. Januar 2012 mit der Betroffenenvertretung mit folgendem Ergebnis erörtert:

Die Betroffenenvertretung (BV) spricht sich energisch gegen jede weitere zusätzliche Bebauung und Verdichtung auf dem Grundstück Schönhauser Allee 176, Christinenstraße 18 – 19 (Pfefferberg) aus. Sie votiert für eine Aufrechterhaltung des bisherigen Sanierungsziels und für weitere Schritte zur dauerhaften Sicherung dieses Ziels.

Abwägung

Angesichts der Tatsache, dass das bisherige Sanierungsziel nicht langfristig gesichert ist und eine Sicherung mit Bestand über die Aufhebung des Sanierungsgebiets hinaus, die bereits in ca. einem Jahr erfolgen soll, nicht zu erreichen ist, wurde unter Berücksichtigung der durch die BV vertretenen Interessen der Anwohner und des vorliegenden Genehmigungsersuchens der Bauherren abgewogen, das Sanierungsziel wie oben dargestellt fortzuschreiben.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

keine Auswirkungen

Matthias KöhneJens-Holger Kirchner

BezirksbürgermeisterBezirksstadtrat Stadtentwicklung

Anlage

Ausschnitt aus dem Rahmenplan 2007/konkretisiert 2010 und

Ausschnitt mit geändertem Sanierungsziel 12/2011