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Drucksache - VI-1165
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Siehe Anlage
Bezirksamt Pankow von Berlin 2010 An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.:
Vorlage zur Kenntnisnahme für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG
Betr.: Bebauungsplanentwurf 3-13 für das Gelände zwischen Lerchengraben, Piesporter Straße, Feldtmannstraße und Berliner Allee im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee
Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:
Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:
Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 2010 folgende Beschlüsse gefasst:
I. Dem Ergebnis der Auswertung und Abwägung der Beteiligungen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB wird zugestimmt.
II. Für den Bebauungsplanentwurf 3-13 soll die Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß §°3°Abs. 2 BauGB durchgeführt werden.
Begründung Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für den Bebauungsplanentwurf 3-13 wurde in der Zeit vom 24.08. bis 07.09.2009 durchgeführt. Sie wurde durch Veröffentlichung in der Tagespresse am 14.08.2009 bekannt gemacht; der Landespressedienst wurde informiert. Ziel und Zweck war die Sicherung eines Gewerbegebiets und Flächen für den Verkehr. Die Öffentlichkeit hatte die Möglichkeit, sich an der Planun g zu beteiligen, indem sie die Pläne und Entwürfe einsehen und Äußerungen hierzu abgeben konnte. Zusätzlich erfolgte während des Beteiligungszeitraums eine Präsentation des Bebauungsplanentwurfs und der Begründung im Internet. Ergebnis der frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB Mit Schreiben vom 21.07.2009 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB) gem. § 4 Abs. 1 BauGB aufgefordert, zum Bebauungsplanentwurf 3-13 Stellung zu nehmen und Hinweise im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB zu geben. Es wurden 29 TÖB beteiligt, von denen 21 TÖB geantwortet haben. Beteiligte TÖB 29 TÖB, die keine Stellungnahme abgegeben haben 8 TÖB, die keine Hinweise geäußert haben 11 TÖB, mit Hinweisen und Bedenken 10
Im Ergebnis ist für den Umweltbericht bezüglich des Umfangs und Detaillierungsgrads ein Gutachten bezüglich des Lärms von Verkehr und sonstigen Lärmquellen erstellt worden, um im Zusammenhang mit der gewerblichen Entwicklung im Plangebiet hinsichtlich des Schallschutzes ausreichende Vorkehrungen treffen zu können.
Artenschutzrechtliche Schutz- und Vermeidungsmaßnahmen wurden vorgeschlagen, festgelegt und im Umweltbericht berücksichtigt.
Für die bisherige Grünfläche Berliner Allee 322 ist ein Ausgleich gem. § 1a BauGB erforderlich, der die durch die Festsetzungen (Gewerbegebiet) des Bebauungsplans verursachten Eingriffe in die Natur und Landschaft kompensiert. Für die Inanspruchnahme der bisherigen Grünfläche ist eine vereinfachte Eingriffs-, Ausgleichs-Bilanzierung im Umweltbericht ergänzt worden. Die Ergebnisse der fachlichen Stellungnahmen wurden im Umweltbericht berücksichtigt.
Folgende Planänderungen wurden auf Grundlage der Ergebnisse der frühzeitigen Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB vorgenommen:
Auf dem Grundstück Berliner Allee 322 soll die bestehende Bepflanzung von Bäumen auf der Fläche A als private Grünfläche, die durch eine Pflanzbindung (Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung) überlagert ist, gesichert werden. Der mögliche Verlust von Zierrasenfläche durch Festsetzung der bisher gewidmeten Grünfläche als Gewerbegebiet soll durch die Pflanzung von zusätzlich 6 einheimischen Bäumen auf der Fläche A ausgeglichen werden.
Entlang des Lerchengrabens (Flächen B und C) zwischen Berliner Allee und Piesporter Straße soll eine mindestens 3 m breite Fläche durch eine Baugrenze von Bebauung freigehalten werden. Es wurden daher folgende textliche Grünfestsetzungen aufgenommen: - Für das Grundstück Berliner Allee 322 ist je 100 m² überbaubare Grundstücksfläche auf der Fläche A mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung unter Beibehaltung der vorhandenen Bäume ein einheimischer Laubbaum zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB) - Auf den Flächen B und C mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung (entlang des Lerchengrabens) sind die vorhandenen Bäume, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25b BauGB) - Im Gewerbegebiet ist je 400 m² nicht überbaubare Grundstücksfläche ein großkroniger einheimischer Laubbaum zu pflanzen. Bei der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume einzurechnen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB) - Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je angefangene zehn Stellplätze ist ein einheimischer Laubbaum zu pflanzen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB) Für die Gewerbegebietsflächen wurde eine Lärm-Kontingentierung vorgenommen, die bestimmte Geräuschanteile den einzelnen Grundstücksflächen zuordnet. Es wurde daher folgende textliche Festsetzung auf Grundlage des inzwischen erstellten Lärmgutachtens vom Dezember 2009 aufgenommen: - Im Gewerbegebiet sind auf den Teilflächen nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren Lärmemissionen so weit begrenzt sind, dass die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente LEK nach DIN 45691 weder tags (6:00-22:00 Uhr) noch nachts (22:00-6:00 Uhr) überschritten werden:
Das Vorhaben ist zulässig, wenn der Beurteilungspegel der Betriebsgeräusche der Anlage oder des Betriebes (beurteilt nach TA Lärm in der Fassung vom 26. August 1998 unter Berücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der Genehmigung) das nach DIN 45691, Abschnitt 5 für das Betriebsgrundstück berechnete Immissionskontingent oder einen Wert von 15 dB(A) unter dem maßgeblichen Immissionsrichtwert (Nr. 6.1 der TA Lärm) am maßgeblichen Immissionsort im Einwirkungsbereich (Nr. 2.2 und Nr. 2.3 der TA Lärm) nicht überschreitet. (Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO) Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Mit Schreiben vom 27.04.2010 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB), deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zur Stellungnahme zum Entwurf des Bebauungsplans 3-13 und zum Umweltbericht aufgefordert. Es wurden 30 TÖB beteiligt. Kurzübersicht: Beteiligte TÖB 30 TÖB, die keine Stellungnahme abgegeben haben 11 Keine Hinweise haben geäußert … 11 TÖB mit Hinweisen … 8 Bei den TÖB, die keine Stellungnahme abgegeben haben, wird davon ausgegangen, dass deren Belange von der Planung nicht berührt werden bzw. keine Bedenken bestehen. Dies betrifft folgende Behörden: · Landesdenkmalamt Berlin · Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. I E · Landesamt für Arbeitsschutz und Gesundheitsschutz und technische Sicherheit · Verkehrslenkung Berlin · Handwerkskammer Berlin · Bundesnetzagentur, Referat Richtfunk · Deutsche Post, Real Estate GmbH · Wirtschaftsförderung Pankow Aus den Stellungnahmen der TÖB, die geäußert haben, dass keine Hinweise und Bedenken bestehen, ergibt sich kein Abwägungsbedarf. Dies betrifft folgende Behörden: · Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Bauaufsicht · Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Denkmalschutz · Ordnungsamt, Ord SVB 1 · SE Finanzen / Steuerungsdienst Pankow · Immobilienservice, Grundstücksrechtsverkehr Pankow · Senatsverwaltung für Finanzen · Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und · Berliner Feuerwehr · Berliner Stadtreinigungsbetriebe · Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) · Industrie- und Handelskammer zu Berlin
Die Hinweise der restlichen Schreiben wurden aufgeführt und, soweit nach Auswertung der Stellungnahme diesbezüglich Abwägungsbedarf besteht, abgewogen. Die Hinweise haben folgende thematische Zuordnung: Straßenverkehrsflächen, Belange des Bodenschutzes, Altlasten / Kampfmittel, naturschutzrechtliche und immissionsschutzrechtliche Belange, Einziehung der Grünfläche Berliner Allee 322, Ziele der Raumordnung, Stadtentwicklungspläne und teilräumliche Entwicklungsplanungen, Kabelanlagen und Leitungsbestand sowie Leitungsrecht für einen Regenwasserkanal. Dies betrifft folgende Behörden: 1. Abt. Öffentliche Ordnung, Tiefbauamt Pankow 2. Fachbereich Vermessung, 3. Amt für Umwelt und Natur Pankow, AUN 3 4. Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg, GL 5.31 5. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung , Abt. I B 6. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. VII B 7. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. X F 39 8. Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen, III B 15 9. Berliner Wasserbetriebe 10. NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg, (GASAG) 11. Vattenfall Europe, Wärme AG und Business Service GmbH
Ergebnis der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
Die Planzeichnung wurde wie folgt ergänzt: Der in den Lerchengraben mündende Regenwasserkanal entlang der westlichen Grundstücksgrenze des Grundstücks Feldtmannstraße 152 wird als sonstige Festsetzung einer mit Leitungsrechten zu belastenden Fläche übernommen. Es wurde folgende textliche Festsetzung zum Leitungsrecht aufgenommen: „Die mit einem Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers zu belastende Fläche darf nur mit flachwurzelnden Anpflanzungen oder leicht zu beseitigenden Befestigungen versehen werden.“ Die textliche Festsetzung 2 wurde konkretisiert. Sie lautet: „Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Das gilt nicht für Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetriebe mit Verkaufsflächen an letzte Verbraucher, die mit diesen Betrieben im unmittelbaren räumlichen und betrieblichen Zusammenhang stehen und flächenmäßig untergeordneter Bestandteil dieser Nutzung sind. Diese sind ausnahmsweise zulässig.“
In der Begründung wurden die Punkte Altlastenverdachtsflächen / Kampfmittel, Leitungsrecht, Art der Nutzung, haushaltsmäßige Auswirkungen sowie der Umweltbericht ergänzt.
Detaillierte Ausführungen zum Ergebnis der Auswertung und Abwägung der Behördenbeteiligungen sind der Anlage 1 (Begründung zum Bebauungsplanentwurf unter Kapitel IV. Beteiligung der Behörden) zu entnehmen.
Da der Verfahrenschritt die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB abgeschlossen wurde, soll als nächster Verfahrenschritt die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. Der Entwurf des Bebauungsplans 3-13 soll mit der Begründung, die den Umweltbericht beinhaltet, und den verfügbaren umweltbezogenen Informationen auf die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt werden.
Haushaltsmäßige Auswirkungen a. Durch eine Veräußerung des landeseigenen Grundstücks Berliner Allee 322 als Gewerbegebietsfläche / private Grünfläche über den Liegenschaftsfonds Berlin können Einnahmen erzielt werden. b. Die Berücksichtigung einer Trasse für die Erweiterung der Berliner Allee durch die eingetragenen Baugrenzen im Bebauungsplan erzeugt keine Übernahmeverpflichtung Berlins. Die vorhandene Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 314 genießt Bestandsschutz. c. Der geplante Ausbau der Berliner Allee ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens und erzeugt somit keine haushaltsmäßigen Auswirkungen.
Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen keine Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung
siehe Anlage 2
Kinder- und Familienverträglichkeit
entfällt
Anlage 1. Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3-13 zur Öffentlichkeitsbeteiligung, 2. Auswirkungen von Bezirksamtsbeschlüssen
Matthias Köhne Dr. Michail Nelken Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung
 8 Anlage 2Auswirkungen von Bezirksamtbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21
Bebauungsplanentwurf 3-13 Stand 9/2010 Begründung zur Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
Anlage 1
Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3-13
für das Gelände zwischen Lerchengraben, Piesporter Straße, Feldtmannstraße und Berliner Allee im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee
Zur Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
Die Begründung hat mit dem Entwurf des Bebauungsplans 3-13 vom 2010 nach § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuchs in der Zeit vom 2010 bis einschließlich 2010 öffentlich ausgelegen. Berlin, den 2010 Bezirksamt Pankow von Berlin Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt
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2.1 Geltungsbereich, Lage und Abgrenzung 6 2.3 Historische Entwicklung des Plangebiets 6 2.5 Umgebung des Plangebiets 7 2.7 Altlastenverdachtsflächen / Kampfmittel 8
3. Planerische Ausgangssituation 8 3.1 Darstellung des Flächennutzungsplans 8 3.2 Stadtentwicklungspläne (StEP) 9 3.2.2 StEP Zentren und Einzelhandel 9 3.2.3 StEP Ver- und Entsorgung 9 3.3 Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) 10 3.5 Bereichsentwicklungsplanung (BEP) 11
1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 11
3.1 Inhalt und Ziel des Bebauungsplanentwurfs 3-13 13 3.2.1 Landschaftsprogramm und Artenschutzprogramm 20 3.2.2 Landschaftsplanverfahren XVIII-L-4 21 3.3. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 21 3.3.1.1.1 Altlasten / Kampfmittel 22 3.3.1.3 Schutzgut Klima, Luft 25 3.3.1.4 Schutzgut Biotope, Pflanzen , Tiere und biologische Vielfalt 26 3.3.1.5 Schutzgut Landschaft 28 3.3.1.6. Schutzgut Mensch und seine Gesundheit 29 3.4 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern 32 3.5 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich 32 3.6 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 34 3.7 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten 34 3.8.2 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen 35
4.1 Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen 39 4.1.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 39 4.1.2 Baugrenzen / überbaubare Grundstücksflächen 43 4.1.4 Zulässigkeit von Betrieben und Anlagen im Zusammenhang mit dem Schallschutz 44 4.1.6 Sonstige Festsetzungen, Leitungsrecht 48 4.1.7 Straßenverkehrsflächen, Straßenbegrenzungslinie 49
III. Auswirkungen des Bebauungsplans 50
1. Auswirkungen auf die Umwelt 50
2. Auswirkungen auf Nutzungsrechte / Gebäudebestand 50
3. Auswirkungen auf den Haushalt des Landes Berlin 51
4. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 53
5. Frühzeitige Behördenbeteiligung 53 5.1 Ergebnis der Beteiligung 53
6. Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 64 6.1 Ergebnis der Behördenbeteiligung 64
1. Anlage : Textliche Festsetzungen 73
Luftbild des Plangebiets aus dem Jahre 2007 A. BegründungI. Planungsgegenstand1. Veranlassung und Erforderlichkeit
Das Plangebiet ist Bestandteil eines bestehenden Gewerbegebiets an der nördlichen Berliner Allee, dessen Randbereiche baulich und strukturell teilweise ungeordnet sind. Es ist mit gewerblich genutzten Hallenbauten, einer Tankstelle mit Waschstraße, zwei kleineren Wohn- und Geschäftshäusern und einem Lebensmitteldiscounter bebaut.
Das Plangebiet liegt im unbeplanten Innenbereich, planungsrechtliche Beurteilungsgrundlage ist § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Der Bebauungsplan 3-13 soll entsprechend der gesamtstädtischen Planung des Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) einer geordneten städtebaulichen Entwicklung dienen. Das Gebiet ist einem hohen Ansiedlungsdruck durch Einzelhandelsbetriebe ausgesetzt, eine Steuerung durch § 34 BauGB, insbesondere für Betriebe unter der Großflächigkeitsschwelle, ist nicht mehr ausreichend. Anlass für die Planaufstellung sind Anfragen zur Errichtung von Einzelhandelsbetrieben an der Berliner Allee. Mit dem Bebauungsplan soll der traditionell gewachsene Gewerbestandort an der nördlichen Berliner Allee in seiner Funktion gesichert und weiterentwickelt werden. In diesem Gewerbegebiet soll der Schwerpunkt auf produzierendem Gewerbe bzw. Dienstleistung liegen, deren Sicherung bzw. Ansiedlung durch die Festsetzungen des Bebauungsplans bodenrechtlich unterstützt werden soll.
Durch den Ausschluss von selbständigen Einzelhandelsbetrieben bzw. die Einschränkung solcher Nutzungen, die mit der gewerblichen Entwicklung in Konkurrenz stehen, soll die produktions- und dienstleistungsorientierte gewerbliche Nutzung im Plangebiet gesichert werden und einer Verfestigung von bestehenden und geplanten Handelseinrichtungen mit periodischem Bedarf entgegengewirkt werden.
Außerdem sind Flächen für den langfristigen Ausbau der Berliner Allee mit der Freihaltung für eine Straßenbahntrasse und die im Flächennutzungsplan Berlin (FNP) dargestellte U-Bahn-Freihaltetrasse zu berücksichtigen.
Für die planungsrechtliche Sicherung der genannten Ziele im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung des Gebiets ist ein Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 1 BauGB erforderlich. 2. Plangebiet2.1 Geltungsbereich, Lage und Abgrenzung
Der Geltungsbereich mit einer Größe von ca. 9,3 ha liegt im Nordosten des Gewebegebiets Berliner Allee im Ortsteil Weißensee. Er wird begrenzt durch den Lerchengraben, die Piesporter Straße, die Feldmannstraße und die Berliner Allee. 2.2 Eigentumsverhältnisse
Die Flächen des Plangebiets sind bis auf die Verkehrsflächen und das Grundstück Berliner Allee 322 in privatem Eigentum. Die Flurstücke 142, 146, 148,150 der Berliner Allee sind im Eigentum der Bundesrepublik Deutschland (Bundesstraßenverwaltung). Die verbleibenden Verkehrsflächen und das Grundstück Berliner Allee 322 befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. 2.3 Historische Entwicklung des Plangebiets
Die Entwicklung des Gewerbegebiets Berliner Allee Nord setzte ab 1907 mit Inbetriebnahme der Industriebahn Tegel – Friedrichsfelde ein. Eine bereits Ende des 19. Jahrhunderts vorhandene Ziegelei sowie ehemals landwirtschaftlich und als Rieselfelder genutzte Flächen wurden zu gewerblichen Bauflächen entwickelt. An diesem Standort haben sich dann metallver-arbeitende Industrie- und Maschinenbaubetriebe angesiedelt. Die damit entstandenen großflächigen und extensiven Strukturen der Flächennutzung veränderten sich in den letzten Jahrzehnten kaum, wenn auch die Nutzer nach 1990 wechselten und einige wenige Flächen außerhalb des Plangebiets derzeit brach liegen.
Planausschnitt von 1927
2.4 Bestand
Das Plangebiet ist geprägt von einer inhomogenen Bebauung mit verschiedenen gewerblichen Nutzungen in größeren eingeschossigen Gewerbehallen, in sehr geringem Umfang Wohnen (Berliner Allee 314, Piesporter Straße 40). Entlang der Feldtmannstraße gibt es Gebäude mit bis zu drei Geschossen. Auf der Berliner Allee 300 besteht ein Lebensmitteldiscountmarkt mit einer Fläche von 1200°m² und Stellplätzen. Im Zusammenhang mit der Realisierung einer Tankstelle mit Waschstraße 1993 auf dem Grundstück Berliner Allee 320 ist davor auf dem landeseigenen Grundstück Berliner Allee 320 eine Grünfläche mit 18 Bäumen hergestellt worden. Das Grundstück Feldtmannstraße 158 ist durch einen Betrieb für Anlagenbau einschließlich der weitgehend versiegelten Freiflächen genutzt. Der größere östliche Teil des Geltungsbereichs (Feldtmannstraße 147, 152, Piesporter Straße 40) ist Bestandteil einer großflächigen Betriebsstätte für Isoliertechnik mit überdachten Freilagerflächen für Styroporblöcke. Die Freiflächen sind weitgehend versiegelt. Auf der Teilfläche Feldtmannstraße 152 besteht ein Baustoffhandel.
Im Geltungsbereich selbst sind keine Denkmale und keine geschützten Biotope vorhanden aber in der näheren Umgebung. 2.5 Umgebung des Plangebiets
Das Plangebiet liegt am nordöstlichen Rand des Gewerbegebiets Berliner Allee im Ortsteil Weißensee. Nördlich des Lerchengrabens grenzt im Ortsteil Stadtrandsiedlung Malchow der am 15.04.2003 (GVBl. S. 168) festgesetzte vorhabenbezogene Bebauungsplan XVIII-VE1 mit einen Baumarkt an. Die Gewerbegebiete westlich der Berliner Allee sind durch den am 13.10.2009 (GVBl. S. 484) festgesetzten Bebauungsplan 3-12 planungsrechtlich gesichert worden. In den übrigen an das Plangebiet angrenzenden südlichen und östlichen Bereichen bestehen ebenfalls Gewerbeflächen. An der Piesporter Straßen sind darüber hinaus vereinzelt Wohngebäude (Piesporter Straße 36A und 35 mit einer Gaststätte) sowie ein Büroneubau Piesporter Straße 37 vorhanden. An der Bitburger Straße befindet sich das geschützte Biotop (Schutzstatus: § 26a NatSchGBln – Umweltatlas) „Bitburger Teiche“. Der Bereich Feldtmannstraße 19-21 (Produktionshalle, um 1935) und Piesporter Straße 45-51 ist Bestandteil des Denkmalensembles „Gehringstraße 35-42, Niles GmbH, 1908, 1912 und 1935-54“ (Denkmalliste Berlin, Stand 15. Mai 2001, ABl. Nr. 29 vom 14.06.2001, S. 2261/2, 2450/2 in der jeweils fortgeschriebenen Fassung).
 B-Plan 3-13
Denkmale und Denkmalbereiche südlich des Geltungsbereichs des Bebauungsplans
2.6 Erschließung
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich auf der Westseite eine Teilfläche der Berliner Allee, die als Bundesstraße 2 eine großräumige Straßenverbindung der Stufe I darstellt. Über diese Straße ist das Plangebiet an das Fernstraßennetz angebunden. Die Feldtmannstraße im Süden und die Piesporter Straße im Osten sind als Ergänzungsstraßen (Straßen von besonderer Bedeutung) ebenfalls Bestandteil des Hauptstraßennetzes. Der öffentliche Nahverkehr erschließt das Gebiet mit mehreren Buslinien.
Die technischen Medien der Ver- und Entsorgung sind im Plangebiet vorhanden. 2.7 Altlastenverdachtsflächen / KampfmittelIm Bodenbelastungskataster (BBK) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sind vier Teilflächen mit Belastungsverdacht eingetragen. Es sind die Katasternummern 7877 (Feldtmannstraße 158-160), 7902 (Feldtmannstraße 152), 7906 (Berliner Allee 320) und 7983 (Berliner Allee 300). Im Rahmen der Bebauung des Grundstücks Berliner Allee 300 (Fläche 7983) sind festgestellte Bodenverunreinigen entfernt worden. Bei den im BBK erfassten Flächen stehen nach derzeitigem Kenntnisstand die festgestellten oder vermuteten Bodenbelastungen einer Weiternutzung als Gewerbegebiet nicht entgegen, da dem Umweltamt keine Erkenntnisse vorliegen, die zum jetzigen Zeitpunkt ein ordnungsbehördliches Eingreifen im Sinne der Gefahrenabwehr erfordern würden. Eine Kennzeichnung der betroffenen Grundstücke gemäß § 9 Abs. 5 BauGB als Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, wird nach derzeitigem Kenntnisstand nicht für erforderlich gehalten. Für die dort arbeitende Bevölkerung ist von keiner Gesundheitsgefährdung auszugehen. Die allgemeinen Anforderungen gemäß § 1 BauGB nach gesunden Arbeitsverhältnissen und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sind somit berücksichtigt. Zwar liegen keine Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln im Geltungsbereich vor, dennoch kann es nicht verbindlich ausgeschlossen werden, dass Kampfmittel im Erdreich vorhanden sind. 3. Planerische Ausgangssituation
Bei dem Gebiet handelt es sich um einen unbeplanten Innenbereich. Auf Grund der heterogenen Nutzungsstruktur in der näheren Umgebung (Wohnen, Gewerbe) kann das Gebiet nicht klar einem der Baugebiete gemäß §§ 2-11 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zugeordnet werden. Geltendes Planungsrecht ist § 34 BauGB. Gewerbegebietstypische Nutzungen sind vorherrschend bzw. stark prägend. 3.1 Darstellung des Flächennutzungsplans
Im Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666) ist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche dargestellt.
Für die Entwicklung des Bebauungsplans aus dem FNP sind die Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang zum Entwicklungsrahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV-FNP) vom 08.09.2006 (ABl. S. 3673) beachtlich. Die Entwickelbarkeit des Bebauungsplans hat daher unter Beachtung des Punktes 5.2.2 zu erfolgen. Hiernach sind die als gewerbliche Bauflächen dargestellten Schwerpunktbereiche des „Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin“ grundsätzlich im Sinne des Vorrangs der produktionsgeprägten Nutzungen zu entwickeln. Die Berliner Allee ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße klassifiziert. In der Berliner Allee ist die Trasse für eine langfristig geplante U-Bahn dargestellt.
Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar. 3.2 Stadtentwicklungspläne (StEP)Im Folgenden werden die Stadtentwicklungspläne beschrieben, die für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Aussagen treffen. 3.2.1 StEP Gewerbe
Der Berliner Senat hat am 14. September 1999 den Stadtentwicklungsplan Gewerbe (StEP Gewerbe) beschlossen. Er definiert die Leitlinien zur Berliner Gewerbeflächenentwicklung und dient als Orientierungsrahmen sowohl für private Investoren als auch für die öffentliche Verwaltung bei Wirtschaftsansiedlungen und Gewerbeflächenplanungen. Der StEP Gewerbe stellt eine sektorale Vertiefung des FNP dar. Die Leitsätze und Plandarstellungen des FNP sowie die Prognosen des Flächenbedarfs bilden somit den Rahmen für die Darstellungen und Maßnahmen im StEP Gewerbe. Der Gewerbebestand auf gewerblichen Bauflächen soll grundsätzlich erhalten bleiben. Die Wiederverwendung und bessere Ausnutzung dieser gewachsenen Standortbereiche hat Vorrang vor der Inanspruchnahme von Wachstumsreserven.
Der StEP Gewerbe stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 3-13 gewerbliche Baufläche dar. 3.2.2 StEP Zentren und Einzelhandel
Der Berliner Senat hat in seiner Sitzung am 9. März 1999 den „Stadtentwicklungsplan: Zentren und Einzelhandel - Teil 1: Ziele und Leitlinien zur Entwicklung des Einzelhandels - Auswirkungen auf die Berliner Zentrenstruktur" beschlossen. Berlin zeichnet sich durch eine gewachsene polyzentrale Struktur aus, die mit ihren sich hierarchisch ergänzenden, integrierten Zentrenlagen wesentlich dazu beiträgt, eine urbane, von Nutzungsvielfalt und Lebendigkeit geprägte Stadt zu gestalten. Ziel ist es daher weiterhin, diese Zentren in ihrer Entwicklung zu stärken. Zu den Leitlinien, die den Bebauungsplanentwurf 3-13 betreffen, gehört, dass grundsätzlich keine Realisierung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf im FNP dargestellten gewerblichen Bauflächen erfolgen soll. Im StEP Zentren und Einzelhandel –Teil 2 (StEP Zentren 2020) wurden das Zentrenkonzept und die Orientierungswerte zur Einzelhandelsentwicklung aktualisiert und dieser Teil 2 ergänzt damit Teil 1. Im StEP Zentren und Einzelhandel ist das Plangebiet weder als Zentrum noch als Fachmarktagglomeration dargestellt. Somit entsprechen die Ziele des Bebauungsplanentwurfs den Leitlinien vom StEP Zentren und Einzelhandel. 3.2.3 StEP Ver- und Entsorgung
Dieser StEP ist vom Berliner Senat noch nicht beschlossen, liegt aber in seinen Grundzügen vor. Nach den entsprechenden Kartenausschnitten ist der Bereich mit den Medien der technischen Infrastruktur versorgt. 3.2.4 StEP Verkehr
Der am 8.Juli 2003 vom Senat beschlossene Stadtentwicklungsplan Verkehr ist das Projekt einer Strategie für die Verkehrsentwicklung in Berlin. Als "Kursbuch der Verkehrspolitik" stellt der Plan die Ziele, Wege und die notwendigen Maßnahmen zur Gestaltung eines funktionsfähigen und zugleich stadtverträglichen Verkehrs dar. Verkehrsentwicklungsplanung versucht, wichtige zugängliche Einflussgrößen so zu gestalten, dass die Mobilitätsbedürfnisse der Gesellschaft befriedigt, aber zugleich die Ziele einer nachhaltigen Entwicklung berücksichtigt werden.
Der Stadtentwicklungsplan Verkehr zeigt in seinen Netzplänen in der Priorität ab 2030 eine Trassenfreihaltung für eine Anbindung nördlich des Geltungsbereichs des Bebauungsplans von der Malchower Chaussee/Darßer Straße (Malchower Umfahrung) zur geplanten Tangentialen Verbindung Nord (TVN). Außerdem ist für die Straßenbahn eine Trassenfreihaltung in der Berliner Allee/Malchower Chaussee bis zum Berliner Eisenbahnaußenring vorgesehen. 3.3 Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB)
Das Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB), Senatsbeschluss 2096/04 vom 7. September 2004, soll dazu beitragen, dass Betriebe des produzierenden Gewerbes in ausreichendem Maße geeignete und bezahlbare Flächen in Berlin finden. Zugleich sollen die Voraussetzungen für die Etablierung kleinräumiger Netzwerke aus Forschungseinrichtungen, Fertigungsbetrieben und Unternehmensdienstleistern geschaffen werden. Zudem sollen Nutzungskonflikte, bei denen Betriebe des verarbeitenden Gewerbes meist benachteiligt werden, vermieden oder reduziert werden. Mit Blick auf diese Zielsetzung sollen in den Gebieten des Entwicklungskonzepts alle Betriebe angesiedelt werden, die zu Entwicklung, Fertigung, Absatz und Wartung von Erzeugnissen des produzierenden Gewerbes beitragen und zwar unabhängig von ihrer Branchenzugehörigkeit. Dazu gehören, neben den Betrieben des verarbeitenden Gewerbes und des Baugewerbes, Betriebe des Großhandels und der Handelsvermittlung, Transport-, Logistik- und Lagereibetriebe sowie ein großer Teil der Betriebe aus dem Bereich der sonstigen Dienstleistungen im Sinne der Klassifizierung der Wirtschaftszweige von 1993. Eine Liste der Betriebe, die zum produktionsgeprägten Bereich gehören, ist dem „Rundschreiben über das Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 6. Juli 2005 als Anlage beigefügt. Das Plangebiet liegt innerhalb der Flächen des EpB. Gemäß dem EpB sollen bestimmte Nutzungen ausgeschlossen werden, die in einem Gewerbegebiet gemäß § 8 der Baunutzungsverordnung zulässig oder ausnahmsweise zulässig wären wie z.B. Anlagen für sportliche, kulturelle, soziale, kirchliche und gesundheitliche Zwecke, Vergnügungsstätten und (großflächige) Einzelhandelsbetriebe. Die Flächen innerhalb der Kulisse des EpB sind für die Wirtschaftspolitik des Berliner Senats von besonderer Bedeutung. Gemäß dem Rundschreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist es erforderlich, diese gewerblichen Bauflächen vor preistreibenden bzw. die vorhandene Nutzung beeinträchtigenden Entwicklungen zu schützen. Die Verfügbarkeit geeigneter und kostengünstiger Gewerbeflächen ist Voraussetzung für die Akquisition des Landes Berlin am nationalen und internationalen Markt sowie für flächenrelevante Aktivitäten der Berliner Wirtschaft. 3.4 Zentrenkonzept Pankow
Das bezirkliche Zentrenkonzept, Bezirksamtsbeschluss Nr. V- 1193/05 vom 06.12.2005, wird zurzeit aktualisiert. 2005 hatte der Bezirk Pankow eine von der Landesplanungsebene abweichende Zielplanung zum „Fachmarktzentrum Berliner Allee Nord“ favorisiert. Allerdings war der Bezirk immer bei seinen konkreten Planungsentscheidungen an die übergeordnete Landesplanung gebunden. Auf Grundlage von Diskussions- und Entwicklungsprozessen, die gemeinsam mit den Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und für Wirtschaft, Technologie und Frauen geführt wurden, hat der Bezirk seine Zielplanung an die der Landesplanung angepasst. Die Entwicklung des Areals zum Fachmarktzentrum wird nicht mehr verfolgt. Bei der Aktualisierung des bezirklichen Zentrenkonzepts wird dieser Entscheidung Rechnung getragen. Sowohl gesamtstädtische als auch bezirkliche Planungsziele an der Berliner Allee-Nord sehen keinen Einzelhandel vor. Es soll sich kein weiterer Einzelhandel ansiedeln, weil dies zu einer Schwächung der bestehenden und in den Planungen von Senat und Bezirk ausgewiesenen Zentren (besonderes Stadtteilzentrum Berliner Allee, Ortsteilzentrum Heinersdorf und Prerower Platz) führen würde. 3.5 Bereichsentwicklungsplanung (BEP)
Die Bereichsentwicklungsplanung für den Bezirk Weißensee wurde mit Bezirksamtsbeschluss vom 12.09.1995 (BA-Nr. 328/95) bestätigt. Das Gebiet, in dem sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 3-13 befindet, wird in der BEP als eigenständig zu profilierender Gewerbestandort im Kontext des Stadterweiterungsraums Nord-Ost gesehen. In günstiger Stadtrandlage soll eine hohe Konzentration von Arbeitsplätzen entwickelt werden. Als Anforderung wird u.a. die Entwicklung von Industrie- und Gewerbeflächen durch qualifizierte Sicherung formuliert. Im Nutzungskonzept zur BEP wird das Gebiet als gewerbliche Nutzung, industrielle Nutzung und Grünfläche (Berliner Allee 322) sowie entlang des Lerchengrabens eine gewässerorientierte Biotopvernetzung dargestellt. II. Planinhalt1. Entwicklung der Planungsüberlegungen
Erste Überlegungen einen Bebauungsplan für die Berliner Allee aufzustellen, erfolgten bereits 1990 auf Initiative der BVV des damaligen Bezirkes Weißensee. Hier sollten jedoch lediglich Vergnügungsstätten planungsrechtlich ausgeschlossen werden. Mit Bezirksamtsbeschluss vom 01.10.1991 wurde das Bebauungsplanverfahren XVIII-B-2 eingeleitet. Im Laufe der Bearbeitungszeit zeigte sich jedoch, dass eine Planung mit dieser Zielrichtung nicht erforderlich ist, so dass mit Bezirksamtsbeschluss vom 22.11.2005 das Verfahren wieder eingestellt wurde.
Die Problematik der Verdrängung von produzierendem Gewerbe durch Einzelhandel wurde auf privater Investorenseite immer wieder thematisiert. So z.B. durch die Rahmenplanung der „Arbeitsgemeinschaft Gewerbegebiet Weißensee“ aus dem Jahre 1994, in einer Strukturanalyse der Gesellschaft für Projekt- und Stadtentwicklung MESA aus dem Jahre 2000 und 2001/2002 in Planungsüberlegungen zur Ansiedlung von klassischem Gewerbe durch das Planungsbüro INKON. In diesen Studien wurde das Gewerbegebiet Berliner Allee in Weißensee analysiert. Es zeigte sich damals schon ein beginnender Rückgang der industriellen Produktion verbunden mit einem Ansiedlungsinteresse von Einzelhandelseinrichtungen.
Mit Planungen, auf Landes- und Bezirksebene produzierendes Gewerbe vor der Verdrängung durch Einzelhandel zu schützen, wurde Anfang dieses Jahrzehnts begonnen. Die Überlegungen des EpB basierten auf Vorgängerprogrammen. Das EpB wurde 2004 vom Berliner Senat beschlossen. Auf Bezirksebene erfolgten Ende 2002 Anfang 2003 erneut Überlegungen, einen Bebauungsplan aufzustellen. Erste Bestandspläne und Planungsüberlegungen wurden für das gesamte Gewerbegebiet Berliner Allee Nord erarbeitet, die zum Ziel hatten, produzierendes Gewerbe zu schützen, aber auch Fachmärkte an der Berliner Allee etablieren zu können. Mit § 34 Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch (AGBauGB) hatte das Land Berlin von der bundesrechtlichen Ermächtigung (§ 246 Abs. 7 BauGB) Gebrauch gemacht, § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bis zum 31.12.2004 nicht für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) anzuwenden. Daher waren großflächige Handelsbetriebe nach damaligem Planungsrecht im Geltungsbereich nicht zulässig. Die Einschränkung der Zulässigkeitsvoraussetzungen nach § 34 Abs. 1 BauGB endeten jedoch mit Ablauf des 31.12.2004. Im Oktober 2003 wurde im Rahmen der Erarbeitung des Zentrenkonzepts auch das Plangebiet noch einmal hinsichtlich der Nutzung der Gebäude und Flächen erfasst. Im Ergebnis der Untersuchungen wurde festgestellt, dass die Einzelhandelsentwicklung im Gewerbegebiet nicht nur Einfluss auf Gewerbeansiedlungen im Gebiet hat, sondern darüber hinaus auch benachbarte Zentrenbereiche, insbesondere Heinersdorf und Weißensee (Berliner Allee) beeinflussen kann. Maßnahmen zur planungsrechtlichen Sicherung eines Gewerbegebietes unter Einschränkung und Ausschluss von Einzelhandel sind daher erforderlich. Im westlich angrenzenden Bebauungsplan 3-12 ist dies bereits erfolgt. Ziele sind hierbei die Sicherung von Ansiedlungsmöglichkeiten von gewerblichen Nutzungen sowie der Ansiedlungsmöglichkeit von gewerblich produktionsgeprägten Nutzungen, v. a. produzierendes und verarbeitendes Gewerbe und produktionsorientierte Dienstleistungen entsprechend den Vorgaben des EpB. 2. Intention des Plans
Planungsabsicht im bezirklichen wie auch im gesamtstädtischen Interesse ist es, eine vielfältige Struktur der Stadt zu gewährleisten, in der jede Art von Nutzung seine städtebaulich sinnvolle Einordnung hat. Um insbesondere für produktionsorientierte Nutzungen, die aufgrund der zu erwartenden Emissionen, in anderen Baugebieten schwer anzusiedeln sind, bzw. einem Verdrängungsdruck durch andere Nutzungen unterliegen, einen geeigneten Raum im Stadtgefüge zu sichern, soll durch den Bebauungsplan eine entsprechende Bodenordnung festgesetzt werden. Die Steuerung nutzungsstruktureller Entwicklungen erfolgt durch Festsetzungen, mit denen bestimmte Nutzungenarten im Bebauungsplan ermöglicht bzw. andere ausgeschlossen werden.
Das Plangebiet ist Bestandteil eines traditionell gewachsenen Gewerbe- und Industriegebiets. Es soll in seiner Prägung als Gewerbestandort gesichert werden.
Zurzeit besteht ein großer Entwicklungsdruck durch beabsichtigte Einzelhandelsansiedlungen. Solange sie nicht großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sind, sind diese in Gewerbegebieten als nicht störende Gewerbebetriebe allgemein zulässig. Damit ist eine Verdrängung anderer Gewerbebetriebe verbunden. Durch die Ansiedlung, weiterer Einzelhandelsbetriebe würde in dem Gebiet der traditionell gewachsene Gewerbestandort verloren gehen. Durch den Einzelhandel beschränkende Festsetzungen sollen die gewerbliche Nutzung der Flächen im Planbereich gestärkt und weiterentwickelt sowie die benachbarten Zentren in ihrer Entwicklung geschützt werden.
An der Berliner Allee-Nord soll sich kein weiterer selbständiger Einzelhandel mit zentrenrelevanten oder nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ansiedeln, weil dies zu einer Beeinträchtigung der bestehenden und in den Planungen von Senat und Bezirk ausgewiesenen Zentren (besonderes Stadtteilzentrum Berliner Allee, Ortsteilzentrum Heinersdorf und Prerower Platz) führen würde. Der Ausschluss des Einzelhandels dient dem Schutz zentraler Versorgungsbereiche im Planumfeld und somit der Sicherstellung einer wohnortnahen Versorgung. Das Plangebiet ist hinsichtlich der bereits vorhandenen Einzelhandelsnutzungen als isolierter bzw. städtebaulich nicht integrierter Standort zu betrachten. Aufgrund seiner Lage außerhalb von Wohngebieten ist der Standort für eine verbrauchernahe Versorgung nicht geeignet. Weitere Ansiedlungen von selbständigen Einzelhandelsbetrieben würden in der Summe zu beachtlichen negativen Auswirkungen auf die bestehende Zentrenstruktur führen. Somit sind auch durch nichtgroßflächigen Einzelhandel negative Auswirkungen auf die Zentrenstruktur zu befürchten.
Mit dem Bebauungsplan 3-13 sollen die bezirklichen und die landesplanerischen Ziele zur Zentrenentwicklung für den nordöstlichen Rand des Gewerbegebiets Berliner Allee - Nord konkretisiert und planungsrechtlich gesichert werden. Das Plangebiet soll als Gewerbefläche gem. § 8 BauNVO festgesetzt werden. Großflächiger Einzelhandel ist damit ausgeschlossen. Die nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 und 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, Vergnügungsstätten) sollen nicht Gegenstand der Festsetzung und damit auch nicht ausnahmsweise zulässig sein. Zur Sicherung der Ziele des EpB sollen auch die nach § 8 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen (Anlagen für sportliche Zwecke) ausgeschlossen werden. Durch textliche Festsetzung wird für das Plangebiet bestimmt, dass Einzelhandelsnutzungen nur untergeordnet und in Verbindung mit einem produzierenden Betrieb zulässig sein sollen.
Der vorhandene Lebensmittelmarkt hat Bestandsschutz, eine weitere Entwicklung von Märkten dieser Art soll nicht möglich sein.
Der vorhandene minimale Bestand an Wohnnutzung hat ebenfalls Bestandsschutz, soll aber nicht weiterentwickelt werden. Ziel ist, das Wohnen hier nicht mehr zuzulassen, da dies ein unüberwindlicher Konflikt mit dem Gewerbe bezüglich der vom Gewerbe ausgehenden Immissionen und Emissionen bedeutet.
Für den langfristigen Ausbau der Berliner Allee (Bundesstraße 2) mit der Freihaltung für eine Straßenbahntrasse und die im Flächennutzungsplan dargestellte U-Bahn-Freihaltetrasse sind die erforderlichen Flächen zu berücksichtigen. 3. Umweltbericht3.1 Inhalt und Ziel des Bebauungsplanentwurfs 3-13
Der Bezirk Pankow von Berlin beabsichtigt mit dem Bebauungsplan 3-13 den traditionell seit Anfang des 20. Jahrhunderts gewachsenen Gewerbestandort an der nördlichen Berliner Allee in seiner Funktion zu sichern und weiterzuentwickeln. Der Schwerpunkt der städtebaulichen Entwicklung soll auf produzierendem Gewerbe bzw. Dienstleistung liegen. Des Weiteren werden die Flächen für den künftigen, langfristig geplanten Ausbau der Berliner Allee mit geplanter Straßenbahntrasse gesichert.
Das Plangebiet liegt im unbeplanten Innenbereich. Es gelten die planungsrechtlichen Bestimmungen des § 34 BauGB.
Der Bebauungsplan soll als wesentliche Planinhalte Gewerbegebiet, private Grünfläche und Straßenverkehrsflächen festsetzen. Als Maß der baulichen Nutzung soll im Gewerbegebiet die Grundflächenzahl (GRZ) 0,8 bzw. eine Grundfläche (GR) von 400 m² für das Grundstück Berliner Allee 322 sowie eine Baumassenzahl (BMZ) von 10,0 als Höchstmaß und in den östlichen Teilgebieten eine maximale Höhe der baulichen Anlagen festgesetzt werden. Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen durch Baugrenzen bestimmt werden. Für die acht Teilflächen des Gewerbegebiets wurde jeweils ein „Emissionskontingent“ festgelegt. Es sollen Minderungsmaßnahmen durch textliche Festsetzungen (Nr. 6, 7, 8) sowie ein Ausgleich (textliche Festsetzung Nr. 5) auf der Fläche A für einen Eingriff auf dem Grundstück Berliner Allee 322 planungsrechtlich gesichert werden. Die Fläche A des Grundstücks Berliner Allee 322 soll als private Grünfläche festgesetzt werden und die vorhandenen Bäume sollen durch eine sogenannte Pflanzbindung (Umgrenzung von Flächen für Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung) gesichert bleiben. Die bestehenden Straßenverkehrsflächen sollen weiterhin entsprechend der Bestandssituation gesichert werden.
Mit dem novellierten und seit dem 20.07.2004 gültigen Baugesetzbuch wurden die Vorgaben der Richtlinie 2001/42/EG vom 27. Juni 2001 über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme in das deutsche Bauplanungsrecht umgesetzt. Dies führt zu inhaltlichen und insbesondere zu verfahrensmäßigen Vorgaben zur Berücksichtigung von Umweltbelangen in der Abwägung. Darüber hinaus werden mit dem Monitoring (Überwachung der Umweltauswirkungen) auch zeitlich über das Aufstellungsverfahren hinaus reichende Anforderungen gestellt.
Neben den Vorschriften des Baugesetzbuchs existiert das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung, das Berliner Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung und eine Reihe von Fachgesetzen, die für die Bauleitplanung relevant sind. Deren Ziele werden nachfolgend schutzgutbezogen dargestellt.
Fachplanerische Zielsetzungen ergeben sich aus den übergeordneten raumordnerischen, städtebaulichen und landschaftsplanerischen Vorgaben. Diese sind aus raumordnerischer Sicht im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg und für die Stadt Berlin im Flächennutzungsplan (SenStadt 2004a) und im Landschaftsprogramm (SenStadtUm 1994) formuliert. Die fachlichen Vorgaben sind nachfolgend zusammenfassend wiedergegeben.
Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg Im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B vom 31.03.2009, GVBl. S. 182) ist das Plangebiet als Gestaltungsraum Siedlung dargestellt. Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegt das Plangebiet innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung, zu dessen Binnendifferenzierung die Kommunen große Spielräume haben. Die Entwicklung gewerblicher Flächen wird durch diese Festlegung nicht begrenzt. Durch die Festsetzung von Straßenverkehrsfläche im Bereich der Berliner Allee wird das Ziel der Raumordnung Z 1.2 des Flächennutzungsplanes für Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08.01.2004 (ABl. S.95, zuletzt geändert am 25.09.2008) beachtet. Nach der Festlegungskarte 2 des LEP B-B liegt das Plangebiet außerhalb Städtischer Kernbereiche, in denen gemäß Grundsatz 4.8 (G) Abs. 1 und 3 LEP B-B großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten entwickelt werden sollen. Die geplante Begrenzung von Einzelhandelsnutzungen gemäß textlicher Festsetzung Nr. 2 kann ein Beitrag zur Stärkung des Einzelhandels in städtebaulich integrierten Lagen (z.B. in den städtischen Kernbereichen Gebiet/Umfeld Weißensee Berliner Allee und Hohenschönhausen Prerower Platz) sein und steht somit in Einklang mit den Grundsätzen aus § 5 Abs. 4 LEPro 2007 und 4.8 (G) Abs. 1 und 3 LEP B-B. Der Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5 Abs. 1 und 2 LEPro 2007 sowie 4.1 (G) LEP B-B (vorrangige Siedlungsentwicklung in raumordnerisch festgelegten Siedlungsbereichen; Innenentwicklung vor Außenentwicklung, Erhaltung und Umgestaltung des Bestandes in vorhandenen Siedlungsgebieten).
FlächennutzungsplanFür den Geltungsbereich stellt der FNP "gewerbliche Baufläche“ dar. Die Berliner Allee ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße klassifiziert.
3.2.1 Landschaftsprogramm und Artenschutzprogramm
Aus dem Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350), werden folgende zusammengefasste inhaltliche Belange hinsichtlich der Ziele des Bebauungsplanverfahrens beachtlich: Naturhaushalt/Umweltschutz Der Geltungsbereich ist als Industrie- und Gewerbefläche mit hoher Priorität dargestellt. Als Entwicklungsziele und Maßnahmen werden vorgeschlagen: Sanierung von Altanlagen, Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen, Förderung von flächensparender Bauweise, bei Neuansiedlung Förderung emissionsarmer Technologien, Boden und Grundwasserschutz sowie Dach- und Wandbegrünung. Erholung und Freiraumnutzung
Der Geltungsbereich ist als „sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren“ dargestellt. Als Entwicklungsziele und Maßnahmen werden vorgeschlagen: Erschließung von Freiflächen und Erholungspotentialen, Entwicklung von Konzepten für die Erholungsnutzung, Entwicklung von Wegeverbindungen, Schutzpflanzungen bei angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung sowie Dach- und Fassadenbegrünung an öffentlichen Gebäuden. Biotop und Artenschutz
Der Geltungsbereich ist als „städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen“ mit folgenden Anforderungen zugeordnet: Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen Vielfalt, Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten Landschaftselementen (z.B. Pfuhle, Gräben) in Grünanlagen, Kleingärten und Industriegebieten, Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung, Extensivierung der Pflege von Teilen der Grün- und Parkanlagen, Entwicklung des gebietstypischen Baumbestands (besonders großkronige Parkbäume in Siedlungen und Obstbäume in Kleingärten), Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen. Landschaftsbild
Im Programmplan „Landschaftsbild“ ist der Geltungsbereich ebenfalls wie unter Biotop und Artenschutz genannt, den städtisch geprägten Räumen und hier dem „Städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung“ mit folgenden Anforderungen zugeordnet: Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung, Berücksichtigung ortstypischer Gestaltelemente und besonderer Siedlungs- und Freiraumzusammenhänge, Erhalt des Volkspark-, Kleingarten- und Friedhofrings als Element der Stadtstruktur und Ergänzung durch neue Parkanlagen, Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten und auf Infrastrukturflächen (Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen), Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen, Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente; Anlage ortsbildprägender Freiflächen, begrünter Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterung. 3.2.2 Landschaftsplanverfahren XVIII-L-4
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 3-13 grenzt unmittelbar an den Geltungsbereich des im Aufstellungsverfahren befindlichen Landschaftsplan XVIII-L-4 an. Auswirkungen auf das Bebauungsplanverfahren 3-13 ergeben sich derzeit nicht.
3.3. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen3.3.1 Bestandsaufnahme
Die Angaben zu den Schutzgütern stammen aus dem Umweltatlas Berlin, der in seiner digitalen Fassung ständig aktualisiert wird. 3.3.1.1 Schutzgut Boden
Das Plangebiet liegt auf der Hochfläche des Barnim. Der Barnim ist eine Grundmoränenplatte der Weichseleiszeit, die von bis zu 20 m mächtigen Geschieben aus Mergel, Lehm, Sand und Kies gebildet wird. Unter den daraus folgenden Verwitterungsböden dominierten (lehmige) Parabraunerden, gefolgt von sandigen Rostbraunerden, die bis Mitte des 19. Jahrhunderts landwirtschaftlich genutzt wurden. Mit dem Einsetzen der Bebauung wurde das Relief stark überformt und die Böden wurden stark versiegelt. Auf gewerblichen Lagerflächen und unversiegelten Böden, wie im Plangebiet des Bebauungsplanentwurfs, finden sich heute Rohböden (Lockersyrosem oder Regosol). Die Bodenarten des Feinbodens bestehen aus Mittelsand, Feinsand, mittellehmigem Sand und in Teilbereichen aus mittel schluffigem Sand mit einer geringen bis mittleren Wasserdurchlässigkeit. Die Leistungsfähigkeit der Böden in Bezug auf Lebensraum für naturnahe und seltene Pflanzen, Ertragsfunktion für Kulturpflanzen, Puffer- und Filterfunktion, Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt und Archivfunktion für die Naturgeschichte ist gering. Der Bereich, in dem das Plangebiet des Bebauungsplans 3-13 liegt, gehört nach Beschreibung des Umweltatlasses Berlin zu den überwiegend versiegelten Flächen für Industrie mit Aufschüttungen aus Bauschutt. Die Vegetation im bebauten Bereich wird in verschiedene Vegetationstypen eingeteilt. Für das Plangebiet wird Typ 106 dargestellt. Dieser beschreibt gering versiegelte Gewerbegebiete mit Gehölzaufwuchs und –pflanzungen, Zierrasen sowie ruderale Hochstaudenflächen. Böden mit besonderer Bedeutung im Naturhaushalt sind damit nicht vorhanden.
Die Flächenbilanz des Geltungsbereichs zeigt die Tabelle 1. Entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplans werden versiegelte Flächen, bei einer maximalen Ausnutzung der zulässigen GRZ und GR im GE-Gebiet und unter Berücksichtigung der bereits vorhandenen Straßenverkehrsflächen, zukünftig 81,8% der Gesamtfläche des Plangebiets, dies sind circa 76276 m², einnehmen. Als unversiegelte Fläche (nicht überbaubare Fläche und Grünfläche) bleiben circa 16983 m² (18,2 %) der Gesamtfläche erhalten.
Tabelle 1
3.3.1.1.1 Altlasten / Kampfmittel
Im Bodenbelastungskataster der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sind vier Teilflächen mit Belastungsverdacht eingetragen. Es sind die Katasternummern 7877 (Feldtmannstraße 158-160), 7902 (Feldtmannstraße 152), 7906 (Berliner Allee 320) und 7983 (Berliner Allee 300). Im Rahmen der Bebauung des Grundstücks Berliner Allee 300 (Fläche 7983) sind festgestellte Bodenverunreinigen entfernt worden. Zwar liegen keine Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln vor, dennoch können nie völlig und verbindlich Kampfmittel im Erdreich ausgeschlossen werden.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung ist das Gebiet nach § 34 BauGB entwickelbar. Auch ohne bauleitplanerische Festsetzungen wäre ein der Planung entsprechendes Maß der Versiegelung möglich.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung Anlagebedingt kommt es zukünftig durch die Baumaßnahmen zu erheblichen und/oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen durch eine Versiegelung in einem Umfang von max. 76276 m², bei vollständiger Ausnutzung der zulässigen GRZ bzw. GR. Durch die Bodenversiegelung gehen alle abiotischen und biotischen Bodenfunktionen verloren. Als biotische Funktionen des Bodens sind zu nennen: Wurzelraum für Pflanzen, Medium für mikrobielle Prozesse und Lebensraum für Bodentiere. Unter abiotischen Funktionen sind Leistungen zu verstehen, die im System Atmosphäre-Boden-Grundwasser eine wichtige Rolle spielen. Hierzu gehören folgende Funktionen: Boden als mechanischer und physikochemischer Filter zur Reinigung des Wassers, Boden als Regulativ für Evapotranspiration und Grundwasserneubildung, Boden als Puffersystem und Boden als Körper der Luftreinhaltung durch Aufnahme von Staub- und Schadstoffen. Auf teilversiegelten Flächen stehen die genannten Bodenfunktionen in Abhängigkeit vom Fugenanteil, bzw. Bodenbelag in eingeschränktem Maße zur Verfügung. Maßnahmen zur Vermeidung und zur Verringerung nachteiliger Auswirkungen Zu Vermeidung baubedingter Beeinträchtigungen ist der Oberboden zu Beginn der Erdarbeiten, abzuschieben und während der Bauphase ordnungsgemäß zu lagern, ggf. zu begrünen und einer entsprechenden Folgenutzung zuzuführen. Auf den nicht überbauten Grundstücksflächen sind die Bodenfunktionen nach Abschluss der Bauarbeiten wieder herzustellen, die Flächen sind gärtnerisch anzulegen. In Bezug auf die Altlastenverdachtsflächen ist vor Beginn der Bebauung durch orientierende Untersuchungen festzustellen, ob eine Bodenbelastung bzw. Altlast vorliegt. Bestätigt sich der Verdacht sind bei Bedarf Detailuntersuchungen zur Gefährdungsabschätzung durchzuführen und geeignete Maßnahmen zur Sanierung durch das Amt für Umwelt und Natur festzulegen. In Bezug auf nicht auszuschließende Kampfmittel im Erdreich werden vor Baumaßnahmen ebenso entsprechende Untersuchungen empfohlen.
3.3.1.2 Schutzgut Wasser
Die mögliche Neubildungsrate von qualitativ gutem Grundwasser ist angesichts des derzeit rund 162 Liter pro Tag und Kopf Verbrauchs der Bevölkerung einer der bedeutsamsten Faktoren bei der Bewertung des Naturhaushaltes. Alle unversiegelten Flächen dienen direkt und indirekt der Grundwasserneubildung. Dem Schutz und der Entwicklung des komplexen Wirkungsgefüges „Wasserhaushalt“ kommt insbesondere bei der Gefahr der Kontamination, höchste Bedeutung zu.
Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers hängt in erster Linie von der Sickergeschwindigkeit ab, also von Aufbau und Größe der geologischen Bodenschichten. Der Bereich, der zur Barnimhochfläche gehört, wird von einer Geschiebemergelschicht bedeckt, unter der die Grundwasserhorizonte in gespanntem Zustand liegen. Die Grundwassergleichen 2008 (Geologischer Atlas) des gespannten Grundwassers liegen zwischen 45 und 46 m über NHN bei einer Geländehöhe von ca. 52 m über NHN. Laut Umweltatlas 2006 liegt der Flurabstand des Grundwassers bei 10 bis 15 Meter und im östlichen Bereich bis zu 20 m. Das Filtervermögen wird im Umweltatlas für das Plangebiet als gering dargestellt. Der Grundwasserleiter ist damit gegenüber Schadstoffbelastungen als „relativ geschützt“ anzusehen. Das Plangebiet liegt im Bereich mit gespanntem Grundwasser, d.h. der oberste Grundwasserleiter liegt unter einer schlecht durchlässigen bzw. undurchlässigen Schicht, wobei das Grundwasser gegen diese Schicht drückt. In sandig kiesigen Einlagerungen kann dort, lokal eng begrenzt, schwebendes Grundwasser mit geringerem Flurabstand auftreten. Niederschläge reichern in Abhängigkeit von den klimatischen Bedingungen, den Substratverhältnissen, dem Bewuchs und der Flächennutzung den Grundwasserspiegel in unterschiedlichem Maße an. Überbauung und Versiegelung führen, sofern die Niederschläge über die Kanalisation abgeführt werden, zu Verlusten bei der Grundwasserneubildung. Das auf den versiegelten Flächen anfallende Niederschlagswasser wird derzeit über eine Trennkanalisation abgeführt. Die Grundwasseranreicherung wird hierdurch erheblich reduziert. Die Grundwasserneubildung (langfristiger Mittelwert) beträgt für den überwiegenden Teil der Fläche 100-150 mm. Die Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt ist als gering einzustufen.
Die Trinkwasserversorgung erfolgt im Ortsteil Weißensee über das Wasserwerk Friedrichshagen/Köpenick, es gibt daher im Plangebiet keine Vorranggebiete für den Grundwasserschutz. In Nord-Süd-Richtung quert ein Regenwasserkanal (Ei-Profil 1800) das Bebauungsplangebiet, der in den Lerchengraben mündet. Für den gesamten Kanal ist nach § 9 Grundbuchbereinigungsgesetz eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit entstanden, deren Eintragung im Grundbuch vorbereitet wird. Der Lerchengraben dient als Entwässerungsgraben für eine Fläche von ca. 38 ha und führt verrohrt unter der Darßer Straße hindurch in das Regenrückhaltebecken nördlich der Darßer Straße.[1]) Das Regenwasser im Plangebiet wird über eine Trennkanalisation, getrennt vom Abwasser, abgeleitet. In der Karte (FIS-Broker) Strategische Umweltprüfung (SUP) wird der Oberflächenabfluss und Empfindlichkeit der Vorfluter die potentielle Gewässerbelastung durch Regenwasserableitung bei vier Bewertungsstufen als Vorsorgebereich III dargestellt.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung ist das Gebiet nach § 34 BauGB entwickelbar. Das Maß der Versiegelung und damit der Einfluss auf den Wasserhaushalt entsprechen den Wirkungen bei Durchführung der Planung.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung Durch die Entwicklung des Plangebiets unter Ausnutzung der zulässigen GRZ und GR ergibt sich eine dauerhafte Versiegelung von max. 76276 m2. In Abhängigkeit vom Versiegelungsgrad wird die Versickerungsmöglichkeit von Niederschlagswasser eingeschränkt bzw. wird diese bei einer undurchlässigen Versiegelung völlig unterbunden. Der Boden steht damit zur Grundwasseranreicherung und -speicherung nur eingeschränkt bzw. nicht mehr zur Verfügung. Die Bedeutung der Fläche für die Grundwasserneubildung wird hierdurch vermindert. Maßnahmen zur Vermeidung und zur Verringerung nachteiliger Auswirkungen Baubedingte Beeinträchtigungen in das Schutzgut Wasser sollen durch sachgemäße Material- und Müllablagerungen vermieden werden. Durch die Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen Belägen wie z.B. von Klinker, Mosaikpflaster, Platten mit Sand-/Schotterunterbau sowie Rasengittersteinen oder Schotterrasen für Wege- und sonstige Erschließungsflächen unter Berücksichtigung der bodenschutzrechtlichen Anforderungen an eine gewerbliche Nutzung lässt sich die Gesamtversiegelung in den Gebietswasserhaushalt reduzieren. Durch die Versickerung des auf den Dachflächen anfallenden Niederschlagswassers auf den Grundstücken kann der Eingriff in das Schutzgut Wasser vermindert werden. Die Versickerung dient dem Erhalt der Rückhaltefunktionen und der Grundwasserneubildung. Eine Verlagerung von Schadstoffen in Boden und Grundwasser bedingt durch evtl. vorhandene Altlasten ist zu vermeiden. Grundsätzlich sind alle Versickerungsmaßnahmen von Niederschlagswasser, sofern das Vorhaben nicht unter die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiVO) fällt, bei der Wasserbehörde zu beantragen. 3.3.1.3 Schutzgut Klima, Luft
Das Klima setzt sich aus einer Reihe von Faktoren wie Temperatur- und Feuchteverhältnissen, Niederschlagsverteilung, Schwülegefährdung und Windverhältnissen zusammen. Diese Faktoren werden von der Situation vor Ort und der Lage im Stadtgebiet beeinflusst. Generell lassen sich Stadtgebiete in klimatische Entlastungsbereiche (Vorranggebiet Klimaschutz) und in Belastungsbereiche untergliedern. Der Bereich wird klimatisch als weniger günstiger Siedlungsraum (Karte 04.11.01, Stadtklima) klassifiziert. Aus dem aktuellen, überarbeiteten digitalen Umweltatlas Berlin zu dem Themenkomplex Klima (Ausgabe 2009) geht hervor, dass das Plangebiet zu den Siedlungsräumen mit geringer bis mäßiger bioklimatischer Belastung zählt. Das Plangebiet zählt entsprechend der aktuellen Bewertungskategorie nach der der VDI-Richtlinie 3785 zu den klimatischen Belastungsbereichen, die einen Durchlüftungsmangel und eine überdurchschnittliche Wärmebelastung aufweisen. Die dem Plangebiet zugeordneten Planungshinweise (Umweltatlas 04.11.2/2009) geben Auskunft über die Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsänderungen, aus denen sich klimatisch begründete Anforderungen und Maßnahmen im Rahmen der räumlichen Planung ableiten lassen. Hiernach besteht in dem Bereich eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierungen. Verdichtungen sind zu vermeiden und eine Verbesserung der Durchlüftung und Erhöhung des Vegetationsanteils zu fördern. Vorhandene Freiräume sind in diesen Siedlungsräumen zu erhalten, bzw. durch Entsiegelungen zu erweitern. Die klimatische Ausgleichsleistung geht von den nördlich angrenzenden unbebauten Arealen aus. Zur klimatisch-lufthygienischen Verbesserung der Bedingungen sollte im weiteren Verfahren die Festsetzung von Dach- und Fassadenbegrünung geprüft werden
Luftqualität Die langjährige Entwicklung der Industrieemissionen zeigt eine rückläufige Tendenz. Das Plangebiet hat eine jährliche Belastung durch Schwefeldioxyd SO2 und Stickoxid NOX von 1-5 Tonnen pro m². Eine ähnliche Entwicklung ist bei den Belastungen der Luft durch den Verkehr festzustellen. Hier ist die Belastung im Plangebiet durch SO2 kleiner als 0,1 Tonne pro m² und Jahr und durch NOX zwischen 10 und 20 Tonnen pro m² und Jahr.
Bei Nichtdurchführung der Planung ist im Rahmen einer Entwicklung nach § 34 BauGB von einem Verlust des Grabens begleitenden Gehölzbestands entlang des Lerchengrabens und damit von einer größeren Beeinträchtigung des Schutzgutes auszugehen. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung Anlagebedingt erhöht sich der Versiegelungsgrad, wodurch Aufheizungseffekte entstehen. Durch die Versiegelung werden klimatisch wirksame Freiflächen in Form von Kaltluftentstehungsflächen auf einer Fläche von max. 76247 m2 beeinträchtigt. Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung nachteiliger Auswirkungen Als klimatisch wirksame Struktur soll der gesamte Gehölzbestand entlang des Lerchengrabens im Plangebiet erhalten werden. Zusätzlich kann die Erhaltung von Einzelbäumen sowie die extensive Begrünung von Flachdächern und Fassadenbegrünung Aufheizungseffekte vermindern. Die Erhaltung des Baumbestandes auf der Fläche A an der Berliner Allee sowie des Gehölzbestandes auf den Flächen B und C entlang des Lerchengrabens im Norden des Plangebietes wird durch die Festsetzung der Flächen mit Pflanzbindungen und textliche Festsetzung 5 im Bebauungsplan gesichert. Zusätzlich sind 6 Bäume als Ausgleich für den Verlust von Zierrasenfläche für das Grundstück Berliner Allee 322 auf der Fläche A zu pflanzen. 3.3.1.4 Schutzgut Biotope, Pflanzen , Tiere und biologische VielfaltAuf Grund der fast ausschließlich gewerblichen Nutzung innerhalb des Geltungsbereichs ist der überwiegende Anteil der Flächen fast vollständig versiegelt. In der Karte Biotoptypen (Umweltatlas) sind die Grundstücke als Gewerbe- und Dienstleistungsflächen (Hauptbiotop-Code: 1230 – Industrie-, Gewerbe-, Handels-, und Dienstleistungsflächen in Betrieb) dargestellt. Die Berliner Allee, Feldtmannstraße und die Piesporter Straße sind in der Biotoptypenanzeige als Verkehrsflächen gekennzeichnet. Das als Grün- und Freifläche (Hauptbiotop-Code: 10101) gekennzeichnete Grundstück Berliner Allee 322 ist im Wesentlichen mit einem artenarmen Zierrasen und Bäumen bewachsen. Die Biotopstruktur lässt somit kein Vorkommen von besonders, oder streng geschützten Arten der Artengruppe Reptilien (u.a. Zauneidechse), oder Wirbellosen vermuten. Nicht ausgeschlossen werden können dagegen Baum-/ Höhlenbrüter sowie Amphibien im Bereich des Wasser führenden Lerchengrabens (Gewässer II. Ordnung) außerhalb des Geltungsbereichs. Das Vorkommen von nach § 30 BNatSchG geschützten Biotopen kann ausgeschlossen werden. Im Böschungsbereich des Lerchengrabens durchgehend von der Berliner Allee bis zur Piesporter Straße Graben befindet sich ein begleitender, teilweise dichter, relativ naturnaher Uferbewuchs. Der Uferbewuchs erstreckt sich auch bis in den Geltungsbereich des B-Plans 3-13.
Liste: Geschützter Baumbestand auf dem Grundstück Berliner Allee 322, FS 143: Gattung/Art Stammumfang in cm 1 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 83 2 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 105 3 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 110 4 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 102 5 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 96 6 Malus spec., Apfel 110 7 Ulmus glabra, Bergulme 119 8 Ulmus glabra, Bergulme 101 9 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 122 10 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 105 11 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 125 12 Acer platanoides, Spitzahorn 116 13 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 78 14 Acer platanoides, Spitzahorn 127 15 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 71 16 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 91 17 Ulmus glabra, Bergulme 74 18 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 69 Auf Grund der vorhandenen Baumbestände in dem Plangebiet ist mit dem Vorkommen europarechtlich geschützten Vogelarten zu rechnen. Im Sinne des Art. I der V-RL (Vogelschutz-Richtlinie) gelten alle europäischen Vogelarten als gemeinschaftlich geschützt. Gleichzeitig sind sie besonders geschützt nach § 7 Abs. 2 Nr. 13b BNatSchG. Es handelt sich hierbei um Gebüsch- und Baumbrüter, die in Siedlungen und Gehölzstrukturen sowie im Berliner Stadtgebiet häufig angetroffen werden und relativ anpassungsfähig sind. Die lokalen Populationen befinden sich in einem günstigen Erhaltungszustand.[2] Dennoch gilt auch für diesen Fall uneingeschränkt das Vermeidungsgebot als zwingende Zulassungsvoraussetzung zur Abwendung erheblicher Störungen wild lebender Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderzeiten. Es sind somit artenschutzrechtliche Schutz- und Vermeidungsmaßnahmen festzulegen und als Hinweise für den Vorhabenträger, bzw. Bauherren in der Planbegrünung aufzunehmen. Da es derzeit keine Hinweise für das Vorkommen weiterer streng und/oder besonders geschützter Arten gibt, bedarf es jedoch keiner artenschutzrechtlichen Untersuchung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens. Eine Gefährdung der Lebensräume national besonders geschützter Tierarten kann in diesem Bereich der Grundstücke Feldmannstraße 158 und 152 nicht ausgeschlossen werden. Hier befinden sich rückwärtig kleinteilige ruderale Brachflächen, die einen Lebensraum für eine Vielzahl von Wirbellosen darstellen. Ein Verbotstatbestand i. S. d. § 44 BNatSchG liegt jedoch für die national geschützten Arten nicht vor, vielmehr sollten potenzielle naturschutzrechtliche Minimierungsmaßnahmen ermittelt werden.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung ist von einer Entwicklung des Gebiets nach § 34 BauGB auszugehen. Hierdurch ist weitgehend ein entsprechender Verlust von Habitatstrukturen zu erwarten. Die artenschutzrechtlichen Belange sind gleichermaßen wie im Falle der Durchführung der Planung zu beachten.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung Anlagebedingt gehen die Habitatqualitäten auf den versiegelten Flächen in einem Umfang von max. 76276 m² verloren. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen entsteht voraussichtlich artenarmes Ziergrün. Betroffen von der Versiegelung und der Nutzungsänderung sind insbesondere ruderale Pionier-, Gras- und Staudenfluren sowie Einzelbäume. Durch eine Pflanzbindung werden durch die Planung jedoch Teile des Gehölzbestandes im Norden entlang des Lerchengrabens (Fläche A und B) als Lebensraum für die Avifauna erhalten, was bei einer Entwicklung nach § 34 BauGB nicht gewährleistet werden kann. Für den Verlust von Zierrasenfläche der Grünanlage Berliner Allee 322 als überbaubare Gewerbegebietsfläche sind zusätzlich 6 Bäume auf der Fläche A mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung als Ausgleich zu pflanzen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die in dem Plangebiet vorkommenden Brutvögel im räumlichen Umfeld – wie z.B. in den angrenzenden Stadtrandsiedlung Malchow und den Bitburger Teichen Ersatzlebensräume finden. Damit liegen die Voraussetzungen nach § 44 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG vor, wonach die ökologische Funktion der von dem Eingriff betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt werden muss. Maßnahmen zur Vermeidung und zur Verringerung nachteiliger Auswirkungen Zur Vermeidung und Verminderung von Beeinträchtigungen besonders geschützter Arten können die folgenden Maßnahmen beitragen:[3] · Erhalt des zusammenhängenden Baum- bzw. Gehölzbestandes an der Berliner Allee 322 und entlang des Lerchengrabens im Norden des Geltungsbereichs. · Ausweisung von Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind, mit dem Ziel, zusammenhängende Grünflächen mit Vernetzungsfunktion entstehen zu lassen. · Mindestbepflanzung mit einheimischen Bäumen bzw. Gehölzen; Die zusätzlichen Baumpflanzungen als Ausgleich auf dem Grundstück Berliner Allee 322 verbessern ebenso das Nistplatz- und Nahrungsangebot insbesondere für Baumbrüter. · Begrünung von Fassaden, Begrünung der Dachflächen in Eigenverantwortung durch den Bauherren/Architekten. Begrünungen verbessern das Nahrungsangebot. 3.3.1.5 Schutzgut Landschaft
Bestand und Bewertung Das Landschaftsbild des Plangebiets wird bestimmt durch das Relief, die naturräumliche Situation sowie das Muster der Nutzungsstrukturen. Das Plangebiet ist weitestgehend mit gewerblichen Nutzungen belegt. Das Grundstück Berliner Allee 322 ist als Grünanlage mit 18 Bäumen und Zierrasenflächen bepflanzt. Die bereits genutzten Bereiche sind durch einen hohen Versiegelungsgrad und Abstandsgrün geprägt. Als landschaftsbildprägende Strukturen sind der Gehölzbestand im Norden des Gebiets entlang des Lerchengrabens sowie die Straßenbäume entlang der das Plangebiet begrenzenden Straßen, insbesondere der Baumbestand an der Berliner Allee, Feldmannstraße und Piesporter Straße zu werten. Hinzu kommt eine Baumreihe an der östlichen Grundstücksgrenze Feldmannstraße 158-60 sowie Einzelbäume.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung erfolgt die Entwicklung des Gebiets entsprechend § 34 BauGB. Die Auswirkungen auf das Landschaftsbild entsprechen weitestgehend denen der Planung. Durch Pflanzbindungen werden durch die Planung jedoch Teile des landschaftsbildprägenden Baumbestandes an der Berliner Allee sowie der Gehölzbestand entlang des Lerchengrabens im Norden des Plangebiets als Lebensraum für die Avifauna erhalten, was bei einer Entwicklung nach § 34 BauGB nicht gewährleistet werden kann.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung Zukünftig dominieren im Plangebiet gewerblich genutzte Flächen. Das Erscheinungsbild von einem einheitlich strukturierten Gewerbegebiet wird erreicht und durch einen hohen Versiegelungsgrad und geringen Freiflächenanteil geprägt sein. Maßnahmen zur Vermeidung und zur Verringerung nachteiliger Auswirkungen Durch die Erhaltung der Bäume auf der Grünfläche an der Berliner Allee (Fläche A) und durch die Erhaltung des Gehölzbestandes (Flächen B und C) entlang des Lerchengrabens werden die Beeinträchtigungen in das Schutzgut Landschaftsbild vermindert. Die Anpflanzung von Bäumen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen und auf den Stellflächen dient zusätzlich der Gliederung und Strukturierung des Gebiets. Die Erhaltung der Bäume auf der Fläche A sowie zusätzlich die Pflanzung von 6 Bäumen als Ausgleich sowie die Erhaltung des Gehölzbestandes entlang des Lerchengrabens (Flächen B und C) werden durch die Festsetzung von Flächen mit Pflanzbindungen im Bebauungsplan gesichert. Eine Mindestbepflanzung wird durch textliche Grünfestsetzungen innerhalb der Baugebiete gesichert. 3.3.1.6. Schutzgut Mensch und seine GesundheitDas Schutzgut Mensch und seine Gesundheit umfasst sämtliche Faktoren der Umwelt, die sich auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der innerhalb des Plangebiets arbeitenden und wohnenden Bevölkerung auswirken können. Hierzu gehören Lufthygiene und Lärm, der Schutz vor Gefahren, die von Bodenverunreinigungen ausgehen, klimatische Veränderungen sowie Beeinträchtigungen bestehender bzw. geplanter Erholungsmöglichkeiten.
Bestand und Bewertung Lufthygiene Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt laut FNP nicht im Vorranggebiet für Luftreinhaltung. Ferner liegt er auch außerhalb der Umweltzone. Lufthygienische Belastungen sind für das Gebiet daher als nicht erheblich zu werten. Lärm Die Lärmbelastung durch das Gewerbe ist nicht erfasst. In Abhängigkeit von der heutigen Nutzung und der Lage der jeweiligen Parzelle zu den Immissionsorten wurden geeignete Ansätze gewählt. Die Belastung durch den Verkehr ist dokumentiert. In der Berliner Allee ergeben sich bei einer durchschnittlichen täglichen Verkehrsstärke (DTV) von bis zu 20.000 Kfz / 24 h Lärmbelastungen von 70 bis 75 dB (A) am Tag (6-22 Uhr) und 65 bis 70 dB (A) in der Nacht (22-6 Uhr). Die für Gewerbegebiete geltenden schalltechnischen Orientierungswerte gem. DIN 18005 von 65 dB(A) tags und 55 dB(A) werden somit in der Berliner Allee durchgängig überschritten.
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans 3-13 wurde eine schalltechnische Untersuchung erstellt, welche die Ermittlung der Verkehrslärmeinwirkungen auf das Plangebiet und eine Kontingentierung der zulässigen Geräuschemissionen von den Gewerbeflächen im Plangeltungsbereich nach dem Verfahren der DIN 45691 beinhaltet. Im Plangebiet treten insbesondere entlang der Berliner Allee erhebliche Verkehrslärmimmissionen auf. Am Tage (6 bis 22 Uhr) liegen die Beurteilungspegel der Straßenverkehrsgeräusche bis in 55 m Entfernung vom Westrand des Plangeltungsbereichs über dem Orientierungswert nach Beiblatt 1 zur DIN 18005-1 für Gewerbegebiete von 65 dB(A). Der im Nachtzeitraum (22 bis 6 Uhr) gültige Orientierungswert von 55 dB(A) ist bis in 50 m Abstand von der westlichen Plangebietsgrenze überschritten. Entlang der Piesporter Straße und der Feldtmannstraße beschränken sich Orientierungswertüberschreitungen im Wesentlichen auf die Straßen zugewandte Seite der ersten Baureihe.
Freiraumstruktur / Freiflächenversorgung Der Geltungsbereich hat bis auf das Grundstück Berliner Allee 322 keine Bedeutung für die Freiraumnutzung und Freiflächenversorgung. Der Geltungsbereich wird überwiegend bereits gewerblich genutzt, bis auf die Fläche des Grundstücks Berliner Allee 322, das als mit Bäumen bestandene Grünfläche vorhanden ist. Die übrigen Flächen sind gewerblich genutzt und größtenteils abgezäunt und damit unzugänglich. Bereiche mit besonderer Bedeutung für die Erholung wie wohnungs- und siedlungsnahe Grünflächen, Spielplätze oder Grünverbindungen sind bis auf die baumbestandene Grünfläche sowie den Ufer begleitenden Gehölzbestand entlang des Lerchengrabens durch die Planung nicht betroffen.
Kulturgüter wie denkmalgeschützte Bauten oder Bodendenkmale sind durch die Planung nicht betroffen. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung erfolgt eine Entwicklung auf Grundlage des § 34 BauGB. Bezogen auf das Schutzgut Mensch entsprechen die Auswirkungen denen bei Durchführung der Planung. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung Lufthygiene Durch die Zunahme von Quell- und Zielverkehren in Verbindung mit der gewerblichen Entwicklung ist von einer Zunahme verkehrsbedingter lufthygienischer Belastungen auszugehen. Gewerbliche lufthygienische Belastungen sind derzeit nicht vorhersehbar, da diese von der Art des sich ansiedelnden Gewerbes abhängig sind. Das Plangebiet ist bereits jetzt durch die Verkehre auf den einbezogenen Straßen Berliner Allee und Piesporter Straße erheblich lärmbelastet. Um Konflikte zwischen der geplanten gewerblichen Nutzung und der im Gebiet bzw. im Umfeld vorhandenen Wohnnutzung auszuschließen wurde ein schalltechnisches Gutachten erstellt (Bezirksamt Pankow 2009). Die bestehenden Vorbelastungen, die durch den Verkehrslärm sowie durch den Gewerbelärm der innerhalb und außerhalb des Bebauungsplangebiets bereits vorhandenen gewerblichen Nutzungen bestimmt sind, wurden hierbei berücksichtigt.
Die Berechnungsergebnisse der Geräuschkontingentierung zeigen, dass mit diesen Emissionskontingenten die Einhaltung der „schalltechnischen Orientierungswerte“ der DIN 18005 abgesichert wird. Dagegen zeigen die Berechnungsergebnisse zum Verkehrslärm, dass die schalltechnischen Orientierungswerte an den Baugrenzen des Bebauungsplangebiets im Bereich der Piesporter Straße und der Berliner Allee deutlich überschritten werden.
Freiraumstruktur / Freiflächenversorgung Der Geltungsbereich wird bedingt durch die geplante gewerbliche Nutzung zukünftig keine Bedeutung für die Freiflächenversorgung haben. Die vorhandene mit Bäumen bestandene Fläche A an der Berliner Allee wird weiterhin durch eine Pflanzbindung erhalten. Als Ausgleich für die mögliche Versiegelung von Zierrasenflächen sind für das Grundstück Berliner Allee 322 je 100 m² überbaubare Grundstücksfläche ein Baum (zusätzlich insgesamt 6 Bäume) zu pflanzen. Die Beeinträchtigungen dieses Schutzgutes sind durch die zusätzliche Bepflanzung angemessen ausgeglichen, Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und ein weiterer Ausgleich sind nicht notwendig. Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen gemäß dem Lärmgutachten
Belastungen durch Lärm bzw. Schadstoffe sind durch die Einhaltung bzw. Berücksichtigung der entsprechenden gesetzlichen Regelungen (BImSchG, TA-Luft, TA-Lärm, Orientierungswerte zum Schallschutz im Städtebau) zu vermeiden. Die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte in Bezug auf die durch das Gewerbegebiet zu erwartenden Lärmimmissionen wird durch die Festsetzung entsprechender Geräuschkontingente gewährleistet.
Aus diesem Grunde sollten dem ständigen Aufenthalt von Personen dienende Wohn- und Schlafräume in Bereichen mit Orientierungswertüberschreitungen nur dann straßenzugewandt orientiert werden, wenn dies unvermeidlich ist. Ergänzend sind passive Schallschutzmaßnahmen nach den Anforderungen der DIN 4109, Schallschutz im Hochbau zu realisieren. Die Planwerte der Geräuschkontingentierung nach DIN 45691 wurden für die maßgeblichen Immissionsorte so gewählt, dass die Zusatzbelastung aus der Nutzung aller Flächen im Plangeltungsbereich zusammen nicht immissionsrelevant vom Sinne von Nr. 3.2.1 Abs. 2 TA Lärm ist (Immissionsrichtwert – 6 dB). Da über eventuelle genehmigungsrechtliche Auflagen zum Geräuschimmissionsschutz für die im Plangebiet vorhandenen Betriebe keine Informationen vorlagen, orientiert sich die Höhe der Emissionskontingente an der Lage des jeweiligen Betriebsgrundstücks zu den Immissionsorten und an der Art der heutigen Nutzung. Auf dieser Basis ergeben sich Emissionskontingente von LEK, tags = 55 … 65 dB am Tage (6 bis 22 Uhr) und LEK, nachts = 40 … 50 dB in der Nacht (22 bis 6 Uhr). Die zugehörigen Immissionskontingente erreichen am Wohnhaus Berliner Allee 294 (Schutzanspruch eines Mischgebiets) und im allgemeinen Wohngebiet östlich des Plangeltungsbereichs an der Feldtmannstraße die Planwerte. Für die Wohnhäuser im Gewerbegebiet an der Berliner Allee (B-Plan 3-12) und an der Ostseite der Piesporter Straße (ebenfalls gewerblich genutzter Bereich) verbleiben Zusatzkontingente.
Zur Absicherung der immissionsrechtlichen Verträglichkeit der zukünftigen gewerblichen Nutzungen im Bebauungsplangebiet wurde die Methode der Geräuschkontingentierung nach DIN 45691 vom Dezember 2006 für die Bebauungsplanflächen angewendet, bei der den sinnvoll unterteilten Flächen jeweils ein „Emissionskontingent“ für die Tag- und Nachtemission zugeordnet wird. Diese Kontingentwerte wurden in einer Optimierungsrechnung so bestimmt, dass einerseits ein maximal mögliches Emissionskontingent je Flächenanteil ermittelt wird, bei dem andererseits an den umliegenden schutzwürdigen Nutzungen (hier insbesondere die vorhandene Wohnnutzung) die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte gemäß der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ als immissionsrechtliche Anforderung gesichert wird.
3.4 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern
Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Eine Verstärkung von erheblichen Umweltauswirkungen der Schutzgüter Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Luft und Klima sowie Mensch und Kultur- und Sachgüter durch sich negativ verstärkende Wechselwirkungen ist im Bebauungsplangebiet nicht zu erkennen. 3.5 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich
Durch Bauvorhaben im Geltungsbereich entstehen erhebliche und / oder nachhaltige Beeinträchtigungen der Schutzgüter Boden, Wasser, Klima, Biotope und Landschaftsbild. Für die bestehenden Baugrundstücke ist ein Ausgleichserfordernis jedoch entsprechend § 21 Abs. 2 BNatSchG i.V.m. § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB nicht gegeben, da die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.
Bei der Grünanlage Berliner Allee 322 mit dem verfolgten Planungsziel einer gewerblichen Nutzung sowie einer privaten Grünfläche in dem Bereich der gewidmeten Grünanlage werden Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereitet, für die eine Ausgleichsverpflichtung gemäß § 1a Abs. 3 Satz 1 besteht. Die im Bereich der Berliner 322 im Jahre 1993 mit insgesamt 18 Bäumen bepflanzte Grünfläche ist als naturschutzrechtliche Maßnahme im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben „Autowaschcenter und Tankstellen GmbH / Berliner Allee 320“ entstanden. Die mit Bäumen bepflanzte Grünfläche soll als „Fläche für Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung“ (Fläche A) weiterhin gesichert werden. (Die Fläche der Baumstandorte wurde anhand von Luftbildern aus dem Jahre 2007 bestimmt.) Durch die dauerhafte Erhaltung der Ersatzbaumpflanzungen (textliche Festsetzung 5) innerhalb der Pflanzbindungsfläche A wird ein Eingriff in den Baumbestand vermieden.
Die verbleibende Teilfläche der Grünanlage von ca. 655 m² soll als Gewerbegebiet festgesetzt werden. Der nicht bebaubare Teil des Gewerbegebiets (ca. 84 m²) soll durch eine Baugrenze vom bebaubaren Teil ca. 570 m² abgegrenzt werden. Der größte Teil der 655 m² großen Fläche ist mit einem artenarmen Zierrasen (ca. 580 m²) bewachsen. Die Flächen wurden anhand von Luftbildern 2009 ermittelt. 54 m² sind als wassergebundener Weg, ca. 6 m² für eine Werbeanlage und ca. 13 m² als Zufahrt (Eckabrundung) zur Tankstelle befestigt. Ein Eingriff in einen artenarmen Zierrasen ist als geringwertig zu bezeichnen. Hier kann ein angemessener Ausgleich über das vereinfachte Verfahren zur Eingriffsbilanzierung über eine Gegenüberstellung der Herstellungskosten für einen zerstörten Zierrasen zu den die Kosten für die stattdessen zu pflanzenden Bäume gegenübergestellt werden. Gemäß Abstimmung mit dem Fachamt AUN ergibt sich somit überschlägige folgende Bilanzierung: Zierrasen 580 m² x 7,- €/m² = 4060,- €. Eine Baumpflanzung wird mit 700,- € angesetzt. Als Ausgleich wären somit 6 Bäume (4060,- € : 700,- € je Baum = 5,8 Bäume) zu pflanzen. Nach der textlichen Festsetzung 5, die gemäß § 1a Abs. 3 Satz den Ausgleich sichert, sind somit zusätzliche 6 Bäume auf dem Grundstück Berliner Allee 322 (Fläche A) zu pflanzen.
Gemäß der textlichen Festsetzung ist für das Grundstück Berliner Allee 322 je 100 m² der überbaubaren Grundstücksfläche (ca. 570 m²) auf der Fläche A unter Beibehaltung der vorhandenen Bäume ein einheimischer Laubbaum zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.
Die Pflicht, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen bleibt hiervon unberührt. Die folgenden Maßnahmen werden daher empfohlen: [4]
· Durchführung notwendiger Rodungen in der Zeit vom 01.09. bis 29.02. · Sicherung des Oberbodens nach DIN 18 915. · Vermeidung von Boden- und Grundwasserverunreinigungen durch sachgemäße Material- und Mülllagerungen. Die Maßnahme dient der Minimierung des Eingriffs in die Schutzgüter Boden und Wasser. · Verbindliche Absperrung und Markierung der Baustelleneinrichtungsflächen und -wege. · Sicherung vorhandener Gehölze während der Bauzeit durch geeignete Schutzmaßnahmen entsprechend der DIN 18 920, Ausgrenzung des zu erhaltenden Gehölzbestandes im Nord des Plangebiets entlang des Lerchengrabens. Die Maßnahme dient der Erhaltung des Baumbestandes und des Eingriffs in zu erhaltende Biotope. · Minimierung des Baulärms, der Abgase und sonstiger Schadstoffe durch Einsatz von Baufahrzeugen und -maschinen, die dem Stand der Technik entsprechen. Durch die Maßnahme lassen sich die Auswirkungen auf die unmittelbaren Anwohner minimieren. Während der Bauvorbereitung und -durchführung können diese Maßnahmen als wesentliche Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen durchgeführt werden. 3.6 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung
Eine Veränderung der Situation ist abhängig von der tatsächlichen Entwicklung des Gewerbes. Eine Verschlechterung ist nicht anzunehmen, da bei Neuansiedlungen moderne Technologien greifen werden. Verbesserungen lassen sich durch einzelne Maßnahmen wie Baumpflanzungen im nicht überbauten Bereich erreichen. Die hohe Lärmbelastung der Berliner Allee ist auf das Kopfsteinpflaster zurück zu führen, so dass bei einer Erneuerung der Straße eine Verbesserung eintritt. 3.7 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten
Der Bezirk Pankow von Berlin beabsichtigt mit dem Bebauungsplan 3-13 den traditionell seit Anfang des 20. Jahrhunderts gewachsenen Gewerbestandort an der nördlichen Berliner Allee in seiner Funktion zu sichern und nachhaltig weiterzuentwickeln. Die Zielsetzung entspricht dem Entwicklungskonzept der Senatsverwaltung für Wirtschaft für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) sowie dem StEP Gewerbe der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.
Ohne Aufstellung eines Bebauungsplans würde die Weiterentwicklung des Standorts auf der Grundlage von § 34 BauGB erfolgen. Dies würde zu einer weitestgehend ungesteuerten Entwicklung führen. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung würde, im Vergleich zu den Festsetzungen des Bebauungsplans 3-13, grundsätzlich vergleichbar sein. Die mit dem Bebauungsplan vorgesehenen Maßnahmen zur Eingriffsminimierung würden ohne Bebauungsplan nicht oder nur teilweise umgesetzt werden können. 3.8 Zusätzliche Angaben3.8.1 Beschreibung der technischen Verfahren der Umweltprüfung, Hinweise auf weiteren Untersuchungsbedarf
Das Vorgehen im Rahmen der Umweltprüfung zum Bebauungsplan 3-13 umfasst verschiedene Bearbeitungsstufen: 1. Bestandsaufnahme und Bewerten des Plangebiets, 2. Beachten fachgesetzlicher Vorgaben und übergeordneter Planungen, 3. Auswerten vorliegender Fachbeiträge wie schalltechnischen Untersuchung, die während der Verfahrensdurchführung im Umweltbericht ergänzt werden, 4. Auswerten vorliegender Informationsquellen zur Umweltsituation hier insbesondere der Umweltatlas von Berlin sowie der Umweltbericht zum angrenzenden festgesetzten Bebauungsplan 3-12 und dessen Gutachten.
Folgende Methoden fanden in Rahmen der Erstellung des Fachgutachtens Verwendung: · Rechnergestützte Schallpegelberechnungen. 3.8.2 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen
Mit dem Monitoring überwacht der Bezirk Pankow die erheblichen Umweltauswirkungen, die aufgrund der Durchführung des Bebauungsplans eintreten können, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen. Um Konflikte zwischen der gewerblichen Nutzung und der im Gebiet bzw. im Umfeld vorhandenen Wohnnutzung zu vermeiden, ist durch entsprechende Messungen sicher zu stellen, dass die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 eingehalten werden. Im Rahmen der Umsetzung des Bebauungsplans ist die Durchführung der Minimierungsmaßnahmen und die artenschutzrechtlichen Anforderungen zu beachten und zu prüfen. Ebenso sind die im Bodenbelastungskataster erfassten Flächen bei Baumaßnahmen zu beachten. Darüber hinaus sind über die bestehenden Messprogramme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung für den Geltungsbereich hinaus keine weiteren Maßnahmen zur Überwachung notwendig.
3.9 Allgemein verständliche Zusammenfassung
Vordringliches Ziel des Bebauungsplans ist die Sicherung und Entwicklung des traditionell seit Anfang des 20. Jahrhunderts gewachsenen Gewerbestandorts an der nördlichen Berliner Allee. Der Schwerpunkt der städtebaulichen Entwicklung soll auf produzierendem Gewerbe bzw. Dienstleistung liegen. Des Weiteren werden die Flächen für den späteren Ausbau der Berliner Allee mit geplanter Straßenbahntrasse künftig von Bebauung freigehalten. Das Plangebiet liegt im unbeplanten Innenbereich. Es gelten bislang die planungsrechtlichen Bestimmungen des § 34 Baugesetzbuch (BauGB), der die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile regelt. Die zulässige Grundflächenzahl, die angibt welcher Anteil des Baugrundstücks überbaut werden darf, beträgt 0,8 (für das Grundstück Berliner Allee 322 beträgt die Grundfläche (GR) 400 m²). Die Baumassenzahl, die das mögliche Bauvolumen definiert, beträgt 10,0. Die zulässige Gebäudehöhe orientiert sich an den vorhandenen Gebäudehöhen. Die Gebäudehöhe wird jedoch nur im östlichen Bereich des Plangebiets geregelt. Die Erschließung des Gewerbegebiets erfolgt über die Berliner Allee, Feldtmannstraße und Piesporter Straße. Die Ausweisung von Gewerbegebieten entspricht den Darstellungen des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg sowie den Aussagen des Flächennutzungsplans von Berlin.
Die im Plangebiet vorhandenen und unterschiedlich entstandenen Böden (Bodengesellschaften) sind zum überwiegenden Teil durch menschliche Nutzung überformt. In Bezug auf die regionale Seltenheit werden die Bodengesellschaften als sehr häufig bis häufig bewertet, die Naturnähe der Böden wird als gering bis sehr gering eingestuft. Der menschliche Einfluss auf den Boden ist damit als hoch bis sehr hoch zu werten. Die Archivfunktion des Bodens wird als mittel bis gering, angegeben. Im Plangebiet sind vier Teilflächen mit Bodenbelastungsverdacht eingetragen. Laut Umweltatlas liegt der Grundwasserflurabstand (Wasserstand unterhalb der Geländeoberkante) im Plangebiet zwischen 10 und 20 m. Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers wird überwiegend mit mittel angegeben. Der Grundwasserleiter ist damit gegenüber Schadstoffbelastungen als relativ geschützt anzusehen. Die Grundwasserneubildung beträgt für den überwiegenden Teil der Fläche 100-150 mm. Hinsichtlich der klimatischen Belastungssituation gilt das Plangebiet als bioklimatisch gering bis mäßig belasteter Siedlungsraum mit einer mangelnden Durchlüftung. Der Freifläche mit dem vorhandenen Baubestand an der Berliner Allee 322 sowie dem gehölzbewachsenen Streifen im nördlichen Bereich entlang des Lerchengrabens kommt eine hohe bis mittlere stadtklimatische Bedeutung zu. Erhebliche Lärmbelastungen sind durch die Verkehre auf der Berliner Allee und der Piesporter Straße gegeben. Die für Gewerbegebiete geltenden schalltechnischen Orientierungswerte werden sowohl in der Piesporter als auch in der Berliner Allee durchgängig überschritten. Gehölzbestände aus überwiegend heimischen Arten finden sich in einem Streifen entlang des Lerchengrabens. An der Berliner Allee 322 sind 18 Ersatzbaumpflanzungen als naturschutzrechtliche Maßnahme vorhanden. Nach § 30 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) gesetzlich geschützte Biotope wurden nicht gefunden. Das Landschaftsbild des Plangebiets wird bestimmt durch das Relief, die naturräumliche Situation sowie das Muster der Nutzungsstrukturen. Das Gebiet ist ein traditioneller Gewerbestandort und weist teilweise eine heterogene Gemengelage auf. Das Gelände ist bereits mit gewerblichen Nutzungen weitgehend belegt. Die bereits genutzten Bereiche sind durch einen hohen Versiegelungsgrad und Abstandsgrün geprägt. Aufgrund der vorhandenen gewerblichen Nutzungen hat der Geltungsbereich bis auf die Grünfläche an der Berliner Allee 322 keine Bedeutung für die Freiraumnutzung.
Umweltauswirkungen Die bauliche Entwicklung der Bauflächen im Plangebiet gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans ermöglicht eine Versiegelung in einem Umfang von 76276 m² bei einer maximalen Ausnutzung der zulässigen Grundfläche. Durch die Bodenversiegelung gehen abiotische (z.B. Boden als Filter) und biotische (Boden als Lebensraum für Pflanzen) Bodenfunktionen verloren. Innerhalb des Geltungsbereichs sind vier Teilflächen mit Belastungsverdacht im Bodenbelastungskataster der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eingetragen. Vor Beginn der Bebauung ist durch orientierende Untersuchungen festzustellen, ob tatsächlich eine Bodenbelastung vorliegt. Bestätigt sich der Verdacht, sind bei Bedarf Detailuntersuchungen zur Gefährdungsabschätzung durchzuführen und geeignete Maßnahmen zur Sanierung festzulegen. Bezogen auf das Schutzgut Wasser wird die Versickerungsmöglichkeit von Niederschlagswasser durch die zusätzliche Versiegelung weiter eingeschränkt. Die Bedeutung der Fläche für die Grundwasserneubildung wird hierdurch vermindert. Ebenso gehen durch die zusätzliche Versiegelung partiell mikro-klimatisch wirksame Freiflächen verloren. Insbesondere dem Ufer begleitenden gehölzbewachsenen Streifen im nördlichen Bereich entlang des Lerchengrabens sowie der mit Bäumen bestanden Grünfläche an der Berliner Allee kommt eine „hohe bis mittlere stadtklimatische Bedeutung“ zu. Von der zusätzlichen Versiegelung sind insbesondere Ruderalfluren sowie die Zierrasenfläche an der Berliner Allee 322 betroffen. Biotope, die dem gesetzlichen Schutz nach § 30 BNatSchG unterliegen sind innerhalb des Geltungsbereichs nicht vorhanden. Ebenso sind keine Schutzgebiete betroffen. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans kommt es in Bezug auf die Avifauna (Vogelwelt) voraussichtlich zu einem Verlust an Nist-, Brut-, Wohn- und Zufluchtstätten. Bei keiner der Brutvogelarten ist jedoch eine erhebliche Beeinträchtigung der lokalen Population zu erwarten. Zudem können die meisten Arten im Umfeld Ersatzlebensräume finden. Gleiches gilt für die national besonders geschützten Arten. Das Landschaftsbild wird sich zugunsten großflächiger Gewerbebauten verändern. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen entsteht überwiegend artenarmes Ziergrün. Das hat den partiellen Verlust der aktuell das Gebiet prägenden Gehölzstrukturen sowie der gliedernden Einzelbäume und Baumreihen zur Folge. Aufgrund der Überschreitung der für Gewerbegebiete geltenden schalltechnischen Orientierungswerte gemäß DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ sind bei Errichtung von schutzwürdigen Räumen an beiden Straßen bauakustische Maßnahmen nach DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ vorzusehen. Beim Ausbau der Berliner Allee kann durch die Wahl leiserer Beläge eine Lärmreduzierung erreicht werden. Zur Absicherung der immissionsrechtlichen Verträglichkeit der zukünftigen gewerblichen Nutzungen im Bebauungsplangebiet mit den im Gebiet bzw. im Umfeld vorhandenen Wohnnutzungen wurden Emissionskontingente (flächenbezogene Höchstwerte für die Schallausbreitung) ermittelt, die die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für eine im Rahmen des Städtebaus wünschenswerte Lärmsituation durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan sicherstellen. Durch die Zunahme von Quell- und Zielverkehren in Verbindung mit der gewerblichen Entwicklung ist von einer Zunahme verkehrsbedingter lufthygienischer Belastungen auszugehen. Gewerbliche lufthygienische Belastungen sind nicht vorhersehbar, da sie von der Art des sich ansiedelnden Gewerbes abhängig sind. Diesbezüglich können im nachgelagerten Genehmigungsverfahren bei Bedarf Regelungen und Vorkehrungen getroffen werden. Bereiche mit besonderer Bedeutung für die Erholung wie wohnungs- und siedlungsnahe Grünflächen, Spielplätze oder Grünverbindungen sind durch die Planung nicht betroffen, da sich im angrenzenden Bereich fast ausschließlich Gewerbestandorte befinden. Für die wohnungsnahe Versorgung hat das Gebiet daher keine Bedeutung. Kulturgüter wie denkmalgeschützte Bauten oder Bodendenkmale sind durch die Planung ebenfalls nicht betroffen. Bei Nichtdurchführung der Planung erfolgt eine Entwicklung des Gebiets auf Grundlage des § 34 BauGB. Die Auswirkungen auf die Schutzgüter würden hierbei weitgehend den Auswirkungen bei Durchführung der Planung entsprechen. In Bezug auf das Schutzgut Arten und Biotope sowie Klima wird durch den Bebauungsplan eine Verminderung der Auswirkungen durch den Erhalt des Baumbestandes auf dem Grundstück Berliner Allee 322 (Fläche A) und des Gehölzbestandes (Flächen B und C) entlang des Lerchengrabens erreicht. Ebenso wird dies durch textliche Grünfestsetzungen durch Mindestbepflanzungen z.B. von Stellplatzflächen auf den Grundstücken erreicht, die nach geltendem Recht nicht erforderlich wären. Sich verstärkende Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern sind nicht zu erkennen. Das Plangebiet liegt im unbeplanten Innenbereich. Für die Baugrundstücke ist ein Ausgleichserfordernis für die Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft somit nicht gegeben, da auf Vorhaben im Innenbereich die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung gemäß Bundesnaturschutzgesetz keine Anwendung findet. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind, oder zulässig waren. Für das Grundstück Berliner Allee 322 ist ein Ausgleich für die Inanspruchnahme der Zierrasenfläche als Gewerbegebiet erforderlich. Für den Verlust sind zusätzlich 6 einheimische Bäume zu pflanzen. Die Pflicht, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen bleibt bestehen. Als wesentliche Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen werden Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen während der Bauvorbereitung und -durchführung benannt.
Die Ermittlung und Bewertung der Umweltbelange erfolgt in der Form der durchgeführten Umweltprüfung. Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen bei einer Realisierung von Bauvorhaben werden folgende Maßnahmen planungsrechtlich als verbindliche Festsetzung im Bebauungsplan vorgesehen:
- Zur Vermeidung und Verminderung von Beeinträchtigungen besonders geschützter Arten wird der Erhalt eines zusammenhängenden Baum- bzw. Gehölzbestandes entlang des Lerchengrabens im Norden des Geltungsbereichs (Flächen A, B und C) gesichert. Durch die Flächen für Pflanzbindung auf den nicht überbaubaren Flächen sowie die Ausweisung von nicht überbaubaren Flächen (zwischen Baugrenzen und Straßenbegrenzungslinien), die zu begrünen sind, wird das Ziel verfolgt, zusammenhängende Grünflächen mit Vernetzungsfunktion entstehen zu lassen.
- Zur Verminderung der Beeinträchtigungen der Schutzgüter Klima, Biotope sowie Landschaftsbild werden Mindestbepflanzungen mit einheimischen Bäumen bzw. Gehölzen, weitgehende Erhaltung geschützter Einzelbäume insbesondere auf dem Grundstück Berliner Allee 322 und des Gehölzbestandes im Norden des Plangebiets gesichert sowie die Anpflanzung von einheimischen Bäumen und Sträuchern auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen und auf den Stellflächen festgesetzt.
- Zur Absicherung der Verträglichkeit der künftigen gewerblichen Nutzungen sind nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren Lärmemissionen so weit begrenzt sind, dass die Einhaltung der „schalltechnischen Orientierungswerte“ der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ gewährleistet wird. Hierzu werden entsprechende Geräuschkontingente (Emissionskontingente) festgesetzt.
4. Wesentlicher PlaninhaltDer Bebauungsplan 3-13 soll als qualifizierter Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 1 BauGB erarbeitet werden. Er soll ein Gewerbegebiet (GE gemäß § 8 BauNVO), das in acht Teilgebiete (GE1 bis GE8) aufgeteilt ist, eine private Grünfläche und Straßenverkehrsflächen festsetzen. Durch textliche Festsetzungen sollen die zulässigen Nutzungen, Betriebe und Anlagen auf der Ebene des Bebauungsplans im Sinne des § 1 BauNVO bestimmt und differenziert werden. Als Maß der baulichen Nutzung soll im Gewerbegebiet die Grundflächenzahl (GRZ) 0,8 bzw. eine Grundfläche (GR) auf dem Grundstück Berliner Allee 322, sowie eine Baumassenzahl (BMZ) von 10,0 als Höchstmaß und in den östlichen Teilgebieten GE7 und GE8 eine maximale Höhe der baulichen Anlagen festgesetzt werden. Durch die Festsetzung von Straßenbegrenzungslinien soll der Bebauungsplan öffentliche Verkehrsflächen festsetzen und Baugrundstücke definieren. Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen flächenmäßig mit Baugrenzen bestimmt werden. 4.1 Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen
Der Bebauungsplan soll gemäß § 1 Abs. 5 BauGB eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Bei der Aufstellung werden gemäß § 1 Abs. 6 BauGB folgende Belange insbesondere berücksichtigt - die allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Arbeitsbevölkerung, - die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, - die Belange der Wirtschaft, - die Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, - die Ergebnisse von beschlossenen städtebaulichen Planungen (hier insbesondere die gesamtstädtischen Zielstellungen und Vorgaben aus dem Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) sowie der Stadtentwicklungsplan Gewerbe (StEP Gewerbe) und der Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel (StEP Zentren)). Die öffentlichen Belange sowie private Belange werden ermittelt sowie gegeneinander und untereinander abgewogen. 4.1.1 Art und Maß der baulichen Nutzung
Art der baulichen Nutzung Durch die Festsetzung von Gewerbegebiet soll die Ansiedlung solcher Betriebe ermöglicht werden, die über ein erhöhtes Störpotenzial gegenüber dem in den benachbarten vorhandenen Baugebieten, wie Wohngebiete und Mischgebiete zulässigen Störgrad, verfügen. In der Bereichsentwicklungsplanung Weißensee ist der Randbereich des Geltungsbereichs für eine gewerbliche Nutzung, im mittleren Bereich für eine industrielle Nutzung dargestellt. Das festgesetzte Gewerbegebiet ist somit Teil eines Nutzungszusammenhangs an der Berliner Allee -Nord mit sich nördlich, östlich, südlich und westlich anschließenden Flächen, die die einzigen größeren Flächenpotenziale für eine gewerbliche Entwicklung mit erhöhtem Störpotential im gesamten Ortsteil Weißensee darstellen.
Die Bauflächen im Geltungsbereich sollen als Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO festgesetzt werden. So sollen die vorhandenen Gewerbebetriebe gesichert und die benachbarten Zentren, Heinersdorf und Weißensee (Berliner Allee) sowie Prerower Platz, geschützt werden.
Das Plangebiet ist bereits überwiegend gewerblich geprägt und gemäß den Zielen des EpB sowie StEP Gewerbe soll das Plangebiet als Gewerbegebiet entwickelt werden. In der Darstellung im EpB ist das Plangebiet als größeres Flächenpotential, also als gewerbliche Reservefläche für den produktionsgeprägten Bereich aufgeführt. Die besondere gesamtstädtische Bedeutung entsprechend des EpB soll durch die Festsetzungen des Bebauungsplans eine planungsrechtliche Sicherung erhalten. Das EpB enthält nur diejenigen Gewerbe- und Industriegebiete, die von herausgehobener Bedeutung für den Industriestandort Berlin sind. Damit wird die Bedeutung des Gebiets Berliner Allee Nord als wichtiger Standort für die gewerbliche Nutzung als besonders geeignete Fläche innerhalb des Berliner Stadtgebiets hervorgehoben. Nach dem EpB sind Betriebe des großflächigen Einzelhandels, Sportstätten, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten grundsätzlich nicht auf den Gebieten des Entwicklungskonzepts anzusiedeln. Diese Vorgaben sind entsprechend dem Rundschreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 6. Juli 2005 als dringendes Gesamtinteresse des Landes Berlin bei der Aufstellung von Bebauungsplänen in der Abwägung zu berücksichtigen. Im Gewerbegebiet (GE) sollen die allgemein zulässigen Nutzungen gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BauNVO zulässig sein, mit Ausnahme von selbständigen nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben, die gemäß § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO grundsätzlich ausgeschlossen werden sollen. Dies gilt nicht für Produktions-, Verarbeitungs- und Reparaturbetriebe mit Verkaufsflächen an letzte Verbraucher, die mit diesen Betrieben im unmittelbaren räumlichen und betrieblichen Zusammenhang stehen und flächenmäßig untergeordneter Bestandteil dieser Nutzung sind. Als Bewertungsrahmen für den untergeordneten Umfang kann der Anteil der Verkaufsfläche an der Geschoßfläche herangezogen werden. Die Beschränkung der zulässigen Verkaufsfläche unter Einschluss hierfür genutzter, nicht überbauter Grundstücksfläche soll 10 vom Hundert der Geschossfläche des jeweiligen Betriebes, in Ausnahmefällen 20 vom Hundert der Geschossfläche, wenn die Größe der auszustellenden Werkstücke (z.B. Maschinen, Anlagenbau, Fahrzeuge) dies erfordert, betragen. Die ausnahmsweise zulässige Erhöhung des Verkaufsflächenanteils an der Gesamtfläche soll dazu dienen, den unterschiedlichen Ansprüchen Rechnung zu tragen. Nicht die Sortimente stellen das Kriterium für die Anwendung der Ausnahme dar, sondern die Größe der Ausstellungsstücke. Ziel der Regelung ist es, z.B. Kfz- oder Maschinenbau-, Anlagenbaubetrieben die Gelegenheit zu geben, neben der Produktion oder Reparatur eine Verkaufsstelle einzurichten. Gewerbetreibenden soll hiermit die Option ermöglicht werden, ihre hergestellten oder weiterbearbeiteten Produkte in geringfügigem Umfang auch an letzte Verbraucher (Endverbraucher) zu verkaufen. Die Festsetzung trägt zur Steigerung der Standortattraktivität der Gewerbegebiete für produzierendes Gewerbe bei. Nach der AV Zentrenkonzepte unter 3.2.5 (Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben) entspricht dies auch dem sog. „Handwerkerprivileg“. Durch die ausnahmsweise Zulässigkeit von Verkaufsflächen in einem untergeordneten Rahmen von vor Ort ansässigen Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieben ist eine Einzelhandelskonzentration, die den Zielen des Berliner Zentrenkonzepts (siehe StEP „Zentren und Einzelhandel“) entgegensteht, nicht zu befürchten. Eine Veränderung der Prägung des Gewerbegebietes zu einem durch Einzelhandel geprägten Gebiet ist somit nicht möglich, da selbständige nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe grundsätzlich ausgeschlossen sein sollen. Weitere Einschränkungen (z.B. Sortimentsbeschränkung oder eine Vorgabe, dass nur Vorort produzierte Waren verkauft werden dürfen) werden nicht für erforderlich gehalten, da lediglich flächenmäßig untergeordnete produktions- oder verarbeitungszugehörige Verkaufsstellen zulässig sein sollen und somit durch die künftigen Festsetzungen im Bebauungsplan eine adäquate planungsrechtliche Umsetzung der EpB-Zielstellungen gewährleistet werden soll. Durch die Einschränkung der Einzelhandelsnutzung soll die Gewerbenutzung des produktionsgeprägten Bereichs unterstützt werden, um den Zielen der landesplanerischen Gewerbekonzepte (StEP Gewerbe, EpB, BEP) und gesamtstädtischen Belangen Rechnung zu tragen und das Plangebiet langfristig für die Nutzung für Produktions-, Verarbeitungs- und Reparaturbetriebe zu sichern. Um diese, für den Standort Berliner Allee Nord vorgesehene Entwicklung im produktionsgeprägten Bereich, d.h. verarbeitendes Gewerbe, Baugewerbe und produktionsorientierte Dienstleistungen zu schützen, ist eine planungsrechtliche Sicherung für das Plangebiet notwendig. Der Ausschluss selbständigen Einzelhandels durch die textliche Festsetzung 2 gemäß § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO soll zudem dem Schutz der zentralen Versorgungsbereiche des Besonderen Stadtteilzentrums Berliner Allee (Weißensee), Ortsteilzentrum Heinersdorf und Prerower Platz und somit der Sicherstellung einer wohnortnahen Versorgung dienen. Durch die im Plangebiet noch bestehenden Flächenpotentiale auf den Grundstücken würde auch eine Ansammlung mehrerer kleinerer selbständiger Einzelhandelsbetriebe der gewünschten gewerblichen Nut-zung zuwider laufen oder es könnte durch eine ungesteuerte Ansiedlung von mehreren kleinen Einzelhandelsbetrieben mit mehr oder weniger aufeinander abgestimmten Sortimenten ein Ein-kaufszentrum entstehen. Das Plangebiet ist hinsichtlich vorhandener Einzelhandelsnutzungen als isolierter bzw. städtebaulich nicht-integrierter Standort zu betrachten. Das Plangebiet befindet sich im Einzugsbereich des Versorgungsbereichs Ortsteil Heinersdorf mit der Romain-Rolland-Straße. Im Ortsteil Weißensee befindet sich zudem das Besondere Stadtteilzentrum in einer Entfernung von 1,5 -2 km. Vom Prerower Platz im Ortsteil Hohen-schönhausen ist das Plangebiet ca. 2 – 2,5 km entfernt. Im Plangebiet und im engeren Planumfeld gibt es nur wenige Wohnnutzungen. Prägend sind gewerbliche, wohnfremde Nutzungen. Insbesondere in Anbetracht des bereits vorhandenen Lebensmitteldiscounters an der Berliner Allee wären bei einer weiteren Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben durch weitere Kaufkraftabflüsse schädliche Auswirkungen auf die zuvor genannten zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten. Nach den Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel, Anhang II A. VI. (2)) ist des Weiteren eine Vereinbarkeit mit einzelhandelsspezifischen Aussagen (Verhinderung von Vorhaben an nicht integrierten Standorten) vorliegender Zentrenkonzepte und die Aussagen des EpB, z.B. Sicherung der gewerblichen Flächenreserven zu beachten. Diese Vorgaben sollen ebenfalls durch die Festsetzungen als Gewerbegebiet und durch den Ausschluss von selbständigen Einzelhandelsbetrieben durch die textliche Festsetzung 2 berücksichtigt werden. Von den allgemein zulässigen Nutzungen sollen Nutzungen nach § 8 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO (Anlagen für sportliche Zwecke) im Bebauungsplangebiet unzulässig sein, da sie – wie oben dargelegt - ebenfalls den Zielen des EpB, StEP Gewerbe sowie der BEP widersprechen. Die gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 2 und 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten) sollen nicht Bestandteil des Bebauungsplans sein, da sie dem Gebietscharakter des produzierenden Gewerbes nicht entsprechen, sondern eher eine das Wohnen ergänzende Funktion haben und eine derartige Entwicklung im Plangebiet nicht als Planungsziel verfolgt wird. Durch den Ausschluss der oben genannten Nutzungen nach § 1 Abs. 5 und Abs. 6 Nr. 1 BauNVO bleibt die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets dennoch gewahrt. Folgende textliche Festsetzungen sind daher in den Bebauungsplan aufgenommen worden:
1. Im Gewerbegebiet sind Nutzungen gem. § 8 Abs. 2 Nr. 4 Baunutzungsverordnung (Anlagen für sportliche Zwecke) nicht zulässig. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 8 Abs. 3 Nr. 2 und 3 Baunutzungsverordnung (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten) sind nicht Gegenstand des Bebauungsplans. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 sowie Abs. 6 Nr. 1 und Abs. 9 BauNVO) 2. Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Das gilt nicht für Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetriebe mit Verkaufsflächen an letzte Verbraucher, die mit diesen Betrieben im unmittelbaren räumlichen und betrieblichen Zusammenhang stehen und flächenmäßig untergeordneter Bestandteil dieser Nutzung sind. Diese sind ausnahmsweise zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO)
Die bereits ausgeübte Einzelhandelsnutzung ist im Rahmen des Bestandschutzes weiterhin möglich. Wesentliche bauliche Erweiterungen sind künftig nicht mehr zulässig. In das Gewerbegebiet sollen auch die Grundstücke Berliner Allee 314 und Piesporter Straße 40 einbezogen werden, obwohl sie derzeit zum Teil zum Wohnen genutzt werden. Eine planungsrechtliche Sicherung des Wohnens würde jedoch den verfolgten landesplanerischen Zielen entgegenstehen, das Gebiet für gewerbliche Nutzung zu entwickeln. Würde das Wohnen gesichert, dann würde nicht nur das Gewerbegebiet reduziert, sondern der Schutz des Wohnens würde auch eine wesentliche Beschränkung der gewerblichen Nutzung auf den umliegenden Baugrundstücken zur Folge haben. Hinzu kommt, dass das Wohnen an diesen Stellen durch Schall- und Luftschadstoffemissionen des Autoverkehrs z. B. an der Berliner Allee bereits erheblich beeinträchtigt wird. Deswegen soll die Wohnnutzung hier nicht planungsrechtlich gesichert werden, sondern der Weiterentwicklung des Gewerbegebiets soll Vorrang eingeräumt werden. Maß der baulichen Nutzung Für das Maß der baulichen Nutzung sollen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Höchstwerte entsprechend der Eintragungen in der Planzeichnung festgelegt werden.
Dabei soll die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,8 bzw. eine Grundfläche (GR) und die zulässige Baumassenzahl (BMZ) mit 10,0 als Höchstmaß entsprechend den Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO festgesetzt werden. Mit dem Nutzungsmaß soll die örtliche städtebauliche Situation berücksichtigt und zugleich das Ziel einer flächensparenden Gewerbenutzung verfolgt werden. Im Gewerbegebiet soll mit der Festsetzung der zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) eine optimale Ausnutzung der jeweiligen Baugrundstücke ermöglicht werden. Zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung sind die Festsetzung der Grundflächenzahl bzw. eine Grundfläche (GR) und Baumassenzahl (BMZ) als Höchstmaß vorgesehen. Auf dem Grundstück Berliner Allee 322 sollen eine GR von 400 m² und eine BMZ von 10,0 zulässig sein. Als Ausgleichsmaßnahme im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben „Autowaschcenter und Tankstellen GmbH / Berliner Allee 320 ist eine Gehölz- und Grünfläche entstanden, die als private Grünfläche gesichert werden soll. Von der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse soll abgesehen werden, da bei gewerblich genutzten baulichen Anlagen durch diese eine Höhenbeschränkung der einzelnen Gebäude nicht gegeben ist. Mit der Festsetzung der Gebäudehöhe der östlichen Teilflächen durch die zulässige Gebäudeoberkante soll dem Ziel der städtebaulichen Einordnung in den Übergangsbereich zur angrenzenden Wohnnutzung entsprochen werden. Die maximale Höhe der baulichen Anlagen soll in den östlichen Teilgebieten GE7 und GE8 mit ca. 14 m begrenzt bzw. mittels einer Gebäudeoberkante (OK) von 66,0 m über NHN als Höchstmaß im Bebauungsplan festgesetzt werden. Somit ist ein eindeutiger Bezugspunkt vorgegeben. Mit der Gebäudehöhe von ca. 14 m werden gewerbetypische Baukörper ermöglicht, ohne die Gestaltungs- und Nutzungsspielräume der Grundstückseigentümer unnötig einzuschränken. Die zulässige Gebäudehöhe berücksichtigt das westlich des Plangebiets angrenzende Gebiet mit z.T. Wohn- und Kleingartennutzung. Die übrigen Teilgebiete unterliegen keiner maximalen Gebäudeoberkante, um die größtmögliche Freizügigkeit bei der Entwicklung der Teilflächen zu gewähren. Das Maß der baulichen Nutzung soll hier in ausreichendem Umfang durch die zulässige GRZ und die BMZ geregelt werden. Das unterschiedliche Maß der baulichen Nutzung für einzelne Teile des Plangebiets soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 Abs. 5 BauNVO in angemessener Weise die angrenzende Wohnnutzung östlich des Gewerbegebiets sowie das vorhandene Denkmalensemble südlich der Feldtmannstraße berücksichtigen. Für technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüftungsanlagen sollen Ausnahmen von der festgesetzten Gebäudehöhe zugelassen werden, sofern sie lediglich eine untergeordnete Fläche des Baukörpers einnehmen. Es wurde folgende textliche Festsetzung aufgenommen. 3. Im Gewerbegebiet auf den Teilflächen GE 7 und GE 8 kann die zulässige Bauhöhe ausnahmsweise für technische Aufbauten wie Lüftungsanlagen und Schornsteine überschritten werden. (Rechtsgrundlagen: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 Abs. 6 BauNVO) 4.1.2 Baugrenzen / überbaubare GrundstücksflächenDie überbaubaren Flächen sollen durch Baugrenzen, die parallel in einem Abstand von 3,0 m entlang der Straßenverkehrsfläche der Feldtmannstraße und Piesporter Straße verlaufen, bestimmt werden. Alle Baugrundstücke sollen hinter der Baugrenze in voller Tiefe überbaubar sein, mit Ausnahme des Bereichs der Pflanzbindungsflächen B und C, wo eine explizite planungsrechtliche Berücksichtigung und Sicherung des Baum- und Gehölzbestandes erfolgen soll. Ansonsten sind die vorhandenen Bäume im restlichen Plangebiet, die der Baumschutzverordnung unterliegen, ausreichend geschützt und im Bebauungsplan keine spezifischen Regelungen wie z.B. eine Einschränkung der überbaubaren Flächen erforderlich. Entlang der westlichen Grenze des Grundstücks Feldtmannstraße 152 ist ein Grundstücksstreifen mit einem vorhandenen Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers belastet. Die Fläche darf nur mit flachwurzelnden Anpflanzungen oder leicht zu beseitigenden Befestigungen versehen werden. Einer größtmöglichen Freizügigkeit bei der Entwicklung der Baugrundstücke soll der Vorrang eingeräumt werden gegenüber einer restriktiven Festsetzung der überbaubaren Flächen bei Aussparung der Bereiche mit einem geschützten Baumbestand bzw. der Fläche des Leitungsrechts, da die Bauflächen im Plangebiet nach den landesplanerischen Vorgaben als wichtiges Flächenpotential des produktionsgeprägten Bereichs dienen sollen. 4.1.3 BauweiseAuf eine Festsetzung der Bauweise wird verzichtet, da diesbezüglich im Plangebiet kein städtebaulich begründetes Regelungserfordernis vorliegt und die gewerbliche Entwicklung des Plangebiets unbeabsichtigt eingeschränkt werden könnte.
4.1.4 Zulässigkeit von Betrieben und Anlagen im Zusammenhang mit dem SchallschutzDamit gewährleistet werden kann, dass im Zusammenhang mit der gewerblichen Entwicklung im Plangebiet hinsichtlich des Schallschutzes ausreichende Vorkehrungen getroffen werden, wurde eine schalltechnische Untersuchung (Gutachten) erstellt. Im Rahmen des Gutachtens wurden die Auswirkungen von Gewerbelärm auf die benachbarten Gebiete untersucht und mit den Orientierungswerten der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ verglichen. Die Orientierungswerte der DIN 18005 sehen für allgemeine Wohngebiete tags einen Wert von 55 dB(A) und nachts von 40 dB(A) für Gewerbelärm vor. Die maßgeblichen Immissionsorte für die Geräuschkontingentierung liegen an einzelnen Wohnhäusern (Berliner Allee 294, 299, 313, Piesporter Straße 37, 36A, 35, Feldtmannstraße 136, 139, 139B) die sich in den Gewerbegebieten im Umfeld des Geltungsbereichs befinden sowie in einem östlich gelegenen Wohngebiet.
Die Schalltechnische Untersuchung – Lärmimmissionsprognose - wurde für das Plangebiet vom Ing.-Büro Kötter im Dezember 2009 fertig gestellt. Im Rahmen dieser schalltechnischen Untersuchung wurden sowohl die Vorbelastung durch bereits vorhandene gewerbliche Nutzungen (Discountmarkt Berliner Allee 300, Tankstelle Berliner Allee 320, Anlagenbau Feldtmannstraße 158, Baustoffhandel Feldtmannstraße 152, Isoliertechnik Feldtmannstraße 147) als auch die Verkehrslärmbelastung der Berliner Allee, Piesporter Straße und Feldmannstraße berücksichtigt. Nach DIN 45691 „Geräuschkontingentierung“, Ausgabe Dezember 2006 wurde für die Gewerbegebietsflächen eine Kontingentierung vorgenommen. Durch die sinnvolle Unterteilung der Gesamtfläche in acht Teilflächen besteht die Möglichkeit der unterschiedlichen Kontingentzuteilungen. Diese führt zu einer optimalen Ausnutzung der Geräuschkontingente bei gleichzeitiger vorsorglicher Absicherung des Schutzanspruchs gemäß den Orientierungswerten für ein Mischgebiet nach DIN 18005 im Bereich der Wohnhäuser im Gewerbegebiet an der Berliner Allee. Die Werte der Geräuschkontingentierung gemäß den Ergebnissen des Gutachtens werden übernommen und für die Bereiche GE1 bis GE 8 (Teilflächen mit identischen Immissions-kontingenten wurden zusammengefasst) differenziert im Bebauungsplan festgesetzt. Die in der Planzeichnung eingetragenen so genannten Knotenlinien grenzen innerhalb des Plan-gebiets die einzelnen Teilbereiche bzw. Gewerbegebiete GE1 bis GE 8 voreinander ab, die sich durch unterschiedliche Festsetzungen von Emissionskontingenten unterscheiden. Dabei wurden die Vorbelastungen durch die vorhandenen immissionsrelevanten Nutzungen bei gleichzeitiger Absicherung einer möglichen veränderten Nutzung / zukünftigen Entwicklung berücksichtigt. Maximal mögliche Emissionskontingente werden für den „inneren“ Bereich des Gewerbegebiets festgelegt, um die Lärmbelastung für die angrenzenden Gebiete möglichst gering zu halten. Die Berechnungsergebnisse der Geräuschkontingentierung zeigen, dass die Einhaltung der „schalltechnischen Orientierungswerte“ der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ mit den nachfolgend aufgeführten Emissionskontingenten abgesichert wird. Folgende textliche Festsetzung sollen auf der Grundlage der Ergebnisse der Schalltechnischen Untersuchung - unter Berücksichtigung der oben dargelegten Zielstellung einer Unterteilung einzelner Teilbereiche mit maximaler Ausnutzung der unterschiedlichen Kontingentzuteilungen – im Bebauungsplan aufgenommen werden: 4. Im Gewerbegebiet sind auf den Teilflächen nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren Lärmemissionen so weit begrenzt sind, dass die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente LEK nach DIN 45691 weder tags (6:00-22:00 Uhr) noch nachts (22:00-6:00 Uhr) überschritten werden:
Das Vorhaben ist zulässig, wenn der Beurteilungspegel der Betriebsgeräusche der Anlage oder des Betriebes (beurteilt nach TA Lärm in der Fassung vom 26. August 1998 unter Berücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der Genehmigung) das nach DIN 45691, Abschnitt 5 für das Betriebsgrundstück berechnete Immissionskontingent oder einen Wert von 15 dB(A) unter dem maßgeblichen Immissionsrichtwert (Nr. 6.1 der TA Lärm) am maßgeblichen Immissionsort im Einwirkungsbereich (Nr. 2.2 und Nr. 2.3 der TA Lärm) nicht überschreitet. (Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO) Im Gutachten wird auf die bestehende Verkehrslärmsituation Berliner Allee, Piesporter Straße und Feldtmannstraße hingewiesen. Bei Errichtung von schutzwürdigen Räumen, wie Büroräumen oder Dienstwohnungen, sind bauakustische Schallschutzmaßnahmen bzw. der Nachweis der resultierenden Schalldämmmaße nach DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ im bauaufsichtlichen Verfahren zu beachten. Bei einem geplanten Straßenausbau der Berliner Allee soll die Lärmvorsorge bzw. Lärmsanierung der Verkehrslärmsituation Berliner Allee verbessert werden. Dies wird Regelungsinhalt eines späteren Planfeststellungsverfahrens sein und ist daher nicht Regelungsinhalt des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens.
4.1.5 Grünfestsetzungen
Unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Auswertungsvorschläge und in Abstimmung mit dem Amt für Umwelt und Natur (AUN) sollen einige Minderungsmaßnahmen durch die textlichen Festsetzungen Nr. 6 bis 8 im Bebauungsplan sowie ein Ausgleich auf der Fläche A für den Eingriff in die Grün- und Freifläche Berliner Allee 322 durch die textliche Festsetzung Nr. 5 planungsrechtlich gesichert werden. Die diesbezüglichen Vorschläge aus der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sollen in die Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander einbezogen werden (siehe hierzu Umweltbericht unter Punkte 3.3.1.3 bis 3.3.1.5 jeweils „Maßnahmen zur Vermeidung und zur Verringerung nachteiliger Auswirkungen“ sowie Punkt 3.5 „Ausgleichserfordernis / Eingriffsregelung“).
Textliche Festsetzungen:
5. Für das Grundstück Berliner Allee 322 ist je 100 m² überbaubare Grundstücksfläche auf der Fläche A mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung unter Beibehaltung der vorhandenen Bäume ein einheimischer Laubbaum zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB) 6. Auf den Flächen B und C mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung sind die vorhandenen Bäume, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25b BauGB) 7. Im Gewerbegebiet ist je 400 m² nicht überbaubare Grundstücksfläche ein großkroniger einheimischer Laubbaum zu pflanzen. Bei der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume einzurechnen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB) 8. Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je angefangene zehn Stellplätze ist ein einheimischer Laubbaum zu pflanzen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB)
Hinweis: Bei Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 5, 7 und 8 wird die Verwendung von Arten der beigefügten Pflanzliste empfohlen (siehe Anlage 2 zur Begründung).
Durch die Festsetzung von Mindestbepflanzungen gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 7 vermindern sich die Beeinträchtigungen der Schutzgüter Klima, Biotope sowie Landschaftsbild. Entsprechend der Empfehlungen des Fachamtes AUN sollen geeignete Maßnahmen zur Minderung der Beeinträchtigungen Berücksichtigung finden. Dies betrifft lediglich Maßnahmen, die städtebaulich begründet werden können und keine erheblichen finanziellen Auswirkungen oder Einschränkungen für den Grundstückseigentümer beinhalten, da zu beachten ist, dass aufgrund der planungsrechtlichen Ausgangssituation für die bestehenden Baugrundstücke (Baurecht gemäß § 34 BauGB) keine planbedingten Eingriffe in Natur und Landschaft entstehen, weil die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungsmaße keine Nutzungen, die über das gemäß § 34 BauGB zulässige Maß hinausgehen, zulassen. Die „Fläche A“ des Grundstücks Berliner Allee 322 soll als „private Grünfläche“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 festgesetzt werden. In Verbindung mit der textlichen Festsetzung 5 soll die vorhandene Grünfläche mit 18 Bäumen durch eine sogenannte Pflanzbindung (Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung) gesichert bleiben. Zusätzlich ist auf der Fläche A je 100 m² überbaubare Grundstücksfläche des Grundstücks Berliner Allee 322 mindestens ein einheimischer Laubbaum (insgesamt 6 Bäume) zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. Das zusätzliche Anpflanzen von Bäumen dient als Ausgleich des durch die Festsetzung als Gewerbegebiet verursachten Eingriffs in die Natur und Landschaft (Verlust von Zierrasenfläche). Ein Gehölzstreifen (Flächen B und C) als relativ naturnaher Uferbewuchs entlang des Lerchengrabens bis zur Piesporter Straße mit einer Fläche von ca. 990 m² aus überwiegend heimischen Arten wird durch eine sogenannte Pflanzbindung (Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung) gesichert. Die Fläche verläuft an der nördlichen Plangebietsgrenze (entlang des Lerchengrabens) um möglichst geringe Einschränkungen auf die bauliche Nutzbarkeit der bebauten Baugrundstücke im Plangebiet zu bewirken. Des Weiteren wurde der Zusammenhang zwischen der Fläche der Pflanzbindung und dem nördlich angrenzenden vorhandenen Pflanzbindungsfläche jenseits des Plangebiets als Eingrünung und Gliederung des Gewerbegebiets im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XVIII-VE-1 berücksichtigt. Bäume sind mit ihrer raumbildenden Wirkung wesentliche Elemente des Landschaftsbildes. Sie tragen zur strukturellen und ökologischen Integration der Siedlungsfläche bei. Über rein ästhetisch-gestalterische Funktionen der Baumpflanzungen hinaus, entstehen dadurch neue, wenn auch kleinflächige Lebensräume für die Fauna. Auf den Naturhaushalt (z.B. Mikroklima und Lufthygiene) wirken die Laubbaumpflanzungen positiv und mindern die mit der Bebauung einhergehenden Belastungen. Nach wie vor greift für alle Flächen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans bei dem vorhandenen Baumbestand, die den Regelungen der Baumschutzverordnung unterliegen, weiterhin die Baumschutzverordnung.
Die textliche Festsetzung 5 soll Ausgleichmaßnahmen und die textliche Festsetzungen Nr. 6 bis 8 sollen als Minderungsmaßnahmen vorgesehen werden. Hiermit wird unter Beachtung des Charakters des Gewerbegebiets eine landschaftsplanerisch und städtebaulich angemessene Mindestquantität der Begrünung im Plangebiet gesichert. Bei der Berücksichtigung des vorhandenen Baumbestandes gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 7 sind Baumpflanzungen gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 8 nicht mit anzurechnen. Damit soll eine Doppelanrechnung von Neupflanzungen vermieden werden. Insgesamt würde sich entsprechend der textlichen Festsetzung Nr. 7 eine Gesamtzahl von ca. 41 einheimischen Laubbäumen im Gewerbegebiet ergeben. Die Eingrünung von Stellplatzanlagen (textliche Festsetzung Nr. 8) durch Baumpflanzungen hat in grünordnerischer Hinsicht eine Vielzahl positiver Auswirkungen. Neben einer attraktiven Gestaltung des Freiraumes wird ein wichtiger Beitrag zur Gebietsdurchgrünung geleistet und neuer Lebensraum geschaffen, besonders für Insekten und Vögel. Durch Beschattung und Verdunstung über das Laubwerk wird für versiegelte Bereiche ein klimatischer Ausgleich geschaffen. Für das Gewerbegebiet reicht in Anbetracht der prägenden Nutzungen eine relativ geringe Bepflanzung. Als Anlage 2 ist der Begründung eine Liste mit einheimischen Laubbäumen beigefügt, die als Empfehlung bei der Auswahl der einheimischen Bäume herangezogen werden sollte und die standortspezifischen Gegebenheiten berücksichtigt. Hinsichtlich der Durchführung von konkreten Baumaßnahmen durch einzelne Bauherren wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass zur Vermeidung von Verbotsverletzungen gemäß § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) der Baubeginn außerhalb der Brut- und Aufzuchtszeit erfolgen soll. Sofern die Beseitigung von Vegetation einschließlich von Bäumen unvermeidbar ist, ist zu gewährleisten, dass freibrütende Vögel weder verletzt, noch deren Gelege zerstört werden und das Aufzuchtgeschehen ungehindert bis zur Selbständigkeit der Jungvögel ablaufen kann. Beim Abriss von Gebäuden sind diese zuvor auf Fledermäuse und Gebäudebrüter zu überprüfen. Die Maßnahmen sind grundsätzlich außerhalb der Fortpflanzungsperiode durchzuführen. Weiterhin bedarf es vor der Maßnahme einer fachkundigen Kontrolle. Notwendige Fällungen bzw. Rodungen sind in der Zeit vom 01.09. bis 29.02. durchzuführen, so dass eine Beeinträchtigung während der Vogelbrutzeit vermieden werden kann. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden wurden zudem Maßnahmen zur Fassaden- und Dachbegrünung als mögliche Minimierungsmaßnahmen benannt. Auf eine verbind-liche Festsetzung dieser Begrünungsmaßnahmen im Bebauungsplan soll, aufgrund der hiermit verbundenen erheblichen Einschränkung bei der baulichen Ausführung und Gestaltung der Gebäude im Plangebiet verzichtet werden. Die konkrete Projektgestaltung soll jedoch in Eigenverantwortung durch den Bauherren/Architekten im vorgegebenen planungsrechtlichen Rahmen vorgenommen werden. Dies schließt auch Maßnahmen zur Dach- und Fassadenbegrünung ein. Für eine verbindliche Festsetzung im Bebauungsplan gibt es keine städtebauliche Begründung. Da durch den Bebauungsplan auf den Baugrundstücken keine Eingriffe ausgelöst werden, die nicht nach geltendem Planungsrecht zulässig waren und die Obergrenzen der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO eingehalten werden.
4.1.6 Sonstige Festsetzungen, LeitungsrechtFür den in den Lerchengraben mündenden Regenwasserkanal Ei-Profil, Höhe 1800 mm ist nach § 9 Grundbuchbereinigungsgesetz eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit entlang der westlichen Grundstücksgrenze des Grundstücks Feldtmannstraße 152 zugunsten der Berliner Wasserbetriebe entstanden. Der durch Leitungsrecht zu sichernde Geländestreifen hat eine Breite von ca. 9,6 Meter. Die Fläche des Leitungsrechts ist weitgehend befestigt als Zufahrt zu einer Lagerhalle bzw. zu Freilagerflächen. An der Grundstücksgrenze sind drei schmalere Lagerregale. Eine Lagerfläche befindet sich im südlichen Bereich der Leitungsrechtsfläche, die durch ein eingeschossiges Flachdach überspannt ist. Entlang der Fläche des Leitungsrechts ist eine größere Baumreihe vorhanden. Das Leitungsrecht entlang der westlichen Grundstücksgrenze des Grundstücks wird daher zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers (Berliner Wasserbetriebe) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB festgesetzt. Damit jedoch keine Konflikte durch die Planung, insbesondere der Festsetzung als überbaubare Fläche im Bereich des Leitungsrechts hervorgerufen werden, sind entsprechende Regelungen zu den Befestigungen, zu den zulässigen Anlagen und Bepflanzungen auf der Fläche des Leitungsrechts zu treffen. Auf dem Geländestreifen entlang der westlichen Grenze des Grundstücks wurde daher das Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers im Bebauungsplan übernommen. Die bestehenden Bepflanzungen bzw. vorhandene befestigten Fläche sollen weiterhin zulässig sein, wenn die Belange der Berliner Wasserbetriebe, z.B. Durchführung von Baumaßnahmen, Betriebszufahrten zu den Schächten nicht entgegenstehen. Die zulässige GRZ von 0,8 ist auch außerhalb der Fläche des Leitungsrechts auf dem Grundstück Feldtmannstraße 147, 152 realisierbar. Insgesamt erfolgt somit keine Einschränkung der zulässigen Grundfläche. Einer größtmöglichen Freizügigkeit bei der Entwicklung der Baugrundstücke soll der Vorrang eingeräumt werden gegenüber einer restriktiven Festsetzung der überbaubaren Flächen, bei der die Fläche des Leitungsrechts gänzlich durch Baugrenzen freigehalten werden würde. Textliche Festsetzung zum Leitungsrecht: 9. Die mit einem Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers zu belastende Fläche darf nur mit flachwurzelnden Anpflanzungen oder leicht zu beseitigenden Befestigungen versehen werden. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 i.V. mit § Abs. 1 Nr. 25 BauGB). Das Grundstück ist bereits mit dem künftigen Leitungsrecht belastet. Da die Duldungspflicht des Grundstückseigentümers bereits besteht, löst dies keine Endschädigung nach §°41 BauGB aus.
4.1.7 Straßenverkehrsflächen, Straßenbegrenzungslinie
Die Straßenbegrenzungslinie im Bebauungsplanentwurf 3-13 entspricht der derzeitigen Bestandssituation. Gemäß Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 20.02.2007 (Antwort auf die Mitteilung der Planungsabsicht gem. § 5 AGBauGB) ist eine langfristige Verbreiterung der Berliner Allee beabsichtigt. Die Straßenbegrenzungslinien und die sich daraus ergebenden Flächen, die für die Straßenerweiterung erworben werden müssen, sind gegebenenfalls Bestandteil eines späteren Planfeststellungsverfahrens. Unter Berücksichtigung der Freihaltung der geplanten Trassenbreite von 34 m von Bebauung soll eine Baugrenze entlang der Berliner Allee festgesetzt werden (siehe Punkt II. 4.1.2.).
Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (Rechtsgrundlage § 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB).
Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche bleibt der Straßenplanung vorbehalten.
Öffentliche Straßenverkehrsflächen, die eine Entschädigung nach § 40 BauGB auslösen, werden im Bebauungsplan nicht festgesetzt.
4.2. Flächenbilanz
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-13 ergibt sich aufgrund der festzusetzenden Nutzungen folgende Bilanzierung (gerundet):
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Teilfläche | LEK, tags | LEK, nachts |
GE 1 | 60 dB(A) | 45 dB(A) |
GE 2 | 63 dB(A) | 52 dB(A) |
GE 3 | 65 dB(A) | 50 dB(A) |
GE 4 | 60 dB(A) | 45 dB(A) |
GE 5 | 65 dB(A) | 50 dB(A) |
GE 6 | 60 dB(A) | 45 dB(A) |
GE 7 | 60 dB(A) | 45 dB(A) |
GE 8 | 55 dB(A) | 40 dB(A) |
Das Vorhaben ist zulässig, wenn der Beurteilungspegel der Betriebsgeräusche der Anlage oder des Betriebes (beurteilt nach TA Lärm in der Fassung vom 26. August 1998 unter Berücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der Genehmigung) das nach DIN 45691, Abschnitt 5 für das Betriebsgrundstück berechnete Immissionskontingent oder einen Wert von 15 dB(A) unter dem maßgeblichen Immissionsrichtwert (Nr. 6.1 der TA Lärm) am maßgeblichen Immissionsort im Einwirkungsbereich (Nr. 2.2 und Nr. 2.3 der TA Lärm) nicht überschreitet.
(Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO)
5.2 Stellungnahmen der TÖB
Folgende TÖB haben keine Stellungnahme abgegeben:
· Landesdenkmalamt,
· Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. I E
· Verkehrslenkung Berlin,
· Handwerkskammer Berlin,
· Bundesnetzagentur, Referat Richtfunk
· Deutsche Post, Real Estate GmbH
· Amt für Planen und Genehmigen, Untere Denkmalschutzbehörde,
· Wirtschaftsförderung.
Es wird davon ausgegangen, dass keine Bedenken bestehen bzw. deren Belange von der Planung nicht berührt werden.
Von den 21 TÖB, die geantwortet haben, ist von folgenden 11 TÖB geäußert worden, dass keine Hinweise und Bedenken bestehen:
· Amt für Planen und Genehmigen, Bereich Bauaufsicht eingegangen am 14.09.2009
· Finanzservice Pankow eingegangen am 30.07.2009
· Tiefbauamt Pankow eingegangen am 21.08.2009
· Immobilienservice, Grundstücksverkehr Pankow eingegangen am 21.08.2009
· Senatsverwaltung für Finanzen , eingegangen am 10.08.2009
· Senatsverwaltung für Stadtentwicklung , Abt. I B eingegangen am 17.08.2009
· Landesamt für Arbeitsschutz/Gesundheitsschutz und eingegangen am 15.09.2009 technische Sicherheit
· Berliner Feuerwehr eingegangen am 06.08.2009
· Berliner Stadtreinigungsbetriebe eingegangen am 12.08.2009
· Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) eingegangen am 11.08.2009
· Bezirksamt Lichtenberg eingegangen am 21.08.2009
Aus den Stellungnahmen ergab sich kein Abwägungsbedarf.
Folgende 10 TÖB haben sich mit Hinweisen und Anregungen wie folgt geäußert:
1. Stellungnahme Vermessungsamt Pankow vom 04.09.09
Äußerung:
Im weiteren Verlauf der Planung ist es erforderlich, vor der Herstellung des Reinplans, durch unseren Außendienst einen Feldvergleich zur Aktualisierung der Katengrundlage durchzuführen. Es ist die entsprechende Zeit dafür einzuplanen.
Abwägung:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Nach dem nächsten Verfahrenschritt der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde im Rahmen der Aufbereitung des Reinplans die Planunterlage aktualisiert und vervollständigt.
2. Stellungnahme Amt für Umwelt und Natur Pankow, AUN 3, 6 vom 23.09.2009
Äußerung 1:
In dem Bereich der Berliner Allee 322 befindet sich eine landeseigene Fläche, die dem AUN zugeordnet ist. Es handelt sich bei dem Flurstück 143 um eine gewidmete Grünanlage. Zudem handelt es sich bei der im Jahr 1993 gestalteten Grünfläche um eine naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahme in Zusammenhang mit dem genehmigten Bauvorhaben „Autowaschcenter und Tankstellen GmbH / Berliner Allee 320“.
Des Weiteren befinden sich 16 Ersatzbaumpflanzungen (insgesamt jedoch 18 Bäume, siehe Anlage) auf der Fläche. Die Anpflanzungen sind gemäß § 14 ff. NatSchG Bln und der BaumSchV dauerhaft zu erhalten. Hierfür wurde mit dem Autowaschcenter und Tankstellen GmbH 1994 eine Pflegevereinbarung abgeschlossen.
Mit den im Bebauungsplan 3-13 verfolgten Planungszielen einer gewerblichen Nutzung werden in dem Bereich der gewidmeten Grünanlage Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereitet, für die eine Ausgleichsverpflichtung besteht, da in diesem Fall § 1a BauGB nicht greift. Zudem entsteht mit der Festlegung von Bauland in dem Bereich einer festgesetzten naturschutzrechtlichen Ausgleichsfläche die Verpflichtung der Herstellung einer „doppelten“ (zweifachen) Ausgleichsmaßnahme. Somit wäre für diesen Teilbereich des Bebauungsplans eine Eingriffs-, und Ausgleichsbilanzierung erforderlich, soweit nicht im Rahmen des Vermeidungsgebots eine Anpassung der Planungsziele für diese Fläche möglich ist.
Da die Fläche zu keiner Zeit die Funktion einer wohnungsnahen Grünfläche erfüllt hat (in dem angrenzenden Bereich befinden sich fast ausschließlich Gewerbestandorte), sondern vielmehr ein grünes Entree zu der rückwärtigen Tankstelle bildet, wäre eine Festsetzung der ‚Fläche als „Privates Grün“, bzw. als „nicht überbaubare Grundstücksfläche“, gekoppelt mit der Festsetzung „Fläche zum Schutz und zur Pflege von Boden, Natur und Landschaft“ zu überprüfen. De facto handelt es sich hier um eine per Baugenehmigung festgesetzte naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahme für das Bauvorhaben auf dem Grundstück Berliner Allee 320, für die das Land Berlin seinerzeit eine Fläche Verfügung gestellt hat. Da die dauerhafte Vorhaltung einer Fläche für ein privates Baugrundstück nicht tunlich ist, sollte die Möglichkeit einer Zuordnung der Ausgleichsfläche als privates Grundstück zu dem Grundstück Berliner Allee 320 per textlicher Festsetzung geprüft werden.
Anlage: Liste der vorhandenen Bäume auf dem Grundstück Berliner Allee 322, FS 143
Gattung / Art Stammumfang in cm
1 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 83
2 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 105
3 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 110
4 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 102
5 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 96
6 Malus spec., Apfel 110
7 Ulmus glabra, Bergulme 119
8 Ulmus glabra, Bergulme 101
9 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 122
10 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 125
12 Acer platanoides, Spitzahorn 116
13 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 78
14 Acer platanoides, Spitzahorn 127
15 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 71
16 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 91
17 Ulmus glabra, Bergulme 74
18 Acer pseudoplatanus, Bergahorn 69
Abwägung:
Die Planung für das 1308 m² große Grundstück Berliner Allee 322 (Flurstück 143) wurde entsprechend des Vorschlags, eine Ausweisung als private Grünfläche vorzunehmen, wie folgt geändert:
Eine Festsetzung der landeseigenen Fläche insgesamt als „privates“ Grün“ wäre derzeit nicht möglich, weil die Fläche nicht einem privaten Gewerbegrundstück zugeordnet ist. Ebenso erfüllt die Fläche nicht die Funktion einer wohnungsnahen Grünfläche, außerhalb von Wohngebieten.
Eine „Zuordnungsfestsetzung“ wäre nur möglich, wenn erst durch den Bebauungsplan 3-13 für das Nachbargrundstück Berliner Allee 320 ein planungsrechtlicher Eingriff erfolgen würde. Durch den Bebauungsplan werden für das Grundstück aber keine Eingriffe ausgelöst, die nicht nach geltendem Planungsrecht (§34 BauGB) zulässig wären oder bereits erfolgt sind.
Die im Bereich der Berliner 322 im Jahre 1993 mit insgesamt 18 Bäumen bepflanzte Grünfläche soll als „Private Grünfläche“, die als „Fläche für Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung“ (Fläche A) überlagert werden soll, weiterhin gesichert werden. (Die Fläche der Baumstandorte und deren Abgrenzung wurde anhand von Luftbildern aus dem Jahre 2007 bestimmt und hat eine Größe von ca. 655 m².) Durch die dauerhafte Erhaltung der Ersatzbaumpflanzungen durch eine textliche Festsetzung innerhalb der Pflanzbindungsfläche A wird ein Eingriff in den vorhandenen Baumbestand vermieden.
Die verbleibende Teilfläche des Grundstücks Berliner Allee 322 mit einer Größe von ca. 653 m² soll als Gewerbegebiet festgesetzt werden. Mit dem Planungsziel einer Festsetzung als gewerbliche Baufläche einer Teilfläche der als gewidmete Grünanlage geltenden Grundstücks Berliner Allee 322 werden Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereitet, für die eine Ausgleichsverpflichtung gemäß § 1a Abs. 3 Satz 1 besteht.
Der größte Teil der 653 m² großen Fläche ist mit einem artenarmen Zierrasen (ca. 580 m²) bewachsen. Die Flächen wurden anhand von Luftbildern 2009 ermittelt. 54 m² sind als wassergebundener Weg, ca. 6 m² für eine Werbeanlage und ca. 13 m² als Zufahrt (Eckabrundung) zur Tankstelle befestigt.
Ein Eingriff in einen artenarmen Zierrasen ist als gering zu bezeichnen. Hier kann ein angemessener Ausgleich über das vereinfachte Verfahren zur Eingriffsbilanzierung über eine Gegenüberstellung der Herstellungskosten für einen zerstörten Zierrasen zu den Kosten für die stattdessen zu pflanzten Bäumen gegenübergestellt werden.
Gemäß Abstimmung mit dem Fachamt AUN ergab sich somit überschlägige folgende Bilanzierung:
Zierrasen 580 m² x 7,- €/m² = 4060,- €. Eine Baumpflanzung wird mit 700,- € angesetzt.
Als Ausgleich wären somit 6 Bäume (4060,-€ : 700,-€ je Baum = 5,8 Bäume) zu pflanzen.
Bei einer textlichen Festsetzung, die den Ausgleich sichert, sind somit zusätzliche 6 Bäume auf dem Grundstück Berliner Allee 322 (Fläche A) zu pflanzen. Der Ausgleichsverpflichtung wird damit entsprochen.
Es wurde daher folgende Grünfestsetzung aufgenommen:
Für das Grundstück Berliner Allee 322 ist je 100 m² überbaubare Grundstücksfläche (ca. 570 m² innerhalb der Baugrenze) auf der Fläche A mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung unter Beibehaltung der vorhandenen Bäume ein einheimischer Laubbaum zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25a und b BauGB).
Die Grünanlage Berliner Allee 322 soll eingezogen werden, weil das Grundstück nicht für eine wohnungsnahe Grünfläche erforderlich ist. Das Grundstück könnte damit als Gebewerbegebietsfläche einschließlich privater Grünfläche veräußert werden. Ebenso könnte das Grundstück an den Nachbareigentümer veräußert werden. Eine gewerbliche Nutzung im Zusammenhang mit dem Nachbargrundstück wäre sinnvoll und dann zulässig.
Äußerung 2:
Da sich in dem Böschungsbereich des Lerchengrabens durchgehend von der Berliner Allee bis zur Piesporter Straße Graben begleitender, teilweise dichter, relativ naturnaher Uferbewuchs befindet, der sich auch bis in den Geltungsbereich des B-Plans 3-13 ausgebreitet hat, sind im weiteren Verfahren Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen hinsichtlich potenzieller Beeinträchtigungen des Schutzgutes Tiere und Pflanzen sowie Klima und Landschaftsbild zu bestimmen. Hier wäre an der nördlichen Plangrenze eine Baugrenze in einem Abstand von mindestens 3 m von der Böschungsoberkante des Gewässers festzulegen sowie für den Erhalt des Bewuchses der Bereich der nicht überbaubaren Grundstücksfläche als „Fläche zum Schutz und zur Pflege von Boden, Natur und Landschaft“ zu sichern.
Hiermit wird auch den Festsetzungen Nr. 7 und 8 des angrenzenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans XVIII-VE 1 im Sinne einer städtebaulich gewünschten einheitlichen Eingrünung und Gliederung des Gewerbegebietes Rechnung getragen.
Abwägung:
Der Anregung wurde gefolgt. Zum Erhalt des Uferbewuchses entlang des Lerchengrabens soll eine Baugrenze im Abstand von 3 m zum Lerchengraben vorgesehen werden. Auf den nicht überbaubaren Flächen zwischen Baugrenze und Lerchengraben sind - innerhalb der Fläche B - aufgrund der Bindung für die Bepflanzung und für die Erhaltung die vorhandenen Bäume, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. Damit soll der Zusammenhang zwischen der Fläche der Pflanzbindung im Geltungsbereich und dem nördlich des Lerchengrabens angrenzenden vorhandenen Grünstreifen im festgesetzten vorhabenbezogenen Bebauungsplan XVIII-VE 1 berücksichtigt werden. Eine einheitliche Eingrünung und Gliederung des Gewerbegebietes ist damit gesichert. Damit können potenzielle Beeinträchtigungen des Schutzgutes Tiere und Pflanzen sowie Klima und Landschaftsbild minimiert werden.
Weitere Potentiale von Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen wurden im weiteren Verfahren bestimmt.
Äußerung 3:
In dem weiteren Bebauungsplanverfahren gilt es zudem zu prüfen, ob den Planungen keine rechtlich unüberwindbaren Hinderungsgründe aufgrund der Verbotsnormen des § 42 Abs. 1 BNatSchG entgegenstehen, bzw. ob die Voraussetzungen nach § 42 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG, bei Benennungen ggf. plan- bzw. vorhabensbezogener Anforderungen vorliegen.
Auf Grund der vorhandenen Baumbestände in dem Plangebiet ist mit dem Vorkommen europarechtlich geschützter Vogelarten zu rechnen. Im Sinne des Art. I der V-RL (Vogelschutz-Richtlinie) gelten alle europäischen Vogelarten als gemeinschaftlich geschützt. Gleichzeitig sind sie besonders geschützt nach § 10 Abs. 2 Nr. 10b BNatSchG.
Es handelt sich hierbei um Gebüsch- und Baumbrüter, die in Siedlungen und Gehölzstrukturen sowie im Berliner Stadtgebiet häufig angetroffen werden und relativ anpassungsfähig sind. Die lokalen Populationen befinden sich in einem günstigen Erhaltungszustand.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die in dem Plangebiet vorkommenden Brutvögel im räumlichen Umfeld – wie z.B. in der angrenzenden Stadtrandsiedlung Malchow und den Bitburger Teichen Ersatzlebensräume finden. Damit liegen die Voraussetzungen nach § 42 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG vor, wonach die ökologische Funktion der von dem Eingriff betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt werden muss.
Dennoch gilt auch für diesen Fall uneingeschränkt das Vermeidungsgebot als zwingende Zulassungsvoraussetzung zur Abwendung erheblicher Störungen wild lebender Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderzeiten. In dem weiteren Verfahren sind somit artenschutzrechtliche Schutz- und Vermeidungsmaßnahmen festzulegen und als Hinweise für den Vorhabenträger, bzw. Bauherren in die Planbegrünung aufzunehmen.
Da es derzeit keine Hinweise für das Vorkommen weiterer streng und/oder besonders geschützter Arten gibt, bedarf es jedoch keiner artenschutzrechtlichen Untersuchung. Eine Gefährdung der Lebensräume national besonders geschützter Tierarten kann in diesem Bereich der Grundstücke Feldmannstraße 158 und 152 nicht ausgeschlossen werden. Hier befinden sich rückwärtig kleinteilige ruderale Brachflächen, die einen Lebensraum für eine Vielzahl von Wirbellosen darstellen.
Ein Verbotstatbestand i. S. d. § 42 BNatSchG liegt jedoch für die national geschützten Arten nicht vor, vielmehr sollten potenzielle naturschutzrechtliche Minimierungsmaßnahmen im weiteren Verfahren ermittelt werden.
Abwägung:
Die artenschutzrechtlichen Schutz- und Vermeidungsmaßnahmen wurden im weiteren Verfahren festgelegt und als Hinweise für den Vorhabenträger, bzw. Bauherren in die Begründung aufgenommen.
Durch textliche Festsetzungen sollen Minderungsmaßnahmen vorgesehen werden.
Durch die Festsetzung von Mindestbepflanzungen vermindern sich die Beeinträchtigungen der Schutzgüter Klima, Biotope sowie Landschaftsbild. Entsprechend den Empfehlungen finden geeignete Maßnahmen zur Minderung der Beeinträchtigungen Berücksichtigung. Dies betrifft solche Maßnahmen, die städtebaulich begründet werden können und keine erheblichen finanziellen Auswirkungen oder Einschränkungen für den Grundstückseigentümer beinhalten, da zu beachten ist, dass aufgrund der planungsrechtlichen Ausgangssituation (Baurecht gemäß § 34 BauGB) keine planbedingten Eingriffe in Natur und Landschaft entstehen, weil die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungsmaße keine Nutzungen, die über das gemäß § 34 BauGB zulässige Maß hinausgehen, zulassen.
Mit den Grünfestsetzungen wird zudem eine landschaftsplanerisch und städtebaulich angemessene Mindestquantität der Begrünung unter Beachtung des Charakters des Gewerbegebiets im Plangebiet gesichert.
Durch textliche Festsetzung soll sichergestellt werden, dass Stellplatzanlagen begrünt werden. Die Eingrünung von Stellplatzanlagen durch Baumpflanzungen hat in grünordnerischer Hinsicht eine Vielzahl positiver Auswirkungen. Neben einer attraktiven Gestaltung des Freiraumes wird ein wichtiger Beitrag zur Gebietsdurchgrünung geleistet und neuer Lebensraum geschaffen, besonders für Insekten und Vögel. Durch Beschattung und Verdunstung über das Laubwerk wird für versiegelte Bereiche ein klimatischer Ausgleich geschaffen. Für das Gewerbegebiet reicht in Anbetracht der prägenden Nutzungen eine relativ geringe Bepflanzung.
Es wurden folgende textliche Grün-Festsetzungen aufgenommen:
- Auf den Fläche B und C mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung (entlang des Lerchengrabens) sind die vorhandenen Bäume, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25b BauGB)
- Im Gewerbegebiet ist je 400 m² nicht überbaubare Grundstücksfläche ein großkroniger einheimischer Laubbaum zu pflanzen. Bei der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume einzurechnen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB)
- Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je angefangene zehn Stellplätze ist ein einheimischer Laubbaum zu pflanzen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB)
Äußerung 4:
Klima
Aus dem aktuellen, überarbeiteten digitalen Umweltatlas Berlin zu dem Themenkomplex Klima (Ausgabe 2009) geht hervor, dass das Plangebiet zu den Siedlungsräumen mit geringer bis mäßiger bioklimatischer Belastung zählt. Die Angaben in Kapitel III, Pkt. 2.1.4 sind entsprechend zu korrigieren.
Das Plangebiet zählt entsprechend der aktuellen Bewertungskategorie nach der VDI-Richtlinie 3785 zu den klimatischen Belastungsbereichen, die einen Durchlüftungsmangel und eine überdurchschnittliche Wärmebelastung aufweisen.
Die dem Plangebiet zugeordneten Planungshinweise (Umweltatlas 04.11.2/2009) geben Auskunft über die Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsänderungen, aus denen sich klimatisch begründete Anforderungen und Maßnahmen im Rahmen der räumlichen Planung ableiten lassen. Hiernach besteht in dem Bereich eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierungen. Verdichtungen sind zu vermeiden und eine Verbesserung der Durchlüftung und Erhöhung des Vegetationsanteils zu fördern. Vorhandene Freiräume sind in diesen Siedlungsräumen zu erhalten, bzw. durch Entsiegelungen zu erweitern.
Aus den Analysekarten des Umweltatlas 2009 ist nicht erkennbar, dass das Plangebiet eine Einwirkung bei der Entstehung von Kaltluftgebieten hat. Die klimatische Ausgleichsleistung geht vielmehr von den nördlich angrenzenden unbebauten Arealen aus.
Zur klimatisch-lufthygienischen Verbesserung der Bedingungen sollte im weiteren Verfahren die Festsetzung von Dach- und Fassadenbegrünung geprüft werden.
Abwägung:
Die Angaben zu den klimatischen Bedingungen wurden in der Begründung (Umweltbericht) ergänzt und aktualisiert.
Durch die Versiegelung einer ca. 650 m² großen Freifläche für Gewerbenutzung an der Berliner Allee 322 geht eine Zierrasenfläche verloren, die relativ geringe Auswirkungen auf die klimatischen Bedingen hat. Stattdessen sollen als Ausgleich für den Verlust der kleineren Rasenfläche und zur Erhöhung des Vegetationsanteils zur klimatisch-lufthygienischen Verbesserung zusätzlich 6 Bäume auf der privaten Grünfläche (Fläche mit Pflanzbindung A) gepflanzt werden. Diese sowie weitere Mindestpflanzungen mit einheimischen Bäumen tragen zur Verminderung der Beeinträchtigung des Schutzgutes Klima bei. Die klimatische Ausgleichsleistung geht jedoch vielmehr von nördlich angrenzenden größeren unbebauten Arealen aus.
Auf eine generelle verbindliche Festsetzung einer Dach- und Wandbegrünung soll im Bebauungsplan, aufgrund der hiermit verbundenen erheblichen Einschränkung bei der baulichen Ausführung und Gestaltung der Gebäude im Plangebiet verzichtet werden. Die Baugrundstücke sind bereits weitgehend mit Gebäuden bebaut. Die konkrete Projektgestaltung kann jedoch in Eigenverantwortung durch den Bauherren/Architekten im vorgegebenen planungsrechtlichen Rahmen vorgenommen werden. Dies schließt auch Maßnahmen zur Dach- und Fassadenbegrünung ein. Für eine verbindliche Festsetzung im Bebauungsplan gibt es bisher keine zutreffende städtebauliche Begründung. Durch den Bebauungsplan werden keine Eingriffe ausgelöst, die nicht nach geltendem Planungsrecht zulässig wären und die Obergrenzen der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO werden eingehalten.
Äußerung 5:
Belange des Immissionsschutzes
Beplant werden soll ein flächenmäßig relativ großes Gebiet. Im Plangebiet selbst gibt es zwei zweigeschossige Wohnhäuser in der Berliner Allee 314 und der Piesporter Straße 40. Angrenzend an das Plangebiet befinden sich überwiegend gewerblich genutzte Gebiete und vereinzelt Wohnungen. Östlich an das Plangebiet grenzen derzeit in der Piesporter Str. 35 und 36a zwei Einfamilienhäuser. Das Grundstück Piesporter Str. 36 wird gegenwärtig kleingärtnerisch genutzt und steht zum Verkauf. Weitere betroffene Wohngebäude außerhalb des Plangebietes befinden sich in der Berliner Allee 294 und 313.
Obwohl dies nur einige wenige kritische Immissionsorte sind, sind Konflikte zwischen Wohnbebauung und der gewerblichen Nutzung aber auch der gewerblichen Nutzungen untereinander und mit angrenzenden Plangebieten nicht auszuschließen insbesondere bei Betrieb von lärmintensiven Anlagen wie bei produzierendem Gewerbe oder durch Anlieferverkehr.
Im Rahmen der städtebaulichen Planung ist zu gewährleisten, dass die Geräuscheinwirkungen durch die zulässigen Nutzungen nicht zu unzulässigen Schallimmissionen führen. In der Planung ist deshalb ein Konzept für die Verteilung der Geräuschanteile zu entwickeln. Es sind Geräuschkontingente gem. DIN 45691 im Bebauungsplan festzusetzen.
Abwägung:
Es wurde inzwischen eine schalltechnische Untersuchung (Gutachten) erstellt, damit gewährleistet werden kann, dass im Zusammenhang mit der gewerblichen Entwicklung im Plangebiet hinsichtlich des Schallschutzes ausreichende Vorkehrungen getroffen werden können. Im Rahmen des Gutachtens wurden die Auswirkungen von Gewerbelärm auf die benachbarten Gebiete untersucht und mit den Orientierungswerten der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ verglichen. Mit der Aufbereitung eines Lärmgutachtens wurde der diesbezüglichen Stellungnahme entsprochen.
Im Rahmen dieser schalltechnischen Untersuchung wird sowohl die Vorbelastung durch bereits vorhandene gewerbliche Nutzungen als auch die Verkehrslärmbelastung der Berliner Allee berücksichtigt. Nach DIN 45691 „Geräuschkontingentierung“ wurde für die Gewerbegebietsflächen eine Kontingentierung durch eine entsprechende textliche Festsetzung vorgenommen. Das Ergebnis des Lärmgutachtens wurde in die Begründung und in den Umweltbericht aufgenommen.
3. Stellungnahme Senatsverwaltung für Gesundheit, Umweltschutz und Verbraucherschutz, II D 25 vom 18.08.09
Äußerung:
Gegen die Planungsziele bestehen zurzeit keine Einwände.
Hinweis: Im Geltungsbereich des B-Planes befinden sich mehrere Flächen, die im Bodenbelastungskataster unter den Nummern 7877, 7902, 7906 und 7983 erfasst sind und die sich hinsichtlich der bodenschutzrechtlichen Belange in der Zuständigkeit des bezirklichen Umweltamtes befinden.
Abwägung:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Information wurde in die Begründung eingearbeitet.
4. Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg, GL 5 vom 18.08.09
Äußerung 1:
Die Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 ist am 15.05.2009 in Kraft getreten. (GVBl. S. 182) und hat die bisher geltenden Regelungen u.a. aus dem Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg- Berlin LEP eV abgelöst.
Weitere Grundsätze der Raumordnung enthält das Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBl. S. 629).
Die Aussagen zu diesen landesplanerischen Vorgaben sollten in der Begrünung zum Bebauungsplan im Kapitel I.3 ergänzt werden.
Abwägung:
Wurde berücksichtigt. Die Aussagen zu den landesplanerischen Vorgaben wurden unter Kapitel I.3 in die Begrünung eingearbeitet.
Äußerung 2:
Der Bebauungsplan-Entwurf ist an die Ziele der Raumordnung angepasst.
Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegt das Plangebiet innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung, zu dessen Binnendifferenzierung die Kommunen große Spielräume haben. Die Entwicklung gewerblicher Flächen wird durch diese Festlegung nicht begrenzt. Durch die Festsetzung von Straßenverkehrsfläche im Bereich der Berliner Allee wird das Ziel der Raumordnung Z 1.2 des Flächennutzungsplanes für Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08.01.2004 (ABl. S.95, zuletzt geändert am 25.09.2008) beachtet.
Grundsätze der Raumordnung
Nach der Festlegungskarte 2 des LEP B-B liegt das Plangebiet außerhalb Städtischer Kernbereiche, in denen gemäß Grundsatz 4.8 (G) Abs. 1 und 3 LEP B-B großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten entwickelt werden sollen. Die geplante Begrenzung von Einzelhandelsnutzungen gemäß textlicher Festsetzung Nr. 2 kann ein Beitrag zur Stärkung des Einzelhandels in städtebaulich integrierten Lagen (z.B. in den städtischen Kernbereichen Gebiet/Umfeld Weißensee Berliner Allee und Hohenschönhausen Prerower Platz) sein und steht somit in Einklang mit den Grundsätzen aus § 5 Abs. 4 LEPro 2007 und 4.8 (G) Abs. 1 und 3 LEP B-B.
Der Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5 Abs. 1 und 2 LEPro 2007 sowie 4.1 (G) LEP B-B (vorrangige Siedlungsentwicklung in raumordnerisch festgelegten Siedlungsbereichen; Innenentwicklung vor Außenentwicklung, Erhaltung und Umgestaltung des Bestandes in vorhandenen Siedlungsgebieten).
Abwägung:
Wurde berücksichtigt. Der Begrünungstext wurde diesbezüglich ergänzt und konkretisiert.
Äußerung 3:
Zum erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung werden von Seiten der Landesplanung keine Anforderungen erhoben. Aktuelle planungs- und umweltrelevante Informationen, die wir Ihnen zur Verfügung stellen können, liegen nicht vor.
Abwägung:
Wurde zur Kenntnis genommen.
5. Stellungnahme Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. VII B vom 26.08.2009
Äußerung:
Zum Bebauungsplan bestehen in verkehrsplanerischer und straßenverkehrsbehördlicher Hinsicht keine grundsätzlichen Bedenken.
Die im Absatz 3.2.3 genannten Straßenplanungen einschließlich der Trassenfreihaltung für die Straßenbahnverlängerung werden bestätigt. Die Straßenverbindung westlich der Ortslage Malchow bis zur Tangentialen Verbindung Nord (TVN) wird im Arbeitstitel als Ortsumfahrung Malchow bezeichnet. Der Begriff der 4. Tangente ist ein sehr alter Arbeitstitel, er wurde durch den Begriff der TVN ersetzt.
Aktuellere Planungen, die den B-Planentwurf beeinflussen, sind derzeit nicht bekannt.
Abwägung:
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die Bezeichnung der Straßenplanung wurde in der Begründung angepasst.
6. Stellungnahme Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen, III 15 vom 14.08.2009
Äußerung:
Ziel des Bebauungsplans ist die Sicherung der Flächen entsprechend den Zielen des Entwicklungskonzeptes für den produktionsgeprägten Bereich (EpB). Insbesondere werden Einzelhandelsnutzungen auch außerhalb der Großflächigkeit, Anlagen für sportliche Zwecke sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke ausgeschlossen.
Aus wirtschaftspolitischer und handelsstruktureller Sicht werden das Planverfahren und die beabsichtigten Festsetzungen daher ausdrücklich begrüßt und voll unterstützt.
Abwägung:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
7. Industrie- und Handelskammer Berlin
Äußerung:
Gegen den Bebauungsplan zur Festsetzung eines Gewerbegebietes werden keine Einwendungen erhoben. Es wird die Intention des Planes, die Voraussetzungen für den Erhalt und die bestandsorientierte Weiterentwicklung eines traditionell gewachsenen, innerstädtischen‚ Gewerbegebietes zu schaffen und gleichzeitig großflächigen Einzelhandel auszuschließen begrüßt.
Abwägung:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
8. Stellungnahme Berliner Wasserbetriebe vom 02.08.2009
Äußerung:
Im Bereich des Bebauungsplanentwurfes befinden sich in der Piesporter Straße, der Feldtmannstraße sowie der Berliner Allee Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe. Die vorhandenen Anlagen stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung.
In Nord-Süd-Richtung quert ein Regenwasserkanal Ei-Profil 1800 das Bebauungsplangebiet, der in den Lärchengraben mündet. Für den gesamten Kanal ist nach § 9 Grundbuchbereinigungsgesetz eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit entstanden, deren Eintragung im Grundbuch zurzeit vorbereitet wird.
Bei Durchführung von Baumaßnahmen muss zum gegebenen Zeitpunkt über die Betriebszufahrt zu den Schächten des Regenwasserkanals entschieden werden.
Baumaßnahmen sind derzeit im Bebauungsplangebiet nicht vorgesehen.
Abwägung:
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie sind bei der Durchführung von Baumaßnahmen zu beachten. Die Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen befinden sich im öffentlichen Straßenland. Eine planungsrechtliche Sicherung ist daher nicht erforderlich.
Der Regenwasserkanal Ei-Profil 1800, der entlang der westlichen Grenze des Grundstücks Feldmannstraße 152 verläuft, ist zum Teil mit überdachten Lagerflächen bzw. als Erschließungsfläche überbaut. Der Regenwasserkanal ist durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit außerhalb des öffentlichen Straßenlandes, die im Grundbuch eingetragen werden soll, gesichert. Der Begründungstext wurde hinsichtlich des Verlaufs des Regenwasserkanals (Ei-Profil 1800) von der Feldtmannstraße bis zum Lerchengraben ergänzt.
9. Stellungnahme NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg, (GASAG) vom 10.08.09
Äußerung:
Im räumlichen Bereich (Nüßlerstraße) befinden sich Anlagen mit einem Betriebsdruck größer 4 Bar. Im angefragten Bereich stehen Kunden-Gasdruck-Regelanlagen.
In der Berliner Allee plant die NBB, Leitungsbaumaßnahmen auszuführen.
Abwägung:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Versorgungsleitungen befinden sich im öffentlichen Straßenland. Eine gesonderte planungsrechtliche Sicherung ist nicht notwendig.
10. Stellungnahme Vattenfall Europe, Wärme AG vom 14.08.09 und Business Services vom 11.08.09
Äußerung:
In der Feldtmannstraße befinden sich Fernwärmanlagen (Fernwärmtrasse 2 x DN 350) der Wärme Berlin. Es gilt dabei die Richtlinie zum Schutz der Vattenfall Fernwärmeanlagen des Bereiches Wärme“ Ausgabe April 2009. Bei geplanten Baumaßnahmen muss die Fernwärmversorgung der zu versorgenden Abnehmer gewährleistet bleiben.
Ferner wurde darauf hingewiesen, dass die Wärmeversorgung grundsätzlich mit einem geringen Einsatz an Primärenergie und unter Nutzung erneuerbaren Energien erfolgen soll.
Abwägung:
Die Hinweise wurden geprüft und zur Kenntnis genommen.
Die Versorgungsleitungen befinden sich im öffentlichen Straßenland. Eine gesonderte planungsrechtliche Sicherung ist nicht notwendig.
Die Wärmeversorgung mit einem geringen Primärenergieeinsatz unter Nutzung erneuerbarer Energien" entspricht zwar der umweltpolitischen Zielvorgabe des Landes Berlin, eine Festsetzung der Nutzung wäre aber nicht zulässig, da die angeregte Regelung keinen Boden ordnenden Bezug hat. Auch der neu eingeführte § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchstabe b des Baugesetzbuchs lässt nur zu, bestimmte Maßnahmen für den Einsatz erneuerbarer Energie zu treffen.
Äußerung:
In dem betrachteten Gebiet befinden sich Kabelanlagen und zwei Übergabestationen Ü 6542, Ü 6090. Diese Anlagen müssen nicht gesichert werden.
Abwägung:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
6. Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
Mit Schreiben vom 27.04.2010 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB), deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zur Stellungnahme zum Entwurf des Bebauungsplans 3-13 (Stand April 2010) und zum Umweltbericht aufgefordert. Es wurden 30 TÖB beteiligt.
Kurzübersicht:
Beteiligte TÖB 30
TÖB, die keine Stellungnahme abgegeben haben 9
TöB ohne Hinweise und Bedenken … 11
TÖB mit Hinweisen … 10
6.1 Ergebnis der Behördenbeteiligung
Im Rahmen der Beteiligung der TöB wurde insbesondere zu den folgenden Themen und Inhalten des Bebauungsplanentwurfs Stellung genommen und Hinweise gegeben:
- Straßenverkehrsflächen
- Belange des Bodenschutzes, Altlasten, Kampfmittel
- Naturschutzrechtliche und immissionsschutzrechtliche Belange
- Einziehung der Grünfläche Berliner Allee 322
- Übereinstimmung mit den Zielen der Raumordnung, Stadtentwicklungspläne und teilräumliche Entwicklungsplanungen
- Kabelanlagen - und Leitungsbestand
- Regenwasserkanal
Die Planzeichnung wurde wie folgt ergänzt:
Der in den Lerchengraben mündende Regenwasserkanal entlang der westlichen Grundstücksgrenze des Grundstücks Feldtmannstraße 152 wird als sonstige Festsetzung mit Leitungsrechten zu belastende Fläche übernommen.
Es wurde folgende textliche Festsetzung zum Leitungsrecht aufgenommen:
„Die mit einem Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers zu belastende Fläche darf nur mit flachwurzelnden Anpflanzungen oder leicht zu beseitigenden Befestigungen versehen werden.“
Die textliche Festsetzung 2 wurde konkretisiert.
Die Begrünung wurde zu folgenden Punkten ergänzt: Altlastenverdachtsflächen / Kampfmittel, Leitungsrecht, Art der baulichen Nutzung einschließlich Umweltbericht.
6.2 Stellungnahmen
TÖB ohne Hinweise und Bedenken
Folgende TÖB haben keine Stellungnahme abgegeben:
· Landesdenkmalamt
· Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. I E und Landesdenkmalamt
· Landesamt für Arbeitsschutz und Gesundheitsschutz und technische Sicherheit
· Verkehrslenkung Berlin
· Handwerkskammer Berlin
· Bundesnetzagentur, Referat Richtfunk
· Deutsche Post, Real Estate GmbH
· Wirtschaftsförderung
Es wird davon ausgegangen, dass deren Belange von der Planung nicht berührt werden.
Von den 22 TÖB, die geantwortet haben, ist von folgenden 11 TÖB geäußert worden, dass keine Hinweise und Bedenken bestehen:
· Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Bauaufsicht Rücklauf vom 04.05.2010
· Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Denkmalschutz Rücklauf vom 01.06.2010
· Ordnungsamt, Ord SVB 1 Rücklauf vom 17.05.2010
· SE Finanzen /Steuerungsdienst Pankow, Rücklauf vom 19.05.2010
· Immobilienservice, Grundstücksrechtsverkehr Pankow, Rücklauf vom 12.05.2010
· Senatsverwaltung für Finanzen , Rücklauf vom 19.05.2010
· Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Rücklauf vom 19.05.2010
Verbraucherschutz, Abt. II D 25
· Berliner Feuerwehr, Rücklauf vom 25.05.2010
· Berliner Stadtreinigungsbetriebe, Rücklauf vom 25.05.2010
· Berliner Verkehrsbetriebe (BVG), Rücklauf vom 17.05.2010
· Industrie- und Handelskammer zu Berlin Rücklauf vom 31.05.2010
Aus den Stellungnahmen ergibt sich kein Abwägungsbedarf.
TÖB mit Hinweisen und Bedenken
Folgende 11 TÖB haben sich mit Hinweisen und Anregungen wie folgt geäußert:
1. Stellungnahme Abt. Öffentliche Ordnung, Tiefbauamt Pankow vom 07.05.10
Äußerung:
Das Tiefbauamt stimmt dem Entwurf des Bebauungsplans 3-13 zu. Alle hier ausgewiesenen und festzusetzenden Straßenverkehrsflächen gehören zum übergeordneten Straßennetz.
Die festzusetzende Verkehrsfläche entspricht dem Bestand. Weitere Verkehrsflächen sind für künftige Straßenbaumaßnahmen nicht zu sichern.
Die Feldtmannstraße und Piesporter Straße wurden in den 90er Jahren ausgebaut. Weitere Straßenbaumaßnahmen sind nicht Bestandteil der Investitionsplanung des Bezirkes.
Abwägung:
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
2. Stellungnahme Fachbereich Vermessung vom 25.05.2010
Äußerung:
Im weiteren Verlauf der Planung ist es erforderlich, vor der Herstellung des Reinplans, durch unseren Außendienst einen Feldvergleich zur Aktualisierung der Kartengrundlage durchzuführen. Höhen sind als zusätzliche Angaben erforderlich und auf den Flächen A und B sind alle Bäume einzumessen.
Abwägung:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der Aufbereitung des Reinplans wurde die Planunterlage einschließlich der erforderlichen Höhenangaben und insbesondere die Baumstandorte auf der Fläche A (Berliner Allee 322) und entlang des Lerchengrabens durch das Vermessungsamt (Stand: August 2010) aktualisiert und vervollständigt.
3. Stellungnahme Amt für Umwelt und Natur Pankow, AUN 3 vom 27.05.2010
Äußerung 1:
Belange des Bodenschutzes / Altlasten zu Punkt 3.3.1.1.1 Altlasten:
Fast die gesamte Fläche des Planungsraumes ist als Verdachtsfläche gekennzeichnet.
Es befinden sich dort Katasterflächen 7906 (Berliner Allee 320), 7983 (Berliner Allee 300), 7877 (Feldtmannstraße 158-163) und 7902 (Feldtmannstraße 144-157).
Im Rahmen der Bebauung des Grundstücks Berliner Allee 300 (Fläche 7983) sind festgestellte Bodenverunreinigen entfernt worden. Auf den übrigen Verdachtsflächen ist nicht auszuschließen, dass es auf Grund der gewerblichen Nutzungen zu Bodenverunreinigen gekommen ist. Aktuelle Untersuchungsergebnisse liegen nicht vor.
Bezüglich der naturschutzrechtlichen und immissionsschutzrechtlichen Belange bestehen keine Bedenken gegen die Planinhalte des Bebauungsplans. Die erforderlichen Ergänzungen und Anregungen des Fachamts sind hinreichend berücksichtigt worden.
Abwägung:
Die im Bodenbelastungskataster (BBK) erfassten Flächen sind bereits bebaut und werden gewerblich genutzt. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans ergibt sich keine Änderung der Bebaubarkeit der Flächen. Es sind keine sensiblen Nutzungen vorgesehen.
Bei den im BBK erfassten Flächen stehen nach derzeitigem Kenntnisstand die festgestellten oder vermuteten Bodenverunreinigungen/Bodenbelastungen einer Weiternutzung als Gewerbegebiet nicht entgegen, da dem Umweltamt keine Erkenntnisse vorliegen, die zum jetzigen Zeitpunkt ein ordnungsbehördliches Eingreifen im Sinne der Gefahrenabwehr erfordern würden.
Eine Kennzeichnung der betroffenen Grundstücke gemäß § 9 Abs. 5 BauGB als Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, wird nach derzeitigem Kenntnisstand nicht für erforderlich gehalten, zumal die gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum Bebauungsplan gehörige Begründung ausreichend Hinweise zur Beachtung der Problematik enthält.
Für die dort arbeitende Bevölkerung ist von keiner Gesundheitsgefährdung auszugehen. Die allgemeinen Anforderungen gemäß § 1 BauGB an gesunden Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sind somit berücksichtigt.
In Bezug auf die Bodenverunreinigungen (Altlastenverdachtsflächen) ist vor Beginn einer Bebauung durch orientierende Untersuchungen festzustellen, ob eine Bodenbelastung bzw. Altlast vorliegt. Bestätigt sich der Verdacht sind bei Bedarf Detailuntersuchungen zur Gefährdungsabschätzung durchzuführen und geeignete Maßnahmen zur Sanierung durch das Amt für Umwelt und Natur festzulegen.
Der Hinweis zu den naturschutzrechtlichen und immissionsschutzrechtlichen Belangen wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 2:
Eine Entwidmung der öffentlichen Grünfläche des Grundstücks Berliner Allee 322 erfolgt in der Regel erst, wenn die Abgabe an den Liegenschaftsfonds Berlin bevorsteht, da ansonsten dem Land Berlin zusätzliche Kosten (Grundsteuer) entstehen würden. Derzeit wird die Abgabe an den Liegenschaftsfonds über den Immobilienservice vorbereitet.
Abwägung:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Grünfläche Berliner Allee 322 soll eingezogen werden. Das Grundstück mit einer Größe von 1.308 m² wird nicht mehr für Fachzwecke des AUN benötigt und ist deshalb zur Abgabe an den Liegenschaftsfond vorgesehen. Das Grundstück soll planungsrechtlich als Gewerbegebiet und private Grünfläche ausgewiesen werden.
4. Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg, GL 5.31 vom 10.05.10
Äußerung:
Der Bebauungsplan-Entwurf ist an die Ziele der Raumordnung angepasst und berücksichtigt auch die relevanten Grundsätze der Raumordnung.
Im Schreiben vom 18.08.2009 wurden die Ziele und Grundsätze der Raumordnung für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-13 mitgeteilt. Die Inhalte dieser Stellungnahme sind weiterhin gültig.
Abwägung:
Die mit Schreiben vom 18.08.2009 mitgeteilten Ziele und Grundsätze der Raumordnung wurden bereits unter Kapitel I.3 in die Begrünung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden eingearbeitet.
5. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung , Abt. I B vom 01.05.2010
Äußerung:
Übereinstimmung mit Stadtentwicklungsplänen und sonstigen eigenen thematischen und teilräumlichen Entwicklungsplanungen
Es ist hierzu folgendes vorzutragen:
Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsnutzungen unterhalb der Großflächigkeitsschwelle (800 m² Verkaufsfläche) nur zulässig, wenn es sich um Verkaufsstellen handelt, die einem Produktions-, Verarbeitungs-, oder Reparaturbetrieb räumlich und funktional zugeordnet sowie in ihrem Umfang und Einzelhandelsumsatz deutlich untergeordnet sind.
Abwägung:
Grundsätzlich sind Einzelhandelsbetriebe (nicht –nutzungen) im Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO als Gewerbebetriebe aller Art allgemein zulässig. Grenzen ergeben sich aus § 11 Abs. 3 BauNVO, d.h. Einzelhandelsbetriebe mit den in § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind im Gewerbegebiet nicht zulässig. Daher besteht neben dem ohnehin fehlenden diesbezüglichen Regelungserfordernis auch kein Erfordernis eines Bezugs auf die „Großflächigkeitsschwelle“.
Der Vorschlag „Einzelhandelsumsatz“ als Kriterium der Unterordnung ist bodenrechtlich ohne Bezug. Daher wäre diese textliche Festsetzung ohne bodenrechtlichen Bezug nicht festsetzbar.
Der Ausschluss selbständigen Einzelhandels erfolgt durch die textliche Festsetzung 2 gemäß §°1 Abs. 5 und 9 BauNVO. Da lediglich untergeordnete produktions- oder verarbeitungszugehörige Verkaufsstellen zulässig sein sollen, werden durch die textliche Festsetzung° die städtebaulichen bzw. gesamtstädtischen Zielstellungen zur Sicherung des Gewerbegebietes für Nutzungen gemäß dem Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) und StEP Gewerbe in ausreichendem Umfang abgesichert.
Die Festsetzung trägt zur Steigerung der Standortattraktivität der Gewerbebetriebe für produzierendes Gewerbe bei. Nach der AV Zentrenkonzepte unter 3.2.5 (Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben) entspricht dies auch dem sog. „Handwerkerprivileg“. Durch die ausnahmsweise Zulässigkeit von Verkaufsflächen in einem untergeordneten Rahmen von vor Ort ansässigen Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieben ist eine Einzelhandelskonzentration, die den Zielen des Berliner Zentrenkonzepts (siehe StEP „Zentren und Einzelhandel“) entgegensteht, nicht zu befürchten. Eine Veränderung der Prägung des Gewerbegebietes zu einem durch Einzelhandel geprägten Gebiet ist somit nicht möglich, da selbständige Einzelhandelsbetriebe grundsätzlich ausgeschlossen sein sollen.
Die textliche Festsetzung 2 wurde daher wie folgt konkretisiert:
„Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Das gilt nicht für Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetriebe mit Verkaufsflächen an letzte Verbraucher, die mit diesen Betrieben im unmittelbaren räumlichen und betrieblichen Zusammenhang stehen und flächenmäßig untergeordneter Bestandteil dieser Nutzung sind. Diese sind ausnahmsweise zulässig.“
Der Begründungstext und die Planzeichnung wurden ergänzt.
6. Stellungnahme Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. VII B vom 27.05.2010
Äußerung:
Zum Bebauungsplan bestehen in verkehrsplanerischer und straßenverkehrsbehördlicher Hinsicht keine grundsätzlichen Bedenken.
Die Freihaltung der zukünftigen Straßenverkehrflächen für die Führung einer Straßenbahnstrecke entlang der Berliner Allee ist durch den ausgewiesenen Raum zwischen den Baugrenzen ausreichend berücksichtigt.
Abwägung:
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
7. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. X F vom 27.05.2010
Äußerung 1:
Die Ermittlungen haben keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln auf dem o. g. Gelände ergeben. Es werden daher im Rahmen der zuständigen Verantwortlichkeit gem. § 2 Abs. 4 des Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetzes (ASOG Berlin) vom 11.05.99 (GVBI. S. 164) in Verbindung mit Nr. 1, Abs. 2 der Anlage zum Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetz (ZustKatOrd) keine Kampfmittelsuchmaßnahmen veranlasst.
Es wurde darauf hingewiesen, dass das Vorhandensein von Kampfmitteln im Erdreich nie völlig und verbindlich ausgeschlossen werden kann. Sollte sich bei der Durchführung von Erd- bzw. Tiefbauarbeiten der Verdacht auf Kampfmittelvorkommen ergeben, sind die Arbeiten sofort zu unterbrechen. Der für die Beseitigung von Kampfmitteln zuständige Polizeipräsident in Berlin ist unter der Notrufnummer 110 umgehend zu verständigen.
Abwägung:
Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen und wurde unter Punkt Altlastenverdachtsfläche / Kampfmittel in der Begründung ergänzt.
Äußerung 2:
Die öffentliche Beleuchtung ist zum Großteil überaltert. Die Erschließungsstraßen sind zu beleuchten.
Sind von der Baumaßnahme Anlagen der öffentlichen Beleuchtung des Landes Berlin einschließlich der Netzanschlussleitungen betroffen, ist die Vorgehensweise mit dem Betreiber abzustimmen. Das gilt auch bei Auswirkungen auf die Beleuchtungsqualität.
Arbeiten an den Anlagen der öffentlichen Beleuchtung und Provisorien gehen zu Lasten des Verursachers.
Eine neu zu errichtende öffentliche Beleuchtungsanlage kann in den Bestand der öffentlichen Beleuchtung Berlins übernommen werden (BerIStrG). Für öffentliche Straßenbaumaßnahmen ist ein Beleuchtungsprojekt bei dem Betreiber der öffentlichen Beleuchtung Berlins einzureichen. Die Kosten für die Beleuchtungsmaßnahme sind in die Baumaßnahme mit aufzunehmen. Das Straßenausbaubeitragsgesetz ist zu berücksichtigen.
Abwägung:
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern dessen Umsetzung.
8. Stellungnahme Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen, III B 15 vom 27.05.2010
Äußerung:
Gegenüber der Stellungnahme vom 14.08.200 haben sich die wirtschaftspolitischen und handelsstrukturellen Aspekte nicht geändert. Es werden ausdrücklich die Festsetzungen des Bebauungsplans begrüßt.
Abwägung:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
9. Stellungnahme Berliner Wasserbetriebe vom 04.05.10 und
Ergänzungsschreiben vom 04.06.2010
Äußerung 1:
Die im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung abgegebene Stellungnahme vom 19.08.2009 hat weiterhin Bestand. Im Bereich des Bebauungsplanentwurfes befinden sich in der Piesporter Straße, der Feldtmannstraße sowie der Berliner Allee Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe. Die vorhandenen Anlagen stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung.
Abwägung:
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie sind bei der Durchführung von Baumaßnahmen zu beachten. Die Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen befinden sich im öffentlichen Straßenland. Eine planungsrechtliche Sicherung ist daher nicht erforderlich.
Äußerung 2:
In Nord-Süd-Richtung quert eine Regenwasserkanal Ei-Profil 1800 das Bebauungsplangebiet, der in den Lärchengraben mündet. Für den gesamten Kanal ist nach § 9 Grundbuchbereinigungsgesetz eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit entstanden, deren Eintragung im Grundbuch zurzeit vorbereitet wird.
Bei Durchführung von Baumaßnahmen muss zum gegebenen Zeitpunkt über die Betriebszufahrt zu den Schächten des Regenwasserkanals entschieden werden.
Die Belange der Berliner Wasserbetriebe sind im weiteren B-Planverfahren zu berücksichtigen.
Im Ergänzungsschreiben vom 04.06.2010 der Berliner Wasserbetriebe wurden zwei Lageplanskizzen übersandt, in denen die Breite des durch Leitungsrecht gesicherten Geländestreifens in einer Breite von 9,6 m entlang der südlichen Grenze des Grundstücks Feldtmannstraße 152 eingetragen sowie die Fläche des Geländesteifens angegeben wurde. Der Regenwasserkanal mit einem Ei-Profil (Höhe von 1,8 m und einer Breite von 1,2 m) verläuft in einem Abstand von 2,3 zur Grundstücksgrenze.
Abwägung:
Der in den Lerchengraben mündende Regenwasserkanal, Ei-Profil, Höhe 1800 mm, Breite 1200 mm ist durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit entlang der westlichen Grenze des Grundstücks Feldtmannstraße 152 gesichert. Die Dienstbarkeit soll im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundstück ist daher bereits mit dem künftigen Leitungsrecht in einer Breite von 9,6 m belastet. Da die Duldungspflicht des Grundstückseigentümers bereits besteht, löst dies keine Endschädigung nach §°41 BauGB aus.
Die Fläche des Leitungsrechts ist weitgehend befestigt als Zufahrt zu einer Lagerhalle bzw. zu Freilagerflächen. An der Grundstücksgrenze sind drei schmalere Lagerregale, die auch in der Kartengrundlage mit Überdachung eingemessen sind. Eine Lagerfläche befindet sich im südlichen Bereich der Leitungsrechtsfläche, die durch ein eingeschossiges Flachdach überspannt ist. Entlang der Fläche des Leitungsrechts ist eine größere Baumreihe vorhanden, die in inzwischen der aktuellen Kartengrundlage eingemessen wurde.
Größere Gebäude, Lagerhallen oder schwer zu beseitigende Wegebefestigungen, die die Durchführung von Baumaßnahmen, Zugänglichkeit zu den Schächten des Regenwasserkanals verhindern würden sind im Bereich des Leitungsrechts nicht zu erwarten. Vom zuständigen Unternehmensträger, der Berliner Wasserbetriebe wurden hierzu auch keine Angaben, auch nicht im nachgeforderten Ergänzungsschreiben, gemacht.
Damit jedoch keine Konflikte durch die Planung, insbesondere der Festsetzung als überbaubare Fläche im Bereich des Leitungsrechts hervorgerufen werden, sind entsprechende Regelungen zu den Befestigungen, zu den zulässigen Anlagen und Bepflanzungen auf der Fläche des Leitungsrechts zu treffen.
Auf dem Geländestreifen entlang der westlichen Grenze des Grundstücks wurde daher das Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers im Bebauungsplan übernommen. Die bestehenden Bepflanzungen bzw. vorhandene befestigten Fläche sollen weiterhin zulässig sein, wenn die Belange der Berliner Wasserbetriebe, z.B. Durchführung von Baumaßnahmen, Betriebszufahrten zu den Schächten nicht entgegenstehen. Die zulässige GRZ von 0,8 wäre auch außerhalb der Fläche des Leitungsrechts auf dem Grundstück Feldtmannstraße 147, 152 realisierbar. Insgesamt erfolgt somit keine Einschränkung der zulässigen Grundfläche. Einer größtmöglichen Freizügigkeit bei der Entwicklung der Baugrundstücke soll der Vorrang eingeräumt werden gegenüber einer restriktiven Festsetzung der überbaubaren Flächen, bei der die Fläche des Leitungsrechts gänzlich durch Baugrenzen freigehalten werden würde.
Es wurde daher folgende textliche Festsetzung zum Leitungsrecht aufgenommen:
„Die mit einem Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers zu belastende Fläche darf nur mit flachwurzelnden Anpflanzungen oder leicht zu beseitigenden Befestigungen versehen werden. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 i.V. mit § Abs. 1 Nr. 25 BauGB)
10. Stellungnahme NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg, (GASAG) vom 14.05.10
Äußerung:
Eine Versorgung des Plangebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen herzustellen.
Im räumlichen Bereich (Nüßlerstraße) befinden sich Anlagen mit einem Betriebsdruck größer 4 Bar. Im angefragten Bereich stehen Kunden-Gasdruck-Regelanlagen.
In der Berliner Allee plant die NBB, Leitungsbaumaßnahmen auszuführen.
Abwägung:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Versorgungsleitungen befinden sich im öffentlichen Straßenland. Eine gesonderte planungsrechtliche Sicherung ist nicht notwendig. Die Hinweise zur Baudurchführung wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht die Bauleitplanung, sondern deren Umsetzung.
11. Stellungnahme Vattenfall Europe, Wärme AG vom 19.05.2010 und Business Service GmbH vom 27.05.2010
Äußerung 1:
Im Plangebiet befinden sich Fernwärmanlagen der Vattenfall Europe Wärme AG. In der Feldtmannstraße liegt eine Fernwärmetrasse 2 x DN 350.
Diese ist bei Baumaßnahmen zu berücksichtigen. Es gilt dabei die „Richtlinie zum Schutz der Vattenfall Fernwärmeanlagen des Bereiches Wärme“ Ausgabe April 2010.
Abwägung:
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die Richtlinie betrifft nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans sondern ist bei Baumaßnahmen zu beachten.
Äußerung 2:
In dem betrachteten Gebiet befinden sich Kabelanlagen und zwei Übergabestationen Ü 6542, Ü 6090der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH.
Abwägung:
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
B. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585)
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)
Aufgestellt: Berlin, den 21.09.2010
Bezirksamt Pankow von Berlin
Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung
Stadtentwicklungsamt
Dr. Michail Nelken Carrasco
Bezirksstadtrat für Kultur, Fachbereichsleiterin Stadtplanung
Wirtschaft und Stadtentwicklung
C. ANLAGEN
1. Anlage : Textliche Festsetzungen
1. Im Gewerbegebiet sind Nutzungen gem. § 8 Abs. 2 Nr. 4 Baunutzungsverordnung (Anlagen für sportliche Zwecke) nicht zulässig. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 8 Abs. 3 Nr. 2 und 3 Baunutzungsverordnung (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten) sind nicht Gegenstand des Bebauungsplans. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 sowie Abs. 6 Nr. 1 und Abs. 9 BauNVO)
2. Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Das gilt nicht für Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetriebe mit Verkaufsflächen an letzte Verbraucher, die mit diesen Betrieben im unmittelbaren räumlichen und betrieblichen Zusammenhang stehen und flächenmäßig untergeordneter Bestandteil dieser Nutzung sind. Diese sind ausnahmsweise zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO)
3. Im Gewerbegebiet auf den Teilflächen GE 7 und GE 8 kann die zulässige Bauhöhe ausnahmsweise für technische Aufbauten wie Lüftungsanlagen und Schornsteine überschritten werden. (Rechtsgrundlagen: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 Abs. 6 BauNVO)
4. Im Gewerbegebiet sind auf den Teilflächen nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren Lärmemissionen so weit begrenzt sind, dass die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente LEK nach DIN 45691 weder tags (6:00-22:00 Uhr) noch nachts (22:00-6:00 Uhr) überschritten werden:
Teilfläche | LEK, tags | LEK, nachts |
GE 1 | 60 dB(A) | 45 dB(A) |
GE 2 | 63 dB(A) | 52 dB(A) |
GE 3 | 65 dB(A) | 50 dB(A) |
GE 4 | 60 dB(A) | 45 dB(A) |
GE 5 | 65 dB(A) | 50 dB(A) |
GE 6 | 60 dB(A) | 45 dB(A) |
GE 7 | 60 dB(A) | 45 dB(A) |
GE 8 | 55 dB(A) | 40 dB(A) |
Das Vorhaben ist zulässig, wenn der Beurteilungspegel der Betriebsgeräusche der Anlage oder des Betriebes (beurteilt nach TA Lärm in der Fassung vom 26. August 1998 unter Berücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der Genehmigung) das nach DIN 45691, Abschnitt 5 für das Betriebsgrundstück berechnete Immissionskontingent oder einen Wert von 15 dB(A) unter dem maßgeblichen Immissionsrichtwert (Nr. 6.1 der TA Lärm) am maßgeblichen Immissionsort im Einwirkungsbereich (Nr. 2.2 und Nr. 2.3 der TA Lärm) nicht überschreitet. (Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO)
5. Für das Grundstück Berliner Allee 322 ist je 100 m² überbaubare Grundstücksfläche auf der Fläche A mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung unter Beibehaltung der vorhandenen Bäume ein einheimischer Laubbaum zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.
(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB)
6. Auf den Flächen B und C mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung sind die vorhandenen Bäume, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25b BauGB)
7. Im Gewerbegebiet ist je 400 m² nicht überbaubare Grundstücksfläche ein großkroniger einheimischer Laubbaum zu pflanzen. Bei der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume einzurechnen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB)
8. Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je angefangene zehn Stellplätze ist ein einheimischer Laubbaum zu pflanzen.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB)
Hinweis: Bei Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 5, 7 und 8 wird die Verwendung von Arten der beigefügten Pflanzliste empfohlen (siehe Anlage 2).
9. Die mit einem Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers zu belastende Fläche darf nur mit flachwurzelnden Anpflanzungen oder leicht zu beseitigenden Befestigungen versehen werden. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 i.V. mit § Abs. 1 Nr. 25 BauGB).
10. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB)
2. Anlage : Pflanzliste
Bei Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 5, 7 und 8 wird die Verwendung von Arten der beigefügten Pflanzliste empfohlen.
Bäume
großkronige Arten
Feld-Ulme Ulmus minor
Flatter-Ulme Ulmus laevis
Gemeine Esche Fraxinus excelsior
Stiel-Eiche Quercus robur
Trauben-Eiche Quercus petraea
Winter-Linde Tilia cordata
Klein- und mittelkronige Arten
Eberesche Sorbus aucuparia
Feldahorn Acer campestre
Hainbuche Carpinus betulus
Sand-Birke Betula pendula
Gemeine Traubenkirsche Prunus padus
Vogel-Kirsche Prunus avium
75
[1] gemäß dem Text aus der Begründung zum festgesetzten XVIII-VE 1
[2]Entsprechend der artenschutzrechtlichen Untersuchung (BA Pankow 2008) aus der Begrünung zum Bebauungsplan 3-12 zur Vermeidung und Verminderung von Beeinträchtigungen besonders geschützter Arten
[3] Analog entnommen aus dem Bebauungsplan 3-12 zur Vermeidung und Verminderung von Beeinträchtigungen besonders geschützter Arten entsprechend der artenschutzrechtlichen Untersuchung (BA Pankow 2008)
[4] Analog entnommen aus dem Bebauungsplan 3-12 zur Vermeidung und Verminderung von Beeinträchtigungen besonders geschützter Arten entsprechend der artenschutzrechtlichen Untersuchung (BA Pankow 2008)
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