Drucksache - VI-0880  

 

 

Siehe Anlage

 

 

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                               2009

 

 

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                      Drucksache – Nr.:  VI-0880

 

 

Vorlage zur Beschlussfassung

für die Bezirksverordnetenversammlung

 

 

1. Gegenstand der Vorlage

 

Verordnung über die Veränderungssperre 3-5/6 für das Grundstück Treskowstraße 5 im Bezirk Pankow, Ortsteil Heinersdorf

 

 

2. Beschlussentwurf

 

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

 

Die aus der Anlage hervorgehende Verordnung über die Veränderungssperre 3-5/6 für das Grundstück Treskowstraße 5 im Bezirk Pankow, Ortsteil Heinersdorf wird gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG beschlossen.

 

 

3. Begründung:

 

Das Bezirksamt Pankow hat beschlossen, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-5 auf der Grundlage des Entwurfs, Stand 09.07.2009, weiterzuführen.

 

Der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-5 für das Gelände zwischen Treskowstraße, Berliner Straße, der Straße Am Steinberg und Prenzlauer Promenade sowie für die Treskowstraße im Bezirk Pankow Ortsteile Heinersdorf, Weißensee und Pankow wurde am 06.01.2004 gefasst.

Anlass der Planaufstellung damals war der Ablauf der in § 246 Abs. 7 BauGB geregelten Frist für die Ermächtigung der Länder zur Nichtanwendung von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB für großflächige Handelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO am 31. Dezember 2004, sowie das Ziel, auch nach Ablauf dieser Frist einer Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel planungsrechtlich begegnen zu können.

Zu diesem Zeitpunkt befand sich auf dem Grundstück Treskowstraße 5 der großflächige Einzelhandelsbetrieb „Max Bahr“ und es wurde die Erweiterung der Einzelhandelsfläche erfragt.

 

Ziel und Zweck der Planung ist es, in Übereinstimmung mit den Zielen der Landesplanung diesen historisch gewachsenen Dienstleistungs- und Gewerbestandort für gewerbliche Nutzungen zu sichern und Einzelhandelsentwicklungen einzuschränken.

Darüber hinaus sollen für den Ausbau der dem übergeordneten Straßennetz zugehörigen Prenzlauer Promenade und den Straßenzug Am Steinberg - Berliner Straße zusätzliche Straßenverkehrsflächen gesichert und zur baulich-räumlichen Fassung der Straßenräume mehrgeschossige Bebauung festgesetzt werden.

Das Maß der baulichen Nutzung soll sich an den Obergrenzen des § 17 Abs. 1 der BauNVO für Gewerbegebiete orientieren.

 

Das Verfahren wird nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da mit dem Ausbau der Prenzlauer Promenade gesamtstädtische Ziele berührt sind.

 

In der Zeit vom 25.05. bis 09.06.2004 erfolgte die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB. Das Ergebnis wurde von der Bezirksverordnetenversammlung auf ihrer 25. Tagung am 01.09.2004 (Drs.-Nr. V-0757/04) zur Kenntnis genommen.

 

Der Bebauungsplanentwurf sah bereits zum Aufstellungsbeschluss die Festsetzung eines Gewerbegebiets gem. § 8 BauNVO, Mindest- und Höchstgeschossanzahlen am Blockrand sowie für den Ausbau der Prenzlauer Allee, des Straßenzugs Am Steinberg - Berliner Straße und für den Ausbau der Treskowstraße die Festsetzung von Verkehrsflächen und Straßenbegrenzungslinien vor.

Mit dem Aufstellungsbeschluss wurde der planerische Wille des Bezirks zum Ausdruck gebracht, einer Entwicklung zu einem faktischen Sondergebiet für Einzelhandel entgegen zu treten und ein Gewerbegebiet zu entwickeln.

„Max Bahr“ sah von einer förmlichen Antragstellung für die Erweiterung seines Einzelhandelsbetriebes ab und hat zwischenzeitlich seinen Standort an der Treskow­straße wegen der erkennbar fehlenden Entwicklungsperspektive aufgegeben. Die Halle ist seither ungenutzt. Das Gewerbe wurde gemäß Kartei des Ordnungsamtes am 28.02.2007 abgemeldet.

 

Das Plangebiet liegt im unbeplanten Innenbereich, planungsrechtliche Beurteilungsgrundlage ist § 34 BauGB. Das von den vier Straßen umschlossene Gebiet weist ausschließlich gewerbliche Nutzungsarten auf. Vorhanden sind Bürogebäude, zwei Produktionsbetriebe (Großbäckerei und Tortenproduktion), Lagerräume für Veranstaltungsservice und Garagen, zwei Tankstellen, PKW-Waschanlagen, ein Fahrzeug- und Baugeräteverleih mit Containerdienst, ein Technikgebäude der Telekom, ein Autohaus mit Werkstatt, ein Großhandel für Schrauben u.ä., ein Fahrzeuggebrauchthandel, eine Spielhalle, vier Fachmärkte jeweils unterhalb der Großflächigkeitsgrenze (Küchen, Getränke, Bettenhaus und Textilmarkt) sowie ein Plus-Verbraucher­markt und drei kleine Läden (Blumen, Backshop und Telekommunikation). Daher wird das Gebiet einem Gewerbegebiet zugeordnet. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben wird auf der Grundlage des § 34 Abs. 1 und 2 BauGB in Verbindung mit § 8 BauNVO bestimmt.

 

Die Entwicklung seit 2004 zeigt, dass auch eine Ansiedlung von mehreren Einzelhandelsbetrieben, die unter der Schwelle der Großflächigkeit als Gewerbebetriebe im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO hier allgemein zulässig sind, der gewünschten Entwicklung zu einem Produktions- und Dienstleistungsstandort entgegensteht. Im Gebiet, insbesondere entlang der Prenzlauer Promenade, sind inzwischen insgesamt ca. 3.340 m² Verkaufsflächen entstanden.

In Anbetracht weiterer bestehender Flächenpotentiale ist es erforderlich, im Geltungsbereich des B-Plans die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben durch geeignete Festsetzungen einzuschränken, damit die Planungsziele erreicht werden können und kein neuer Einzelhandelsschwerpunkt in dieser nicht integrierten Lage entsteht.

 

Insbesondere seit Vorliegen des bezirklichen Zentrenkonzeptes vom Dezember 2005 (BA-Beschluss vom 6.12.2005, BVV-Beschluss vom 1.03.2006, Drs.-Nr. V-1222/06) besteht das Erfordernis, die Planungsziele an die Entwicklungsziele dieses Konzepts anzupassen. Gemäß Zentrenkonzept des Bezirks sollen die vorhandenen Nahversorgungszentren Pankow / Neumannstraße, Weißensee / Gustav-Adolf-Straße und Heinersdorf / Romain-Rolland-Straße sowie im weiteren Umkreis das Stadtteilzentrum Weißensee / Berliner Allee und das Hauptzentrum Pankow / Breite Straße, Berliner Straße geschützt und in Ihren Entwicklungsmöglichkeiten gestärkt werden.

 

Das Gebiet des Bebauungsplans 3-5 liegt außerhalb der im bezirklichen Zentrenkonzept dargestellten zentralen Versorgungsbereiche.

Weitere Einzelhandelsbetriebe an diesem Standort würden Kaufkraft aus den Einzugsbereichen, vor allem der o. g. Nahversorgungszentren, abziehen und deren Entwicklungschancen schmälern, bzw. dazu führen, dass ein Einzelhandelszentrum an einem nicht integrierten Standort entsteht.

 

Veranlasst durch mehrere Anträge zur Errichtung weiterer Einzelhandelsflächen an der Prenzlauer Promenade und durch einen Bauantrag zur Nachnutzung der leerstehenden Halle des ehemaligen Baumarktes „Max Bahr“ zu Beginn dieses Jahres wurden die Planungsziele konkretisiert. Es wurde  in den Entwurf des Bebauungsplans 3-5 die nachfolgende textliche Festsetzung 1 aufgenommen:

 

„Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsnutzungen nur zulässig, sofern es sich um Verkaufsstellen handelt, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb zugehörig sind und diesem vom Umfang untergeordnet sind.“

 

Mit dieser textlichen Festsetzung soll künftig die Ansiedlung selbständiger Einzelhandelsbetriebe bzw. eine Erweiterung bestehender Betriebe in diesem Gebiet ausgeschlossen werden. Es wurde eine sortimentsunabhängige Einschränkung für Handelsbetriebe gewählt, die für das gesamte Plangebiet gelten soll und im gesamten Plangebiet die Zulässigkeit von Handel an einen Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb knüpft. Gleichzeitig soll sichergestellt werden, dass Verkaufsflächen nur in einem den jeweiligen Betriebsflächen untergeordneten Umfang entstehen.

Mit der textlichen Festsetzung soll erreicht werden, dass das geplante Gewerbegebiet insbesondere für produzierende Gewerbebetriebe und Dienstleistungsunternehmen  sowie für die anderen gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO zulässigen gewerblichen Nutzungen wie z.B. Betriebe der öffentlichen Versorgung, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen, Anlagen für sportliche Zwecke etc. gesichert wird und dass diese Nutzungen künftig im Plangebiet dominieren.

Mit der im Bebauungsplanentwurf 3-5, Stand 9.07.2009, vorgenommenen Aktualisierung wurde aufgrund der Realentwicklung eine, den gemeindlichen Planungen (FNP, StEP Gewerbe, StEP Zentren 2020 und dem bezirklichen Zentrenkonzept) entsprechende, notwendige Konkretisierung der Planungsziele vorgenommen.

 

Auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfs 3-5, Stand 09.07.2009, wurde die Entscheidung über die Zulässigkeit zur Errichtung eines Handelsunternehmens mit Vertrieb von Fahrrädern und Motorrollern auf dem Grundstück Treskowstraße 5 gemäß § 15 BauGB zurückgestellt (Bescheid der Bauaufsicht vom 15. Juli 2009).

Neben der Einrichtung eines Zentrallagers (586 m² Geschossfläche) und einer Reparaturwerkstatt (293 m² Geschossfläche) sowie Büro-, Personal-, und Sanitärräumen (316 m² Geschossfläche) war auch die Errichtung von Verkaufsflächen für Fahrräder unterschiedlichsten Typs (Markenräder, Crossräder, Mountenbikes, Rennräder, Kinderräder und Elektrobikes), dazu Outdoorbekleidung, Helme, Fitnessartikel, Equipment, Spielgeräte und Zubehör für Kinder beabsichtigt. Auf einer sehr untergeordneten Fläche (23 m²) sollten Motorroller angeboten werden. Die Geschossfläche für den Einzelhandel ergab insgesamt 1.198 m². Beantragt war ferner, ein Indoor-Verkehrserziehungsgarten für Kinder und ein Outdoor-Parcours.

 

Das Vorhaben war wegen der nicht als untergeordnet einzustufenden Größe der beantragten Verkaufsflächen, die in Relation zur Reparaturwerkstatt mit Zentrallager und Büro/Personal/Sanitärbereich etwa einen gleichgroßen Flächenanteil beanspruchte, mit den beabsichtigten Festsetzungen des B-Plans nicht vereinbar.

 

Darüber hinaus hätte die Ansiedlung eines weiteren Betriebs mit Einzelhandelsnutzung die Folge, dass sich die Qualität und städtebauliche Wirkung des Gebiets an der Prenzlauer Promenade weiter zu einem Einzelhandelsstandort verändern würde. Es würde sich die Relation zu den anderen Gewerbenutzungen des Dienstleistungs- und produktionsgeprägten Bereichs weiter zu Gunsten von Handel verschieben und die langfristige Sicherung des Plangebiets für die gewünschte dienstleistungs- und produktionsgeprägte Gewerbenutzung gefährdet werden.

Von der Möglichkeit einer Zurückstellung wurde Gebrauch gemacht, da dem Grundstück mit der leer stehenden Halle des ehemaligen Baumarktes gemeinsam mit angrenzenden unbebauten Grundstücken eine Schlüsselfunktion für das Gebiet zukommt.

 

Das Plangebiet ist hinsichtlich der bereits vorhandenen Einzelhandelsnutzungen als isolierter bzw. städtebaulich nicht integrierter Standort zu betrachten.

Weitere Ansiedlungen von Einzelhandel würden in der Summe zu negativen Auswirkungen auf die angestrebte Zentrensicherung und-entwicklung führen.

 

Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör müssen zudem als „Übrige zentrenrelevante Sortimente“ gemäß Anhang 1 Nr. 1.2 der AV Einzelhandel betrachtet werden, sodass negative Auswirkungen auf die gewünschte Zentrenentwicklung durch den im Rahmen der Prüfung als nicht großflächig eingestuften und somit im Gewerbegebiet gemäß § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen Einzelhandelsbetrieb zu befürchten sind.

 

Da beim derzeitigen Bearbeitungsstand des Bebauungsplans 3-5 noch mit einem längeren Zeitraum für die Durchführung des Verfahrens gerechnet werden muss, und der Antragsteller sein Vorhaben weiterverfolgt, ist zur Sicherung der Planungsziele der Erlass einer Veränderungssperre gemäß §§ 14 und 16 BauGB erforderlich.

 

Das Bebauungsplanverfahren kann aufgrund der Größe des Plangebiets und der voraussichtlich zulässigen Grundfläche nicht im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden. Ein Umweltbericht gem. § 2a BauGB ist erforderlich. Der Rahmen für den Untersuchungsumfang für die Umweltbelange soll im nächsten Verfahrensschritt, der frühzeitigen Behördenbeteiligung näher bestimmt und es soll der Stand der im Verfahren zu berücksichtigenden Fachplanungen erfragt werden.

 

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. II C wird gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) vor Erlass der Veränderungssperre unterrichtet.

 

 

4. Rechtsgrundlagen

 

§ 14 und § 16 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)

 

§ 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG)

 

5. Haushaltsmäßige Auswirkungen

 

Inwieweit mit den geplanten Festsetzungen Auswirkungen auf den öffentlichen Haushalt zu erwarten sind, muss im weiteren Verfahren ermittelt werden.

 

Um eine zügige Weiterführung des Verfahrens zu erreichen, sollen städtebauliche Leistungen an externe Büros vergeben werden. Hierfür wurde überschläglich ein Betrag von 35.000,00 € ermittelt.

 

 

6. Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

 

keine

 

 

7. Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

 

keine

 

 

8. Kinder- und Familienverträglichkeit

 

entfällt

 

 

 

Anlage: Verordnung über die Veränderungssperre 3-5/6

 

Eine CD-ROM mit dem Bebauungsplanentwurf 3-5, Stand 09.07.2009, wird den Fraktionen der BVV übergeben.

 

 

 

 

…………………….                                         ……………………….

Matthias Köhne                                               Dr. Michail Nelken

Bezirksbürgermeister                         Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft

und Stadtentwicklung

 

Anlage

 

V e r o r d n u n g

über die Veränderungssperre 3-5/6

im Bezirk Pankow, Ortsteil Heinersdorf

 

vom     …………2009

 

 

 

Auf Grund des § 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), in Verbindung mit § 13 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

 

 

§ 1

 

Für das Grundstück Treskowstraße 5 im Bezirk Pankow, Ortsteil Heinersdorf, für das das Bezirksamt neben anderen Grundstücken die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.

 

 

§ 2

 

Übersichtspläne mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegen zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Pankow, Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen - Bauleitplanung- und - Bauaufsicht -, aus.

 

§ 3

 

Auf die Vorschriften über

 

1.   die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die Veränderungssperre (§ 18 Abs. 2 Satz 2 und 3 des Baugesetzbuchs) und

 

2.   das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 18 Abs. 3 des Baugesetzbuchs)

 

wird hingewiesen.

 

 

§ 4

 

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

 

 

§ 5

 

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

 

 

 

Berlin, den                   2009

 

 

Bezirksamt Pankow von Berlin

 

 

 

 

 

 

……………………..                                                    ………………………

Matthias Köhne                                                           Dr. Michail Nelken

Bezirksbürgermeister                                     Bezirksstadtrat für Kultur,                                                                                                       Wirtschaft und Stadtentwicklung