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Drucksache - VI-1208
Siehe Anlage
Bezirksamt Pankow von Berlin 2010
An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.:
Vorlage zur Kenntnisnahme für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG
Betr.:
Befristete Vermietung von Räumen im Gebäude Pappelallee 41 B an Nutzer aus dem Eliashof
Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:
Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:
Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 30.11.2010 folgende Beschlüsse gefasst:
I. Das Bezirksamt nimmt unverzüglich Verhandlungen mit den freien Trägern Murkelbühne e.V. und Klangschmiede e.V. über die befristete Vermietung von Räumen im Erdgeschoss des Gebäudes Pappelallee 41 B auf.
II. Das Ziel der Verhandlungen ist der Abschluss von auf ein Jahr befristeten Nutzungsverträgen mit einem Nutzungsbeginn zum 01. Januar 2011.
III. Das zu vereinbarende Nutzungsentgelt soll die durch die Nutzung anfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten in vollem Umfang decken.
Begründung
Die Bezirksverordnetenversammlung Pankow hat auf Vorlage des Bezirksamtes die Einrichtung einer Grundschule im Objekt Senefelderstr. 6 (Eliashof) und die gemeinsame Nutzung des Gebäudes mit der Musikschule Bela Bartok beschlossen. Die BVV hat das Bezirksamt ersucht, den am Eliashof bislang wirkenden Jugend-Kultur-Projekten der Kinder- und Jugendarbeit Ausweichstandorte anzubieten.
Die freien Träger Murkelbühne e.V. und Klangschmiede e.V. sind derzeit noch am Eliashof tätig. Sie müssen zum 31.12.2010 die dort genutzten Räume auf Grund des Baufortschritts für die Grundschule verlassen.
Beide Vereine haben gemeinsam mit dem Verein Jugend im Museum gegenüber dem Bezirksamt das Interesse einer langfristigen Nutzung des seit September 2010 leer stehenden Gebäudes Pappelallee 41 B bekundet. Sie haben Betriebskonzepte für die Nutzung von 3 Etagen vorgelegt und in Aussicht gestellt, für die Nutzung der beiden weiteren Obergeschosse Nutzer zu gewinnen und in ein Gesamtkonzept eines Zentrums für die kulturelle Bildung von Kinder und Jugendlichen zu integrieren. Angesichts der Tatsachen, dass einerseits für die Entwicklung des Projektes und für die vollständige Übernahme des Gebäudes auf dem Wege der Erbpacht durch eine Nutzergemeinschaft noch geraume Zeit erforderlich ist und andererseits die Klangschmiede und die Murkelbühne den Eliashof zum Jahresende verlassen müssen, ist eine Zwischenlösung für die Entwicklung der Immobilie in genanntem Sinne erforderlich.
Deshalb soll mit den beiden Vereinen Verhandlungen über den Abschluss von Nutzungsverträgen für Räume im Erdgeschoss mit dem Ziel aufgenommen werden, einen Nutzungsbeginn am 01.01.2011 zu vereinbaren.
Zur Immobiliensituation: Das Objekt Pappelallee 41 B ist mit einer Gebäudegrundfläche von 371,33 m2 auf einer Teilfläche von 730 m2 eines 6581 m2 großen landeseigenen Grundstücks gelegen. Die drei weiteren Grundstücksteilflächen befinden sich in den Fachvermögen von Jugend und des AUN, sowie in der Verfügung des Kita-Eigenbetriebes. Das Bezirksamt Pankow hatte die Absicht, diese Immobilien bereits 2010 (siehe Haushaltsbeschluss zum Doppelhaushalt 2010/11) zur Verwertung an den Liegenschaftsfonds Berlin (LFB) abzugeben. Der Musikschulbetrieb im Gebäude Pappelallee 41 B wurde im August eingestellt. Seitdem steht es leer und befindet sich im bezirklichen Finanzvermögen. Auf Grund von baurechtlichen Problemen ist derzeit eine eigenständige Grundstücksbildung und Herauslösung der Pappelallee 41 B zur Vermarktung nicht möglich. Dem zu bildenden Grundstück ermangelte es an einer gesicherten Erschließung. Hierfür bedarf es grundbuchlicher Sicherungen von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten auf einem benachbarten Grundstück. Bei einer Grundstücksteilung lägen die Abstandsflächen des Bestandsgebäudes teilweise auf dem Nachbargrundstück und bedürften einer dauerhaften Sicherung über Baulasten auf der landeseigenen Kita-Teilfläche. Die Abstandsflächenprobleme stehen einer Grundstücksbildung nicht entgegen, solange der Eigentümer beider Grundstücke derselbe ist, da dieser für die Abstandsflächen der Bestandsgebäude sich auf beiden Grundstücken wechselseitig wertmindernde Baulasten eintragen lassen kann.
Für die Übergangszeit haben die beiden Nutzer ihre Raumbedarfe auf zusammen ca. 185 m2 reduziert. Die ca. 1.895 m2 Nutzfläche des Gebäudes verteilt sich über 6 Geschosse: 1 Kellergeschoss, 1 Erdgeschoss, 3 Obergeschosse und ein Dachgeschoss. Ein Geschoss hat ca. 315 m2 Nutzfläche. Davon ist jeweils die Hälfte Verkehrsfläche (Flure, Treppenhaus, WC). Für die Hauptnutzung als Werkstatt- und Kursräume stehen somit nur ca. 157 m2 pro Etage zur Verfügung. Das sind etwas weniger als die Interessenten als Mindestausstattung für die Übergangszeit anstreben. Aber angesichts der geringen wirtschaftlichen Kraft der Interessenten und bauordnungsrechtlicher Probleme erscheint eine Reduzierung der Vermietung auf ein Geschoss (das Erdgeschoss) angemessen und geboten.
Bei budgetwirksamen Betriebskosten für das gesamte Gebäude betrugen im Jahre 2009 abzüglich Hausreinigung, Abfallentsorgung und baulichen Unterhalt 38.424 €. Daraus resultiert ein Anteil für eine Etage von 315 m² ein Betrag von 6388 €. Die Anteiligen Verwaltungskosten betragen ca. 1.134 €, so dass sich ein Gesamtbetrag von ca. 7.500 € als kostendeckendes Nutzungsentgelt ergibt.
Die kalkulatorischen buw-Kosten betragen 2010 für das Gebäude 73.380 € (3,22 €/m2 im Monat). Die Umlage eines kalkulatorischen Mietpreis von 3,22 € /m2 auf die Erdgeschossfläche würde ein zusätzlichen Mietbetrag von 12.171,60 € im Jahr bedeuten. Dies übersteigt nicht nur die wirtschaftliche Kraft der Projekte, sondern stellte angesichts des Gebäudezustandes und Grundstückssituation realwirtschaftlich einen unangemessenen Mietpreis dar. Das angestrebte Nutzungsentgelt von 2€/m²/Jahr stellt somit eine Überlassung unter Wert dar. Zu bedenken ist dabei: 1. In einem Gutachten aus dem Jahre 2006 wurde ein Sanierungsbedarf von 1,6 Mio. € für das Gebäude festgestellt. Das sind 844 €/m2 Nutzfläche bzw. 6,39 €/m2 pro Monat. Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem schlechten Zustand. Das trifft insbesondere auf den Sanitärbereich zu. Das Bezirksamt wird keine Instandsetzungs- und Umbaumaßnahmen finanzieren.
2. Die fehlende Erschließung und die bauordnungsrechtliche Problematik schließen derzeit eine tatsächliche eigenständige Vermarktungsmöglichkeit aus.
Hinzutritt die Tatsache, dass es sich hier nur um ein vorübergehendes, befristetes Mietverhältnis handelt, das in einen Erbbaurechtsvertrag überführt werden soll.
Haushaltsmäßige Auswirkungen
Die aus der Nutzung entstehenden Betriebskosten sind durch den Nutzer zu decken. Mit der Zuordnung zum Fachvermögen entstehen dem Bezirk buw-Kosten in Höhe von 73.380 Euro.
Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen
keine
Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung
keine
Kinder- und Familienverträglichkeit
Zur Förderung der Kinder- und Jugendarbeit.
Matthias Köhne Dr. Michail Nelken Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung
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