Drucksache - VI-1319  

Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                                               .2011

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                     Drucksache Nr.:__________

Vorlage zur Beschlussfassung

für die Bezirksverordnetenversammlung

1. Gegenstand der Vorlage

Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) für die Wohnanlage Belforter Straße 5-8, Straßburger Straße 33-36, Metzer Straße

35-37 im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg

2. Beschlussentwurf

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

Die Rechtsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 30 AGBauGB zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart auf Grund der städtebaulichen Gestalt der Wohnanlage Belforter Straße 5-8, Straßburger Straße 33-36, Metzer Straße 35-37 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg, wird beschlossen.

3. Begründung

Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat am 16.11.2010 für die Wohnanlage Belforter Straße 5-8, Straßburger Straße 33-36, Metzer Straße 35-37 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg, die Aufstellung einer Rechtsverordnung zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart auf Grund der städtebaulichen Gestalt gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beschlossen (BA Nr. VI-1377/2010). Die Bekanntmachung erfolgte im Amtsblatt für Berlin Nr. 49 vom 03.12.2010, S. 1955/1956.

Die BVV hat den Aufstellungsbeschluss mit Drucksache-VI-1181 am 15.12.2010 zur Kenntnis genommen.

Veranlassung/ Erforderlichkeit:

Die 1960/61 errichtete Wohnanlage, mit ihren drei Wohngebäuden in Zeilenbauweise, deren Giebel zur Straßburger Straße orientiert sind, stellt mit ihren großzügigen, mit Großbäumen bestandenen Freiflächen, die in den öffentlichen Raum hineinwirken, im Gebiet um den Kollwitzplatz eine Besonderheit dar. Das umgebende Stadtgebiet ist von den Baustrukturen der Gründerzeit, die mit ihren Vorderhäusern, Seitenflügeln und Quergebäuden meist geschlossene Blockränder und enge Höfe bilden, geprägt.

Das geplante Erhaltungsgebiet war im Zeitraum zwischen 21.09.1993 und 06.01.2009 Bestandteil des gem. § 142 BauGB förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Prenzlauer Berg-Kollwitzplatz“. Innerhalb des Sanierungszeitraums erfolgte keine Neuordnung, bzw. Veränderung der städtebaulichen Struktur der Wohnanlage.

Auch durch die erfolgte Teilsanierung der Gebäude ist das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage bis heute nicht wesentlich verändert worden.

Das Gebiet um die Kollwitzstraße und den Wasserturmplatz hat durch die Festlegung als Sanierungsgebiet eine erhebliche Aufwertung und neue Akzeptanz durch die Sanierung zahlreicher Gebäude, die Konzentration von Einzelhandels- und Versorgungseinrichtungen, durch die Erneuerung von Schulen, Kultur-, Betreuungs- und Freizeiteinrichtungen, die Neuanlage von öffentlichen Spielplätzen und den Neubau von Wohn- und Geschäftshäusern erfahren.

Die gewachsene städtebauliche Struktur und das Erscheinungsbild des 19. Jahrhunderts haben mit der Erneuerung und Anpassung der Bausubstanz an heutige Standards ihre Qualitäten auf neuartige Weise entfaltet. Viele Eigentümer und Bauherren haben im letzten Jahrzehnt die Möglichkeiten genutzt, die gestalterischen und funktionellen Merkmale der überlieferten Baustruktur neu zu interpretieren bzw. gestiegene Verwertungsmöglichkeiten auszuschöpfen.

Die Anlehnung an die verdichteten Strukturen des 19. Jahrhunderts bei der planungsrechtlichen Beurteilung nach § 34 BauGB und die Reduzierung der Abstandsflächen in der am 01.02.2006 in Kraft getretenen Bauordnung für Berlin vom 29. September 2005 ermöglichen dies in besonderer Weise.

Dies birgt jedoch die Gefahr eines Verlustes der differenzierten städtebaulichen Prägung des Gebietes, insbesondere dann, wenn es sich aus verschiedenen Bauepochen mit unterschiedlichen städtebaulichen Strukturen zusammensetzt.

Mit den Genehmigungsvorbehalten des § 172 Abs. 1 BauGB hinsichtlich des Rückbaus, der Änderung oder der Nutzungsänderung sowie der Errichtung baulicher Anlagen bestehen in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB weitreichende Möglichkeiten, Beeinträchtigungen der städtebaulichen Gestalt abzuwenden und damit die städtebauliche Eigenart von Gebieten zu erhalten.

Für die Festlegung als Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB und für eine sachspezifische Beurteilung der städtebaulichen Eigenart der Wohnanlage, ihrer prägenden Gestalt, ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen Bedeutung bedurfte es der ausführlichen Analyse der jeweils typischen städtebaulichen Merkmale und der baulichen Besonderheiten sowie einer vergleichenden Analyse der baugeschichtlichen Entwicklung.

Im Rahmen eines Gutachtens, mit dem die Planungsgruppe WERKSTADT beauftragt wurde, erfolgte eine Analyse der typischen städtebaulichen und stadtstrukturellen Merkmale und der baulichen Besonderheiten der Wohnanlage. Das vorliegende Gutachten beinhaltet neben einer Darstellung der Entstehungsgeschichte der Wohnanlage und der damit verbundenen prägenden Merkmale, auch eine zusammengefasste Darstellung der Stadtentwicklung zwischen 1920 und 1960 in Berlin mit entsprechenden vergleichbaren Beispielen.

Erste Erkenntnisse wurden in öffentlicher Sitzung im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung am 10.02.2011 vorgestellt. Der Entwurf des Gutachtens wurde darüber hinaus in der Zeit vom 14.02. bis 28.02.2011 im Internet zur Einsichtnahme für die interessierte Öffentlichkeit bereitgehalten.

Der Eigentümer nutzte die Möglichkeit, um sich zur Planungsabsicht und zu den Festlegungsgründen für eine Unterschutzstellung zu äußern. Insbesondere zweifelte er die Wohnanlage in ihrer städtebaulichen Bedeutung an und stützte sich dabei auf das Argument einer ungenügende Auswertung der zur Verfügung stehenden wissenschaftlichen Quellen bei der Darstellung der historischen Zusammenhänge und der qualitativen Bewertung einer Zeilenbebauung.

Die Auseinandersetzung zu den vorgebrachten Äußerungen ergab, dass diese die im Gutachten dargelegten Gründe für eine Erhaltung der besonderen städtebaulichen Gestalt in Form der bestehenden Zeilenbebauung nicht entkräften. Auch die herangezogenen Quellen waren für die Darstellung der relevanten Zusammenhänge und für eine Be-gründung der Schutzwürdigkeit im Grundsatz ausreichend. Die gegebenen Anregungen wurden aufgegriffen. In das vorliegende Gutachten wurden weitere Quellen einbezogen.

Darüber hinaus wurde der Zusammenhang zum Planungselement „Freiraum“ in seiner räumlichen, soziokulturellen und ökologischen Bedeutung im Stadtraum für die Beurteilung der Erhaltungswürdigkeit der Wohnanlage hergestellt.

Im Ergebnis der Analyse und Bewertung wurde seitens der Gutachter empfohlen, zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart der Wohnanlage Belforter Straße 5-8, Straßburger Straße 33-36, Metzer Straße 35-37 aufgrund ihrer städtebaulichen Gestalt eine Verordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu erlassen.

Gründe für die Erhaltungswürdigkeit

Die „Wohnanlage Belforter Straße“, im Gebiet zwischen Belforter und Metzer Straße, dokumentiert anhand ihrer Entstehungsgeschichte und der überlieferten städtebaulichen Struktur den Wandel und die Entwicklung des Städtebaus der Wiederaufbauphase nach dem 2. Weltkrieg in der Abkehr von der gründerzeitlichen Wohnweise und Stadtstruktur und in der Neudefinition des Stadtraums in besonders anschaulicher Weise.

Sie ist zur Erlebbarkeit und Nachvollziehbarkeit der Stadtentwicklung erhaltungswürdig.

Die städtebauliche Bedeutung der 1958/59 geplanten und 1960/61 errichteten Wohnanlage besteht in der Neu-Definition des überlieferten, aber zerstörten Stadtraums, und damit der baulich-räumlichen sowie funktionellen Aneignung des Raums in Überwindung der städtebaulichen Prinzipien des 19. Jahrhunderts.

Die Wohnanlage mit den Gebäuden Belforter Straße 5-8, Straßburger Straße 33-36, Metzer Straße 35-37 ist die einzige geplante Zeilenbebauung, die im Gebiet innerhalb der Ringbahn im Ortsteil Prenzlauer Berg auf kriegszerstörten Grundstücken nach dem 2. Weltkrieg errichtet wurde. Sie ist unverändert erhalten geblieben und als städtebauliches Ensemble von besonderer stadthistorischer Bedeutung.

Gleichzeitig sind die Wohnbauten ein Beispiel für die Entwicklung der Typisierung von Grundrissen und Gebäudeteilen als Voraussetzung für die industrielle Vorfertigung von Wohnbauten zur schnelleren Beseitigung der Wohnungsnot nach dem Krieg.

Die Wohnanlage ist typisch für die Baukultur dieser Epoche und städtebaugeschichtlich ein Beispiel für die Weiterentwicklung des Städtebaus einschließlich der Rolle von wohnungsbezogenen Freiflächen in dieser Zeit.

Die beiden großzügigen Freiräume der Wohnanlage Belforter Straße resultieren aus der zur Entstehungszeit formulierten Anforderung nach ausreichenden, wohnungsbezogenen Freiflächen und sind zu einer wichtigen Ergänzung für das umgebende dicht bebaute Stadtgebiet mit seinen zu geringen und mehrfach übernutzten öffentlichen Freiräumen geworden.

Den Bewohnern des umgebenden Stadtgebietes bietet die Wohnanlage durch ihren offenen Blockrand zur Straßburger Straße einen über Jahrzehnte gewährten Einblick in ein seltenes durchgrüntes Stadtquartier.

Nicht unerheblich sind zudem die stadtklimatische Bedeutung der unversiegelten Grünflächen und die ökologische Bedeutung des Vegetationsbestandes mit inzwischen 50 Jahre alten Baumbeständen für Fauna und Flora.

Entstehungsgeschichte der Wohnanlage

Der Block 038 des Statistischen Gebietes 110, umgrenzt von der Belforter, Straßburger, Metzer und Kollwitzstraße war vor dem 2. Weltkrieg mit Vorderhäusern, Seitenflügeln, Quergebäuden und zahlreichen Wirtschaftsgebäuden aus der Zeit zwischen 1870 und 1880 sowie einem Brauereibetrieb im Blockinnenbereich bebaut.

1945 erfolgte durch Bombeneinwirkung die fast vollständige Zerstörung der ursprünglichen Bebauung. Von 27 Grundstücken wurden 21 Grundstücke gänzlich, 2 Grundstücke teilweise zerstört, 4 Grundstücke waren noch bedingt nutzbar.

Mit den ersten Aufräumarbeiten wurde auf dem östlichen Gelände des Blocks 110 038 entlang der Straßburger Straße ein Trümmerberg aufgeschichtet, der in den Karten bis 1959 präsent war.

Die Absicht an diesem Standort Wohnungsbau zu errichten ist nachweisbar seit 1958. Auf der Grundlage einer vom Magistrat am 18. Dezember 1950 verabschiedeten »Verordnung über den Aufbau Berlins (Aufbauverordnung)« wurde das Gebiet innerhalb des S-Bahn- Rings zum »Aufbaugebiet« erklärt und entsprechend einzelner Bauvorhaben konkretisiert.

Die Vorplanung, auf der Grundlage eines vom Rat des damaligen Stadtbezirkes bestätigten Bebauungsplans vom 5.3.1958, wurde am 16.8.1958 aufgestellt.

Aus der verbalen Beschreibung geht hervor, dass 6 Objekte/Wohnblöcke mit insgesamt 239 Wohnungen in Form von 5- bis 6-geschossigen Wohnblöcken vom Typ 57, ein Waschhaus und zwei Müllhäuser sowie Erschließungswege und Grünanlagen im Rahmen des staatlichen Wohnungsbaus 1960 errichtet werden sollten. Der größte Teil dieses Vorhabens bezog sich auf den Block 110 038, einzelne Lückenschließungen waren im benachbarten Block am Senefelderplatz vorgesehen, der ebenfalls große Kriegslücken aufwies. Die Plankommission des damaligen Stadtbezirkes Prenzlauer Berg erteilte in einem überörtlichen Standortgutachten vom 11.10.1958 ihr Einverständnis zu dem Vorhaben im Rahmen des staatlichen Wohnungsbaus für das Planjahr 1960.

Parallel dazu wurde vom Magistrat von Groß-Berlin, Stadtbauamt, eine innerörtliche Standortgenehmigung Nr. 137/1958 vom 10.10.1958 erteilt, die durch die Standortgenehmigungen Nr. 85 a-e/1959 aufgrund des Planungsfortschritts ersetzt wurden.

Die Genehmigungen waren jeweils für die Wohnbauten, für die einzelnen Folgeeinrichtungen und für die Wohngrünanlagen gesondert ausgestellt.

In der Bauakte der Wohnanlage findet sich zudem der Nachweis für das Maß der baulichen Nutzung gemäß der Deutschen Bauordnung, 8. Abschnitt, von 1958; dabei wird eine zulässige Bebauung von 671 m² (überbaubare Fläche) auf dem neu gebildeten Grundstück angegeben, die nach heutiger Lesart einer GRZ von 0,24 gleichkäme. Dementsprechend hoch war der Anteil an wohnungsbezogenen Freiflächen.

In der Genehmigung für die Wohnbauten, die den Rang einer heutigen städtebaulichen Stellungnahme hat, wurden mehrere Auflagen und Hinweise gegeben:

- sämtliche Grundstücke liegen im Aufbaugebiet und sind in Privatbesitz;

- das Inanspruchnahmeverfahren für die Grundstücke ist beim HR (Hauptreferat) Aufbaugesetzgebung und Wohnsiedlung des Magistrats zu beantragen,

- die Entschädigung ist vor Baubeginn zu veranlassen,

- die Hauptgesimshöhen sind den Anschlussbauten weitgehend anzugleichen.

Im Anschreiben zur innerörtlichen Standortgenehmigung des Magistrats wurde mitgeteilt, dass keine städtebaulichen Bedenken gegen die Bebauung des Geländes bestehen.

Das überarbeitete Bebauungskonzept von 1959 für den gesamten Block 110 038 aus der Bauakte sah zusätzlich zum geplanten Wohnungsbau auch Versorgungseinrichtungen vor. Im westlichen Teil des Baublocks waren neben einer Lückenschließung auf den Grundstücken Metzer Straße 39, 40 (zwei Haussegmente, sechsgeschossig) und einem Anbau in der Kollwitzstraße an das Bestandsgebäude Kollwitzstraße 18 (zwei Segmente, sechsgeschossig) nördlich davon in der historischen Bauflucht eine freistehende Verkaufseinrichtung (Ladenkombinat) und an der Belforter Straße ein Ambulatorium geplant. Im Blockinnenbereich waren weitere Nebenanlagen (Müllhäuser/ Netzstation) sowie ein Wachhaus vorgesehen. Für den östlichen Teil des Baublocks beinhaltete der Entwurf die bereits in der Vorplanung beabsichtigte Wohnbebauung, bestehend aus drei parallel zur Belforter bzw. Metzer Straße orientierten Zeilen. Während die Zeile an der Metzer Straße an den Altbau Metzer Straße 38 anschließt und die historische Bauflucht aufnimmt, sind die Zeile nördlich davon und die an der Belforter Straße freistehend geplant worden. Die Zeile an der Belforter Straße sollte zunächst mit dem Ambulatorium ebenfalls die historische Bauflucht aufnehmen. Dies hätte aber aufgrund der Eckabschrägung im Kreuzungsbereich Belforter Straße, Straßburger Straße den Verlust eines Haussegmentes (10 Wohnungen) oder einen Eingriff in den historischen Stadtgrundriss zur Folge gehabt. Es erfolgte eine weitere Verschiebung des Gebäudes um 8 m von der Straßengrenze der Belforter Straße nach Süden.

Die zwischen den Gebäuden geplanten Freiflächen waren durch ein Wegenetz gegliedert, das gleichzeitig Erschließungsfunktion für die Wohngebäude hatte.

Ausgeführt wurden von dem Gesamtkonzept die 3 fünfgeschossigen Wohnzeilen, die Lückenschließung an der Metzer Straße mit 6 Geschossen, die zugehörigen Nebenanlagen und das Waschhaus im Blockinnenbereich. Auf den Wohnungsbezogenen Freiflächen existierten anfänglich noch verschiedene Funktionsflächen, z.B. Kinderspielplatz, Wäschetrockenplatz.

Die sechsgeschossige Bebauung im Anschluss an den Altbau Kollwitzstraße 18 sowie die o.g. Versorgungseinrichtungen wurden nicht realisiert.

Bei den Wohnzeilen Belforter Straße 5-8, Straßburger Straße 33-36 und Metzer Straße 35-37 handelt es sich auch um ein frühes Beispiel für die Vereinheitlichung von Wohnungsgrundrissen. Die Quellen bzw. Dokumente des Ministeriums für Aufbau, der Bauakademie, belegen den Auftrag an die Institutionen der Planung und Projektierung (hier: VEB Hochbauprojektierung), über vereinheitlichte Grundrisse und Segmente auch einheitliche Baukonstruktionen zu entwickeln und somit schrittweise zu einer entsprechenden Vorfertigung zu gelangen.

Es kann davon ausgegangen werden, dass die zur Anwendung gekommenen Grundrisslösungen bereits 1950 konzipiert waren. Das Institut für Städtebau und Hochbau am Ministerium für Aufbau war 1950 mit der Entwicklung von Typenprojekten, die für die ganze DDR Gültigkeit haben sollten, betraut. Auch die Bezeichnung Typ 57 deutet, wie frühere Typenbezeichnungen z.B. Typ 52 oder Typ 54, auf das Entwurfsjahr hin und steht somit in direkter Reihenfolge der Typenentwicklung.

Für die Planung der Wohngebäude zeichnete der VEB Hochbauprojektierung, das Kollektiv Härter, verantwortlich. Zur Anwendung kam der Typ 57 mit 5 bzw. 6 Geschossen. Die Typisierung von Wohngebäuden befand sich zu dieser Zeit in der Anfangsphase und konzentrierte sich auf die Gestaltung der Grundrisse. Eine Wohnzeile setzte sich aus mehreren Segmenten zusammen. Die Segmente waren 2-Spänner und mit 2 1/2 Raum-Wohnungen oder 2 2/2 Raum-Wohnungen angelegt. Bäder und Küchen wurden grundsätzlich nach Norden orientiert, Balkone prinzipiell nach Süden. Diese funktionellen Prinzipien sind auch bei allen späteren Wohnungsbautypen der DDR zu finden.

Im „Handbuch für Architekten“ von 1954 wurde in einem „Orientierungsschema“ festgelegt, dass „Küchen und Bäder nach Nordwesten, Norden oder Nordosten“ und „Wohnzimmer sollten nach Westen, Südwesten oder Süden liegen“ (S.283).

Aus der Baubeschreibung vom 29.1.60 (Bauarchiv Pankow) geht hervor, dass die „in der Vorplanung nach Schema 57/IV, 4 Sektionen, 5-geschossig …“ bestätigten Grundrisslösungen unverändert angewandt wurden.

Für die Realisierung der Wohnanlage wurden auf der Grundlage § 9 der Verordnung über den Aufbau Berlins (Aufbauverordnung) vom 18.12.1950 (VOBl. I/1950 S. 379) in Verbindung mit § 9 des Gesetzes über die Entschädigung bei Inanspruchnahmen nach dem Aufbaugesetz (Entschädigungsgesetz) vom 25.04.1960 (VOBl. I/1960 S.397) 13 Grundstücke in Anspruch genommen und vereinigt, für die Lückenschließung an der Metzer Straße 2 Grundstücke.

Die Baugenehmigung für die eingereichte Planung wurde am 11.05.1960 erteilt. Als Investitionsträger war die Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft „Humboldt-Universität“ benannt.

Mit der Realisierung der Wohnbauten an diesem Standort wurde am 30.06.1960 begonnen, 15 Monate später war die Wohnanlage fertig gestellt.

Historische Entwicklung und städtebauliche Bezüge

Der Standort der Wohnanlage befindet sich innerhalb der gründerzeitlichen Stadtstruktur, die auf den Planentwurf des Straßen- und Fluchtlinienplanes von 1862 zurückgeht.

Infolge des industriellen Wachstums und der damit verbundenen Bautätigkeit dehnte sich die Stadt Berlin weit über ihre damalige Stadtgrenze, die 1734/37 errichtete Akzisemauer im Norden in Höhe der heutigen Torstraße, aus.

Um der Ausdehnung Raum und Boden zur Verfügung zu stellen und dabei den Stadtentwicklungstendenzen Rechnung zu tragen, wurde Regierungsbaurat James Hobrecht 1858 vom Berliner Polizeipräsidenten beauftragt, einen Bebauungsplan zu erarbeiten.

Der 1862 in Kraft gesetzte Straßen- und Fluchtlinienplan basierte auf der Idee ein Ordnungssystem von Straßen als Grundlage der Stadterweiterung zu installieren. Er beinhaltete ein Straßenraster mit Baublöcken und Plätzen, das ringartig um die Altstadt gelegt wurde. In der Folgezeit wurden nach diesem Plan Straßen angelegt, Parzellierungen vorgenommen und u.a. auf der Basis der Berliner Baupolizeiverordnung von 1853 bzw. 1887 die einzelnen Grundstücke mit Vorderhäusern, Seitenflügeln und Hinterhäusern bebaut.

Parallel dazu wurden die dem Plan zugrunde liegenden Flächen 1861 in das Berliner Stadtgebiet eingemeindet, so dass die neue Stadtgebietsgrenze im Norden durch den Verlauf der äußeren Ringstraße (heutige Wisbyer Straße/ Ostseestraße) markiert wurde.

Die bauliche Umsetzung des Fluchtlinienplanes erfolgte im Wesentlichen schrittweise von innen nach außen. Bis zum 1. Weltkrieg (1914/18) wurde die Wohnbebauung zu großen Teilen an die Grenze des Stadtgebietes herangeführt. Auf der Fläche des ehemaligen Bezirkes Prenzlauer Berg lebten um 1920 bereits ca. 310.000 Menschen.

Die Blöcke im Gebiet um den Kollwitz- und Wasserturmplatz wurden in einem Zeitraum von 30 Jahren, zwischen 1865 und 1895 vollständig bebaut. Die Bauweise wurde von den jeweiligen bauordnungsrechtlichen Bedingungen (insbesondere Feuersicherheit), dem bautechnischen Fortschritt und den typologischen Auffassungen im Wohnungsbau bestimmt. Gleichzeitig wurde die Größe der Wohngrundstücke indirekt von der Geometrie der Baublöcke vorgeprägt. Im Regelfall umfasste die Überbauung die Anlage von Vorderhaus, 1 oder 2 Seitenflügeln und einem Quergebäude. Die Gebäude waren mehrheitlich 5-geschossig. Mit der Wohnbebauung entstanden auch zwei Gemeindeschulen. Eine Durchmischung der Wohnstruktur mit gewerblichen Bauten fand in diesem Gebiet fast nicht statt, lediglich kleine Nebengebäude ergänzten die Hofräume.

Bereits vor der Planung von J. Hobrecht entstanden in diesem Stadtraum, dem ehemaligen Umland des alten Berlins, große Brauereistandorte (1828), der Jüdische Friedhof (1827) und das Wasserwerk (1856) auf dem Windmühlenberg. Diese Anlagen wurden

bei der Gliederung der Straßengevierte in dem Fluchtlinienplan berücksichtigt.

Der Wasserturmplatz mit seinen baulichen Anlagen ist heute einer der markantesten Freiräume und Wahrzeichen des Gebietes. Der Kollwitzplatz gehörte zu den Schmuckplätzen der Planung von 1862, die die Quartiere gliedern und dem Stadtraum einen gestalterischen Mittelpunkt geben sollten, und diese Funktion über die Jahrhunderte bewahrt hat.

1920 wurde die Großgemeinde Berlin mit ca. 3,8 Mio. Einwohnern gebildet, nach dem der sog. „Hobrecht-Plan“ fast vollständig umgesetzt war. Berlin wurde damit zur drittgrößten Stadt der Welt. In dieser Zeit herrschte in Deutschland und seiner Hauptstadt Berlin große Wohnungsnot - es fehlten ca. 1 Mio. Wohnungen. Die Überbelegung kleiner noch bezahlbarer Wohnungen mit bis zu 13 Personen pro Raum war exemplarisch.

Die Wohnform als Ausdruck sozialer Verhältnisse hat sich in der Typologie des Mietshauses zwischen ca. 1850 und 1905 erstmalig auf engstem Raum manifestiert. Diese Wohnweise und ihre Auswirkungen auf die Stadtentwicklung zu reformieren, wurde seit Beginn des 20. Jahrhunderts europaweit propagiert. Die Reformbewegung im Wohnungsbau, beginnend Anfang des 20. Jh. stellte sich anfangs als eine sozialreformerische Bewegung dar, die ihre Ursache in den gelebten sozialen Bedingungen in den bis dahin üblichen Mietshäusern hatte. Parallel dazu wuchsen das Bewusstsein und die praktischen Bestrebungen, planerische Modelle durch neue wirtschaftliche Konstrukte umzusetzen. Die Gründung von Baugesellschaften oder Baugenossenschaften mit neuen sozialen Leitbildern wurden zunehmend Träger neu gebauter Siedlungen.

In Folge und schrittweise wandelte sich die Typologie des Mietshauses. Die soziale Differenzierung innerhalb eines Mietshauses, erkennbar durch die Wohnungsangebote und deren Ausstattung, wurde im Siedlungsbau nach dem 1. Weltkrieg, in den 20er Jahren, weitgehend beseitigt.

Nach der wirtschaftlichen Depression im Ergebnis des 1. Weltkrieges und der Währungsreform 1923 stabilisierte sich die allgemeine wirtschaftliche Lage und es begannen größere Bauaktivitäten, geprägt von einem grundsätzlichen Wandel in allen Bereichen der Stadtentwicklung.

Die Entwicklung des Städtebaus bezog sich jedoch nicht ausschließlich auf die baulich-räumliche Struktur. Das Thema der Freiraumversorgung der Bewohner bzw. die Anforderungen an wohnungsbezogenen Freiraum hat eine vergleichbare Entwicklungsgeschichte durchlaufen wie der Städtebau.

Der Hobrecht’sche Bebauungsplan, als Ausgangspunkt des vorgefundenen Stadtgrundrisses, enthält als Freiraumelemente lediglich verschiedene Grundformen von sogenannten grünen Schmuckplätzen und die promenadenartige Anlage von Straßen, die vorrangig einen repräsentativen und ästhetischen Charakter hatten. Als wesentliche Funktion sollten sie zur räumlichen Gliederung und Durchlüftung des Stadtraumes dienen.

Die bauliche Struktur der Wohn- und Lebensweise des 19. Jahrhunderts definierte als Ausstattung der Wohnquartiere mit Freiflächen, die engen, überwiegend versiegelten Wohnhöfe sowie den öffentlichen Straßenraum.

Zum Aufenthalt wurden vorrangig diese Plätze innerhalb der Bebauungsstruktur oder die von P. J. Lenne´ initiierten Volksparks (wie z.B. der Friedrichshain) genutzt.

Die sozialen und hygienischen Probleme einer extrem hohen Einwohnerdichte mit man­gelnder Freiraumausstattung führten zu jenen Reformbestrebungen, die sich in baulichen Konzepten zu Beginn des 20. Jahrhunderts niederschlugen, wie z.B. die Gartenstadtidee.

Mit der Reformierung des Mietshauses setzte folgerichtig auch ein Wandel in den städtebaulichen Auffassungen und der Bewertung des Freiraums ein, die letztlich zu neuen baulich-räumlichen Prämissen führten. Die Forderung des Neuen Bauens nach „Licht, Luft und Sonne“ basierten auf der Kritik der gründerzeitlichen Stadtstruktur.

Martin Wagner, einer der bedeutendsten Architekten und Stadtplaner dieser Zeit, hatte bereits 1915 die Forderung nach neuen Grundlagen u. a. der Freiraumausstattung erhoben. In seiner späteren Funktion als Stadtbaurat von Berlin (1926-33) unterbreitete er immer wieder Pläne die Stadt neu zu ordnen.

Die Anforderungen an den wohnungsbezogenen Freiraum in der Planung wurden in der Folgezeit völlig neu definiert und berücksichtigt. Mit der „Charta von Athen“ 1933 wurde Freiraumplanung als Element der Stadtplanung anerkannt.

In der Weimarer Republik wurde der Wohnungsbau zur wichtigsten Aufgabe. Bereits in den Jahren 1918 – 20 schaffte der Staat mit der „Verordnung über die öffentliche Wohnraumbewirtschaftung“, der Verordnung zur Behebung der dringendsten Wohnungsnot, der Einführung der Hauszinssteuer ab 1924 und den damit verbundenen Kreditierungen im Wohnungsbau eine Ausgangssituation, die die Bedingungen für die Herstellung von Wohnungen wesentlich begünstigte. Der somit subventionierte Wohnungsbau von Wohnungsbaugenossenschaften und anderen gemeinnützigen Wohnungsunternehmen nahm in dieser Zeit deutlichen Raum gegenüber der Schaffung von privat finanziertem Wohnungsbau ein.

Hinzu kam, dass die Stadt in ihrem Eigentum befindliche Flächen den Gesellschaften äußerst günstig zur Bebauung anbot. Gleichzeitig waren die Mehrzahl der Wohnungsbaugesellschaften Träger und Beförderer fortschrittlicher planerischer und architektonischer Konzepte, in dem sie Architekten und Stadtplaner beschäftigten, die die Ideen des „Neuen Bauens“ mit entworfen hatten und umsetzen wollten.

Die neue Architektursprache folgte sozialen und ökonomischen Prinzipien. Die Wohnungsnot vor und nach dem 1. Weltkrieg und der daraus resultierende Massenwohnungsbau sollten ohne Dekorationen und Ornamente, aber mit sichtbar angehobenem Standard und Wohnwert realisiert werden.

Berlin war eines der Zentren der neu definierten Bautätigkeit. Neue Siedlungen entstanden im Anschluss an den gründerzeitlichen „Gürtel“ und an den Rändern der Stadt auf bisher unbebauten oder als Gartenland genutzten Grundstücken. Die Leistungen im Berliner Wohnungsbau waren eng mit den Namen Bruno Taut und Martin Wagner verbunden. Neben den stadtplanerischen und architektonischen Umwälzungen, wurden auch die Genehmigungsgrundlagen reformiert.

Die neue Bauordnung für Berlin von 1925 teilte das Stadtgebiet von der Mitte ausgehend in Bauklassen abnehmender Baudichte. In ihr wurde auch bestimmt, dass Hinterwohngebäude und selbstständige Wohnungen in Seiten-, Mittel- und Querflügeln nicht errichtet werden durften. So wurden der Wohnungsbau und damit der Städtebau grundsätzlich umstrukturiert, bis um 1928 die Zeile bzw. die Blockrandbebauung mit zusammenhängender Grünfläche im Innenhof die gängige Bebauungsform war.

Städtebau im Berlin der Weimarer Republik fand vorrangig durch einheitliche Planungskonzepte mit Ansätzen von typisierten Grundrissen in Siedlungen am Rande des alten Zentrums statt und veränderte das Stadtbild nachhaltig. Beispielhaft waren solche Siedlungen wie die Hufeisensiedlung in Britz (1926/30), die Wohnstadt Carl-Legien (1929/30), die Siemensstadt (1929/30), die Friedrich-Ebert-Siedlung (1929/30).

Aber auch erste Pläne einer Altstadtsanierung zum Abriss und Ersatz der Mietshausbebauung des 19. Jahrhunderts wurden ab Ende der 1920er Jahre unter dem Stadtbaurat Martin Wagner erarbeitet. Auf den Grundriss der alten Stadt wurden neue Fluchtlinienpläne bzw. Bebauungspläne gelegt.

1929 wurde der Generalbebauungsplan für die Stadt Berlin verabschiedet, der den Versuch einer Neugliederung und Auflockerung der Stadt beinhaltete.

Nach dem Ende und Scheitern der Weimarer Republik in wirtschaftlicher und politischer Hinsicht und der Machtübernahme durch die Nationalsozialisten stellten die gründerzeitlichen Mietshausgebiete mit ihrer sozialen Prägung in der politischen Landschaft Berlins auch die Hochburgen des Widerstands dar. Mit dem Gesetz zur Verminderung der Arbeitslosigkeit (1.6.1933) wurden u.a. Arbeitskräfte und Mittel für die Altstadtsanierung zur Verfügung gestellt, so dass nun ein erneuter Versuch der Umstrukturierung in Angriff genommen wurde, wenn auch nicht vorrangig aus stadtplanerischer Sicht.

Nach der Machtübernahme der Nationalsozialisten spielte der Wohnungsbau, trotz des nach wie vor herrschenden Wohnungsmangels gegenüber den Militärausgaben eine zunehmend untergeordnete Rolle. Die realisierten Wohnungsbauvorhaben jener Zeit stellten dennoch keine grundsätzliche Abkehr von den in den Jahren vorher entstandenen Planungsideen dar. Blockrand und Zeile prägten auch die neu gebauten aufgelockerten Wohnanlagen, wie die Bebauung am Tempelhofer Feld (1933/34), an der Köllnischen Heide (1936/37), am Grazer Damm (1938/40) oder die „Grüne Stadt“ (1938/42) im Ortsteil Prenzlauer Berg.

Nach Stagnation der städtebaulichen Entwicklung in der Zeit des Nationalsozialismus und am Ende des 2. Weltkrieges war die politische, wirtschaftliche, soziale und kulturelle Zerstörung so tiefgreifend, dass auch in der Stadtentwicklung der Neuanfang nur folgerichtig war. Nach den anfänglichen teilweise utopischen Stadtentwürfen für Berlin setzte sich der Pragmatismus dringend notwendiger Wohnungsversorgung durch.

Der Neubeginn und Wiederaufbau der Stadt nach dem 2. Weltkrieg war zunächst von organisatorischen Maßnahmen aber auch von dem Willen, einen materiellen und ideellen Neuanfang zu suchen, geprägt.

Als erste Maßnahmen zum Wiederaufbau wurden durch den neu eingesetzten Magistrat und die alliierte Militäradministration 1945 folgende Verordnungen erlassen:

-               GIA- Gebäudeinstandsetzungs-Abgabe der Stadt Berlin vom 2.7.1945 (50 % der vereinnahmten Mieten mussten für den Wiederaufbau abgeführt werden),

-               Verordnung der Stadt Berlin, dass Gebäude die mehr als 50 % zerstört sind, an die Stadt fallen und die Stadt, Rechte zur Verwertung der Baustoffe hat; Verfügungsrechte über diese Grundstücke wurden den Eigentümern entzogen, aber die Eigentumsrechte blieben unangetastet;

-               Verhinderung von Bodenspekulation durch Angleichung der Bodenrente für Berliner Grundstücke an die der Provinz,

-               Förderung genossenschaftlicher Bauunternehmen als Konkurrenz zu den privaten Firmen; Schaffung kommunaler Baubetriebe.

Diese, unmittelbar nach dem Kriegsende erlassenen Verordnungen für die gesamte Stadt, stellten den Beginn einer Veränderung der materiellen Basis für die Stadtentwicklung dar.

Nach den schweren Kriegszerstörungen (40 % der Gebäude der Stadt Berlin waren zerstört) dominierte bei der Suche der Stadtplaner und Architekten nach einem neuen Aufbau-Konzept die Absicht, nicht die alte Stadt wiederherzustellen, sondern sie in neuer Gliederung und Struktur zu entwickeln. Der neue Plan für Berlin sollte sowohl das „Chaos“ der alten Stadt des 19. Jahrhunderts überwinden, als auch die hygienischen Prinzipien und sozialen Ideen des „Neuen Bauens“ der 1920er Jahre aufgreifen und auf das innere Stadtgebiet beziehen.

Bekannte Architekten und Planer mit dem Ideengut und der praktischen Erfahrung beim Siedlungsbau der 20er Jahre widmeten sich der Planungsarbeit. Dabei griffen sie auch auf Vorarbeiten zurück, die in früheren Jahren an der Realität gescheitert waren.

1945 wurde Hans Scharoun zum Leiter der Abteilung Bau- und Wohnungswesen im ersten neuen Magistrat berufen. Die von ihm geleitete Wiederaufbauplanung stand eindeutig unter der Prämisse, die Zerstörung als Chance zur Neuorganisation der Stadt zu begreifen. Das erste Konzept, der sog. „Kollektivplan“ aus dem Jahr 1946, der in der Ausstellung „Berlin plant“ der Berliner Bevölkerung vorgestellt wurde, gilt als eine der bedeutendsten Gesamtkonzeptionen zum Wiederaufbau Berlins nach dem 2. Weltkrieg. Für den Bereich Wohnen wurde als Ziel, die Auflockerung der Bebauung benannt. Dies sollte auf unterschiedliche Weise, (Auskernung, Blocköffnung, Blockniederlegung) erfolgen. Die dem Kollektivplan zugrunde liegenden Prämissen und teilweise sozialen Utopien, die sich unmittelbar aus der Kriegs- und Nachkriegszeit ergaben und die die Berliner Stadtentwicklungspolitik damals dominierten, traten in der Folgezeit immer mehr in den Hintergrund. Neben dem Kollektivplan wurden in den ersten vier Jahren nach dem Krieg weitere Planungskonzepte entworfen, in Ausstellungen präsentiert und in der Presse diskutiert. Dazu gehören u.a. „Zehlendorf-Plan“, der vorrangig ein Verkehrsentwicklungsplan war, und der „Bonatzplan“, der auch nach der Teilung der Stadt für West-Berlin Gültigkeit behielt.

In Folge der Währungsreform und der Berlin-Blockade im Jahr 1948 endete die gemeinsame Stadtregierung Groß-Berlins. In West-Berlin wurde am 5. Dezember 1948 eine neue Stadtverordnetenversammlung gewählt, in Ost-Berlin eine selbige von der sowjetischen Besatzungsmacht eingesetzt.

Damit entstanden zwei Verwaltungsformen in der Stadt. In beiden Teilen wurde aber weiterhin für die gesamte Stadt geplant.

Im Ostteil der Stadt wurde im Juli 1949 der „Generalaufbauplan“ vorgestellt, erarbeitet durch Planer, die bereits beim Kollektivplan mitwirkten und Elemente daraus weiterführten. Der „Generalplan für den Wiederaufbau Berlins“ wurde öffentlich zur Diskussion gestellt und sah vor:

              - Aufgliederung in überschaubare Zelleneinheiten mit den erforderlichen

Nahbedarfseinrichtungen

- stufenweise Senkung der bisherigen Wohndichte

- Gliederung des Verkehrsnetzes.

Die 1950er Jahre waren deutlich von den dann umgesetzten Planungen und pragmatischen Lösungen zur Schaffung von neuem Wohnraum geprägt und zwar in beiden Teilen der Stadt.

Die Planungen und Beispiele nach 1949 aus beiden Teilen Berlins belegen auch weiterhin den Willen zur Umstrukturierung der Stadt und damit zur Anwendung neuer städtebaulicher Strukturen, die die Wohn- und Lebensqualität der Stadt des 20. Jahrhunderts grundsätzlich verändern sollten. Sie blieben auch exemplarisch für die städtebaulichen Zielsetzungen in Ost wie in West bis in die 1960er Jahre.

Die im Gutachten hierzu gezeigten Beispiele für Neubebauungen auf durch Kriegseinwirkungen zerstörten Grundstücken zeigen, dass neben der Schließung der Blockränder hauptsächlich Zeilenbebauungen zur Anwendung kamen.

Die weitere städtebauliche Entwicklung im Ostteil der Stadt erfolgte auf der Grundlage der am 27.7.1950 vom Ministerrat der DDR verabschiedeten „16 Grundsätze des Städtebaus“ und dem am 6.9.1950 beschlossenen „Gesetz über den Aufbau der Städte in der DDR und der Hauptstadt Deutschlands, Berlin – Aufbaugesetz“. Beide Dokumente stellten die Grundlage dar, nach der in den nächsten Jahren Städtebau geplant und realisiert wurde.

Die Bedeutung der 16 Grundsätze lag vor allem darin, dass sie die Stadt in ihrer Ganzheit und historischen Spezifik zum Planungsgegenstand erhoben hat. Sie stellten das Bekenntnis zum wirtschaftlichen und sozialen Wert der kompakten Stadt dar. Die Grundsätze waren das Leitbild, das auf eine Berücksichtigung der historisch entstandenen Struktur der Stadt bei gleichzeitiger Beseitigung ihrer hygienischen, infrastrukturellen und verkehrstechnischen Mängel abzielte; letztlich die Relation von Tradition und Moderne herzustellen. Städtebau oder Stadtplanung wurden in einen wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Zusammenhang gestellt. Daraus leiteten sich die städtebildenden Faktoren ab, die die Bestimmung der Stadt, ihrer Quartiere und einzelnen Elemente planvoll entwickeln sollten. An dieser Stelle wurde, in indirektem Vorgriff, auf das Aufbaugesetz Bezug genommen.

Das Aufbaugesetz, das sich in drei Schwerpunkte - (1) Planmäßiger Aufbau, (2) Planung und Bestätigung, (3) Aufbaugebiete – gliederte, regelte dann die Umsetzung städtebaulicher Maßnahmen sowie die Entscheidungshoheit. Der § 7 legte fest, dass „für die Planung und den Aufbau der Städte … die Grundsätze des Städtebaus zugrunde zu legen …“ sind. Nach § 8 sollten von den Kommunen hierarchisch folgende Pläne erarbeitet werden: 1. der Flächennutzungsplan, 2. der Stadtbebauungsplan, 3. der Aufbauplan und 4. Teilbebauungspläne.

Zur Entwicklung des Städtebaus und der Architektur, und damit letztlich von Prinzipien der Raumstruktur und des Erscheinungsbildes, wurde als zentrale Institution gemäß § 12 des Aufbaugesetzes die „Deutsche Bauakademie“ gegründet, die dann auch in den folgenden Jahren und Jahrzehnten die Entwicklung des Wohnungsbaus in der DDR, dessen Typisierung und Industrialisierung, vorbereitete und mitbestimmte.

Der wichtigste Punkt für die Durchsetzung von Planungen, die Verfügung über Grund und Boden, wurde in § 14 geregelt: „Die Regierung der Deutschen Demokratischen Republik kann Städte, Kreise und Gemeinden oder Teile hiervon zu Aufbaugebieten erklären.“ Damit geregelt war die „Inanspruchnahme von bebauten und unbebauten Grund-stücken für den Aufbau und eine damit verbundene dauernde oder zeitweilige Beschränkung oder Entziehung des Eigentums und anderer Rechte … Die Entschädigung erfolgt nach den zu erlassenden gesetzlichen Bestimmungen. „

Diesen beiden, für das Verständnis dieser Zeit, grundlegenden Dokumenten folgten mehrere Verordnungen, insbesondere für Berlin.

In der am 18.12.1950 vom Magistrat Berlins verabschiedeten „Verordnung über den Aufbau Berlins (Aufbauverordnung)“ wurde das Gebiet innerhalb des S-Bahn- Rings generell zum »Aufbaugebiet« erklärt. Durch Beantragung der Gemeinde, als Träger von Baumaßnahmen - hier durch den Rat des Stadtbezirkes Prenzlauer Berg -, wurden einzelne Teilflächen in das Register der Aufbaugebiete aufgenommen und der Beginn der Investition eingeleitet.

1951 wurde das „Nationale Aufbauprogramm“ beschlossen, deren Prestigeobjekt die „erste sozialistische Straße“ – die Stalinallee war.

1952 wurden die Neubauten an der Weberwiese mit dem ersten Wohnhochhaus Ost-Berlins fertig gestellt.

Mit der Abkehr von den traditionellen Architekturauffassungen der Stalinallee erfolgte im Jahr 1955 eine Wende im Architekturstil der DDR. Die aufwändige Gestaltung der Fassaden wurde aufgrund zu hoher Kosten und zu langer Bauzeiten kritisiert.

Mit der 1. Baukonferenz 1955 „besser, schneller und billiger bauen“ trat die Hinwendung zur Typisierung und Industrialisierung im Wohnungsbau bei Anwendung rationeller, klar strukturierter städtebaulicher Prinzipien in den Vordergrund. Die ersten realisierten Beispiele konzentrierten sich auf die Vereinheitlichung der Grundrisse in Segmenten, die je nach Baufläche bzw. Grundstück addiert werden konnten.

Dies stand aber nicht im Gegensatz zu dem Ziel, die Stadtentwicklung in einer neuen Gesellschaft neu zu definieren und eigene städtebauliche Grundsätze zu finden. Die „16 Grundsätze des Städtebaus“ von 1950 behielten ihre Gültigkeit.

1954 veröffentlichte die Deutsche Bauakademie das Ergebnis der Forschungsarbeit von K. Junghanns „Der Wohnkomplex – Planungselement im Städtebau“, die für die folgenden Jahre Planungsgrundlage wurde und 1959 von dem „Sozialistischen Wohnkomplex“ und in den 70er Jahren von der „Komplexrichtlinie im Wohnungsbau“ abgelöst wurde.

Die Einführung des Planungsbegriffs „Wohnkomplex“ leitete sich folgerichtig aus den Grundsätzen des Städtebaus ab. Im 10. Grundsatz heißt es: „Die Wohngebiete bestehen aus Wohnbezirken….Das zweite Glied in der Struktur der Wohngebiete ist der Wohnkomplex, der von einer Gruppe von Häuservierteln gebildet wird…“.

Als funktioneller Begriff beinhaltete er neben den Wohnbauten Einrichtungen zur Versorgung und öffentliche Bauten, die jeweils als eigenständige Gebäude konzipiert wurden. Gleichzeitig wurde mit dem „Wohnkomplex“ die städtebauliche Grundlage für die industrielle Entwicklung des Wohnungsbaus geschaffen. Die sog. „Raumkomposition“ – gemeint als „Bemessung und Gruppierung der Wohnblocks“ - in der Beschreibung des Wohnkomplexes bezieht sich auf die räumliche Struktur der Gebäudeanordnung, die u.a. auch als Zeile in Erscheinung treten kann. In der o.g. Veröffentlichung der Forschungsarbeit von K. Jughanns (1954) wurde die Zeilenbauweise einer Kritik unterzogen, in dem sie zu einseitig als „hygienische Seite der Wohnkultur“ bewertet wurde.

In der Praxis wurde sie jedoch lange Zeit und immer wieder, insbesondere bei den frühen Wohnkomplexen in Fertigteil- oder Montagebauweise, realisiert.

Mit dem Planungsinstrument „Wohnkomplex“ und seiner späteren Fortschreibung erfolgte auch die Einführung von Bemessungsgrundlagen für Freiflächen, was einen weiteren Entwicklungsschritt bedeutete.

Nachkriegsentwicklung im heutigen Gebiet „Kollwitzplatz“ im Ortsteil Prenzlauer Berg

Der damalige Stadtbezirk Prenzlauer Berg hatte nach dem 2. Weltkrieg flächenmäßig begrenzte Kriegsschäden zu verzeichnen, jedoch waren im Gebiet „Kollwitzplatz“ zwei Blöcke fast vollständig zerstört: Der Block zwischen Belforter und Metzer Straße an der Kollwitzstraße, der Standort der hier behandelten Wohnanlage, und der Block zwischen Sredzki- und Wörtherstraße an der Knaackstraße.

Weitere Baulücken durch Bombeneinwirkungen waren in der Kollwitzstraße 16 bis 35, 43, 56A, 67, 70, der Rykestraße 33, 20, 21, der Knaackstr. 60-68, der Diedenhoferstr. 2, 9, 10, 11, der Straßburger Str. 39, 14, 10, der Metzer Str. 42, 43, der Saarbrücker Str. 26, 31-33 zu verzeichnen.

Diese zerstörten Areale wurden als erste Maßnahme zur Wohnraumschaffung in der Wiederaufbauphase in den 50er Jahren des 20. Jahrhunderts neu bebaut. In der Planung beabsichtigt war auch die Errichtung von Versorgungseinrichtungen, die nicht ausschließlich auf die neuen Wohnbauten bezogen waren, sondern durchaus eine Funktion für das gesamte Gebiet besaßen. Die Realisierung wurde jedoch zurückgestellt und später aufgegeben.

In einem zweiten Schritt wurden in den 70er Jahren Grundstücke mit Gemeinbedarfseinrichtungen zur verbesserten Ausstattung des Gebietes bebaut. Dazu wurden in einigen Fällen auch zusätzliche Abrisse getätigt.

Im Zusammenhang mit den realisierten Baustrukturen dieser einzelnen Zeiträume wird die städtebauliche Intention u.a. auch der Wiederaufbauphase deutlich.

Die Neubauvorhaben ab 1945 führten, unabhängig von ihrer zeitlichen Einordnung, mehrheitlich zu einer Veränderung der Parzellenstruktur, entweder wurden Grundstücke vereinigt, oder geteilt und neugeordnet.

Der Wohnungsneubau hatte neben der einfachen Instandsetzung nach Kriegsschäden (Notdächer, Fassadensicherung etc.) in den 50er Jahren im Gebiet Kollwitzplatz Priorität. Belege dafür sind die Bebauungen an der Schönhauser Allee 29-35/Sredzkistraße 2, 4, 6, in der Knaackstraße 60-68, der Diedenhofer Straße 9, 11 und die Wohnanlage an der Belforter Straße.

Aus den genannten Beispielen hebt sich gerade die Wohnanlage auf dem Grundstück Belforter Str. 5-8, Straßburger Str. 33-36, Metzer Straße 35-37 durch ihre Struktur der Zeilenbebauung von den anderen Beispielen ab. An Hand der Entstehungsgeschichte der Wohnanlage und der Planungen für den Block 110 038 wird ersichtlich, dass die städtebauliche Struktur der Zeilenbauweise von Anbeginn beabsichtigt war und damit den Prinzipien des Städtebaus jener Zeit entsprach. Im „Handbuch für Architekten“ von 1954 wurden die städtebaulichen Forderungen aufgestellt, dass „die geschlossene Bauweise zu vermeiden ist“, die „Höfe nicht durch eine Randbebauung von der Straße abgeschlossen, sondern in das Straßenensemble einbezogen werden“ (S. 262).

An diesem Standort wurde durch Größe der Fläche (ca. 8200 m²), Lage und Zuschnitt die Möglichkeit bewusst genutzt, die damaligen idealtypischen Prämissen entsprechend umzusetzen. Andere Standorte, wie z.B. an der Knaackstraße oder Schönhauser Allee weisen hingegen die Strukturform der Blockrandbebauung, wie sie neben der Wohnzeile zur Anwendung kam, auf. Für beide städtebaulichen Strukturformen ist jedoch die Anlage großer zusammenhängender Freiflächen charakteristisch.

Die Wohnanlage ist ein Beispiel für die Weiterentwicklung des Städtebaus Mitte des 20. Jahrhunderts und in ihrer Ausprägung die Einzige innerhalb der gründerzeitlich geprägten Stadtgebiete im Ortsteil Prenzlauer Berg.

Bis Ende der 70er Jahre war die Wohnsubstanz der Gründerzeit in Prenzlauer Berg, also auch im Gebiet um den Kollwitzplatz, nicht Gegenstand von Planungs- und Sanierungsmaßnahmen in der DDR, was folglich aufgrund des Baualters und der wachsenden Lebensansprüche zu einem erheblichen Bausubstanzmangel führte.

Durch die gravierenden Unterschiede in den Wohnverhältnissen zwischen Neu- und Altbau setzte, wenn auch sehr eingeschränkt durch fehlende Investitionsmittel, erst zu Beginn der 1980er Jahre eine stärkere Beachtung und schrittweise Hinwendung in der Altbausanierung ein.

Die gesellschaftlichen Veränderungen 1989/90 führten zu einer vollständigen Neubewertung der Gründerzeitgebiete im Ostteil der Stadt und damit auch am Kollwitzplatz.

Mit den politischen und wirtschaftlichen Veränderungen nach 1990 rückte der Prenzlauer Berg, die gründerzeitliche kompakte Bebauung, aufgrund der erheblichen Mängel und Schäden der Bausubstanz in den Fokus der planerischen und investiven Interessen. Das bis dahin in Westberlin bewährte Mittel der sozialen Stadterneuerung wurde als Steuerungsinstrument überwiegend für die Bausubstanz vor 1918 im Ostteil der Stadt sehr frühzeitig in Gang gesetzt.

1992 wurden u.a. für das Gebiet um den Kollwitzplatz Vorbereitende Untersuchungen gem. § 141 BauGB eingeleitet, die dann 1993 durch die „Neunte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten“ zur Festlegung des Sanierungsgebietes Kollwitzplatz führten.

In den Vorbereitenden Untersuchungen wurden erhebliche Mängel insbesondere in Bezug auf die Bausubstanz, die Bebauungsdichte, die Freiflächenversorgung und Umweltbelastungen im Untersuchungsbereich nachgewiesen. „Die insgesamt gründerzeitliche städtebauliche Struktur mit ihrer hohen Baudichte und Nutzungsintensität hat ein außerordentlich großes Defizit an nutzbaren und unversiegelten Freiflächen und Nutzungskonflikte sowohl auf privaten Grundstücken als auch im öffentlichen Raum zur Folge. Problem verschärfend wirken sich die hohe und weiter zunehmende Verkehrsbelastung und zusätzliche Baumaßnahmen aus. Jede weitere Verdichtung und jede weitere Zunahme des Verkehrs innerhalb des Gebietes wird zu einer Verschlechterung der ökologischen Situation führen, die ohnehin als extrem belastet einzustufen ist.“ (Abschlussbericht zu den Vorbereitenden Untersuchungen August 1992, S. 209)

In der Zielstellung des Abschlussberichts zu den Vorbereitenden Untersuchungen wurde bezüglich der festgestellten Mängel konkret ausgesagt: „Zur Verbesserung der durch die Stadtstruktur bedingten Freiflächendefizite ist auf weitere Verdichtung zu verzichten. Auch Dachgeschossausbauten sind nur in begründeten Einzelfällen zuzulassen.“ (S. 229) Das Neuordnungskonzept (Rahmenplan) aus dem Abschlussbericht als zeichnerische Darstellung der Sanierungsziele für das Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg-Kollwitzplatz beinhaltete neben dem Erhalt und der Erneuerung der Wohnsubstanz, die Schließung einiger Baulücken durch neue Wohnbauten, die Erneuerung und Neuanlage von Gemeinbedarfseinrichtungen und Spielplätzen sowie die Neuordnung ehemaliger Gewerbegrundstücke vor.

Bestandteil der Festlegung des Sanierungsgebietes Prenzlauer Berg-Kollwitzplatz war auch der hier behandelte Block. Auf die Wohnanlage Belforter Straße wurde in den Vor-bereitenden Untersuchungen in unterschiedlicher Weise Bezug genommen. Es wurde sowohl die Aussage getroffen, dass „die Zeilenbauweise des Blocks 038 … einen Bruch in der ansonsten geschlossenen Blockstruktur“(S. 217) darstellt.

An anderer Stelle heißt es, dass die Zeilenbebauung der 50er/60er einen guten Freiflächenbestand und gute Durchlüftung, aber z.T. höhere Belastung durch KFZ-Verkehr aufweist und dass die Flächen ein sehr gutes Potential zur Verbesserung der Erholungseignung aufweist. (S. 156).

Für die Wohnanlage Belforter Straße stellte der Rahmenplan im 1992, der von der ehemaligen Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen als Information zur Erörterung im Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen herausgegeben wurde, keine baulichen Veränderungen dar.

Gleichwohl gab es zu Beginn der Sanierung unterschiedliche Konzepte, die durchaus konträre städtebauliche Auffassungen dokumentierten. In der städtebaulichen Rahmenplanung „Senefelder Platz“ April 1992, im Auftrag des Bezirkes Prenzlauer Berg, wird für den Block eine vollständige Blockrandschließung nicht empfohlen, „da dieses Baufeld eine Schlüsselfunktion bei der Herstellung einer übergeordneten Grünverbindungsschneise vom Jüdischen Friedhof bis zum Volkspark Friedrichshain übernimmt“. Der Bebauungsvorschlag am nordwestlichen Rand des Blockes sah eine Anlehnung an die Zeilenstruktur der Wohnanlage vor, so dass der bestehende wohnungsbezogene Freiraum entsprechend erweitert werden könnte.

Fast zeitgleich wurde ein städtebauliches Gutachten „Senefelder Platz“ März 1992, im Auftrag der Gesellschaft für behutsame Stadterneuerung mbH STERN, erarbeitet, dass eine Blockrandschließung an der Kollwitzstraße und der Straßburger Straße zwecks Wiederherstellung der gründerzeitlichen Baustruktur empfiehlt.

So hatte der Rahmenplan 1/1994 der nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes durch das Faltblatt der ehemaligen Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen im Dezember 1994 bekanntgemacht und herausgegeben wurde, im Widerspruch zu den festgestellten geringen Substanzmängeln der vorhandenen Bebauung, der „guten Durchlüftung“, dem „guten Freiflächenbestand“ mit „Entwicklungspotential für die Erholungsnutzung das Ziel „Stadtreparatur durch Neubau“ formuliert.

Der Rahmenplan 4/2000 und der letzte Rahmenplan 1/2007 beinhalteten jeweils unter Beibehaltung der bestehenden Zeilenbebauung die Ziele „Flächensicherung und Neuordnung“. Eine weitere Konkretisierung im Rahmenplan ist nicht erfolgt.

Mit der 10. Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 6. Januar 2009 wurde das Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg-Kollwitzplatz“ aufgehoben.

In einem Zeitraum von 15 Jahren wurden ca. 4.500 Wohnungen (von 6.900 WE) umfassend saniert, 980 Wohnungen wurden neu gebaut, davon 390 Wohnungen in Dachgeschossen. Die Einwohnerzahl hat sich dadurch von 10.333 auf 11.417 erhöht, so dass die Einwohnerdichte am Ende des Sanierungszeitraums 188 EW/ha betrug (Bezirk Pankow: 35 EW/ha). Eine Auseinandersetzung mit der anfangs erhobenen Zielstellung, die weitere Verdichtung zu begrenzen, fand erst gegen Ende des Sanierungszeitraums 2008 erneut statt, nachdem die Auswirkungen der neuen Bauordnung für Berlin nach in Kraft treten 2006 deutlich wurden. Nicht unwesentlich war in diesem Zusammenhang auch die fortschreitende Einschränkung der ohnehin schon geringen und mehrfach übernutzten öffentlichen und privaten Freiräume und die damit verbundenen negativen Folgen für Ökologie und Stadtklima. Die öffentliche Infrastruktur mit ihren begrenzten Kapazitäten ist einer stetig wachsenden Belastung ausgesetzt.

Dies hat sich aber in den Instrumenten für die Sanierung nicht mehr niedergeschlagen.

Die Wohnanlage blieb bis zur Aufhebung des Sanierungsgebietes in ihrer städtebaulichen Prägung unverändert erhalten. Im Gegensatz dazu wurden die Grundstücke im westlichen Teil des Baublocks entlang der Kollwitzstraße 22-28, mit einer 7-geschossi-gen Blockrandbebauung und 4- bis 5-geschossigen freistehenden Häusern im Blockinnenraum, denen auch das ursprünglich mit der Wohnbebauung errichtete Gemeinschaftswaschhaus wich, bebaut. Dies erfolgte, obwohl die Sanierungsziele 1993 keine weitere Verdichtung vorsahen.

Die anhaltende Nachverdichtung mit ihren vielschichtigen Auswirkungen hat bereits mehrfach zu Beschlüssen der BVV geführt, steuernd einzugreifen und vorhandene Qualitäten und Freiräume zu schützen.

Charakterisierung des Erhaltungsgebietes

Lage, Größe, und Erschließung

Das geplante Erhaltungsgebiet liegt im südlichen Bereich des Ortsteils Prenzlauer Berg, im Block 038 des Statistischen Gebiets 110 im Bezirk Pankow.

Nördlich davon befindet sich der Wasserturmplatz, der bereits in die Planung von J. Hobrecht aufgenommen wurde. Die wasserwirtschaftliche Anlage des ehemaligen Wasserwerkes ist heute ca. 10 m über Straßenniveau als öffentliche Grünanlage mit Spielplatz gestaltet.

Das Erhaltungsgebiet umfasst das ca. 8.200 m² große Grundstück Belforter Straße 5-8, Straßburger Straße 33-36, Metzer Straße 35-37 sowie Teile der anliegenden Straßen: Belforter Straße im Norden, der Straßburger Straße im Osten, der Metzer Straße im Süden.

Auf dem o.g. Grundstück befinden sich 3 Wohnzeilen mit insgesamt 110 Wohnungen, wohnungsbezogenen Grünflächen, 15 integrierten Stellplätzen und einem Müllhaus.

Die Wohnanlage „Belforter Straße“ ist an das „Zentrum historische Mitte“ sehr gut angebunden. Das Gebiet liegt zwischen den überörtlichen Haupterschließungsstraßen: Schönhauser Allee im Westen und Prenzlauer Allee im Osten. Am südlichen Rand verläuft die Metzer Straße als örtliche Verbindungsstraße zu den beiden Radialen. In der Schönhauser Allee befindet sich die U-Bahn-Trasse der Linie U2 in Mittellage mit einem Haltepunkt am Senefelder Platz. Die Straßenbahnlinien in der Prenzlauer Allee verbinden das Gebiet mit den Ortsteilen Mitte, Wedding, Weißensee, Pankow und Friedrichshain.

Die Belforter Straße und die Straßburger Straße sind Anliegerstraßen die zur Tempo 30-Zone gehören. Die Straßenraumbreiten der umgebenden Straßen basieren mehr-

heitlich auf der historischen Anlage des Straßen- und Fluchtlinienplanes von J. Hobrecht und sind entsprechend ihrer stadträumlichen Funktion dimensioniert. Die Metzer Straße weist das besondere Gestaltungselement einer Mittelpromenade auf.

Parken ist in der Mehrzahl der Straßen je Richtung längs oder quer zur Fahrbahn möglich.

Die Zeilenbauten der Wohnanlage werden durch 3 m breite befahrbare Wege erschlossen, die sich alle in den Freiraum zwischen den Zeilen als Stichwege erstrecken. Hier sind auch die Zugänge zu den Häusern und im südlichen Bereich 15 Stellplätze angeordnet.

Im Erhaltungsgebiet leben ca. 200 Einwohner.

Bebauungsstruktur

Auf dem durch Zusammenlegung von insgesamt 13 Grundstücken entstandenen Grundstück wurde entsprechend der für Ende der 1950er Jahre typischen Zeilenbauweise die Wohnanlage Belforter Straße als wesentlicher Teil der in diesem Gebiet staatlich gelenkten Aufbaumaßnahme nach dem Aufbaugesetz durch eine Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft 1960/61 errichtet.

Sie besteht aus drei fünfgeschossigen Zeilen sind in Nord-Ost- und Süd-West-Richtung orientiert sind. Während die südliche Zeile die Bauflucht an der Metzer Straße aufnimmt und an die Nachbarbebauung angebaut wurde, sind die beiden anderen Zeilen freistehend, die parallel zur Belforter Straße, eine Raumkante zum Wasserturmplatz bildende Zeile ist und um ca. 8 m aus der historischen Bauflucht nach Süden versetzt errichtet worden.

An die ehemalige Bauflucht der Straßburger Straße grenzen die Giebel der Wohnzeilen Belforter Straße 5-8 und Straßburger Straße 33-36 an. Die Wohnzeile Metzer Straße 35-37 endet ca. 8 m vor der Grundstücksgrenze der Straßburger Straße. Die Giebel zur Straßburger Straße sind mit Fenstern gestaltet.

Die Zeilenbebauung erfolgte unter Verwendung von typisierten Baublöcken (Typ 1957) in zwei Varianten. Der Block an der Metzer Straße besteht aus 3 Segmenten (Bezeichnung aus Bebauungskonzept: 3/V/57/III) mit einer Länge von 17,75 m pro Segment und die beiden anderen Baublöcke aus jeweils 4 Segmenten (Bezeichnung aus Bebauungskonzept: 4/V/57/I bzw. 4/V/57/IV) mit einer Länge von 15,35 m pro Segment.

Bei den Zeilen befinden sich die Nebenräume der Wohnungen im Nordosten. Nach Südwesten orientieren sich die Haupträume der Wohnungen mit Balkonen.

Die Eingangsbereiche zu den Gebäuden sind den Freiräumen zwischen den Zeilen zugeordnet. Dies ergibt eine Zuordnung der Eingangsbereiche und Treppenhäuser für die beiden südlichen Zeilen nach Nordosten. Lediglich bei der Wohnzeile an der Belforter Straße sind diese nach Südwesten orientiert.

Zwischen den Wohnzeilen wurden großzügige Aufenthalts- und Erholungsflächen angeordnet. Über diese Freiräume werden die Wohnzeilen mit stichförmigen Wegen erschlossen. Dadurch hat die Wohnanlage eine eigenständige in sich homogene Erschließung erhalten, die später durch 15 Stellplätze ergänzt wurde.

Die angrenzenden öffentlichen Straßenräume sind unterschiedlich dimensioniert. In der Metzer Straße ist ein begrünter Mittelstreifen zwischen zwei getrennten Richtungsfahrbahnen vorhanden. Die Straßenbreite beläuft sich hier auf ca. 45 m. In der Straßburger und Belforter Straßen sind die historischen Straßenraumbreiten auf ca. 30 m angelegt.

Die Verkehrsflächen weisen noch heute die durchgängige Gliederung von 1/3 Fahrbahn und 2/3 Gehwege auf. Der historische Gehbahnbelag mit Granitplatten und Mosaikpflaster ist noch in einigen Abschnitten vorhanden. Im Bereich der Wohnanlage werden Teile der angrenzenden Verkehrsfläche durch die Hecken- und Baumpflanzungen der Vorgärten in Anspruch genommen.

In der Straßburger und Belforter Straße wurden straßenbegleitende Baumpflanzungen angelegt.

Nutzungsstruktur

Die Nutzungsstruktur der Wohnanlage ist ausschließlich durch Wohnen geprägt.

Die reine Wohnnutzung manifestiert die bauliche und typologische Entwicklung nach 1945, explizit der zweiten Hälfte der 50er Jahre, die durch das Prinzip der “ Funktionstrennung“ bestimmt war. Die Integration von Läden oder anderen Erdgeschossnutzungen in die Wohnbauten war weder beabsichtigt noch generelle Zielstellung bei der Entwicklung der Typenprojekte dieser Zeit. Die Planung von 1959 sah daher neben den Wohnbauten, einem Waschhaus und 2 Müllhäusern ergänzend an der Kollwitzstraße ein Ladenkombinat und ein Ambulatorium als eigenständige Gebäude vor, die aber aus bislang nicht bekannten Gründen an dieser Stelle nicht umgesetzt wurden.

Freiraumstruktur

Die beiden großen privaten Freiflächen zwischen den Wohnzeilen sind stark durchgrünt. Der Großbaumbestand ist raumbildend und wirkt in den Straßenraum der Straßburger Straße hinein.

Die Flächen dienen entsprechend den jeweiligen Bedürfnissen der Bewohner der Anlage zur Erholung und zum Spielen.

Innerhalb der Freiflächen befindet sich die Binnenerschließung für die Wohnanlage, die diese gliedert. Die Eingangsbereiche der Wohnzeilen sind dem Freiraum zugeordnet. Zwischen Gebäude und den zum Teil befahrbaren Erschließungswegen sind Vorgärten mit Heckenpflanzungen angelegt, die ein unmittelbares Herantreten an die Wohngebäude verhindern.

Die Freiflächen sind zur Straßburger Straße hin mittels Heckenpflanzungen im öffentlichen Straßenland vom Gehweg abgegrenzt, aber nicht eingefriedet. Vor den Giebeln an der Straßburger Straße und vor der Wohnzeile an der Metzer Straße befinden sich zur Abgrenzung ebenfalls Heckenpflanzungen im öffentlichen Straßenland, Vorgärten bildend. An der Belforter Straße ist aufgrund der Zurücksetzung hinter die historische Bauflucht ein größerer Vorgarten mit Bepflanzung auf dem Grundstück entstanden.

Eigentumsverhältnisse

Mit dem Verkauf der genossenschaftlichen Wohnanlage wurde das Grundstück privatisiert und ging schließlich in das Eigentum einer Immobilien- und Projektentwicklungsgesellschaft GmbH (Co. & KG) über. Eine Neugliederung des Grundstücks erfolgte nicht.

Wesentliche gestaltprägende Elemente der Wohnanlage

Das städtebauliche Erscheinungsbild der Wohnanlage prägt die Stadtgestalt zwischen Belforter, Straßburger und Metzer Straße durch folgende Elemente:

- 5-geschossige Zeilenbebauung in Ost-West-Richtung mit Öffnung des privaten Freiraums zum öffentlichen Raum der Straßburger Straße

- die Größe der zusammenhängenden Freiflächen für die Erholungsnutzung der Bewohner

- straßenbegleitende Vorgärten

- Zuordnung der Eingangsbereiche zum gemeinschaftlichen Freiraum und nicht zur öffentlichen Straße.

- Gliederung der Wohnzeilen in deutlich ablesbare Segmente;

- Gestaltung der Fassaden und Fensteröffnungen nach funktionellen Gesichtspunkten;

Ziele der Erhaltungsverordnung

Ziel ist die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart der Wohnanlage aufgrund der städtebaulichen Gestalt und insbesondere aufgrund ihrer geschichtlichen Bedeutung im Sinne des städtebaulichen Ensembleschutzes.

Alle Elemente, die städtebauliche Struktur der Wohnzeilen mit den in den öffentlichen Raum wirkenden Freiflächen, die ablesbaren typisierten Segmente der Wohnzeilen, die funktionell und sparsam strukturierte Fassadengliederung und die Anlage der gemeinschaftlich genutzten Freiflächen, bilden in ihrem Zusammenwirken die Besonderheit dieses Stadtraumes und sind daher Ziel der Erhaltung.

Dieses Ziel wird gewahrt, wenn durch die zur Genehmigung anstehenden Maßnahmen (Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung oder Errichtung baulicher Anlagen) das Ortsbild und die Stadtgestalt erhalten bleiben.

Die Stadtgestalt wird geprägt durch:

- die bestehenden Gebäude in Zeilenbauweise mit Stellung der Giebel zur Straßburger Straße und den Gebäudetyp des Wohnungsbaus bestehend aus einzelnen Segmenten,

- die bestehenden Freianlagen mit ihrer Wirkung in den öffentlichen Raum.

Das Ortsbild wird durch gleichartige und wiederkehrende Gestaltungsmerkmale der Gebäudetypen geprägt, wie:

- Dachform, Dachneigung,

- Gebäudehöhe,

- Fassadengliederung,

- Fassadenöffnungen,

- Materialbild

Das Landschaftsbild bezieht seine Wirkung und seine Typik aus den Freiraumelementen, die durch ihre Funktion und ihre Lage im Untersuchungsbereich ihre Eigenart definieren und das Gebiet in gleicher Weise prägen.

Geltungsbereich

Der Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung begründet sich aus dem Zusammenhang der ortsbildprägenden, städtebaulich bedeutenden Bebauung und Anlagen. Er umfasst

das in der Anlage 2 umgrenzte Gebiet. Darin enthalten ist das private Grundstück Belforter Straße 5-8, Straßburger Straße 33-36, Metzer Straße 35-37, Flurstück 391 mit den Gebäuden:

-               Metzer Straße 35-37

-               Straßburger Straße 33-36

-               Belforter Straße 5-8.

In den Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung sollen die Flächen der Vorgärten, die sich außerhalb der Grundstücksgrenze und im öffentlichen Straßenraum befinden, einbezogen werden. Diese Vorgärten waren bei der Errichtung der Wohnanlage beabsichtigt und belegen die gewollte Verbindung zwischen Straßenraum und wohnungsbezogenen Freiflächen. Dies betrifft:

-       eine ca. 225 m² große Teilfläche des Flurstücks 130 (Belforter Straße)

-       eine ca. 480 m² große Teilfläche des Flurstücks 140 (Straßburger Straße)

-       eine ca.   13 m² große Teilfläche des Flurstücks 214 (Straßburger Straße)

-       eine ca. 185 m² große Teilfläche des Flurstücks 178 (Metzer Straße)

Das Grundstück Metzer Str. 39/40 ist, obwohl auf der Grundlage eines gemeinsamen Konzeptes entstanden, nicht Bestandteil des Erhaltungsgebietes. Sie steht für die in dieser Zeit gleichfalls noch zum Tragen gekommene Schließung von Baulücken am Blockrand, (vgl. auch Grundstück Schöhauser Alle 29-35 / Sredzkistr. 2/4 und Knaackstraße 60/68) auf zuvor neugeordneten Grundstücken.

Weil sie sich als Lückenbebauung in den gründerzeitlichen Bestand einfügt, entfaltet sie keine eigene städtebauliche Gestalt, die in ihrer prägenden Wirkung (Zeilenbebauung) in gleicher Weise vor größeren Veränderungen geschützt werden muss.

Kriterien für die Zulässigkeit baulicher Veränderungen

Die Ziele zur Erhaltung und Gestaltung der „Wohnanlage Belforter Straße“ dienen vorrangig der Bewahrung der städtebaulichen Struktur mit den typischen gestalterischen Elementen und dem prägenden Erscheinungsbild dieses Stadtraumes.

Zur Sicherung der städtebaulichen Eigenart werden folgende Kriterien für die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen im Erhaltungsgebiet bestimmt:

Städtebauliche Kriterien

Der Erhalt der siedlungs- und landschaftsstrukturellen Gegebenheiten (Stadtgestalt) der „Wohnanlage Belforter Straße“ in ihrer städtebaulichen Gliederung wird bezogen auf den Erhalt der Baustruktur mit den vorhandenen Gebäuden, der Bauweise (Zeilenbebauung) und der vorhandenen Freiflächen in ihrer Lage und Größe.

Freiraumbezogene Kriterien

Der Erhalt der Freiraumstruktur wird bezogen auf die Freiraumgliederung (Grün- und Aufenthaltsflächen zwischen den Wohnzeilen, Vorgärten, Baumpflanzungen und einzelne Vegetationselemente), die Erhaltung der typischen Funktionselemente wie gemeinsam nutzbare Aufenthaltsbereiche und Wegeverbindungen, keine Unterbauung des Freiraums.

Gebäudebezogene gestalterische Kriterien

Dach:

Erhalt des historischen Erscheinungsbildes bzgl. der Dachform: hier flachgeneigtes Satteldach mit Ziegeldeckung und schlichtem Dachgesims,

Keine Dachaufbauten und Dacheinschnitte.

Fassaden:

Erhalt der historischen Gliederung (Achsen, Öffnungen, Balkone) mit allen gestalterischen Details,

gemusterte Putze, glänzende Wandverkleidungen oder Werkstoffimitationen sind auszuschließen,

eine äußere Wärmedämmung ist nur zulässig, sofern weder der historische Wert des Gebäudes noch das Erscheinungsbild negativ beeinflusst werden,

geplante gestalterische Veränderungen müssen dem Gebäudetypus entsprechen.

Fenster/ Türen/ Hauseingänge:

Material: vorrangig Holz,

Stehende und liegende Formate,

Teilung durch Pfosten oder Stulp (glasteilend),

Gliederung; bei stehenden Formaten Gliederung 1-flüglig bei den Fenstern der Nebenräume und 2-flügelig mit Stulp oder Stulpsprosse; bei liegenden Formaten 3/3-Gliederung, 3-flügelig mit Stulp (glasteilend),

Innenliegende Rolladenkästen,

Anordnung von Klingelanlagen, Namens- und Werbeschildern muss sich der historischen Gestaltung des Eingangsbereiches unterordnen.

Abwägung zu den privaten Belangen

Die Abwägungsentscheidung ist bei Anwendung des Planungsinstruments einer Erhaltungsverordnung zweistufig angelegt.

Mit dem Erlass der Erhaltungsverordnung wird zunächst nur ein zusätzlicher Genehmigungsvorbehalt geschaffen. Zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes auf Grund der städtebaulichen Gestalt der Wohnanlage Belforter Straße bedürfen der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung nach § 173 BauGB.

Die Eigentümerin der Wohnanlage, eine private Projektentwicklungsgesellschaft, hat jedoch bereits am 05.05.2010 und am 21.12.2010 Anträge auf Vorbescheid gestellt, mit denen die Zulässigkeit eines Wohn- und Geschäftshausensembles mit Blockrandschließung an der Straßburger Straße unter Rückbau von zwei Segmenten der Bestandsbebauung (Belforter Straße 8 und Straßburger Straße 33), die Aufstockung der Bestandsgebäude um ein weiteres auskragendes Vollgeschoss, mit Staffelgeschoss, sowie die Unterbauung der Freiflächen durch Tiefgaragen und die Neuanlage der Außenanlagen abgefragt wird. Die Entscheidung zu den Anträgen wurde auf der Grundlage § 172 Abs. 2 BauGB zurückgestellt (Bescheide der Bauaufsicht vom 10.03.2011 und 06.04.2011). Sobald die Erhaltungsverordnung Rechtskraft erlangt hat, ist über die beiden Vorbescheidsanträge nach § 173 BauGB zu entscheiden.

Nach § 172 Abs. 3 BauGB darf die Genehmigung zum Rückbau, zur Änderung oder Nutzungsänderung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit den anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher oder, wie hier, geschichtlicher Bedeutung ist.

Die Genehmigung zur Errichtung baulicher Anlagen darf nur versagt werden, wenn durch das Vorhaben die städtebauliche Gestalt der Wohnanlage beeinträchtigt wird.

Aufgrund der Ausrichtung der Erhaltungsziele auf die besondere städtebauliche Gestalt der Wohnanlage und die formulierten Ziele der Erhaltung, besteht für bauliche Veränderungen ein sehr geringer Entscheidungsspielraum im künftigen Genehmigungsverfahren nach § 173 BauGB.

Es ist bereits absehbar, dass die beantragten Vorhaben in wesentlichen Teilen mit den Zielen der Erhaltungsverordnung nicht vereinbar sein werden.

Die Ziele der Erhaltungsverordnung für die Wohnanlage und die bei der Beurteilung der Zulässigkeit von Veränderungen zu berücksichtigenden Kriterien schränken die nach geltendem Planungsrecht (§ 34 BauGB) möglichen baulichen Entwicklungen ein. Es ist aber rechtlich anerkannt, dass § 172 BauGB gegenüber § 34 BauGB eine entsprechende Wirkung entfalten kann.

Der § 173 BauGB enthält im Zusammenhang mit der Genehmigungsentscheidung unter den Voraussetzungen des § 40 Abs. 2 BauGB für den Eigentümer einen Anspruch auf Übernahme.

Es ist jedoch derzeit nicht erkennbar, warum die Fortführung der bestehenden Nutzung für den Eigentümer wirtschaftlich nicht zumutbar sein soll.

Der vorhandene Gebäudebestand weist keine gravierenden Substanzmängel auf, die eine Vermietbarkeit beeinträchtigen würden. Die bestehende Wohnanlage ist in ihrem Zustand nutzbar und überwiegend vermietet. Nicht vermietete Wohnungen sind in den vom Eigentümer beabsichtigten Veränderungen begründet.

Die gute Wohnlage, die guten Belichtungs-, Belüftungs-, Besonnungsverhältnisse der Wohnungen, die besonders gute Ausstattung mit Frei- und Erholungsflächen lassen nicht erwarten, dass eine künftige Vermietbarkeit bei Erhaltung der bestehenden städtebaulichen Gestalt der Anlage gefährdet würde.

Auch bestehen aufgrund der ausschließlichen Nutzung für Wohnzwecke keine Konflikte zu anderen Nutzungen. Die Öffnung der Freiflächen zur Straßburger Straße führt auch nicht zu größeren Lärmbelastungen, da diese Straße eine vergleichsweise ruhige Anliegerstraße ist.

Es sind daher keine Gründe erkennbar, warum die Erhaltung der Anlage entsprechend den Zielen der Erhaltungsverordnung zu einer unzumutbaren wirtschaftlichen Belastung für den Eigentümer führen sollte.

Hingegen sind die Gründe, die für einen Erhalt der Wohnanlage in ihrer bestehenden städtebaulichen Gestalt sprechen, insbesondere die städtebauliche Bedeutung der Wohnanlage aus stadthistorischer Sicht, und die Bedeutung für das umgebende Stadtgebiet mit seiner zunehmenden Verdichtung und den bestehenden Freiflächendefiziten hinreichend gewichtig, um eine Verordnung zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt zu erlassen.

Das Bezirksamt legt der Bezirksverordnetenversammlung nunmehr den Entwurf der Erhaltungsverordnung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) zur Entscheidung vor.

Gemäß § 30 AGBauGB ist die Erhaltungsverordnung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung einen Monat vor Erlass anzuzeigen. Sobald die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mitteilt, dass sie keine Bedenken zum Erlass der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB für die Wohnanlage Belforter Straße 5-8, Straßburger Straße 33-36, Metzer Straße 35-37 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg erhebt, wird das Bezirksamt die Rechtsverordnung erlassen.

Die BVV erhält darüber erneut eine Vorlage gemäß § 15 BezVG zur Kenntnis.

Zur Erlangung der Rechtsverbindlichkeit muss die Erhaltungsverordnung im Gesetz- und Verordnungsblatt (GVBl.) von Berlin verkündet werden. Die Erhaltungsverordnung tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Bei Erlass der Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB würde der bisherige Entwurf des Bebauungsplans 3-32 mit den Erhaltungszielen nicht mehr vereinbar sein. Der Entwurf des Bebauungsplans 3-32, der dem Aufstellungsbeschluss zu Grunde lag, sollte eine mögliche Nachverdichtung durch Neubau auf den Blockrand be-schränken und ermöglichte somit eine Blockrandschließung an der Straßburger Straße.

Anlass der Aufstellung des Bebauungsplans 3-32 war das Ersuchen der BVV die erreichte Qualität in den Sanierungsgebieten durch Steuerung einer angemessenen Nachverdichtung und den Schutz vorhandener Freiflächen langfristig zu sichern.

Mit den Zielen der Erhaltungsverordnung, die die vorhandenen Freiflächen einschließen, kann dieser Intention gleichfalls entsprochen werden.

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-32 ist daher nicht mehr erforderlich.

Über die Einstellung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-32 erhält die BVV eine gesonderte Vorlage zur Kenntnisnahme.

4. Rechtsgrundlage

§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB)

§ 30 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB)

§ 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG)

5. Haushaltsmäßige Auswirkungen

Der Erlass der Erhaltungsverordnung, mit dem ein zusätzlicher städtebaulicher Genehmigungsvorbehalt geschaffen werden soll, lässt unmittelbar keine Auswirkungen auf den Haushalt erwarten.

Von den Erhaltungszielen sind auch die vorhandenen Vorgärten betroffen. Diese befinden sich z. T. auf öffentlichem Straßenland, das sich im Fachvermögen des Tiefbauamtes befindet. Veränderungen würden auch hier einem Genehmigungsvorbehalt unterliegen. Da diese Flächen vom Tiefbauamt nicht für verkehrliche Zwecke genutzt werden können, müssten über die Unterhaltung und Pflege der betroffenen Grundstücksteilflächen ggf. vom Tiefbauamt Pflegevereinbarungen mit dem AUN oder der Eigentümerin, einer privaten Projektentwicklungsgesellschaft, abgeschlossen werden.

Die Eigentümerin der Wohnanlage, hat bereits am 05.05.2010 und am 21.12.2010 Anträge auf Vorbescheid für ein Wohn- und Geschäftshausensemble gestellt, deren Entscheidung auf der Grundlage § 172 Abs. 2 BauGB zurückgestellt wurde.

Mit Erlass der Erhaltungsverordnung ist über die beiden Vorbescheidsanträge nach §173 BauGB zu entscheiden. Aufgrund der Erhaltungsziele dürften sowohl der Rückbau als auch die Blockrandschließung, mit den Zielen der Erhaltungsverordnung nicht vereinbar sein.

Nach § 173 Abs. 3 BauGB sind vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag mit dem Eigentümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern.

Für den Fall dass gem. § 172 Abs. 3 BauGB die Genehmigung versagt wird, kann der Eigentümer nach § 173 Abs. 2 BauGB von der Gemeinde unter der Voraussetzung des § 40 Abs. 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen, soweit es ihm wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, die Wohnanlage im Sinne der Erhaltungsziele entsprechend zu nutzen. § 43 Abs. 1, 4 und 5 sowie § 44 Abs. 3 und 4 BauGB sind entsprechend anzuwenden.

Derzeit sind keine Gründe erkennbar, weshalb der Erhalt der bestehenden Gebäude, die in einem gut vermietbaren Zustand sind, wirtschaftlich nicht zumutbar sein sollte.

Welche Auswirkungen in Bezug auf einen eventuellen Übernahmeanspruch die noch zu erhebenden Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB haben können, ist noch zu klären.

6. Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

7. Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

8. Kinder- und Familienverträglichkeit

Die Erhaltung der Wohnanlage mit ihren großzügigen Freiflächen kommt besonders Familien mit Kindern entgegen.

Anlagen:               1 - Entwurf der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Baugesetzbuchs

                            2 - Karte des Geltungsbereichs

Den Fraktionen der BVV Pankow wird eine CD-ROM mit der Endfassung des Gutachtens zur Untersuchung der Erhaltungswürdigkeit des Gebietes „Wohnanlage Belforter Straße“ vor Beschlussfassung übergeben.

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Anlage 1

Erhaltungsverordnung

gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Baugesetzbuchs

für die Wohnanlage Belforter Straße 5-8, Straßburger Straße 33-36, Metzer Straße 35-37

im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg

Vom...............................2011

   Auf Grund des § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018), in Verbindung mit § 30 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

§ 1

Geltungsbereich

   Die Verordnung gilt für das in der anliegenden Karte mit einer geschlossenen Linie eingegrenzte Gebiet zwischen Belforter Straße, Straßburger Straße, Metzer Straße im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg.

Der Geltungsbereich umfasst das Gebiet der Wohnanlage Belforter Straße mit den Gebäuden Belforter Straße 5-8, Straßburger Straße 33-36, Metzer Straße 35-37, ihren Grünanlagen sowie die Vorgärten auf Teilflächen der Belforter Straße, der Straßburger Straße und der Metzer Straße.

Die Innenkante der Linie bildet die Gebietsgrenze. Die Karte ist Bestandteil dieser Verordnung

§ 2

Gegenstand der Verordnung

   Zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart der Wohnanlage Belforter Straße auf Grund ihrer städtebaulichen Gestalt bedürfen in dem in § 1 bezeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung nach § 173 BauGB.

Die Genehmigung zum Rückbau, zur Änderung oder Nutzungsänderung darf nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung baulicher Anlagen darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt der Wohnanlage durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

§ 3

Zuständigkeit

   Die Genehmigung wird durch das Bezirksamt Pankow von Berlin erteilt.

§ 4

Verletzung von Vorschriften

(1)    Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

1.       eine Verletzung der im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthaltenen Verfahrens- oder Formvorschriften innerhalb von zwei Jahren

2.              Mängel der Abwägung innerhalb eines Jahres

seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung oder den Mangel begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften sowie die beachtlichen Mängel des Abwägungsvorgangs gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetz­buchs unbeachtlich.

   (2)  Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Ordnungswidrigkeiten

   Wer eine bauliche Maßnahme im Geltungsbereich dieser Verordnung ohne die dafür nach § 2 erforderliche Genehmigung durchführt, handelt gemäß § 213 Abs. 1 Nr. 4 des Baugesetzbuchs ordnungswidrig und kann gemäß § 213 Abs. 2 des Baugesetzbuchs mit einer Geldbuße belegt werden.

§ 6

Inkrafttreten

   Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Berlin, den                 

Bezirksamt Pankow von Berlin

              ………………………                                                   ……………………….

Matthias Köhne                                                                                    Dr. Michail Nelken

Bezirksbürgermeister                                                                                    Bezirksstadtrat für Kultur,

    Wirtschaft und Stadtentwicklung

Anlage 2

Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1

des Baugesetzbuchs für die Wohnanlage Belforter Straße 5-8, Straßburger Straße 33-36, Metzer Straße 35-37 im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg