Drucksache - VII-0059  

Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                                  2012

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                                      Drucksache – Nr.:

Vorlage zur Beschlussfassung

für die Bezirksverordnetenversammlung

1. Gegenstand der Vorlage

Verordnung über die Veränderungssperre XVIII-1/9 für das Grundstück

Grundackerweg 6/8 im Bezirk Pankow, Ortsteil Karow

2. Beschlussentwurf

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

Die Verordnung über die Veränderungssperre XVIII-1/9 für das Grundstück Grundackerweg 6/8 im Bezirk Pankow, Ortsteil Karow  wird gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG beschlossen.

3. Begründung:

Das ehemalige Bezirksamt Weißensee von Berlin hat mit Beschluss (Nr. 015/91) vom 19.02.1991 für den gesamten Bereich des Dorfkerns von Karow Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen eingeleitet. Um Potenziale baulicher Entwicklung zu bestimmen und die bauliche und nutzungsstrukturelle Entwicklung für die denkmalgeschützte Dorflage Karow angemessen zu steuern, wurden seinerzeit die Bebauungsplanverfahren eingeleitet.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-1 umfasst den südwestlichen Bereich des Dorfkerns für das Gelände zwischen Frundsbergstraße, Alt-Karow, Bahnhofstraße und Grundackerweg.

Der Beschluss wurde der BVV am 18.03.1991 zur Kenntnis gegeben. Der Aufstellungsbeschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) im Amtsblatt für Berlin (ABl.) Nr. 15 am 22.03.1991 auf Seite 607 bekannt gemacht.

Das Bezirksamt hat zuletzt am 29.10.1996 das Ergebnis der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Durchführung der erneuten öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 3 BauGB (alte Fassung) für den Bebauungsplan XVIII-1 mit Deckblatt vom 24.10.1996 beschlossen (Nr. 211/96). Die Beschlüsse hat die ehemalige BVV Weißensee am 20.11.1996 zur Kenntnis genommen (Drucksache III/344).
Der Entwurf des Bebauungsplans XVIII-1 mit Deckblatt vom 24.10.1996 wurde gemäß § 3 Abs. 3 BauGB (alte Fassung) in der Zeit vom 20. November bis einschließlich 20. Dezember 1996 erneut öffentlich ausgelegt (ABl. vom 08.11.1996, S. 3989). Weitere Verfahrensschritte wurden seitdem nicht durchgeführt. Ein Teil der im Bebauungsplanentwurf vorgesehenen Baupotenzialflächen ist in der Vergangenheit bereits baulich in Anspruch genommen worden.
 

Das Bezirksamt formulierte in seinem Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplanverfahren XVIII-1 als Zielsetzung, die städtebauliche Struktur des Dorfes Alt-Karow in seiner Gesamtanlage mit seiner Bebauungs- und Freiflächenstruktur, den Gärten, Wiesen und Fließen zu bewahren und die bauliche und nutzungsstrukturelle Entwicklung zu steuern. Die Gewendeflächen, die das historische Dorf umgaben, sollen als nichtüberbaubare Frei- und Grünflächen zur Ablesbarkeit der historischen Dorflage planungsrechtlich gesichert werden.

Ziel des Bebauungsplans XVIII-1 ist es, ein Dorfgebiet bzw. Mischgebiet mit dörflicher Prägung für die Grundstücke an der Straße Alt-Karow und allgemeines Wohngebiet für die Grundstücke Frundsbergstraße 23-24A, Bahnhofstraße 34-35A und entlang des Grundackerwegs 2/4, 10/16 (für eine Baureihe) zu sichern. Für die rückwärtigen Grundstücksflächen bis zum Upstallgraben sollen Grünflächen mit den Zweckbestimmungen „private Gärten“ und „öffentliche Parkanlage“ sowie östlich entlang des Upstallgrabens „Uferrandstreifen“ sowie Straßenverkehrsflächen festgesetzt werden.
 

Die gesamte Dorflage von Alt-Karow ist entsprechend der Denkmalliste Berlin ein Denkmalbereich (Ensemble). Die rückwärtigen, unbebauten freien Hufe, (ehemalige Gärten, Streuobstwiesen und Ackerflächen), sind für die prägende Bebauungs- und Nutzungsstruktur des historischen Dorfes mit den dazugehörigen Freiflächen in ihrer ursprünglichen Ausdehnung – in westlicher Richtung ursprünglich bis zur Lanker Straße bzw. zum Grundackerweg reichend – ebenso ortsbildprägend wie die ursprüngliche dörfliche Bebauung beidseits des Angers mit ihren Drei- und Vierseithöfen.

Entlang des Grundackerweges erfolgte Ende des 20. Jhd. auf einigen Grundstücken in erster Reihe, also Straßen begleitend, eine lockere, klein dimensionierte Einzelhausbebauung in offener Bauweise.

Der Bereich des Dorfes zwischen Grundackerweg, Lanker Straße, Upstallgraben und Bahnhofstraße ist gekennzeichnet durch gärtnerisch genutzte und z. T. entlang der Straßen in erster Reihe mit Einfamilienhäusern bebauten Grundstücken.

Das Grundstück Grundackerweg 6/8 in zweiter Reihe und die nördlich davon gelegenen Grundstücke Flurstück 364 und Grundackerweg 14 (Flurstück 443) zwischen Grundackerweg und dem Upstallgraben sind unbebaute Freiflächen (Wiesenflächen). Das südlich davon gelegene Flurstück 200 und die nördlich davon gelegenen rückwärtigen Grundstücksflächen Grundackerweg 16 und das Flurstück 421 im Blockinnenbereich sind Gartenflächen.

An diesen Bereich schließt sich westlich die außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XVIII-1 befindliche Siedlungsbebauung an.

Östlich des Upstallgrabens, der nach Süden in die Laake entwässert, schließen die Freiflächen der Hofanlagen an der Straße Alt-Karow an, die z. T. als Wiesen, Äcker und Gärten genutzt werden. 

Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) stellt einen das Dorf umschließenden Grünzug dar. Im Bereich zwischen Grundackerweg und Upstallgraben ist Grünfläche dargestellt, in der eine überörtliche Grünverbindung entlang des Upstallgrabens entwickelt werden soll. Sie hat im Zusammenhang mit weiteren Freiflächen im mittelbaren Umfeld auch einen hohen Stellenwert in ihrer Funktion zur Verbesserung des Stadtklimas. Die Hofanlagen entlang der Straße Alt-Karow einschließlich der nicht überbaubaren Gewendeflächen sind als gemischte Baufläche dargestellt.

Durch die Straße Alt-Karow und die tangierende Bahnhofstraße als dargestellte übergeordnete Straßenverbindung sind Verkehrliche Belange von gesamtstädtischer Bedeutung, d.h. dringende Gesamtinteressen Berlins bei Bebauungsplänen i.S. § 7 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) betroffen.

Für das im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-1 befindliche Grundstück Grundackerweg 6/8 wurde im Antrag auf Vorbescheid, Eingang am 25.11.2010 im Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Bauaufsicht durch Einzelfrage die planungsrechtliche Zulässigkeit eines zweigeschossigen Einfamilienhauses mit einer Grundfläche von 12 m x 12 m erfragt.

Das Grundstück befindet sich in zweiter Reihe und wird als sogenanntes Hammergrundstück vom Grundackerweg aus erschlossen. Es liegt im südwestlichen Bereich des Dorfes Alt-Karow, innerhalb der Gewendeflächen des historischen Dorfes.

Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich. Planungsrechtliche Beurteilungsgrundlage ist, bis zur Festsetzung des Bebauungsplans, § 34 BauGB.

Aufgrund der heterogenen Nutzungsstruktur kann das Gebiet nicht klar einem Baugebiet gemäß § 2-11 BauNVO zugeordnet werden. Vorhaben sind daher nach § 34 Abs. 1 BauGB, der auf die nähere Umgebung abstellt, zu beurteilen.

Das Vorhaben fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB aufgrund der auf den Grundstücken in der Nachbarschaft nicht vorzufindenden zweiten Baureihe sowie hinsichtlich der beantragten zweigeschossigen Bebauung nicht in die nähere Umgebung ein. Da aber im nördlich angrenzenden Bebauungsplan XVIII-2 bereits an der Lanker Straße Bebauung in zweiter Reihe im Bestand vorhanden ist, stellt die planungsrechtliche Beurteilung keine abschließende sichere Rechtsposition dar.

Das Planverfahren soll weitergeführt werden, mit dem Ziel die rückwärtigen Grundstücksflächen bis zum Upstallgraben weitestgehend als Grünflächen zu erhalten.

Für das betroffene Grundstück Grundackerweg 6/8 ist nach dem Stand des Bebauungsplans derzeit die planungsrechtliche Sicherung von Grünflächen mit der Zweckbestimmung „private Gärten“ und für eine Teilfläche parallel zum Upstallgraben „öffentliche Parkanlage“ vorgesehen. Bauflächen sollen für diesen Bereich hiernach nicht ausgewiesen werden. Bei der Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens soll das Planungsziel „öffentliche Parkanlage“ überprüft werden.

Das beantragte Vorhaben steht somit einem Planungsziel des Bebauungsplanentwurfes XVIII-1 entgegen.

Gemäß § 74 Abs. 1 Satz 4 Bauordnung für Berlin (BauO Bln) gilt hinsichtlich der Bearbeitung von Bauvoranfragen u. a. auch § 70 Abs. 3 BauO Bln. Danach entscheidet die Bauaufsichtsbehörde über den Bauantrag - im vorliegenden Fall die Bauvoranfrage - innerhalb einer Frist von einem Monat. Die Frist beginnt, sobald alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Nachweise vorliegen. Die Stellungnahme der Stadtplanung erfolgte mit Datum vom 30.06.2011. Mit Bescheid Nr. 2010 /6770 (Zurückstellung) vom 22.07.2011 wurde zur Sicherung der Planungsziele von der Bauaufsicht die Entscheidung gemäß § 15 BauGB sowie nach § 12 Abs. 1 Satz 3 Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln) über die Zulässigkeit des Bauvorhabens für die Dauer von 12 Monaten zurückgestellt. Die Zurückstellung wurde sowohl mit der oben erläuterten Aufstellung des Bebauungsplans als auch mit dem Erfordernis einer erneuten inventarisatorischen Prüfung des Schutzumfangs nach dem DSchG Bln begründet.

Die Zurückstellung dient der Bauleitplanung. Materiell-rechtlich ist die Zurückstellung zulässig, „wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde“ (zitiert aus § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

Gemäß § 17 Abs. 1 BauGB tritt die Veränderungssperre nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft. Auf die Zweijahresfrist ist der seit der Zustellung der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 Abs. 1 BauGB abgelaufene Zeitraum bzw. der Zeitraum einer ggf. faktischen Bausperre anzurechnen. Somit endet die Zweijahresfrist am 03.02.2013.

Bei der Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens sind die neue Rechtslage (Änderungen im BauGB zum Europarechtsanpassungsgesetz -EAG Bau- vom 29.06.2005 und nach dem Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden vom 22. Juli 2011) zu berücksichtigen. Da bereits einige Baupotenzialflächen im Plangebiet in Anspruch genommen worden sind, sind diese ebenso im Planverfahren als Bestandsbebauung zu berücksichtigen. Es muss daher noch mit einem längeren Zeitraum für das Bebauungsplanverfahren gerechnet werden.

Zur Sicherung der Planungsziele ist der Erlass der Veränderungssperre gemäß §§ 14 und 16 BauGB erforderlich, da die planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB keine abschließend sichere Rechtsposition darstellt.

Als nächster Verfahrensschritt ist eine erneute Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB, u.a. der betroffenen Fachbereiche nach neuer Rechtslage und auf aktueller Plangrundlage durchzuführen. Weiterhin sollen mit dem Bebauungsplanverfahren öffentliche und private Belange erfasst und gegeneinander und untereinander abgewogen werden sowie Planungssicherheit für die privaten Grundstückseigentümer geschaffen werden.

Da das Bebauungsplanverfahren nach § 7 Abs. 1 Nr. 2 dringende Gesamtinteressen Berlins bei Bebauungsplänen berührt und eine mögliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann, wurde die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. II C gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 AGBauGB vor Erlass der Veränderungssperre über die Absicht eine Veränderungssperre zu erlassen unterrichtet. Mit Schreiben vom 16.08.2011 wurde mitgeteilt, dass bei den dargelegten Planungszielen gegen einen Erlass der Veränderungssperre keine Bedenken bestehen.

Nach dem Beschluss der BVV über den Entwurf der Verordnung der Veränderungssperre XVIII-1/9 erlässt das Bezirksamt die Rechtsverordnung. Die Rechtsverordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt in Kraft.

4. Rechtsgrundlagen

§§ 14 und 16 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)

§ 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG)

5. Haushaltsmäßige Auswirkungen

Der Erlass der Veränderungssperre erzeugt keine haushaltsmäßigen Auswirkungen.
 

6. Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

7. Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

8. Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Anlage: Entwurf der Verordnung über die Veränderungssperre XVIII-1/9

mit Übersichtsplan (verkleinert) der Veränderungssperre XVIII-1/9

…………………….                                                        ……………………….

Matthias Köhne                                                        Jens-Holger Kirchner

Bezirksbürgermeister                                          Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung

Anlage

              Entwurf             

V e r o r d n u n g

über die Veränderungssperre XVIII-1/9

im Bezirk Pankow, Ortsteil Karow

Vom              …………2012

Auf Grund des § 16 Absatz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), in Verbindung mit § 13 Absatz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

§ 1

Für das Grundstück Grundackerweg 6/8 im Bezirk Pankow, Ortsteil Karow, für das das Bezirksamt neben anderen Grundstücken die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.

§ 2

Je ein Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bauaufsicht, aus.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1.              die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die Veränderungssperre (§ 18 Absatz 2 Satz 2 und 3 des Baugesetzbuchs) und

2.              das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 18 Absatz 3 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Absatz 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Berlin, den                   2012

Bezirksamt Pankow von Berlin

Bezirksbürgermeister                                                        Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung