Leichte SpracheUkraine: vom Bezirksamt Pankow, vom Land Berlin und vom Bund
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Drucksache - VI-0909
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Siehe Anlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2009
An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.: Vorlage zur Kenntnisnahme für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG Betr.: Bebauungsplanentwurf 3-23 für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße
17/21 und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen: Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet: Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 2009 folgende Beschlüsse gefasst: I. Dem Ergebnis der Auswertung und Abwägung
der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4
Abs. 2 BauGB wird zugestimmt. II. Für den
Bebauungsplanentwurf 3-23 vom 04.11.2009 soll nach § 13a Abs. 2 Nr. 1
BauGB die Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß §°3
Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. Parallel
sollen der Planentwurf und die Begründung im Internet präsentiert werden. Begründung Zu I.: Mit Schreiben vom 18.06.2009 wurden die Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange (TöB), deren Aufgabenstellung von der
Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit dem Planstand
vom April 2009 im Aufstellungsverfahren beteiligt und um Stellungnahme zum
Bebauungsplanentwurf 3-23 gebeten. Es wurden 30 TöB
angeschrieben und zur Stellungnahme aufgefordert. Es liegen insgesamt 23 Schreiben
von den TöB vor, die insbesondere zu den folgenden Themen und Inhalten des
Bebauungsplanentwurfs Stellung genommen haben: -
Kabel-
und Leitungsbestand -
Feuerwehrzufahrt,
Rettungswege, Bauordnung -
Festsetzung
einer Mindesthöhe von Gebäuden -
Festsetzung
der Dachbegrünung Das Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange hat Auswirkungen auf die Planinhalte. Die Planzeichnung soll wie folgt geändert werden: - Festsetzung
einer Mindesthöhe von Gebäuden am Antonplatz von ca. 8 m. Die Begründung zum Bebauungsplan wird in folgenden Punkten
ergänzt bzw. geändert: - Kapitel „Maß der baulichen
Nutzung“ und „Intention der Planung“ zum Thema
Mindestgebäudehöhe - Kapitel „Auswirkungen auf den
bezirklichen Haushalt und den Finanzplan“ - Angaben zur Raumordnung im Kapitel
„Flächennutzungsplan / Raumordnung“ - Ergänzung des Kapitels „Auswirkungen
des Bebauungsplans“ um die Notwendigkeit einer Leitungsumverlegung zur
Umsetzung der Planung. Detaillierte
Ausführungen zum Ergebnis der Auswertung und Abwägung der Behördenbeteiligung
sind der Anlage 2 (Begründung zum Bebauungsplanentwurf unter Kapitel IV.7.
Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB) zu entnehmen. Zu II. Der Entwurf
des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 soll mit der Begründung zum
Bebauungsplanentwurf auf die Dauer eines Monats im Amt für Planen und
Genehmigen öffentlich ausgelegt werden. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB soll von
der Wahlmöglichkeit gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB Gebrauch gemacht werden und
die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. In der
ortsüblichen Bekanntmachung zur öffentlichen Auslegung soll darauf hingewiesen
werden, dass das Verfahren gemäß § 13 a BauGB als beschleunigtes Verfahren ohne
Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt wird.
Darüber hinaus soll angegeben werden, dass der Planentwurf und die Begründung
zusätzlich noch im Internet präsentiert werden. Haushaltsmäßige Auswirkungen a. Der
Erwerb des bereits als gewidmete, öffentliche Grünfläche genutzten Grundstücks
Berliner Allee 28 (566 m²) soll nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz
erfolgen. Die Grunderwerbskosten sollen aus Sanierungsmitteln aus dem
Kapitel 4610 / Titel 89331 finanziert werden. Für die Herstellung der öffentlichen Grünfläche entstehen
voraussichtlich keine weiteren Kosten, da die öffentliche Grünanlage des
südlichen Antonplatzes bereits neu hergestellt ist. b. Aus
dem Verkauf des Grundstücks Bizetstraße 19 über den Liegenschaftsfonds Berlin
sind Einnahmen für das Land Berlin zu erwarten. Gleichstellungs-
und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen keine Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung siehe Anlage 1 Kinder-
und Familienverträglichkeit
entfällt Anlage 1: Auswirkungen von Bezirksamtbeschlüssen auf eine nachhaltige
Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21 Anlage 2: Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3-23 zur
Öffentlichkeitsbeteiligung . Matthias Köhne Dr.
Michail Nelken Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Kultur, Wirtschaft und
Stadtentwicklung Anlage 1
Auswirkungen
von Bezirksamtbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen
Agenda 21
Anlage 2
Begründung zum Bebauungsplan 3-23 für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21
und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee ENTWURF
Zur Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Die
Begründung hat mit dem Entwurf des Bebauungsplans 3-23 vom 2009 nach § 3 Abs. 2
des Baugesetzbuchs in der Zeit vom 2010 bis einschließlich 2010 öffentlich ausgelegen. Berlin,
den 2010 Bezirksamt Pankow von Berlin Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Amt für Planen und Genehmigen ................ Inhaltsverzeichnis Kinder-
und Familienverträglichkeit 1. Veranlassung und
Erforderlichkeit 2.2 Bestand, Ausgangssituation 2.2.2 Bestand im Geltungsbereich 2.2.5 Technische Infrastruktur /
Leitungen 2.3 Planerische Ausgangssituation 2.3.1 Flächennutzungsplan / Raumordnung 2.3.2 Landschaftsprogramm (LaPro 94) 2.3.3 Stadtentwicklungsplanung (StEP) 2.3.4 Räumliche
Bereichsentwicklungsplanung (BEP) 2.3.5 Sanierungsgebiet Berlin-Weißensee
„Komponistenviertel“ 2.3.6 Erhaltungsverordnung
„Weißensee Süd“ 2.3.7 Bezirkliches Zentrenkonzept 2.3.8 Sonstige Gutachten, Beschlüsse und
Planungen 2.3.9 Derzeitiges Bau- und Planungsrecht
(§ 34 BauGB) 2.3.10 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a
BauGB 1. Entwicklung der
Planungsüberlegungen 3. Wesentlicher Planinhalt,
Abwägung und Begründung der Festsetzungen 3.1.4 Öffentliche Verkehrsflächen 3.2 Maß der baulichen Nutzung,
überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise 3.3 Immissionsschutzfestsetzungen 3.4 Grünordnerische und sonstige
Festsetzungen III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 1. Auswirkungen auf die Arbeits-
und Wohnverhältnisse 2. Auswirkungen auf die Umwelt 3. Auswirkungen auf den Verkehr 4. Auswirkungen auf die soziale
Infrastruktur 5. Auswirkungen auf den bezirklichen
Haushalt und den Finanzplan 6. Auswirkungen auf private
Eigentümer 2. Frühzeitige Bürgerbeteiligung 3. Beschluss über die Teilung des
Geltungsbereiches 4. Mitteilung der geänderten
Planungsabsicht 5. Änderung des Beschlusses über
die Aufstellung 6. Unterrichtung der
Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB 7. Beteiligung der Behörden gemäß
§ 4 Abs. 2 BauGB 7.2 Auswertung der Stellungnahmen A.
BEGRÜNDUNG
I.
PLANUNGSGEGENSTAND
1.
Veranlassung und Erforderlichkeit
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 im Zentrum
des Ortsteils Weißensee soll als örtliches Handels- und Dienstleistungszentrum
gesichert und weiterentwickelt werden. Die in einem langjährigen
Planungsprozess entwickelte und wiederholt bestätigte Zielsetzung des
Rahmenplans für das Sanierungsgebiet „Komponistenviertel“ im
Bereich südlich des Antonplatzes sieht eine geschlossene Bebauung und die
Bildung einer neuen Blockkante auf den Grundstücken Berliner Allee 26 und
Bizetstraße 19 zum Antonplatz vor. Dadurch soll eine städtebauliche Fassung der
öffentlichen Grünfläche (vergleichbar mit der Neubebauung an der Ostseite des
Platzes) geschaffen und die Möglichkeit einer intensiven platzbezogenen Nutzung
ermöglicht werden. Die Fassung der Platzkante wäre zwar aus der näheren
Umgebung herzuleiten, da die gegenüber liegende Seite (Berliner Allee 36) der
Platzkante bereits realisiert ist. Eine Bebauung analog zur Berliner Allee 36
mit einer mehrgeschossigen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 26 kann
aber aufgrund der beengten Grundstückszuschnitte städtebauliche Probleme,
insbesondere hinsichtlich Belichtung und Belüftung im Hofbereich Berliner Allee
24, erzeugen. Die sich aus der Unterschreitung notwendiger Abstandsflächen
gemäß § 6 Abs. 5 BauO Bln ergebenden städtebaulichen Probleme, können nur in
einem förmlichen Verfahren zu einem Ausgleich gebracht werden. Aus diesem Grund
ist die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens geboten. Darüber hinaus ist eine gewidmete, sich aber z. Z.
noch in Privateigentum befindliche Grünfläche (Berliner Allee 28) dauerhaft als
Grünfläche zu sichern. Dies soll in Umsetzung des Sanierungsziels durch den
Bebauungsplan planungsrechtlich erfolgen. Ein weiterer Teil der öffentlichen
Grünfläche befindet sich im angrenzenden Bebauungsplan XVIII - 45a (festgesetzt
am 11.05.2004 – GVBl. S. 234). Die gesamte Grünfläche ist bereits
hergestellt und kann mit der geplanten Festsetzung als öffentliche Grünfläche
im Bebauungsplan 3-23 in ihrer Gesamtheit gesichert werden. Die bauliche Entwicklung des Geltungsbereiches dient
der Innenentwicklung und der Nachverdichtung Berlins und enthält eine sonstige
Maßnahme der Innenentwicklung (Sicherung einer öffentlichen Grünfläche). Der
Bebauungsplan soll daher im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch
(BauGB) durchgeführt werden (siehe auch Kapitel A.I.2.3.10 „Beschleunigtes
Verfahren nach § 13a BauGB“). 2.
Plangebiet
2.1
Lagebeschreibung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 umfasst
die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 sowie einen Abschnitt
der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee. Die Berliner Allee ist
bis zur Hälfte in den Geltungsbereich einbezogen. Die gesamte Fläche beträgt
ca. 4.700 m². Der Geltungsbereich des Bebauungsplans grenzt im Osten
an die Grundstücke Berliner Allee 30 und Bizetstraße 23 im Geltungsbereich des
festgesetzten Bebauungsplans XVIII - 45a an. Das Plangebiet liegt im Ortsteil Weißensee des Bezirks
Pankow, unmittelbar an der Berliner Allee, am Antonplatz. Es befindet sich
innerhalb eines Bereiches, der wichtige zentrale Versorgungsfunktionen erfüllt. Karte 1: Übersichtsplan Lage, Abgrenzung und
stadträumliche Einbindung des Plangebiets, ohne Maßstab
2.2
Bestand, Ausgangssituation
2.2.1
Historische Entwicklung
Das Straßendorf Weißensee wurde im 13. Jahrhundert am
Nordostufer des Weißen Sees nordöstlich von Berlin gegründet. 1823 bis 1905
bestand Weißensee aus der Gemeinde selbst und dem Gutbezirk südöstlich des
Weißen Sees (ab 1880 Gemeinde Neu-Weißensee). In der Gründerzeit setzte die
Entwicklung Weißensees zum Berliner Wohn- und Industrieort ein. 1905 wurden die
Gemeinden Weißensee und Neu-Weißensee zur Gemeinde Weißensee bei Berlin
zusammengelegt und 1920 zu Berlin eingemeindet. In Neu-Weißensee bildeten sich
zwei Siedlungskerne heraus und zwar die Gründerviertel an der Weißenseer Spitze
und das Französische Viertel (1951 zum heutigen Komponistenviertel umbenannt).
1872 entstanden in der Bizetstraße zwanzig viergeschossige Mietshäuser. Bis zum
Beginn des Ersten Weltkrieges entwickelten sich die Berliner Allee und der
Antonplatz zum zentralen Geschäfts- und Verkehrspunkt des Stadtteils. Im
Zweiten Weltkrieg wurden besonders um den Antonplatz herum große Teile der
vorhandenen Bausubstanz zerstört. Die dadurch entstandenen Baulücken wurden
nach dem Krieg wieder geschlossen. 1954 wurde auf den Überresten zerbombter
Gründerzeithäuser eine Freifläche als Kontrapunkt zum völlig versiegelten
Antonplatz angelegt. 2.2.2
Bestand im Geltungsbereich
Auf dem Grundstück Berliner Allee 24 befindet sich ein
viergeschossiges Büro- und Geschäftshaus mit Nebenanlagen (gründerzeitlicher
Altbau). Das Hauptgebäude selbst hält die ursprüngliche Fluchtlinie entlang der
Straße ein. Das Grundstück Berliner Allee 26 ist mit einem Nebengebäude im
rückwärtigen Bereich bebaut und wird gegenwärtig als Pkw-Stellplatz genutzt.
Die Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 sind unbebaut. Das Plangebiet wird somit im Wesentlichen von
Straßenverkehrsfläche mit Straßenbaumbestand, geringer Bebauung sowie
überwiegend von Baum- und Gehölzbestand eingenommen, der zahlreiche Altbäume
enthält. Mit den bereits im Geltungsbereich des festgesetzten
Bebauungsplans XVIII – 45a als Grünfläche festgesetzten Grundstücken
bilden die Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 eine
zusammenhängende Grün- und Freifläche im östlichen Bereich des Plangebiets. Die
Neugestaltung der Parkanlage basiert auf Ergebnissen des vom Bezirksamt Pankow
im März 2006 ausgeschriebenen Gestaltungswettbewerbs. Die Parkanlage wurde im
Oktober 2008 fertig gestellt. Denkmalgeschützte Gebäude oder Ensembles, Garten- oder
Bodendenkmale sind im Geltungsbereich des Bebauungsplanes oder im unmittelbaren
Umfeld des Bebauungsplangebietes nicht vorhanden. 2.2.3
Erschließung
Die Erschließung des Bebauungsplangebietes erfolgt
über die Berliner Allee und die Bizetstraße, alle Grundstücke liegen
unmittelbar am öffentlichen Straßenland an. Die Berliner Allee als Teilstück der Bundesstraße B 2
stellt darüber hinaus eine gesamtstädtisch wichtige Hauptverkehrsverbindung zur
Stadtmitte und stadtauswärts in nördlicher Richtung zur Bundesautobahn (A 10 -
Berliner Ring) dar. Durch die Straßenbahnlinien 4, 12 und 13 mit
Haltestellen am Antonplatz ist das Plangebiet sehr gut an den öffentlichen
Verkehr angebunden. Aufgrund der hohen Verkehrsdichte ist das Plangebiet
seitens der Berliner Allee einer hohen Schallimmission ausgesetzt. 2.2.4
Eigentumsverhältnisse
Das Grundstück Berliner Allee 26 befindet sich im
Eigentum der Bundesrepublik Deutschland, das Grundstück Bizetstraße 21 sowie
die sich anteilig im Geltungsbereich befindlichen Straßenverkehrsflächen stehen
im Eigentum des Landes Berlin. Das Grundstück Bizetstraße 19 wurde dem
Liegenschaftsfonds Berlin zur Veräußerung übertragen. Alle weiteren Grundstücke im Geltungsbereich befinden
sich in privatem Eigentum. 2.2.5
Technische Infrastruktur / Leitungen
Der Geltungsbereich ist Bestandteil eines seit über
100 Jahren baulich genutzten innerstädtischen Bereiches mit hoher Ausnutzung
der Grundstücke. Innerhalb der gründerzeitlich geprägten innerstädtischen Lagen
ist in Berlin grundsätzlich davon auszugehen, dass alle notwendigen Ver- und
Entsorgungsmedien (Strom, Trink- und Schmutzwasser, Gas) vorhanden sind. Das
Vorhandensein der entsprechenden Kabel bzw. Leitungen wurde in der Behördenbeteiligung
gemäß § 4 Abs.2 BauGB seitens der Versorgungsträger bestätigt. Da die geplanten
Festsetzungen des Bebauungsplans kein im Vergleich zum geltenden Recht nach
oben abweichendes Nutzungsmaß festsetzen sollen, ist zudem davon auszugehen,
dass die vorhandenen Medien ausreichend dimensioniert sind, um die Ver- und
Entsorgung des Geltungsbereiches übernehmen zu können. Innerhalb der Berliner Allee verlaufen Stromleitungen
zur Versorgung der Tram. Diese sind bei Baumaßnahmen zu berücksichtigen. 2.2.6
Soziale
Infrastruktur
Die Versorgung mit sozialer Infrastruktur ist durch
die Einrichtungen der Umgebung abzudecken. Die geplante Nutzungsentwicklung im
Plangebiet ist seit Anfang / Mitte der 1990er Jahre unveränderter Gegenstand
der planerischen Überlegungen. Die Einstellung der daraus folgenden (aufgrund
der Größe des Geltungsbereiches geringen) Bedarfe in die entsprechenden fachlichen
Bedarfsentwicklungsprognosen hat in den dem Bebauungsplanverfahren vorlaufenden
Planungsprozessen, z.B. durch Abstimmung der Rahmenplanung, stattgefunden. 2.2.7
Umweltsituation
Boden Das Plangebiet ist gemäß Umweltatlas Berlin durch
sandige Böden (Mittelsande, Feinsande und mittel lehmige Sande) gekennzeichnet.
Ober- und Mittelboden weisen eckig-kantige Steine (überwiegend mittlerer
Anteil) auf. Natürlicher Boden ist im gesamten Plangebiet nicht mehr vorhanden.
Durch die frühe Besiedlung von Weißensee und die Entstehung des
Komponistenviertels vor über 100 Jahren ist der anthropogene Einfluss auf den
Boden hoch bis extrem hoch. Wasser Der Flurabstand des Grundwassers liegt gemäß
Umweltatlas bei 10-20 m. Der Anteil bindiger Bildungen (Schluff, Mergel, Ton,
Lehm) an der Versickerungszone beträgt
80 %. Das Plangebiet befindet sich innerhalb eines Bereichs mit
gespanntem Grundwasser. Der Für die Grundwasserneubildung spielt das Plangebiet
eine untergeordnete Rolle aufgrund der Vorbelastung (relativ hohe Versiegelung
der bebauten Grundstücke) und der natürlichen Verhältnisse (Abstand zum
Grundswasser). Eine hohe bis mittlere Grundwasserneubildungsrate wird für die
Vegetationsflächen der Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 angenommen. Bei
verdichteten Freiflächen des Grundstücks Berliner Allee 26 kommt es zu einer
mittleren Grundwasserneubildungsrate. Auf den Grundstücken Berliner Allee 28
und Bizetstraße 21 (neugestaltete Grünfläche) besteht die Fähigkeit des
Rückhaltens des Niederschlags nur bedingt, da hier die Versickerung des
Regenwassers durch teilweise Versiegelung der Parkanlage durch Pflasterung
nicht gegeben ist. Altlasten Gemäß Schreiben des Amtes für Umwelt und Natur des
Bezirks Pankow vom 19.01.2009 sind die Grundstücke des Plangebiets nicht im
Bodenbelastungskataster des Landes Berlin registriert. Dem Amt liegen keine
Informationen über die Grundstücke Berliner Allee 24/28 und Bizetstraße 17/21
vor, die auf schädliche Bodenveränderungen schließen lassen. Alle geplanten
Entwicklungen werden daher als unproblematisch vollziehbar eingeschätzt. Lärm Das Plangebiet ist von den Verkehrsemissionen der
Berliner Allee (Kraftfahrzeuge und Straßenbahn) stark belastet. Die angrenzende
Berliner Allee ist gemäß Umweltatlas am Tage unmittelbar westlich der Kreuzung
zur Langhansstraße durch KfZ- und Straßenbahnverkehrslärm zwischen 70 und
75 dB(A) belastet[1]).
Bei Nacht liegen diese Werte westlich der Kreuzung zwischen 65 und 70 dB(A)[2]
). Aufgrund der Lage des Geltungsbereichs unmittelbar
angrenzend an die Berliner Allee und den Antonplatz wurde im Jahr 1998 ein
Lärmgutachten[3])
erstellt. Die dort angenommenen Belegungszahlen wurden 2008 überprüft. Dabei
wurde festgestellt, dass die Schlussfolgerungen und Ergebnisse des Gutachtens
im weiteren Verfahren weiterhin Anwendung finden können. Bei der Ermittlung der Lärmbelastungswerte der
Berliner Allee auf dem Teilstück zwischen Mahlerstraße und Rossinistraße wurde
im Schallgutachten von einer abschnittsweisen Verkehrsbelastung zwischen 25.415
und 32.662 Kfz / 24 h mit 6 % Lkw Anteil ausgegangen. Durch die
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden mit Schreiben vom 08.12.2008 für
die Berliner Allee 33.000 Kfz / 24 h mit 5 % Lkw Anteil für den
Prognosezeitraum 2015 angegeben. Für die Ableitung der Schallschutzmaßnahmen im
Bebauungsplan wird daher der mit 32.662 Kfz / 24 h mit 6 % Lkw Anteil belastete
Abschnitt der Berliner Allee betrachtet. Das Verkehrsaufkommen der Straßenbahn wurde mit 952
Fahrten tags und 221 Fahrten nachts im Gutachten berücksichtigt. Dies
entspricht einer Fahrzeugfolge (beide Richtungen) von ca. 1 Minute am Tag und
etwas mehr als 2 Minuten in der Nacht und damit der höchsten anzunehmenden
Fahrzeugbelastung.[4])
Die derzeitige Zugfolge ist geringer, d.h. die Zeitabstände zwischen den Zügen
sind größer und die Belastung für die Anwohner somit geringer. Aufgrund der DTV-Werte ergibt sich ein berechneter
maßgeblicher Außenlärmpegel an der Bebauung zwischen 74 und 75 dB(A). Die
Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ sind
damit sowohl tags als auch nachts wesentlich überschritten. Die Nutzbarkeit der
Räume in den Gebäuden unterliegt erheblichen Einschränkungen. Für die Bizetstraße wurde in der schalltechnischen
Untersuchung eine Verkehrsbelastung von 7.467 Fahrzeugen am Tag angenommen (2%
Lkw-Anteil). Durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden mit
Schreiben vom 08.12.2008 für die Bizetstraße mit 7.500 Kfz / 24 h bei 4 % Lkw
Anteil für den Prognosezeitraum 2015 ein Wert angegeben, der der
Gutachterannahme in etwa entspricht. Die Außenlärmbelastung dieses Bereichs ist
zwar hoch, aber außerhalb eines Bereichs, der Einschränkungen bei der Nutzung
der Räume erfordert (zwischen 63 und 65 dB(A)). Die Grundstücke sind damit auch
zum Wohnen geeignet. Luftgüte[5]) Im Berliner Vergleich weist Weißensee mittlere
Schwefeldioxidbelastungen bzw. Schwebstaubkonzentrationen auf. Das
„Komponistenviertel“ ist Belastungszone, weil hier aufgrund der
hohen Verkehrsbelastung Daueremissionen von Kohlenmonoxid, Kohlenwasserstoff,
Schwefel, Blei, Ruß und Staub bestehen und höchste Luftschadstoffkonzentrationen
erreichen. Im Zuge der Beteiligung der Träger öffentlicher
Belange zum angrenzenden Bebauungsplan XVIII – 45a sind Bedenken zur
sicheren Einhaltung der Konzentrationswerte der 23. Bundes-Immissionsschutz
Verordnung (BlmSchV) für Benzol und Ruß vorgebracht worden. Zu
„Luftverunreinigungen durch den Kraftfahrzeugverkehr in Weißensee"
wird für den Bereich der Berliner Allee festgestellt, dass zur Einhaltung der
Konzentrationswerte der 23. BlmSchV für Benzol diese unter den Prüfwerten und
für Ruß über den Prüfwerten liegen. Eigene Untersuchungen sind seitens des
bezirklichen Umweltamtes hierzu nicht durchgeführt worden, da nach dem Gesetz
über die Zuständigkeit der Ordnungsbehörden (OrdZG) die Zuständigkeit
insbesondere zur Luftreinhaltung bei SenStadt liegt. Minderungsmaßnahmen sind
im Zusammenhang des Innenstadtkonzeptes, also überbezirklich, zu entwickeln. Eine
zweite Hauptemissionsquelle sind die Kohleöfen und Einzelfeuerstätten in privaten Haushalten sowie in
Gewerbebetrieben. Im Zuge der Erneuerungsmaßnahmen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, in dem
sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet, ist bereits mittelfristig
von einer Verbesserung
bzw. Umstellung auf umweltfreundliche Energieträger auszugehen; so besteht u. a. südlich
der Berliner Allee die Möglichkeit des Anschlusses an das Fernheiznetz. Ökologie / Freiflächen Während das Grundstück Berliner Allee 24 stark baulich
geprägt ist und über keinen wesentlichen ökologischen Bestand verfügt, hat sich
das Grundstück Berliner Allee 26 teilweise ruderal entwickelt. Die ökologische
Funktion ist durch die ausgeübte Parkplatznutzung jedoch erheblich
eingeschränkt. Die Grundstücke Bizetstraße 17/19 haben sich mangels Nutzung
vollständig ruderal entwickelt. Teile der Grundstücke sind dicht mit Jungbäumen
bestanden. Die Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 sind
Teil einer gestalteten öffentlichen Parkanlage und dem entsprechend ausgeprägt.
Während die ökologische Funktion dieser Fläche nur eingeschränkt festgestellt
werden kann, verfügt sie über einen hohen Aufenthaltswert. Biotopbestand Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 wurde der
Biotop- und Baumbestand gemäß Biotoptypenliste Berlins gutachterlich erfasst,
erläutert und bewertet[6]). Die Bestandserfassung erfolgte im
November/Dezember 2008 durch eine Begehung. Die Differenzierung des
Biotopbestandes und Zuordnung zu Biotoptypen erfolgt nach der „Biotoptypenliste
Berlins“, Stand Mai 2003. Die Biotoptypen und Einzelbäume werden in der
anliegenden Biotoptypenkarte dargestellt. Biotopbestand im Plangebiet
03 RSBK In den offeneren Bereichen der Grundstücke Bizetstr. 17 und
19 und Berliner Allee 24 und 26 ist eine Staudenflur dominiert von Goldrute
(Solidago canadensis) und Brennnessel (Urtica dioica) ausgebildet.
Kletten-Labkraut (Galium aparine), Beifuß (Artemisia vulgaris), Schöllkraut
(Chelidonium majus) sowie diverse Gräser sind beigemengt. 07 BES / BEA Der Baumbestand im Geltungsbereich
ist wie folgt erfasst: Es sind insgesamt 11 Bäume innerhalb des
Geltungsbereichs eingemessen worden, davon 5 Straßenbäume. In der Realität sind
3 Bäume im Zuge der Parkgestaltung gefällt worden (im Flurst. 226). Dafür sind
weitere 6 nach BaumSchVO geschützte Bäume im Plangebiet vorhanden, die nicht
eingemessen worden sind. Sie sind im Zuge der Biotopkartierung eingeschätzt
worden. Baumbestand im Plangebiet:
* gemessen in 130 cm über Grund Die Erhaltungsperspektive ist wie folgt einzuschätzen: Bei
einer konsequenten Blockrandschließung mit einer baulichen Tiefe von ca. 10 m
(wie im Entwurf des Bebauungsplanes 3-23 vorgesehen) kann neben den 5
Straßenbäumen nur einer der sonstigen geschützten Bäume erhalten bleiben. Es
handelt sich um die Nr. 9 in der öffentlichen Grünfläche Antonplatz. 07 BMHJ Die beiden Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 sind unbebaut
und weisen einen überwiegend dichten Baum- und Gehölzbestand auf, der
teilweise mehr als 10 Jahre alt ist. Es dominieren Birke, Robinie und
Götterbaum. Beigemengt sind vor allem Spitz-Ahorn, Berg-Ahorn, Feld-Ahorn,
Eschen-Ahorn und Ulme. Zudem sind beide Grundstücke, insbesondere die Nr. 17 stark
vermüllt, auch Sondermüll, z.B. Elektrogeräte und ein außer Betrieb
befindlicher Elektrokasten wurden hier vorgefunden. 10 P Die beiden Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstr. 21
sind Teil der neu angelegten öffentlichen Grünfläche Antonplatz. Sie sind teils
mit Rasen eingesät und es wurden Jungbäume gepflanzt. Teils ist er mit
Plattenwegen befestigt, zudem sind Mastleuchten, Sitzgelegenheiten,
Papierkörbe etc. neu aufgestellt worden. Im Grundstück Berliner Allee 26 ist entlang der Einfahrt
eine heckenartige Gehölzpflanzung aus überwiegend Forsythie vorhanden. 12 O Die Anteile an öffentlichem
Straßenraum sind vollständig ortsüblich ausgebaut. Die Fahrbahnen sind mit
einer Asphaltdecke versehen, die Gehwege mit Betonplatten im Diagonalverbund
(in Bischofsmützen gefasst). Beidseits der Betonplatten ist ein Streifen Mosaikpflaster
ausgebildet, in das in unregelmäßigen Abständen Baumscheiben eingelassen sind. Die Berliner Allee weist in der Straßenmitte zudem
Straßenbahnschienen im Rasenbett auf sowie eine befestigte Überquerungshilfe an
der nordöstlichen Ecke des Plangebietes. Die beiden Grundstücke an der
Berliner Allee sind teilweise bebaut. Die westlich gelegene Nr. 24 ist mit
einem 4-geschossigen, gründerzeitlichen Vorderhaus in Form einer Blockrandbebauung
bebaut sowie mit einer rückwärtigen 2-geschossigen Remise. Der Hof wird als
Stellplatz genutzt und ist rückwärtig mit einer alten Ziegelsteinmauer
eingefriedet. Auf der Nr. 26 ist lediglich ein ruinöser Flachbau am
rückwärtigen Grundstücksbereich vorhanden, der vordere Bereich ist teils
asphaltiert, teils offene Brachfläche.
Die Bewertung des Biotopbestandes erfolgt in einer
fünfstufigen Bewertungsskala (sehr gering, gering, mittel, hoch, sehr hoch)
nach folgenden Kriterien: ·
Hemerobie
(Grad der menschlichen Beeinflussung) ·
Vorkommen
(potentielles) gefährdeter Arten ·
Seltenheit/Gefährdung
des Biotoptyps ·
Vielfalt
an Pflanzen- und Tierarten ·
Dauer
der Wiederherstellung des Lebensgemeinschaft ·
Wiederherstellbarkeit
der abiotischen Standortbedingungen Bewertung des Biotop- und
Baumbestandes im Plangebiet
Gemäß § 26a NatSchG Bln geschützte
Biotope sind im Geltungsbereich nicht vorhanden. Nach Berliner
Baumschutzverordnung geschützte Bäume sind im Geltungsbereich vorhanden. Fauna Faunistische Untersuchungen wurden bisher im Geltungsbereich
nicht durchgeführt. Auf Grundlage der Biotopstruktur und der Lage des
Geltungsbereichs kann eine Potenzialeinschätzung vorgenommen werden. Biotopverbund Das Plangebiet liegt isoliert in einem überwiegend dicht
bebauten Siedlungsgebiet. Dadurch sind die Funktionen der Fläche im
Biotopverbund und die Vernetzung mit anderen Lebensräumen stark eingeschränkt
bzw. nicht vorhanden. Durch die angrenzenden Nutzungen, insbesondere entlang
der Berliner Allee besteht eine hohes Störpotential in den Geltungsbereich hinein,
welches sich in den letzten Jahren durch die Entnahme von angrenzenden Baum-
und Gehölzbeständen auf dem südlichen Antonplatz noch erhöht hat. Säugetiere ·
Sehr
verbreitete Nagetierarten wie Ratten oder Mäuse können im Geltungsbereich vertreten
sein, eindeutige Hinweise fehlen, da Öffnungen und Unebenheiten in den
unversiegelten Geländeteilen immer auch anthropogenen Ursprungs sein können. ·
In
einer alten Ulme befindet sich ein großer, nach Norden geöffneter Hohlraum, der
Potential als Sommerquartier für Fledermäuse oder als Nistplatz nicht nur für
Höhlenbrüter aufweist. ·
Ein
ruinöser Flachbau innerhalb des Geltungsbereichs weist Potential als Fledermaussommer
und -winterquartier auf, insbesondere da er bis vor wenigen Jahren noch allseits
mit dichten Gehölzstrukturen umgeben war. Reptilien/Lurche ·
Da
größere offene oder warmexponierte Flächen wie auch besonders feuchte oder temporär
mit Wasser überstaute Flächen im Geltungsbereich nicht vorhanden sind, ist von
einem Vorkommen von Reptilien oder Lurchen nicht auszugehen. Brutvögel ·
Der
Altbaumbestand im Geltungsbereich bzw. solcher der mit der Krone in den Geltungsbereich
hineinragt weist zahlreiche potentielle Nist- und Brutmöglichkeiten auf.
Insbesondere in einer alten Ulme befindet sich ein großer, nach Norden
geöffneter Hohlraum, der hohes Potential als Nistplatz nicht nur für
Höhlenbrüter aufweist. ·
Die
unverputzte Ziegelsteinwand des im Geltungsbereich stehenden ruinösen Flachbaus
weist auf seiner Südseite potentielle Nistplätze auf. Belange des besonderen Artenschutzes Im Zusammenhang mit der Planung können derzeit
Verbotstatbestände gemäß § 42 BNatSchG für folgende streng geschützte
Tierarten/-gruppen nicht ausgeschlossen werden: Fledermäuse: Die Betroffenheit potentieller Gebäudehabitate muss als
möglich eingeschätzt werden. Brutvögel: Von einem Verlust von potentiellen Brut- und Niststätten ist
auszugehen. Bezüglich
der Erforderlichkeit sowie des Untersuchungsumfangs und der Methodik der erforderlichen
faunistischen Untersuchungen ist eine Abstimmung mit der zuständigen Naturschutzbehörde
erfolgt. Baumhöhlen
sind nach § 42 BNatSchG geschützt. Dies bedeutet, dass im Zuge des
B-Planverfahrens durch das AUN (hier liegt die Zuständigkeit nicht bei
SenStadt IE !) eine Befreiung von den Verbotstatbeständen in Aussicht
gestellt werden müsste. Dies kann wiederum nur unter der Voraussetzung
erfolgen, dass im Rahmen eines artenschutzrechtlichen Fachbeitrages der
Nachweis erbracht wird, dass die Bedingungen nach § 42 (5) BNatSchG vorliegen. Im Ergebnis eines Ortstermins (Erfassung durch das AUN 318,
Fr. Ringguth am 7.5.09) wurde folgendes festgestellt: „In der Baumhöhle
der Ulme ist zur Zeit kein Quartier von Fledermäusen oder sonstigen Tieren zu
verzeichnen. Es gibt weder Kot noch sonstige Spuren, die darauf hinweisen. Da
es aber nicht ausgeschlossen ist, dass sich in den nächsten Jahren Tiere dort
einquartieren, zumal die Höhle dafür geeignet wäre, sind von dem Bauherren zu
dem Zeitpunkt der geplanten Baumaßnahme die entsprechenden Vorkehrungen zu
treffen, bzw. ggf. ein Antrag auf Befreiung von § 42 BNatSchG zu
stellen.“ Hinweise
für das Vorkommen gemeinschaftsrechtlich besonders, oder streng geschützter
Arten liegen entsprechend derzeit nicht vor. Hinsichtlich der sonstigen
faunistischen und floristischen Vorkommen können seltene oder gefährdete Arten
weitestgehend ausgeschlossen werden, das Vorkommen streng geschützter Arten
ebenso. 2.3
Planerische Ausgangssituation
2.3.1
Flächennutzungsplan / Raumordnung
Die Entwicklung des Bebauungsplans erfolgt
aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans von Berlin (FNP) in der Fassung
der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert
am 13. Oktober 2009 (ABl. S. 2510). Im
FNP wird das Plangebiet als gemischte Baufläche M2 dargestellt. Ergänzt wird
dieses Entwicklungsziel durch die Darstellung der Einzelhandelskonzentration.
Für die Berliner Allee ist darüber hinaus eine Freihaltetrasse für eine
U-Bahnführung dargestellt. Da
der FNP nur überörtlich bedeutsame Verkehrs- und Grünflächen darstellt, ist die
Entwicklung von Verkehrs- und Grünflächen, die nur eine örtliche Bedeutung
besitzen, grundsätzlich mit den Zielen der Flächennutzungsplanung vereinbar. Der
Geltungsbereich ist Teil eines Gebietes, der als Vorranggebiet für die
Luftreinhaltung dargestellt ist. Karte
2: FNP Berlin (Ausschnitt)
Die am 15.05.2009 in Kraft getretene
Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom
31.03.2009 (GVBI. S. 182) hat die bisher geltenden Regelungen u.a. aus dem
Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum
Brandenburg-Berlin (LEP eV) abgelöst.
Weitere Grundsätze der Raumordnung enthält das Landesentwicklungsprogramm 2007
(LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBI. S. 629). Nach der Festlegungskarte 1 des LEP
B-B liegt das Plangebiet innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung, wo gemäß
Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B die Entwicklung von (Wohn-)
Siedlungsflächen möglich ist. Gemäß Grundsatz 4.8. Abs. 2 LEP B-B
ist das Plangebiet in der Festlegungskarte 2 des LEP B-B als Städtischer
Kernbereich (Gebiet/Umfeld Weißensee Berliner Allee) dargestellt. Großflächige
Einzelhandelseinrichtungen mit zentralrelevanten Sortimenten sollen gemäß
Grundsatz 4.8. Abs. 1 LEP B-B nur in diesen Bereichen entwickelt werden.
Der Standort ist aus landesplanerischer Sicht integriert. Die Festlegungen aus Ziel 4.7
Abs. 1.3 LEP B-B (Konzentrationsgebot, raumordnerisches
Beeinträchtigungsverbot, Kongruenzgebot) stehen der Festsetzung eines
Kerngebietes, in dem ggf. auch großflächige Einzelhandelseinrichtungen
entwickelt werden könnten, ebenfalls nicht entgegen. Der Entwurf des Bebauungsplanes
berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5
Abs. 1, 2 und 4 des LEPro 2007 (vorrangige
Siedlungsentwicklung innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche;
Innenentwicklung vor Außenentwicklung und Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen;
Stärkung innerstädtischen Einzelhandels): 2.3.2
Landschaftsprogramm (LaPro 94)
Das Landschaftsprogramm einschließlich des
Artenschutzprogramms für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli
1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350)
formuliert für das Grundstück in vier Teilplänen vorrangig folgende
landschaftsplanerischen Ziele: Der Teilplan Biotop- und Artenschutz stellt den
gesamten Geltungsbereich als Innenstadtbereich dar. Daraus ergeben sich u.a.
folgende Ziele und Maßnahmenvorschläge: -
Erhalt von Freiflächen und Beseitigung unnötiger
Bodenversiegelung in Straßenräumen, Höfen und Grünanlagen, -
Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Fauna und
Flora (Hof-, Wand- und Dachbegrünung), -
Kompensation von baulichen Verdichtungen, -
Verwendung standortgemäßer Wildpflanzen bei der
Grüngestaltung. Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung ist
das Plangebiet als bebauter Bereich – Wohnquartier der
Dringlichkeitsstufe I zur Verbesserung der Freiraumversorgung gekennzeichnet.
Dabei steht die Verbesserung der öffentlichen Grünflächen im Vordergrund. Die
Anforderungen an den öffentlichen Freiraum unter Berücksichtigung
sozialräumlicher und demographischer Daten sind sehr groß. Als umfangreiche
Maßnahmen in öffentlichen und halböffentlichen Freiräumen gelten: -
Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und
Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen, -
Erschließung vorhandener Freiflächen, -
Blockkonzepte, Dach- und Wandbegrünung,
Hofbegrünung, -
Verbesserung der Aufenthaltsqualität im
Straßenraum, -
Wohnumfeldverbesserung auf der Grundlage
freiraumplanerischer Konzeptionen im Bereich von Großsiedlungen. Der Teilplan Landschaftsbild weist den
Planbereich als Innenbereich aus. Als Gestaltungsanforderungen ergeben sich
u.a.: -
Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume;
Wiederherstellung von Alleen, Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten, -
Betonung von Block- und Platzrändern durch
Baumbepflanzung; Begrünung von Höfen, Wänden und Dächern, -
Betonung landschaftsbildprägender Elemente
(Hangkante, historische Elemente, gebietstypische Pflanzenarten) bei der
Gestaltung von Freiflächen, -
Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter
Freiräume bei baulicher Verdichtung. Im Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz
erfolgt für den Großteil des Plangebiets eine Darstellung als Siedlungsgebiet
mit Schwerpunkt Entsiegelung, an das u.a. folgende Anforderungen gestellt
werden: -
Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen
(Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung), -
Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, -
Berücksichtigung des Boden- und
Grundwasserschutzes, -
dezentrale Regenwasserversickerung, -
Förderung emissionsarmer Heizsysteme. Zusätzlich ist der Geltungsbereich als Überwachungs-
und Sanierungsschwerpunkt unter Berücksichtigung des Immissionsschutzes
charakterisiert. 2.3.3
Stadtentwicklungsplanung (StEP)
StEP Wohnen Der Senat hat am 10. August 1999 den
Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) beschlossen. Er definiert Leitlinien
zur Berliner Wohnungsentwicklung bis zum Jahr 2010. Damit wird ein
Orientierungsrahmen sowohl für private Investitionen als auch für öffentliche
Vorhaben im Wohnungsbau und für Verbesserungen im Wohnungsbestand gesetzt. Der StEP Wohnen sieht für den Ortsteil Weißensee eine
Bestandsentwicklung vor, wobei der Bereich um die Berliner Allee als prioritärer
Raum zur intensiven Stadterneuerung dargestellt ist, für die eine zügige
Durchführung vordringlich ist. Für den Geltungsbereich besteht die Möglichkeit
für die Schließung von Baulücken und die bedarfsgerechte Erneuerung von
sozialer Infrastruktur. StEP 1 und 2 – öffentliche Einrichtungen Der am 25. Juli 1995 vom Senat beschlossene StEP 2
„Öffentliche Einrichtungen / Versorgung mit wohnungsbezogenen
Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen“ wird hinsichtlich
der Versorgungswerte und Planungsgrundlagen zurzeit überprüft und kann daher
keine Grundlagen für den Bebauungsplan geben. Wegen der geringen Geltungsbereichsgröße und den seit
Jahren laufenden Abstimmungen zu den Planungszielen (u.a. innerhalb der
Rahmenplanentwicklung und dem Prozess der Fortschreibung der Sanierungsziele)
wird davon ausgegangen, dass die Ergebnisse der StEP-Fortschreibung ohne
Auswirkung auf die Inhalte des Bebauungsplans bleiben. StEP Gewerbe Der Senat hat am 14. September 1999 den
Stadtentwicklungsplan Gewerbe (StEP Gewerbe) beschlossen. Der Geltungsbereich
des Bebauungsplans 3-23 ist im StEP Gewerbe nicht gesondert gekennzeichnet. StEP Zentren und Einzelhandel Im Stadtentwicklungsplan StEP Zentren und Einzelhandel
von 22. März 2005 ist der Bereich der Berliner Allee, in dem sich der
Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 befindet, als „Besonderes
Stadtteilzentrum“ gekennzeichnet, dessen Stärkung aufgrund der geringen
Flächenausstattung vor allem zur Deckung der mittel- und langfristigen Versorgungsbedarfe
vorzusehen ist. StEP Verkehr – mobil 2010 –[7]) 2.3.4
Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP)
Die Räumliche
Bereichsentwicklungsplanung (BEP) südlicher Mittelbereich vom Juni 1995, die
durch den damaligen Bezirk Weißensee am 12. September 1995 beschlossen wurde,
beschreibt in ihrem Leitbild den Geltungsbereich als ein erhaltenswertes, mit
städtebaulich hoher Qualität ausgestattetes und in seiner Typik zu stärkendes
Gebiet, das in weiten Teilen durch eine kleinteilige, historisch gewachsene
Mischstruktur geprägt ist. Verdichtungen sollen sich nach Art und Maß der
baulichen Nutzung dem Charakter des jeweiligen Bereichs anpassen. Das
empfohlene Maßnahmenkonzept sieht die Aufstellung von Bebauungsplänen vor, die
Nutzungseinschränkungen und den Ausschluss von Videotheken, Spielhallen,
Sexshops u.a. vorsehen sollen. Darüber hinaus ist eine Einbindung des
Antonplatzes in die Grünzugverbindung „Heinersdorf - Antonplatz“
durch Gestaltung von Rad- und Fußwegeverbindungen mit hohem Grünanteil
vorgesehen. 2.3.5
Sanierungsgebiet Berlin-Weißensee
„Komponistenviertel“
Das
Bebauungsplangebiet 3-23 liegt im Geltungsbereich des Sanierungsgebiets
Weißensee – Komponistenviertel, das im Rahmen der Zehnten Verordnung vom
18.11.1994 (GVBl. S. 472) gemäß § 142 BauGB förmlich festgelegt wurde. Um die
vorgesehene Mischnutzung durch Geschäfte, Büros und Wohnungen kurzfristig mit
der baulichen Entwicklung und einer seiner Funktion entsprechenden
Platzgestaltung in Einklang zu bringen, wurde für den Antonplatz und sein
direktes Umfeld gemeinsam mit den ehemaligen Senatsverwaltungen für Bauen,
Wohnen und Verkehr sowie Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie von
März bis Dezember 1993 die „Ideenwerkstatt Antonplatz“ als
ein besonderes Verfahren zur vorbereitenden Konkretisierung der Sanierungsziele
durchgeführt. Das Ziel der Ideenwerkstatt war einerseits die Erarbeitung eines
vorabgestimmten Entwicklungskonzepts als Grundlage für die Inhalte der
Bebauungspläne, andererseits sollte sie Entscheidungshilfen für die Steuerung
von Vorhaben entwickeln. Insbesondere
die folgenden grundlegenden Sanierungs- und Planungsziele sind für den
Geltungsbereich des Bebauungsplans zu berücksichtigen: -
städtebauliche Neuordnung der südöstlichen
Hälfte des Antonplatzes durch eine baulich-räumliche Fassung, -
Entwicklung der kriegsbedingt entstandenen
jetzigen Parkanlage südlich des Antonplatzes zu einer öffentlichen Fläche mit
Aufenthaltsqualität, -
Sicherung und Entwicklung der bestehenden
Wohnbebauung, -
Schaffung attraktiver Stadträume durch
Neuordnung und Neugestaltung der ehemaligen Vorgärten und Baumpflanzungen mit
Alleecharakter, -
Neuordnung gewerblich genutzter Bau- und
Brachflächen, -
Beseitigung funktionaler Mängel durch eine
nutzungsstrukturelle und gestalterische Neuordnung des Gebiets, -
Entwicklung der Berliner Allee und insbesondere
des Antonplatzes zu einem Versorgungsschwerpunkt des Bezirks, -
Schließung vorhandener Baulücken mit
ortstypischer Bebauung, -
Verbesserung der Wohn- und Arbeitsbedingungen
durch Schallschutzmaßnahmen, -
Umgestaltung und Begrünung der öffentlichen
Verkehrsflächen und Neuordnung des ruhenden Verkehrs. Die im Jahr
2008 vorgenommene Fortschreibung der Rahmenplanung hatte keine Auswirkungen auf
die Entwicklungszielstellung für den Geltungsbereich. Die im Jahr 1994 definierten
Planungsziele wurden insofern bestätigt. 2.3.6
Erhaltungsverordnung „Weißensee Süd“
Das Bebauungsplangebiet 3-23 liegt im
Geltungsbereich der am 17.11.1996 in Kraft getretenen Verordnung über die
Erhaltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart des Gebiets
„Weißensee Süd“ im Bezirk Weißensee von Berlin gemäß § 172 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 BauGB (GVBl. S. 492). Ziel der Verordnung ist die Erhaltung der
städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grundlage seiner städtebaulichen
Gestalt mit dessen historischen Straßen- und Ortsbild sowie seiner
Nutzungsstruktur (Mischung von Wohnen und Gewerbe). Die Zielstellungen der
Erhaltungsverordnung stehen im Einklang mit den Sanierungszielen und ergänzen
diese. Für den Bebauungsplan 3 – 23 sind keine Abweichungen feststellbar. 2.3.7
Bezirkliches Zentrenkonzept
Der Geltungsbereich ist Teil des am
06.12.2005 vom Bezirksamt beschlossenen und am 14.12.2005 von der Bezirksverordnetenversammlung
zur Kenntnis genommenen Zentrenkonzeptes für den Bezirk Pankow. Die Berliner
Allee ist zwischen Gürtelstraße und Lindenstraße als
„Stadtteilzentrum“ dargestellt. Es handelt sich somit um einen
Bereich, in dem insbesondere auch Einzelhandelsnutzungen Raum für Ansiedlungen
finden sollen. Der Bebauungsplan 3-23 mit seiner Zielstellung soll diesen
Anforderungen in besonderer Weise entsprechen. 2.3.8
Sonstige Gutachten, Beschlüsse und Planungen
Vorgärten
Komponistenviertel Weißensee Das Hauptziel
dieses Gutachtens vom November 1994[8]) ist die Erstellung eines
Rahmenkonzepts für die Vorgärten. Es wurden Entwicklungsziele zur Gestaltung
der Vorgärten, Straßen und zum Straßenbaumbestand aufgezeigt. Im Konzept
Vorgartenflächen wird u.a. vorgeschlagen, für die Bizetstraße Vorgärten
weitgehend anzulegen bzw. wiederherzustellen. Landschaftsplanerisches
Gutachterverfahren Antonplatz-Süd Während der
Antonplatz selbst als besonderer städtischer Platzbereich weiterentwickelt
wurde, sollte die Parkanlage südlich des Antonplatzes als öffentliche
Grünfläche gesichert und in ihrer Aufenthaltsqualität und Ausstattung durch
geeignete Maßnahmen aufgewertet werden. Der Bezirk Pankow[9]) hat von März bis Juni 2006 ein
Gutachterverfahren zur Neugestaltung der öffentlichen Freifläche am südlichen
Antonplatz durchgeführt. Als bezirkliche Priorität für die Umgestaltung der
Platzfläche galt insbesondere die Steigerung der Aufenthaltsqualität des
Platzes mit der Funktionalität der Durchwegung. Mehrere
Landschaftsplanungsbüros wurden aufgefordert, einen realisierungsfähigen
Entwurf einzureichen. Der zur Realisierung ausgewählte Gutachterentwurf hat
u.a. vorgesehen: -
Schaffung eines Doppelplatzes mit Aufenthalts-
und Erholungsqualität, -
Betonung der Eingangsbereiche mit prägenden
Gestaltungselementen, -
Erhaltung vorhandener Baumgruppen als prägendes
Element und Ergänzung durch Neupflanzung. Nach der
Überarbeitung des ausgewählten Entwurfs und der Tiefenenttrümmerung wurde der
Platz entsprechend dem überarbeiteten Entwurf hergestellt und im Herbst 2008
neu eröffnet. Angrenzender Bebauungsplan XVIII-45a Unmittelbar
östlich an den Geltungsbereich schließt der am 11. Mai 2004 festgesetzte
Bebauungsplan XVIII - 45a (GVBl. S. 234) an. Dieser sichert u.a. die Fläche für
eine öffentliche Parkanlage als östlicher Teil der Gesamtanlage des Parks auf
dem Antonplatz. Darüber hinaus ist die Entwicklung einer Raumkante
beabsichtigt, die die Grünfläche einfasst und insbesondere gewerblich genutzt
werden soll (Festsetzung als Kerngebiet). Zusammen mit den Planungszielen aus
dem Bebauungsplan 3-23 soll so ein grüner „Schmuckplatz“ mit hoher
Urbanität und hohem Aufenthaltswert entstehen, der eine belebende Ausstrahlung
auf das Geschäftszentrum entwickelt. 2.3.9
Derzeitiges Bau- und Planungsrecht (§ 34
BauGB)
Derzeit
gelten für den gesamten Geltungsbereich mit Ausnahme der gewidmeten Grün- und
Verkehrsflächen (Berliner Allee, Bizetstraße) die Bestimmungen des § 34 BauGB.
Danach sind Bauvorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen
Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in
die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, die Erschließung gesichert ist und
das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Dabei müssen die Anforderungen an
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Die angestrebte städtebauliche Entwicklung - die
vorgesehene westliche bauliche Fassung der Grünfläche auf dem südlichen Teil
des Antonplatzes durch eine attraktive Dienstleistungs-, Gewerbe- und
Wohnbebauung lässt sich nicht auf Grundlage des § 34 BauGB realisieren. Die
Ausbildung einer „neuen Blockkante“ zur öffentlichen Parkanlage ist
zwar aus der Baustruktur der bestehenden näheren Umgebung herzuleiten, da die
gegenüber liegende Seite (Berliner Allee 36) der Platzkante bereits realisiert
ist. Eine Bebauung analog zur Berliner Allee 36 mit einer mehrgeschossigen
Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 26 kann aber aufgrund der
Grundstückszuschnitte insbesondere städtebauliche Probleme hinsichtlich
Belichtung und Belüftung im Hofbereich Berliner Allee 24 erzeugen. Die sich
ggf. ergebenden städtebaulichen Probleme aus der Unterschreitung notwendiger
Abstandsflächen, können nur in einem förmlichen Verfahren zu einem Ausgleich
gebracht werden. 2.3.10
Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB
Die bauliche Entwicklung
des Geltungsbereiches dient der Innenentwicklung und der Nachverdichtung. Der
Bebauungsplan erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen zur Anwendung des
beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB, da die festgesetzte
Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO deutlich unter 20.000 m² liegen wird.
Eine sachliche, räumliche und zeitliche Kumulationswirkung mit anderen
Bebauungsplänen liegt nicht vor. Da ferner keine
Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung
einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen sowie keine Anhaltspunkte für
eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von
gemeinschaftlicher Bedeutung (Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie, - FFH-Richtlinie)
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes
bestehen, kann der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß
§ 13a BauGB aufgestellt werden. Im beschleunigten
Verfahren können Verfahrenserleichterungen in Anspruch genommen werden (§ 13a
Abs. 3 BauGB). Eingriffe in den Naturhaushalt gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4
BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, ein
Ausgleich ist insofern nicht notwendig. Auf die Durchführung einer
Umweltprüfung und die Anfertigung eines Umweltberichtes wird verzichtet. Eine Bestandsaufnahme der vorhandenen Biotoptypen im
Geltungsbereich wurde bereits erstellt. Das Ergebnis ist in das Planverfahren
eingeflossen und Grundlage der artenschutzrechtlichen Beurteilung der
Planungsauswirkungen. II.
PLANINHALT
1.
Entwicklung der Planungsüberlegungen
Die vorbereitenden Untersuchungen mit der Sanierungszielentwicklung
für das „Komponistenviertel“, die mit der förmlichen Festlegung des
Sanierungsgebiets am 18. November 1994 Verbindlichkeit erhalten haben, bildeten
die erste Rahmenplanungsgrundlage für das Gebiet des Geltungsbereichs. Die
darin definierten Entwicklungsziele sahen bereits eine bauliche Fassung –
Blockrandbebauung - der Freifläche des südlichen Antonplatzes sowie die
Entwicklung einer Freifläche durch den durch die Kriegseinwirkungen zerstörten
Block, vor. Durch diese Entwicklung soll ein Anziehungspunkt mit
Ausstrahlungskraft auf die geschäftliche Nutzung der angrenzenden Grundstücke
entstehen. Diese grundsätzliche Zielstellung hat bis heute Bestand (u.a.
bestätigt in der Fortschreibung des Rahmenplans für das Sanierungsgebiet im
Jahr 2008) und soll im Bebauungsplanverfahren umgesetzt werden. Angesichts der
Bedeutung des Bereichs wurde bereits während der laufenden vorbereitenden
Untersuchungen zum Sanierungsgebiet ein kooperatives Planungsverfahren
(Ideenwerkstatt Antonplatz) durchgeführt, um Entscheidungshilfen für die
Steuerung von Vorhaben zu erhalten. Des Weiteren wurde ein vorabgestimmtes
Entwicklungskonzept erarbeitet, das Grundlage für die zu bearbeitenden
Bebauungsplaninhalte sein sollte. Das Verfahren wurde im Dezember 1993 abgeschlossen
und im Januar 1994 in einer Ausstellung und einer öffentlichen
Informationsveranstaltung den Bürgern vorgestellt. (vgl. Kap. I.2.3.5 und
I.2.3.8). Zur Neugestaltung der Freiflächen des Antonplatzes
einschließlich der südlich davon gelegenen Parkanlage ist im Oktober 1997 eine
Objektplanung erarbeitet worden. In dieser Planung wurde eine Aussage zur
Neugestaltung und zur funktionalen und gestalterischen Gliederung vorgenommen.
Während der Antonplatz selbst als besonderer städtischer Platzbereich weiterentwickelt
wurde, soll die Freifläche südlich davon als öffentliche Grünfläche gesichert
und in ihrer Funktion aufgewertet werden. Der seit über 15 Jahren andauernde Planungsprozess,
der bezogen auf den Geltungsbereich von einer inhaltlichen Kontinuität geprägt
ist, ist Grundlage der geplanten Festsetzungen. Zentrales Anliegen der
geplanten Entwicklung ist es, entlang der Berliner Allee kerngebietstypische
Nutzungen zu entwickeln. Damit soll das Plangebiet als Teil des
„Besonderen Stadtteilzentrums“ Weißensee den Standort im
bezirklichen Zentrengefüge stärken. Die geplanten Festsetzungen des
Bebauungsplans leiten sich demnach sowohl aus dem bezirklichen
Einzelhandelskonzept ab, als auch aus den Darstellungen des
Flächennutzungsplans, der hier eine Einzelhandelskonzentration vorsieht und
stehen mit diesen übergeordneten Planungen in Einklang. 2.
Intention des Plans
Abgeleitet
aus den vorhandenen Strukturen im Bestand ist die Entwicklung eines attraktiven
Baugebietes für Handels- und Dienstleistungseinrichtungen sowie die Wahrung der
ortstypischen Funktionsmischung mit Wohnungen Ziel und Intention der Planung,
das durch die Festsetzung eines Kerngebiets und eines Mischgebiets erreicht
werden soll. Die aufgrund der bestehenden Baulücken städtebaulich und funktional
unbefriedigende Situation zwischen der Bizetstraße und der Berliner Allee soll
durch die Arrondierung mit einer geschlossenen Bebauung mit einer
Mindestbauhöhe behoben und parallel zur Parkanlage mit der Bebauung an der
Berliner Allee verbunden werden. Damit soll ein städtebauliches Ensemble
gebildet werden, dass in Korrespondenz zur im Bebauungsplan XVIII-45a
festgesetzten und sich derzeit in der Errichtung befindlichen Bebauung an der
gegenüberliegenden Parkseite steht. Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans
3-23 liegenden Baugrundstücke Berliner Allee 24/26 sollen als Kerngebiet und
die Baugrundstücke Bizetstraße 17/19 als Mischgebiet festgesetzt werden. Durch die Ausweisung eines Kerngebiets an der
Berliner Allee soll die Neuordnung der Brachflächen sowie die Entwicklung und
Nachverdichtung des Handels- und Dienstleistungsgewerbes im engen Bereich um
den Antonplatz unterstützt werden. Ergänzend zum Kerngebiet soll durch die
Festsetzung eines Mischgebiets an der Bizetstraße die erwünschte städtebauliche
Belebung und Vielfalt durch Ermöglichung von gewerblichen Nutzungen und durch
die Sicherung der Wohnnutzung erfolgen. Die Grundstücke Berliner Allee 28 und
Bizetstraße 21 sollen als öffentliche Parkanlage gesichert werden. Aufgrund des bestehenden Grün- und
Freiflächendefizits, vor allem für den zentralen Bereich um den Antonplatz, ist
es ein wesentliches Ziel des Bebauungsplans, die bestehende wichtige
öffentliche Parkanlage als Gesamtanlage im Kontext mit dem Bebauungsplan XVIII
– 45a zu sichern. Die Fläche des südlichen Antonplatzes gilt
gemäß § 9 des Grünanlagengesetzes vom 24.11.1997 (GVBl. S. 612) als gewidmete
öffentliche Grün- und Erholungsanlage. Ihr kommt im Zusammenhang der
Gesamtanlage „Antonplatz“ in seiner stadträumlich zentralen Lage
und Funktion besondere Bedeutung zu. Die fußläufige Erschließung des geplanten
städtebaulichen Ensembles und der Wegeverbindung zwischen der Bizetstraße und
der Berliner Allee soll durch die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche
mit der besonderen Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ gesichert
werden. 3.
Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung
der Festsetzungen
Die Art der baulichen Nutzung und die
geplanten Nutzungsmaße der Baugebiete sind aus den bestehenden Strukturen
abgeleitet und ermöglichen eine Bebauung mit mittlerer bis hoher Dichte,
entsprechend der Bedeutung der Grundstücke als Teil des im bezirklichen
Zentrenkonzept verankerten Stadtteilzentrums von Weißensee. Geplant ist eine
Bebauung, die die vorhandenen Baulücken schließt und die Parkanlage begleitend
einen neuen Blockrand bildet. Die Bizetstraße wird durch diese baulich-räumlich
Fassung mit der Berliner Allee verbunden. Die
Festsetzung der Baugebiete, der öffentlichen Grünfläche und der erforderlichen
Verkehrsflächen wurden aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans unter der
Berücksichtigung der festgelegten Sanierungsziele entwickelt. 3.1 Art der baulichen Nutzung
3.1.1
Mischgebiet (MI)
Die Grundstücke Bizetstraße 17/19 sollen entsprechend der städtebaulichen
Zielsetzung der Sicherung der Durchmischung von Wohnen, handwerksorientiertem
Gewerbe, Dienstleistung und Handel, und somit der Belebung der Zentrumsfunktion
von Weißensee als Mischgebiet (MI) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
i.V.m. § 6 BauNVO festgesetzt werden. Da das Mischgebiet über eine
Verkehrsfläche fußläufig mit der Berliner Straße und darüber auch mit dem
Stadtteilzentrum Weißensee verbunden ist, soll es bei einer Sicherung des
Wohnens gleichzeitig auch Funktionen für das Stadtteilzentrum übernehmen. Mit der Festsetzung des Mischgebiets, das nach der
Definition der Baunutzungsverordnung durch gleichrangiges Nebeneinander von
Wohn- und gewerblicher Nutzung charakterisiert ist, soll gewährleistet werden,
dass die konkurrierenden Nutzungsansprüche von Wohnen und Arbeiten auf ein
gegenseitig verträgliches Maß beschränkt bleiben und gleichzeitig die
gebietstypische Funktionsmischung gesichert werden kann. Die im Mischgebiet allgemein zulässigen Tankstellen,
Gartenbaubetriebe und ungedeckten Sportstätten sollen gemäß § 9
Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO nicht
zugelassen werden (textliche Festsetzung Nr. 1). Der Ausschluss der
ungedeckten Sportstätten und Tankstellen wird damit begründet, dass sich diese
Einrichtungen durch ihr charakteristisches Erscheinungsbild städtebaulich nicht
in das Plangebiet einfügen können. Sie würden außerdem dem Sanierungsziel -
Verbindung der Berliner Allee und der Bizetstraße durch ein geschlossenes städtebauliches
Ensemble, widersprechen. Es ist zwar angesichts der kleinen
Grundstückszuschnitte relativ unwahrscheinlich, dass sich Tankstellen und
ungedeckte Sportstätten an dieser Stelle ansiedeln wollen. Ansiedlungswünsche
solcher Einrichtungen können jedoch auch nicht völlig ausgeschlossen werden.
Ohne diese geplante Festsetzung wäre es denkbar, dass sich Tankstellen
ansiedeln könnten. Auch die Ansiedlung von Flächen für Fun-Sportarten (z. B.
Beach-Volleyball) wäre denkbar. Gartenbaubetriebe und Tankstellen fügen sich aufgrund
ihrer flächenintensiven Nutzung und ihrem charakteristischen Erscheinungsbild
ebenfalls nicht in den zentralen Bereich von Weißensee ein. Sie stehen der
beabsichtigen Entwicklung, einer geschlossenen Bebauung am Antonplatz entgegen.
Durch den geplanten Ausschluss derartiger Einrichtungen entsteht weder eine
Versorgungslücke noch ein großflächiger Ausschluss, da im nördlichen Teil der
Berliner Allee sowie in der Prenzlauer Promenade Tankstellen vorhanden und
zulässig sind. Das Plangebiet sowie dessen Umgebung wird als ausreichend mit
Tankstellen versorgt angesehen; der Ausschluss von Tankstellen bringt keine
negativen städtebaulichen Auswirkungen mit sich. 3.1.2
Kerngebiet (MK)
Für die Grundstücke Berliner Allee 24/26 soll
entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung zur Stärkung des Bereichs um den
Antonplatz und Berliner Allee als zentraler Versorgungsschwerpunkt des
Ortsteils Weißensee, ein Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO festgesetzt werden.
Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der
zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und Kultur. Die
Festsetzung eines Kerngebiets wurde entsprechend den „Grundsätzen für die
Entwicklung von Bebauungsplänen“ aus dem FNP Berlin (für den Bereich kann
hier eine gemischte Baufläche – M2 mit Einzelhandelskonzentration –
entwickelt werden) abgeleitet und stellt aufgrund der Grundstücksstruktur einen
Regelfall ohne Größenbegrenzung dar. Die geplante Festsetzung steht im Einklang mit der im
Flächennutzungsplan dargestellten Einzelhandelskonzentration sowie dem StEP
Zentren und Einzelhandel, der den Planbereich als „Besonderes
Stadtteilzentrum“ kennzeichnet und berücksichtigt das bezirkliche
Zentrenkonzept, das das Plangebiet als Teil des Stadtteilzentrums Weißensee
darstellt. Das Grundstück Berliner Allee 24 wird derzeit
ausschließlich gewerblich genutzt. Beim Grundstück Berliner Allee 26 handelt es
sich um ein brachliegendes Grundstück, das als eines der wenigen bedeutenden
Potentiale im Bereich südlich des Antonplatzes an der Berliner Allee gilt. Mit der Ausweisung des Kerngebiets soll sichergestellt
werden, dass der gewünschten Funktionsstärkung des zentralen
Versorgungsschwerpunkts des Ortsteils Weißensee durch die zulässige Ansiedlung
von kerngebietstypischen Nutzungen Rechnung getragen werden kann. Da die
Grundstücke Berliner Allee 24/26 durch den Verkehrslärm sehr hoch belastet
sind, soll die Entwicklung der Wohnbebauung unmittelbar an der
Hauptemissionsquelle nicht gefördert werden. Dort sollen Wohnungen auf das im
Kerngebiet mögliche Maß (§ 7 Abs. 2 Nr. 6 und Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) beschränkt
werden. Hier ist geregelt, dass Wohnungen für Aufsichts- und
Bereitschaftspersonal sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig
sind. Sonstige Wohnungen sind nur ausnahmsweise zulässig. Besser geeignet zum
Wohnen sind die zur Grünfläche ausgerichteten Gebäude (überbaubare
Grundstücksfläche a), so dass hier eine allgemeine Zulässigkeit oberhalb des 2.
Vollgeschosses gegeben sein soll (textliche
Festsetzung Nr. 3). Zur Sicherung der Verträglichkeit der
Wohnnutzung mit dem Umgebungslärm soll eine Festsetzung zum Schutz vor Lärm für
Aufenthaltsräume in Wohnungen aufgenommen werden (textliche Festsetzung Nr.
8, siehe Kap. II. 3.3). Neben der Sicherung der Kerngebietsfunktion
(gewerbliche Nutzungen zur Stützung des Stadtteilzentrums) sind Wohnnutzungen
in der Fläche a für die Geschosse unterhalb des 3. Vollgeschosses sowie im
eingeschossigen Bauteil wegen der beengten Situation im Verhältnis zur
zweigeschossigen Remise des benachbarten Grundstückes Berliner Allee 24 (3m
Abstand zur Grundstücksgrenze bzw. grenzständig) planerisch nicht erwünscht und
sollen daher keine besondere Zulässigkeit erhalten. Hier wird davon
ausgegangen, dass keine für die Wohnnutzung geeigneten Grundrisse entstehen
können (Belichtung, keine Fenster im grenzständigen Bauteil), so wie dies für
die darüber liegenden Geschosse der Fall ist. Im Hinblick auf die
Weiterentwicklung der Berliner Allee zu einem attraktiven Einkaufs- und
Geschäftsbereich lassen sich Tankstellen und ungedeckte Sportstätten nicht
integrieren und sollen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m.
§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO nicht zugelassen werden (textliche
Festsetzung Nr. 1). Sie stehen der beabsichtigten städtebaulichen
Entwicklung – der Verbindung der Berliner Allee und der Bizetstraße durch
ein geschlossenes städtebauliches Ensemble im zentralsten Punkt des
Stadtteilzentrums - und somit der
Verwirklichung der Sanierungsziele entgegen. Es ist zwar angesichts der
kleinen Grundstückszuschnitte und der Baukörperausweisung relativ
unwahrscheinlich, dass sich Tankstellen und ungedeckte Sportstätten an dieser
Stelle ansiedeln wollen. Ansiedlungswünsche solcher Einrichtungen können jedoch
auch nicht völlig ausgeschlossen werden. Ohne diese geplante Festsetzung wäre
es denkbar, dass sich Tankstellen mit nur wenigen Zapfsäulen ansiedeln könnten.
Auch die Ansiedlung von Flächen für Fun-Sportarten (z. B. Beach-Volleyball)
wäre denkbar. Das Plangebiet sowie dessen Umgebung können mit den
vorhandenen Tankstellen im nördlichen Teil der Berliner Allee sowie z.B. in der
Prenzlauer Promenade als ausreichend versorgt angesehen werden; der Ausschluss
von Tankstellen bringt keine negativen städtebaulichen Auswirkungen mit sich. Zur Sicherung der gebietsverträglichen Nachbarschaft
zum Mischgebiet sollen Vergnügungsstätten im Kerngebiet in ihrer Zulässigkeit
beschränkt werden. Wie im benachbarten Mischgebiet auch, in dem gemäß § 6 Abs.
2 Nr. 8 BauNVO geregelt sein soll, dass Vergnügungsstätten gebietsverträglich
sein müssen (es gelten die Zulässigkeitskriterien des besonderen Wohngebietes -
§ 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO), sollen sich im geplanten Kerngebiet, das in einer
bewohnten Nachbarschaft liegt und daher besondere Rücksichtnahme auf die
benachbarten Nutzungen nehmen muss, gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO keine Vergnügungsstätten entwickelbar
sein, die über das Maß gebietsverträglicher Vergnügungsstätten hinausgehen (textliche
Festsetzung Nr. 2). Die allgemeine Zweckbestimmung eines Kerngebiets
– Aufnahme vielfältiger Nutzungen mit einem urbanen Angebot an Gütern und
Dienstleistungen – bleibt trotz der geplanten Einschränkung von
Vergnügungsstätten weiterhin gewahrt. 3.1.3
Öffentliche Grünflächen
Entsprechend den Sanierungszielen und der Entwicklung aus
den Zielen des Landschaftsprogramms soll die vorhandene Grünfläche als
südlicher Teil der Gesamtanlage des Antonplatzes mit der Zweckbestimmung
„Öffentliche Parkanlage“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB
festgesetzt werden. Die planungsrechtliche Sicherung des überwiegenden Teils
der vorhandenen Grünfläche als öffentliche Parkanlage ist bereits im Plangebiet
des Bebauungsplans XVIII-45a erfolgt; die Gestaltung der Grünfläche ist in der
Zwischenzeit abgeschlossen worden. Die dauerhafte Sicherung der vorhandenen Parkanlage stellt
als Verbesserung der defizitären öffentlichen Grünflächensituation die
Erfüllung eines der wesentlichen übergeordneten Sanierungsziele dar und soll
zur Belebung und zur Vielfalt des zentralen Bereichs von Weißensee führen. 3.1.4
Öffentliche Verkehrsflächen
Den verkehrlichen Belangen soll durch die Festsetzung
öffentlicher Verkehrsflächen Rechnung getragen werden. Die Erschließung des
Plangebiets erfolgt über die Berliner Allee und Bizetstraße. Diese soll gemäß §
9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als öffentliche Verkehrsflächen mit
Straßenbegrenzungslinien entsprechend ihrer Widmung und ihres vorhandenen
Ausbauzustands festgesetzt und gesichert werden. Die Flächen befinden sich im
Eigentum des Landes Berlin. Zur Sicherung einer öffentlichen Wegeverbindung
zwischen der Berliner Allee und der Bizetstraße sowie der fußläufigen
Erschließung insbesondere der Erdgeschossbereiche der geplanten
Blockrandbebauung, für die eine öffentlichkeitswirksame Geschäftsnutzung angestrebt
wird, soll zwischen der öffentlichen Parkanlage und den westlich gelegenen
Baugebieten eine öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung
„Fußgängerbereich“ in einer maximalen Breite von ca. 4,0 m
festgesetzt werden. Dies soll auch die Erreichbarkeit der
Straßenbahnhaltestelle am Antonplatz für Fußgänger aus dem Bereich südlich der
Berliner Allee verbessern. Die Einteilung der Verkehrsflächen sowie der
Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der
bauleitplanerischen Festsetzung sondern obliegt dem zuständigen Fachamt (textliche
Festsetzung Nr. 11). 3.2
Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise
Das maximale Maß der baulichen Nutzung ist
aus der städtebaulichen Konzeption für den Antonplatz entwickelt und ergibt
sich aus den überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit der geplanten
Geschossigkeit der einzelnen Gebäude und Bauteile bzw. der geplanten maximalen
Traufhöhe. Mit den geplanten Baugrenzen sollen innerhalb der überbaubaren
Grundstücksfläche Flächen zueinander abgegrenzt werden, für die die Zahl der
Vollgeschosse bzw. Höhe der baulichen Anlage unterschiedlich festgesetzt werden
soll. Gemäß
§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sollen die überbaubaren und nicht überbaubaren
Grundstücksflächen der Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetrasse 17/19 durch
Baugrenzen bestimmt werden. Durch die geplante Festsetzung einer „reinen
Baukörperfestsetzung“ soll die gewünschte städtebauliche Entwicklung
gesichert werden, z.B. durch die Sicherung einer Möglichkeit der
Baukörpererweiterung in der Erdgeschosszone (1. Vollgeschoss) für
Geschäftsnutzungen. Gleichzeitig verbleibt dadurch ein Maß an
Gestaltungsfreiheit für die Bauherren, die von den eng gefassten
Baumöglichkeiten (Baugrenzen) zurück bleiben können. Dies wäre durch die
Festsetzung mit Baulinien nicht mehr der Fall. Abgesetzt
werden die Baugrenzen zu der angrenzenden Bizetstraße, um ortstypische
Vorgärten mit einer Breite von 3,0 m zu erzeugen. Hierdurch wird das
Sanierungsziel der Schaffung attraktiver Stadträume durch Neuordnung und
Neugestaltung der ehemaligen Vorgärten planungsrechtlich gesichert. Für die dem öffentlichen Raum
zugewandte Bebauung der Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 17/19
soll eine zulässige maximale Traufhöhe von 62,0 m über Normalhöhennull (NHN)
festgesetzt werden. Darüber hinaus ist es vorgesehen, für die Grundstücke
Berliner Allee 26 und Bizetstraße 19 eine minimale Traufhöhe von ca. 8,0 m über
Gelände festzusetzen. Ziel dieser Festsetzung ist, eine ausreichend hohe
bauliche Einfassung des südlichen Antonplatzes zu sichern (textliche
Festsetzung Nr. 5). Bemessungsgrundlage zur geplanten
Festsetzung der minimalen und der maximalen Traufhöhe sind die gerundeten
Bestandshöhenkoordinaten der umgebenden Erschließungs- und Geländeflächen. Bei
einer vorhandenen Geländehöhe von ca. 46,5 m über NHN ergibt sich eine Bauhöhe
zwischen ca. 8,0 und 15,5 m über dem Gelände. Verhindert werden soll, dass die
Flächen teilweise nur 1-geschossig bebaut werden und die möglichen Potentiale
zur Stärkung des Stadtteilzentrums, die sich aus dem Nutzungsmaß ergeben, nicht
realisiert werden (funktionelle Verdichtung). Die beabsichtigte
Mindesttraufhöhe ermöglicht die Realisierung von bis zu 3 Geschäfts-, Büro-
oder Wohnetagen, jedoch mit größeren Etagenhöhen, als es die Mindestbedingungen
der BauO Bln erfordern.[10]) Dies stellt
einen Kompromiss zwischen den städtebaulichen Anforderungen nach einer
Blockrandentwicklung und den wirtschaftlichen Zwängen an die Bauwilligen dar. Entsprechend
der städtebaulichen Zielstellung von um den südlichen Antonplatz abgestaffelten
Gebäudehöhen (Abstufung der Bebauung in Form einer geringeren Höhenentwicklung
zur Rossinistraße) sollen die zulässigen Gebäudehöhen im Geltungsbereich
geringfügig unter den festgesetzten Gebäudehöhen im benachbarten Bebauungsplan
XVIII-45a liegen. Hier sind Traufhöhen von 64,4 bzw. 63,0 m über NHN zulässig.
Daher soll im Geltungsbereich eine geringfügig niedrigere maximale Traufhöhe
von 62,0 m über NHN festgesetzt werden. Zur
Sicherung einer Blockrandbebauung als westliche Fassung der öffentlichen
Grünfläche wird im gesamten Plangebiet zusätzlich zur „reinen
Baukörperausweisung“ die geschlossene Bauweise gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO
festgesetzt. Die geschlossene Bauweise wäre zwar in Verbindung mit der
„reinen Baukörperfestsetzung“ zulässig, die Realisierung von Bebauung
in der offenen Bauweise wäre jedoch ebenfalls nicht ausgeschlossen. Die
städtebauliche Zielsetzung sieht jedoch eine geschlossene Blockkante vor, die
auch aus Lärmgründen (Abschirmung des Blockinnenbereiches) sinnvoll ist und
daher planerisch festgeschrieben werden soll. Für das Baugrundstück Berliner
Allee 24 entspricht die geplante Baukörperausweisung dem Bestand. Die
reine Baukörperausweisung legt zum einen die überbaubaren Grundstücksflächen im
Sinne des § 23 BauNVO fest und zum anderen wird hiermit die zulässige Grundfläche
gemäß § 16 BauNVO zeichnerisch bestimmt. Die Festsetzung einer zulässigen
Grundflächenzahl ist daher nicht mehr notwendig. Aufgrund
der kleinteiligen Parzellenstruktur der Grundstücke im Plangebiet ist die
Errichtung der geplanten Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen mit
der für den Ablauf des Betriebs notwendigen Grundfläche, die zur Stärkung der
Zentrumsfunktion beitragen, nur möglich, wenn die Grundstücksflächen weitgehend
für die Bebauung in Anspruch genommen werden. Die Bebauung des Grundstückes
Berliner Straße 26 soll in Teilen auf der Grundstücksgrenze zum Grundstück
Berliner Allee 24 zulässig sein. Dies erfordert gemäß § 6 Abs. 1 BauO Bln keine
über die Festsetzung der Baugrenze hinausgehende Regelung.[11]) Darüber hinaus hat die
städtebauliche Zielsetzung zur Folge, dass in Teilen die Vorgaben der
Bauordnung Berlin bezüglich der Abstandsflächen nicht eingehalten werden
können. Gemäß der Vorgaben der Bauordnung beträgt das Maß der erforderlichen
Abstandsfläche 0,4 H, mindestens jedoch 3,0 m. Beim Heranbauen der im Kerngebiet
zwischen den Punkten A-B-C und D gelegenen Baugrenze ist die Unterschreitung
der Abstandsflächen zulässig (textliche Festsetzung Nr. 6). Die geplante
Festsetzung der Baugrenze erfordert Unterschreitungen der gemäß BauO Bln
erforderlichen Abstandsflächen zum Grundstück Berliner Allee 24 und Bizetstraße
19, die Einhaltung des Mindestabstandes gemäß § 6 Abs. 5 Satz 3 BauO Bln (3 m)
für die Bauteile, die nicht grenzständig errichtet werden, bleibt jedoch
gewahrt. Die auf dem Grundstück Berliner Allee 24 entstehende Situation
erschwert die wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstückes nicht erheblich und
ist daher vertretbar. Vor dem Hintergrund der geringen Grundstückstiefe des
Grundstückes Berliner Allee 26, mit einer Tiefe von knapp über 12 m ist eine Geschäftsentwicklung
ohne Nutzbarkeit weiter Teile des Grundstückes in der gesamten Tiefe nicht
denkbar. Gleiches gilt für die Entwicklung der Blockkante, für die eine
Grundstückstiefe von ca. 9 m zur Verfügung steht. Die Einhaltung größerer
Abstandsflächen oder die Einhaltung einer Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze
würde zur Aufgabe der Planungsziels führen und wird daher nicht weiter
verfolgt. Bei
der geplanten Regelung handelt es sich gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln
um eine „ausdrückliche Festsetzung“. Sofern sich durch solche
Regelungen Unterschreitungen der Abstandsfläche ergeben, hat es damit sein
Bewenden. Gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben trotz der Unterschreitung der
Abstandsflächen gewahrt. Durch eine Besonnungsstudie[12]) wurde ermittelt, dass die
Belichtung der Gebäude weiterhin gewährleistet ist. Auf
allen Grundstücken verbleiben Flächen, die als nicht überbaubar festgesetzt
werden sollen. Auch im Kerngebiet erfolgt dies zur Sicherung von
grundstücksbezogenen Bedarfen an Spielflächen gemäß § 8 Abs. 2 BauO Bln aus
zulässigen Wohnungen (ggf. Realisierung grundstücksübergreifender Lösungen). Abweichend von der festgesetzten
Zahl der zulässigen Vollgeschosse soll auf dem Grundstück Berliner Allee 24 für
Gebäude, die der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt sind, ein weiteres
Vollgeschoss zulässig sein, wenn es sich hierbei um einen Dachraum handelt, der
ein Vollgeschoss ist (textliche Festsetzung Nr. 4). Die geplante
Festsetzung soll in Anlehnung an die umgebenden Baustrukturen die Errichtung
eines ausgebauten Dachgeschosses ermöglichen. Die
sich aus den geplanten Festsetzungen ergebenden maximal zulässigen Nutzungsmaße
betragen:
3.3
Immissionsschutzfestsetzungen
Nach
Darstellungen des Flächennutzungsplans Berlin und des Landschaftsprogramms
Berlin liegt das Plangebiet im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Innerhalb
dieses Gebiets soll zur Reduzierung der Luftbelastung und zur Verbesserung der
Lebensbedingungen die Verwendung wenig emittierender Brennstoffe vorgeschrieben
werden (textliche Festsetzung Nr. 9). Die
Berliner Allee erzeugt starke Immissionsbelastungen im Gebiet mit Schallpegeln
bis zu 75 dB(A)[14]). Da Räume, an deren Außenfassaden
der maßgebliche Außenpegel 70 dB(A) überschreitet, nicht als Wohn- und
Schlafräume geeignet sind und die Berliner Allee gleichzeitig gemäß FNP als
gemischte Baufläche mit Einzelhandelskonzentration entwickelt werden soll, ist
die festgesetzte Nutzungsart als Kerngebiet, in dem Wohnen nur stark
eingeschränkt zulässig ist, konfliktmindernd. Nach der schallgutachterlichen
Ermittlung[15]) reduziert sich der Lärm mit
zunehmendem Abstand von der Berliner Allee deutlich. Daher ist die Festsetzung
einer Zulässigkeit von Wohnungen, die zur Grünfläche ausgerichtet sind
(überbaubare Grundstücksfläche a), möglich. Da
das Wohnen in Kerngebieten nicht ausgeschlossen werden soll, ist die Gestaltung
des Grundrisses von Wohnungen geplant. Aktive Schallschutzmaßnahmen
(Schallschutzwälle bzw. Wände) sind aufgrund der vorhandenen Bestandssituation
nicht einsetzbar. Für eine ausreichende Aufenthalts- und Wohnqualität im
Plangebiet kommt der passive Schallschutz zum Tragen. Es soll mindestens ein
Aufenthaltsraum, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen mindestens
zwei Aufenthaltsräume mit den Fenstern zu der von der Lärmquelle abgewandten
Gebäudeseite ausgerichtet werden (textliche Festsetzung Nr. 8).
Nach der Planungsumsetzung verfügt der Bereich über eine neue Blockaußenkante,
die einen ruhigen Innenhofbereich von einem lauten Straßenbereich abschirmt, so
dass Wohnungen auch entlang der Berliner Allee eine gute Aufenthaltsqualität
haben werden. 3.4
Grünordnerische und sonstige Festsetzungen
Durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche ist die
bauliche Ausnutzung der Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 17/19
sehr hoch. Zur Verbesserung des Wohnumfeldes, zum Ausgleich der
mikroklimatischen Veränderungen, insbesondere aber zur optischen Erweiterung
der z.T. recht engen Hofflächen, sollen bei der Neuordnung des
Blockrandbereichs Dachbegrünungen bei den als eingeschossig überbaubar
vorgesehenen Flächen (textliche Festsetzung Nr. 10) festgesetzt werden.
Wegen des als besonders wichtig eingeschätzten Ausgleichs für die beengte
Bebauung soll für die Dachbegrünung eine erhöhte Anforderung festgesetzt
werden. Durch die geplante Festsetzung einer Dachgestaltung mit einer
Kräuter-Gras-Mischung soll von den benachbarten oberen Geschossen, die diese
Fläche einsehen können, der Eindruck einer weitläufigeren Hoffläche erzeugt
werden. Dieses Ziel würde bei Realisierung eines „Kräuterdaches“,
das mit einer geringeren Erdaufdeckung auskommen würde, nicht erzeugt werden
können. Zum einen werden Kräuterfluren vom durchschnittlichen Betrachter nicht
als typische Gartenfläche angesehen, zum anderen neigen diese Flächen dazu,
schnell trocken zu fallen und gerade in den Sommermonaten unansehnlich und
damit im Sinne der städtebaulichen Zielstellung nutzlos zu werden. Gemäß
§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO sollen Stellplätze (mit
Ausnahme von Stellplätzen für schwer Gehbehinderte und Rollstuhlfahrer) und
Garagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig sein. Diese
Festsetzung wurde getroffen, um die Innenhofbereiche weitestgehend von
abgestellten Fahrzeugen und dem damit verbundenen Verkehrslärm freizuhalten.
Die nicht baulich genutzten Flächen sollen möglichst weitgehend gärtnerisch
angelegt werden und der Erholung zur Verfügung stehen. In die
Wohnumfeldgestaltung werden auch die zulässigen Tiefgaragen einbezogen, dazu
sollen die Dachflächen von Tiefgaragen mit einer mindestens 0,6 m tiefen
Erdschicht bedeckt werden (textliche Festsetzung Nr. 7). Bei der
entsprechenden Überpflanzung sollen Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen möglich sein. Gemäß
den Bestimmungen des § 19 Abs. 4 BauNVO (Beschränkung der zulässigen
Grundstücksinanspruchnahme) besteht die Möglichkeit, Tiefgaragen auch außerhalb
der überbaubaren Grundstücksfläche zu errichten. Ebenfalls
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen befinden sich die Vorgartenzonen
in der Bizetstraße. Diese sollen planungsrechtlich gesichert werden. Sie
entsprechen der Typik des Straßenraumes, der seine wesentliche Prägung aus den
weitgehend erhaltenen Vorgärten bezieht und
dazu beiträgt, der Straße den Charakter einer Wohnstraße zu geben. Aus diesem
Grund wurde die Herstellung von Vorgärten auch als Sanierungsziel für das
Sanierungsgebiet „Komponistenviertel“ aufgenommen. 3.5
Flächenbilanz
III. AUSWIRKUNGEN
DES BEBAUUNGSPLANS
1.
Auswirkungen auf die Arbeits- und
Wohnverhältnisse
Der
Bebauungsplan 3-23 soll zur nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung beitragen.
Durch die geplante Festsetzung eines Misch- und eines Kerngebietes mit ihren zulässigen
Nutzungen soll der Bebauungsplan stadtverträgliche Nutzungen im Zentrumsbereich
von Weißensee ermöglichen. Die
geplanten ausgleichenden Maßnahmen (Lärmschutz, Begrünung) sollen dazu
beitragen, die geplante Bebauungsstruktur mit den allgemeinen Anforderungen an
gesunde Wohn- und Lebensverhältnisse, den Erfordernissen des Umweltschutzes
sowie mit den städtebaulichen Zielsetzungen in Einklang zu bringen. Überschreitung
der Obergrenzen nach § 17 BauNVO Aus der
geplanten Bebauungsstruktur ergeben sich differenzierte Maße der baulichen
Nutzung, die teilweise die geltenden Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO
überschreiten. Dies betrifft die folgenden Grundstücke: Berliner Allee 26: GFZ 4,30 (Obergrenze: 3,0) Bizetstraße 17: GRZ 0,68 (Obergrenze 0,6);
GFZ 1,85 (Obergrenze 1,2) Bizetstraße 19: GRZ 0,86 (Obergrenze 0,6);
GFZ 3,85 (Obergrenze 1,2) Die
Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung erfolgt aus
besonderen städtebaulichen Gründen. Die städtebauliche Zielstellung einer mehr
als 15jährigen Planungsentwicklung und wesentliches Sanierungsziel ist die
Schließung der Blockkante zur Entwicklung eines neuen Platzes südlich des
bestehenden Antonplatzes. Bei Beibehaltung der bestehenden Parzellen, die noch
aus der Gründerzeit stammen, ergeben sich erhebliche Überschreitungen
insbesondere für die Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 19, da diese
Grundstücke nun weitgehend in kompletter Tiefe überbaut werden können. Das
Grundstück Bizetstraße 17 verfügt über gute Potenziale für eine größere
Einzelhandelseinrichtung (aufgrund der Lage in einem Mischgebiet) und soll
daher ebenfalls dicht und für eine Berliner Zentrumslage nicht untypisch bebaut
werden können. Die
Überschreitungen sind vertretbar, da durch die direkte Nachbarschaft zu einer
öffentlichen Grünfläche die Versorgung mit Grün- und Aufenthaltsflächen
gewährleistet wird. Weitere
nutzbare Freiflächen für die Bewohner befinden sich in ca. 1 km Entfernung im
Park am Weißensee und in ca. 0,5 km Entfernung am Kreuzpfuhl. Des
Weiteren dient gerade die Schließung der Blockkante den gesunden Wohn- und
Arbeitsverhältnissen, da hierdurch ein wirksamer Schallschutz vor den
Emissionen der Berliner Allee erreicht werden kann. Bei einer niedrigeren
Bebauung am Blockrand wären die oberen Geschosse benachbarter Gebäude weniger
gut abgeschirmt. Die
geplante Festsetzung einer wirksamen Dachbegrünung von eingeschossigen Anbauten
soll insbesondere zur Herstellung einer verträglichen Nachbarschaft erfolgen
und ist damit genauso als ausgleichende Maßnahme im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz
1 Nr. 2 BauNVO zu verstehen, wie die Freihaltung der Blockinnenbereiche von
Fahrzeugen. Die
Bedürfnisse des Verkehrs werden durch die Überschreitung der Nutzungsmaße nach
§ 17 BauNVO nicht als wesentlich berührt oder spürbar verschlechtert
bewertet. Belichtung
und Besonnung Um die
Auswirkungen der geplanten Bebauung auf das Grundstück Berliner Allee 24
einschätzen zu können, wurde die Besonnung für unterschiedliche Zeiträume in
einer Studie überprüft.[16] Aus den ermittelten Besonnungszeiten und den
festgestellten Schattenwürfen können auch Rückschlüsse auf die Belichtung
gezogen werden. Es wurde folgendes festgestellt: Berliner
Allee 24, Vorderhaus: Eine
Verschattung durch die geplante Bebauung tritt in den Morgenstunden (bis ca.
9-10 Uhr) vor allem in den unteren Geschossebenen auf. Ab ca. 10 Uhr ist im
Wesentlichen eine freie Besonnung gegeben. Eine ausreichende Belichtung des
Vorderhauses ist aufgrund der bestehenden Abstände der Baukörper zu allen Zeitpunkten
vorhanden. Sie wird durch die zusätzliche Bebauung nicht wesentlich verändert,
da hier kein unmittelbarer Schattenwurf auf das Vorderhaus erfolgt. Ab den
Mittagsstunden ist eine zunehmende Verschattung der unteren Geschosse des
Vorderhauses durch die eigene Remise zu verzeichnen. Berliner
Allee 24, Remise: Aufgrund
der geringen Höhe der Remise und der annähernden Nord- Südausrichtung ist eine
ungehinderte Besonnung des Gebäudes nur in einem begrenzten Zeitfenster
möglich. Einschränkungen ergeben sich aus den geplanten Festsetzungsinhalten
bis ca. 10 Uhr sowie ab den Mittagsstunden, hier allerdings bedingt durch die
eigene Baukörperstellung. Die in
den Hof gerichteten Fensteröffnungen liegen dann außerhalb einer direkten
Sonneneinstrahlung. Da ab diesem Zeitpunkt jedoch auch der Schattenwurf des
zulässigen Baukörpers zum Park gerichtet ist bzw. von der südlichen Blockkante
nicht mehr an die Remise heranreicht, ist eine Belichtung in ausreichendem Maße
gewährleistet. Hinsichtlich
der vorhandenen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 24 ist daher
feststellbar, dass die geplanten Festsetzungen keine wesentlichen oder die
Nutzbarkeit einschränkenden Auswirkungen entwickeln. Benachbarte
Grundstücke sind zwar von Schattenwürfen insbesondere in den Morgenstunden
betroffen, dies liegt aber innerhalb des hinzunehmenden Maßes, das sich aus der
Schließung einer Baulücke unter Einhalten der bauordnungsrechtlichen
Abstandsfläche ergibt. 2.
Auswirkungen auf die Umwelt
Durch die geplanten Festsetzungen im
Geltungsbereich sind keine erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der
Umwelt zu erwarten. Die vorhandenen Biotoptypen wurden aufgenommen und
bewertet. Die erforderlichen Ableitungen für den Artenschutz wurden vorgenommen
und haben zur Untersuchung einer Baumhöhle geführt. Hierbei wurde festgestellt,
dass diese gegenwärtig nicht bewohnt ist. Für den Fall notwendiger Baumfällungen
gelten die Bestimmungen der Berliner Baumschutzverordnung in der zum Fällantragszeitpunkt
geltenden Fassung. Die geplante Festsetzung einer wirksamen
Dachbegrünung von eingeschossigen Anbauten ist im Wesentlichen zur Herstellung
einer verträglichen Nachbarschaft motiviert, wirkt sich aber auch positiv auf
die Umwelt aus. 3.
Auswirkungen auf den Verkehr
Wesentliche Auswirkungen auf den Verkehr durch die Wiedernutzung
brachliegender Potenziale in einer beschränkten Größenordnung sind nicht zu
erwarten. Die bestehenden Verkehrsflächen sind ausreichend dimensioniert, um
die Erschließung der Grundstücke gewährleisten zu können. Mit der Realisierung einer neuen Fußwegverbindung zwischen der Berliner
Allee und der Bizetstraße können die verkehrlichen Anforderungen dieser
Nutzergruppe einschließlich der Vernetzung des Gesamtgebietes deutlich
verbessert werden. 4.
Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur
Die erneute Nutzung brachliegender Flächen ohne Steigerung des nach § 34
BauGB zulässigen Nutzungsmaßes führt zu keiner erhöhten Anforderung an die
Versorgung des Bereiches mit sozialer Infrastruktur, mit dem nicht bereits
ohnehin zu rechnen gewesen wäre. Dazu ist der Geltungsbereich in seiner Fläche
nur als geringfügig mit einem entsprechend geringen Bedarf zu bewerten. 5.
Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und
den Finanzplan
Die
öffentliche Grünfläche und der Fußgängerbereich wurden bereits hergestellt. Der
Flächenerwerb des bereits als öffentliche Grünfläche genutzten Grundstückes
Berliner Allee 28 (566 m²) soll nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz
erfolgen. Die Grunderwerbskosten sollen aus Sanierungsmitteln (Kapitel 4610,
Titel 89331) finanziert werden. Aus dem
Verkauf des Grundstücks Bizetstraße 19 über den Liegenschaftsfonds Berlin sind
Einnahmen für das Land Berlin zu erwarten. 6.
Auswirkungen auf private Eigentümer
Die geplante
Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage auf dem Grundstück Berliner Allee 28
wird Auswirkungen auf den privaten Grundstückseigentümer haben. Diese gewidmete
Grünfläche, die bereits für öffentliche Zwecke genutzt wird, steht auch künftig
nicht für eine private Nutzung zur Verfügung. Die Fläche ist vom Land Berlin zu erwerben. Den Belangen
der übrigen privaten Eigentümer der Grundstücke soll durch die Festsetzung von
Baugebieten (Misch- und Kerngebiet) entsprochen werden. Dies bietet den
Eigentümern die Möglichkeit, sowohl eine Wohnnutzung als auch die im Bestand
vorhandenen gewerblichen Nutzungen und andere Nutzungen zu erhalten und durch
die Errichtung zusätzlicher Gebäude weiter zu entwickeln. Das
Grundstück Berliner Allee 26 wird von einem Stromkabel gekreuzt. Hier können
Umverlegungen in die zur Verfügung stehenden öffentlichen Flächen vorgenommen
werden, sofern dies bei einer Bebauung erforderlich ist. IV.
VERFAHREN
1.
Aufstellungsbeschluss
Das Bezirksamt Weißensee von Berlin hat mit Beschluss vom 17. Oktober
1995 die Aufstellung des Bebauungsplans XVIII–45 beschlossen. Der
Beschluss wurde am 10. November 1995 im Amtsblatt für Berlin, Seite 4489,
bekannt gemacht. Die BVV hat den Aufstellungsbeschluss am 11. November 1995 zur
Kenntnis genommen. 2.
Frühzeitige Bürgerbeteiligung
Die Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung
der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für den Bebauungsplan XVIII–45 fand in
der Zeit vom 20. November 1995 bis 04. Dezember 1995 im Stadtplanungsamt
Weißensee statt. Die seinerzeit vorgebrachten Äußerungen hatten keine wesentlichen
Änderungen an der Planungsabsicht zur Folge. 3.
Beschluss über die Teilung des Geltungsbereiches
Im westlichen Teilbereich des Bebauungsplans XVIII – 45 bestanden
Hemmnisse zur Umsetzung der Planungsabsichten und –ziele des
Bebauungsplans. Da diese nicht kurzfristig zu lösen waren und der Realisierung
von Planungsabsichten im übrigen Geltungsbereich im Weg standen, wurde der
Bebauungsplan XVIII - 45 in die Teilflächen XVIII – 45a und XVIII –
45b geteilt. Die Grundstücke im Geltungsbereich waren Teil des
Bebauungsplangebietes XVIII-45b. Den Beschluss zur Teilung des Bebauungsplans XVIII - 45 hat das
Bezirksamt am 06. Oktober 1998 gefasst. Die BVV hat den Teilungsbeschluss am
09. Dezember 1998, Drs. Nr. III /970, zur Kenntnis genommen. Der Beschluss wurde am 23. Oktober 1998 im Amtsblatt für Berlin auf Seite
4209 ortsüblich bekannt gemacht. 4.
Mitteilung
der geänderten Planungsabsicht
Mit Schreiben vom 01. August 2008 hat das Amt für Planen und Genehmigen
des Bezirkes Pankow der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mitgeteilt, dass
die Absicht besteht, den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII – 45b
einzuschränken und das Aufstellungsverfahren mit der Bezeichnung 3 – 23
fortzusetzen. Die Grundstücke sind größtenteils bereits bebaut bzw. für das
Eckgrundstücke Bizetstrasse 11/13 / Rossinistraße 7 wurde bereits eine
Genehmigung für ein Bauvorhaben erteilt. Für einen Großteil der
Geltungsbereichsfläche ist ein Aufstellungserfordernis entfallen. Hier können
die baulichen Nutzungen über § 34 BauGB ausreichend gesteuert werden. Für die
Grundstücke Berliner Allee 24/28 und Bizetstraße 17/21 besteht jedoch weiterhin
dringender planungsrechtlicher Handlungsbedarf zur Umsetzung der
Sanierungsziele. Da das bisherige Aufstellungsverfahren XVIII-45b nach der Teilung des
ursprünglichen Bebauungsplans XVIII-45 nicht über den Teilungsbeschluss
hinausgekommen ist, sind durch die neue Bezeichnung 3-23 nach der neuen
Systematik nach der Bezirksfusion auch keine Verwechslungen zu erwarten. Mit Schreiben vom 02. September 2008 hat die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung, II C mitgeteilt, dass der Fortsetzung des
Aufstellungsverfahrens mit der neuen Bezeichnung 3-23 keine Hindernisse
entgegenstehen. Das Bebauungsplanverfahren 3-23 wird nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da
es mit der Lage an der Berliner Allee als übergeordneter Straßenverbindung mit
Straßenbahn- und langfristig geplanter U-Bahnlinie dringende Gesamtinteressen
Berlins berührt. Ebenso bestehen gegen die Durchführung des Verfahrens nach § 13a BauGB
(beschleunigtes Verfahren) keine Bedenken, da der Bebauungsplan der
Innenentwicklung dient. Im beschleunigten Verfahren können Verfahrenserleichterungen in Anspruch
genommen werden (§13a Abs. 3 BauGB). Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung des Länder Berlin und Brandenburg
hat im Schreiben vom 11. September 2008 der Fortsetzung des Verfahrens
ebenfalls zugestimmt. 5.
Änderung des Beschlusses über die Aufstellung
Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat in seiner Sitzung am 21. April 2009
beschlossen, den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-45b um die
Grundstücke Berliner Allee 16/22, Bizetstraße 11/15, Rossinistraße 1/7, 4/8
(teilweise), Berliner Allee 4/6, 10, 14 (teilweise) sowie Abschnitte der
Bizetstraße und Rossinistraße einzuschränken. Der aufzustellende Bebauungsplan
umfasst jetzt die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen
Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee und wird mit der
neuen Nummer 3-23 weitergeführt. Die BVV hat die Drucksache VI-0723 am
17.06.2009 zur Kenntnis genommen. Der Beschluss wurde am 29. Mai 2009 im
Amtsblatt für Berlin auf Seite 1267 bekannt gemacht. 6.
Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a
Abs. 3 Nr. 2 BauGB
Die Unterrichtung der Öffentlichkeit wurde im Amtsblatt für Berlin am
29.05.2009 auf Seite 1267 bekannt gemacht. Die Öffentlichkeit konnte sich in
der Zeit vom 09.06.2009 bis einschließlich 23.06.2009 über die allgemeinen
Ziele und Zwecke der Planung sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung
unterrichten und sich zur Planung äußern. Es wurden keine Äußerungen vorgebracht. 7.
Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
Mit Schreiben vom 18.06.2009 wurden die Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange (TöB), deren Aufgabenstellung von der
Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit dem Planstand
vom April 2009 im Aufstellungsverfahren beteiligt und um Stellungnahme zum
Bebauungsplanentwurf 3-23 gebeten. Insgesamt wurden 30 TöB angeschrieben und zur Stellungnahme
aufgefordert. Es liegen insgesamt 23 Schreiben von den TöB vor, die Bestandteil
dieser Auswertung sind. Die Reihenfolge der Bearbeitung der Stellungnahmen hat keine Auswirkung
auf die Auswertungsinhalte. Übersicht: Beteiligte TöB 30 davon: keine
Äußerung 7 Zustimmung
ohne Hinweise und Anregungen 9 Zustimmung
mit Hinweisen, Äußerung von Anregungen 14 7.1
Zusammenfassung
Im Rahmen der
Beteiligung der TöB wurde insbesondere zu den folgenden Themen und Inhalten des
Bebauungsplanentwurfs Stellung genommen: -
Kabel-
und Leitungsbestand -
Feuerwehrzufahrt,
Rettungswege, Bauordnung -
Festsetzung
einer Mindesthöhe von Gebäuden -
Festsetzung
der Dachbegrünung Das Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange hat Auswirkungen auf die Planinhalte. Die
Planzeichnung soll wie folgt geändert werden: -
Festsetzung
einer Mindesthöhe von Gebäuden am Antonplatz von ca. 8 m. Die folgenden Punkte wurden ergänzt bzw. geändert: -
Kapitel
„Maß der baulichen Nutzung“ und „Intention der Planung“
zum Thema Mindestgebäudehöhe -
Kapitel
„Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan“ -
Angaben
zur Raumordnung im Kapitel „Flächennutzungsplan / Raumordnung“ -
Ergänzung
des Kapitels „Auswirkungen des Bebauungsplans“ um die Notwendigkeit
einer Leitungsumverlegung zur Umsetzung der Planung. 7.2
Auswertung der Stellungnahmen
Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind,
haben sich innerhalb der Frist gemäß § 4 Abs. 2 BauGB nicht zur Planung
geäußert, so dass davon auszugehen ist, dass sie der Planung zustimmen oder
dass ihre Belange nicht berührt werden: -
Bezirksamt
Pankow, Finanzen, Personal und Umwelt, AUN 3, AUN 6 -
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Abteilung I E -
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Landesdenkmalamt -
Verkehrslenkung
Berlin, Abt. VLB D 2 -
Bundesnetzagentur,
Referat 226 – Richtfunk -
Handwerkskammer
Berlin -
Deutsche
Post Real Estate GmbH, Region Ost Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind,
stimmten der Planung ohne Äußerungen zu bzw. äußerten keine Bedenken oder
erklären ihre Belange für nicht berührt: -
Bezirksamt
Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und
Genehmigen, Denkmalschutz (vom 30.06.2009) -
Bezirksamt
Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Wirtschaftsförderung
(vom 21.07.2009) -
Bezirksamt
Pankow, Abteilung Öffentliche Ordnung, Tiefbauamt (vom 17.07.2009) -
Senatsverwaltung
für Finanzen, Abteilung I D VV (21.07.2009) -
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Abteilung I B (08.07.2009) -
Senatsverwaltung
für Wirtschaft, Technologie und Frauen, Abteilung III B (21.07.2009) -
Landesamt
für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit, Referat 1A
(04.09.2009) -
Berliner
Stadtreinigungsbetriebe (vom 17.07.2009) -
Bezirksamt
Lichtenberg, Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr, Amt für
Planen und Vermessen (03.07.2009) Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind,
stimmten der Planung mit Hinweisen zu oder äußerten Anregungen zur Planung: 1. Bezirksamt
Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Vermessungsamt (vom
13.07.2009) Äußerung: Zur Gewährleistung der Eindeutigkeit der Planung ist es erforderlich,
die Bemaßung in Zusammenarbeit mit dem Planungsbüro anzupassen. Vor der
Herstellung des Reinplanes ist ein Feldvergleich durch unseren Außendienst
vorzunehmen (Neubauten). Eventuell müssen auch einzelne Vermessungen
durchgeführt werden. Bitte die entsprechende Zeit dafür einplanen. Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der Aufbereitung des
Reinplans wird die Planunterlage aktualisiert und vervollständigt. Auf dieser
Grundlage wird ebenfalls die Vermaßung überprüft und angepasst. 2. Bezirksamt
Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und
Genehmigen, Bauaufsicht (vom 16.07.2009) Äußerung 1: In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3-23 ist eine Bebauung
entlang des Fußgängerbereiches vorgesehen. Städtebaulich sicher
nachvollziehbar, da gegenüber eine ähnliche Bebauung vollzogen wird. Zu
Bedenken sei jedoch, dass bei einer geplanten Bauhöhe von 15,50 m bei mehr als
8,0 m Brüstungshöhe (Oberkante der Brüstung von zum Anleitern bestimmten
Fenstern oder Stellen) über Gelände eine Feuerwehrzu- und durchfahrt gemäß
§ 5 Bauordnung für Berlin (BauO Bln) erforderlich wird. (Hinweis: Derzeit
sind bereits Laternen und mehrere Bäume im Fußgängerbereich / öffentliche
Parkanlage vorhanden). Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Erschließung der
betreffenden Grundstücke ist durch die Berliner Allee und die Bizetstraße
gesichert und somit sind etwaige Anforderungen an die Befahrbarkeit der
öffentlichen Parkanlage des Antonplatzes nicht erforderlich. Die Herstellung eines 2. Rettungsweges kann (gemäß BauO Bln) über einen
2. Treppenraum oder durch ein Sicherheitstreppenhaus erfolgen. Dies ist jedoch
im bauaufsichtlichen Verfahren sicherzustellen. Darüber hinaus können große
Hubrettungsfahrzeuge auf der Berliner Allee und der Bizetstraße aufgestellt
werden. Äußerung 2: Die notwendige Feuerwehrzu- oder durchfahrt muss den Musterrichtlinien
über die Flächen für die Feuerwehr (MRFIFw – Fassung 2007) entsprechen.
Es kann derzeit ohne konkrete Planung von Bauvorhaben nicht eingeschätzt
werden, ob über die gesamte Tiefe des Fußgängerbereiches (Berliner Allee
durchgängig bis Bizetstr.) diese Feuerwehrzu- oder durchfahrt notwendig wird
und ob die o.g. Anforderungen an die Feuerwehrflächen eingehalten sind. Auch wenn
in der textlichen Festsetzung unter Punkt 10 hierzu Ausführungen getätigt
wurden („Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche und der Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der Festsetzung.“),
erscheint es uns wichtig, auf die o.g. Sachverhalte hinzuweisen. Abwägung: Der Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen und ist bei der Umsetzung der
Planung im bauaufsichtlichen Verfahren zu beachten (siehe auch Äußerung 1). Äußerung 3: Bei einer geplanten Bebauung des Grundstückes Berliner Allee 26 ist zu
beachten, dass bei der Notwendigkeit der Rettung von Personen der 2.
Rettungsweg (d.h. mit Rettungsgeräten der Feuerwehr) von der Berliner Allee
gegeben sein muss. Zu beachten ist hierbei die Straßenbahnoberleitung und
eventueller vorhandener Baumbestand im Bereich der Berliner Allee. Dies gilt
ebenso bei einem geplanten Dachgeschossbau auf dem Grundstück Berliner Allee
24. Bei einer geplanten Bebauung auf dem Grundstück Bizetstraße 17/19 ist
ebenfalls auf die vorhandenen Bäume im Straßenland zu achten. Bei der
Realisierung des 2. Rettungsweges muss u.U. der Baumbestand zurück geschnitten
werden. Auch bei einem geplanten Bau einer Tiefgarage ist der Baumbestand auf
allen Grundstücken bzw. im öffentlichen Straßenland zu berücksichtigen. Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Es wird davon ausgegangen, dass
für die in Berlin typische Situation erforderliche Rettungswege herstellbar
sind (siehe auch Äußerung 1). Äußerung 4: Ob die in der Begründung unter Nr. 3.2 genannten verbleibenden
Freiflächen der Grundstücke Berliner Allee 26, Bizetstr.17 und 19 für die
Schaffung von Spielplätzen ausreichend sind, kann auf Grund des vorgelegten
B-Planentwurfes nicht eingeschätzt werden. Gemäß § 8 Abs. 2 BauO Bln
ist bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als 6 Wohnungen je Grundstück ein
Spielplatz für Kinder (notwendiger Kinderspielplatz) anzulegen. Je Wohnung
sollen 4 m² nutzbare Spielfläche vorhanden sein; der Spielplatz muss jedoch
50m² groß sein. Bei bestehenden Gebäuden soll die Herstellung oder Erweiterung
und die Instandhaltung von Kinderspielplätzen u.U. ebenfalls verlangt werden. Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Bestimmungen der Bauordnung
sind bei der Planungsumsetzung im bauaufsichtlichen Verfahren zu beachten. Ob
im Kerngebiet mehr als 6 Wohnungen entstehen, steht zum jetzigen Zeitpunkt
nicht fest und obliegt der Entscheidung des Grundstückseigentümers. Sofern dies
der Fall sein sollte, kann es zur Gewährleistung der bauordnungsrechtlichen
Anforderungen dazu kommen, dass die zulässige überbaubare Grundstücksfläche
nicht vollständig ausgeschöpft werden kann, es kann aber auch z.B. im
Blockinnenbereich auf den nicht überbaubaren Flächen eine grundstücksübergreifende
Spielplatzfläche eingeordnet werden. Äußerung 5: Die verbleibenden Flächen müssen u.U. auch dazu dienen, der Forderung
zur Herstellung von Abstellmöglichkeiten für Fahrräder bei Errichtung von
baulichen Anlagen und anderen Anlagen (bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu
erwarten ist) gemäß § 50 BauO Bln auf den Baugrundstücken nachzukommen. Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Auf den Grundstücken stehen ausreichend
Flächen für derartige Nutzungen zur Verfügung, ggf. auch innerhalb von
überbaubaren Grundstücksflächen. Äußerung 6: Ihre Erläuterungen zum Punkt 3.2 der Begründung zum B-Plan
(Abstandsflächen) wurden zur Kenntnis genommen. Frage: Ist ein Mast (BVG) im öffentlichen Straßenland vor bzw. auf dem
Grundstück Berliner Allee 26 vorhanden? Abwägung: Der Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen. Ein Mast ist im Mittelstreifen der öffentlichen Verkehrsfläche Berliner
Allee vorhanden und hat einen Abstand von ca. 10 m zum Grundstück Berliner
Allee 26. 3. Bezirksamt
Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und
Genehmigen, Sanierung, Milieuschutz (vom 24.07.2009) Äußerung: Der Entwurf des Bebauungsplans entspricht den Sanierungszielen. Aus den Erfahrungen bei der Umsetzung des Bebauungsplans XVIII - 45a hat
sich bei den konkreten Bauvorhaben das Problem ergeben, dass die in der
Nutzungsart MK betroffene Fläche teilweise nur 1-geschossig bebaut wird und die
möglichen Potentiale zur Stärkung des Stadtteilzentrums, die sich aus dem
Nutzungsmaß ergeben, nicht realisiert werden. Daher wird die Festsetzung einer
Mindestgeschosszahl von 3 Geschossen vorgeschlagen, die das städtebauliche Ziel
der funktionellen Verdichtung und räumlichen Fassung in diesem Bereich umsetzt. Abwägung: Der Anregung wird gefolgt. Zwar soll keine Festsetzung einer Mindestgeschossigkeit erfolgen, es
wird aber ein Mindestwert für die Traufhöhe in den Plan aufgenommen. Die
Intention der Anregung ist die Sicherung einer ausreichend hohen baulichen
Einfassung des südlichen Antonplatzes. Dieses Ziel wird durch die Festsetzung
einer einheitlichen durchgehenden Traufhöhe von mindestens 8,0 m unabhängig von
der Zahl der Vollgeschosse erreicht. Bei Realisierung nach den
bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen an Vollgeschosse wären 3
Vollgeschosse, so wie es angeregt wurde, bei niedrigen Bauhöhen
(„Souterrain“ mit 1,4 m über Gelände sowie 2 weitere Geschosse mit
der konstruktiven Mindestbauhöhe von ca. 2,7 m) bereits mit ca. 6,8 m Traufhöhe
erreichbar. Dies wird zur Sicherung der städtebaulichen Ziele als nicht
ausreichend angesehen. Die beabsichtigte Mindesttraufhöhe ermöglicht auch
weiterhin nur die Realisierung von bis zu 3 Geschäfts-, Büro- oder Wohnetagen,
jedoch mit größeren Etagenhöhen. Dies stellt einen Kompromiss zwischen den
städtebaulichen Anforderungen nach einer Blockrandentwicklung und den
wirtschaftlichen Zwängen an die Bauwilligen dar. Die Festsetzung der maximalen
Traufhöhe bleibt unverändert. 4. Bezirksamt
Pankow, Finanzen, Personal und Umwelt, Finanzservice (vom 14.07.2009) Äußerung: Empfehlung zu Punkt 5: Bezifferung der Kosten und Angabe der
Buchungsstelle (Kapitel / Titel), eventuell auch Erzielung von Einnahmen aus
Grundstücksverkauf. Abwägung: Die Begründung wird entsprechend ergänzt. Die Angabe der Buchungsstelle
(Kapitel / Titel) wird ergänzt. Aus dem Verkauf des Grundstücks Bizetstraße 19
über den Liegenschaftsfonds Berlins sind Einnahmen für das Land Berlin zu
erwarten. 5. Bezirksamt
Pankow, Abteilung Finanzen, Personal und Verwaltung, Immobilienservice,
Grundstücksrechtsverkehr (vom 21.07.2009) Äußerung: Das Grundstück Berliner Allee 28 unterliegt den Belangen des
Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes (VerkFIBerG) Es wird derzeit ein Klageverfahren der Eigentümer gegen das Land Berlin
betrieben. Das Verfahren ist am Landgericht Berlin anhängig. Eine Entscheidung
liegt noch nicht vor. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 6. Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Abteilung VII B (22.07.2009) Äußerung: Zum Bebauungsplan bestehen in verkehrsplanerischer und
straßenverkehrsbehördlicher Hinsicht keine grundsätzlichen Bedenken. Die Wegebeziehung für den Fußgängerverkehr und die Erreichbarkeit der Straßenbahnhaltestelle
am Antonplatz werden durch die Verbindung zwischen Berliner Allee und der
Bizetstraße verbessert. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Hinweis zur besseren Erreichbarkeit der Straßenbahnhaltestelle am
Antonplatz über den Fußgängerbereich wird in der Begründung ergänzt. 7. Senatsverwaltung
für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, Abteilung II D (10.07.2009) Äußerung: Da keine Informationen zu Altlasten vorliegen, empfehle ich gering
belastetes Niederschlagswasser, z.B. von Dachflächen, breitflächig in der
angrenzenden Parkanlage zu versickern. Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Übernahme der auf den
privaten Grundstücken anfallenden Niederschlagswässer in die öffentliche
Grünfläche kann, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen, im Zuge einer
entsprechenden Vereinbarung getroffen werden. Eine entsprechende Regelung im
Bebauungsplan erfolgt dazu nicht, da kein städtebauliches Erfordernis vorliegt.
8. Berliner
Feuerwehr (vom 15.07.2009) Äußerung: Die Befahrbarkeit der Verkehrsflächen und die Zugänglichkeit des
Grundstücks über öffentliche Verkehrsflächen für Fahrzeuge der Feuerwehr, sowie
die Erreichbarkeit vorhandener notwendiger Zufahrten von Anschlussgrundstücken,
muss gewährleistet sein. Sollten bereits bestehende Flächen für die Feuerwehr auf dem zu
beurteilenden Grundstück vorhanden sein, bleiben diese erhalten. Entsprechend der beabsichtigten Bebauung notwendige Fahrrechte zum
Erreichen der Anschlussgrundstücke müssen gesichert sein. Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist nicht dargestellt. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Zugänglichkeit der Grundstücke wird durch die Straßenverkehrsflächen
der Berliner Allee und der Bizetstraße gesichert. Die Sicherung darüber
hinausgehender Fahrrechte ist nicht erforderlich. Löschwasserversorgungsstellen werden in Bebauungsplänen nicht
dargestellt. Sie sind Gegenstand der Planungsumsetzung im bauaufsichtlichen
Verfahren und haben keine städtebauliche Relevanz. Von der technischen
Realisierbarkeit inmitten einer Berliner Zentrumslage wird ausgegangen. 9. Berliner
Wasserbetriebe (vom 17.07.2009) Äußerung: Gemäß den beiliegenden Anlagen befinden sich im Bereich des
Bebauungsplanentwurfes in der Berliner Allee sowie in der Bizetstraße
Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe. Die
vorhandenen Anlagen stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung. In der Berliner Allee liegt im öffentlichen Straßenland eine Abwasserdruckleitung
DN 800, die in einem Schutzrohr DN 1000 verlegt wurde. Baumaßnahmen sind derzeit im Bebauungsplangebiet von den Wasserbetrieben
nicht vorgesehen. Abwägung: Die Sachverhalte werden zur Kenntnis genommen und haben keine Auswirkung
auf die Planung, da die Planung nicht ins bestehende Straßenland eingreift. 10. WGI
GmbH für NBB Netzgesellschaft Berlin – Brandenburg mbH u. Co. KG, NBB IV,
(vom 09.07.2009) Äußerung 1: Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die in den
beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen hinsichtlich der
Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss gerechnet
werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend
geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen. Darüber hinaus
darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB keinen Einfluss hat, auf eine
Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und der Verlauf
der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen
(Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen o.a.) festzustellen. Die abgegebenen Planunterlagen geben den Bestand zum Zeitpunkt der
Auskunftserteilung wieder. Es ist darauf zu achten, dass zu Beginn der Bauphase
immer das Antwortschreiben mit aktuellen Planunterlagen vor Ort vorliegt. Die
Auskunft gilt nur für den angefragten räumlichen Bereich und nur für eigene
Leitungen der NBB, so dass ggf. noch mit Anlagen anderer Versorgungsunternehmen
und Netzbetreiber zu rechnen ist, bei denen weitere Auskünfte eingeholt werden
müssen. Die Entnahme von Maßen durch Abgreifen aus den Planunterlagen ist nicht
zulässig. Stillgelegte Leitungen sind in den Plänen nicht oder nur
unvollständig enthalten. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht die
Bauleitplanung, sondern dessen Umsetzung. Da die Planung nicht ins bestehende
Straßenland eingreift, ist nicht mit Auswirkungen auf die Planung zu rechnen. Äußerung 2: Im Zusammenhang mit der Realisierung des o.a. Bebauungsplanes bestehen
seitens NBB zurzeit keine Planungen. Eine Versorgung des Planungsgebietes ist
grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter
Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen
und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Festsetzung von
Versorgungsanlagen ist nicht erforderlich. Die Einhaltung der gängigen
Vorschriften bei der Leitungsverlegung unterhalb öffentlicher Verkehrsflächen
ist nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Die Festsetzung von
Versorgungsleitungen und Anlagen ist nicht erforderlich, da Hausanschlüsse
keine städtebauliche Relevanz entwickeln. Äußerung 3: Nach Auswertung des Bebauungsplans/-entwurfs und der entsprechenden
Begründung ist folgendes zu beachten bzw. in die weitere Planung einzuarbeiten: Bei Baumpflanzungen ist ohne Sicherungsmaßnahmen ein Abstand zu
Leitungen von mindestens 2,5 m von der Rohraußenkante zu den Stammachsen
einzuhalten. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind in Abstimmung mit der
NBB Schutzmaßnahmen festzulegen. Ein Mindestabstand von 1,5 m sollte jedoch in
allen Fällen angestrebt werden. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind nur
flach wurzelnde Bäume einzupflanzen, wobei gesichert werden muss, dass beim
Herstellen der Pflanzgrube der senkrechte Abstand zwischen Sohle Pflanzgrube
und Oberkante unserer Leitung mindestens 0,3 m beträgt. Weiter ist zwischen
Rohrleitung und zu pflanzendem Baum eine PVC-Baumschutzplatte oder eine Folie
mit einer Mindestwanddicke von 2 mm einzubringen. Der Umfang dieser Einbauten
ist im Vorfeld protokollarisch festzuhalten. Beim Ausheben der Pflanzgrube ist
darauf zu achten, dass unsere Leitungen nicht beschädigt werden. Wir weisen
darauf hin, dass bei notwendigen Reparaturen an der Leitung der jeweilige Baum
zu Lasten des Verursachers der Pflanzung entfernt werden muss. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht die
Bauleitplanung, sondern dessen Umsetzung. Ausweislich der beigefügten
Leitungspläne sind außergewöhnliche Anforderungen in der Planungsumsetzung
nicht zu erwarten. Des Weiteren soll festgesetzt werden, dass die Einteilung
der öffentlichen Verkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzung ist, so dass
das Verhältnis von Leitungen zu Straßenbäumen im Zuge der weiteren
Ausführungsplanungen flexibel gehandhabt werden kann. 11. Berliner
Verkehrsbetriebe (vom 20.07.2009) Äußerung: Im dargestellten Bebauungsplan befinden sich Bahnstrom- und
Signalanlagen sowie Anlagen der Licht- und Krafttechnik der Straßenbahn. Gegen eine Bebauung haben wir keine Einwände sowie Vorschläge zu
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen und erteilen Ihnen hiermit unsere
Zustimmung. Bis zur genauen Leitungsanfrage und Zustimmungsersuchen senden Sie
uns bitte detaillierte Planungsunterlagen. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Er hat keine Auswirkungen
auf die Planung, da die Anlagen der BVG Bestandteil der öffentlichen
Verkehrsfläche sind und Änderungen daran nicht vorgenommen werden sollen. Die
Anlagen der BVG sind von den jeweiligen Bauherren im Rahmen der Hochbauplanung
zu berücksichtigen. 12. Industrie-
und Handelskammer zu Berlin, Abteilung Infrastruktur, Stadtentwicklung (vom
14.07.2009) Äußerung: Grundsätzlich erheben wir keine Einwendungen zu den Festsetzungen als
Misch- und Kerngebiet mit Straßenverkehrflächen, Verkehrsflächen besonderer
Zwecksbestimmung und öffentlichen Grünflächen. Hinsichtlich der textlichen Festsetzung Nr. 8 erheben wir jedoch
folgende Einwendung. Mit der textlichen Festsetzung wird die Art der Begrünung
genau vorgeschrieben. Eine solche Vorgabe ist bisher in Bebauungsplänen nur mit
einer Pflanzliste für ebenerdige Flächen vorgeschrieben. Die Mustervorgabe des
Senats für Textliche Festsetzungen bei Bebauungsplänen von 1994 sieht unter
6.12 folgendes Muster vor: „Flachdächer / Dachflächen mit einer Neigung
von weniger als .... / mit einer Fläche von mehr als ... m² / sind zu begrünen;
dies gilt nicht für technische Einrichtungen, für Beleuchtungsflächen und
Terrassen.“ Unserer Einschätzung nach sollte auch für den Bebauungsplan
3-23 die Mustervorlage ausreichen. Wenn eine Fachfirma die Dachbegrünung
ausführt, wovon ausgegangen wird, dann wird diese den Bauherren auch eine
nachhaltige Bepflanzung empfehlen. Zudem sind wir überzeugt, dass die
Eigentümer ein großes Eigeninteresse daran haben, dass die Dachflächen
ganzjährig ansehnlich sind und bleiben. Abwägung: Der Anregung wird nicht gefolgt. An die Dachbegrünung ist aus städtebaulichen Gründen sowie wegen der
erhöhten Anforderung an die nachbarschaftliche Rücksichtnahme (beengte
Hofsituation, Heranrücken der Neubebauung bis auf die Grundstücksgrenze) eine
besondere und über das normale Maß hinausgehende Anforderung zu stellen. Hier
soll für das von der heranrückenden Bebauung betroffene benachbarte Grundstück
Berliner Allee 24 der optische Eindruck einer bepflanzten Abstandsfläche
erzeugt werden (Sicht aus den Etagen über dem Erdgeschoss auf das Gründach).
Dies soll planungsrechtlich gesichert werden. Das Eigentümerinteresse selbst
reicht hier nicht aus, um die Umsetzung der erhöhten Anforderungen zu
gewährleisten. 13. Gemeinsame
Landesplanungsabteilung Berlin – Brandenburg, GL 5.31, Potsdam
(vom28.07.2009) : Äußerung 1: Die Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP
B-B) vom 31.03.2009 ist am 15.05.2009 in Kraft getreten (GVBI S. 182) und hat
die bisher geltenden Regelungen u.a. aus dem Landesentwicklungsplan für den
engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin
(LEP eV) abgelöst. Weitere Grundsätze der Raumordnung enthält das
Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBI. S. 629). Die
Angaben zur Raumordnung unter I.2.3.1. der Begründung zum Bebauungsplan sollten
aktualisiert und ergänzt werden. Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und die Angaben zur Raumordnung
in der Begründung werden aktualisiert. Äußerung 2: Der Bebauungsplan ist an die Ziele der Raumordnung angepasst. Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegt das Plangebiet innerhalb
des Gestaltungsraumes Siedlung, wo gemäß Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP
B-B die Entwicklung von (Wohn-) Siedlungsflächen möglich ist. Gemäß Grundsatz 4.8. Abs. 2 LEP B-B ist das Plangebiet in der
Festlegungskarte 2 des LEP B-B als Städtischer Kernbereich (Gebiet/Umfeld
Weißensee Berliner Allee) festgelegt. Großflächige Einzelhandelseinrichtungen
mit zentralrelevanten Sortimenten sollen gemäß Grundsatz 4.8. Abs. 1 LEP
B-B nur in diesen Bereichen entwickelt werden. Der Standort ist aus
landesplanerischer Sicht integriert. Die Festlegungen aus Ziel 4.7 Abs. 1.3 LEP B-B
(Konzentrationsgebot, raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot, Kongruenzgebot)
stehen der Festsetzung eines Kerngebietes, in dem ggf. auch großflächige
Einzelhandelseinrichtungen entwickelt werden könnten, ebenfalls nicht entgegen.
Der Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5
Abs. 1, 2 und 4 des LEPro 2007 (vorrangige Siedlungsentwicklung
innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche; Innenentwicklung vor
Außenentwicklung und Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen; Stärkung
innerstädtischen Einzelhandels): Abwägung: Die Stellungnahme und die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 14. Vattenfall
Europe Berlin AG & Co KG, Bereich Wärme (vom 13.07.2009) und Abteilung
Immobilien (vom 20.07.2009) Äußerung 1: In dem von Ihnen angefragten örtlichen Bereich ist kein Anlagenbestand
der Wärme Berlin vorhanden. Abwägung: Der Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen. Äußerung 2: In dem betrachteten Gebiet befinden sich Kabelanlagen
(Hausanschlusskabel) der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH. Die Leitungsrechte für die gekennzeichneten Anlagen müssen gesichert
werden. Ein Plan mit gekennzeichneten Anlagen der Vattenfall Europe
Distribution Berlin GmbH ist beigefügt. Abwägung: Der Kabelbestand wird zur Kenntnis genommen, er befindet sich
überwiegend im öffentlichen Straßenland. Der Anregung nach planungsrechtlicher
Sicherung von Kabeln, die das Grundstück Berliner Straße 26 kreuzen, wird nicht
gefolgt. Hier können Umverlegungen in die zur Verfügung stehenden öffentlichen
Flächen vorgenommen werden, sofern dies erforderlich ist, da auf die Umsetzung
des städtebaulichen Konzeptes nicht verzichtet werden soll. Eine entsprechende
Darlegung wird in die Begründung zum Bebauungsplan aufgenommen. Äußerung 3: Über Planungen oder Trassenführungen für die Versorgung möglicher Kunden
nach der Bebauung können wir zurzeit keine Aussage treffen Die beigefügte „Richtlinie zum Schutz der Kabel- und
Freileitungsanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH“ ist
genau zu beachten. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die realisierungsbezogenen
Planungen sind zum gegebenen Zeitpunkt außerhalb des Bebauungsplanverfahrens
anzufertigen. Sie betreffen nicht die Bebauungsplaninhalte, sondern die
Planungsumsetzung. B.
RECHTSGRUNDLAGEN
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S.
2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009
(BGBl. I S. 2.585) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung -
BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBI. I S. 466) Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die
Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl.
1991 I S. 58) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) vom 7. November 1999
(GVBl. S. 578), geändert durch das Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl.
S. 692) Bauordnung für
Berlin (BauO Bln) in der Fassung
vom 29. September 2005 (GVBl. 2005 S. 495), geändert durch § 9 des
Gesetzes vom 07. Juni 2007 (GVBl. S. 222). Aufgestellt: Berlin,
den 04.11.2009 Bezirksamt
Pankow von Berlin Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Dr. Michail Nelken Liepold Bezirksstadtrat für Kultur, Amtsleiter Wirtschaft und Stadtentwicklung Amt
für Planen und Genehmigen C. ANLAGEN
I. Textliche Festsetzungen
1. Im Mischgebiet und im Kerngebiet sind
Tankstellen, Gartenbaubetriebe und ungedeckte Sportstätten nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m.
§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO) 2. Im Kerngebiet sind Vergnügungsstätten
nur im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m.
§ 1 Abs. 5 BauNVO) 3. In der überbaubaren Grundstücksfläche a
im Kerngebiet sind in den baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m.
§ 9 Abs. 3 BauGB und § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) 4. Abweichend von der festgesetzten Zahl
der zulässigen Vollgeschosse ist auf dem Grundstück Berliner Allee 24 für
Gebäude, die der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt sind, ein weiteres
Vollgeschoss zulässig, wenn es sich hierbei um einen Dachraum handelt, der ein
Vollgeschoss ist. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 5. In den überbaubaren Grundstücksflächen
a, b und c wird als zulässige Traufhöhe für Gebäude eine Höhe von mindestens
54,5 m bis maximal 62,0 m über NHN festgesetzt. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16
Abs. 2 und 4 BauNVO) 6. An die Baugrenze darf zwischen den
Punkten A-B-C und D, bezogen auf die zulässige Traufhöhe, mit Einschränkung der
Tiefe der Abstandsflächen der Bauordnung für Berlin herangebaut werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 7. Im Misch- und Kerngebiet sind auf den
nicht überbaubaren Grundstücksflächen Stellplätze und Garagen nicht zulässig.
Dies gilt nicht für Stellplätze für Behinderte im Sinne des § 50 Abs. 1
Bauordnung für Berlin sowie für Tiefgaragen. Die Erdabdeckung über den
Tiefgaragen muss mindestens 0,6 m betragen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB,
§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB, § 12 Abs. 6 BauNVO) 8. Zum Schutz vor Lärm im Kerngebiet muss
in Gebäuden mindestens ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit
mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den
Fenstern von der Straße abgewandt sein. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 9. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans
ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die
Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeldioxiden,
Stickstoffoxiden und Staub, bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten
Brennstoffs, vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB) 10. Die Dachflächen der als eingeschossig
überbaubar festgesetzten Flächen sind mit einer Kräuter-Gras-Mischung auf einer
mindestens 10 cm tiefen geeigneten Substratschicht dauerhaft zu begrünen. Dies
gilt nicht für technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 11. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche
und der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der
Festsetzung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) [1]) Kartenanzeige Straßenverkehrslärm „Tag 6-22 Uhr, Umweltatlas“, FIS-Broker, Zugriff am 16.10.2009. [2]) Kartenanzeige Straßenverkehrslärm „Nacht 22 - 6 Uhr, Umweltatlas“, FIS-Broker, Zugriff am 16.10.2009. [3]) Schalltechnische Untersuchung für den Bebauungsplan XVIII-45a Antonplatz in Berlin-Weißensee, UBV Ingenieurbüro Dr. Christian Vees, Berlin, Dezember 1998. [4]) Dies entspricht einer Befahrung des Gleisabschnittes durch eine Straßenbahn je Richtung tagsüber alle 2 Minuten und nachts etwa alle 5 Minuten. [5]) Text entnommen aus: Begründung zum festgesetzten Bebauungsplan XVIII – 45a [6]) Büro für Landschaftsplanung, Dipl. Geograph Christian Wülfken, Berlin, 13. Oktober 2009 [7]) mobil 2010 - Stadtentwicklungsplan Verkehr Berlin, Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin, Juli 2003 [8]) im Auftrag der Sanierungsverwaltung [9]) Abteilung Umwelt, Wohnen und Bürgerdienste [10]) Bei einem 1,4 m über dem Gelände liegenden „Souterrain“ sowie 2 Geschossen mit der konstruktiven Mindestbauhöhe von ca. 2,7 m wäre eine Dreigeschossigkeit bereits mit einem ca. 6,8 m hohen Gebäude erreichbar. [11]) Gemäß § 6 Abs. 1 BauO Bln benötigen Gebäude, die auf der Grundstücksgrenze errichtet werden dürfen, keine Abstandsfläche. Abstandsflächen sind dann einzuhalten, wenn Gebäude nicht auf der Grundstücksgrenze errichtet werden. [12]) Besonnungsstudien zu den Festsetzungsinhalten des Bebauungsplans 3-23, GfP – Gesellschaft für Planung, Berlin, Mai 2009, Untersuchungszeiträume: 20. März, 21. Juni, 21. September und 21. Dezember. [13]) Für die Grundstücke Berliner Allee 26, Bizetstraße 17 und Bizetstraße 19 wird davon ausgegangen, dass sich aus der zulässigen Gebäudehöhe maximal eine 5-geschossigkeit entwickeln lässt. [14]) siehe Kap. I.2.2.7 [15]) a.a.O. (3) [16]) Besonnungsstudien zu den Festsetzungsinhalten des Bebauungsplans 3-23, GfP – Gesellschaft für Planung, Berlin, Mai 2009, Untersuchungszeiträume: 20. März, 21. Juni, 21. September und 21. Dezember |
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