Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                                  2010

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                                                    Drucksache-Nr.:

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.:               Bebauungsplan IV-77 für die Grundstücke Am Friedrichshain 28, 29–32 („Schweizer Garten“) und Greifswalder Straße 22, 23;

- Einschränkung des Geltungsbereichs

- Aufstellung des Bebauungsplans 3-33

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am ……… folgende Beschlüsse gefasst:

I.                 Der Bebauungsplan IV-77 wird um die Grundstücke Greifswalder Straße 22, 23 und um das Flurstück 446 hinter Greifswalder Straße 23 eingeschränkt.

              Der aufzustellende Bebauungsplan umfasst jetzt die Grundstücke Am Friedrichshain 32, Am Schweizer Garten 1/75, 2/8, 12/30, 50/84 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg.

II.              Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans IV-77 soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a des Baugesetzbuchs (BauGB) ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden.

III              Für die Grundstücke Greifswalder Straße 22, 23, Flurstück 446 hinter Greifswalder Straße 23 und Am Friedrichshain 21 (teilweise) wird der Bebauungsplan mit der Bezeichnung 3-33 aufgestellt.
 

IV.              Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-33 soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a des Baugesetzbuchs (BauGB) ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden.

V.              Die Öffentlichkeit soll sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanentwurfs 3-33 nach §13a Abs. 3 Nr.°2 BauGB informieren können.

Begründung

Das ehemalige Bezirksamt Prenzlauer Berg hatte am 21.05.1996 den Beschluss gefasst, den Bebauungsplan IV-77(„Schweizer Garten“) aufzustellen (ABl. v. 07.06.1996, S. 2019). Die Bezirksverordnetenversammlung hat den Beschluss (Drs. Nr. 133/1996) am 19.06.1996 zur Kenntnis genommen.

Die Planungsziele sollten

-        Sicherung von Gemeinbedarfsflächen (Schulsporthalle, Jugendfreizeiteinrichtung und Kindertagesstätte)

-        Festsetzung von Grünfläche und öffentlicher Spielplatz

-        Festsetzung von allgemeinem Wohngebiet

-        Sicherung der Erschließung sein.  

Für den Bebauungsplanentwurf IV-77 fand eine öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke gemäß § 3 Abs.1 BauGB im Oktober 1997 statt. Weitere Schritte sind nicht erfolgt.

Der Bebauungsplan IV-77 wurde aufgestellt, um im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg – Bötzowstraße - die damaligen Sanierungsziele langfristig zu sichern.

Die im Rahmenplan dargestellten Sanierungsziele, wurden im Prozess der Sanierung durch Fortschreibung des Rahmenplans 2000 und 2007 präzisiert.

Die Zielstellung des aktualisierten Rahmenplans für das Sanierungsgebiet Bötzowstraße mit Stand 01/2007 (ABl. v. 06.07.2007, S. 1760) sieht für das Plangebiet Folgendes vor:

·      die Flächensicherung und Neubebauung des Flurstücks 446 hinter Greifswalder 23 für eine neue Schulsporthalle,

·      die Sicherung der Erschließung des Flurstück 446 für die Schulsporthalle über die Grundstücke Greifswalder Straße 23 und Am Friedrichshain 21,

·      die Bestandserhaltung und Neubebauung der Grundstücke Greifswalder Straße 22 (Wohnen) und 23 (Wohnen und Gewerbe) sowie die Erhaltung der Grundstücke Am Schweizer Garten 1/75, 2/8, 12/30, 50/74 als Bestand (Wohnen)

·      sowie eine private Grünfläche mit öffentlich zugänglichem Spielplatz und

·      Gewerbe / Wohnen, sonstige Infrastruktur (Jugendfreizeiteinrichtung) für die Grundstücke Am Schweizer Garten 76/84.

Für die erforderliche Kindereinrichtung, die im ehemaligen Brauereistandort auf dem Gelände des Schweizer Gartens geplant war, jedoch nicht realisiert werden konnte, wurde zum Ende des Sanierungszeitraumes der Standort Pasteurstraße 22 ersatzweise festgelegt.

Auf die im Rahmenplan für das Sanierungsgebiet Bötzowstraße dargestellte öffentliche Nutzung als Jugendfreizeiteinrichtung auf dem Grundstück Am Schweizer Garten 82/84 wurde gemäß Bezirksamtsbeschluss-Nr. VI-620/2008 vom 23.12.2008 verzichtet.

Für den erfolgreichen Abschluss der Sanierung sind in diesem Bereich die Sicherung der internen Erschließung der Sporthalle und der Sporthallenneubau über den Sanierungszeitraum hinaus erforderlich. Durch den Bebauungsplan sollen diese Ziele planungsrechtlich dauerhaft gesichert werden.

Um die öffentliche Erschließung und die öffentliche Infrastruktureinrichtung (Schulsporthalle) baldmöglichst planungsrechtlich sichern zu können, wird der Bebauungsplan IV-77 um die Grundstücke, die dafür erforderlich sind, eingeschränkt und der Bebauungsplan 3-33 aufgestellt.

Zur Erschließung des Flurstücks 446 hinter Greifswalder Straße 23 für die Schulsporthalle an der östlichen Grundstücksgrenze und zur Sicherung einer öffentlichen Blockdurchwegung erstreckt sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-33 bis zur Stichstraße Am Friedrichshain.

Im Bebauungsplan IV-77 wurden die privaten Grundstücke Am Friedrichshain 32, Am Schweizer Garten 1/73, 2/8, 12/30, 50/74 inzwischen neu mit Wohngebäuden einschließlich einer privaten Grünfläche mit öffentlich zugänglichem Spielplatz bebaut. Das Wegerecht und die Benutzung tagsüber als Kinderspielplatz zugunsten der Öffentlichkeit wurden durch Baulasteneintrag gesichert. Auf den Grundstücken Am Schweizer Garten 75, Am Schweizer Garten 76/84 entsteht entsprechend den Sanierungszielen (Wohnen, Gewerbe, sonstige Infrastruktur) derzeit ein Neubau eines Wohngebäudes.

Das Bestandsgebäude des ehemaligen Brauereistandortes Am Schweizer Garten 82/84 wurde noch nicht saniert. Es soll entsprechend den Sanierungszielen für eine gewerbliche Nutzung saniert werden. Das Grundstück ist durch die Straße Am Schweizer Garten erschlossen. Die Erforderlichkeit die Durchwegung für Fußgänger planungsrechtlich zu sichern, soll im weiteren Verfahren geklärt werden. Derzeit wird davon ausgegangen, dass dies im Zusammenhang mit der Sanierung des Bestandsgebäudes Am Schweizer Garten 82/84 geklärt werden kann. Vor diesem Hintergrund soll vorerst kein weiterer Verfahrenschritt für den Bebauungsplan IV-77 beschlossen werden. Der eingeschränkte Bebauungsplan IV-77 dient weiterhin der Umsetzung der Sanierungsziele.  

Ziel und Zweck der Planung für die Grundstücke Am Friedrichshain 32, Am Schweizer Garten 1/75, 2/8, 12/30, 50/74 soll weiterhin allgemeines Wohngebiet und für die Grundstücke Am Schweizer Garten 76/84 Mischgebiet sein. Für die bestehenden neuen Wohngebäude und ehemaligen Brauereigebäude sollen Bauräume durch Baugrenzen ausgewiesen werden. Die private Grünfläche mit öffentlich zugänglichem Spielplatz (Flurstück 185) Am Schweizer Garten soll als private Grünfläche mit Spielplatz ausgewiesen werden. Auf der privaten Verkehrsfläche der Straße Am Schweizer Garten soll ein Gehrecht (Wegerecht) zugunsten der Allgemeinheit gesichert werden.

Die bauliche Entwicklung des Geltungsbereichs dient der Innenentwicklung und der Nachverdichtung i. S. von § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB. Der Bebauungsplan erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB, da die festzusetzende Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO deutlich unter 20.000 m² liegt. Eine sachliche, räumliche und zeitliche Kumulationswirkung mit anderen Bebauungsplänen, außer mit dem Bebauungsplan 3-33 liegt nicht vor. Die festzusetzenden Grundflächen beider Geltungsbereiche mit ca. 9.000 m² liegen unter diesem Wert.

Da ferner keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen sowie keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie, - FFH-Richtlinie) und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen, soll das Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden. 
 

Bebauungsplan 3-33

Durch ein Gutachten zur Überarbeitung der Sanierungsziele wurde im Jahre 2000 die konkrete bauliche Machbarkeit einer Doppelsporthalle sowie deren Verbindung mit der angrenzenden Kurt-Schwitters-Schule Greifswalder Straße 25 unter Berücksichtigung der Topographie und öffentlichen Blockdurchwegung untersucht.

Für den standardgerechten Ausbau der Kurt-Schwitters-Schule ist der Neubau einer Sporthalle mit zwei Hallenteilen erforderlich. Dafür wurde das 1741 m² große Flurstück 446 hinter Greifswalder Straße 23 durch das Land Berlin im Jahre 2004 erworben.

In Vorbereitung des Sporthallenneubaus wurde 2007 ein Vorentwurf mit Varianten erstellt und eine abgestimmte Vorzugsvariante ausgewählt.

Die Erschließung des Flurstücks 446 für die Schulsporthalle ist nicht ausreichend. Die Erschließung soll insbesondere für Fahrzeuge von der Stichstraße Am Friedrichshain aus mit dem Bebauungsplan 3-33 planungsrechtlich gesichert werden.   Die bestehende ca. 5 m breite Fläche auf dem Grundstück Greifswalder Straße 23, die als gewidmetes Straßenland gilt, sich aber noch in privatem Eigentum befindet, ist als Durchwegung (Erschließung vorrangig für Fußgänger) vorgesehen.

Zu der Wegefläche wurde ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen der Eigentümerin und dem Land Berlin im November 2000 zur beschleunigten Regelung aller im Zusammenhang mit der Wegefläche auf dem Grundstück Greifswalder Straße 23 auftretenden Probleme abgeschlossen. Der Vertrag ist allerdings durch die Eigentümerin kündbar, wenn sich z.B. die planungsrechtliche Situation ändert. Darüber hinaus ist beim Verwaltungsgericht (VG) Berlin zu der Wegefläche ein Gerichtsverfahren anhängig. Mit Einverständnis der Klägerin und des Landes Berlin wurde durch Beschluss des VG im Dezember 2003 das Ruhen des Verfahrens angeordnet. Es kann wieder fortgeführt werden. Daher ist eine planungsrechtliche Sicherung der Fläche erforderlich.

In der Liegenschaftskarte ist diese 318 m² große Teilfläche der Greifswalder Straße 23 als - Gemeindestraße - dem öffentlichen Verkehr gewidmete Fläche klassifiziert.

Der Ankauf des gewidmeten Straßenlands und einer Teilfläche des Grundstücks Am Friedrichshain 21 ist durch das Land Berlin erforderlich und soll durch den treuhändischen Entwicklungsträger DSK (Deutsche Stadt- und Grundstücksgesellschaft mbH) erfolgen.

Für die Grundstücke Greifswalder Straße 22, 23 wurde 1996 eine architektonische Studie zum Bebauungsplan und vertiefende Untersuchungen zur Konkretisierung der Sanierungsziele erstellt. In der Studie wurde eine Ergänzung des Blockrandes an der Greifswalder Straße und im hinteren Grundstücksbereich ein weiterer Baukörper mit einer Tiefgarage und einer Durchwegung entlang der nördlich gelegenen Grundstücksgrenze vorgesehen.

Der Blockrand Greifswalder Straße 23 wurde inzwischen mit einem Wohn- und Geschäftshaus entsprechend den konkretisierten Sanierungszielen bebaut. Die Sanierungsrechtliche Genehmigung von 1997 wurde mit der Bedingung/Auflage erteilt, dass die vorhandene Durchwegung und die Befahrbarkeit für Feuerwehr und Rettungsfahrzeuge zu erhalten sind und die notwendigen Stellplätze im Zusammenhang mit einer hinteren Grundstücksbebauung unterirdisch als Tiefgarage zu errichten sind, weil auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ebenerdige Stellplätze ausgeschlossen werden sollen.

Für die hinteren Grundstücksbereiche Greifswalder Straße 22, 23 wurde inzwischen ein Antrag auf Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage gestellt. Die Stellplätze in der Tiefgarage sollen sowohl den Nutzern des beabsichtigten Neubaus wie auch den Nutzern der Vorderhäuser zur Verfügung stehen. Die Zufahrt soll wie bisher über die vorhandene Durchwegung (Fußgängerbereich) erfolgen. Das beantragte Vorhaben berücksichtigt die öffentliche Durchwegung.

Der Bebauungsplan 3-33 soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung gemäß §°1°Abs. 3 BauGB gewährleisten sowie der Umsetzung der geplanten Sanierungsziele dienen.

Das Flurstück 446 hinter Greifswalder Straße 23 und eine Teilfläche Am Friedrichhain 21 soll dauerhaft als Gemeinbedarfsfläche für „Schule / Anlage für Sportliche Zwecke“ für den Neubau einer Schulsporthalle gemäß den Sanierungszielen planungsrechtlich gesichert werden.

Darüber hinaus soll die gewidmete, z. Z. noch im Privateigentum befindliche Straßenverkehrsfläche auf dem Grundstück Greifswalder Straße 23 dauerhaft als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ planungsrechtlich gesichert werden.

Auf der Gemeinbedarfsfläche soll ein Gehrecht (Blockdurchwegung) zugunsten der Allgemeinheit als Verbindung von West nach Ost zwischen dem direkt anschließenden „Fußgängerbereich“ von der Greifswalder Straße bis zur Straße Am Friedrichshain ausgewiesen werden. Die Breite der geplanten Wegeverbindung (Gehrecht) sowie die Einordnung eines Fahrrechts für Radfahrer soll im weiteren Verfahren abschließend geklärt werden.

Die Grundstücksflächen Greifswalder Straße 22, 23 sollen als allgemeines Wohngebiet entwickelt werden. Die im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Tankstellen und Gartenbaubetriebe sollen ausgeschlossen werden. Für die bestehenden Gebäude direkt an der Greifswalder Straße und im hinteren Grundstücksbereich für einen Neubau eines Wohnhauses mit Tiefgarage sollen Baukörper mittels Baugrenzen zur Umsetzung von Sanierungszielen ausgewiesen werden. Die Zufahrt zum hinteren Grundstücksbereich soll als Fahrrecht über den „Fußgängerbereich“ für die Benutzer und Besucher der Greifswalder Straße 23 gesichert werden. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sollen ebenerdige Stellplätze und Garagen, außer Stellplätze für Behinderte ausgeschlossen werden.

Mitteilung gemäß § 5 AGBauGB über die Absicht, den Bebauungsplan 3-33 aufzustellen:

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. II hat im Rahmen der Mitteilung über die geänderte Planungsabsicht gemäß §°5 AGBauGB hierzu keine Bedenken vorgetragen. Das Verfahren soll wegen der gesamtstädtischen Bedeutung der Greifswalder Straße weiterhin gemäß § 7 AGBauGB durchgeführt werden, da mit der Greifswalder Straße, eine Straße der Verbindungsfunktionsstufe im übergeordneten Straßennetz, dringende Gesamtinteressen Berlins berührt sind.

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg teilte mit, dass die Planinhalte den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung entsprechen.

Der Bebauungsplan ist aus den Darstellungen des Flächennutzungsplan Berlins entwickelbar.

Ebenso bestehen gegen die Durchführung des Verfahrens nach § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) keine Bedenken. Die Errichtung einer Schulsporthalle  und deren Erschließung (Fußgängerbereich) ist eine Maßnahme der Innenentwicklung bzw. eine andere Maßnahme i. S. von §°13a°Abs. 1°Satz°1°BauGB.

Das Verfahren soll gemäß § 13a BauGB als beschleunigtes Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden.

Der Bebauungsplan erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB, da die voraussichtlich versiegelte Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO mit ca. 2.000 m² deutlich unter 20.000 m² liegt.

Dies trifft auch für den Bebauungsplan IV-77 mit einer Grundfläche von ca. 7.000 m² zu. Eine sachliche, räumliche und zeitliche Kumulationswirkung mit anderen Bebauungsplänen liegt nicht vor. Es werden keine Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Es gibt auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie, - FFH-Richtlinie) und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes.

Beteiligung der Öffentlichkeit nach 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB:

Es soll von der Möglichkeit gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit den geltenden Vorschriften des § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB Gebrauch gemacht werden, von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung gemäß §°3°Abs.1°BauGB abzusehen.

Dies ist gerechtfertigt, weil im Rahmen der fortgeschriebenen Sanierungsziele, die im Rahmenplan enthalten sind, eine umfangreiche Beteiligung und Mitwirkung der Öffentlichkeit bereits erfolgte.

Die Öffentlichkeit soll sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanentwurfs 3-33 nach 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB informieren können. Eine entsprechende Veröffentlichung über die Möglichkeit, sich im Stadtentwicklungsamt zu informieren und sich innerhalb einer bestimmten Frist zu äußern, soll gemeinsam mit der öffentlichen Bekanntmachung des Beschlusses über die Aufstellung des Bebauungsplans 3-33 im Amtsblatt für Berlin erfolgen.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

a. Der Erwerb des gewidmeten Straßenlands (ca. 318 m²) vom Grundstück Greifswalder Straße 23 und einer Teilfläche (ca. 54 m²) des Grundstücks Am Friedrichshain 21 ist durch das Land Berlin erforderlich und soll über den Grundstückstreuhänder DSK erfolgen. Die Grunderwerbskosten werden bis 2013 aus Sanierungsmitteln Kapitel 4610 / Titel 89331 zur Verfügung gestellt.

b.              Für die Greifswalder Straße 23 soll die Erneuerung der internen Erschließung der Schulsporthalle in die Projektliste der Aufhebungsverordnung (Entwurf) als noch zu finanzierende Maßnahmen aus Ausgleichbeiträgen mit Kosten von 105 T€ in der Bauzeit 2011 - 2013 aufgenommen werden. Die Finanzierung der Maßnahme soll aus dem Titel 883 05 im Kapitel 4610 erfolgen (BA-Beschluss-Nr.: VI-1327/2010 vom 28.09.2010). Voraussetzung hierfür ist, dass aus Ausgleichsbeiträgen gemäß §154 BauGB entsprechende Einnahmen im Titel 341 92 erzielt worden sind.

c.              In der Fortschreibung der Kosten und Finanzierungsübersicht 2009 vom 30.03.2010 (Vorlage Nr. 1052/2010) ist für den Neubau der Schulsporthalle eine Aufteilung des Ansatzes von 4.100 T€ entsprechend vom Schulamt gestelltem Antrag auf Finanzierung mit 2.469 T€ in der Programmplanung 2010 und 1.640 T€ außerhalb des Sanierungszeitraums vorgesehen.

Die haushaltsmäßigen Auswirkungen werden im weiteren Verfahren durch die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange präzisiert.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

siehe Anlage 2

Kinder- und Familienverträglichkeit

Die beabsichtigte Sicherung einer Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule / Anlagen für sportliche Zwecke“ wirkt sich positiv auf die Lebensbedingungen von Kindern und Familien aus.

Anlage:               1. Übersichtsplan mit Geltungsbereichen B-Plan IV-77 / B-Plan 3-33

                            2.              Auswirkungen von Bezirksamtsbeschlüssen

Eine CD-ROM mit der Vorlage zur Kenntnisnahme und dem Entwurf des Bebauungsplans 3-33 wird den Fraktionen der BVV vom Stadtentwicklungsamt übergeben.

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Matthias Köhne                                                                      Dr. Michail Nelken

Bezirksbürgermeister                                                        Bezirksstadtrat für Kultur,

                                                                                                  Wirtschaft und Stadtentwicklung

Anlage 2

Auswirkungen von Bezirksamtbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21