Ukraine: vom Bezirksamt Pankow, vom Land Berlin und vom Bund
Energie sparen: Informationen des Senates, Informationen in Leichter Sprache und Energieportal in Deutscher Gebärdensprache
Drucksache - VI-1082
Siehe Anlage Bezirksamt
Pankow von Berlin 2010 An
die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.: Vorlage
zur Beschlussfassung für die
Bezirksverordnetenversammlung 1. Gegenstand der Vorlage Beschluss über den Bebauungsplan 3-23 für die
Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der
Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee 2. Beschlussentwurf Die
Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen: I. Der
sich aus der Abwägung des Bezirksamts ergebende Entwurf des Bebauungsplans 3-23
vom 04.11.2009 für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und
einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee
einschließlich seiner Begründung wird gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB in Verbindung
mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG beschlossen. Der Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung schließt
Änderungen oder Ergänzungen aus redaktionellen Gründen oder Gründen der
Rechtssicherheit, die den beschlossenen planerischen Inhalt und die zu Grunde
liegende Abwägung nicht abändern, ein. II. Der
Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 3-23 vom
04.11.2009 wird gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG beschlossen. 3. Begründung Das
Bezirksamt Weißensee von Berlin hat mit Beschluss vom 17.10.1995 die
Aufstellung des Bebauungsplans XVIII-45 für das Gelände zwischen Berliner
Allee, Mahlerstraße, Bizetstraße und
Rossinistraße beschlossen. Der Beschluss wurde am 10.11.1995 im Amtsblatt für
Berlin, Seite 4489, bekannt gemacht. Die BVV hat den Aufstellungsbeschluss am
11.11.1995 zur Kenntnis genommen. Die
Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung der Bürger
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für den Bebauungsplan XVIII-45 fand in der Zeit vom
20.11.1995 bis 04.12.1995 im Stadtplanungsamt Weißensee statt. Die
seinerzeit vorgebrachten Äußerungen hatten keine wesentlichen Änderungen an der
Planungsabsicht zur Folge. Der Bebauungsplan XVIII-45 wurde in die Teilflächen
XVIII-45a und XVIII-45b geteilt. Die Grundstücke im Geltungsbereich waren Teil
des Bebauungsplangebietes XVIII-45b. Den Beschluss zur Teilung des Bebauungsplans XVIII-45 hat
das Bezirksamt Weißensee am 06.10.1998 gefasst. Die BVV hat den
Teilungsbeschluss am 09.12.1998, Drs. Nr. III/970, zur Kenntnis genommen. Der
Beschluss wurde am 23.10.1998 im Amtsblatt für Berlin auf Seite 4209 ortsüblich
bekannt gemacht. Mit
Schreiben vom 01.08.2008 hat das Amt für Planen und Genehmigen des Bezirkes
Pankow der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mitgeteilt, dass die Absicht
besteht, den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-45b einzuschränken und
das Aufstellungsverfahren mit der Bezeichnung 3-23 im beschleunigten Verfahren
gem. § 13a Abs. 1 BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4
BauGB fortzusetzen. Die Grundstücke sind größtenteils bereits bebaut bzw. für das
Eckgrundstücke Bizetstraße 11/13 / Rossinistraße 7 wurde bereits eine
Genehmigung für ein Bauvorhaben erteilt. Für einen Großteil der
Geltungsbereichsfläche ist ein Aufstellungserfordernis entfallen, da die
baulichen Nutzungen über § 34 BauGB ausreichend gesteuert werden können. Für
die Grundstücke Berliner Allee 24/28 und Bizetstraße 17/21 besteht jedoch
weiterhin dringender planungsrechtlicher Handlungsbedarf zur Umsetzung der
Sanierungsziele. Da das
bisherige Aufstellungsverfahren XVIII-45b nach der Teilung des ursprünglichen
Bebauungsplans XVIII-45 nicht über den Teilungsbeschluss hinausgekommen war,
waren durch die neue Bezeichnung 3-23 nach der Bezirksfusion auch keine
Verwechslungen zu erwarten. Mit
Schreiben vom 02.09.2008 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, II C
mitgeteilt, dass der Fortsetzung des Aufstellungsverfahrens mit der neuen
Bezeichnung 3-23 keine Hindernisse entgegenstehen. Ebenso bestehen gegen die
Durchführung des Verfahrens nach § 13a BauGB (beschleunigtes Verfahren) keine
Bedenken, da der Bebauungsplan der Innenentwicklung dient. Das
Bebauungsplanverfahren 3-23 wurde nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da es aufgrund
der Lage an der Berliner Allee als übergeordnete Straßenverbindung mit
Straßenbahn- und langfristig geplanter U-Bahnlinie dringende Gesamtinteressen
Berlins berührte. Die
Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg hat im
Schreiben vom 11.09.2008 der Fortsetzung des Verfahrens ebenfalls zugestimmt. Das
Bezirksamt Pankow von Berlin hat in seiner Sitzung am 21.04.2009 beschlossen,
den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-45b um die Grundstücke Berliner
Allee 16/22, Bizetstraße 11/15, Rossinistraße 1/7, 4/8 (teilweise),
Berliner Allee 4/6, 10, 14 (teilweise) sowie Abschnitte der Bizetstraße und
Rossinistraße einzuschränken. Der aufzustellende Bebauungsplan umfasste jetzt
die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der
Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee und wurde mit der neuen Nummer
3-23 weitergeführt. Die BVV hat die Drucksache VI-0723 am 17.06.2009 zur
Kenntnis genommen. Der Beschluss wurde am 29.05.2009 im Amtsblatt für Berlin
auf Seite 1267 bekannt gemacht. Die
Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB wurde im
Amtsblatt für Berlin am 29.05.2009 auf Seite 1267 bekannt gemacht. Die
Öffentlichkeit konnte sich in der Zeit vom 09.06.2009 bis einschließlich
23.06.2009 über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sowie die
wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten und sich zur Planung äußern. Es wurden
keine Äußerungen vorgebracht. Mit Schreiben vom
18.06.2009 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TöB),
deren Aufgabenstellung von der Planung berührt werden kann, gemäß § 4
Abs. 2 BauGB mit dem Planstand vom April 2009 im Aufstellungsverfahren
beteiligt und um Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf 3-23 gebeten. Insgesamt
wurden 30 TöB angeschrieben und zur Stellungnahme aufgefordert. Es liegen
insgesamt 23 Schreiben vor. Insbesondere wurde zu
den folgenden Themen und Inhalten des Bebauungsplanentwurfs Stellung genommen: -
Kabel-
und Leitungsbestand -
Feuerwehrzufahrt,
Rettungswege, Bauordnung -
Festsetzung
einer Mindesthöhe von Gebäuden -
Festsetzung
der Dachbegrünung Das
Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange hatte Auswirkungen auf die Planinhalte. Die Planzeichnung
wurde wie folgt geändert: -
Festsetzung
einer Mindesthöhe von Gebäuden am Antonplatz von ca. 8 m. Die
folgenden Punkte wurden in der Begrünung ergänzt bzw. geändert: -
Kapitel
„Maß der baulichen Nutzung“ und „Intention der Planung“
zum Thema Mindestgebäudehöhe -
Kapitel
„Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan“ -
Angaben
zur Raumordnung im Kapitel „Flächennutzungsplan / Raumordnung“ -
Ergänzung
des Kapitels „Auswirkungen des Bebauungsplans“ um die Notwendigkeit
einer Leitungsumverlegung zur Umsetzung der Planung. Das Bezirksamt Pankow hat in seiner
Sitzung am 24.11.2009 dem Ergebnis der Auswertung und Abwägung der Beteiligung
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zugestimmt und die
Durchführung der öffentlichen Auslegung
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB i. V. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB
beschlossen. Die BVV hat am 09.12.2009 die Vorlage (Drucksache-Nr. VI-0909) zur
Kenntnis genommen. Die Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplanentwurf 3-23 vom 04.11.2009
wurde in der Zeit vom 04.01. bis einschließlich 04.02.2010 durchgeführt. Sie
wurde durch Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin (Nr. 57, S. 2515) sowie in der Berliner
Zeitung am 18.12.2009 bekannt gemacht, der Landespressedienst wurde informiert. Die Öffentlichkeit hatte die Möglichkeit,
sich an der Planung zu beteiligen, indem sie den Plan und die Begründung
einsehen und Stellungnahmen hierzu abgeben konnte. Zusätzlich erfolgte während
des Auslegungszeitraums eine Präsentation des Bebauungsplanentwurfs und der
Begründung im Internet. Die Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 09.12.2009 über die öffentliche
Auslegung informiert. Es gab keine Rückäußerungen. Während der öffentlichen Auslegung
haben zwei Personen die Planunterlagen eingesehen. Es wurden keine mündlichen
und schriftlichen Äußerungen vorgebracht. Durch die Beteiligung der
Öffentlichkeit ergaben sich keine neuen Aspekte, die zu Änderungen der
geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 führten. Damit ist
das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan 3-23 in der Bezirksverwaltung
abgeschlossen. Der Bebauungsplan 3-23 vom 04.11.2009 und die Begründung gemäß §
9 Abs. 8 BauGB liegen der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 6 Abs. 3
AGBauGB i.V. mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG mit dieser Vorlage zur
Beschlussfassung vor. Nach
Beschlussfassung wird der Bebauungsplan 3-23 vom 04.11.2009 einschließlich der
Begründung der zuständigen Senatsverwaltung gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB angezeigt. Sobald die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erklärt,
dass der Bebauungsplan nicht beanstandet wird, setzt das Bezirksamt den
Bebauungsplan 3-23 als Rechtsverordnung fest. Der Entwurf der Rechtsverordnung liegt der Beschlussvorlage
als Anlage 2 zur Entscheidung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG bei. Die BVV wird zu gegebener Zeit über die Festsetzung des
Bebauungsplans in Kenntnis gesetzt. 4. Rechtsgrundlagen § 10 des
Baugesetzbuchs (BauGB) §
6 Abs. 3 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) § 12 Abs. 2 Nr. 4 und 11 des
Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG) 5. Haushaltsmäßige Auswirkungen a. Der
Erwerb des bereits als gewidmete, öffentliche Grünfläche genutzten Grundstücks
Berliner Allee 28 (566 m²) soll nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz
erfolgen. Die Grunderwerbskosten sollen aus Sanierungsmitteln aus dem
Kapitel 4610 / Titel 89331 finanziert werden. Für die Herstellung der öffentlichen Grünfläche entstehen
voraussichtlich keine weiteren Kosten, da die öffentliche Grünanlage des
südlichen Antonplatzes bereits neu hergestellt wurde. b. Aus
dem Verkauf des Grundstücks Bizetstraße 19 über den Liegenschaftsfonds Berlin
sind Einnahmen für das Land Berlin zu erwarten. 6. Gleichstellungs- und
gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen 7. Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung
8. Kinder- und Familienverträglichkeit entfällt Anlagen: 1. Begründung zum
Bebauungsplan 3-23 gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 2. Entwurf
der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 Der Entwurf des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 liegt in
der BVV-Sitzung aus. ................................ .................................... Matthias
Köhne Dr.
Michail Nelken Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Kultur, Wirtschaft
und Stadtentwicklung Anlage
2 Entwurf V e r o r d n u n g über die Festsetzung des
Bebauungsplans 3-23 im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee Vom
2010 Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung
vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des
Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des
Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999
(GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S.
692), wird verordnet: § 1 Der Bebauungsplan 3-23 vom 4. November 2009 für die
Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der
Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee, wird festgesetzt. § 2 Die Urschrift des Bebauungsplans
kann beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Kultur, Wirtschaft und
Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Vermessung, beglaubigte
Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Pankow von Berlin,
Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt,
Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bauaufsicht, kostenfrei eingesehen
werden. § 3 Auf die Vorschriften über 1. die Geltendmachung
und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44
Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2. das Erlöschen von
Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des
Baugesetzbuchs) wird hingewiesen. § 4 (1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen
lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der
Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 und
Abs. 2a Nr. 3 und 4 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2. eine unter Berücksichtigung des §
214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das
Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des
Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4. eine Verletzung von Verfahrens- und
Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten
sind, in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in
den Fällen der Nummer 4 innerhalb von
zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für
die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. § 5 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im
Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den 2010 Bezirksamt
Pankow von Berlin Matthias Köhne Dr.
Michail Nelken Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Kultur,
Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum Bebauungsplan 3-23 für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21
und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee Inhaltsverzeichnis 1. Veranlassung
und Erforderlichkeit 2.2 Bestand, Ausgangssituation 2.2.2 Bestand
im Geltungsbereich 2.2.5 Technische
Infrastruktur / Leitungen 2.3 Planerische Ausgangssituation 2.3.1 Flächennutzungsplan
/ Raumordnung 2.3.2 Landschaftsprogramm
(LaPro 94) 2.3.3 Stadtentwicklungsplanung
(StEP) 2.3.4 Räumliche
Bereichsentwicklungsplanung (BEP) 2.3.5 Sanierungsgebiet
Berlin-Weißensee „Komponistenviertel“ 2.3.6 Erhaltungsverordnung
„Weißensee Süd“ 2.3.7 Bezirkliches
Zentrenkonzept 2.3.8 Sonstige
Gutachten, Beschlüsse und Planungen 2.3.9 Bisheriges
Bau- und Planungsrecht (§ 34 BauGB) 2.3.10 Beschleunigtes
Verfahren nach § 13a BauGB 1. Entwicklung
der Planungsüberlegungen 3. Wesentlicher
Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen 3.1.4 Öffentliche
Verkehrsflächen 3.2 Maß der baulichen Nutzung,
überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise 3.3 Immissionsschutzfestsetzungen 3.4 Grünordnerische und sonstige
Festsetzungen III. AUSWIRKUNGEN
DES BEBAUUNGSPLANS 1. Auswirkungen
auf die Arbeits- und Wohnverhältnisse. 2. Auswirkungen
auf die Umwelt 3. Auswirkungen
auf den Verkehr 4. Auswirkungen
auf die soziale Infrastruktur 5. Auswirkungen
auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan 6. Auswirkungen
auf private Eigentümer 2. Frühzeitige
Bürgerbeteiligung 3. Beschluss
über die Teilung des Geltungsbereichs. 4. Mitteilung
der geänderten Planungsabsicht 5. Änderung
des Beschlusses über die Aufstellung 6. Unterrichtung
der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB 7. Beteiligung
der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 7.2 Auswertung der Stellungnahmen 8. Beteiligung
der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB 9. Beschluss
über den Bebauungsplan A.
BEGRÜNDUNG
I.
PLANUNGSGEGENSTAND
1.
Veranlassung und Erforderlichkeit
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 im Zentrum
des Ortsteils Weißensee soll als örtliches Handels- und Dienstleistungszentrum
gesichert und weiterentwickelt werden. Die in einem langjährigen
Planungsprozess entwickelte und wiederholt bestätigte Zielsetzung des
Rahmenplans für das Sanierungsgebiet „Komponistenviertel“ im Bereich
südlich des Antonplatzes sieht eine geschlossene Bebauung und die Bildung einer
neuen Blockkante auf den Grundstücken Berliner Allee 26 und Bizetstraße 19 zum
Antonplatz vor. Dadurch soll eine städtebauliche Fassung der öffentlichen
Grünfläche (vergleichbar mit der Neubebauung an der Ostseite des Platzes)
geschaffen und die Möglichkeit einer intensiven platzbezogenen Nutzung
ermöglicht werden. Die Fassung der Platzkante wäre zwar aus der näheren
Umgebung herzuleiten, da die gegenüberliegende Seite (Berliner Allee 36) der
Platzkante bereits realisiert ist. Eine Bebauung analog zur Berliner Allee 36
mit einer mehrgeschossigen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 26 hätte
aber aufgrund der beengten Grundstückszuschnitte städtebauliche Probleme,
insbesondere hinsichtlich Belichtung und Belüftung im Hofbereich Berliner Allee
24, erzeugen können. Die sich aus der Unterschreitung notwendiger
Abstandsflächen ergebenden städtebaulichen Probleme konnten nur in einem
förmlichen Verfahren zu einem Ausgleich gebracht werden. Aus diesem Grund war
die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens geboten. Darüber hinaus ist eine gewidmete, sich aber z. Z.
noch in Privateigentum befindliche Grünfläche (Berliner Allee 28) dauerhaft als
Grünfläche zu sichern. Dies soll in Umsetzung des Sanierungsziels durch den
Bebauungsplan planungsrechtlich erfolgen. Ein weiterer Teil der öffentlichen
Grünfläche befindet sich im angrenzenden Bebauungsplan XVIII - 45a (festgesetzt
am 11.05.2004 – GVBl. S. 234). Die gesamte Grünfläche ist bereits hergestellt
und wird mit der Festsetzung als öffentliche Grünfläche im Bebauungsplan 3-23
in ihrer Gesamtheit gesichert. Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung und der
Nachverdichtung Berlins und für eine andere Maßnahme der Innenentwicklung
(Sicherung einer öffentlichen Grünfläche). Der Bebauungsplan ist daher im
beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt worden
(siehe auch Kapitel A.I.2.3.10 „Beschleunigtes
Verfahren nach § 13a BauGB“). 2.
Plangebiet
2.1
Lagebeschreibung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 umfasst
die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 sowie einen Abschnitt
der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee. Die Berliner Allee ist
bis zur Hälfte in den Geltungsbereich einbezogen. Die gesamte Fläche beträgt
ca. 4.700 m². Der Geltungsbereich des Bebauungsplans grenzt im Osten
an die Grundstücke Berliner Allee 30 und Bizetstraße 23 im Geltungsbereich des
festgesetzten Bebauungsplans XVIII - 45a an. Das Plangebiet liegt im Ortsteil Weißensee des Bezirks
Pankow, unmittelbar an der Berliner Allee, am Antonplatz. Es befindet sich
innerhalb eines Bereichs, der wichtige zentrale Versorgungsfunktionen erfüllt. Karte 1: Übersichtsplan Lage, Abgrenzung und
stadträumliche Einbindung des Plangebiets, ohne Maßstab 2.2
Bestand, Ausgangssituation
2.2.1
Historische Entwicklung
Das Straßendorf Weißensee wurde im 13. Jahrhundert am
Nordostufer des Weißen Sees nordöstlich von Berlin gegründet. 1823 bis 1905
bestand Weißensee aus der Gemeinde selbst und dem Gutsbezirk südöstlich des
Weißen Sees (ab 1880 Gemeinde Neu-Weißensee). In der Gründerzeit setzte die
Entwicklung Weißensees zum Berliner Wohn- und Industrieort ein. 1905 wurden die
Gemeinden Weißensee und Neu-Weißensee zur Gemeinde Weißensee bei Berlin
zusammengelegt und 1920 zu Berlin eingemeindet. In Neu-Weißensee bildeten sich
zwei Siedlungskerne heraus und zwar die Gründerviertel an der Weißenseer Spitze
und das Französische Viertel (1951 zum heutigen Komponistenviertel umbenannt).
1872 entstanden in der Bizetstraße zwanzig viergeschossige Mietshäuser. Bis zum
Beginn des Ersten Weltkriegs entwickelten sich die Berliner Allee und der
Antonplatz zum zentralen Geschäfts- und Verkehrspunkt des Stadtteils. Im
Zweiten Weltkrieg wurden besonders um den Antonplatz herum große Teile der
vorhandenen Bausubstanz zerstört. Die dadurch entstandenen Baulücken wurden
nach dem Krieg wieder geschlossen. 1954 wurde auf den Überresten zerbombter
Gründerzeithäuser eine Grünfläche als Kontrapunkt zum völlig versiegelten
Antonplatz angelegt. 2.2.2
Bestand im Geltungsbereich
Auf dem Grundstück Berliner Allee 24 befindet sich ein
viergeschossiges Büro- und Geschäftshaus mit Nebenanlagen (gründerzeitlicher
Altbau). Das Hauptgebäude selbst hält die ursprüngliche Fluchtlinie entlang der
Straße ein. Das Grundstück Berliner Allee 26 ist mit einem Nebengebäude im
rückwärtigen Bereich bebaut und wird gegenwärtig als Pkw-Stellplatz genutzt.
Die Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 sind unbebaut. Das Plangebiet wird somit im Wesentlichen von
Straßenverkehrsfläche mit Straßenbaumbestand, geringer Bebauung sowie
überwiegend von Baum- und Gehölzbestand eingenommen, der zahlreiche Altbäume
enthält. Mit den bereits im Geltungsbereich des festgesetzten
Bebauungsplans XVIII – 45a als öffentliche Grünfläche festgesetzten
Grundstücken bilden die Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 eine
zusammenhängende Grün- und Freifläche im östlichen Bereich des Plangebiets. Die
Neugestaltung der Parkanlage basiert auf Ergebnissen des vom Bezirksamt Pankow
im März 2006 ausgeschriebenen Gestaltungswettbewerbs. Die Parkanlage wurde im
Oktober 2008 fertig gestellt. Denkmalgeschützte Gebäude oder Ensembles, Garten- oder
Bodendenkmale sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans oder im unmittelbaren
Umfeld nicht vorhanden. 2.2.3
Erschließung
Die Erschließung des Bebauungsplangebiets erfolgt über
die Berliner Allee und die Bizetstraße, alle Grundstücke liegen unmittelbar am
öffentlichen Straßenland an. Die Berliner Allee als Teilstück der Bundesstraße B 2
stellt darüber hinaus eine gesamtstädtisch wichtige Hauptverkehrsverbindung zur
Stadtmitte und stadtauswärts in nördlicher Richtung zur Bundesautobahn (A 10 -
Berliner Ring) dar. Durch die Straßenbahnlinien M4, M12 und M13 mit
Haltestellen am Antonplatz ist das Plangebiet sehr gut an den öffentlichen
Verkehr angebunden. Aufgrund der hohen Verkehrsdichte ist das Plangebiet
seitens der Berliner Allee einer hohen Schallimmission ausgesetzt. 2.2.4
Eigentumsverhältnisse
Das Grundstück Berliner Allee 26 befindet sich im
Eigentum der Bundesrepublik Deutschland, das Grundstück Bizetstraße 21 sowie
die sich anteilig im Geltungsbereich befindlichen Straßenverkehrsflächen stehen
im Eigentum des Landes Berlin. Das Grundstück Bizetstraße 19 wurde dem
Liegenschaftsfonds Berlin zur Veräußerung übertragen. Alle weiteren Grundstücke im Geltungsbereich befinden
sich in privatem Eigentum. 2.2.5
Technische Infrastruktur / Leitungen
Der Geltungsbereich ist Bestandteil eines seit über
100 Jahren baulich genutzten innerstädtischen Bereichs mit hoher Ausnutzung der
Grundstücke. Innerhalb der gründerzeitlich geprägten innerstädtischen Lagen ist
in Berlin grundsätzlich davon auszugehen, dass alle notwendigen Ver- und
Entsorgungsmedien (Strom, Trink- und Schmutzwasser, Gas) vorhanden sind. Das
Vorhandensein der entsprechenden Kabel bzw. Leitungen wurde in der
Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB seitens der Versorgungsträger
bestätigt. Da die Festsetzungen des Bebauungsplans kein im Vergleich zum
geltenden Recht nach oben abweichendes Nutzungsmaß festsetzen, ist zudem davon
auszugehen, dass die vorhandenen Medien ausreichend dimensioniert sind, um die
Ver- und Entsorgung des Geltungsbereiches übernehmen zu können. Innerhalb der Berliner Allee verlaufen Stromleitungen
zur Versorgung der Tram. Diese sind bei Baumaßnahmen zu berücksichtigen. 2.2.6
Soziale Infrastruktur
Die Versorgung mit sozialer Infrastruktur ist durch
die Einrichtungen der Umgebung abzudecken. Die weitere Nutzungsentwicklung im
Plangebiet ist seit Anfang / Mitte der 1990er Jahre unveränderter Gegenstand
der planerischen Überlegungen. Die Einstellung der daraus folgenden (aufgrund
der Größe des Geltungsbereichs geringen) Bedarfe in die entsprechenden
fachlichen Bedarfsentwicklungsprognosen hat in den dem Bebauungsplanverfahren
vorangegangen Planungsprozessen, z.B. durch Abstimmung der Rahmenplanung,
stattgefunden. 2.2.7
Umweltsituation
Boden Das Plangebiet ist gemäß Umweltatlas Berlin durch
sandige Böden (Mittelsande, Feinsande und mittel lehmige Sande) gekennzeichnet.
Ober- und Mittelboden weisen eckig-kantige Steine (überwiegend mittlerer
Anteil) auf. Natürlicher Boden ist im gesamten Plangebiet nicht mehr vorhanden.
Durch die frühe Besiedlung von Weißensee und die Entstehung des
Komponistenviertels vor über 100 Jahren ist der anthropogene Einfluss auf den
Boden hoch bis extrem hoch. Wasser Der Flurabstand des Grundwassers liegt gemäß
Umweltatlas bei 10-20 m. Der Anteil bindiger Bildungen (Schluff, Mergel, Ton,
Lehm) an der Versickerungszone beträgt
80 %. Das Plangebiet befindet sich innerhalb eines Bereichs mit
gespanntem Grundwasser. Der Für die Grundwasserneubildung spielt das Plangebiet
eine untergeordnete Rolle aufgrund der Vorbelastung (relativ hohe Versiegelung
der bebauten Grundstücke) und der natürlichen Verhältnisse (Abstand zum
Grundwasser). Eine hohe bis mittlere Grundwasserneubildungsrate wird für die
Vegetationsflächen der Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 angenommen. Bei
verdichteten Freiflächen des Grundstücks Berliner Allee 26 kommt es zu einer
mittleren Grundwasserneubildungsrate. Auf den Grundstücken Berliner Allee 28
und Bizetstraße 21 (neugestaltete Grünfläche) besteht die Fähigkeit des
Rückhaltens des Niederschlags nur bedingt, da hier die Versickerung des
Regenwassers durch teilweise Versiegelung der Parkanlage durch Pflasterung
nicht gegeben ist. Altlasten Gemäß Schreiben des Amts für Umwelt und Natur des
Bezirks Pankow vom 19.01.2009 sind die Grundstücke des Plangebiets nicht im
Bodenbelastungskataster des Landes Berlin registriert. Dem Amt liegen keine
Informationen über die Grundstücke Berliner Allee 24/28 und Bizetstraße 17/21
vor, die auf schädliche Bodenveränderungen schließen lassen. Alle geplanten
Entwicklungen werden daher als unproblematisch vollziehbar eingeschätzt. Lärm Das Plangebiet ist von den Verkehrsemissionen der
Berliner Allee (Kraftfahrzeuge und Straßenbahn) stark belastet. Die angrenzende
Berliner Allee ist gemäß Umweltatlas am Tage unmittelbar westlich der Kreuzung
zur Langhansstraße durch KfZ- und Straßenbahnverkehrslärm zwischen 70 und
75 dB(A) belastet[1]).
Bei Nacht liegen diese Werte westlich der Kreuzung zwischen 65 und 70 dB(A)[2]
). Aufgrund der Lage des Geltungsbereichs unmittelbar
angrenzend an die Berliner Allee und den Antonplatz wurde im Jahr 1998 ein
Lärmgutachten[3])
erstellt. Die dort angenommenen Belegungszahlen wurden 2008 überprüft. Dabei
wurde festgestellt, dass die Schlussfolgerungen und Ergebnisse des Gutachtens
im weiteren Verfahren weiterhin Anwendung finden können. Bei der Ermittlung der Lärmbelastungswerte der
Berliner Allee auf dem Teilstück zwischen Mahlerstraße und Rossinistraße wurde
im Schallgutachten von einer abschnittsweisen Verkehrsbelastung zwischen 25.415
und 32.662 Kfz / 24 h mit 6 % Lkw Anteil ausgegangen. Durch die
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden mit Schreiben vom 08.12.2008 für
die Berliner Allee 33.000 Kfz / 24 h mit 5 % Lkw Anteil für den
Prognosezeitraum 2015 angegeben. Für die Ableitung der Schallschutzmaßnahmen im
Bebauungsplan wird daher der mit 32.662 Kfz / 24 h mit 6 % Lkw Anteil belastete
Abschnitt der Berliner Allee betrachtet. Das Verkehrsaufkommen der Straßenbahn wurde mit 952
Fahrten tags und 221 Fahrten nachts im Gutachten berücksichtigt. Dies
entspricht einer Fahrzeugfolge (beide Richtungen) von ca. 1 Minute am Tag und
etwas mehr als 2 Minuten in der Nacht und damit der höchsten anzunehmenden
Fahrzeugbelastung.[4])
Die derzeitige Zugfolge ist geringer, d.h. die Zeitabstände zwischen den Zügen
sind größer und die Belastung für die Anwohner somit geringer. Aufgrund der durchschnittlichen täglichen
Verkehrsstärke (DTV) ergibt sich ein berechneter maßgeblicher Außenlärmpegel an
der Bebauung zwischen 74 und 75 dB(A). Die Orientierungswerte der DIN 18005
„Schallschutz im Städtebau“ sind damit sowohl tags als auch nachts
wesentlich überschritten. Die Nutzbarkeit der Räume in den Gebäuden unterliegt
erheblichen Einschränkungen. Für die Bizetstraße wurde in der schalltechnischen
Untersuchung eine Verkehrsbelastung von 7.467 Fahrzeugen am Tag angenommen (2%
Lkw-Anteil). Durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden mit
Schreiben vom 08.12.2008 für die Bizetstraße mit 7.500 Kfz / 24 h bei 4 % Lkw
Anteil für den Prognosezeitraum 2015 ein Wert angegeben, der der
Gutachterannahme in etwa entspricht. Die Außenlärmbelastung dieses Bereichs ist
zwar hoch, aber außerhalb eines Bereichs, der Einschränkungen bei der Nutzung
der Räume erfordert (zwischen 63 und 65 dB(A)). Die Grundstücke sind damit auch
zum Wohnen geeignet. Luftgüte[5]) Im Berliner Vergleich weist Weißensee mittlere
Schwefeldioxidbelastungen bzw. Schwebstaubkonzentrationen auf. Das
„Komponistenviertel“ ist Belastungszone, weil hier aufgrund der
hohen Verkehrsbelastung Daueremissionen von Kohlenmonoxid, Kohlenwasserstoff,
Schwefel, Blei, Ruß und Staub bestehen und höchste
Luftschadstoffkonzentrationen erreichen. Im Zuge der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
zum angrenzenden Bebauungsplan XVIII – 45a sind Bedenken zur sicheren
Einhaltung der Konzentrationswerte der 23. Bundes-Immissionsschutz Verordnung
(BlmSchV) für Benzol und Ruß vorgebracht worden. Zu „Luftverunreinigungen
durch den Kraftfahrzeugverkehr in Weißensee" wird für den Bereich der
Berliner Allee festgestellt, dass zur Einhaltung der Konzentrationswerte der
23. BlmSchV für Benzol diese unter den Prüfwerten und für Ruß über den
Prüfwerten liegen. Eigene Untersuchungen sind seitens des bezirklichen
Umweltamts hierzu nicht durchgeführt worden, da nach dem Gesetz über die
Zuständigkeit der Ordnungsbehörden (OrdZG) die Zuständigkeit insbesondere zur
Luftreinhaltung bei SenStadt liegt. Minderungsmaßnahmen sind im Zusammenhang
des Innenstadtkonzeptes, also überbezirklich, zu entwickeln. Eine
zweite Hauptemissionsquelle sind die Kohleöfen und Einzelfeuerstätten in privaten Haushalten sowie in
Gewerbebetrieben. Im Zuge der Erneuerungsmaßnahmen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, in dem
sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet, ist bereits mittelfristig
von einer Verbesserung
bzw. Umstellung auf umweltfreundliche Energieträger auszugehen; so besteht u. a. südlich
der Berliner Allee die Möglichkeit des Anschlusses an das Fernheiznetz. Ökologie / Freiflächen Während das Grundstück Berliner Allee 24 stark baulich
geprägt ist und über keinen wesentlichen ökologischen Bestand verfügt, hat sich
das Grundstück Berliner Allee 26 teilweise ruderal entwickelt. Die ökologische
Funktion ist durch die ausgeübte Parkplatznutzung jedoch erheblich
eingeschränkt. Die Grundstücke Bizetstraße 17/19 haben sich mangels Nutzung
vollständig ruderal entwickelt. Teile der Grundstücke sind dicht mit Jungbäumen
bestanden. Die Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 sind
Teil einer gestalteten öffentlichen Parkanlage und dementsprechend ausgeprägt.
Während die ökologische Funktion dieser Fläche nur eingeschränkt festgestellt
werden kann, verfügt sie über einen hohen Aufenthaltswert. Biotopbestand Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 wurde der
Biotop- und Baumbestand gemäß Biotoptypenliste Berlins gutachterlich erfasst,
erläutert und bewertet[6]). Die Bestandserfassung erfolgte im
November/Dezember 2008 durch eine Begehung. Die Differenzierung des
Biotopbestands und Zuordnung zu Biotoptypen erfolgt nach der „Biotoptypenliste
Berlins“, Stand Mai 2003. Die Biotoptypen und Einzelbäume werden in der
nachstehenden Biotoptypenkarte (S.12) dargestellt. In den offeneren Bereichen der
Grundstücke Bizetstr. 17 und 19 und Berliner Allee 24 und 26 ist eine
Staudenflur dominiert von Goldrute (Solidago canadensis) und Brennnessel
(Urtica dioica) ausgebildet. Kletten-Labkraut (Galium aparine), Beifuß
(Artemisia vulgaris), Schöllkraut (Chelidonium majus) sowie diverse Gräser sind
beigemengt. Der Baumbestand im Geltungsbereich
ist wie folgt erfasst: Es sind insgesamt 11 Bäume eingemessen worden, davon 5
Straßenbäume. In der Realität sind 3 Bäume im Zuge der Parkgestaltung gefällt
worden (im Flurst. 226). Dafür sind weitere 6 nach BaumSchVO geschützte Bäume
im Plangebiet vorhanden, die nicht eingemessen worden sind. Sie sind im Zuge
der Biotopkartierung eingeschätzt worden. Baumbestand im Plangebiet:
* gemessen in 130 cm über Grund Die Erhaltungsperspektive ist wie folgt einzuschätzen: Bei
einer konsequenten Blockrandschließung mit einer baulichen Tiefe von ca. 10 m
kann neben den 5 Straßenbäumen nur einer der sonstigen geschützten Bäume
erhalten bleiben. Es handelt sich um die Nr. 9 in der öffentlichen Grünfläche
Antonplatz. Die beiden Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 sind unbebaut
und weisen einen überwiegend dichten Baum- und Gehölzbestand auf, der
teilweise mehr als 10 Jahre alt ist. Es dominieren Birke, Robinie und
Götterbaum. Beigemengt sind vor allem Spitz-Ahorn, Berg-Ahorn, Feld-Ahorn,
Eschen-Ahorn und Ulme. Zudem sind beide Grundstücke, insbesondere die Nr. 17
vermüllt, auch Sondermüll, z.B. Elektrogeräte und ein außer Betrieb befindlicher
Elektrokasten wurden hier vorgefunden. Die beiden Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21
sind Teil der neu angelegten öffentlichen Grünfläche Antonplatz. Sie sind teils
mit Rasen eingesät und es wurden Jungbäume gepflanzt und Fußwege mit Platten
befestigt, zudem sind Mastleuchten, Sitzgelegenheiten, Papierkörbe etc. neu
aufgestellt worden. Im Grundstück Berliner Allee 26 ist entlang der Einfahrt
eine heckenartige Gehölzpflanzung aus überwiegend Forsythie vorhanden. Die Anteile an öffentlichem
Straßenraum sind vollständig ortsüblich ausgebaut. Die Fahrbahnen sind mit
einer Asphaltdecke versehen, die Gehwege mit Betonplatten im Diagonalverbund
(in Bischofsmützen) gefasst. Beidseits der Betonplatten ist ein Streifen Mosaikpflaster
ausgebildet, in das in unregelmäßigen Abständen Baumscheiben eingelassen sind. Die Berliner Allee weist in der Straßenmitte zudem
Straßenbahnschienen im Rasenbett auf sowie eine befestigte Überquerungshilfe an
der nordöstlichen Ecke des Plangebiets. Die beiden Grundstücke an der
Berliner Allee sind teilweise bebaut. Die westlich gelegene Nr. 24 ist mit
einem 4-geschossigen, gründerzeitlichen Vorderhaus in Form einer Blockrandbebauung
bebaut sowie mit einer rückwärtigen 2-geschossigen Remise. Der Hof wird als
Stellplatz genutzt und ist rückwärtig mit einer alten Ziegelsteinmauer
eingefriedet. Auf der Nr. 26 ist lediglich ein ruinöser Flachbau am
rückwärtigen Grundstücksbereich vorhanden, der vordere Bereich ist teils
asphaltiert, teils offene Brachfläche. Bestandsbewertung Die Bewertung des Biotopbestands erfolgt in einer
fünfstufigen Bewertungsskala (sehr gering, gering, mittel, hoch, sehr hoch)
nach folgenden Kriterien: ·
Hemerobie
(Grad der menschlichen Beeinflussung) ·
Vorkommen
(potentielles) gefährdeter Arten ·
Seltenheit/Gefährdung
des Biotoptyps ·
Vielfalt
an Pflanzen- und Tierarten ·
Dauer
der Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft ·
Wiederherstellbarkeit
der abiotischen Standortbedingungen Bei der Bewertung des Biotop- und
Baumbestands im Plangebiet ergab sich für die Baumgruppen und mehrschichtigen
Gehölzbestände eine sehr hohe (Baum Nr. 4), hohe (Nrn. 1-3, 5, 6 und 9) bis
mittlere (Nrn. 7,8, 10-14) Bewertung. Die übrigen Biotope (Anthropogene
Rohbodenstandorte und Ruderalfluren, Grün- und Freiflächen sowie bebaute
Gebiete, Verkehrsanlagen und Sonderflächen) wurden mit gering bewertet. Gemäß § 30 BNatSchG geschützte
Biotope sind im Geltungsbereich nicht vorhanden. Nach Berliner
Baumschutzverordnung geschützte Bäume sind im Geltungsbereich vorhanden. Fauna Faunistische Untersuchungen wurden im Geltungsbereich nicht
durchgeführt. Auf Grundlage der Biotopstruktur und der Lage des
Geltungsbereichs kann eine Potenzialeinschätzung vorgenommen werden. Biotopverbund Das Plangebiet liegt isoliert in einem überwiegend dicht
bebauten Siedlungsgebiet. Dadurch sind die Funktionen der Fläche im
Biotopverbund und die Vernetzung mit anderen Lebensräumen stark eingeschränkt
bzw. nicht vorhanden. Durch die angrenzenden Nutzungen, insbesondere entlang
der Berliner Allee besteht eine hohes Störpotential in den Geltungsbereich
hinein, welches sich in den letzten Jahren durch die Entnahme von angrenzenden
Baum- und Gehölzbeständen auf dem südlichen Antonplatz noch erhöht hat. Säugetiere ·
Sehr
verbreitete Nagetierarten wie Ratten oder Mäuse können im Geltungsbereich vertreten
sein, eindeutige Hinweise fehlen, da Öffnungen und Unebenheiten in den
unversiegelten Geländeteilen immer auch anthropogenen Ursprungs sein können. ·
In
einer alten Ulme befindet sich ein großer, nach Norden geöffneter Hohlraum, der
Potential als Sommerquartier für Fledermäuse oder als Nistplatz nicht nur für
Höhlenbrüter aufweist. ·
Ein
ruinöser Flachbau innerhalb des Geltungsbereichs weist Potential als Fledermaussommer
und -winterquartier auf, insbesondere da er bis vor wenigen Jahren noch
allseits mit dichten Gehölzstrukturen umgeben war. Reptilien/Lurche ·
Da
größere offene oder warmexponierte Flächen wie auch besonders feuchte oder temporär
mit Wasser überstaute Flächen im Geltungsbereich nicht vorhanden sind, ist von
einem Vorkommen von Reptilien oder Lurchen nicht auszugehen. Brutvögel ·
Der
Altbaumbestand im Geltungsbereich bzw. solcher der mit der Krone in den Geltungsbereich
hineinragt, weist zahlreiche potenzielle Nist- und Brutmöglichkeiten auf.
Insbesondere in einer alten Ulme befindet sich ein großer, nach Norden
geöffneter Hohlraum, der hohes Potential als Nistplatz nicht nur für
Höhlenbrüter aufweist. ·
Die
unverputzte Ziegelsteinwand des im Geltungsbereich stehenden ruinösen Flachbaus
weist auf seiner Südseite potentielle Nistplätze auf. Belange des besonderen Artenschutzes Im Zusammenhang mit der Planung können derzeit
Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG für
folgende streng geschützte Tierarten/-gruppen nicht ausgeschlossen werden: Fledermäuse: Die Betroffenheit potentieller Gebäudehabitate muss als
möglich eingeschätzt werden. Brutvögel: Von einem Verlust von potentiellen Brut- und Niststätten ist
auszugehen. Bezüglich
der Erforderlichkeit sowie des Untersuchungsumfangs und der Methodik der erforderlichen
faunistischen Untersuchungen ist eine Abstimmung mit der zuständigen Naturschutzbehörde
erfolgt. Baumhöhlen
sind nach § 44 BNatSchG geschützt. Dies bedeutet, dass durch die zuständige
Behörde für Naturschutz und Landschaftspflege eine Ausnahme von den
Verbotstatbeständen in Aussicht gestellt werden müsste. Dies kann wiederum nur
unter der Voraussetzung erfolgen, dass im Rahmen eines artenschutzrechtlichen
Fachbeitrages der Nachweis erbracht wird, dass die Bedingungen nach § 44 (5)
BNatSchG vorliegen. Im Ergebnis eines Ortstermins (Erfassung durch AUN 318 am
7.5.09) wurde Folgendes festgestellt: „In der Baumhöhle der Ulme ist zur
Zeit kein Quartier von Fledermäusen oder sonstigen Tieren zu verzeichnen. Es
gibt weder Kot noch sonstige Spuren, die darauf hinweisen. Da es aber nicht
ausgeschlossen ist, dass sich in den nächsten Jahren Tiere dort einquartieren,
zumal die Höhle dafür geeignet wäre, sind von dem Bauherren zu dem Zeitpunkt
der geplanten Baumaßnahme die entsprechenden Vorkehrungen zu treffen, bzw. ggf.
ein Antrag auf Ausnahme von § 44 BNatSchG zu stellen.“ Hinweise
für das aktuelle Vorkommen gemeinschaftsrechtlich besonders oder streng
geschützter Arten liegen entsprechend derzeit nicht vor. Grundsätzlich ist nach Angaben des
AUN davon auszugehen, dass die potenziell in dem Plangebiet vorkommenden
besonders und streng geschützten Arten (Brutvögel und Fledermäuse) im
räumlichen Umfeld Ersatzlebensräume finden. Damit liegen die Voraussetzungen
nach § 44 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG vor, wonach die ökologische Funktion der von
dem Eingriff betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten im räumlichen
Zusammenhang weiterhin erfüllt werden muss. Eine Störung der Vögel während der
Brutsaison, deren Gelege oder der belegten Niststätten durch ggf. erforderliche
Beräumungsmaßnahmen ist jedoch unzulässig. Hinsichtlich der sonstigen
faunistischen und floristischen Vorkommen können national geschützte, seltene
oder gefährdete Arten weitestgehend ausgeschlossen werden, das Vorkommen
national streng geschützter Arten ebenso. 2.3
Planerische Ausgangssituation
2.3.1
Flächennutzungsplan / Raumordnung
Die Entwicklung des Bebauungsplans erfolgt
aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans von Berlin (FNP) in der Fassung
der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666). Im
FNP wird das Plangebiet als gemischte Baufläche M2 dargestellt. Ergänzt wird
dieses Entwicklungsziel durch die Darstellung der Einzelhandelskonzentration.
Für die Berliner Allee ist darüber hinaus eine Freihaltetrasse für eine
U-Bahnführung dargestellt. Da
der FNP nur überörtlich bedeutsame Verkehrs- und Grünflächen darstellt, ist die
Entwicklung von Verkehrs- und Grünflächen, die nur eine örtliche Bedeutung
besitzen, grundsätzlich mit den Zielen der Flächennutzungsplanung vereinbar. Der
Geltungsbereich ist Teil eines Gebiets, das als Vorranggebiet für die
Luftreinhaltung dargestellt ist. Karte
2: FNP Berlin (Ausschnitt) Die am 15.05.2009 in Kraft getretene
Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom
31.03.2009 (GVBI. S. 182) hat die bisher geltenden Regelungen u.a. aus dem
Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (LEP eV) abgelöst. Weitere Grundsätze der
Raumordnung enthält das Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom
18.12.2007 (GVBI. S. 629). Nach der Festlegungskarte 1 des LEP
B-B liegt das Plangebiet innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung, wo gemäß Ziel
4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B die Entwicklung von (Wohn-) Siedlungsflächen
möglich ist. Gemäß Grundsatz 4.8. Abs. 2 LEP B-B
ist das Plangebiet in der Festlegungskarte 2 des LEP B-B als Städtischer
Kernbereich (Gebiet/Umfeld Weißensee Berliner Allee) dargestellt. Großflächige
Einzelhandelseinrichtungen mit zentralrelevanten Sortimenten sollen gemäß
Grundsatz 4.8. Abs. 1 LEP B-B nur in diesen Bereichen entwickelt werden.
Der Standort ist aus landesplanerischer Sicht integriert. Die Festlegungen aus Ziel 4.7
Abs. 1.3 LEP B-B (Konzentrationsgebot, raumordnerisches
Beeinträchtigungsverbot, Kongruenzgebot) stehen der Festsetzung eines
Kerngebietes, in dem ggf. auch großflächige Einzelhandelseinrichtungen
entwickelt werden könnten, ebenfalls nicht entgegen. Der
Bebauungsplan berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5
Abs. 1, 2 und 4 des LEPro 2007 (vorrangige
Siedlungsentwicklung innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche;
Innenentwicklung vor Außenentwicklung und Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen;
Stärkung innerstädtischen Einzelhandels): 2.3.2
Landschaftsprogramm (LaPro 94)
Das Landschaftsprogramm einschließlich des
Artenschutzprogramms für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli
1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350)
formuliert für das Grundstück in vier Teilplänen vorrangig folgende
landschaftsplanerischen Ziele: Der Teilplan Biotop- und Artenschutz stellt den
gesamten Geltungsbereich als Innenstadtbereich dar. Daraus ergeben sich u.a.
folgende Ziele und Maßnahmenvorschläge: -
Erhalt von Freiflächen und Beseitigung unnötiger
Bodenversiegelung in Straßenräumen, Höfen und Grünanlagen, -
Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Fauna und
Flora (Hof-, Wand- und Dachbegrünung), -
Kompensation von baulichen Verdichtungen, -
Verwendung standortgemäßer Wildpflanzen bei der
Grüngestaltung. Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung ist
das Plangebiet als bebauter Bereich – Wohnquartier der
Dringlichkeitsstufe I zur Verbesserung der Freiraumversorgung gekennzeichnet.
Dabei steht die Verbesserung der öffentlichen Grünflächen im Vordergrund. Die
Anforderungen an den öffentlichen Freiraum unter Berücksichtigung
sozialräumlicher und demographischer Daten sind sehr groß. Als umfangreiche
Maßnahmen in öffentlichen und halböffentlichen Freiräumen gelten: -
Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und
Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen, -
Erschließung vorhandener Freiflächen, -
Blockkonzepte, Dach- und Wandbegrünung,
Hofbegrünung, -
Verbesserung der Aufenthaltsqualität im
Straßenraum, -
Wohnumfeldverbesserung auf der Grundlage
freiraumplanerischer Konzeptionen im Bereich von Großsiedlungen. Der Teilplan Landschaftsbild weist den
Planbereich als Innenbereich aus. Als Gestaltungsanforderungen ergeben sich
u.a.: -
Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume;
Wiederherstellung von Alleen, Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten, -
Betonung von Block- und Platzrändern durch
Baumbepflanzung; Begrünung von Höfen, Wänden und Dächern, -
Betonung landschaftsbildprägender Elemente
(Hangkante, historische Elemente, gebietstypische Pflanzenarten) bei der
Gestaltung von Freiflächen, -
Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter
Freiräume bei baulicher Verdichtung. Im Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz
erfolgt für den Großteil des Plangebiets eine Darstellung als Siedlungsgebiet
mit Schwerpunkt Entsiegelung, an das u.a. folgende Anforderungen gestellt
werden: -
Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen
(Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung), -
kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, -
Berücksichtigung des Boden- und
Grundwasserschutzes, -
dezentrale Regenwasserversickerung, -
Förderung emissionsarmer Heizsysteme. Zusätzlich ist der Geltungsbereich als Überwachungs-
und Sanierungsschwerpunkt unter Berücksichtigung des Immissionsschutzes
charakterisiert. 2.3.3
Stadtentwicklungsplanung (StEP)
StEP Wohnen Der Senat hat am 10. August 1999 den
Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) beschlossen. Er definiert Leitlinien
zur Berliner Wohnungsentwicklung bis zum Jahr 2010. Damit wird ein Orientierungsrahmen
sowohl für private Investitionen als auch für öffentliche Vorhaben im
Wohnungsbau und für Verbesserungen im Wohnungsbestand gesetzt. Der StEP Wohnen sieht für den Ortsteil Weißensee eine
Bestandsentwicklung vor, wobei der Bereich um die Berliner Allee als
prioritärer Raum zur intensiven Stadterneuerung dargestellt ist, für die eine
zügige Durchführung vordringlich ist. Für den Geltungsbereich besteht die
Möglichkeit für die Schließung von Baulücken und die bedarfsgerechte Erneuerung
von sozialer Infrastruktur. StEP 1 und 2 – öffentliche Einrichtungen Der am 25. Juli 1995 vom Senat beschlossene StEP 2
„Öffentliche Einrichtungen / Versorgung mit wohnungsbezogenen
Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen“ wird hinsichtlich
der Versorgungswerte und Planungsgrundlagen zurzeit überprüft und kann daher
keine Grundlagen für den Bebauungsplan geben. Wegen der geringen Geltungsbereichsgröße und den seit
Jahren laufenden Abstimmungen zu den Planungszielen (u.a. innerhalb der
Rahmenplanentwicklung und dem Prozess der Fortschreibung der Sanierungsziele)
wird davon ausgegangen, dass die Ergebnisse der StEP-Fortschreibung ohne
Auswirkung auf die Inhalte des Bebauungsplans bleiben. StEP Gewerbe Der Senat hat am 14. September 1999 den
Stadtentwicklungsplan Gewerbe (StEP Gewerbe) beschlossen. Der Geltungsbereich
des Bebauungsplans 3-23 ist im StEP Gewerbe nicht gesondert gekennzeichnet. StEP Zentren und Einzelhandel Im Stadtentwicklungsplan StEP Zentren und Einzelhandel
von 22. März 2005 ist der Bereich der Berliner Allee, in dem sich der
Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 befindet, als „Besonderes
Stadtteilzentrum“ gekennzeichnet, dessen Stärkung aufgrund der geringen
Flächenausstattung vor allem zur Deckung der mittel- und langfristigen
Versorgungsbedarfe vorzusehen ist. StEP Verkehr – mobil 2010 –[7]) 2.3.4
Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP)
Die Räumliche
Bereichsentwicklungsplanung (BEP) südlicher Mittelbereich vom Juni 1995, die
durch den damaligen Bezirk Weißensee am 12. September 1995 beschlossen wurde,
beschreibt in ihrem Leitbild den Geltungsbereich als ein erhaltenswertes, mit
städtebaulich hoher Qualität ausgestattetes und in seiner Typik zu stärkendes
Gebiet, das in weiten Teilen durch eine kleinteilige, historisch gewachsene
Mischstruktur geprägt ist. Verdichtungen sollen sich nach Art und Maß der
baulichen Nutzung dem Charakter des jeweiligen Bereichs anpassen. Das
empfohlene Maßnahmenkonzept sieht die Aufstellung von Bebauungsplänen vor, die
Nutzungseinschränkungen und den Ausschluss von Videotheken, Spielhallen,
Sexshops u.a. vorsehen sollen. Darüber hinaus ist eine Einbindung des
Antonplatzes in die Grünzugverbindung „Heinersdorf - Antonplatz“
durch Gestaltung von Rad- und Fußwegeverbindungen mit hohem Grünanteil
vorgesehen. 2.3.5
Sanierungsgebiet Berlin-Weißensee
„Komponistenviertel“
Das
Bebauungsplangebiet 3-23 liegt im Geltungsbereich des Sanierungsgebiets
Weißensee – Komponistenviertel, das im Rahmen der Zehnten Verordnung vom
18.11.1994 (GVBl. S. 472) gemäß § 142 BauGB förmlich festgelegt wurde. Um die
vorgesehene Mischnutzung durch Geschäfte, Büros und Wohnungen kurzfristig mit
der baulichen Entwicklung und einer seiner Funktion entsprechenden
Platzgestaltung in Einklang zu bringen, wurde für den Antonplatz und sein
direktes Umfeld gemeinsam mit den ehemaligen Senatsverwaltungen für Bauen,
Wohnen und Verkehr sowie Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie von
März bis Dezember 1993 die „Ideenwerkstatt Antonplatz“ als
ein besonderes Verfahren zur vorbereitenden Konkretisierung der Sanierungsziele
durchgeführt. Das Ziel der Ideenwerkstatt war einerseits die Erarbeitung eines
vorabgestimmten Entwicklungskonzepts als Grundlage für die Inhalte der
Bebauungspläne, andererseits sollte sie Entscheidungshilfen für die Steuerung
von Vorhaben entwickeln. Insbesondere
die folgenden grundlegenden Sanierungs- und Planungsziele sind für den
Geltungsbereich des Bebauungsplans zu berücksichtigen: -
städtebauliche Neuordnung der südöstlichen
Hälfte des Antonplatzes durch eine baulich-räumliche Fassung, -
Entwicklung der kriegsbedingt entstandenen
jetzigen Parkanlage südlich des Antonplatzes zu einer öffentlichen Fläche mit
Aufenthaltsqualität, -
Sicherung und Entwicklung der bestehenden
Wohnbebauung, -
Schaffung attraktiver Stadträume durch
Neuordnung und Neugestaltung der ehemaligen Vorgärten und Baumpflanzungen mit
Alleecharakter, -
Neuordnung gewerblich genutzter Bau- und
Brachflächen, -
Beseitigung funktionaler Mängel durch eine
nutzungsstrukturelle und gestalterische Neuordnung des Gebiets, -
Entwicklung der Berliner Allee und insbesondere
des Antonplatzes zu einem Versorgungsschwerpunkt des Bezirks, -
Schließung vorhandener Baulücken mit
ortstypischer Bebauung, -
Verbesserung der Wohn- und Arbeitsbedingungen
durch Schallschutzmaßnahmen, -
Umgestaltung und Begrünung der öffentlichen
Verkehrsflächen und Neuordnung des ruhenden Verkehrs. Die im Jahr
2008 vorgenommene Fortschreibung der Rahmenplanung hatte keine Auswirkungen auf
die Entwicklungszielstellung für den Geltungsbereich. Die im Jahr 1994
definierten Planungsziele wurden insofern bestätigt. Eine Aufhebung
des Sanierungsgebiets ist ab dem Jahr 2010 geplant. 2.3.6
Erhaltungsverordnung „Weißensee Süd“
Das Bebauungsplangebiet 3-23 liegt im
Geltungsbereich der am 17.11.1996 in Kraft getretenen Verordnung über die
Erhaltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart des Gebiets
„Weißensee Süd“ im Bezirk Weißensee von Berlin gemäß § 172 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 BauGB (GVBl. S. 492). Ziel der Verordnung ist die Erhaltung der
städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grundlage seiner städtebaulichen
Gestalt mit dessem historischen Straßen- und Ortsbild sowie seiner
Nutzungsstruktur (Mischung von Wohnen und Gewerbe). Die Zielstellungen der
Erhaltungsverordnung stehen im Einklang mit den Sanierungszielen und ergänzen
diese. 2.3.7
Bezirkliches Zentrenkonzept
Der Geltungsbereich ist Teil des am
06.12.2005 vom Bezirksamt beschlossenen und am 14.12.2005 von der
Bezirksverordnetenversammlung zur Kenntnis genommenen Zentrenkonzepts für den
Bezirk Pankow. Die Berliner Allee ist zwischen Gürtelstraße und Lindenstraße
als „Stadtteilzentrum“ dargestellt. Es handelt sich somit um einen Bereich,
in dem insbesondere auch Einzelhandelsnutzungen Raum für Ansiedlungen finden
sollen. Der Bebauungsplan 3-23 mit seiner Zielstellung entspricht diesen
Anforderungen in besonderer Weise. 2.3.8
Sonstige Gutachten, Beschlüsse und Planungen
Vorgärten
Komponistenviertel Weißensee Das Hauptziel
dieses Gutachtens vom November 1994[8]) war die Erstellung eines
Rahmenkonzepts für die Vorgärten. Es wurden Entwicklungsziele zur Gestaltung
der Vorgärten, Straßen und zum Straßenbaumbestand aufgezeigt. Im Konzept
Vorgartenflächen wird u.a. vorgeschlagen, für die Bizetstraße Vorgärten
weitgehend anzulegen bzw. wiederherzustellen. Landschaftsplanerisches
Gutachterverfahren Antonplatz-Süd Während der
Antonplatz selbst als besonderer städtischer Platzbereich weiterentwickelt
wurde, sollte die Parkanlage südlich des Antonplatzes als öffentliche
Grünfläche gesichert und in ihrer Aufenthaltsqualität und Ausstattung durch
geeignete Maßnahmen aufgewertet werden. Der Bezirk Pankow[9]) hat von März bis Juni 2006 ein
Gutachterverfahren zur Neugestaltung der öffentlichen Freifläche am südlichen
Antonplatz durchgeführt. Als bezirkliche Priorität für die Umgestaltung der
Platzfläche galt insbesondere die Steigerung der Aufenthaltsqualität des
Platzes mit der Funktionalität der Durchwegung. Mehrere
Landschaftsplanungsbüros wurden aufgefordert, einen realisierungsfähigen
Entwurf einzureichen. Der zur Realisierung ausgewählte Gutachterentwurf sah
u.a. vor: -
Schaffung eines Doppelplatzes mit Aufenthalts-
und Erholungsqualität, -
Betonung der Eingangsbereiche mit prägenden
Gestaltungselementen, -
Erhaltung vorhandener Baumgruppen als prägendes
Element und Ergänzung durch Neupflanzung. Nach der
Überarbeitung des ausgewählten Entwurfs und der Tiefenenttrümmerung wurde der
Platz entsprechend dem überarbeiteten Entwurf hergestellt und im Herbst 2008
neu eröffnet. Angrenzender Bebauungsplan XVIII-45a Unmittelbar
östlich an den Geltungsbereich schließt der am 11. Mai 2004 festgesetzte
Bebauungsplan XVIII - 45a (GVBl. S. 234) an. Dieser sichert u.a. die Fläche für
eine öffentliche Parkanlage als östlicher Teil der Gesamtanlage des Parks auf
dem südlichen Antonplatz. Darüber hinaus ist die Entwicklung einer Raumkante
beabsichtigt, die die Grünfläche einfasst und insbesondere gewerblich genutzt
werden soll (Festsetzung als Kerngebiet). Zusammen mit den Festsetzungen aus
dem Bebauungsplan 3-23 soll so ein grüner „Schmuckplatz“ mit hoher
Urbanität und hohem Aufenthaltswert entstehen, der eine belebende Ausstrahlung
auf das Geschäftszentrum entwickelt. 2.3.9
Bisheriges Bau- und Planungsrecht (§ 34
BauGB)
Bisher
galten für den gesamten Geltungsbereich mit Ausnahme der gewidmeten Grün- und
Verkehrsflächen (Berliner Allee, Bizetstraße) die Bestimmungen des § 34 BauGB.
Danach sind Bauvorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen
Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in
die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, die Erschließung gesichert ist und
das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Dabei müssen die Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Die angestrebte städtebauliche Entwicklung - die
vorgesehene westliche bauliche Fassung der Grünfläche auf dem südlichen Teil
des Antonplatzes durch eine attraktive Dienstleistungs-, Gewerbe- und Wohnbebauung
- lässt sich nicht auf Grundlage des § 34 BauGB realisieren. Die Ausbildung
einer „neuen Blockkante“ zur öffentlichen Parkanlage ist zwar aus
der Baustruktur der bestehenden näheren Umgebung herzuleiten, da die
gegenüberliegende Seite (Berliner Allee 36) der Platzkante bereits realisiert
ist. Eine Bebauung analog zur Berliner Allee 36 mit einer mehrgeschossigen
Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 26 hätte aber aufgrund der
Grundstückszuschnitte insbesondere städtebauliche Probleme hinsichtlich Belichtung
und Belüftung im Hofbereich Berliner Allee 24 erzeugen können. Die sich ggf.
ergebenden städtebaulichen Probleme aus der Unterschreitung notwendiger
Abstandsflächen konnten nur in einem förmlichen Verfahren zu einem Ausgleich
gebracht werden. 2.3.10 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB
Die bauliche Entwicklung
des Geltungsbereichs dient der Innenentwicklung und der Nachverdichtung. Der
Bebauungsplan erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen zur Anwendung des
beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB, da die festgesetzte
Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO deutlich unter 20.000 m² liegt. Eine
sachliche, räumliche und zeitliche Kumulationswirkung mit anderen
Bebauungsplänen liegt nicht vor. Da ferner keine
Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung
einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen sowie keine Anhaltspunkte für
eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von
gemeinschaftlicher Bedeutung (Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie, - FFH-Richtlinie)
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes
bestehen, wurde der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß
§ 13a BauGB aufgestellt. Im beschleunigten
Verfahren konnten Verfahrenserleichterungen in Anspruch genommen werden (§ 13a
Abs. 3 BauGB). Eingriffe in den Naturhaushalt gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4
BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, ein Ausgleich
ist insofern nicht notwendig. Auf die Durchführung einer Umweltprüfung und die
Anfertigung eines Umweltberichts wurde verzichtet. Eine Bestandsaufnahme der vorhandenen Biotoptypen im
Geltungsbereich wurde bereits erstellt. Das Ergebnis ist in das Planverfahren
eingeflossen und Grundlage der artenschutzrechtlichen Beurteilung der
Planungsauswirkungen. II.
PLANINHALT
1.
Entwicklung der Planungsüberlegungen
Die vorbereitenden Untersuchungen mit der
Sanierungszielentwicklung für das „Komponistenviertel“, die mit der
förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets am 18. November 1994
Verbindlichkeit erhalten haben, bildeten die erste Rahmenplanungsgrundlage für die
Fläche des Geltungsbereichs. Die darin definierten Entwicklungsziele sahen
bereits eine bauliche Fassung – Blockrandbebauung - der Freifläche des
südlichen Antonplatzes sowie die Entwicklung einer Freifläche durch den durch
die Kriegseinwirkungen zerstörten Block vor. Durch diese Entwicklung soll ein
Anziehungspunkt mit Ausstrahlungskraft auf die geschäftliche Nutzung der
angrenzenden Grundstücke entstehen. Diese grundsätzliche Zielstellung hat bis
heute Bestand (u.a. bestätigt in der Fortschreibung des Rahmenplans für das
Sanierungsgebiet im Jahr 2008) und soll im Bebauungsplan umgesetzt werden.
Angesichts der Bedeutung des Bereichs wurde bereits während der laufenden
vorbereitenden Untersuchungen zum Sanierungsgebiet ein kooperatives
Planungsverfahren (Ideenwerkstatt Antonplatz) durchgeführt, um
Entscheidungshilfen für die Steuerung von Vorhaben zu erhalten. Des Weiteren
wurde ein vorabgestimmtes Entwicklungskonzept erarbeitet, das Grundlage für die
zu bearbeitenden Bebauungsplaninhalte sein sollte. Das Verfahren wurde im
Dezember 1993 abgeschlossen und im Januar 1994 in einer Ausstellung und einer
öffentlichen Informationsveranstaltung den Bürgern vorgestellt. (vgl. Kap.
I.2.3.5 und I.2.3.8). Zur Neugestaltung der Flächen des Antonplatzes
einschließlich der südlich davon gelegenen Parkanlage ist im Oktober 1997 eine
Objektplanung erarbeitet worden. In dieser Planung wurde eine Aussage zur
Neugestaltung und zur funktionalen und gestalterischen Gliederung vorgenommen.
Während der Antonplatz selbst als besonderer städtischer Platzbereich
weiterentwickelt wurde, soll die Freifläche südlich davon als öffentliche
Grünfläche gesichert und in ihrer Funktion aufgewertet werden. Die seit über 15 Jahren andauernden Planungen, die
bezogen auf den Geltungsbereich von einer inhaltlichen Kontinuität geprägt
sind, sind Grundlage dieses Bebauungsplans. Zentrales Anliegen ist es, entlang
der Berliner Allee kerngebietstypische Nutzungen zu entwickeln. Damit kann das
Plangebiet als Teil des „Besonderen Stadtteilzentrums“ Weißensee
den Standort im bezirklichen Zentrengefüge stärken. Die Festsetzungen des
Bebauungsplans leiten sich demnach sowohl aus dem bezirklichen
Einzelhandelskonzept ab, als auch aus den Darstellungen des
Flächennutzungsplans, der hier eine Einzelhandelskonzentration vorsieht und
stehen mit diesen übergeordneten Planungen in Einklang. 2.
Intention des Plans
Abgeleitet
aus den vorhandenen Strukturen im Bestand ist die Entwicklung eines attraktiven
Baugebiets für Handels- und Dienstleistungseinrichtungen sowie die Wahrung der
ortstypischen Funktionsmischung mit Wohnungen
Intention der Planung. Durch die Festsetzung eines Kerngebiets und eines
Mischgebiets soll dies erreicht werden. Die aufgrund der bestehenden Baulücken
städtebaulich und funktional unbefriedigende Situation zwischen der Bizetstraße
und der Berliner Allee soll durch die Arrondierung mit einer geschlossenen
Bebauung mit einer Mindestbauhöhe behoben und parallel zur Parkanlage mit der
Bebauung an der Berliner Allee verbunden werden. Damit soll ein städtebauliches
Ensemble gebildet werden, das in Korrespondenz zur im Bebauungsplan XVIII-45a
festgesetzten und errichteten Bebauung an der gegenüberliegenden Parkseite
steht. Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans
3-23 liegenden Baugrundstücke Berliner Allee 24/26 werden als Kerngebiet und
die Baugrundstücke Bizetstraße 17/19 als Mischgebiet festgesetzt. Durch die Ausweisung eines Kerngebiets an der
Berliner Allee wird die Neuordnung der Brachflächen sowie die Entwicklung und
Nachverdichtung des Handels- und Dienstleistungsgewerbes im engen Bereich um
den Antonplatz unterstützt. Ergänzend zum Kerngebiet erfolgt durch die
Festsetzung eines Mischgebiets an der Bizetstraße die erwünschte städtebauliche
Belebung und Vielfalt durch Ermöglichung von gewerblichen Nutzungen und durch
die Sicherung der Wohnnutzung. Die Grundstücke Berliner Allee 28 und
Bizetstraße 21 werden als öffentliche Parkanlage gesichert. Aufgrund des bestehenden Grün- und
Freiflächendefizits, vor allem für den zentralen Bereich um den Antonplatz, ist
es ein wesentliches Ziel des Bebauungsplans, die bestehende öffentliche
Parkanlage als Gesamtanlage im Kontext mit dem Bebauungsplan XVIII–45a zu
sichern. Die Fläche des südlichen Antonplatzes gilt
gemäß § 9 des Grünanlagengesetzes vom 24.11.1997 (GVBl. S. 612) als gewidmete
öffentliche Grün- und Erholungsanlage. Ihr kommt im Zusammenhang der
Gesamtanlage „Antonplatz“ in seiner stadträumlich zentralen Lage
und Funktion besondere Bedeutung zu. Die fußläufige Erschließung des geplanten städtebaulichen
Ensembles zwischen der Bizetstraße und der Berliner Allee wird durch die
Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche mit der besonderen
Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ gesichert. 3.
Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung
der Festsetzungen
Die Art der baulichen Nutzung und die
festgesetzten Nutzungsmaße der Baugebiete sind aus den bestehenden Strukturen
abgeleitet und ermöglichen eine Bebauung mit mittlerer bis hoher Dichte,
entsprechend der Bedeutung der Grundstücke als Teil des im bezirklichen
Zentrenkonzept verankerten Stadtteilzentrums von Weißensee. Geplant ist eine
Bebauung, die einen neuen Blockrand zur Parkanlage bildet. Die Bizetstraße wird
durch diese baulich-räumliche Fassung mit der Berliner Allee verbunden. Die
Festsetzungen der Baugebiete, der öffentlichen Grünfläche und der
erforderlichen Verkehrsflächen wurden aus den Darstellungen des
Flächennutzungsplans unter der Berücksichtigung der festgelegten
Sanierungsziele entwickelt. 3.1 Art der baulichen Nutzung
3.1.1
Mischgebiet (MI)
Die Grundstücke Bizetstraße 17/19 werden entsprechend der
städtebaulichen Zielsetzung, eine Durchmischung von Wohnen,
handwerksorientiertem Gewerbe, Dienstleistung und Handel, und somit der
Belebung der Zentrumsfunktion von Weißensee zu sichern, als Mischgebiet (MI)
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO festgesetzt.
Das Mischgebiet ist über eine Verkehrsfläche fußläufig mit der Berliner Allee
verbunden ist. Das Mischgebiet kann mit den in seinem Geltungsbereich
zulässigen Nutzungen gleichzeitig auch Funktionen für das Stadtteilzentrum
Weißensee übernehmen. Mit der Festsetzung des Mischgebiets, das nach der
Definition der Baunutzungsverordnung durch gleichrangiges Nebeneinander von
Wohn- und gewerblicher Nutzung charakterisiert ist, ist gewährleistet, dass die
konkurrierenden Nutzungsansprüche von Wohnen und Arbeiten auf ein gegenseitig
verträgliches Maß beschränkt bleiben und gleichzeitig die gebietstypische
Funktionsmischung gesichert wird. Die im Mischgebiet allgemein zulässigen Tankstellen,
Gartenbaubetriebe und ungedeckten Sportstätten sind gemäß § 9 Abs. 1
Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO nicht zulässig (textliche
Festsetzung Nr. 1). Der Ausschluss der ungedeckten Sportstätten und
Tankstellen wird damit begründet, dass sich diese Einrichtungen durch ihr
charakteristisches Erscheinungsbild städtebaulich nicht in das Plangebiet
einfügen können. Sie würden außerdem dem Sanierungsziel - Verbindung der
Berliner Allee und der Bizetstraße durch ein geschlossenes städtebauliches
Ensemble, widersprechen. Es ist zwar angesichts der kleinen
Grundstückszuschnitte relativ unwahrscheinlich, dass sich Tankstellen und
ungedeckte Sportstätten an dieser Stelle ansiedeln wollen. Dennoch können die
Ansiedlungswünsche solcher Einrichtungen nicht völlig ausgeschlossen werden. Durch den Ausschluss derartiger Einrichtungen entsteht
weder eine Versorgungslücke noch ein großflächiger Ausschluss, da im nördlichen
Teil der Berliner Allee sowie in der Prenzlauer Promenade Tankstellen vorhanden
und zulässig sind. Das Plangebiet sowie dessen Umgebung wird als ausreichend
mit Tankstellen versorgt angesehen; der Ausschluss von Tankstellen bringt keine
negativen städtebaulichen Auswirkungen mit sich. Auch die Ansiedlung von Flächen für ungedeckte Sportstätten
(z. B. Beach-Volleyball) wäre denkbar. Diese und Gartenbaubetriebe fügen sich
aufgrund ihrer flächenintensiven Nutzung und ihrem charakteristischen
Erscheinungsbild ebenfalls nicht in den zentralen Bereich von Weißensee ein.
Sie stehen der beabsichtigen Entwicklung, einer geschlossenen Bebauung am
Antonplatz entgegen. 3.1.2
Kerngebiet (MK)
Für die Grundstücke Berliner Allee 24/26 wird
entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung zur Stärkung des Bereichs um den
Antonplatz und Berliner Allee als zentraler Versorgungsschwerpunkt des
Ortsteils Weißensee ein Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO festgesetzt. Kerngebiete
dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen
Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und Kultur. Die Festsetzung eines
Kerngebiets wurde entsprechend den „Grundsätzen für die Entwicklung von
Bebauungsplänen“ aus dem FNP Berlin (für den Bereich kann hier eine
gemischte Baufläche – M2 mit Einzelhandelskonzentration –
entwickelt werden) abgeleitet und stellt aufgrund der Grundstücksstruktur einen
Regelfall ohne Größenbegrenzung dar. Die Festsetzung steht im Einklang mit der im
Flächennutzungsplan dargestellten Einzelhandelskonzentration sowie dem StEP
Zentren und Einzelhandel, der den Planbereich als „Besonderes
Stadtteilzentrum“ kennzeichnet und berücksichtigt das bezirkliche
Zentrenkonzept, das das Plangebiet als Teil des Stadtteilzentrums Weißensee
darstellt. Das Grundstück Berliner Allee 24 wird derzeit
ausschließlich gewerblich genutzt. Beim Grundstück Berliner Allee 26 handelt es
sich um ein brachliegendes Grundstück, das als eines der wenigen bedeutenden
Potenziale im Bereich südlich des Antonplatzes an der Berliner Allee gilt. Mit der Festsetzung eines Kerngebiets wird sichergestellt,
dass die gewünschte Funktionsstärkung des zentralen Versorgungsschwerpunkts des
Ortsteils Weißensee durch die zulässige Ansiedlung von kerngebietstypischen
Nutzungen erreicht werden kann. Da die Grundstücke Berliner Allee 24/26 durch
den Verkehrslärm sehr hoch belastet sind, soll die Entwicklung der Wohnbebauung
unmittelbar an der Hauptemissionsquelle nicht gefördert werden. Wohnungen
werden dort auf die im Kerngebiet mögliche Zulässigkeit gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 6
und Abs. 3 Nr. 2 BauNVO beschränkt. Hier ist geregelt, dass Wohnungen für
Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und
Betriebsleiter zulässig sind. Sonstige Wohnungen sind nur ausnahmsweise
zulässig. Besser geeignet zum Wohnen sind die zur Grünfläche ausgerichteten
Gebäude (überbaubare Grundstücksfläche a), so dass hier eine allgemeine
Zulässigkeit oberhalb des 2. Vollgeschosses gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauGB
festgesetzt ist (textliche Festsetzung
Nr. 3). Zur Sicherung der Verträglichkeit der Wohnnutzung mit dem
Umgebungslärm beinhaltet der Bebauungsplan eine Festsetzung zum Schutz vor Lärm
für Aufenthaltsräume in Wohnungen (textliche Festsetzung Nr. 8, siehe
Kap. II. 3.3). Zur Sicherung der Kerngebietsfunktion (gewerbliche Nutzungen zur
Stützung des Stadtteilzentrums) sind Wohnnutzungen in der Fläche a für die
Geschosse unterhalb des 3. Vollgeschosses sowie im eingeschossigen Bauteil
planerisch nicht erwünscht. Sie erhalten keine Zulässigkeit wegen der beengten
Situation im Verhältnis zur zweigeschossigen Remise des benachbarten
Grundstückes Berliner Allee 24 (3 m Abstand zur Grundstücksgrenze bzw.
grenzständig). Hier wird davon ausgegangen, dass keine für die Wohnnutzung
geeigneten Grundrisse entstehen können (Belichtung, keine Fenster im
grenzständigen Bauteil), so wie dies für die darüber liegenden Geschosse der
Fall ist. Im Hinblick auf die
Weiterentwicklung der Berliner Allee zu einem attraktiven Einkaufs- und
Geschäftsbereich lassen sich Tankstellen, welche Ausnahmsweise zulässig wären
und ungedeckte Sportstätten nicht integrieren und sind gemäß § 9
Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO
nicht zulässig (textliche Festsetzung Nr. 1). Sie stehen der
beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung – der Verbindung der Berliner
Allee und der Bizetstraße durch ein geschlossenes städtebauliches Ensemble im
zentralsten Punkt des Stadtteilzentrums -
und somit der Verwirklichung der Sanierungsziele entgegen. Es ist zwar
angesichts der kleinen Grundstückszuschnitte und der Baukörperausweisung
relativ unwahrscheinlich, dass sich Tankstellen und ungedeckte Sportstätten an
dieser Stelle ansiedeln wollen. Ansiedlungswünsche solcher Einrichtungen können
jedoch auch nicht völlig ausgeschlossen werden. Ohne diese Festsetzung wäre es denkbar, dass sich
Tankstellen mit nur wenigen Zapfsäulen ansiedeln könnten. Auch die Ansiedlung
von Flächen für ungedeckte Sportflächen (z. B. Beach-Volleyball) wäre denkbar.
Ungedeckte Sportstätten können z.B. an der Rennbahnstraße und Gartenbaubetriebe
in Französisch Buchholz, z.B. an der Bucher Straße ansiedelt werden. Das Plangebiet sowie dessen Umgebung können mit den
vorhandenen Tankstellen im nördlichen Teil der Berliner Allee sowie z.B. in der
Prenzlauer Promenade als ausreichend versorgt angesehen werden; der Ausschluss
von Tankstellen bringt keine negativen städtebaulichen Auswirkungen mit sich. Zur Sicherung der gebietsverträglichen Nachbarschaft
zum Mischgebiet sind Vergnügungsstätten im Kerngebiet in ihrer Zulässigkeit
beschränkt. Wie im benachbarten Mischgebiet auch, müssen Vergnügungsstätten
gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO gebietsverträglich sein (es gelten die
Zulässigkeitskriterien des besonderen Wohngebietes - § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO),
sind im Kerngebiet, das in einer bewohnten Nachbarschaft liegt und daher
besondere Rücksicht auf die benachbarten Nutzungen nehmen muss, gemäß § 9
Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO keine
Vergnügungsstätten zulässig, die nicht gebietsverträglich integrierbar sind. (textliche
Festsetzung Nr. 2). Die allgemeine Zweckbestimmung eines Kerngebiets
– Aufnahme vielfältiger Nutzungen mit einem urbanen Angebot an Gütern und
Dienstleistungen – bleibt trotz der
Einschränkung von Vergnügungsstätten weiterhin gewahrt. 3.1.3
Öffentliche Grünflächen
Entsprechend den Sanierungszielen und der Entwicklung aus
den Zielen des Landschaftsprogramms wird die vorhandene Grünfläche als
südlicher Teil der Gesamtanlage des Antonplatzes mit der Zweckbestimmung
„Öffentliche Parkanlage“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB
festgesetzt. Die planungsrechtliche Sicherung des überwiegenden Teils der
vorhandenen Grünfläche als öffentliche Parkanlage ist bereits im Plangebiet des
Bebauungsplans XVIII-45a erfolgt; die Gestaltung der Grünfläche ist in der
Zwischenzeit abgeschlossen worden. Die dauerhafte Sicherung der vorhandenen Parkanlage stellt
als Verbesserung der defizitären öffentlichen Grünflächensituation die
Erfüllung eines der wesentlichen übergeordneten Sanierungsziele dar und trägt
zur Belebung und zur Vielfalt des zentralen Bereichs von Weißensee bei. 3.1.4
Öffentliche Verkehrsflächen
Den verkehrlichen Belangen wird durch die Festsetzung
öffentlicher Verkehrsflächen Rechnung getragen. Die Erschließung des
Plangebiets erfolgt über die Berliner Allee und Bizetstraße. Diese werden gemäß
§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als öffentliche Verkehrsflächen mit
Straßenbegrenzungslinien entsprechend ihrer Widmung und ihres vorhandenen
Ausbauzustands festgesetzt und gesichert. Die Flächen befinden sich im Eigentum
des Landes Berlin. Zur Sicherung einer öffentlichen Wegeverbindung
zwischen der Berliner Allee und der Bizetstraße sowie der fußläufigen
Erschließung insbesondere der Erdgeschossbereiche der geplanten
Blockrandbebauung, für die eine öffentlichkeitswirksame Geschäftsnutzung
angestrebt wird, wird zwischen der öffentlichen Parkanlage und den westlich
gelegenen Baugebieten eine öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung
„Fußgängerbereich“ in einer maximalen Breite von ca. 4,0 m
festgesetzt. Dies wird auch die Erreichbarkeit der Straßenbahnhaltestelle am
Antonplatz für Fußgänger aus dem Bereich südlich der Berliner Allee verbessern. Die Einteilung der Verkehrsflächen sowie der
Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der
bauleitplanerischen Festsetzung, sondern obliegt dem zuständigen Fachamt (textliche
Festsetzung Nr. 11). 3.2
Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise
Das maximale Maß der baulichen Nutzung ist
aus der städtebaulichen Konzeption für den Antonplatz entwickelt und ergibt
sich aus den überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit der zulässigen
Geschossigkeit der einzelnen Gebäude und Bauteile bzw. der maximal zulässigen
Traufhöhe. Mit den festgesetzten Baugrenzen werden innerhalb der überbaubaren
Grundstücksfläche Flächen zueinander abgegrenzt, für die die Zahl der
Vollgeschosse bzw. Höhe der baulichen Anlage unterschiedlich festgesetzt wird. Gemäß
§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB werden die überbaubaren und nicht überbaubaren
Grundstücksflächen der Grundstücke Berliner Allee 24/26 und Bizetrasse 17/19
durch Baugrenzen bestimmt. Durch die Festsetzung einer „reinen
Baukörperfestsetzung“ wird die gewünschte städtebauliche Entwicklung
gesichert, z.B. durch die Sicherung einer Möglichkeit der Baukörpererweiterung
in der Erdgeschosszone (1. Vollgeschoss) für Geschäftsnutzungen. Gleichzeitig
verbleibt dadurch ein Maß an Gestaltungsfreiheit, die innerhalb von den eng
gefassten Baumöglichkeiten (Baugrenzen) möglich ist. Dies wäre durch die
Festsetzung mit Baulinien nicht mehr der Fall. Abgesetzt
werden die Baugrenzen zu der angrenzenden Bizetstraße, um ortstypische
Vorgärten mit einer Breite von 3,0 m zu ermöglichen. Hierdurch wird das
Sanierungsziel der Schaffung attraktiver Stadträume durch Neuordnung der
ehemaligen Vorgärten planungsrechtlich gesichert. Für die dem öffentlichen Raum
zugewandte Bebauung der Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 17/19
wird eine zulässige maximale Traufhöhe von 62,0 m über Normalhöhennull (NHN)
festgesetzt. Darüber hinaus ist für die Grundstücke Berliner Allee 26 und
Bizetstraße 19 eine minimale Traufhöhe von 54,5 m über NHN festgesetzt, dies
entspricht einer Höhe von ca. 8,0 m über Gelände für die Flächen a, b und c.
Ziel dieser Festsetzung ist, eine ausreichend hohe bauliche Einfassung des
südlichen Antonplatzes zu sichern (textliche Festsetzung Nr. 5). Bemessungsgrundlage für die
Festsetzung der minimalen und der maximalen Traufhöhe sind die gerundeten
Bestandshöhenkoordinaten der umgebenden Erschließungs- und Geländeflächen. Bei
einer vorhandenen Geländehöhe von ca. 46,5 m über NHN ergibt sich eine Bauhöhe
zwischen ca. 8,0 und 15,5 m über dem Gelände. Verhindert werden soll, dass die
Flächen nur 1-geschossig bebaut werden und die möglichen Potenziale zur
Stärkung des Stadtteilzentrums, die sich aus dem Nutzungsmaß ergeben, nicht
realisiert werden (funktionelle Verdichtung). Die festgesetzte Mindesttraufhöhe
ermöglicht die Realisierung von bis zu 3 Geschäfts-, Büro- oder Wohnetagen, jedoch
mit größeren Etagenhöhen, als es die Mindestbedingungen der BauO Bln erfordern.[10]) Dies stellt
einen Kompromiss zwischen den städtebaulichen Anforderungen nach einer
Blockrandentwicklung und den wirtschaftlichen Zwängen an die Bauwilligen dar. Entsprechend
der städtebaulichen Zielstellung von im Bereich des südlichen Antonplatzes
abgestaffelten Gebäudehöhen liegen die zulässigen Gebäudehöhen im
Geltungsbereich geringfügig unter den festgesetzten Gebäudehöhen im
benachbarten Bebauungsplan XVIII-45a. Hier sind Traufhöhen von 64,4 bzw. 63,0 m
über NHN zulässig. Daher wird im Geltungsbereich eine geringfügig niedrigere
maximale Traufhöhe von 62,0 m über NHN festgesetzt. Zur
Sicherung einer Blockrandbebauung als westliche Fassung der öffentlichen
Grünfläche wird im gesamten Plangebiet zusätzlich zur „reinen
Baukörperausweisung“ die geschlossene Bauweise gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO
festgesetzt. Die geschlossene Bauweise wäre zwar in Verbindung mit der
„reinen Baukörperfestsetzung“ zulässig, die Realisierung von
Bebauung in der offenen Bauweise wäre jedoch ebenfalls nicht ausgeschlossen.
Die städtebauliche Zielsetzung sieht jedoch eine geschlossene Blockkante vor,
die auch aus Lärmgründen (Abschirmung des Blockinnenbereiches) sinnvoll ist und
daher planerisch festgeschrieben wird. Für das Baugrundstück Berliner Allee 24
entspricht die Baukörperausweisung dem Bestand. Die
reine Baukörperausweisung legt zum einen die überbaubaren Grundstücksflächen im
Sinne des § 23 BauNVO fest und zum anderen wird hiermit die zulässige
Grundfläche gemäß § 16 BauNVO zeichnerisch bestimmt. Die Festsetzung einer
zulässigen Grundflächenzahl ist daher nicht mehr notwendig. Aufgrund
der kleinteiligen Parzellenstruktur der Grundstücke im Plangebiet ist die
Errichtung von Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen mit den für den
Ablauf des Betriebs notwendigen Grundflächen, die zur Stärkung der
Zentrumsfunktion beitragen, nur möglich, wenn die Grundstücksflächen weitgehend
für die Bebauung in Anspruch genommen werden. Die Bebauung des Grundstücks
Berliner Allee 26 ist in Teilen auf der Grundstücksgrenze zum Grundstück
Berliner Allee 24 zulässig. Dies erfordert gemäß § 6 Abs. 1 BauO Bln keine über
die Festsetzung der Baugrenze hinausgehende Regelung.[11]) Darüber hinaus hat die
städtebauliche Zielsetzung zur Folge, dass in Teilen die Vorgaben der
Bauordnung Berlin bezüglich der Abstandsflächen nicht eingehalten werden
können. Gemäß den Vorgaben der Bauordnung beträgt das Maß der erforderlichen
Abstandsfläche 0,4 H, mindestens jedoch 3,0 m. Beim Heranbauen an die im
Kerngebiet zwischen den Punkten A-B-C und D gelegenen Baugrenze ist die
Unterschreitung der Abstandsflächen zulässig (textliche Festsetzung Nr. 6).
Mit der Festsetzung der Baugrenze werden die erforderlichen Abstandsflächen
gemäß BauO Bln zum Grundstück Berliner Allee 24 und Bizetstraße 19 unterschritten.
Die Einhaltung des Mindestabstands gemäß § 6 Abs. 5 Satz 3 BauO Bln (3 m) für
die Bauteile, die nicht grenzständig errichtet werden, bleibt jedoch gewahrt.
Die auf dem Grundstück Berliner Allee 24 entstehende Situation erschwert die
wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstückes nicht und ist daher vertretbar.
Aufgrund der geringen Tiefe des Grundstückes Berliner Allee 26 von knapp über
12 m ist eine Geschäftsentwicklung ohne Nutzbarkeit weiter Teile des
Grundstückes in der gesamten Tiefe nicht denkbar. Gleiches gilt für die
Entwicklung der Blockkante, für die eine Grundstückstiefe von ca. 9 m zur
Verfügung steht. Bei
den getroffenen Regelungen handelt es sich gemäß § 6 Abs. 8
BauO Bln um „ausdrückliche Festsetzungen“. Sofern sich durch
solche Regelungen Unterschreitungen der Abstandsfläche ergeben, hat es damit
sein Bewenden. Gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben trotz der Unterschreitung der
Abstandsflächen gewahrt. Durch eine Besonnungsstudie[12]) wurde ermittelt, dass die
Belichtung der Gebäude weiterhin gewährleistet ist. Auf
allen Grundstücken verbleiben Flächen, die als nicht überbaubar festgesetzt
werden. Auch im Kerngebiet erfolgt dies zur Sicherung von grundstücksbezogenen
Bedarfen an Spielflächen gemäß § 8 Abs. 2 BauO Bln aus zulässigen Wohnungen
(ggf. Realisierung grundstücksübergreifender Lösungen). Abweichend von der festgesetzten
Zahl der zulässigen Vollgeschosse ist auf dem Grundstück Berliner Allee 24 für
Gebäude, die der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt sind, ein weiteres
Vollgeschoss zulässig, wenn es sich hierbei um einen Dachraum handelt, der ein
Vollgeschoss ist (textliche Festsetzung Nr. 4). Die Festsetzung
ermöglicht in Anlehnung an die umgebenden Baustrukturen die Errichtung eines
ausgebauten Dachgeschosses als Vollgeschoss. Die
sich aus den Festsetzungen ergebenden maximal zulässigen Nutzungsmaße betragen:
3.3
Immissionsschutzfestsetzungen
Nach
Darstellungen des Flächennutzungsplans Berlin und des Landschaftsprogramms
Berlin liegt das Plangebiet im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Innerhalb
dieses Gebiets wird zur Reduzierung der Luftbelastung und zur Verbesserung der
Lebensbedingungen die Verwendung wenig emittierender Brennstoffe vorgeschrieben
(textliche Festsetzung Nr. 9). Die
Berliner Allee erzeugt starke Immissionsbelastungen im Gebiet mit Schallpegeln
bis zu 75 dB(A)[14]). Da Räume, an deren
Außenfassaden der maßgebliche Außenpegel 70 dB(A) überschreitet, nicht als
Wohn- und Schlafräume geeignet sind und die Berliner Allee gleichzeitig gemäß
FNP als gemischte Baufläche mit Einzelhandelskonzentration entwickelt werden
soll, ist die festgesetzte Nutzungsart als Kerngebiet, in dem Wohnen nur stark
eingeschränkt zulässig ist, konfliktmindernd. Nach der schallgutachterlichen
Ermittlung[15]) reduziert sich der Lärm mit
zunehmendem Abstand von der Berliner Allee deutlich. Daher ist die Festsetzung
einer Zulässigkeit von Wohnungen, die zur Grünfläche ausgerichtet sind
(überbaubare Grundstücksfläche a), möglich. Da
das Wohnen in Kerngebiet nicht ausgeschlossen wird, ist eine Gestaltung des
Grundrisses von Wohnungen festgesetzt. Aktive Schallschutzmaßnahmen (Schallschutzwälle
bzw. Wände) sind aufgrund der vorhandenen Bestandssituation nicht einsetzbar.
Für eine ausreichende Aufenthalts- und Wohnqualität im Plangebiet kommt der
passive Schallschutz zum Tragen. Es ist mindestens ein Aufenthaltsraum, bei
Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen mindestens zwei Aufenthaltsräume
mit den Fenstern zu der von der Lärmquelle (Berliner Allee) abgewandten
Gebäudeseite auszurichten (textliche Festsetzung Nr. 8). Nach der
Planungsumsetzung verfügt der Bereich über eine neue Blockaußenkante, die einen
ruhigen Innenhofbereich von einem lauten Straßenbereich abschirmt, so dass
Wohnungen auch eine gute Aufenthaltsqualität haben werden. 3.4
Grünordnerische und sonstige Festsetzungen
Durch die Festsetzung der
überbaubaren Grundstücksfläche ist die bauliche Ausnutzung der Grundstücke
Berliner Allee 26 und Bizetstraße 17/19 sehr hoch. Zur Verbesserung des
Wohnumfeldes, zum Ausgleich der mikroklimatischen Veränderungen, insbesondere
aber zur optischen Erweiterung der z.T. recht engen Hofflächen, sind bei der
Neuordnung des Blockrandbereichs Dachbegrünungen bei den als eingeschossig
überbaubar vorgesehenen Flächen (textliche Festsetzung Nr. 10)
festgesetzt. Wegen des als besonders wichtig eingeschätzten Ausgleichs für die
beengte Bebauung wird für die Dachbegrünung eine erhöhte Anforderung
festgesetzt. Durch die Festsetzung einer Dachgestaltung mit einer
Kräuter-Gras-Mischung kann von den benachbarten oberen Geschossen, die diese
Fläche einsehen können, der Eindruck einer weitläufigeren Hoffläche erzeugt
werden. Diese Zielstellung könnte bei Realisierung eines
„Kräuterdachs“, das mit einer geringeren Erdaufdeckung auskommen
würde, nicht erreicht werden. Zum einen werden Kräuterfluren im Allgemeinen
nicht als typische Gartenfläche angesehen, zum anderen neigen diese Flächen
dazu, schnell trocken zu fallen und gerade in den Sommermonaten unansehnlich
und damit im Sinne der städtebaulichen Zielstellung nutzlos zu werden. Gemäß
§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO sind Stellplätze (mit Ausnahme
von Stellplätzen für schwer Gehbehinderte und Rollstuhlfahrer) und Garagen
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig. Diese Festsetzung
wurde getroffen, um die Innenhofbereiche weitestgehend von abgestellten
Fahrzeugen und dem damit verbundenen Verkehrslärm freizuhalten. Die nicht
baulich genutzten Flächen sollen möglichst weitgehend gärtnerisch angelegt
werden und der Erholung zur Verfügung stehen. In die Wohnumfeldgestaltung
werden auch die zulässigen Tiefgaragen einbezogen, dazu sind die Dachflächen
von Tiefgaragen mit einer mindestens 0,6 m tiefen Erdschicht zu bedecken (textliche
Festsetzung Nr. 7). Bei der entsprechenden Überpflanzung sind Tiefgaragen
nach dieser Festsetzung auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
zulässig, wie es die Bestimmungen des § 19 Abs. 4 BauNVO (Beschränkung der
zulässigen Grundstücksinanspruchnahme) grundsätzlich ermöglichen. Ebenfalls
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen befinden sich die Vorgartenzonen
in der Bizetstraße. Diese werden planungsrechtlich gesichert. Sie entsprechen
der Typik des Straßenraumes, der seine wesentliche Prägung aus den weitgehend
erhaltenen Vorgärten bezieht und dazu
beiträgt, der Straße den Charakter einer Wohnstraße zu geben. Aus diesem Grund
wurde die Herstellung von Vorgärten auch als Sanierungsziel für das
Sanierungsgebiet „Komponistenviertel“ aufgenommen. 3.5
Flächenbilanz
III. AUSWIRKUNGEN
DES BEBAUUNGSPLANS
1.
Auswirkungen auf die Arbeits- und
Wohnverhältnisse
Der Bebauungsplan 3-23 soll zur nachhaltigen
städtebaulichen Entwicklung beitragen. Durch die Festsetzung eines Misch- und
eines Kerngebietes mit ihren zulässigen Nutzungen ermöglicht der Bebauungsplan
stadtverträgliche Nutzungen im Zentrumsbereich von Weißensee. Die
festgesetzten ausgleichenden Maßnahmen (Lärmschutz, Begrünung) tragen dazu bei,
die festgesetzte Bebauungsstruktur mit den allgemeinen Anforderungen an gesunde
Wohn- und Lebensverhältnisse, den Erfordernissen des Umweltschutzes sowie mit
den städtebaulichen Zielsetzungen in Einklang zu bringen. Überschreitung
der Obergrenzen nach § 17 BauNVO Aus der
Bebauungsstruktur ergeben sich differenzierte Maße der baulichen Nutzung, die
teilweise die geltenden Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO überschreiten.
Dies betrifft die folgenden Grundstücke: Berliner Allee 26: GFZ 4,30 (Obergrenze:
3,0) Bizetstraße 17: GRZ 0,68 (Obergrenze 0,6);
GFZ 1,85 (Obergrenze 1,2) Bizetstraße 19: GRZ 0,86 (Obergrenze 0,6);
GFZ 3,85 (Obergrenze 1,2) Die
Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung erfolgt aus
besonderen städtebaulichen Gründen. Die städtebauliche Zielstellung einer mehr
als 15-jährigen Planungsentwicklung und wesentliches Sanierungsziel ist die
Schließung der Blockkante zur Entwicklung eines neuen Platzes südlich des
bestehenden Antonplatzes. Bei Beibehaltung der bestehenden Parzellen, die noch
aus der Gründerzeit stammen, ergeben sich erhebliche Überschreitungen
insbesondere für die Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 19, da diese
Grundstücke nun weitgehend in kompletter Tiefe überbaut werden können. Das
Grundstück Bizetstraße 17 verfügt über gute Potenziale für eine größere
Einzelhandelseinrichtung (aufgrund der Lage in einem Mischgebiet) und soll
daher ebenfalls dicht und für eine Berliner Zentrumslage nicht untypisch bebaut
werden können. Die
Überschreitungen sind vertretbar, da durch die direkte Nachbarschaft zu einer
öffentlichen Grünfläche die Versorgung mit Grün- und Aufenthaltsflächen
gewährleistet wird. Weitere
nutzbare Freiflächen für die Bewohner befinden sich in ca. 1 km Entfernung im
Park am Weißensee und in ca. 0,5 km Entfernung am Kreuzpfuhl. Des
Weiteren dient gerade die Schließung der Blockkante den gesunden Wohn- und
Arbeitsverhältnissen, da hierdurch ein wirksamer Schallschutz vor den
Emissionen der Berliner Allee erreicht werden kann. Bei einer niedrigeren
Bebauung am Blockrand wären die oberen Geschosse benachbarter Gebäude weniger
gut abgeschirmt. Die
Festsetzung einer wirksamen Dachbegrünung von eingeschossigen Anbauten erfolgt
insbesondere zur Herstellung einer verträglichen Nachbarschaft und ist damit
genauso als ausgleichende Maßnahme im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO
zu verstehen, wie die Freihaltung der Blockinnenbereiche von Fahrzeugen. Die
Bedürfnisse des Verkehrs werden durch die Überschreitung der Nutzungsmaße nach
§ 17 BauNVO nicht als wesentlich berührt oder spürbar verschlechtert
bewertet. Belichtung
und Besonnung Um die
Auswirkungen der geplanten Bebauung auf das Grundstück Berliner Allee 24
einschätzen zu können, wurde die Besonnung für unterschiedliche Zeiträume in
einer Studie überprüft.[16] Aus den ermittelten Besonnungszeiten und den
festgestellten Schattenwürfen können auch Rückschlüsse auf die Belichtung
gezogen werden. Es wurde Folgendes festgestellt: Berliner
Allee 24, Vorderhaus: Eine
Verschattung durch eine den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechende
Bebauung tritt in den Morgenstunden (bis ca. 9-10 Uhr) vor allem in den unteren
Geschossebenen auf. Ab ca. 10 Uhr ist im Wesentlichen eine freie Besonnung
gegeben. Eine ausreichende Belichtung des Vorderhauses ist aufgrund der bestehenden
Abstände der Baukörper zu allen Zeitpunkten vorhanden. Sie wird durch die
zusätzliche Bebauung nicht wesentlich verändert, da hier kein unmittelbarer
Schattenwurf auf das Vorderhaus erfolgt. Ab den Mittagsstunden ist eine
zunehmende Verschattung der unteren Geschosse des Vorderhauses durch die eigene
Remise zu verzeichnen. Berliner
Allee 24, Remise: Aufgrund
der geringen Höhe der Remise und der annähernden Nord- Südausrichtung ist eine
ungehinderte Besonnung des Gebäudes nur in einem begrenzten Zeitfenster
möglich. Einschränkungen ergeben sich aus den Festsetzungsinhalten bis ca. 10
Uhr sowie ab den Mittagsstunden, hier allerdings bedingt durch die eigene
Baukörperstellung. Die in
den Hof gerichteten Fensteröffnungen liegen dann außerhalb einer direkten
Sonneneinstrahlung. Da ab diesem Zeitpunkt jedoch auch der Schattenwurf des
zulässigen Baukörpers zum Park gerichtet ist bzw. von der südlichen Blockkante
nicht mehr an die Remise heranreicht, ist eine Belichtung in ausreichendem Maße
gewährleistet. Hinsichtlich
der vorhandenen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 24 ist daher
feststellbar, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans keine wesentlichen oder
die Nutzbarkeit einschränkenden Auswirkungen entwickeln. Benachbarte
Grundstücke sind zwar von Schattenwürfen insbesondere in den Morgenstunden
betroffen, dies liegt aber innerhalb des hinzunehmenden Rahmens, das sich aus
der Schließung einer Baulücke unter Einhalten der bauordnungsrechtlichen
Abstandsfläche ergibt. 2.
Auswirkungen auf die Umwelt
Durch die Festsetzungen im Geltungsbereich
sind keine erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der Umwelt zu
erwarten. Die vorhandenen Biotoptypen wurden aufgenommen und bewertet. Die
erforderlichen Ableitungen für den Artenschutz wurden vorgenommen und haben zur
Untersuchung einer Baumhöhle geführt. Hierbei wurde festgestellt, dass diese
gegenwärtig nicht bewohnt ist. Für den Fall notwendiger Baumfällungen
gelten die Bestimmungen der Berliner Baumschutzverordnung in der zum
Fällantragszeitpunkt geltenden Fassung. Die Festsetzung einer wirksamen
Dachbegrünung von eingeschossigen Anbauten ist im Wesentlichen zur Herstellung
einer verträglichen Nachbarschaft motiviert, wirkt sich aber auch positiv auf
die Umwelt aus. 3.
Auswirkungen auf den Verkehr
Wesentliche Auswirkungen auf den Verkehr durch die bauliche
Wiedernutzung brachliegender Potenziale in einer beschränkten Größenordnung
sind nicht zu erwarten. Die bestehenden Verkehrsflächen sind ausreichend
dimensioniert, um die Erschließung der Grundstücke gewährleisten zu können. Mit der Realisierung einer neuen Fußwegverbindung zwischen der Berliner
Allee und der Bizetstraße können die Wegebeziehungen für Fußgänger deutlich
verbessert werden einschließlich der Vernetzung des Gesamtgebiets. 4.
Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur
Die erneute Nutzung brachliegender Flächen ohne Erhöhung des nach § 34
BauGB zulässigen Nutzungsmaßes führt zu keiner erhöhten Anforderung an die
Versorgung des Bereichs mit sozialer Infrastruktur, mit dem nicht bereits
ohnehin zu rechnen gewesen wäre. Dazu ist der Geltungsbereich in seiner Fläche
nur als geringfügig mit einem entsprechend geringen Bedarf zu bewerten. 5.
Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und
den Finanzplan
Die öffentliche Grünfläche und der Fußgängerbereich
wurden bereits hergestellt. Der Flächenerwerb des bereits als öffentliche
Grünfläche genutzten Grundstücks Berliner Allee 28 (566 m²) soll nach dem
Verkehrsflächenbereinigungsgesetz erfolgen. Die Grunderwerbskosten sollen aus
Sanierungsmitteln (Kapitel 4610, Titel 89331) finanziert werden. Aus dem Verkauf des Grundstücks Bizetstraße 19 über
den Liegenschaftsfonds Berlin sind Einnahmen für das Land Berlin zu erwarten. 6.
Auswirkungen auf private Eigentümer
Die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage auf dem
Grundstück Berliner Allee 28 wird Auswirkungen auf den privaten
Grundstückseigentümer haben. Die Fläche ist vom Land Berlin zu erwerben. Der Eingriff in das Privateigentum betrifft jedoch
eine Fläche, die gemäß Grünanlagengesetz als gewidmete Grünfläche gilt und die
bereits für öffentliche Zwecke genutzt wird. Somit wird durch den Bebauungsplan
auch keine für den Eigentümer bereits im Bestand vorhandene Nutzungsmöglichkeit
eingeschränkt. Den Belangen der übrigen privaten Eigentümer der
Grundstücke wird durch die Festsetzung von Baugebieten (Misch- und Kerngebiet)
entsprochen. Dies bietet den Eigentümern die Möglichkeit, sowohl eine
Wohnnutzung als auch die im Bestand vorhandenen gewerblichen und andere
Nutzungen zu erhalten und durch die Errichtung zusätzlicher Gebäude weiter zu
entwickeln. Das Grundstück Berliner Allee 26 wird von einem
Stromkabel gekreuzt. Hier können Umverlegungen in die zur Verfügung stehenden
öffentlichen Flächen vorgenommen werden, sofern dies bei einer Bebauung
erforderlich ist. IV.
VERFAHREN
1.
Aufstellungsbeschluss
Das Bezirksamt Weißensee von Berlin hat mit Beschluss vom 17.10.1995 die
Aufstellung des Bebauungsplans XVIII–45 beschlossen. Der Beschluss wurde
am 10.11.1995 im Amtsblatt für Berlin, Seite 4489, bekannt gemacht. Die BVV hat
den Aufstellungsbeschluss am 11.11.1995 zur Kenntnis genommen. 2.
Frühzeitige Bürgerbeteiligung
Die Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung
der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für den Bebauungsplan XVIII-45 fand in der
Zeit vom 20.11.1995 bis 04.12.1995 im Stadtplanungsamt Weißensee statt. Die seinerzeit vorgebrachten Äußerungen hatten keine wesentlichen
Änderungen an der Planungsabsicht zur Folge. 3.
Beschluss über die Teilung des Geltungsbereichs
Im westlichen Teilbereich des Bebauungsplans XVIII-45 bestanden
Hemmnisse zur Umsetzung der Planungsziele. Da diese nicht kurzfristig zu lösen
waren und der Realisierung von Planungsabsichten im übrigen Geltungsbereich im
Weg standen, wurde der Bebauungsplan XVIII-45 in die Teilflächen XVIII-45a und
XVIII-45b geteilt. Die Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23
waren Teil des Bebauungsplangebiets XVIII-45b. Den Beschluss zur Teilung des Bebauungsplans XVIII-45 hat das Bezirksamt
am 06.10.1998 gefasst. Die BVV hat den Teilungsbeschluss am 09.12.1998, Drs.
Nr. III/970, zur Kenntnis genommen. Der Beschluss wurde am 23.10.1998 im Amtsblatt für Berlin auf Seite 4209
ortsüblich bekannt gemacht. 4.
Mitteilung
der geänderten Planungsabsicht
Mit Schreiben vom 01.08.2008 hat das Amt für Planen und Genehmigen des
Bezirks Pankow der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mitgeteilt, dass die
Absicht besteht, den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII–45b
einzuschränken und das Aufstellungsverfahren mit der Bezeichnung 3–23
fortzusetzen. Die Grundstücke waren größtenteils bereits bebaut bzw. für das
Eckgrundstücke Bizetstraße 11/13 / Rossinistraße 7 wurde bereits eine
Genehmigung für ein Bauvorhaben erteilt. Für einen Großteil der
Geltungsbereichsfläche war ein Aufstellungserfordernis entfallen. Hier können
die baulichen Nutzungen über § 34 BauGB ausreichend gesteuert werden. Für die
Grundstücke Berliner Allee 24/28 und Bizetstraße 17/21 bestand jedoch weiterhin
dringender planungsrechtlicher Handlungsbedarf zur Umsetzung der
Sanierungsziele. Da das bisherige Aufstellungsverfahren XVIII-45b nach der Teilung des
ursprünglichen Bebauungsplans XVIII-45 nicht über den Teilungsbeschluss
hinausgekommen war, waren durch die neue Bezeichnung 3-23 nach der neuen
Systematik nach der Bezirksfusion auch keine Verwechslungen zu erwarten. Mit Schreiben vom 02.09.2008 hat die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung, II C mitgeteilt, dass der Fortsetzung des Aufstellungsverfahrens
mit der neuen Bezeichnung 3-23 keine Hindernisse entgegenstehen. Das Bebauungsplanverfahren 3-23 wurde nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da
es aufgrund der Lage an der Berliner Allee als übergeordnete Straßenverbindung
mit Straßenbahn- und langfristig geplanter U-Bahnlinie dringende
Gesamtinteressen Berlins berührt. Ebenso bestanden gegen die Durchführung des Verfahrens nach § 13a BauGB
(beschleunigtes Verfahren) keine Bedenken, da der Bebauungsplan der
Innenentwicklung dient. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung des Länder Berlin und Brandenburg
hat im Schreiben vom 11.09.2008 der Fortsetzung des Verfahrens ebenfalls
zugestimmt. 5.
Änderung des Beschlusses über die Aufstellung
Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat in seiner Sitzung am 21.04.2009
beschlossen, den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-45b um die
Grundstücke Berliner Allee 16/22, Bizetstraße 11/15, Rossinistraße 1/7, 4/8
(teilweise), Berliner Allee 4/6, 10, 14 (teilweise) sowie Abschnitte der
Bizetstraße und Rossinistraße einzuschränken. Der aufzustellende Bebauungsplan
umfasste jetzt die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und
einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee und wurde
mit der neuen Nummer 3-23 weitergeführt. Die BVV hat die Drucksache VI -0723-
am 17.06.2009 zur Kenntnis genommen. Der Beschluss wurde am 29.05.2009 im
Amtsblatt für Berlin auf Seite 1267 bekannt gemacht. 6.
Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs.
3 Nr. 2 BauGB
Die Unterrichtung der Öffentlichkeit wurde im Amtsblatt für Berlin am
29.05.2009 auf Seite 1267 zeitgleich mit dem Aufstellungsbeschluss bekannt
gemacht. Die Öffentlichkeit konnte sich in der Zeit vom 09.06.2009 bis
einschließlich 23.06.2009 über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung
sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten und sich zur
Planung äußern. Es wurden keine Äußerungen vorgebracht. 7.
Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
Mit Schreiben vom 18.06.2009 wurden die Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange (TöB), deren Aufgabenstellung von der
Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit dem Planstand
vom April 2009 im Aufstellungsverfahren beteiligt und um Stellungnahme zum
Bebauungsplanentwurf 3-23 gebeten. Insgesamt wurden 30 TöB angeschrieben und zur Stellungnahme
aufgefordert. Es liegen insgesamt 23 Schreiben vor, die Bestandteil dieser
Auswertung sind. Die Reihenfolge der Bearbeitung der Stellungnahmen hatte keine
Auswirkung auf die Auswertungsinhalte. Übersicht: Beteiligte
TöB 30 davon: keine Äußerung 7 Zustimmung ohne Hinweise und
Anregungen 9 Zustimmung mit Hinweisen,
Äußerung von Anregungen 14 7.1
Zusammenfassung
Im Rahmen der Beteiligung der TöB wurde
insbesondere zu den folgenden Themen und Inhalten des Bebauungsplanentwurfs
Stellung genommen: -
Kabel-
und Leitungsbestand -
Feuerwehrzufahrt,
Rettungswege, Bauordnung -
Festsetzung
einer Mindesthöhe von Gebäuden -
Festsetzung
der Dachbegrünung Das Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange hatte Auswirkungen auf die Planinhalte. Die
Planzeichnung wurde wie folgt geändert: -
Festsetzung
einer Mindesthöhe von Gebäuden am Antonplatz von ca. 8 m. Die folgenden Punkte wurden ergänzt bzw. geändert: -
Kapitel
„Maß der baulichen Nutzung“ und „Intention der Planung“
zum Thema Mindestgebäudehöhe -
Kapitel
„Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan“ -
Angaben
zur Raumordnung im Kapitel „Flächennutzungsplan / Raumordnung“ -
Ergänzung
des Kapitels „Auswirkungen des Bebauungsplans“ um die Notwendigkeit
einer Leitungsumverlegung zur Umsetzung der Planung. 7.2
Auswertung der Stellungnahmen
Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind,
haben sich innerhalb der Frist gemäß § 4 Abs. 2 BauGB nicht zur Planung
geäußert, so dass davon auszugehen war, dass sie der Planung zustimmen oder
dass ihre Belange nicht berührt werden: -
Bezirksamt
Pankow, Finanzen, Personal und Umwelt, AUN 3, AUN 6 -
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Abteilung I E -
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Landesdenkmalamt -
Verkehrslenkung
Berlin, Abt. VLB D 2 -
Bundesnetzagentur,
Referat 226 – Richtfunk -
Handwerkskammer
Berlin -
Deutsche
Post Real Estate GmbH, Region Ost Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind,
stimmten der Planung ohne Äußerungen zu bzw. äußerten keine Bedenken oder
erklären ihre Belange für nicht berührt: -
Bezirksamt
Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und
Genehmigen, Denkmalschutz (vom 30.06.2009) -
Bezirksamt
Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Wirtschaftsförderung
(vom 21.07.2009) -
Bezirksamt
Pankow, Abteilung Öffentliche Ordnung, Tiefbauamt (vom 17.07.2009) -
Senatsverwaltung
für Finanzen, Abteilung I D VV (21.07.2009) -
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Abteilung I B (08.07.2009) -
Senatsverwaltung
für Wirtschaft, Technologie und Frauen, Abteilung III B (21.07.2009) -
Landesamt
für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit, Referat 1A
(04.09.2009) -
Berliner
Stadtreinigungsbetriebe (vom 17.07.2009) -
Bezirksamt
Lichtenberg, Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr, Amt für
Planen und Vermessen (03.07.2009) Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind,
stimmten der Planung mit Hinweisen zu oder äußerten Anregungen zur Planung: 1. Bezirksamt
Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Vermessungsamt (vom
13.07.2009) Äußerung: Zur Gewährleistung der Eindeutigkeit der Planung ist es erforderlich,
die Bemaßung in Zusammenarbeit mit dem Planungsbüro anzupassen. Vor der
Herstellung des Reinplanes ist ein Feldvergleich durch unseren Außendienst
vorzunehmen (Neubauten). Eventuell müssen auch einzelne Vermessungen
durchgeführt werden. Bitte die entsprechende Zeit dafür einplanen. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der Aufbereitung des
Reinplans wird die Planunterlage aktualisiert und vervollständigt. Auf dieser
Grundlage wird ebenfalls die Vermaßung überprüft und angepasst. 2. Bezirksamt
Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und
Genehmigen, Bauaufsicht (vom 16.07.2009) Äußerung 1: In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3-23 ist eine Bebauung
entlang des Fußgängerbereiches vorgesehen. Städtebaulich sicher
nachvollziehbar, da gegenüber eine ähnliche Bebauung vollzogen wird. Zu
Bedenken sei jedoch, dass bei einer geplanten Bauhöhe von 15,50 m bei mehr als
8,0 m Brüstungshöhe (Oberkante der Brüstung von zum Anleitern bestimmten
Fenstern oder Stellen) über Gelände eine Feuerwehrzu- und durchfahrt gemäß
§ 5 Bauordnung für Berlin (BauO Bln) erforderlich wird. (Hinweis: Derzeit
sind bereits Laternen und mehrere Bäume im Fußgängerbereich / öffentliche
Parkanlage vorhanden). Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Erschließung der
betreffenden Grundstücke ist durch die Berliner Allee und die Bizetstraße
gesichert und somit waren etwaige Anforderungen an die Befahrbarkeit der
öffentlichen Parkanlage des Antonplatzes nicht erforderlich. Die Herstellung eines 2. Rettungsweges kann (gemäß BauO Bln) über einen
2. Treppenraum oder durch ein Sicherheitstreppenhaus erfolgen. Dies ist jedoch
im bauaufsichtlichen Verfahren sicherzustellen. Darüber hinaus können große
Hubrettungsfahrzeuge auf der Berliner Allee und der Bizetstraße aufgestellt
werden. Äußerung 2: Die notwendige Feuerwehrzu- oder durchfahrt muss den Musterrichtlinien
über die Flächen für die Feuerwehr (MRFIFw – Fassung 2007) entsprechen.
Es kann derzeit ohne konkrete Planung von Bauvorhaben nicht eingeschätzt
werden, ob über die gesamte Tiefe des Fußgängerbereiches (Berliner Allee
durchgängig bis Bizetstr.) diese Feuerwehrzu- oder durchfahrt notwendig wird
und ob die o.g. Anforderungen an die Feuerwehrflächen eingehalten sind. Auch
wenn in der textlichen Festsetzung unter Punkt 10 hierzu Ausführungen getätigt
wurden („Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche und der Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der Festsetzung.“),
erscheint es uns wichtig, auf die o.g. Sachverhalte hinzuweisen. Abwägung: Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen und ist bei der Umsetzung
der Planung im bauaufsichtlichen Verfahren zu beachten (siehe auch Äußerung 1). Äußerung 3: Bei einer geplanten Bebauung des Grundstückes Berliner Allee 26 ist zu
beachten, dass bei der Notwendigkeit der Rettung von Personen der 2.
Rettungsweg (d.h. mit Rettungsgeräten der Feuerwehr) von der Berliner Allee
gegeben sein muss. Zu beachten ist hierbei die Straßenbahnoberleitung und eventueller
vorhandener Baumbestand im Bereich der Berliner Allee. Dies gilt ebenso bei
einem geplanten Dachgeschossbau auf dem Grundstück Berliner Allee 24. Bei einer geplanten Bebauung auf dem Grundstück Bizetstraße 17/19 ist
ebenfalls auf die vorhandenen Bäume im Straßenland zu achten. Bei der
Realisierung des 2. Rettungsweges muss u.U. der Baumbestand zurück geschnitten
werden. Auch bei einem geplanten Bau einer Tiefgarage ist der Baumbestand auf
allen Grundstücken bzw. im öffentlichen Straßenland zu berücksichtigen. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Es wurde davon ausgegangen,
dass für die in Berlin typische Situation erforderliche Rettungswege
herstellbar sind (siehe auch Äußerung 1). Äußerung 4: Ob die in der Begründung unter Nr. 3.2 genannten verbleibenden
Freiflächen der Grundstücke Berliner Allee 26, Bizetstr.17 und 19 für die
Schaffung von Spielplätzen ausreichend sind, kann auf Grund des vorgelegten
B-Planentwurfes nicht eingeschätzt werden. Gemäß § 8 Abs. 2 BauO Bln
ist bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als 6 Wohnungen je Grundstück ein
Spielplatz für Kinder (notwendiger Kinderspielplatz) anzulegen. Je Wohnung
sollen 4 m² nutzbare Spielfläche vorhanden sein; der Spielplatz muss jedoch
50°m² groß sein. Bei bestehenden Gebäuden soll die Herstellung oder Erweiterung
und die Instandhaltung von Kinderspielplätzen u.U. ebenfalls verlangt werden. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Bestimmungen der Bauordnung
sind bei der Planungsumsetzung im bauaufsichtlichen Verfahren zu beachten. Ob
im Kerngebiet mehr als 6 Wohnungen entstehen, steht zum jetzigen Zeitpunkt
nicht fest und obliegt der Entscheidung des Grundstückseigentümers. Sofern dies
der Fall sein sollte, kann es zur Gewährleistung der bauordnungsrechtlichen
Anforderungen dazu kommen, dass die zulässige überbaubare Grundstücksfläche
nicht vollständig ausgeschöpft werden kann, es kann aber auch z.B. im
Blockinnenbereich auf den nicht überbaubaren Flächen eine grundstücksübergreifende
Spielplatzfläche eingeordnet werden. Äußerung 5: Die verbleibenden Flächen müssen u.U. auch dazu dienen, der Forderung
zur Herstellung von Abstellmöglichkeiten für Fahrräder bei Errichtung von
baulichen Anlagen und anderen Anlagen (bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu
erwarten ist) gemäß § 50 BauO Bln auf den Baugrundstücken nachzukommen. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Auf den Grundstücken stehen
ausreichend Flächen für derartige Nutzungen zur Verfügung, ggf. auch innerhalb
von überbaubaren Grundstücksflächen. Äußerung 6: Ihre Erläuterungen zum Punkt 3.2 der Begründung zum B-Plan
(Abstandsflächen) wurden zur Kenntnis genommen. Frage: Ist ein Mast (BVG) im öffentlichen Straßenland vor bzw. auf dem
Grundstück Berliner Allee 26 vorhanden? Abwägung: Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen. Ein Mast ist im Mittelstreifen der öffentlichen Verkehrsfläche Berliner
Allee vorhanden und hat einen Abstand von ca. 10 m zum Grundstück Berliner
Allee 26. 3. Bezirksamt
Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und
Genehmigen, Sanierung, Milieuschutz (vom 24.07.2009) Äußerung: Der Entwurf des Bebauungsplans entspricht den Sanierungszielen. Aus den Erfahrungen bei der Umsetzung des Bebauungsplans XVIII - 45a hat
sich bei den konkreten Bauvorhaben das Problem ergeben, dass die in der
Nutzungsart MK betroffene Fläche teilweise nur 1-geschossig bebaut wird und die
möglichen Potentiale zur Stärkung des Stadtteilzentrums, die sich aus dem
Nutzungsmaß ergeben, nicht realisiert werden. Daher wird die Festsetzung einer
Mindestgeschosszahl von 3 Geschossen vorgeschlagen, die das städtebauliche Ziel
der funktionellen Verdichtung und räumlichen Fassung in diesem Bereich umsetzt. Abwägung: Der Anregung wurde gefolgt. Zwar ist keine Festsetzung einer Mindestgeschossigkeit erfolgt, es wurde
aber ein Mindestwert für die Traufhöhe in den Plan aufgenommen. Die Intention
der Anregung ist die Sicherung einer ausreichend hohen baulichen Einfassung des
südlichen Antonplatzes. Dieses Ziel wurde durch die Festsetzung einer
einheitlichen durchgehenden Traufhöhe von mindestens 8,0 m unabhängig von der
Zahl der Vollgeschosse erreicht. Bei Realisierung nach den
bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen an Vollgeschosse wären 3
Vollgeschosse, so wie es angeregt wurde, bei niedrigen Bauhöhen
(„Souterrain“ mit 1,4 m über Gelände sowie 2 weitere Geschosse mit
der konstruktiven Mindestbauhöhe von ca. 2,7 m) bereits mit ca. 6,8 m Traufhöhe
erreichbar. Dies wurde zur Sicherung der städtebaulichen Ziele als nicht
ausreichend angesehen. Die Mindesttraufhöhe ermöglicht auch weiterhin nur die
Realisierung von bis zu 3 Geschäfts-, Büro- oder Wohnetagen, jedoch mit
größeren Etagenhöhen. Die Festsetzung der maximalen Traufhöhe blieb
unverändert. 4. Bezirksamt
Pankow, Finanzen, Personal und Umwelt, Finanzservice (vom 14.07.2009) Äußerung: Empfehlung zu Punkt 5: Bezifferung der Kosten und Angabe der
Buchungsstelle (Kapitel / Titel), eventuell auch Erzielung von Einnahmen aus
Grundstücksverkauf. Abwägung: Die Begründung wurde entsprechend ergänzt. Die Angabe der Buchungsstelle
(Kapitel / Titel) wurde ergänzt. Aus dem Verkauf des Grundstücks Bizetstraße 19
über den Liegenschaftsfonds Berlin sind Einnahmen für das Land Berlin zu
erwarten. 5. Bezirksamt
Pankow, Abteilung Finanzen, Personal und Verwaltung, Immobilienservice,
Grundstücksrechtsverkehr (vom 21.07.2009) Äußerung: Das Grundstück Berliner Allee 28 unterliegt den Belangen des
Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes (VerkFIBerG). Es wird derzeit ein Klageverfahren der Eigentümer gegen das Land Berlin
betrieben. Das Verfahren ist am Landgericht Berlin anhängig. Eine Entscheidung
liegt noch nicht vor. Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 6. Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Abteilung VII B (22.07.2009) Äußerung: Zum Bebauungsplan bestehen in verkehrsplanerischer und straßenverkehrsbehördlicher
Hinsicht keine grundsätzlichen Bedenken. Die Wegebeziehung für den Fußgängerverkehr und die Erreichbarkeit der
Straßenbahnhaltestelle am Antonplatz werden durch die Verbindung zwischen
Berliner Allee und der Bizetstraße verbessert. Abwägung: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Der Hinweis zur besseren Erreichbarkeit der Straßenbahnhaltestelle am
Antonplatz über den Fußgängerbereich wurde in der Begründung ergänzt. 7. Senatsverwaltung
für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, Abteilung II D (10.07.2009) Äußerung: Da keine Informationen zu Altlasten vorliegen, empfehle ich gering
belastetes Niederschlagswasser, z.B. von Dachflächen, breitflächig in der
angrenzenden Parkanlage zu versickern. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Übernahme der auf den
privaten Grundstücken anfallenden Niederschlagswässer in die öffentliche
Grünfläche kann, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen, im Zuge einer
entsprechenden Vereinbarung getroffen werden. Eine entsprechende Regelung im
Bebauungsplan erfolgte dazu nicht, da kein städtebauliches Erfordernis vorlag. 8. Berliner
Feuerwehr (vom 15.07.2009) Äußerung: Die Befahrbarkeit der Verkehrsflächen und die Zugänglichkeit des
Grundstücks über öffentliche Verkehrsflächen für Fahrzeuge der Feuerwehr sowie
die Erreichbarkeit vorhandener notwendiger Zufahrten von Anschlussgrundstücken,
muss gewährleistet sein. Sollten bereits bestehende Flächen für die Feuerwehr auf dem zu
beurteilenden Grundstück vorhanden sein, bleiben diese erhalten. Entsprechend der beabsichtigten Bebauung notwendige Fahrrechte zum
Erreichen der Anschlussgrundstücke müssen gesichert sein. Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist nicht dargestellt. Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die Zugänglichkeit der Grundstücke ist durch die Straßenverkehrsflächen
der Berliner Allee und der Bizetstraße gesichert. Die Sicherung darüber
hinausgehender Fahrrechte war somit nicht erforderlich. Löschwasserversorgungsstellen werden in Bebauungsplänen nicht
dargestellt. Sie sind Gegenstand der Planungsumsetzung im bauaufsichtlichen
Verfahren und haben keine städtebauliche Relevanz. Von der technischen
Realisierbarkeit inmitten einer Berliner Zentrumslage wurde ausgegangen. 9. Berliner
Wasserbetriebe (vom 17.07.2009) Äußerung: Gemäß den beiliegenden Anlagen befinden sich im Bereich des
Bebauungsplanentwurfes in der Berliner Allee sowie in der Bizetstraße
Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe. Die
vorhandenen Anlagen stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung. In der Berliner Allee liegt im öffentlichen Straßenland eine
Abwasserdruckleitung DN 800, die in einem Schutzrohr DN 1000 verlegt wurde. Baumaßnahmen sind derzeit im Bebauungsplangebiet von den Wasserbetrieben
nicht vorgesehen. Abwägung: Die Sachverhalte wurden zur Kenntnis genommen und hatten keine
Auswirkung auf die Planung, da die Planung nicht ins bestehende Straßenland
eingreift. 10. WGI
GmbH für NBB Netzgesellschaft Berlin – Brandenburg mbH u. Co. KG, NBB IV,
(vom 09.07.2009) Äußerung 1: Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die in den
beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen hinsichtlich der
Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss gerechnet
werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend
geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen. Darüber hinaus
darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB keinen Einfluss hat, auf eine
Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und der Verlauf
der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen
(Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen o.a.) festzustellen. Die abgegebenen Planunterlagen geben den Bestand zum Zeitpunkt der
Auskunftserteilung wieder. Es ist darauf zu achten, dass zu Beginn der Bauphase
immer das Antwortschreiben mit aktuellen Planunterlagen vor Ort vorliegt. Die
Auskunft gilt nur für den angefragten räumlichen Bereich und nur für eigene
Leitungen der NBB, so dass ggf. noch mit Anlagen anderer Versorgungsunternehmen
und Netzbetreiber zu rechnen ist, bei denen weitere Auskünfte eingeholt werden
müssen. Die Entnahme von Maßen durch Abgreifen aus den Planunterlagen ist nicht
zulässig. Stillgelegte Leitungen sind in den Plänen nicht oder nur
unvollständig enthalten. Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betrafen nicht die
Bauleitplanung, sondern dessen Umsetzung. Da die Planung nicht ins bestehende
Straßenland eingreift, war nicht mit Auswirkungen auf die Planung zu rechnen. Äußerung 2: Im Zusammenhang mit der Realisierung des o.a. Bebauungsplanes bestehen
seitens NBB zurzeit keine Planungen. Eine Versorgung des Planungsgebietes ist
grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter
Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für
Versorgungsleitungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan
festzusetzen. Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die Festsetzung von
Versorgungsanlagen war nicht erforderlich. Die Einhaltung der gängigen
Vorschriften bei der Leitungsverlegung unterhalb öffentlicher Verkehrsflächen
ist nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Die Festsetzung von
Versorgungsleitungen und Anlagen war nicht erforderlich, da Hausanschlüsse
keine städtebauliche Relevanz entwickeln. Äußerung 3: Nach Auswertung des Bebauungsplans/-entwurfs und der entsprechenden
Begründung ist Folgendes zu beachten bzw. in die weitere Planung einzuarbeiten: Bei Baumpflanzungen ist ohne Sicherungsmaßnahmen ein Abstand zu
Leitungen von mindestens 2,5 m von der Rohraußenkante zu den Stammachsen
einzuhalten. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind in Abstimmung mit der
NBB Schutzmaßnahmen festzulegen. Ein Mindestabstand von 1,5 m sollte jedoch in
allen Fällen angestrebt werden. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind nur
flach wurzelnde Bäume einzupflanzen, wobei gesichert werden muss, dass beim
Herstellen der Pflanzgrube der senkrechte Abstand zwischen Sohle Pflanzgrube
und Oberkante unserer Leitung mindestens 0,3 m beträgt. Weiter ist zwischen
Rohrleitung und zu pflanzendem Baum eine PVC-Baumschutzplatte oder eine Folie
mit einer Mindestwanddicke von 2 mm einzubringen. Der Umfang dieser Einbauten
ist im Vorfeld protokollarisch festzuhalten. Beim Ausheben der Pflanzgrube ist
darauf zu achten, dass unsere Leitungen nicht beschädigt werden. Wir weisen
darauf hin, dass bei notwendigen Reparaturen an der Leitung der jeweilige Baum
zu Lasten des Verursachers der Pflanzung entfernt werden muss. Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht die
Bauleitplanung, sondern dessen Umsetzung. Ausweislich der beigefügten
Leitungspläne waren außergewöhnliche Anforderungen in der Planungsumsetzung
nicht zu erwarten. Des Weiteren wurde festgesetzt, dass die Einteilung der
öffentlichen Verkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzung ist, so dass das
Verhältnis von Leitungen zu Straßenbäumen im Zuge der weiteren
Ausführungsplanungen flexibel gehandhabt werden kann. 11. Berliner
Verkehrsbetriebe (vom 20.07.2009) Äußerung: Im dargestellten Bebauungsplan befinden sich Bahnstrom- und
Signalanlagen sowie Anlagen der Licht- und Krafttechnik der Straßenbahn. Gegen eine Bebauung haben wir keine Einwände sowie Vorschläge zu
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen und erteilen Ihnen hiermit unsere
Zustimmung. Bis zur genauen Leitungsanfrage und Zustimmungsersuchen senden Sie
uns bitte detaillierte Planungsunterlagen. Abwägung: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Sie hatte keine
Auswirkungen auf die Planung, da die Anlagen der BVG Bestandteil der
öffentlichen Verkehrsfläche sind und Änderungen daran nicht vorgenommen werden
sollen. Die Anlagen der BVG sind von den jeweiligen Bauherren im Rahmen der
Hochbauplanung zu berücksichtigen. 12. Industrie-
und Handelskammer zu Berlin, Abteilung Infrastruktur, Stadtentwicklung (vom
14.07.2009) Äußerung: Grundsätzlich erheben wir keine Einwendungen zu den Festsetzungen als
Misch- und Kerngebiet mit Straßenverkehrflächen, Verkehrsflächen besonderer
Zwecksbestimmung und öffentlichen Grünflächen. Hinsichtlich der textlichen Festsetzung Nr. 8 erheben wir jedoch
folgende Einwendung. Mit der textlichen Festsetzung wird die Art der Begrünung
genau vorgeschrieben. Eine solche Vorgabe ist bisher in Bebauungsplänen nur mit
einer Pflanzliste für ebenerdige Flächen vorgeschrieben. Die Mustervorgabe des
Senats für Textliche Festsetzungen bei Bebauungsplänen von 1994 sieht unter 6.12
folgendes Muster vor: „Flachdächer / Dachflächen mit einer Neigung von
weniger als .... / mit einer Fläche von mehr als ... m² / sind zu begrünen;
dies gilt nicht für technische Einrichtungen, für Beleuchtungsflächen und
Terrassen.“ Unserer Einschätzung nach sollte auch für den Bebauungsplan
3-23 die Mustervorlage ausreichen. Wenn eine Fachfirma die Dachbegrünung
ausführt, wovon ausgegangen wird, dann wird diese den Bauherren auch eine
nachhaltige Bepflanzung empfehlen. Zudem sind wir überzeugt, dass die
Eigentümer ein großes Eigeninteresse daran haben, dass die Dachflächen
ganzjährig ansehnlich sind und bleiben. Abwägung: Der Anregung wurde nicht gefolgt. An die Dachbegrünung ist aus städtebaulichen Gründen sowie wegen der
erhöhten Anforderung an die nachbarschaftliche Rücksichtnahme (beengte
Hofsituation, Heranrücken der Neubebauung bis auf die Grundstücksgrenze) eine
besondere und über das normale Maß hinausgehende Anforderung zu stellen. Hier
soll für das von der heranrückenden Bebauung betroffene benachbarte Grundstück
Berliner Allee 24 der optische Eindruck einer bepflanzten Abstandsfläche
erzeugt werden (Sicht aus den Etagen über dem Erdgeschoss auf das Gründach).
Dies wurde planungsrechtlich gesichert. Das Eigentümerinteresse selbst reicht
hier nicht aus, um die Umsetzung der erhöhten Anforderungen zu gewährleisten. 13. Gemeinsame
Landesplanungsabteilung Berlin – Brandenburg, GL 5.31, Potsdam
(vom28.07.2009) : Äußerung 1: Die Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP
B-B) vom 31.03.2009 ist am 15.05.2009 in Kraft getreten (GVBI S. 182) und hat
die bisher geltenden Regelungen u.a. aus dem Landesentwicklungsplan für den
engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin
(LEP eV) abgelöst. Weitere Grundsätze der Raumordnung enthält das
Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBI. S. 629). Die
Angaben zur Raumordnung unter I.2.3.1. der Begründung zum Bebauungsplan sollten
aktualisiert und ergänzt werden. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und die Angaben zur Raumordnung
in der Begründung wurden aktualisiert. Äußerung 2: Der Bebauungsplan ist an die Ziele der Raumordnung angepasst. Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegt das Plangebiet innerhalb
des Gestaltungsraumes Siedlung, wo gemäß Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP
B-B die Entwicklung von (Wohn-) Siedlungsflächen möglich ist. Gemäß Grundsatz 4.8. Abs. 2 LEP B-B ist das Plangebiet in der
Festlegungskarte 2 des LEP B-B als Städtischer Kernbereich (Gebiet/Umfeld
Weißensee Berliner Allee) festgelegt. Großflächige Einzelhandelseinrichtungen
mit zentralrelevanten Sortimenten sollen gemäß Grundsatz 4.8. Abs. 1 LEP
B-B nur in diesen Bereichen entwickelt werden. Der Standort ist aus landesplanerischer
Sicht integriert. Die Festlegungen aus Ziel 4.7 Abs. 1.3 LEP B-B
(Konzentrationsgebot, raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot, Kongruenzgebot)
stehen der Festsetzung eines Kerngebietes, in dem ggf. auch großflächige
Einzelhandelseinrichtungen entwickelt werden könnten, ebenfalls nicht entgegen.
Der Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5
Abs. 1, 2 und 4 des LEPro 2007 (vorrangige
Siedlungsentwicklung innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche;
Innenentwicklung vor Außenentwicklung und Reaktivierung von
Siedlungsbrachflächen; Stärkung innerstädtischen Einzelhandels): Abwägung: Die Stellungnahme und die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 14. Vattenfall
Europe Berlin AG & Co KG, Bereich Wärme (vom 13.07.2009) und Abteilung
Immobilien (vom 20.07.2009) Äußerung 1: In dem von Ihnen angefragten örtlichen Bereich ist kein Anlagenbestand
der Wärme Berlin vorhanden. Abwägung: Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen. Äußerung 2: In dem betrachteten Gebiet befinden sich Kabelanlagen
(Hausanschlusskabel) der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH. Die Leitungsrechte für die gekennzeichneten Anlagen müssen gesichert
werden. Ein Plan mit gekennzeichneten Anlagen der Vattenfall Europe
Distribution Berlin GmbH ist beigefügt. Abwägung: Der Kabelbestand wurde zur Kenntnis genommen, er befindet sich
überwiegend im öffentlichen Straßenland. Der Anregung nach planungsrechtlicher
Sicherung von Kabeln, die das Grundstück Berliner Straße 26 kreuzen, wurde
nicht gefolgt. Hier können Umverlegungen in die zur Verfügung stehenden
öffentlichen Flächen vorgenommen werden, sofern dies erforderlich ist, da auf
die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes nicht verzichtet wurde. Eine
entsprechende Darlegung wurde in die Begründung zum Bebauungsplan aufgenommen. Äußerung 3: Über Planungen oder Trassenführungen für die Versorgung möglicher Kunden
nach der Bebauung können wir zurzeit keine Aussage treffen Die beigefügte „Richtlinie zum Schutz der Kabel- und
Freileitungsanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH“ ist
genau zu beachten. Abwägung: Die Hinweise wurde zur Kenntnis genommen. Die realisierungsbezogenen
Planungen sind zum gegebenen Zeitpunkt außerhalb des Bebauungsplanverfahrens
anzufertigen. Sie betreffen nicht die Bebauungsplaninhalte, sondern die
Planungsumsetzung. 8.
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2
BauGB
Das Bezirksamt Pankow hat in seiner Sitzung
am 24.11. 2009 die Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2
BauGB beschlossen. Die BVV hat am 09.12.2009 mit Drucksache-Nr. VI-0909 den
Beschluss zur Kenntnis genommen. Für den Entwurf des Bebauungsplans 3-23 vom
04.11.2009 wurde die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in
der Zeit vom 04.01.2010 bis einschließlich 04.02.2010 durchgeführt. Die
Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 18.12.2009 auf Seite 2815 im Amtsblatt
für Berlin Nr. 57/2009 sowie durch Anzeige in der „Berliner
Zeitung“ am 18.12.2009 ortsüblich bekannt gemacht. Darüber hinaus wurde
der Landespressedienst informiert. In der ortsüblichen Bekanntmachung wurde
darauf hingewiesen, dass das Verfahren gemäß §13a BauGB als beschleunigtes
Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB
durchgeführt wird. Sie fand im Bezirksamt Pankow von Berlin, Abt. Kultur,
Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, Storkower
Straße 97, 10407 Berlin statt. Darüber hinaus bestand die Möglichkeit, den
Entwurf des Bebauungsplans nebst Begründung während des Auslegungszeitraums im
Internet einzusehen. Innerhalb der Frist hatte die Öffentlichkeit
die Möglichkeit, sich an der Planung zu beteiligen, indem sie den Planentwurf
und die Begründung einsehen und Stellungnahmen dazu abgeben konnte. Die nach § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligenden Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 09.12.2009 über die Auslegung
unterrichtet. Im Rahmen dieses Verfahrens haben 2 Bürger im Amt für Planen und
Genehmigen / Stadtentwicklungsamt Einsicht in die Planunterlagen genommen.
Stellungnahmen wurden weder mündlich noch schriftlich abgegeben. Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung zum
Bebauungsplanentwurf Durch die Beteiligung der Öffentlichkeit ergaben sich keine neuen
Aspekte, die zu Änderungen der Ziele und Festsetzungen des Bebauungsplanes 3-23
führten. 9.
Beschluss über den Bebauungsplan
Das Bezirksamt Pankow hat am
.2010 (Vorlage Nr. )
beschlossen, den sich aus der Abwägung des Bezirksamtes ergebenden Entwurf des
Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 einschließlich Begründung gemäß § 6 Abs. 3
AGBauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG und den Entwurf der
Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4
BezVG der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen. Die Bezirksverordnetenversammlung hat nach vorheriger Beratung im
Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaft am .2010 den Bebauungsplan 3-23 gemäß § 6
Abs. 3 AGBauGB auf ihrer Tagung am
.2010 beschlossen (Drs-Nr.
). B.
RECHTSGRUNDLAGEN
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S.
2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009
(BGBl. I S. 2585) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung -
BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBI. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs
(AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch das
Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Aufgestellt: Berlin,
den .2010 Bezirksamt
Pankow von Berlin Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Dr. Michail Nelken Carrasco Bezirksstadtrat für Kultur, Fachbereichsleiterin Wirtschaft und Stadtentwicklung Stadtplanung Diese Begründung gemäß § 9 Abs. 8
BauGB gehört zum Bebauungsplan 3-23, festgesetzt durch Verordnung vom .2010 (GVBl. S. .. ) Berlin, den .2010 Bezirksamt Pankow von Berlin Abt. Kultur, Wirtschaft und
Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Amtsleiter C. ANLAGEN
I. Textliche Festsetzungen
1. Im Mischgebiet und im Kerngebiet sind
Tankstellen, Gartenbaubetriebe und ungedeckte Sportstätten nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und 6
BauNVO) 2. Im Kerngebiet sind Vergnügungsstätten
nur im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO) 3. In der überbaubaren Grundstücksfläche a
im Kerngebiet sind in den baulichen Anlagen oberhalb des 2. Vollgeschosses
Wohnungen allgemein zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 3 BauGB und §
7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) 4. Abweichend von der festgesetzten Zahl
der zulässigen Vollgeschosse ist auf dem Grundstück Berliner Allee 24 für
Gebäude, die der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt sind, ein weiteres
Vollgeschoss zulässig, wenn es sich hierbei um einen Dachraum handelt, der ein
Vollgeschoss ist. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 5. In den überbaubaren Grundstücksflächen
a, b und c wird als zulässige Traufhöhe für Gebäude eine Höhe von mindestens
54,5 m bis maximal 62,0 m über NHN festgesetzt. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 Abs. 2 und 4 BauNVO) 6. An die Baugrenze darf zwischen den
Punkten A-B-C und D, bezogen auf die zulässige Traufhöhe, mit Einschränkung der
Tiefe der Abstandsflächen der Bauordnung für Berlin herangebaut werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 7. Im Misch- und Kerngebiet sind auf den
nicht überbaubaren Grundstücksflächen Stellplätze und Garagen nicht zulässig.
Dies gilt nicht für Stellplätze für Behinderte im Sinne des § 50 Abs. 1
Bauordnung für Berlin sowie für Tiefgaragen. Die Erdabdeckung über den
Tiefgaragen muss mindestens 0,6 m betragen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB, § 9 Abs. 1 Nr. 25a
BauGB, § 12 Abs. 6 BauNVO) 8. Zum Schutz vor Lärm im Kerngebiet muss
in Gebäuden mindestens ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit
mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den
Fenstern von der Straße abgewandt sein. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 9. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans
ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die
Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von
Schwefeldioxiden, Stickstoffoxiden und Staub, bezogen auf den Energiegehalt des
eingesetzten Brennstoffs, vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL
entsprechen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB) 10. Die Dachflächen der als eingeschossig
überbaubar festgesetzten Flächen sind mit einer Kräuter-Gras-Mischung auf einer
mindestens 10 cm tiefen geeigneten Substratschicht dauerhaft zu begrünen. Dies
gilt nicht für technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 11. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche
und der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der
Festsetzung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) [1]) Kartenanzeige Straßenverkehrslärm „Tag 6-22 Uhr, Umweltatlas“, FIS-Broker, Zugriff am 16.10.2009. [2]) Kartenanzeige Straßenverkehrslärm „Nacht 22 - 6 Uhr, Umweltatlas“, FIS-Broker, Zugriff am 16.10.2009. [3]) Schalltechnische Untersuchung für den Bebauungsplan XVIII-45a Antonplatz in Berlin-Weißensee, UBV Ingenieurbüro Dr. Christian Vees, Berlin, Dezember 1998. [4]) Dies entspricht einer Befahrung des Gleisabschnittes durch eine Straßenbahn je Richtung tagsüber alle 2 Minuten und nachts etwa alle 5 Minuten. [5]) Text entnommen aus: Begründung zum festgesetzten Bebauungsplan XVIII – 45a [6]) Büro für Landschaftsplanung, Dipl. Geograph Christian Wülfken, Berlin, 13. Oktober 2009 [7]) mobil 2010 - Stadtentwicklungsplan Verkehr Berlin, Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin, Juli 2003 [8]) im Auftrag der Sanierungsverwaltung [9]) Abteilung Umwelt, Wohnen und Bürgerdienste [10]) Bei einem 1,4 m über dem Gelände liegenden „Souterrain“ sowie 2 Geschossen mit der konstruktiven Mindestbauhöhe von ca. 2,7 m wäre eine Dreigeschossigkeit bereits mit einem ca. 6,8 m hohen Gebäude erreichbar. [11]) Gemäß § 6 Abs. 1 BauO Bln benötigen Gebäude, die auf der Grundstücksgrenze errichtet werden dürfen, keine Abstandsfläche. Abstandsflächen sind dann einzuhalten, wenn Gebäude nicht auf der Grundstücksgrenze errichtet werden. [12]) Besonnungsstudien zu den Festsetzungsinhalten des Bebauungsplans 3-23, GfP – Gesellschaft für Planung, Berlin, Mai 2009, Untersuchungszeiträume: 20. März, 21. Juni, 21. September und 21. Dezember. [13]) Für die Grundstücke Berliner Allee 26, Bizetstraße 17 und Bizetstraße 19 wird davon ausgegangen, dass sich aus der zulässigen Gebäudehöhe maximal eine 5-Geschossigkeit entwickeln lässt. [14]) siehe Kap. I.2.2.7 [15]) a.a.O. (3) [16]) Besonnungsstudien zu den Festsetzungsinhalten des Bebauungsplans 3-23, GfP – Gesellschaft für Planung, Berlin, Mai 2009, Untersuchungszeiträume: 20. März, 21. Juni, 21. September und 21. Dezember |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Legende
Ausschuss | Tagesordnung | Drucksache | |||
Bezirksverordnetenversammlung | Aktenmappe | Drucksachenlebenslauf | |||
Fraktion | Niederschrift | Beschlüsse | |||
Kommunalpolitiker/in | Auszug | Realisierung | |||
Anwesenheit | Kleine Anfragen |