Drucksache - VI-1063  

 

 

 

Siehe Anlage

 

 

 

Bezirksamt Pankow von Berlin                                               2010

 

 

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                                  Drucksache-Nr.:

 

 

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

 

 

Betr.:   Bebauungsplan 3-31B für das Gelände zwischen Eberswalder Straße, Schönhauser Allee, Kastanienallee und Oderberger Straße mit Ausnahme der Grundstücke Oderberger Straße 19 und Kastanienallee 10-12 (teilweise) im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg

 

 

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

 

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

 

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am ……… folgenden Beschluss gefasst:

 

I.          Für das Gelände zwischen Eberswalder Straße, Schönhauser Allee, Kastanienallee und Oderberger Straße mit Ausnahme der Grundstücke Oderberger Straße 19 und Kastanienallee 10-12 (teilweise) im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg wird der Bebauungsplan mit der Bezeichnung 3-31B aufgestellt.

 

Mit der Durchführung des Beschlusses ist das Stadtentwicklungsamt beauftragt.

 

 

Begründung

 

Veranlassung:

 

Die BVV hat mit Drs.-Nr. 0495/2008 und Drs.-Nr. 0827/2009 das Bezirksamt ersucht, zur Sicherung der Sanierungsziele und zur Sicherung der mit Durchführung der Sanierungsmaßnahme erreichten Verbesserungen für die jeweiligen Gebiete, blockweise Bebauungspläne aufzustellen. Es sollte insbesondere die Sicherung notwendiger kommunaler Gemeinbedarfsflächen, die Erhaltung vorhandener Freiflächen im Bebauungszusammenhang und die Bewahrung einer angemessenen Dichte erfolgen.

Damit sollte über den Sanierungszeitraum hinaus sichergestellt werden, dass unverträgliche Nachverdichtungen ausgeschlossen werden und dass die vorhandene Nutzungsmischung, soweit es sich um schutzwürdige Gemengelagen handelt, erhalten bleibt.

 

Bestandssituation:

 

Das Gebiet zwischen Eberswalder Straße, Schönhauser Allee, Kastanienallee und Oderberger Straße ist baustrukturell durch eine gründerzeitliche Blockrandbebauung, die vier- bis sechsgeschossige Vorderhäuser in geschlossener Bauweise, Seitenflügel und bei tiefen Grundstücken mehrere Quergebäude aufweist, geprägt.

Die Gebäude untereinander bilden z. T. sehr enge Höfe. Die Tiefe der Abstandsflächen bestehender Gebäude ist teilweise geringer, als sie die geltende Bauordnung für Berlin zulässt. Damit verbunden sind vielfach Nutzungsmaße, die weit über den Obergrenzen des § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) für allgemeine oder besondere Wohngebiete liegen.

Die Parzellenstruktur ist sehr unregelmäßig. Dadurch bedingt, ergeben sich bei sehr tiefen Grundstücken Flächen, auf denen auf der Grundlage des geltenden Planungsrechts, § 34 des Baugesetzbuchs (BauGB), potenziell nachverdichtet werden könnte.

 

Die Eigentumsverhältnisse sind sehr unterschiedlich. Neben privaten Einzeleigentümern und Eigentümergemeinschaften, privaten Gesellschaften sind auch eine kirchliche Stiftung sowie das Land Berlin mit der Hauptverwaltung, der Bezirksverwaltung und dem Liegenschaftsfonds Eigentümer von Grundstücken im Plangebiet.

 

Es handelt sich um einen Baublock, der durch eine besonders vielfältige Nutzungsmischung geprägt ist. Während die straßenbegleitende Miethausbebauung aus der Gründerzeit in nutzungsstruktureller Hinsicht im Erdgeschoss der Vorderhäuser häufig Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften darüber Wohnnutzung aufweist, werden die Seitenflügel und Quergebäude im Blockinnenbereich entweder zum Wohnen oder Remisen auch voll gewerblich genutzt. Darüber hinaus befinden sich im Baublock mehrere große Grundstücke, die Gemeinbedarfsnutzungen, wie 2 Kindertagesstätten und das St. Elisabeth – Stift, oder kulturelle Einrichtungen wie den Berliner Prater, sowie sonstige Infrastrukturnutzungen, wie die Feuerwehr und eine Polizeidienststelle aufweisen.

 

Im Blockinnenbereich befindet sich eine seit den 1980er Jahren der Öffentlichkeit zugängliche Spiel- und Erholungsfläche, der so genannte „Hirschhof“. Der Zugang zum „Hirschhof“ befindet sich auf dem Grundstück Oderberger Straße 19.

 

Auf dem Grundstück Oderberger Straße 19 und dem Grundstück Eberswalder Straße 14/15, welche zeitweilig gemeinsam als Garagen- und Autohof genutzt wurden, befinden sich eingeschossige Garagen- bzw. Gewerbebauten, eine Tiefgarage sowie oberirdische Stellplätze.

Die relativ großen Grundstücke Eberswalder Straße 10 und 14, 15 verfügen noch über erhebliche Neubaupotentiale.

 

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich mehrere Einzeldenkmale.

Teile des Geltungsbereichs sind gleichzeitig Bestandteil von Denkmalensembles.

 

Planerfordernis:

 

Das Plangebiet befindet sich im Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg – Teutoburger Platz (Zehnte Verordnung über die Förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994, GVBl. S. 472).

Die Ziele der Sanierung, dargestellt im Rahmenplan Stand 1/2007 (Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin vom 12. Oktober 2007, S. 2650), sehen für den Baublock eine Stärkung der Wohnnutzung am Blockrand, den Erhalt bestehender gewerblicher Nutzungen in Remisen auf Grundstücken an der Kastanienallee und der Oderberger Straße und den Erhalt der vorhandenen kulturellen und sozialen Einrichtungen, sowie der Feuerwehr und des Polizeistandortes vor.

 

Darüber hinaus sind zwei Bereiche mit Flächensicherung und Neuordnungsbedarf dar­gestellt. Einer berührt die Flächensicherung zur Erweiterung des Hirschhofs, einer Spiel- und Erholungsfläche die von den Anwohnern - auch benachbarter Gebiete - gemeinschaftlich genutzt wird. Der zweite Bereich beinhaltet die Grundstücke Eberswalder Straße 10-12 und Oderberger Straße 24-26 mit einer Nutzungsmischung zwischen Infrastruktureinrichtungen und gewerblicher Nutzung, die noch nicht weiter konkretisiert wurde. Dargestellt ist auch eine Block-Durchwegung zwischen Eberswalder Straße und Oderberger Straße unter Einbeziehung des „Hirschhofs“.

 

Zur Sicherung des „Hirschhofs“ für öffentliche Zwecke und für dessen Erweiterung hat das Bezirksamt bereits am 17.03.2009 (BA-Beschluss Nr. Vl‑739/2009) beschlossen, den Bebauungsplan 3-25 für die Grundstücke Oderberger Straße 19 und Kastanienallee 10-12 (teilweise) aufzustellen. Der Beschluss des Bezirksamts vom 17. März 2009 über die Aufstellung des Bebauungsplans 3-25 sowie die Aufstellung im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 14 vom 27.03.2009, Seiten 805, 806 bekannt gemacht.

 

Das Gebiet ist durch die nun schon seit mehr als 15 Jahren andauernde städtebauliche Sanierung und die damit verbundene Steigerung der Attraktivität für private Investitionen einem zunehmenden Nachverdichtungs- und Umnutzungsdruck ausgesetzt.

 

Der Planungsraum 36 (Teutoburger Platz), weist bereits eine hohe Bevölkerungsdichte auf. Gegen eine ungesteuerte Nachverdichtung mit Wohnen in diesem Gebiet spricht die Begrenztheit der vorhandenen Freiflächen und Flächen für die soziale Infrastruktur im Planungsraum einerseits. Andererseits soll bestehender Wohnraum vor der Möglichkeit, diesen für Gewerbe z.B. für touristische Zwecke umzunutzen, in bestimmten Bereichen geschützt werden.

Um nach Aufhebung des Sanierungsgebietes eine geordnete städtebauliche Entwicklung entsprechend den sich verändernden Nutzungsansprüchen in diesem Gebiet steuern zu können, ist das geltende Recht nicht ausreichend.

 

Ziel und Zweck der Planung:

 

Der Bebauungsplan soll durch geeignete Festsetzungen zur Art der Nutzung die bestehende Nutzungsmischung erhalten und einen Rahmen für eine geordnete Weiterentwicklung des Stadtquartiers mit einem Nebeneinander vielfältiger Nutzungen setzen.

Ziel ist es, der mit der starken Nachfrage nach Wohnen befürchteten Verdrängung gewerblicher Nutzungen einerseits und andererseits einer befürchteten Verdrängung von Wohnnutzung z.B. durch Beherbergungsgewerbe und Tourismusbetriebe entgegen zuwirken. Somit soll eine vielfältige Nutzungsmischung erhalten und eine einseitige Nachverdichtung mit Wohnen im Gebiet verhindert werden.

 

Darüber hinaus soll durch eine Begrenzung der Bebauungstiefe die weitere Inanspruchnahme bisher unbebauter Flächen im Blockinnenbereich für bauliche Hauptnutzungen und damit die Erhaltung von Freiflächen als Kompensation für die hohen

 

Dichten am Blockrand geregelt werden. Damit sollen gleichzeitig Nachverdichtungsmöglichkeiten begrenzt, Flächen für eine Begrünung und für wohnungsnahe Erholung freigehalten, sowie ein Puffer zwischen konfliktträchtigen Nutzungen geschaffen werden.

Des Weiteren soll eine bisher noch nicht vorhandene Zuwegung zur geplanten Spielplatz- und Erholungsfläche im Blockinnenbereich von der Eberswalder Straße planungsrechtlich gesichert werden, um eine bessere Erreichbarkeit zu ermöglichen und eine Verknüpfung mit anderen öffentlich nutzbaren Freiflächen herstellen zu können.

 

Der Bebauungsplan 3-31B dient insoweit auch der Konkretisierung der Sanierungsziele und deren langfristiger Sicherung.

 

Um diese Ziele zu erreichen, ist ein Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB, der sich auf Festsetzungen zur Art der Nutzung beschränkt (sog. „einfacher Bebauungsplan“), ausreichend.

Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung sind nicht erforderlich. Die vorhandenen Baustrukturen am Blockrand sollen auch künftig den Maßstab für Neubauvorhaben bilden.

 

Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB für das Gebiet „Teutoburger Platz“ im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg vom 20. März 2007 (GVBl. S. 146). Damit ist ein zusätzlicher Genehmigungsvorbehalt gegeben, der sicherstellt, dass die besondere städtebauliche Gestalt des Gebietes durch Bauvorhaben gewahrt bleibt.

 

Das Plangebiet liegt ebenfalls im Geltungsbereich des Landschaftsplans IV-L-3 „Gründerzeitgebiete Prenzlauer Berg“ im Bezirk Pankow von Berlin (Verordnung vom 21. September 2004; GVBl. S. 434).

 

Die Mitteilung der Planungsabsicht gem. § 5 AGBauGB ergab Folgendes:

Die Ziele des Bebauungsplans 3-31B sind mit den Zielen und Grundsätzen der Raum­ordnung, hier: § 5 Abs. 1-3 Landesentwicklungsprogramm 2007, Grundsatz 4.1 des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg vom 31.03.2009 und den regionalplanerischen Festlegungen des Flächennutzungsplans Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 vereinbar.

Die Planungsziele sind aus den Darstellungen des FNP entwickelbar. Mit den im Geltungsbereich enthaltenen Teilflächen der Eberswalder Straße und der Kastanienallee, die mit der Verbindungsfunktionsstufe II bzw. als Ergänzungsstraße Bestandteil des übergeordneten Hauptverkehrsstraßennetzes sind, werden dringende Gesamtinteressen Berlins im Sinne von § 7 Abs. 1 AGBauGB berührt.

 

Der Bebauungsplan 3-31B dient mit der bezweckten Steuerung des Nutzungsgefüges im Siedlungsbestand der Innenentwicklung. Wegen der Größe des Plangebietes, davon ca. 6 ha Baugebietsflächen und der vorhandenen Vielfalt öffentlicher und privater Nutzungen soll derzeit kein Gebrauch von der Möglichkeit, das Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 2 BauGB aufzustellen, gemacht werden.

 

Als nächster Verfahrensschritt soll die Frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgen, um das Planungskonzept in Kenntnis der jeweiligen Belange entwickeln zu können. In diesem Zusammenhang soll auch der Untersuchungsrahmen für den Umweltbericht ermittelt werden, bzw. eine Vorprüfung des Einzelfalls erfolgen, in wieweit der Bebauungsplan erhebliche Umweltauswirkungen hat.

Aufgrund des großen öffentlichen Interesses an der langfristigen Sicherung der erreichten Qualität im Sanierungsgebiet Teutoburger Platz soll danach die Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgen.

Erst nach den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der Behörden soll entschieden werden, ob von der Möglichkeit der Umstellung auf ein Verfahren gemäß § 13a BauGB, ohne Umweltbericht gem. § 2 Abs. 4 BauGB, Gebrauch gemacht wird.

 

Die BVV erhält zuvor über die beabsichtigten Inhalte des Bebauungsplans 3-31B und über die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung Kenntnis.

 

Haushaltsmäßige Auswirkungen

 

Die Planungsleistungen sollen aus Kapazitätsgründen an ein Planungsbüro vergeben werden. Die Planungskosten für die städtebaulichen Leistungen und ggf. erforderliche Gutachten sollen aus Sanierungsmitteln finanziert werden. Sie würden aus Kapitel 4610, den Titel 893 31 belasten und müssten aus den für die Jahre 2010 und 2011 zugewiesenen Mitteln zur Verfügung gestellt werden.

 

Die weiteren Auswirkungen der Planung auf den Haushalt und die Finanzplanung müssen im Verfahren noch ermittelt werden.

Es ist nicht auszuschließen, dass durch die mit dem B-Plan bezweckte Einschränkung der Überbaubarkeit einiger Grundstücke ggf. eine Reduzierung der nach Aufhebung des Sanierungsgebietes Teutoburger Platz von den jeweiligen Grundstückseigentümern gem. § 154 BauGB zu erhebenden Ausgleichsbeträge verbunden ist.

 

 

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

 

keine

 

 

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

 

Der Bebauungsplan 3-31B soll eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Er soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.

 

 

Kinder- und Familienverträglichkeit

 

Die Planung soll u. a. dem langfristigen Erhalt der Attraktivität des Gebietes als familienfreundliches Stadtquartier dienen.

 

 

Anlage: Übersichtsplan mit dem Geltungsbereich des B-Plans 3-31B

 

 

 

 

Matthias Köhne                                   Dr. Michail Nelken

Bezirksbürgermeister                                     Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft

                                                              und Stadtentwicklung