Leichte SpracheUkraine: vom Bezirksamt Pankow, vom Land Berlin und vom Bund
Energie sparen: Informationen des Senates, Informationen in Leichter Sprache und Energieportal in Deutscher Gebärdensprache
Drucksache - VI-0876
 |
 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Siehe
Anlage Bezirksamt
Pankow von Berlin .2009 An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.: Vorlage
zur Kenntnisnahme für die
Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG Betr.: Bebauungsplanentwurf 3-26 für
die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 und 14 A-C sowie Heinrich-Roller-Straße
15-18 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg Wir bitten
zur Kenntnis zu nehmen: Gemäß § 15
Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet: Das
Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 2009 beschlossen: I.
Dem
Ergebnis der Auswertung und Abwägung der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB wird zugestimmt. II.
Für
den Bebauungsplanentwurf 3-26 soll gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB die
Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. Parallel dazu sollen der Planentwurf und die Begründung im
Internet präsentiert werden. Begründung Zu I. Mit
Schreiben vom 30.07.2009 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung berührt werden kann, gemäß
§ 4 Abs. 2 BauGB an der Planung beteiligt und um Stellungnahme zum
Bebauungsplanentwurf vom Juli 2009 gebeten. Es wurden
27 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange beteiligt. Insgesamt
gingen 22 Antwortschreiben ein. Zu
folgenden Themen wurde insbesondere Stellung genommen:
·
Sporthalle:
Größe und Funktion, Finanzierung, Erschließung, Feuerwehrzufahrt,
Die
Auswertung und Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen ergab Folgendes: 1.
Überarbeitung des Bebauungsplanentwurfs:
2. Die Begründung zum
Bebauungsplanentwurf wird entsprechend dem Ergebnis der Auswertung und Abwägung
der Stellungnahmen ergänzt oder verändert. Das
Ergebnis der Auswertung und Abwägung der Behördenbeteiligung ist der Anlage 2
(Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3-26, IV Verfahren) zu entnehmen. Zu II. Der Entwurf
des Bebauungsplans 3-26 soll mit der Begründung auf die Dauer eines Monats
öffentlich im Amt für Planen und Genehmigen ausgelegt werden. In der
ortsüblichen Bekanntmachung soll darauf hingewiesen werden, dass das Verfahren
gemäß § 13a BauGB
als beschleunigtes Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung durchgeführt
wird. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB soll von der Wahlmöglichkeit gemäß § 13
Abs. 2 Nr. 2 BauGB Gebrauch gemacht werden und die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2
BauGB durchgeführt werden. Zur Information der Öffentlichkeit sollen die
Machbarkeitsstudie zum Neubau der Sporthalle und das Gutachten zur Untersuchung
eines alternativen Standorts für den geplanten Neubau der Sporthalle ebenfalls
ausliegen. Parallel dazu sollen der Planentwurf und die Begründung sowie die
Machbarkeitsstudie und die Standortuntersuchung zusätzlich noch im Internet
präsentiert werden. Haushaltsmäßige
Auswirkungen Die für die
Errichtung der Sporthalle benötigte Teilfläche des privaten Grundstücks
Immanuelkirchstraße 14 A-C muss vom Land Berlin erworben werden. Die
erforderlichen Mittel sind im Wirtschaftsplan der DSK, des für das Land Berlin
tätigen Grundstückstreuhänders, enthalten. Die Grunderwerbskosten sind in Höhe
von 405 T€ in dem Kapitel 1275, Titel 893 31 der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung eingestellt. Die Planung
und der Bau der Sporthalle sollen gemäß BA-Beschluss VI-933/2009 vom 15.09.2009
nach der Aufhebung der Rechtsverordnung zur Umsetzung der Sanierungsziele im
Sanierungsgebiet „Winsstraße“ aus dem Kapitel 4610, Titel 883 05
nach der Einnahme der Ausgleichsbeträge gemäß § 154 BauGB finanziert werden.
Die geplante Maßnahme ist mit 3.375 T€ (Bauzeit 2012/2013) in der
aktuellen Kosten- und Finanzierungsübersicht enthalten. Die Kosten
für die Eintragung des erforderlichen Gehrechts für die Nutzer der Sporthalle
im Notfall sind ebenfalls damit zu finanzieren. Gleichstellungs-
und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen keine Auswirkungen
auf die nachhaltige Entwicklung siehe
Anlage 1 Kinder- und Familienverträglichkeit
Die geplante
Sicherung einer Sporthalle wird sich positiv auf die Lebensbedingungen von
Kindern und Familien auswirken. Anlage 1:
Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung Anlage 2:
Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3-26 Matthias
Köhne Dr.
Michail Nelken Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung
Anlage 1 Auswirkungen von Bezirksamtbeschlüssen auf
eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21
Entsprechende
Auswirkungen sind lediglich anzukreuzen.
Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans 3-26 für die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 und 14 A-C sowie
Heinrich-Roller-Straße 15-18 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg
Die
Begründung hat mit dem Entwurf des Bebauungsplans 3-26 vom 2009 nach § 13a Abs. 2 Nr. 1
i.V.m. § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuchs in der Zeit vom 2009 bis einschließlich 2009 öffentlich
ausgelegen. Berlin,
den 2009 Bezirksamt Pankow von Berlin Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Amt für Planen und Genehmigen ................ 1. Veranlassung und
Erforderlichkeit 2.2 Bestand,
Ausgangssituation 2.2.2 Bestand
im Geltungsbereich 2.2.5 Technische
Infrastruktur / Leitungen 2.3 Planerische
Ausgangssituation 2.3.3 Landschaftsprogramm
(LaPro 94) 2.3.4 Stadtentwicklungsplanung
(StEP) 2.3.5 Räumliche
Bereichsentwicklungsplanung (BEP) 2.3.6 Bestehende
Bebauungspläne 2.3.7 Sanierungsgebiet
Prenzlauer Berg „Winsstraße“ 2.3.10 Sonstige Gutachten, Beschlüsse und
Planungen 2.3.11 Derzeitiges Planungsrecht 2.3.12 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a
BauGB 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 3. Wesentlicher Planinhalt,
Abwägung und Begründung der Festsetzungen 3.1.1 Besondere
Wohngebiete (WB) 3.1.2 Flächen
für den Gemeinbedarf 3.1.3 Öffentliche
Verkehrsflächen 3.2 Maß
der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise 3.2.2 Flächen
für den Gemeinbedarf 3.3 Immissionsschutzfestsetzungen 3.4 Grünordnerische
und Sonstige Festsetzungen III AUSWIRKUNGEN
DES BEBAUUNGSPLANS 1. Auswirkungen auf die Wohn- und
Arbeitsverhältnisse 2. Auswirkungen auf die Umwelt 3. Auswirkungen auf den Verkehr 4. Auswirkungen auf die soziale
Infrastruktur 5. Auswirkungen auf den
bezirklichen Haushalt und den Finanzplan 6. Auswirkungen auf private
Eigentümer 1. Mitteilung der Planungsabsicht 3. Unterrichtung der Bürger gemäß
§ 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB 4. Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 (BauGB) BEGRÜNDUNG
PLANUNGSGEGENSTAND
Veranlassung und Erforderlichkeit
Die Plangrundstücke (Immanuelkirchstraße 14 und 14 A-C
sowie Heinrich-Roller-Straße 15-18) befinden sich innerhalb des im Jahre 1994
förmlich festgelegten Sanierungsgebiets „Winsstraße“. Eines der
Sanierungsziele ist die Sicherung eines Standorts für den Neubau einer
Sporthalle für die Grundschule an der Heinrich-Roller-Straße 18 im
Blockinnenbereich. Die in einem langjährigen Planungsprozess entwickelten und
wiederholt aktualisierten und bestätigten Zielsetzungen der Sanierung und des
Rahmenplans für das Plangebiet, insbesondere der Bau einer Sporthalle für die
Heinrich-Roller-Grundschule, sollen planungsrechtlich gesichert werden. Der Schulstandort Heinrich-Roller-Straße 18 ist
Bestandteil des langfristig zu erhaltenden bezirklichen Schulnetzes. Für einen
standardgerechten Ausbau als 3-zügige Grundschule ist der Neubau einer
Sporthalle mit zwei Hallenteilen erforderlich, für den auf dem Schulgrundstück
selbst keine Flächenpotentiale vorhanden sind. Entsprechend den Zielen des
Rahmenplans und basierend auf einer zwischenzeitlich aktualisierten und
fortgeschriebenen Machbarkeitsstudie von 2006[1] soll
die Sporthalle daher auf einer Fläche des benachbarten Grundstücks
Immanuelkirchstraße 14 A-C errichtet werden. Da sich das Grundstück
Immanuelkirchstraße 14 A-C im Privatbesitz befindet, ist zur Umsetzung dieses
Sanierungsziels der Grunderwerb der für den Neubau vorgesehenen Teilfläche
erforderlich, der noch im Sanierungszeitraum bis Ende 2009 aus
Sanierungsmitteln erfolgen soll. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt.
IV beabsichtigt, die Verordnung über die förmliche Festlegung des
Sanierungsgebiets „Winsstraße“ Ende 2009/Anfang 2010 aufzuheben. Die Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet ist
derzeit nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen. Eine Realisierung der
Sporthalle entsprechend der Machbarkeitsstudie ist nach geltendem Recht nicht
zulässig. Neben der Flächensicherung für den
Gemeinbedarfsstandort beabsichtigt das Bezirksamt Pankow darüber hinaus auf den
angrenzenden Grundstücken ebenfalls die Umsetzung der Sanierungsziele.
Insbesondere soll die qualitative Weiterentwicklung der vorhandenen intensiven
und teilweise hochverdichteten Nutzungsmischung durch Erhöhung des
grundstücksbezogenen Freiflächenanteils gesichert werden. Damit soll eine
Stärkung der Wohnfunktion erreicht werden. Das Bezirksamt Pankow hat daher beschlossen, für die
Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 und 14 A-C sowie Heinrich-Roller-Straße
15-18 im Ortsteil Prenzlauer Berg ein Bebauungsplanverfahren mit der Bezeichnung
3-26 durchzuführen, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung gemäß § 1 Abs.
3 BauGB zu gewährleisten. Der Bebauungsplan soll darüber hinaus die
Voraussetzungen schaffen, die für den Bau der Sporthalle erforderliche
Teilfläche des privaten Grundstücks zu erwerben. Die bauliche Entwicklung des Geltungsbereichs enthält
sonstige Maßnahmen der Innenentwicklung (Schaffung einer Gemeinbedarfsfläche
für eine Schulsporthalle zur Minderung innerstädtischer Defizite im Schulsport,
Anpassung eines Wohngebiets an heutige Nutzungsanforderungen). Der
Bebauungsplan soll daher im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB
durchgeführt werden (siehe auch Kapitel 0 „Beschleunigtes
Verfahren nach § 13a BauGB“). Plangebiet
Lagebeschreibung
Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 1,75 ha und
umfasst die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14, 14 A-C sowie
Heinrich-Roller-Straße 15-18. Bestandteil sind auch Teilflächen der
Heinrich-Roller-Straße und der Immanuelkirchstraße bis zu deren jeweiliger
Straßenmitte. Das Plangebiet liegt im Süden des Bezirks Pankow, im
Ortsteil Prenzlauer Berg. Es befindet sich im Baublock 111 014 zwischen
Immanuelkirchstraße, Greifswalder Straße, Heinrich-Roller-Straße und
Winsstraße. Karte 1: Übersichtsplan Lage, Abgrenzung und
stadträumliche Einbindung des Plangebiets, ohne Maßstab
Bestand, Ausgangssituation
Historische Entwicklung
Bis in die Mitte des 19. Jahrhunderts war das
Plangebiet Teil der außerhalb der Akzisemauer gelegenen Feldmark. Um 1850 waren
im Umfeld entlang der Greifswalder Straße bereits erste Wohn- und Gewerbebauten
sowie Grünflächen (Friedrichshain, St. Georgen- und Parochialfriedhof und St.
Marien- und St. Nicolaifriedhof) entstanden. Die Besiedlung erfolgte im
ausgehenden 19. Jahrhundert im Rahmen der gründerzeitlichen Entwicklung der
Stadt Berlin als Industriestadt. Um 1880 waren die Flächen entlang der
Greifswalder Straße bereits vollständig durch Wohn- und Gewerbenutzung belegt
und auch der Schulstandort (Gemeindeschule) fertig gestellt. Um 1910 war die
Entwicklung weitgehend abgeschlossen und das Plangebiet gehörte in Folge der
starken Zuwanderung von Arbeitskräften bereits zu den dicht besiedelten
Gebieten Berlins. Das Plangebiet und seine Umgebung weisen die typische
Siedlungsstruktur der Gründerzeit mit einer Blockrandbebauung von weitgehend
einheitlicher Traufhöhe auf, die im Block-innenbereich durch Seitenflügel,
Quergebäude und einzelne Gewerbebauten ergänzt wird. In die Blockstrukturen
sind die erforderlichen Infrastruktureinrichtungen eingelagert. Die typische gründerzeitliche Mischung von Wohnen und
Gewerbe ist heute weitgehend unverändert erhalten, da die Zerstörungen des
zweiten Weltkriegs im Plangebiet und dessen Umgebung auf einzelne Gebäude
beschränkt waren. Die hierdurch entstandenen Baulücken werden zum Teil erst
gegenwärtig geschlossen bzw. sind noch heute erkennbar. Bestand im Geltungsbereich
Die Grundstücke Heinrich-Roller-Straße 15 und 16-17
sind straßenseitig mit fünfgeschossigen Wohngebäuden mit teilweiser
gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss bebaut, wobei das Gebäude auf dem
Grundstück Nr. 15 zusätzlich ein ausgebautes Dachgeschoss aufweist. Weiterhin
ist das Grundstück Nr. 15 mit zwei weitgehend gewerblich (überwiegend
Dienstleistung und Praxen) und mit betreutem Einzelwohnen genutzten
fünfgeschossigen Quergebäuden bebaut. Im zweiten Hof befindet sich ein durch
Dienstleister genutzter Seitenflügel. Das Grundstück Heinrich-Roller-Straße
16-17 ist ebenfalls mit zwei Quergebäuden und Seitenflügeln (fünfgeschossig) in
beiden Höfen bebaut. Die Gebäudeteile im rückwärtigen Grundstücksbereich sind
gewerblich geprägt, stehen allerdings derzeit leer. Das Grundstück der Heinrich-Roller-Grundschule
(Heinrich-Roller-Straße 18) ist straßenseitig mit einem viergeschossigen
Klinkergebäude, das als Schulgebäude genutzt wird, bebaut. Im Blockinnenbereich
befinden sich das eingeschossige Gebäude einer kleinen Sporthalle (Baujahr
1916, saniert 2005, Sportfläche 120 m²) und ein weiteres viergeschossiges
Schulgebäude mit Seitenflügeln. Auf den beiden Schulhöfen sind Spiel- und
Sporteinrichtungen (Kleinfeld mit 212 m², Laufbahn mit 365 m², Weitsprunganlage
mit 92 m²), der Pausenhof sowie alter Baumbestand vorhanden. Die Grenze zum
Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C bildet eine hohe Mauer. Das Grundstück Immanuelkirchstraße 14 ist nicht
bebaut. Am 20.11.2007 wurde die Genehmigung für die Errichtung eines
Wohngebäudes zur Blockrandschließung erteilt, derzeit wird ein modifizierter
Bauantrag von der Bauaufsicht geprüft. Im Blockinnenbereich befinden sich auf dem Grundstück
Immanuelkirchstraße 14 A-C ein überwiegend fünfgeschossiges, gewerblich
genutztes Gebäude (Sportstudio, Kino, Filmverleih, Gastronomie, Billard, Hotel,
weitere Dienstleistungen wie Praxen und Kanzleien) sowie ein neu errichtetes
siebengeschossiges Seniorenwohnhaus mit Tagespflegestation. An der Grenze zum
Grundstück Heinrich-Roller-Straße 16-17 steht eine Vattenfall-Übergabestation. Das Umfeld des Geltungsbereichs ist im Wesentlichen
durch identische Block- und Nutzungsstrukturen geprägt. Lediglich südlich der
Heinrich-Roller-Straße befinden sich größere Freiflächen (Friedhöfe). Erschließung
Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über die
Heinrich-Roller-Straße und die Immanuelkirchstraße. Alle Grundstücke verfügen
über einen Zugang ans öffentliche Straßenland, hiervon ausgenommen ist das
Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C, welches über das Grundstück
Immanuelkirchstraße 14 erschlossen ist. Diese Erschließung ist durch Eintragung
einer Baulast (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Nutzer des
Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C) im Grundbuch gesichert. Die Greifswalder Straße ist als Teilstück der
Bundesstraße B 2 eine gesamtstädtisch wichtige Hauptverkehrsverbindung und
bindet das Plangebiet an die Stadtmitte und stadtauswärts in nördlicher
Richtung zur Bundesautobahn (A 10 - Berliner Ring) an. Durch die Straßenbahnlinien M 4, mit Haltestellen an
der Hufelandstraße und Am Friedrichshain ist das Plangebiet an den öffentlichen
Verkehr angebunden. Eigentumsverhältnisse
Das Grundstück der Grundschule (Heinrich-Roller-Straße
18) sowie die Teilflächen der Straßenlandgrundstücke befinden sich im Eigentum
des Landes Berlin. Alle weiteren Grundstücke sind in privatem Eigentum. Technische Infrastruktur / Leitungen
Der Geltungsbereich ist Bestandteil eines seit über
100 Jahren baulich genutzten innerstädtischen Bereichs mit hoher Ausnutzung der
Grundstücke. Das Plangebiet ist durch alle notwendigen Versorgungsmedien
erschlossen. Nach Angaben der zuständigen Leitungsträger im Rahmen des
Beteiligungsverfahrens nach § 4 Abs. 2 BauGB sind diese ausreichend
dimensioniert, um die Ver- und Entsorgung des Geltungsbereichs übernehmen zu
können. Im Bereich der geplanten Sporthalle befindet sich an der
Grundstücksgrenze zwischen den Grundstücken Immanuelkirchstraße 14 A-C und
Heinrich-Roller-Straße 16-17 eine Übergabestation der Vattenfall Europe
Distribution GmbH. Soziale Infrastruktur
Zur Versorgung des Plangebiets und seiner Umgebung
stehen im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ eine Reihe von
Einrichtungen der sozialen Infrastruktur zur Verfügung. Im Zuge der in den
letzten Jahren durchgeführten Sanierungsmaßnahmen wurden ab 2001 auch
öffentliche Einrichtungen gefördert. Die vorhandenen Schulstandorte
(Christburger Straße und Heinrich-Roller-Straße) wurden erneuert und am
Standort Christburger Straße durch den Neubau einer Sporthalle ergänzt. Des
Weiteren gibt es noch die Freie evangelische Grundschule in der Christburger
Straße 14. Für die Kinderbetreuung stehen neben den sanierten städtischen
Kita-Standorten (Jablonskistraße, Am Prenzlauer Berg) zahlreiche
Elterninitiativkitas, ein kirchlicher Kindergarten und Hort
(Immanuelkirchstraße) sowie ein Hort und eine Jugendfreizeiteinrichtung in der
Christburger Straße zur Verfügung. Die Bezirksregion XVI, in der das Plangebiet liegt,
ist mit einem Altersdurchschnitt von 36 Jahren die „viertjüngste“
des Bezirks. Besonders auffallend ist, dass über 80% der Bevölkerung unter 30
Jahre alt sind. Seit 1998 ist in der Region 1, ein Verbund von Einschulungsbereichen
der Heinrich-Roller-Grundschule, der Grundschule am Kollwitzplatz, der
Grundschule an der Marie, der Schule am Senefelderplatz, der Grundschule am
Teutoburger Platz und der Freien Evangelischen Schule Berlin (Privater Träger),
ein kontinuierlicher Anstieg der Schülerzahlen zu verzeichnen. Am 31.12.2008
waren 895 Einwohner im Jahrgang 2008 in der Region 1 melderechtlich
registriert. Das bedeutet gegenüber dem Jahrgang 1998 eine Steigerung von 231
%. Daraus folgt, dass alle Schulstandorte maximal ausgelastet werden müssen um
die Versorgung mit Grundschulplätzen in den nächsten Jahren abzusichern. Es
besteht demzufolge keine Möglichkeit den Schulsport an andere Sporthallen zu
verlagern. Für den standardgerechten Ausbau eines langfristig zu
erhaltenden Grundschulstandortes ist die Erreichbarkeit der Sporthalle von
primärer Bedeutung. Umweltsituation
Boden Das Plangebiet ist gemäß Umweltatlas Berlin durch
sandige Böden (Mittelsande, Feinsande und mittel lehmige Sande) gekennzeichnet.
Die Unterböden weisen eckig-kantige Steine (überwiegend mittlerer Anteil) auf.
Natürlicher Boden ist im gesamten Plangebiet nicht mehr vorhanden, da die
Bebauung überwiegend auf Aufschüttungen entstanden ist. Durch die frühe
Besiedlung vor über 100 Jahren ist der anthropogene Einfluss auf den Boden hoch
bis extrem hoch. Grundwasser Der Flurabstand des Grundwassers liegt gemäß
Umweltatlas Berlin bei 4-20 m. Die Verschmutzungsempfindlichkeit des
Grundwassers ist als hoch einzustufen, da eine äußerst hohe Durchlässigkeit und
ein geringes Filtervermögen der Böden vorliegen. Für die Grundwasserneubildung spielt das Plangebiet
aufgrund der Vorbelastung (relativ hohe Versiegelung der bebauten Grundstücke)
und der natürlichen Verhältnisse (Abstand zum Grundwasser) eine untergeordnete
Rolle. Es ist von einer Grundwasserneubildung von 50-100 mm je Jahr auszugehen
(Umweltatlas Berlin, langjähriges Mittel). Altlasten Im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin sind zwei
Teilflächen des Geltungsbereichs erfasst. Es handelt sich dabei um ·
das Grundstück Immanuelkirchstraße 14
(Bodenbelastungskataster Nummer 7342) ·
das Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C,
(Bodenbelastungskataster Nummer 7354[2]). Für das Grundstück Immanuelkirchstraße 14 liegen keine
Bodenuntersuchungen vor. Der Altlastenverdacht begründet sich durch die
ehemalige Nutzung als Standort einer Kohlen- und Brennstoffhandlung nach 1945
und die vermutete Verfüllung mit Trümmerschutt infolge von Kriegsschäden an den
ehemals vorhandenen Gebäuden. Für das Grundstück
Immanuelkirchstraße 14 A-C sind laut Auskunft des Amts für Umwelt und Natur auf
Teilflächen Bodenuntersuchungen durchgeführt worden, allerdings nicht für den
geplanten Standort der Sporthalle. Diese Untersuchungen ergaben geringe
Belastungen mit mineralölhaltigen Kohlenwasserstoffen, die den Prüfwert nach
der Bundesbodenschutzverordnung für den Wirkungspfad Boden-Mensch nicht
überschritten haben. Eine weitergehende Untersuchung für den geplanten Standort
der Sporthalle wird nicht für erforderlich gehalten, da sie für die weitere
Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Sporthalle ohne
wesentliche Relevanz ist. Eine Verunreinigung ist im Sinne des § 9 Abs. 5 Nr. 3
BauGB dann erheblich, wenn die geplante Nutzung gefährdet ist und eine Ausübung
nicht gewährleistet werden kann. Es ist davon auszugehen, dass die Errichtung
der Halle nur möglich ist, wenn Teile der Sporthalle im Boden versenkt werden,
da aufgrund des nachbarschaftlichen Rücksichtnahmegebots die Gebäudehöhe der
Sporthalle eingeschränkt ist. Dabei müssen gegebenenfalls vorhandene
oberflächennahe Verunreinigungen mit dem Bodenaushub entfernt werden. Die
Notwendigkeit der Beprobung der ausgehobenen Böden ergibt sich aus den
gesetzlichen Bestimmungen und ist nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans.
Eventuell im Boden verbleibende Verunreinigungen können unter Vorraussetzung
einer entsprechenden Baustoffauswahl keinen Wirkungspfad zum Menschen
entwickeln, da am Standort keinerlei Freiflächen geplant sind. Lärm Als Lärmquellen, die auf das Plangebiet einwirken,
kommen der Straßen- und der Schienenverkehr auf der Greifswalder Straße und der
Prenzlauer Allee sowie der Flugverkehr von und nach Berlin-Tegel in Betracht. Die
entsprechenden Karten des Umweltatlas Berlin (Strategische Lärmkarten -
Lärmgesamtindex) ergeben keine Hinweise, dass die hier anzusetzenden Lärmpegel
der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ von 60 dB(A) tags
überschritten werden. Lediglich nachts ist von geringfügigen Überschreitungen
des Richtwerts von 45 dB(A) um bis zu 5 dB(A) entlang der straßenseitigen
Fassaden und – solange die Baulücke an der Greifswalder Straße 221 noch
nicht geschlossen ist – auch an der südöstlichen Fassade des bestehenden Seniorenwohnhauses
auszugehen. Ökologie / Freiflächen Das Plangebiet ist stark baulich geprägt. Auf dem Grundstück
Heinrich-Roller-Straße 16–17 sind keine unversiegelten Freiflächen
vorhanden. In den Höfen des Grundstücks Heinrich-Roller-Straße 15 sind Teile
der Fassaden begrünt, der 3. Hof ist entsiegelt und begrünt. Das Grundstück der Heinrich-Roller-Grundschule ist ebenfalls
stark versiegelt, weist jedoch im Bereich von Spielflächen, Bauminseln und
kleineren Pflanzflächen offenen Boden auf. Auf dem Schulgrundstück befinden
sich insgesamt 17 Bäume. Das Grundstück Immanuelkirchstraße 14 (Baulücke) ist derzeit
nur im Bereich der Zufahrt zum Blockinnenbereich versiegelt. Die Fläche des
Grundstücks Immanuelkirchstraße In der Heinrich-Roller-Straße sind im Geltungsbereich
insgesamt 6 Straßenbäume vorhanden. Die Umgebung des Plangebiets ist durch gründerzeitliche
Blockbebauung geprägt. Einzige Ausnahme ist die südwestliche Straßenseite der
Heinrich-Roller-Straße, dort befinden sich Friedhöfe. Biotoptypen Methodik Die im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 3-26
vorkommenden Biotoptypen wurden flächendeckend im Rahmen einer Begehung am 20. April
2009 erfasst und bewertet. Die ökologischen, insbesondere die faunistischen
Funktionsbeziehungen wurden aufgrund der Lage des Plangebiets und der
angrenzenden Nutzungen eingeschätzt. Die saisonale Vegetationsentwicklung war
zu diesem Zeitpunkt nach einer längeren Schönwetterperiode mit relativ hohen
Temperaturen bereits weit fortgeschritten. Vollständige Artenlisten der im
Jahresverlauf vorkommenden Pflanzen konnten nach dieser Begehung nicht erstellt
werden. Es konnten jedoch für die vorkommenden Biotoptypen die wesentlichen
charakteristischen Arten nachgewiesen werden, so dass auf dieser Grundlage eine
sichere Zuordnung und Bewertung gemäß Biotopschlüssel des Landes Berlin möglich
war. Die vorkommenden Biotoptypen sind in einer
Biotoptypenkarte (siehe S. 14) dargestellt und werden nachfolgend beschrieben. Die naturschutzfachliche Bewertung wurde jeweils für
die auf der Grundlage der durchgeführten Begehung abgegrenzten Biotoptypen
durchgeführt. Dabei wurden in Anlehnung an KAULE (1991) folgende Kriterien
herangezogen: -
Natürlichkeit
/ Naturnähe als Maß anthropogener Eingriffe und die daraus resultierenden
Veränderungen der Vegetation -
Gefährdung
/ Seltenheit des Biotoptyps -
Intaktheit
/ Vollkommenheit der Ausprägung des Biotops -
Ersetzbarkeit
/ Wiederherstellbarkeit, abhängig zum einen von der Zeitdauer, die benötigt
wird, um die Biozönose wieder annähernd vollständig herzustellen (zeitliche
Komponente), zum anderen von der Häufigkeit entsprechender Standortverhältnisse
in der näheren Umgebung (räumliche Komponente) Bei der Bewertung eines Biotops wurde jeweils eine
fünfstufige Werteskala (sehr gering, gering, mittel, hoch, sehr hoch) für jedes
Kriterium zu Grunde gelegt. Der jeweils höchste Wert eines Kriteriums bestimmt
anschließend die Gesamteinstufung des Biotops in die entsprechende
Bedeutungsklasse (Schwellenwertverfahren). Biotopbestand im Geltungsbereich Bebaute Gebiete, Verkehrsflächen und Sonderflächen · OGAV – Gemeinbedarfsflächen
mit geringem Grünflächenanteil (Code 12332) Der Biotoptyp umfasst das Gelände der
Heinrich-Roller-Grundschule einschließlich der überwiegend versiegelten Höfe.
Diese Flächen haben kaum eine naturschutzfachliche Bedeutung.
Vegetationsbestand ist lediglich in Form von Bäumen und auf wenigen kleinen
Pflanzflächen vorhanden, die gesondert kartiert wurden (s. BEA Nr. 1 – 17
und PHS). · OSBG – Blockbebauung
(allseitig umschlossene Hinterhöfe) (Code12221) Es handelt sich
hier um die fünfgeschossige, teilweise sanierte Bebauung im südöstlichen Teil
des Plangebiets. Wesentliche Lebensräume für Tiere und Pflanzen sind hier nicht
vorhanden. · OSH – Großformbebauung (Code
12250) Hier handelt es sich um das neu errichtete
Seniorenwohnhaus auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 C, ebenfalls mit
maximal sehr geringer Bedeutung. · OSBGV – Innenhöfe, überwiegend
versiegelt (Code122211) Die unter diesem Typ abgegrenzten Hofflächen sind
versiegelt oder teilversiegelt und ebenfalls kaum von Bedeutung für Pflanzen
und Tiere. Bedeutendere Vegetationsbestände innerhalb der Höfe wurden gesondert
erfasst. · OSBGG – Innenhöfe entsiegelt
und begrünt (Code12222) Der kleine dritte Hof des Grundstücks
Heinrich-Roller-Straße 15 ist im Rahmen der Sanierung entsiegelt und intensiv
begrünt worden. Teilflächen sind mit Pflaster und Platten befestigt und mit
Sitzecken ausgestattet. Die unversiegelten Flächen sind überwiegend mit
standortgerechten, zum Teil heimischen Gehölzen verschiedener Arten von
Kletterpflanzen (an Fassaden und Mauern), Bodendeckern und frei wachsenden
Gehölzen bepflanzt; ältere Gehölze wurden teilweise integriert. Aufgrund der
relativen Naturnähe und Vielfalt standortgerechter Pflanzenarten ist der Hof
trotz seiner geringen Größe neben der ästhetischen Qualität, auch als
Lebensraum für Pflanzen und Tiere von Bedeutung (Wertstufe mittel). · OHF – Fassadenbegrünung (Code
12920) Die mit Kletterpflanzen bewachsenen Fassaden und Mauern der
Höfe des Grundstücks Heinrich-Roller-Straße 18 sind Gebäudehabitate, die
aufgrund ihres Entwicklungszustands und der Vegetationsdichte insgesamt mit
mittel bewertet werden. · OGG – Gewerbe-, Handels- und
Dienstleistungsflächen (in Betrieb) (Code 12310) Unter dem Biotoptyp wurde das Grundstück Immanuelkirchstraße
14 A-B einschließlich der westlich angrenzenden versiegelten Fläche kartiert.
Spontanvegetation ist nicht vorhanden (Bedeutung: sehr gering). · OVSB – Straßen mit Asphalt-
oder Betondecke (einschließlich Gehwege und Grundstückszufahrt (Code 126012) Hierzu gehören die im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs
liegenden Abschnitte der Immanuelkirchstraße und der Heinrich-Roller-Straße.
Die dazugehörigen Gehwege sind gepflastert oder mit Steinplatten befestigt. Die
mit Betonpflaster befestigte Zufahrt zu den Grundstücken Immanuelkirchstraße 14
A-C wird in den Biotoptyp einbezogen (Bedeutung: sehr gering). Der
Straßenbaumbestand wurde gesondert erfasst. Grün- und Freiflächen sowie Rasengesellschaften · PHS – Gärtnerisch gestaltete
Freiflächen, überwiegend Strauchpflanzungen (Code 10272) Zwei kleine, vor allem mit Sträuchern bepflanzte Flächen
befinden sich im Schulhof, davon wird eine als Schulgarten genutzt. Bei den
Anpflanzungen entlang der Gebäude des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C
handelt es sich überwiegend um noch jüngere Ziersträucher. Ihr
naturschutzfachlicher Wert ist gering. · GZA – Artenarmer
Zier-/Parkrasen (Code 05162) (einschließlich befestigter Rasenflächen) Die unversiegelten und nicht bepflanzten Freiflächen des
Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A–C sind mit Rasen begrünt, wobei
östlich des Seniorenwohnheims ein ca. 3 m breiter Korridor (Feuerwehrzufahrt)
mit steinigem, stark verdichtetem Boden und schütterer Vegetation, Moosbewuchs
und Übergängen zu Mager- und Trittrasen vorhanden ist. Stellenweise dominieren
hier das Kleine Habichtskraut (Hieracium pilosella) oder Bastard-Luzerne
(Medicago x varia). Die übrigen Bereiche sind mit Rasengräsern und Kräutern
dicht bewachsen, darunter v. a. Löwenzahn (Taraxacum officinale), Weiß-Klee
(Trifolium repens) und vereinzelt Gänseblümchen (Bellis perennis) und Pippau
(Crepis spec.). Die naturschutzfachliche Bedeutung ist insgesamt gering. Ruderale Gras- und Staudenfluren · RSBX (Sonstige) ruderale
Staudenfluren (Code 03249) Bei der Brachfläche an der Immanuelkirchstraße 14
handelt es sich um einen gestörten Standort nach relativ kurzzeitiger Brache,
die aber bereits mit Pflanzen der ausdauernden Ruderalfluren besiedelt ist. Es
finden sich neben Glatthafer (Arrhenatherum elatius) und anderen Wiesengräsern
Kennarten verschiedener Untertypen der ruderalen Staudenfluren, ohne dass sich
bereits eindeutige Pflanzengesellschaften entwickelt haben, z. B. Große
Brennnessel (Urtica dioica), Kanadische Goldrute (Solidago canadensis),
Bastard-Luzerne (Medicago x varia), Gewöhnlicher Löwenzahn (Taraxacum
officinale), Vogel-Wicke (Vicia cracca), Gewöhnlicher Beifuß (Artemisia
vulgaris) und einjähriger Ahorn-Aufwuchs (Acer pseudoplatanus). Die aktuelle
Bedeutung ist mittel. Gebüsche und Bäume · BMHJ – Mehrschichtige
Gehölzbestände aus überwiegend heimischen Arten, jung (Code 07312) Teile der Grundstücksgrenzen (Nordosten, Süden und
Südwesten) des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C sind als Gehölzstreifen
mit Sträuchern und noch sehr jungen Bäumen gestaltet. Der Bestand setzt sich überwiegend
aus angepflanzten, nicht heimischen und heimischen Arten zusammen, darunter
findet sich Spontanbewuchs, z. B. Gefüllter Ranunkel-Strauch (Kerria japonica
´Pleniflora´), Gold-Johannisbeere (Ribes aureum), Sommer-Spiere (Spirea
japonica), Schneebeere (Symphoricarpos albus), Liguster (Ligustrum vulgare),
Schwarzer Holunder (Sambucux nigra), Haselnussstrauch Corylus avellana,
stellenweise Efeu (Hedera helix) u.a. Bei unterbleibendem Heckenschnitt und Entwicklung der
Baumarten kann sich aus dem noch jungen, aber relativ artenreichen Bestand mit
unterschiedlicher Schichtung ein wertvolles Gehölz entwickeln. Derzeit ist die
Bedeutung noch mittel. · BRRLA – Baumreihe, lückig,
ältere Bestände heimischer Gehölze (Code 07142611) An der nördliche Seite der Heinrich-Roller-Straße ist
eine ältere, teils lückige, aber ansonsten weitgehend intakte Linden-Baumreihe
vorhanden. Die Stammumfänge der im Geltungsbereich stehenden Bäume reichen von
ca. 50 bis 75 cm. Der Bestand wird altersentsprechend mit hoch eingestuft. · BEA - (Sonstige) Einzelbäume,
überwiegend heimische Arten, mittleres Alter und Altbäume (Code
0715212/0715211) Ältere Bäume und Bäume mittleren Alters sind vor allem
auf dem Schulhof vorhanden (Baum-Nummern folgender Tabelle Nr. 1 – 17).
Diese Bäume sind aufgrund ungünstiger Standortverhältnisse (v. a. durch
Versiegelung des Wurzelraums) z. T. relativ stark geschädigt, erfüllen aber
noch mittlere bis hohe Funktionen nach naturschutzfachlichen Kriterien. Bäume
mit Stammdurchmessern unter 20 cm (z. B. Neupflanzungen auf Privatgrundstücken)
wurden nicht erfasst. Tabelle 1: Einzelbäume (Altbaumbestand und Bäume mittleren
Alters)
Biotoptypenkartierung
Einschätzung des faunistischen
Artenpotenzials Baumhöhlen und Gebäudehabitate - Fledermäuse Kleinere Hohlräume und Risse befinden sich in den älteren
Bäumen des Schulhofs in geringer Höhe. Die Eignung für Fledermauswochenstuben
ist sehr gering, eine Besiedlung durch Einzeltiere im Sommer kann aber nicht
ausgeschlossen werden. Aufgrund von Hohlräumen, Vorsprüngen und Ritzen in älteren
Mauern und Brandwänden ist eine potenzielle Eignung des bisher nicht sanierten
Altbaubestands im Geltungsbereich und unmittelbar daran angrenzender
Gebäudeteile für Fledermaussommerquartiere gegeben. Baumhöhlen und Gebäudehabitate - Vogelarten Aufgrund des hohen Anteils geschädigter Bäume mit Verlust
von Starkästen (überwiegend durch Rückschnitt aufgrund der
Verkehrssicherungspflicht) haben sich in den Stamm- und Starkastbereichen der
Bäume des Schulhofs teilweise kleinere Hohlräume gebildet. Diese befinden sich
in Höhen um ca. 5 m. Lärm und visuelle Störungen sind aufgrund des Schulbetriebs
in sämtlichen Hofbereichen sehr hoch. Die Eignung für Höhlenbrüter ist daher
sehr gering. Der sehr stark geschädigte Baum Nr. 19 hat größere,
unregelmäßig ausgeprägte Hohlräume in niedriger Höhe, die große Faulstellen
aufweisen. Als Bruthabitat sind diese Hohlräume aufgrund der starken
Durchfeuchtung nicht geeignet. Nester (des Vorjahrs) von Mauerseglern wurden nicht
festgestellt. Nistmöglichkeiten für verbreitet im Stadtgebiet
vorkommende Vogelarten bieten die teilweise bereits gut entwickelten Fassaden-
und Wandbegrünungen. Vogelarten - Baum- und Gebüschbrüter Aufgrund der starken Störungen sind die vorhandenen
Bäume nur für wenige, häufig vorkommende Vogelarten mit wechselnden Brutplätzen
geeignet. Auf dem Gelände des Schulhofs konnte lediglich ein Vogelnest in einer
hohen Baumkrone festgestellt werden. Weitere Nistmöglichkeiten bieten die mehrschichtigen
Gehölzbestände. Diese sind jedoch aufgrund ihrer Lage, der vorhandenen
Störungen und aufgrund des noch jungen Bestands ebenfalls nur für wenige,
störungsunempfindliche Singvogelarten geeignet, die im Stadtgebiet allgemein
verbreitet sind. Sonstige gefährdete und geschützte Arten Vorkommen sonstiger streng / besonders geschützter /
gefährdeter Arten können aufgrund der isolierten Lage im dicht besiedelten
Bereich mit intensiver anthropogener Nutzung, wegen des fehlenden
Biotopverbunds und aufgrund der vorgefundenen Habitatstrukturen ausgeschlossen
werden. Nach Einschätzung des Amts für Umwelt und Natur kann
jedoch im Plangebiet das Vorkommen einzelner Brutvögel auf Grund der
vorhandenen Biotopstruktur derzeit nicht ausgeschlossen werden. Es handelt sich
hierbei um Gebüsch- und Baumbrüter die in Siedlungen und Gehölzstrukturen sowie
im Berliner Stadtgebiet häufig angetroffen werden und relativ anpassungsfähig
sind. Die lokalen Populationen befinden sich in einem günstigen
Erhaltungszustand. Hinweise auf mehrjährig, bzw. dauerhaft genutzte
Fortpflanzungsstätten des Mauerseglers (Gebäudebrüter) haben sich nicht
bestätigt. Mit dem B-Plan können somit bei Verwirklichung der in ihm
vorgesehenen Festsetzungen (Gehölzrodungen bei Neubau) die Zugriffs- und
Beeinträchtigungsverbote nach § 42 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz
(BNatSchG) grundsätzlich verletzt werden. Im Sinne des Art I der V-RL
(Vogelschutz-Richtlinie) gelten alle europäischen Vogelarten als
gemeinschaftsrechtlich geschützt. Folgende artenschutzrechtliche Schutz- und
Vermeidungsmaßnahmen sind bei der Planung und Durchführung von Vorhaben bzw.
Baumaßnahmen zu beachten: 1. Vögel und Fledermäuse Die Beseitigung von ggf. am
Gebäudebestand vorhandenen geschützten Lebensstätten abzureißender oder im
Bestand verbleibender und zu sanierender Gebäude ist vor Beginn jeglicher
Baumaßnahmen durch eine nachweislich fachkundige Person im Hinblick auf das
Vorkommen von Niststätten gemeinschaftsrechtlich geschützter Vogelarten sowie
Quartiere von Fledermäusen (strenger Schutzstatus) zu untersuchen. Bei
Vorliegen eines solchen Sachverhalts bedarf es zur Überwindung des
Beseitigungsverbots nach § 42 Abs.1 Nr.1 BNatSchG der Befreiung nach § 62
BNatSchG. Dies ist rechtzeitig vor Maßnahmenbeginn unter Beifügung des
Untersuchungsergebnisses bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung -I E 2-
als zuständiger Oberster Naturschutzbehörde zu beantragen. Die Befreiung wird
i.d.R. mit der Maßgabe in Aussicht gestellt, dass entfallende Lebensstätten im
Verhältnis 1:1 durch künstliche Nist- resp. Quartiershilfen zu kompensieren
sind. Die Nisthilfen sollten möglichst gemäß § 42 Abs. 5 Satz 3 BNatSchG vor
der Durchführung des Eingriffs in räumlicher Nähe angebracht werden. 2. Beseitigung von Bäumen und Vegetation Soweit die künftigen
Vorhaben die Beräumung von Vegetation erfordern, hat dies grundsätzlich
außerhalb der Brutsaison, d.h. nicht während des Zeitraums Anfang März bis Ende
August, zu erfolgen; anderenfalls ist der zu beräumende Vegetationsbestand im
Hinblick auf aktuell genutzte Vogelnester fachkundig zu überprüfen und –
bei Vorliegen dieses Sachverhalts – zwingend zu gewährleisten, dass weder
Vögel noch deren Gelege oder belegte Niststätten durch die Beräumungsmaßnahmen
zu Schaden kommen. Umliegende und als Schutzgehölz für halbflügge Jungvögel
fungierende Vegetation (= geschützte Lebensstätte im Sinne der Zugriffsverbote
des § 42 Abs.1 Nr. 1 BNatSchG) ist bis zur Selbständigkeit der Jungvögel im
Bestand zu belassen. Bei Vorliegen dieser Sachverhalte wird eine Befreiung, die
das Töten von Tieren oder Zerstören von Gelege zum Gegenstand hätte von
SenStadt IE 2 nicht in Aussicht gestellt. Soweit höhlenaufweisende
Bäume (Baumhöhlen = geschützte Lebensstätten für Vögel und/oder Fledermäuse)
beseitigt werden müssen, bedarf es gemäß § 42 Abs.1 Nr.1 BNatSchG –
ungeachtet einer ggf. erforderlichen Genehmigung nach der Baumschutzverordnung
(BaumSchVO) – der Befreiung nach § 62 BNatSchG. Dies ist rechtzeitig vor
Maßnahmenbeginn bei der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen. Planerische
Ausgangssituation
Flächennutzungsplan
Die Entwicklung des Bebauungsplanentwurfs
erfolgt aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans von Berlin (FNP) in der
Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt
geändert am 23. und 25. September 2008 (ABl. S. 2330).
Karte
2: FNP Berlin (Ausschnitt, ohne Maßstab) Im FNP liegt das Plangebiet im Grenzbereich
zwischen einer Darstellung als gemischte Baufläche M2 entlang der Greifswalder
Straße und einer Wohnbaufläche W1. Für die Greifswalder Straße ist darüber
hinaus eine Trassenfreihaltung für eine U-Bahnführung dargestellt. Der
Geltungsbereich ist Teil eines Gebiets, das als Vorranggebiet für die
Luftreinhaltung dargestellt ist. Die
geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der Nutzung „Besonderes
Wohngebiet (WB)“ und „Fläche für den Gemeinbedarf“ sind aus
den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt. Raumordnung
Der am 15.05.2009 in Kraft getretene
Landesentwicklungsplan Berlin - Brandenburg (LEP B-B) (GVBl. Nr. 11
vom 14.05.2009, S. 182) stellt den Geltungsbereich in der Festlegungskarte 1
als Gestaltungsraum Siedlung dar. In ihrer Stellungnahme teilt die Gemeinsame
Landesplanungsabteilung Berlin – Brandenburg mit, dass der Bebauungsplan
an die Ziele der Raumordnung angepasst ist, da im Gestaltungsraum Siedlung
gemäß Ziel 4.5 Abs.1 Nr.2 LEP B-B die Entwicklung von (Wohn-)
Siedlungsflächen möglich ist. Die beabsichtigte Festsetzung von
Gemeinbedarfsflächen ist hier ebenfalls möglich. Der Entwurf des Bebauungsplans
berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5 Abs. 1 und 2 des
Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBl.
S. 629) sowie Grundsatz 4.1 LEP B-B (vorrangige Siedlungsentwicklung
innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche; Innenentwicklung vor
Außenentwicklung, Erhaltung und Umgestaltung des baulichen Bestands in
vorhandenen Siedlungsbereichen). Landschaftsprogramm
(LaPro 94)
Das Landschaftsprogramm einschließlich des
Artenschutzprogramms für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli
1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350)
formuliert für das Plangebiet in vier Teilplänen vorrangig folgende
landschaftsplanerischen Ziele: Der Teilplan Biotop- und Artenschutz stellt den
gesamten Geltungsbereich als Innenstadtbereich dar. Daraus ergeben sich u. a.
folgende Ziele und Maßnahmenvorschläge: -
Erhalt von Freiflächen und Beseitigung unnötiger
Bodenversiegelung in Straßenräumen, Höfen und Grünanlagen, -
Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Fauna und
Flora (Hof-, Wand- und Dachbegrünung), -
Kompensation von baulichen Verdichtungen, -
Verwendung standortgemäßer Wildpflanzen bei der
Grüngestaltung. Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung ist
das Plangebiet als bebauter Bereich – Wohnquartier der
Dringlichkeitsstufe I zur Verbesserung der Freiraumversorgung gekennzeichnet.
Dabei steht die Verbesserung der öffentlichen Grünflächen im Vordergrund. Die
Anforderungen an den öffentlichen Freiraum unter Berücksichtigung
sozialräumlicher und demographischer Daten sind sehr groß. Als umfangreiche
Maßnahmen in öffentlichen und halböffentlichen Freiräumen gelten: -
Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und
Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen, -
Erschließung vorhandener Freiflächen, -
Blockkonzepte, Dach- und Wandbegrünung,
Hofbegrünung, -
Verbesserung der Aufenthaltsqualität im
Straßenraum. Der Teilplan Landschaftsbild weist das
Plangebiet als Innenbereich aus. Als Gestaltungsanforderungen ergeben sich u.
a.: -
Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume;
Wiederherstellung von Alleen, Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten, -
Betonung von Block- und Platzrändern durch
Baumbepflanzung; Begrünung von Höfen, Wänden und Dächern, -
Betonung landschaftsbildprägender Elemente
(Hangkante, historische Elemente, gebietstypische Pflanzenarten) bei der
Gestaltung von Freiflächen, -
Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume
bei baulicher Verdichtung. Im Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz
erfolgt für das Plangebiet eine Darstellung als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt
Entsiegelung, an das u. a. folgende Anforderungen gestellt werden: -
Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen
(Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung), -
kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, -
Berücksichtigung des Boden- und
Grundwasserschutzes, -
dezentrale Regenwasserversickerung, -
Förderung emissionsarmer Heizsysteme. Stadtentwicklungsplanung (StEP)
StEP
Wohnen Der
Senat hat am 10. August 1999 den Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen)
beschlossen. Er definiert Leitlinien zur Berliner Wohnungsentwicklung bis zum
Jahr 2010. Damit wird ein Orientierungsrahmen sowohl für private Investitionen
als auch für öffentliche Vorhaben im Wohnungsbau und für Verbesserungen im
Wohnungsbestand gesetzt. Der StEP Wohnen sieht für die Flächen beidseitig der
Greifswalder Straße und damit auch für das Plangebiet eine Bestandsentwicklung
vor, wobei der Bereich als prioritärer Raum zur intensiven Stadterneuerung
dargestellt ist. StEP 1 und 2 – öffentliche Einrichtungen Der am 25. Juli 1995 vom Senat beschlossene StEP 2
„Öffentliche Einrichtungen / Versorgung mit wohnungsbezogenen
Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen“ wird hinsichtlich
der Versorgungswerte und Planungsgrundlagen zurzeit überprüft und kann daher
keine Grundlagen für den Bebauungsplan geben. StEP Gewerbe Der Senat hat am 14. September 1999 den
Stadtentwicklungsplan Gewerbe (StEP Gewerbe) beschlossen. Der vorgesehene
Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-26 ist im StEP Gewerbe als gewerbliche
Streulage mit dem Ziel der vorrangigen Sicherung „eingestreuter
Gewerbebetriebe“ außerhalb gewerblicher Bauflächen des
Flächennutzungsplans gekennzeichnet. StEP Zentren und Einzelhandel Im Stadtentwicklungsplan StEP Zentren und Einzelhandel
von 22. März 2005 liegt das Plangebiet im Grenzbereich der Darstellung eines
zentrentragenden Stadtraums mit ausgeprägter Urbanität entlang der Greifswalder
Straße. StEP Verkehr – mobil 2010 – Räumliche
Bereichsentwicklungsplanung (BEP)
Eine
Bereichsentwicklungsplanung liegt für diesen Bereich nicht vor. Bestehende
Bebauungspläne
Für das
Plangebiet gibt es weder festgesetzte noch unmittelbar angrenzende
Bebauungspläne. Südwestlich davon befindet sich der Geltungsbereich des in
Aufstellung befindlichen Bebauungsplans 3-17, mit dem die nicht mehr für
Bestattungen erforderliche Fläche südlich der Heinrich-Roller-Straße auf dem
Friedhof St. Nicolai und St. Marien II im öffentlichen Interesse dauerhaft als
Grünflächen planungsrechtlich gesichert werden soll. Die Fläche ist zudem als
alternativer Standort für die Errichtung einer Sporthalle untersucht worden[3]. Von einem
engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang der Bebauungspläne,
die sich kumulierend gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB auswirken, ist hier nicht
auszugehen. Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg „Winsstraße“
Das Plangebiet
liegt im Geltungsbereich des Sanierungsgebiets Prenzlauer Berg
„Winsstraße“, das im Rahmen der Zehnten Verordnung vom 18. November
1994 (GVBl. S. 472) gemäß § 142 BauGB förmlich festgelegt wurde. Damit finden
für Vorhaben in diesem Gebiet die Vorschriften des besonderen Städtebaurechts
gemäß § 144 BauGB Anwendung. Der Festlegung
zum Sanierungsgebiet gingen ab 1992 umfangreiche vorbereitende Untersuchungen
voraus. Für die Schule an der Heinrich-Roller-Straße waren insbesondere
bauliche Mängel und ein erhebliches Defizit an Frei- und Sportflächen ermittelt
worden. Sanierungsziel von Anfang an war daher der Neubau einer
Schulsporthalle. Die Schule wurde mittlerweile als ökologisches Modellvorhaben
saniert und soll nun um eine Sporthalle erweitert werden. Dies unterstützt die
Attraktivität des Gebiets für Familien und kann den Verbleib von Familien
fördern. Mit dem
Bezirksamtsbeschluss vom 5. Juni 2007 sind die Sanierungsziele für den
öffentlichen Straßenraum und den Verkehr konkretisiert worden. Einheitlich
wurden für alle fünf Sanierungsgebiete des Ortsteils Prenzlauer Berg eine Reihe
von Maßnahmen beschlossen, die zur Verbesserung der Sicherheit und
Aufenthaltsqualität im Straßenraum für Fußgänger sowie einer Schulwegsicherung
führen sollen. Neben anderen Maßnahmen sind für sämtliche Straßen die
Tempo-30-Zone und Gehwegvorstreckungen in Straßenbereichen vor sozialen
Infrastruktureinrichtungen vorgesehen. Der
aktualisierte Rahmenplan für das Sanierungsgebiet mit Stand 07/2007 ist im
Oktober 2007 im Amtsblatt für Berlin bekannt gegeben worden (ABl. S. 2650) und
sieht für das Plangebiet folgende Ziele und Maßnahmen vor: ·
Flächensicherung und Neuordnung für die
Grundstücke Heinrich-Roller-Straße 18 (Grundschule) und Immanuelkirchstraße 14
und 14 A-C, ·
Ergänzung des sanierten Schulstandorts der
Heinrich-Roller-Grundschule um eine neue Sporthalle auf dem angrenzenden
Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C, ·
Errichtung eines öffentlichen Spielplatzes auf
dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C, ·
Neubebauung des Grundstücks Immanuelkirchstraße
14 (Wohnen), ·
gewerbliche Nutzung auf dem westlichen Teil des
Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C in Kombination mit einer flächenmäßigen
Darstellung der Freiflächen mit den Nutzungen Gewerbe/sonstige Infrastruktur,
Wohnen und öffentliches Grün, ·
besondere Wohnform (Seniorenwohnhaus) auf dem
östlichen Teil des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C, ·
Sicherung der Erschließung des Grundstücks
Immanuelkirchstraße 14 A-C. Nach einer
Überprüfung der Sanierungsziele für noch zu bauende Spielplätze und einer
Ortsbegehung im November 2008 wurde der geplante Standort für einen Spielplatz
auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C aufgegeben. Der Standort ist auf
Grund seiner Lage und der damit einhergehenden schlechten Belichtungs- und
Besonnungssituation sowie der mangelhaften Einsehbarkeit aus Sicht des
zuständigen Fachamts für einen öffentlichen Spielplatz nicht geeignet. Zudem
könnte er aufgrund seiner möglichen Größe von nur 300 m² die bestehende
Spielflächenversorgung nicht wesentlich verbessern. Die Änderung des
Sanierungsziels erfolgte im kleinen Verfahren mit Wirkung vom 27.05.2009. Die
bislang für „Öffentliches Grün und Spielplatz“ ausgewiesene Fläche
im Rahmenplan wird nunmehr als eine dem Wohnen bzw. dem Wohnen und Gewerbe
zugeordnete private Freifläche dargestellt. Landschaftsplan
Die
Plangrundstücke befinden sich im Geltungsbereich des Landschaftsplans IV-L-3
„Gründerzeitgebiete Prenzlauer Berg“ (GVBl. vom 9. Oktober 2004, S.
434). Der Landschaftsplan dient in den dicht besiedelten Gründerzeitquartieren
der naturhaushaltswirksamen Gestaltung von Baugrundstücken. Er benennt mit dem
Biotopflächenfaktor den zu realisierenden Anteil an naturhaushaltswirksamer
Fläche pro Gesamtgrundstücksfläche für Neubauvorhaben und auch für Vorhaben am
Bestand, wenn der Überbauungsgrad erhöht wird oder zusätzliche Aufenthaltsräume
geschaffen werden. Für die
Ermittlung des Biotopflächenfaktors werden nicht nur unversiegelte oder
begrünte Flächen, sondern auch Flächen wie extensiv begrünte Dächer, begrünte
Tiefgaragen oder Kellergeschosse, Fassaden- und andere Vertikalbegrünungen
sowie wasserdurchlässig befestigte Flächen, gemindert durch einen
Abschlagfaktor, angerechnet. Der
Landschaftsplan legt für das Plangebiet einen Biotopflächenfaktor
(Verhältniszahl aus Grundstücksfläche und naturhaushaltswirksamer Fläche) von
0,6 fest. Für das Grundstück der Heinrich-Roller-Grundschule ist ein
Biotopflächenfaktor von 0,4 festgelegt. Denkmalschutz
Die
Heinrich-Roller-Grundschule steht als Gesamtanlage unter Denkmalschutz. Die Fläche des
gegenüber der Heinrich-Roller-Grundschule gelegenen St. Georgen- und
Parochial-Friedhofs ist als Gartendenkmal geschützt. Bodendenkmale
sind im Plangebiet und dessen näherer Umgebung nicht vorhanden. Sonstige
Gutachten, Beschlüsse und
Planungen
Integriertes
Stadtentwicklungskonzept Berlin Pankow / Prenzlauer Berg 2007 (INSEK) Das Gutachten
soll die zentralen Aussagen des Stadtumbaukonzepts von 2001 vor dem Hintergrund
einer seit dem Jahr 2001 äußerst dynamischen Entwicklung der Stadtumbaugebiete
für die 2. Förderperiode des Programms „Stadtumbau Ost“ überprüfen
und bei Bedarf den aktuellen Entwicklungen und Erfordernissen anpassen. Dabei
sind die sektoralen Leitbilder für die Sanierungsgebiete berücksichtigt worden. Für die
gründerzeitlichen Gebiete des Konzepts wird festgestellt: [4] ·
aktuelle
Entwicklungstendenzen: -
Im Gebiet der
Gründerzeitkulisse lässt sich ein deutlicher Einwohnerzuwachs feststellen, der
Anteil der Altersgruppe der 27- bis 45-Jährigen ist weit überdurchschnittlich. -
Die hohe bauliche
Dichte im Gebiet führt in Kombination mit dem stetigen Einwohnerzuwachs zu
einer intensiven Nachfrage nach allen Angeboten im Bereich der sozialen und
sonstigen Infrastruktur. -
Steigende
Bodenpreise ziehen soziale Segregationsprozesse mit der Gefahr der Verdrängung
einkommensschwacher Haushalte nach sich. ·
aktuelle
Problemfelder der Gebietsentwicklung: -
Die Einrichtungen
der sozialen Infrastruktur entsprechen z. T. nicht den Anforderungen der
Bewohnerschaft, es kommt daher zu einem erhöhten Nachfragedruck in den
angrenzenden Bereichen [...]. Ziele / Leitbilder: -
Rolle des Gebiets
als innerstädtisches Wohnquartier festigen, -
Weiterführung der
Strategie der Bündelung von finanziellen Ressourcen. ·
abgeleitete
Profilierungspotenziale und -aktivitäten: -
Stadtteil durch
Investition in die soziale Infrastruktur und in den öffentlichen Raum als
innerstädtischen Wohnort für eine sozial, kulturell und altersstrukturell
durchmischte Bewohnerschaft weiter qualifizieren, -
Entwicklung von
Konzepten zur flexiblen, den demografischen Entwicklungen angepassten Konzepten
zur Nutzung der vorhandenen baulichen Ressourcen der sozialen Infrastruktur. Als
wesentliche Handlungsempfehlungen werden für die Gründerzeitquartiere u. a.
formuliert:[5] ·
Akzeptanz des
Gesamtgebiets als Wohnstandort für Familien nachhaltig sichern, ·
weitere
Qualifizierung der Schulstandorte im Gründerzeitbereich, ·
Schwerpunktsetzung
im Bereich Grundschulen als neue „Schlüsselprojekte“, ·
Sozialverträglichkeit
von Modernisierungsmaßnahmen sichern, ·
bauliche
Nachverdichtung steuern und begrenzen. Schulentwicklungsplan Der
bezirkliche Schulentwicklungsplan ist die zentrale mittelfristige Fachplanung
zur Schulentwicklung im Bezirk Pankow. Mit dem Bezirksamtsbeschluss, Drucksache
Nr. Modellvorhaben
„Ökologischer Um- und Ausbau der Heinrich-Roller-Grundschule“ Der Standort
der Heinrich-Roller-Grundschule ist seit 1994 in mehreren Schritten im Rahmen
des Landesprogramms „Ökologische Modellvorhaben“ unter Entwicklung
und Umsetzung eines ökologischen Gesamtkonzepts erneuert worden. Ziele hierbei
waren die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts bei gleichzeitig deutlicher
Reduzierung der Betriebskosten. Darüber hinaus sollen die umgesetzten Maßnahmen
geeignet sein, die Schule als „ökologischen Lernort“ erfahrbar zu
machen. Zentrenkonzept des
Bezirks Pankow Das Plangebiet
grenzt unmittelbar westlich an das entlang der Greifswalder Straße verlaufende
Nahversorgungszentrum „Prenzlauer Berg, Greifswalder Straße Süd“
an. Gemäß Konzept sollen Nahversorgungszentren mit ihrem Einzugsbereich von
600 m überwiegend der Versorgung mit Gütern des kurz- und mittelfristigen
Bedarfs dienen. Als typische Nutzungen werden Einzelhandel, insbesondere mit
Lebensmitteln, Dienstleistungen, Gastronomie und öffentliche Einrichtungen
genannt. Derzeitiges
Planungsrecht
Derzeit
gelten für den gesamten Geltungsbereich mit Ausnahme der gewidmeten
Verkehrsflächen (Heinrich-Roller-Straße, Immanuelkirchstraße) die Bestimmungen
des § 34 BauGB in Verbindung mit dem Genehmigungsvorbehalt gemäß § 144 BauGB.
Danach sind Bauvorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen
Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in
die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, die Erschließung gesichert ist, das
Ortsbild nicht beeinträchtigt ist und den Zielen der Sanierung entsprochen
wird. Dabei müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
gewahrt bleiben. Beschleunigtes
Verfahren nach § 13a BauGB
Die bauliche Entwicklung
des Geltungsbereichs dient der Innenentwicklung und erfüllt die gesetzlichen
Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a
Abs. 1 Nr. 1 BauGB, da die festgesetzte Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauGB
unter 20.000 m² liegen wird. Der Bebauungsplan dient der Anpassung des
Bereichs an die heutigen Nutzungsanforderungen und enthält eine sonstige
Maßnahme zur Innenentwicklung (Erweiterung der Gemeinbedarfsnutzung um einen
Sporthallenstandort), die dazu dienen soll, die hohe Attraktivität des
Geltungsbereichs und seiner Umgebung für das Wohnen zu erhalten und zu
steigern. Eine sachliche, räumliche
und zeitliche Kumulationswirkung mit anderen Bebauungsplänen liegt nicht vor. Da ferner keine
Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung
einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen sowie keine Anhaltspunkte für
eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von
gemeinschaftlicher Bedeutung (Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie - FFH-Richtlinie)
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes
bestehen, kann der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß
§ 13a BauGB aufgestellt werden. Im beschleunigten
Verfahren können Verfahrenserleichterungen in Anspruch genommen werden (§ 13a
Abs. 3 BauGB). Eingriffe in den Naturhaushalt gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4
BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, ein
Ausgleich ist insofern nicht notwendig. Auf die Durchführung einer
Umweltprüfung und die Anfertigung eines Umweltberichts wird verzichtet. Eine
Bestandsaufnahme der vorhandenen Biotoptypen im Geltungsbereich wurde dennoch als
Grundlage der artenschutzrechtlichen Beurteilung der Planungsauswirkungen
durchgeführt. PLANINHALT
Entwicklung der
Planungsüberlegungen
Die seit 1992 durchgeführten vorbereitenden
Untersuchungen für die Festlegung eines Sanierungsgebiets im
Untersuchungsgebiet „Winsstraße“ haben ein erhebliches Defizit an
öffentlichen Spielmöglichkeiten, Schulfreiflächen und gedeckten Sportflächen
ermittelt. Somit war es von Anfang an eines der Sanierungsziele, eine
zusätzliche Sporthalle für die Grundschule an der Heinrich-Roller-Straße zu
errichten. Eine entsprechende Signatur für eine Sporthalle und einen Spielplatz
im Bereich des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C (damals noch
„hinter Greifswalder Straße 219-220“) war bereits im ersten
Rahmenplan für das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ von Dezember 1994
enthalten. Im Rahmen mehrerer Untersuchungen (Selmanagić
Architekten 1993, Meyer Bach Hebestreit Sommerer 1995, Glako GmbH 1996) wurden
verschiedene potenzielle Standorte auf dem Schulgrundstück selbst sowie auf den
benachbarten Grundstücken Immanuelkirchstraße 14 und 14 A-C geprüft. Ein
Standort auf dem Schulgrundstück selbst wurde verworfen, da die vorhandenen Freiflächen
dringend für die Nutzung als Pausenhof und Sportfreifläche sowie in
Doppelnutzung nach Schulschluss als öffentliche Spielflächen benötigt werden.
Darüber hinaus ist eine Erweiterung der vorhandenen Halle aus Gründen des
Denkmalschutzes nicht möglich. Die Prüfung der verschiedenen Varianten ergab,
dass nur die direkt an das Schulgrundstück angrenzende Fläche, insbesondere auf
Grund der räumlichen Nähe und zur Sicherung des funktionalen Zusammenhangs, als
Neubaustandort sinnvoll wäre. Im Jahr 2000 wurde im Zuge einer Änderung des
Rahmenplans für das Sanierungsgebiet „Winsstraße“, in Abstimmung
mit den Zielen der Schulentwicklungsplanung und auf Basis des
Abstimmungsergebnisses der sanierungsrechtlichen Ziele zum Neubau des
Seniorenwohnhauses mit dem Grundstückseigentümer Immanuelkirchstraße 14 A-C,
die Fläche der Vorzugsvariante als Neubaufläche „Soziale
Infrastruktur“ mit der Zweckbestimmung Sporthalle gekennzeichnet. Ein
entsprechendes Entwicklungsziel wurde auch in einen öffentlich-rechtlichen Vertrag
zum Bau der Seniorenwohnanlage aufgenommen, da eine Realisierung der Sporthalle
als privates Investitionsvorhaben durch den Grundstückseigentümer in der
Diskussion stand. Auf der Grundlage des Blockentwicklungskonzepts von
1995 wurde 2005 eine Machbarkeitsstudie für den Sporthallenneubau beauftragt,
die im April 2006 fertig gestellt wurde.[6]
Untersucht wurde die Unterbringung einer Doppelsporthalle (Sondertypus),
bestehend aus 2 übereinander stehenden Einzelhallen, auf einer östlich an die
Schule angrenzenden Fläche. Der Bedarf an ungedeckten Sportflächen für die
beiden Hallenteile wurde auf der Grundlage der Flächenvorgaben des
Musterraumprogramms für den standartgerechten Ausbau einer 3-zügigen Grundschule
ermittelt. Die Studie ergab u a., dass die Erschließung vom Grundstück der
Grundschule erfolgen sollte. Dies würde einen Durchbruch der unter
Denkmalschutz stehenden Mauer zur Folge haben, der die untere
Denkmalschutzbehörde zwischenzeitlich auf Grund des besonderen öffentlichen
Interesses zugestimmt hat. Aufgrund der beengten örtlichen Verhältnisse kann
die für Sporthallen geforderte lichte Weite von 15,0 m hier nicht realisiert
werden. Da in diesem Fall keine Wettkampfgerechtigkeit gewährleistet sein muss,
soll das geforderte Normmaß unterschritten werden. Im aktualisierten Rahmenplan, Stand 07/2007, für das
Sanierungsgebiet „Winsstraße“ wurden die Sanierungsziele in
Anpassung an die zwischenzeitlich durchgeführten Maßnahmen (z. B. Neubau
Seniorenwohnen) fortgeschrieben. Der Schulentwicklungsplan 2008 – Fortschreibung
Grundschulen sieht den langfristigen Erhalt der Heinrich-Roller-Schule als
dreizügige Grundschule vor, für die entsprechende Sportanlagen zur Verfügung
stehen müssen. Da mit der geplanten Entwicklung der Schulerweiterung
Eingriffe in die Eigentumsrechte Dritter verbunden sind, wurde im Jahr 2009
eine Untersuchung für einen alternativen Standort[7]
durchgeführt. Darin wurde festgestellt, dass auch ein anderer Standort in räumlicher
Nähe grundsätzlich in Frage kommen könnte. Allerdings wurden im Rahmen des
Beteiligungsverfahrens gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Bedenken zu diesem Standort
vorgebracht (räumliche Entfernung vom Schulgelände, Natur- und
Artenschutzproblematik). Darüber hinaus wurde zwischenzeitlich durch die
überarbeitete Machbarkeitsstudie der Nachweis der Realisierbarkeit der
Sporthalle im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-26 erbracht. Des Weiteren wurde die Machbarkeitsstudie aus dem Jahr
2006 in zusätzlichen Varianten mit dem
Ziel untersucht, die notwendigen Eingriffe ins Privateigentum Dritter möglichst
gering zu halten.[8]
Die Varianten 2 und 3a / 3b weisen nach, dass der Bau einer nicht
wettkampfgerechten Schulsporthalle unter Wahrung der gesunden Wohn- und
Arbeitsverhältnisse und unter Berücksichtigung des Nachbarschutzes möglich ist. Dies führt zu dem Ergebnis, den im Vergleich insgesamt
ungünstigeren Standort auf dem Friedhofsgrundstück nicht weiter zu verfolgen. Intention des Plans
Der
Bebauungsplan 3-26 soll die bezirklichen Zielsetzungen der Fachplanung, die im
Rahmenplan für das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ enthalten sind,
planungsrechtlich sichern. Hierzu soll die Festsetzung als
Gemeinbedarfsfläche des bestehenden Schulstandorts und die Erweiterung der
Gemeinbedarfsfläche für die Sporthalle auf das Grundstück Immanuelkirchstraße
14 A-C erfolgen. Damit soll zur Minderung des vorhandenen Defizits an gedeckten
Sportflächen im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ und dem
standardgerechten Ausbau des Grundschulstandorts beigetragen werden. Ziel ist,
die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung zu
verbessern. Darüber hinaus soll sichergestellt werden,
dass neben der Stärkung der vorhandenen Wohnnutzung, auch die für das Gebiet
typische Vielfalt von Büro- und Ladennutzungen, Arztpraxen sowie Hotel und
sonstigen Gewerbebetrieben gesichert wird. Über die Steuerung des Nutzungsmaßes
soll die Anpassung des Gebiets an die heutigen Nutzungsanforderungen (Schaffung
grundstücksbezogener Freiflächen) erfolgen. Die Grundstücke sind im Rahmenplan
zum Sanierungsgebiet „Winsstraße“ teilweise mit
Neuordnungsmaßnahmen gekennzeichnet. Mit dem Bebauungsplanverfahren sollen die
sich hieraus möglicherweise ergebenden Konflikte abgeschätzt und die zulässige
Nutzungsart sowie das zulässige Nutzungsmaß im Gebiet bestimmt werden. Damit
sollen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt werden. Entsprechend den Sanierungszielen sollen auf
den Baugrundstücken Freiflächenanteile gesichert werden. Der Bebauungsplan 3-26 soll eine nachhaltige
städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende
sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten sowie i. S. des § 1 Abs. 6 Nr. 3
BauGB den sozialen Bedürfnissen der Bevölkerung - insbesondere der Familien und
der jungen Menschen - Rechnung tragen. Wesentlicher
Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen
Die Art der baulichen Nutzung soll im
Bebauungsplan 3-26 als Gemeinbedarfsfläche mit den Zweckbestimmungen
„Schule“ und „Schule, Anlage für sportliche Zwecke“ und
als besonderes Wohngebiet (WB) gemäß § 4a Baunutzungsverordnung (BauNVO)
festgesetzt werden. Darüber hinaus sollen Straßenverkehrsflächen mit
Straßenbegrenzungslinien festgesetzt werden. 3.1 Art der baulichen Nutzung
Besondere Wohngebiete (WB)
Die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 und
Immanuelkirchstraße 14 A-C (teilweise) sowie Heinrich-Roller-Straße 15 und
16-17 sollen als besondere Wohngebiete (WB1 bis WB5) gemäß § 9
Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 4a BauNVO festgesetzt werden. Dies
entspricht der Zielsetzung des Erhalts und der Entwicklung der Wohnnutzung bei
gleichzeitiger Sicherung der besonderen Mischung von Wohnen, wohnverträglichem
Gewerbe und Dienstleistungen sowie sozialen und kulturellen Einrichtungen, die
für den Prenzlauer Berg typisch ist und sich im Geltungsbereich in besonderer
Weise und räumlicher Nähe wiederfindet. Die alternative Festsetzung eines Mischgebiets gemäß
§ 6 BauNVO wäre nur eingeschränkt zur Sicherung der Planungsziele geeignet, da
hier das Planungsziel der besonderen Sicherung der Wohnnutzung in einem dennoch
gewerblichen geprägten Gebiet nicht gleichermaßen erreicht werden könnte.[9] Im Plangebiet werden derzeit 36 % der vorhandenen
Geschossfläche durch eine ausgeübte Wohnnutzung im Sinne des § 4a BauNVO in
Anspruch genommen. Die übrigen Flächenanteile werden durch die sonstigen in
Kapitel 0 beschriebenen und innerhalb von besonderen
Wohngebieten zulässigen Nutzungen genutzt. Die Wohnnutzung konzentriert sich
auf die, auch in ihrer Architektursprache deutlich als Wohnhäuser erkennbaren
Vorderhäuser der Grundstücke Heinrich-Roller-Straße 15, 16-17 und das Gebäude
Immanuelkirchstraße 14 C, welches auf Grund der derzeit bestehenden Baulücke
von der Immanuelkirchstraße gut sichtbar ist. Durch die überwiegend dem
Straßenraum zugewandte ausgeübte Wohnnutzung tritt diese innerhalb des
Plangebiets ortsbildprägend in Erscheinung, während die anderen Nutzungen durch
ihre Lage in den hinteren Grundstücksteilen zwar die besondere Eigenart des
Gebiets mitbestimmen, dabei aber nicht in den Vordergrund treten. Insgesamt
wird das Plangebiet hierdurch als Wohnquartier wahrgenommen. Die besondere
Eigenart des Gebiets ergibt sich dabei aus der eng verzahnten Mischung von
Wohnen, gewerblichen Nutzungen, kulturellen und sozialen Einrichtungen. Die vorhandene und ausgeübte Wohnnutzung soll vor
einer Verdrängung durch konkurrierende Nutzungen, für die das Plangebiet und
seine Umgebung auch hinsichtlich der Aufwertung durch die erfolgte Sanierung
von Gebäuden an Attraktivität gewinnt, geschützt werden. Ebenso soll sie durch
eine ergänzende Wohnbebauung auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 weiter
gestärkt werden. Die Stärkung der innerstädtischen Wohnfunktion soll dazu
beitragen, einen Fortzug insbesondere junger Familien an den Stadtrand zu
verhindern. Damit sollen die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen auch
langfristig stabil ausgenutzt und die Entstehung von zusätzlichem Verkehr
vermieden werden. Zu diesem Zweck soll für die Vorderhäuser der Grundstücke Immanuelkirchstraße
14 (WB1), Heinrich-Roller-Straße 15, 16-17 (WB5) und im Blockinnenbereich
für das Seniorenwohnhaus auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C (WB2)
gemäß § 4a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO festgesetzt werden, dass oberhalb des 1.
Vollgeschosses nur Wohnungen zulässig sind (textliche Festsetzung Nr. 2). In den bislang eher gewerblich genutzten und das Gebiet in
besonderer Weise prägenden Bereichen, also in den hinteren Teilen der
Grundstücke Heinrich-Roller-Straße 15 und 16-17 (WB4) sowie auf der westlichen
Teilfläche des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C (WB3), sollen
hingegen alle in § 4a Abs. 2 BauNVO aufgeführten Nutzungen unter Beachtung
der Einschränkungen von § 4a Abs. 1 (Vereinbarkeit mit der besonderen
Eigenart des Gebiets und der Wohnnutzung) zulässig sein. In diesen Bereichen
sind diese Nutzungen gebietsverträglich und gleichberechtigt neben dem Wohnen
integrierbar. Durch die geplante Sicherung der Wohnnutzung in den besonderen
Wohngebieten WB1, WB2 und WB5 soll die Stabilisierung der Wohnnutzung
hinreichend gewährleistet werden, so dass in den besonderen Wohngebieten WB3
und WB4 keine Beschränkungen anderer zulässiger Nutzungen zugunsten des Wohnens
für erforderlich gehalten werden. Die im besonderen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen
Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung und Tankstellen sollen nicht
Bestandteil des Bebauungsplans (textliche Festsetzung Nr. 1) werden. Die
Ansiedlung von zentralen Einrichtungen der Verwaltung widerspricht den
Sanierungszielen. Tankstellen sind in dem dicht bebauten innerstädtischen
Gebiet städtebaulich nicht integrierbar und widersprechen ebenfalls den
Sanierungszielen. Darüber hinaus können sie zusätzliche Verkehrsströme zur
Folge haben, die in den im Plangebiet betroffenen Wohnstraßen und in
unmittelbarer Nachbarschaft zu einer Grundschule nicht verträglich wären. Die ebenfalls ausnahmsweise zulässigen nicht
kerngebietstypischen Vergnügungsstätten (z.B. Tanzlokale, Spielsalons unter 100
m² Fläche, aber auch der bereits vorhandene Billardsalon) sollen ausschließlich
in den bislang eher gewerblich genutzten Bereichen des Plangebiets (WB3 und
WB4) zulässig sein bzw. bleiben. Diese Nutzungen prägen die Eigenart des
Gebiets und sind durch die gesetzlichen Einschränkungen (§ 4a Abs. 1 BauNVO) nur im Einzelfall zulässig. Für
die besonderen Wohngebiete WB1, WB2 und WB5 soll der Ausschluss dieser
Nutzungen erfolgen. Damit soll auch weiterhin die Wohnnutzung in den als
Wohnhäuser erkennbaren Vorderhäusern gesichert werden. Grundsätzlich ausgeschlossen werden sollen Betriebe, die auf
die Zurschaustellung von Personen mit sexuellem Charakter (z. B. Peep-, Sex-
und Live-Shows sowie Video- und Filmvorführungen) ausgerichtet sind. Von ihnen
gehen regelmäßig Störungen aus, die dem Ziel der Förderung der Wohnnutzung
widersprechen. Kritisch sind auch die in der Folge der Ansiedlung solcher
Betriebe zu beobachtenden „Trading-Down-Effekte“, die zu
Veränderungen in der benachbarten Gewerbe- und Ladenstruktur führen können und
den Entwicklungszielen für das Gebiet widersprechen (textliche Festsetzung
Nr. 1). Mehrere derartige Einrichtungen (z. B. Kino-Bar, Massage,
Swingerclub) haben sich außerhalb des Plangebiets, aber in unmittelbarer Nähe
in der Immanuelkirchstraße 16, 18 und 23 angesiedelt, so dass eine störende
Häufung nicht auszuschließen ist. Flächen für den Gemeinbedarf
Das
Grundstück der Heinrich-Roller-Grundschule und die für die Neuerrichtung der
Sporthalle auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C erforderliche
Teilfläche sollen als Flächen für den Gemeinbedarf mit den Zweckbestimmungen
„Schule“ und „Schule, Anlage für sportliche Zwecke“
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB festgesetzt werden. Der Standort der Heinrich-Roller-Grundschule
soll damit entsprechend den Festlegungen des bezirklichen
Schulentwicklungsplans und der Sanierungsziele für das Sanierungsgebiet
„Winsstraße“ planungsrechtlich langfristig gesichert werden. Durch die
beabsichtigte Nutzung der Sporthalle auch außerhalb der Schulzeiten soll das
bestehende Defizit an Freizeit- und Vereinssportmöglichkeiten im Plangebiet und
dessen Umgebung reduziert werden. Der Standort soll somit auch der allgemeinen
Versorgung der Bevölkerung mit Sporteinrichtungen dienen, kann aber auf Grund
der durch die Rahmenbedingungen eingeschränkten geplanten Grundstücksfläche
(siehe S. 32 ff) nicht wettkampfgerecht ausgebaut werden. Im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens wurde ein alternativer Standort in relativer räumlicher
Nähe untersucht (Teilfläche des Friedhofes an der Heinrich-Roller-Straße), der
in die Entscheidung über den zu entwickelnden Standort einbezogen wurde. Auf
Grund der Ergebnisse aus der Auswertung der Behördenbeteiligung - siehe Kapitel
IV.4 - wurde dieser Standort jedoch nicht weiter verfolgt, da wesentliche
Nachteile gegen diesen Standort sprechen (z.B. Natur- und Artenschutz,
Schulweg). Die im
Bebauungsplanentwurf ausgewiesene Gemeinbedarffläche mit der Zweckbestimmung
„Schule, Anlage für sportliche Zwecke“ wurde auf Basis der
Ergebnisse der überarbeiteten Machbarkeitsstudie entwickelt. Auf Grund der
besonderen Grundstückssituation soll die Flächenausweisung auf die geringst
mögliche Größe beschränkt werden. Die Abgrenzung der Fläche resultiert aus der
flächenmäßig größten Variante 2 in Kombination mit der Variante 3a der
Machbarkeitsstudie und soll diejenigen Flächenansprüche sichern, welche noch
die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und den
Nachbarschutz gewährleisten. Eine Realisierung der Variante 3b ist innerhalb
dieses Flächenrahmens ebenfalls möglich. Aufgrund des Geländeunterschieds
zwischen dem bestehenden Schulgelände und der Erweiterungsfläche auf dem
Grundstück Immanuelkirchstraße 14
A-C liegt das Niveau des „Tiefgeschosses“ der Sporthalle ca.
0,4 m unter dem Niveau des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C. Um den
erforderlichen Notausgang (zweiter Fluchtweg) für die Sporthalle zu
gewährleisten, soll durch die textliche Festsetzung Nr. 10 die Anlage
einer Treppe außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ermöglicht werden.
Die Abgrenzung der vorhandenen Feuerwehrumfahrung für das Seniorenwohnhaus ist
dabei berücksichtigt. Die geplante
Festsetzung auf einer Teilfläche des in privatem Eigentum stehenden Grundstücks
Immanuelkirchstraße 14 A-C ist erforderlich, da eine Realisierung der für den
Schulsport benötigten Halle auf dem Schulgrundstück selbst auf Grund des hohen
Bedarfs an Freiflächen für schulische (Schulsport, Pausenhof) und nicht
schulische Zwecke (öffentlicher Kinderspielplatz) sowie aus Gründen des
Denkmalschutzes nicht möglich ist. Die
öffentlichen Belange der sozialen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere der
Familien und der jungen Menschen, sowie des Bildungswesens und des Sports
sollen in diesem Fall die privaten Belange des Grundstückseigentümers
überwiegen. Daher ist die geplante Festsetzung trotz ihres Eingriffs in das
grundgesetzlich geschützte Eigentum gerechtfertigt. Öffentliche Verkehrsflächen
Den verkehrlichen Belangen soll durch die Festsetzung
öffentlicher Verkehrsflächen Rechnung getragen werden. Die Erschließung des
Plangebiets erfolgt über die Heinrich-Roller-Straße und die
Immanuelkirchstraße. Diese sollen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB bis zur
jeweiligen Straßenmitte als öffentliche Verkehrsflächen entsprechend ihrer
Widmung und ihres vorhandenen Ausbauzustands durch Straßenbegrenzungslinien
planungsrechtlich gesichert werden. Die Einteilung der Verkehrsflächen soll nicht
Gegenstand der bauleitplanerischen Festsetzung sein, sondern obliegt dem
zuständigen Fachamt (textliche Festsetzung Nr. 14). Maß der baulichen
Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise
Besondere Wohngebiete
Für
das bislang unbebaute Grundstück Immanuelkirchstraße 14 (WB1)
sowie für die bebauten Grundstücke Heinrich-Roller-Straße 15, 16-17 (WB4,
WB5) soll als Maß der Nutzung für die Grundflächenzahl (GRZ) der gemäß § 17
Abs. 1 BauNVO für besondere Wohngebiete vorgegebene Grenzwert (Obergrenze) GRZ
0,6 festgesetzt werden. Damit sollen eine geordnete städtebauliche Entwicklung,
eine sozial gerechte Bodenordnung und vor allem vertretbare städtebauliche
Bebauungsdichten sowie gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet
werden. Abgeleitet aus dem gründerzeitlichen Bestand soll als
Geschossflächenzahl (GFZ) 3,4 festgesetzt werden. Darüber hinaus sollen im WB1
und WB5 maximale Traufhöhen und Oberkanten die zulässige Höhe der Gebäude
beschränken. Hiermit soll die Integration neuer Gebäude in die innerhalb des
Straßenraumes bzw. die durch die benachbarten Gebäude gesetzte Maßstäblichkeit
erreicht und das Entstehen von nicht ortstypischen städtebaulichen Dominanten
verhindert werden. Im WB1 soll die festgesetzte Traufhöhe 18,80 m (entspricht
62,00 m über NHN) und die maximale Gebäudehöhe 22,30 m (entspricht
65,50 m über NHN) betragen. Im WB5 soll die festgesetzte Traufhöhe
20,75 m (entspricht 63,00 m über NHN) und die maximale Gebäudehöhe
24,65 m (entspricht 66,90 m über NHN) betragen. Die Werte ergeben
sich aus den gemittelten Werten der benachbarten Bebauung. Für die Gebäude im WB3
und im WB4 sollen keine diesbezüglichen Festsetzungen erfolgen, da in
den rückwärtigen Grundstücksbereichen bei Wahrung der straßen- und
stadtbildprägenden Trauf- und Firsthöhen kein Regelungsbedarf gesehen wird. Grundsätzlich
soll in den besonderen Wohngebieten eine Überschreitung der festgesetzten
Oberkanten der Gebäude (Firsthöhe) durch technische Aufbauten wie Schornsteine
und Lüftungsanlagen zulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 3). Die
geplanten Festsetzungen zur Gebäudehöhe (Oberkante) orientieren sich an der
First- bzw. Ortganghöhe des benachbarten Gebäudebestands und berücksichtigen
dabei üblicherweise die ggf. erforderlichen technischen Aufbauten nicht. Die
Festsetzung soll den Grundstückseigentümern ermöglichen, Gebäude zu errichten,
die die Höhen der benachbarten Gebäude aufnehmen und sich in die Straßenfronten
integrieren, ohne dabei auf notwendige technische Aufbauten verzichten zu
müssen. Ein Verzicht auf eine entsprechende Festsetzung würde möglicherweise
dazu führen, dass niedrigere Gebäude und damit ein unharmonisches Straßenbild
entstehen, da die technischen Aufbauten in diesem Fall die geplante Gebäudehöhe
einhalten müssten. Zusätzlich
soll für die bestehenden Gebäude in den Baugebieten WB4 und WB5 gelten,
dass die zulässige GRZ um maximal 5% erhöht sein darf (textliche Festsetzung
Nr. 4). Die Festsetzung soll erfolgen, um in den bestehenden Gebäuden einen
problemlosen Nutzungswechsel innerhalb des Zulässigkeitsrahmens zu ermöglichen.[10] Nach derzeitiger Rechtsprechung verliert ein
Gebäude, das den Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht entspricht, bei
Nutzungsänderungen seinen Bestandschutz. Die Weiternutzung ist ausschließlich
im bisher ausgeübten Nutzungsrahmen zulässig. Da das bestehende Nutzungsmaß
über 0,6 GRZ liegt, wäre die Weiternutzung sanierter Gebäude nur noch
eingeschränkt möglich. Aus diesem Grund soll das langfristig zu erreichende
Nutzungsmaß für die Weiternutzung der bestehenden mehrgeschossigen Gebäude bis
zu deren freiwilligen Abriss durch die Eigentümer so erhöht werden, dass die
mehrgeschossigen Bestandsgebäude uneingeschränkt erhalten bleiben können. Die
innerhalb der geplanten Geschossflächenzahlen realisierbare Geschossfläche
schöpft das städtebaulich vertretbare Nutzungsmaß vollständig aus. Eine weitere
Erhöhung der geplanten Nutzungsmaße birgt die Gefahr, dass gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse auf Grund der hohen Dichte und des geringen
Freiflächenanteils nicht mehr gewahrt sind. Daher soll eine zusätzliche
Grundstücksausnutzung durch Aufenthaltsräume in Geschossen, die
bauordnungsrechtlich keine Vollgeschosse darstellen (insbesondere
Dachgeschosse), nicht möglich sein. Es soll festgesetzt werden, dass in den
besonderen Wohngebieten die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als
Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich
ihrer Umfassungswände mitzurechnen sind (textliche Festsetzung Nr. 5). Für
die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 (WB1) sowie Heinrich-Roller-Straße
15, 16-17 (WB4, WB5) soll festgesetzt werden, dass die zulässige
Grundfläche durch bauliche Anlagen i. S. des § 19 Abs. 4 BauNVO (Garagen und
Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen i. S. § 14 BauNVO und bauliche
Anlagen oberhalb und unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das
Baugrundstück lediglich unterbaut ist) bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8
(Kappungsgrenze gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO) überschritten werden darf.
Geringfügige Überschreitungen darüber hinaus, z.B. für Fußwege, die nicht unter
die Bestimmungen der §§ 14 und 19 BauNVO fallen, sollen nicht zugelassen
werden. Dadurch sollen der Bodenschutz und ein Mindestmaß an begrünbaren,
naturhaushaltswirksamen Freiflächen zur Sicherung gesunder Wohn- und
Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden. Durch diese Festsetzung müssen 20%
der Grundstücksfläche von Versiegelung freigehalten werden. Da für den Nachweis
der Einhaltung des Biotopflächenfaktors auch wasserdurchlässig befestigte
Flächen, Dachbegrünungen u. ä. (vgl. 0) herangezogen werden können, wird davon ausgegangen,
dass die Festlegungen des Landschaftsplans IV-L-3 einer solchen Festsetzung
nicht entgegenstehen (textliche Festsetzung Nr. 6). Auf
dem bereits bebauten Teil des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C (WB2,
WB3) soll sich das Maß der baulichen Nutzung aus dem Bestand ableiten. Die
bestehenden Baukörper sollen durch die Festsetzung von Baugrenzen
(„Baukörperfestsetzung“) gesichert werden. Daraus ergibt sich in
Kombination mit der am Bestand orientierten geplanten Festsetzung der maximal
zulässigen Anzahl der Vollgeschosse gleichzeitig das zulässige Maß der Nutzung.
Rechnerisch ergibt sich aus den geplanten Festsetzungen eine GRZ von ca. 0,35.[11] Damit wird das Höchstmaß für die GRZ in
besonderen Wohngebieten von 0,6 gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO nicht ausgeschöpft.
Die geplante GRZ von 0,35 soll auch weiterhin einen hohen Freiflächenanteil
gewährleisten. Unter Anwendung des § 19 Abs. 4 BauNVO ergibt sich daraus eine
zulässige GRZ von ca. 0,53, welche unter der zulässigen Kappungsgrenze von GRZ
0,8 liegt. Unter Berücksichtigung des vorhandenen Bestands (u. a. Tiefgarage) und
zur Sicherung des gegenüber einer reinen Wohnnutzung erhöhten
Erschließungsflächenbedarfs der teilweise gewerblich genutzten Gebäude, soll
dieser Wert auf eine Grundflächenzahl von 0,65 angehoben werden (textliche
Festsetzung Nr. 7). Dies wird im Innenbereich des Blocks und in
Verbindung mit dem vorhandenen Bedarf an nutzbaren Freiflächen insbesondere für
das Seniorenwohnhaus als vertretbar angesehen. Die
überbaubaren Grundstücksflächen sollen durch eine Baulinie an der
Immanuelkirchstraße und der Heinrich-Roller-Straße und durch Baugrenzen
verbindlich festgesetzt werden. Die geplanten Baulinien nehmen die jeweils in
der Straße vorhandene einheitliche und ortbildprägende Gebäudeflucht auf und
sollen diese sichern. Die geplanten Baulinien sollen in Anlehnung an die
Fassadenstruktur der benachbarten Bebauung oberhalb des ersten Vollgeschosses
bis zur maximalen Traufhöhe durch Erker, Balkone oder andere architektonische
Gliederungselemente um bis zu 1,5 m überschritten werden dürfen (textliche
Festsetzung Nr. 8). Oberhalb
der geplanten Traufhöhe bis zum Erreichen der maximalen Oberkante des Gebäudes
soll die Baulinienregelung nicht gelten, da dies den Straßenraum stadträumlich
erheblich verändern würde (textliche Festsetzung Nr. 9). Ortsbildprägend
sind in beiden Straßenräumen sog. „Berliner Dächer“, bei denen der
höchste Punkt des Gebäudes (First) jeweils deutlich hinter die Traufe
zurücktritt oder Staffelgeschosse. Zur Sicherung dieses typischen Ortsbilds
soll entweder ein geneigtes Dach mit einer maximalen Neigung von 45 Grad
ermöglicht werden oder ein zurückspringendes Bauteil, das mit 4 m deutlich von
der Baulinie abgesetzt ist (z. B. ein Staffelgeschoss), optisch aber ähnlich
wirkt.[12] Im
Erdgeschoss des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 (WB1) soll das
vorhandene, grundbuchlich gesicherte Wegerecht durch Festsetzung einer
Durchfahrt mit einer lichten Höhe von mindestens 3,5 m (Mindestmaß nach
den Vorschriften der Bauordnung für Berlin) berücksichtigt und umgesetzt
werden, damit kein Widerspruch zwischen den geplanten Festsetzungen des
Bebauungsplans und dem grundbuchlich gesicherten Rechten (Geh,- Fahr- und Leitungsrechte
zugunsten der Nutzer und Besucher der Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 A-C)
entsteht. Die
sich aus den geplanten Festsetzungen ergebenden maximal zulässigen Nutzungsmaße
der Grundflächenzahl (GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ) betragen:
Die Ausweisungen des Bebauungsplanentwurfs ergeben
differenzierte Maße der baulichen Nutzung, die teilweise die geltenden
Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO überschreiten. Dies betrifft die
folgenden Grundstücke: Immanuelkirchstraße
14: GFZ
3,4 (Obergrenze 1,6) Immanuelkirchstraße
14 A-C: GFZ
2,0 (Obergrenze 1,6) Heinrich-Roller-Straße
15: GRZ 0,63 (Obergrenze 0,6); GFZ 3,4 (Obergrenze 1,6) Heinrich-Roller-Straße
16-17: GRZ 0,63 (Obergrenze 0,6); GFZ 3,4
(Obergrenze 1,6) Auf
den bebauten Grundstücken Immanuelkirchstraße 14 A-C und Heinrich-Roller-Straße
15, 16-17 (WB2 bis WB5) werden die Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO
bereits im Bestand überschritten. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans soll
das gründerzeitliche Quartier im Sanierungsgebiet „Winsstraße“
gemäß den seit 1993 entwickelten und fortgeschriebenen Sanierungszielen
gesichert, weiterentwickelt und dabei aber an die heutigen Anforderungen an die
gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse angepasst werden. Damit sind die
Vorraussetzungen für die Anwendung von § 17 Abs. 3 BauNVO erfüllt: Die
städtebauliche Struktur der innerstädtischen gründerzeitlichen Quartiere - mit
einer großen Bebauungstiefe der Grundstücke und einem hohen Nutzungsanteil im
Blockinnenbereich - stellt trotz ihrer hohen Dichte einen attraktiven und
beliebten Wohn- und Arbeitsstandort dar. Mit dem Erhalt und der behutsamen
Entwicklung solcher Gebiete, unter Förderung von qualitätsvollen
wohnverträglichen Nutzungsstrukturen, soll die nachhaltige Innenentwicklung der
Stadt gefördert werden, womit auch positive Auswirkungen auf die Umwelt
verbunden sind. Dies soll Anreize zur langfristigen Bindung an die Quartiere
und zum Verbleib in der Innenstadt schaffen. Es soll dazu beitragen,
zusätzliche Inanspruchnahme von Grund und Boden am Stadtrand zu verringern und
die Innenentwicklung der Stadt zu stärken sowie die vorhandenen Infrastruktur-
und Verkehrseinrichtungen, insbesondere des ÖPNV, optimal auszunutzen. Zudem
sehen die geplanten Festsetzungen in den höher verdichteten besonderen
Wohngebieten WB1, WB4 und WB5 Verbesserungen der Freiflächensituation
vor. Bei Neubaumaßnahmen wären zur Einhaltung des geplanten Nutzungsmaßes
Abrissmaßnahmen von Nebengebäuden und Anbauten sowie eine Entsiegelung der
Hofflächen notwendig, wodurch die grundstücksbezogene Freiflächensituation
deutlich verbessert werden kann. Die
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben
trotz der Überschreitung der Höchstmaße für die GFZ gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO
gewahrt. Die geplanten Nutzungsmaße für die GRZ leiten sich aus der bestehenden
Bebauung ab. Für den Bestand im Plangebiet sind im Rahmen der Untersuchungen
für das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ diesbezüglich keine
städtebaulichen Missstände ermittelt worden, die sich in den Sanierungszielen
z. B. durch Vorschläge zum Teilabriss in zu stark verdichteten Bereichen
widerspiegeln. Auch für das Grundstück Immanuelkirchstraße 14 (WB1) sind
auf Grund der geplanten Festsetzungen keine negativen Auswirkungen zu erwarten.
Diese entsprechen dem durch den umgebenden Bestand gesetzten Rahmen, der für
die Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben gemäß § 34 BauGB herangezogen
würde. Darüber hinaus ist festzustellen, dass das Plangebiet, wie andere
vergleichbare Gebiete ebenfalls, einer hohen Nachfrage nach Wohnraum
unterliegt, obwohl keine Wohnungsknappheit besteht. Dennoch soll das
Nutzungsmaß bei der GRZ und damit die Versiegelung der Grundstücke reduziert
werden, um auch den sich wandelnden Anforderungen an zeitgemäße Wohn- und
Arbeitsverhältnisse Rechnung zu tragen. Insbesondere aber soll die Nutzungs-
und Aufenthaltsqualität gesteigert werden. Die Gesamtversiegelung der
Grundstücke soll 80% nicht überschreiten, d.h. 20% jedes Grundstückes bleiben
von Bebauung frei. Damit soll sichergestellt werden, dass die Attraktivität des
Gebiets und die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse auch zukünftig gewahrt
werden. Nachteilige
Auswirkungen auf die Umwelt sind aus den geplanten Festsetzungen zum
Nutzungsmaß nicht zu erwarten, da der Bebauungsplan keine Festsetzungen treffen
soll, die über den Bestand bzw. den Zulässigkeitsrahmen des § 34 BauGB hinaus
gehen. Aus diesem Grund werden auch die
Bedürfnisse des Verkehrs nicht berührt. Die bestehenden Straßen gewährleisten
bereits derzeit die Erschließung und es werden keine wesentlichen neuen
Verkehrsmengen verursacht. Flächen für den
Gemeinbedarf
Für
die Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“
sollen sich das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubaren
Grundstücksflächen aus dem Bestand ableiten. Die bestehenden Gebäude sollen auf
Grund des Denkmalschutzes mittels „Baukörperfestsetzung“ durch
Baugrenzen gesichert werden. Das Maß der baulichen Nutzung soll sich aus den
geplanten Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen und der maximal
zulässigen Anzahl der Vollgeschosse bestimmen. Für die Gemeinbedarfsfläche mit
der Zweckbestimmung „Schule, Anlage für sportliche Zwecke“ soll
das Maß der baulichen Nutzung aus der Kombination einer „Baukörperfestsetzung“
mittels Baugrenzen und der maximal zulässigen Gebäudehöhe bestimmt werden. Die
Baukörperausweisung soll auf Basis einer Kombination der Varianten 2 und 3a der
im Jahr 2009 überarbeiteten Machbarkeitsstudie erfolgen. Die Varianten berücksichtigen
maßgeblich die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse -
insbesondere Belichtung und Belüftung - und den Nachbarschutz sowie die
bestehende Feuerwehrumfahrung für das Seniorenwohnhaus und minimieren den
erforderlichen Eingriff in privates Eigentum. Gleichzeitig soll die Möglichkeit
eröffnet werden, eine Entscheidung über die zu realisierende Variante erst zu
einem späteren Zeitpunkt im Rahmen der Ausführungsplanung zu treffen. Das über
das Schulgrundstück auskragende Bauteil, welches mit einer lichten Höhe von
knapp 2,6 m über dem Niveau des Schulgrundstücks die denkmalgeschützte
Mauer berücksichtigt, wird nur bei Realisierung der Variante 2 benötigt.
Abstimmungen mit der unteren Denkmalschutzbehörde haben die Vereinbarkeit der
Planung mit den denkmalrechtlichen Anforderungen ergeben. Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat in einer
Sitzung am 03.04.2008 den Schulentwicklungsplan 2008 - Fortschreibung
Grundschulen (Beschlussnummer VI- 0374/2008) beschlossen. Der Schulstandort
Heinrich-Roller-Straße 18 wird darin als Bestandteil des langfristig zu
erhaltenden bezirklichen Grundschulnetzes ausgewiesen. Im Rahmen dieser
Beschlussvorlage wurde auch festgestellt, dass für diesen Schulstandort der
Neubau einer Sporthalle mit 2 Hallenteilen erforderlich ist. Der Bedarf für
diese 2 Hallenteile wurde auf der Grundlage der Flächenvorgaben
(Musterraumprogramm) der Senatsverwaltung für Bildung, Wissenschaft und
Forschung für den standardgerechten Ausbau einer 3 zügigen Grundschule
ermittelt. Gegenwärtig verfügt die Heinrich-Roller-Straße 18 über eine
Kapazität von 3 Zügen. Diese Aussage bezieht sich jedoch nur auf die
Gebäudekapazität. Der Bedarf an gedeckten Sportflächen zur Absicherung des
Sportunterrichts für die Klassenstufen 1 bis 6 ist nicht gesichert. Die auf dem
Schulstandort vorhandene Sporthalle mit einer Sportfläche von 120 m² (Baujahr
1916, saniert 2005) entspricht nicht den heutigen Anforderungen für die
Durchführung des Schulsportes. Außerdem fehlen dem Schulstandort Freiflächen.
Um das bestehende Defizit an ungedeckten Sportflächen kompensieren zu können,
wurde bereits bei der Sanierung der Schule eine Doppelnutzung der Freiflächen
für Pause/Spielen und Sport geplant und umgesetzt. Wegen der beengten
räumlichen Verhältnisse soll auf den wettkampfgerechten Ausbau der Sporthalle
verzichtet werden. Für die Durchführung des Schulsports und des Vereinssports
(ohne Punktspiele) ist eine Unterschreitung der Normmaße des Spielfelds
zulässig. Aus der Sicht der Nutzer (Schule und öffentlicher Sport) hat die
Erweiterung des Angebots an gedeckten Sportflächen den Vorrang, gegenüber der
Bereitstellung von Wettkampfflächen.[15] Zur Sicherung der für den Notausgang
erforderlichen Freitreppe soll verbindlich festgesetzt werden, dass innerhalb
der Fläche B für die Herstellung notwendiger Notausgänge eine Überschreitung
der Baugrenzen durch Freitreppen zulässig ist (textliche Festsetzung Nr. 10). Das
Gebäude der geplanten Sporthalle soll mit einer maximalen Höhe von 58,5 m
über NHN, entsprechend 16,5 m über Gelände, festgesetzt werden. Auch soll,
um die Nachbarschaft geringst möglich zu belasten, festgesetzt werden, dass
eine Überschreitung der festgesetzten Oberkanten des Gebäudes (Firsthöhe)
ausschließlich nur durch Schornsteine und notwendige technische Anlagen zum
Brandschutz zulässig ist. Damit sind größere technische Aufbauten, wie z.B.
„Fahrstuhlhäuser“, die zu einer verstärkten Belastung der Nachbarn
führen können, auf dem Dach der Sporthalle unzulässig (textliche Festsetzung
Nr. 3). Zu
beachten sind vor allem die nach Nordosten ausgerichteten Fenster im hinteren
Quergebäude des Grundstücks Heinrich-Roller-Straße 16, die oberhalb des ersten
Vollgeschosses vorhanden sind und entsprechend geschützt werden sollen. Die
geplante überbaubare Grundstücksfläche berücksichtigt diese Fenster, indem sie
nur zu ca. 1/3 der Gebäudetiefe zu einer Abdeckung in Richtung Norden führt.
Die Belichtungs- und Blickrichtung (Nordost) bleibt frei. Die Anforderungen an
gesunde Arbeitsverhältnisse sollen so für das hintere Quergebäude des
Grundstücks Heinrich-Roller-Straße 16 gewährleistet bleiben. In
der grenzständig errichteten Brandwand des hinteren Quergebäudes
Heinrich-Roller-Straße 17 befinden sich oberhalb des ersten Vollgeschosses
Fenster. Diese sind nicht durch die Eintragung von Baulasten gesichert und
somit nicht schutzbedürftig, da ein Anbau an eine grenzständig errichtete
Bebauung nach den Vorschriften der Bauordnung zulässig ist. Im
Bereich des Seniorenwohnhauses wird lediglich die westliche Gebäudeseite, die
der Erschließung der Wohnungen durch verglaste Laubengänge dient, von der
geplanten Bebauung betroffen sein. Eine Beeinträchtigung der gesunden
Wohnverhältnisse wird derzeit nicht angenommen, da die Aufenthaltsräume der
Wohnungen nach Osten ausgerichtet sind und deren Belichtung und Belüftung damit
keinen Beeinträchtigungen durch die Sporthalle unterliegen werden. Für
den südlichen Teil des Gewerbegebäudes Heinrich-Roller-Straße 14 A-B soll durch
den geplanten Neubau der Sporthalle keine wesentliche Verschlechterung der
Situation erfolgen. Die Südwestfassade des Gebäudes weist keine Fenster auf. Im
Bereich der Nordwestfassade werden Fenster von Gewerberäumen und im Bereich der
Südostfassade Fenster eines Treppenhauses und von Gewerberäumen etwa bis auf
Höhe des IV. Vollschosses betroffen sein, die grundsätzlich eine geringere
Schutzbedürftigkeit als Wohnungen aufweisen. Allerdings befinden sich diese
Fenster ohnehin bereits im Schattenwurf der Hinterhäuser der Grundstücke
Heinrich-Roller-Straße 16-17. Durch die an das Gewerbegebäude
Heinrich-Roller-Straße 14 A-B heranrückende, gegenüber der Nachbarbebauung aber
deutlich niedrigere geplante Sporthalle werden keine als wesentlich
einzuschätzenden zusätzlichen Beeinträchtigungen in der Belichtungssituation
für die gewerblich genutzten Räume erwartet. Die Betriebsabläufe werden durch
die neue Belichtungssituation nicht wesentlich verändert beziehungsweise
eingeschränkt. Darüber hinaus sollen an dieser Stelle dringende Bedürfnisse der
Allgemeinheit nach der Versorgung mit (Schul-)Sportflächen umgesetzt werden,
die der Gesamtentwicklung des Gebiets zu Gute kommen. Zur
Überprüfung der Auswirkungen auf die benachbarten Gebäude wurde im Rahmen der
Machbarkeitsstudie eine Schattenwurfsimulation angefertigt. Diese belegt, dass
durch das neue Gebäude keine unzumutbaren zusätzlichen Verschattungen
auftreten. Durch die benachbarte Bebauung und die Lage auf dem Grundstück
befindet sich die geplante Sporteinrichtung zu fast allen Zeiten im
Schattenwurf anderer Gebäude. Die
geplante Oberkante der baulichen Anlagen führt dazu, dass Teile der
Doppelsporthalle unter dem bestehenden Geländeniveau errichtet werden müssen.
Der hieraus und auf Grund der Anforderungen an den baulichen Schallschutz beim
Anbau an ein bestehendes Gebäude sowie einer für den Betrieb in den
Abendstunden erforderlichen Lüftungsanlage (Immissionsschutz) resultierende
bauliche Mehraufwand soll vor dem Hintergrund der nachbarlichen
Schutzbedürfnisse und –ansprüche hingenommen werden, da anderenfalls die
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf den
Nachbargrundstücken nicht gewährleistet wären. Auch
wenn der vertretbare Rahmen der baulichen Nutzung auf dem Grundstück
Immanuelkirchstraße 14 A-C für Wohnen und Gewerbe mit dem Bestand bereits
ausgeschöpft ist, erscheint eine Ergänzung um eine Schulsporthalle, die in den
Randzeiten auch außerschulisch genutzt werden soll, noch verträglich. Diese
geplante Nutzung erzeugt keinen grundstücksbezogenen Freiflächenbedarf, wie es
z. B. bei einer weiteren Wohnnutzung der Fall wäre. Durch die unmittelbar vom
Land Berlin steuerbare Hallenbelegung und die Möglichkeit, das vom angrenzenden
Schulgrundstück erschlossene Gebäude hinsichtlich auftretender Lärm- und
Lichtimmissionen abzuschirmen, ergibt sich auch hinsichtlich einer weiteren
gewerblichen Verdichtung ein wesentlicher Unterschied. Hier wäre das Gebäude zwingend
über die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 A-C und Immanuelkirchstraße 14 zu
erschließen, d.h. es wären also auch zum Wohnen ausgerichtete und
gewerbetypische Störungen wie Anlieferverkehr etc. zu erwarten. Mit der
geplanten Einfügung einer abgeschirmten öffentlichen Nutzung können diese
Gefährdungen ausgeschlossen werden. Insgesamt
wird somit davon ausgegangen, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse,
insbesondere Belichtung und Belüftung der angrenzenden Gebäude damit
hinreichend gewährleistet bleiben. Immissionsschutzfestsetzungen
Nach
Darstellungen des Flächennutzungsplans Berlin und des Landschaftsprogramms
Berlin liegt das Plangebiet im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Innerhalb
dieses Gebiets soll zur Reduzierung der Luftbelastung und zur Verbesserung der
Lebensbedingungen die Verwendung wenig emittierender Brennstoffe vorgeschrieben
werden (textliche Festsetzung Nr. 12). Grünordnerische und
Sonstige Festsetzungen
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs.
6 BauNVO sollen Stellplätze und Garagen in den besonderen Wohngebieten WB2
und WB3 nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sein. Diese
Festsetzung soll getroffen werden, um die Innenhofbereiche von abgestellten
Fahrzeugen und dem damit verbundenen Verkehrslärm freizuhalten, genügend
Freiflächen zu erhalten und die Wohnruhe zu sichern. Dies soll jedoch nicht für
Tiefgaragen und Behindertenstellplätze gelten. Behindertenstellplätze verfügen
zwar über das gleiche Störpotenzial wie alle anderen Parkplätze auch, jedoch
soll dies als vereinzelte Sondersituation hingenommen werden, um
mobilitätsbehinderten Menschen die Teilnahme am öffentlichen Leben zu
ermöglichen. In den besonderen Wohngebieten mit einem relativ hohen
Gewerbeanteil und einer hohen baulichen Dichte besteht ohne eine
stellplatzbeschränkende Festsetzung die Gefahr, dass die Belastung für das
Wohnen insgesamt zu groß wird. Für das Abstellen von Kraftfahrzeugen bestehen
im öffentlichen Raum und in Tiefgaragen auf den privaten Grundstücksflächen
ausreichende Möglichkeiten. In die Wohnumfeldgestaltung werden auch die
zulässigen Tiefgaragen einbezogen, dazu sollen die Dachflächen von neu
errichteten Tiefgaragen mit einer 0,6 m tiefen Erdschicht bedeckt werden (textliche
Festsetzung Nr. 13). Gehrechte
zur Rettung von Personen Für die Erschließung der geplanten Sporthalle (2.
Rettungsweg gemäß § 33 BauO Bln) sind auf den Grundstücken Immanuelkirchstraße
14 A-C und 14 die notwendigen Flächen durch entsprechende Rechte zu sichern. Es
soll eine Fläche A für ein Gehrecht im Notfall für die Nutzer und Besucher der
Sporthalle festgesetzt werden, dessen konkreter Verlauf in einer Breite von
4,0 m zu einem späteren Zeitpunkt bestimmt werden kann (textliche
Festsetzung Nr. 11). Die Breite von 4,0 m wurde gewählt, da der
Fluchtweg im Rahmen der schulischen Nutzung der Sporthalle überwiegend von
Kindern genutzt wird. Östlich der geplanten Sporthalle befindet sich ein Teil
der für den Fluchtweg notwendigen Fläche innerhalb der geplanten Fläche für den
Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Schule, Anlage für sportliche
Zwecke“. Der angrenzende Korridor weist hier örtlich bedingt nur eine
Breite von 2,5 m auf, die in Verbindung mit dem Notausgang und der ggf.
erforderlichen Freitreppe dennoch die Flucht ermöglicht. Das einzutragende Gehrecht ist ausdrücklich auf
den Notfall beschränkt, da die Erschließung der Einrichtung über das
Schulgrundstück erfolgt. Die
Festsetzung eines Fahrrechts für Rettungsfahrzeuge ist nicht erforderlich. Die
Einsatzkräfte haben im Havariefall die entsprechenden Sonderrechte zur
Benutzung aller Grundstückszufahrten (Schulgrundstück und Immanuelkirchstraße
14 und 14 A-C). Nachrichtliche
Übernahme
Das
Denkmal (Gesamtanlage) der Heinrich-Roller-Grundschule soll gemäß § 9
Abs. 6 BauGB nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen werden. Flächenbilanz
III AUSWIRKUNGEN DES
BEBAUUNGSPLANS
Auswirkungen auf die Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Mit den
geplanten Festsetzungen soll dem Bedürfnis nach langfristiger Sicherung von
Wohn- und Arbeitsraum in zentraler Lage und in einer dem Gebietscharakter
entsprechenden Qualität (typische Nutzungsmischung im Prenzlauer Berg)
nachgekommen werden. Die geplante Festsetzung eines besonderen Wohngebiets soll
den Erhalt der prägenden Nutzungsmischung innerhalb des Plangebiets
gewährleisten, so dass die kleinteilige Mischung von Wohnen, gewerblichen und
Dienstleistungsnutzungen, kulturellen Angeboten, Cafes sowie Vergnügungsstätten
gewahrt bleiben kann. Da im Bestand des Plangebiets die allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfüllt werden und die
Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung gewährleistet ist, wird nach
Prüfung der möglichen Auswirkungen auf die Nachbarschaft davon ausgegangen,
dass diese Bewertung auch unter Berücksichtigung der geplanten Integration der
Sporthalle im Blockinnenbereich gelten wird. Hinsichtlich der Versorgung mit öffentlich
nutzbaren Einrichtungen auch für den Freizeitsport verbessern sich die
Lebensverhältnisse (Ausweitung der wohnungsnahen Freizeitmöglichkeiten) nicht
nur für Familien mit Schulkindern, sondern auch für die Allgemeinheit. Für die Grundstücke Heinrich-Roller-Straße 15 und
16-17 soll mit den geplanten Festsetzungen zum Nutzungsmaß sichergestellt
werden, dass langfristig eine Verbesserung der Freiflächensituation und damit
auch der Lebensverhältnisse erfolgen kann. Die Festssetzungen des
Bebauungsplans ermöglichen, dass 20% der Grundstücksflächen von Versiegelung
freigehalten werden können. Auswirkungen auf die Umwelt
Durch die geplanten Festsetzungen sind keine
erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der Umwelt im Geltungsbereich
zu erwarten. Die Bestandsaufnahme der vorhandenen Biotoptypen ergab keine
Anhaltspunkte für durch den Bebauungsplan vorbereitete Eingriffe in geschützte
oder besonders wertvolle Biotope. Zwar ist im Plangebiet insgesamt mit einer
Erhöhung des Versiegelungsgrads durch die geplante Bebauung bisher
unversiegelter Flächen in dem Bereich der Immanuelkirchstraße 14 und der
Sporthalle zu rechnen, die allerdings im zulässigen Rahmen nach § 34 BauGB
liegen. Hierbei handelt es sich i. S. des § 13a Abs, 2 Nr. 4 BauGB nicht um
einen Eingriff. Dem steht eine mögliche Reduzierung der Versiegelung im Rahmen
von Neubaumaßnahmen auf den im Bestand teilweise bis zu 100 % versiegelten
Grundstücken Heinrich-Roller-Straße 15 und 16-17 durch die geplante Festsetzung
einer GRZ gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO von maximal 0,8 gegenüber. Insgesamt lassen sich Beeinträchtigungen der
abiotischen Schutzgüter Boden, Grundwasser, Mikro-Klima erwarten. Darüber
hinaus sind Beeinträchtigungen der biotischen Schutzgüter in dem Bereich der
Immanuelkirchstraße 14 mit der Überbauung der ruderalen Brachefluren zu
erwarten: Potentielle Lebensstätten spezialisierter Tierarten aus den Gruppen
der Schmetterlinge wie Tagpfauenauge und Admiral, Laufkäfer und ggf.
Heuschrecken gehen hier verloren. Verbotstatbestände des § 42 BNatSchG werden
durch die geplanten Festsetzungen nicht berührt. Bei den im Plangebiet
potentiell vorkommenden Brutvogelarten handelt es sich um Populationen, die
einen guten lokalen Erhaltungszustand aufweisen. Darüber hinaus ist davon
auszugehen, dass im räumlichen Umfeld – wie z.B. in den angrenzenden
Friedhöfen südlich der Heinrich-Roller-Straße – Ersatzlebensräume für die
potentiell betroffenen Arten vorzufinden sind. Damit liegen die Voraussetzungen
nach § 42 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG vor, da die ökologische
Funktion der von dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder
Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird (vgl. S. 16). Auswirkungen auf den Verkehr
Wesentliche Auswirkungen auf den Verkehr durch die
Wiedernutzung brachliegender Baupotenziale in einer beschränkten Größenordnung
und die Errichtung einer Schulsporthalle mit ergänzender Freizeit- und
Vereinssportnutzung sind nicht zu erwarten. Die bestehenden Verkehrsflächen
sind ausreichend dimensioniert, um die Erschließung der Grundstücke
gewährleisten zu können. Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur
Der Bebauungsplan soll die planungsrechtliche
Grundlage für die Errichtung einer dringend benötigten Schulsporthalle
schaffen, mit der auch das Bedürfnis der Allgemeinheit nach sportlicher
Betätigung erfüllt werden soll (außerhalb der Schulzeiten). Der Bebauungsplan
soll somit die Versorgung mit sozialer Infrastruktur verbessern. Durch die geplante Festsetzung eines besonderen
Wohngebiets mit den geplanten Nutzungsmaßen entstehen keine erhöhten
Anforderungen an die Versorgung des Bereichs mit sozialer Infrastruktur, mit
denen nicht bereits ohnehin bei einer Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben
nach § 34 BauGB zu rechnen gewesen wäre. Auswirkungen
auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan
Die für die Errichtung der Sporthalle benötigte
private Grundstücksfläche muss durch das Land Berlin erworben werden. Die
erforderlichen Mittel sind im Wirtschaftsplan 2009 des für das Land Berlin
tätigen Grundstückstreuhänders, der DSK, enthalten. Die Grunderwerbskosten
sollen aus Sanierungsfördermitteln (Kapitel 1275, Titel 893 31 bei SenStadt)
aufgebracht werden, so dass keine Belastung des bezirklichen Haushaltes
erfolgt. Planung und Bau der Sporthalle, einschließlich
möglicher Kosten für die Eintragung eines Gehrechts für den 2. Rettungsweg
(vgl. § 41 Abs. 1 BauGB) über die benachbarten Grundstücke Immanuelkirchstraße
14 A-C und 14 zur Immanuelkirchstraße, sollen ebenfalls aus
Sanierungsfördermitteln finanziert werden. Eine Entscheidung dazu ist in der
Sitzung des Bezirksamts am 15.09.2009 (Beschlussnummer VI-933/2009) getroffen
worden. Die Finanzierung der Maßnahme soll mit einzunehmenden
Ausgleichsbeträgen aus dem Kapitel 4610, Titel 883 05 nach der förmlichen
Aufhebung des Sanierungsgebiets „Winsstraße“ erfolgen. Auswirkungen auf private Eigentümer
Den privaten Belangen soll durch die Festssetzung
besonderer Wohngebiete entsprochen werden. Dies bietet den Eigentümern die
Möglichkeit, sowohl eine Wohnnutzung als auch die im Bestand vorhandene
gewerbliche Nutzung und andere Nutzungen zu erhalten und weiter zu entwickeln. Die geplante Festsetzung zur Sicherung einer
Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule, Anlage für
sportliche Zwecke“ wird Auswirkungen auf den privaten
Grundstückseigentümer haben. Zur Realisierung der Sporthalle muss diese Fläche
durch das Land Berlin erworben werden. Für den Fall, dass hierüber keine
Einigung erzielt werden kann, bildet der geplante Bebauungsplan die Grundlage
für ein Enteignungsverfahren. Für diesen Fall wäre dem Eigentümer eine
Entschädigung zu leisten. Bei der geplanten Ausweisung der Gemeinbedarfsfläche
„Schule, Anlage für sportliche Zwecke“ wurde beachtet, dass der
Eingriff in das Privateigentum so gering wie möglich ist. Ordnungsmaßnahmen
Für die Umsetzung des Bebauungsplanentwurfs muss die
für die Sporthalle benötigte Grundstücksfläche durch das Land Berlin erworben
werden. Das Land Berlin sichert sich mit dem Bebauungsplan über den
Sanierungszeitraum hinaus ein Vorkaufsrecht. Darüber hinaus ermöglicht der
Bebauungsplan die Enteignung entsprechend den Vorschriften des BauGB, sofern
der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann. Für
den Grundstückseigentümer entsteht mit der Festsetzung des Bebauungsplans ein
Anspruch auf Übernahme des Grundstücks durch das Land Berlin, Die auf der Fläche befindliche Übergabestation muss
abgerissen und an einem neuen Standort wieder errichtet oder in Neuform in den
Sporthallenbau integriert werden. Darüber hinaus ist zur Gewährleistung eines
zweiten Fluchtwegs für die Sporthalle die Sicherung eines Notfall-Gehrechts auf
den angrenzenden privaten Grundstücken Immanuelkirchstraße 14 A-C und 14
erforderlich. IV VERFAHREN
Zur Vorbereitung des
Planverfahrens wurden die bezirklichen Fachämter mit den Schreiben vom
28.10.2008 zur Stellungnahme aufgefordert. Mitteilung der Planungsabsicht
Am 06.01.2009 wurden die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung (SenStadt) und die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg
(GL 5) schriftlich über die Absicht des Bezirksamts, den Bebauungsplan 3-26
aufzustellen, gemäß § 5 AGBauGB informiert. In der Stellungnahme vom 29.01.2009 hat SenStadt IV C
mitgeteilt, dass sie das Planungsziel begrüßen und dass gegenwärtig geprüft
werde, den Erwerb der für den Neubau benötigten Fläche in den Wirtschaftsplan
Grunderwerb 2009 der DSK aufzunehmen. Mit dem Schreiben vom 05.02.2009 teilte SenStadt I B
mit, dass gegen die Planungsabsicht keine Bedenken bestehen würden, dringende
Gesamtinteressen Berlins i. S. v. § 7 Abs. 1 AGBauGB nicht berührt seien und
das Verfahren nach § 13a Abs. 1 BauGB durchgeführt werden könne. Die GL 5 teilte mit Schreiben vom 30.01.2009 mit,
dass die Planungsabsicht mit den Zielen, Grundsätzen und sonstigen
Erfordernissen der Raumordnung vereinbar sei. Aufstellungsbeschluss
Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat mit Beschluss
vom 17. März 2009 die Aufstellung des Bebauungsplans 3-26 beschlossen. Der
Beschluss wurde am 27. März 2009 im Amtsblatt für Berlin Nr. 14, S. 806 bekannt
gemacht. Unterrichtung der Bürger gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB
Da auf die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3
Abs. 1 BauGB verzichtet wurde, ist gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB am 27. März
2009 im Amtsblatt für Berlin Nr. 14, S. 806 bekannt gemacht worden, dass sich
die Öffentlichkeit in der Zeit vom 6. April 2009 bis 30. April 2009 im Amt für
Planen und Genehmigen des Bezirks Pankow über die allgemeinen Ziele und Zwecke
sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten und zur Planung
äußern konnten. Im Rahmen dieses Verfahrens wurden keine schriftlichen
Äußerungen abgegeben. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange gemäß § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)
Verfahren Mit Schreiben vom 30.07.2009 wurden die Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung
berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit dem Planstand vom
Juli 2009 (Planzeichnung sowie Begründung nebst Machbarkeitsstudie[16] und alternativer Strandortuntersuchung[17]) an der Planung beteiligt und um Stellungnahme zum
Bebauungsplanentwurf 3-26 gebeten. Es wurden 27 Behörden und sonstige Träger öffentlicher
Belange angeschrieben und zur Stellungnahme aufgefordert. Es liegen insgesamt
22 Schreiben vor, die Bestandteil dieser Abwägung sind. Die Reihenfolge der Bearbeitung der Stellungnahmen hat keine Auswirkung
auf die Abwägungsinhalte. Übersicht: Beteiligte Behörden und sonstige
Träger öffentlicher Belange 27 davon: keine Äußerung 5 Zustimmung
ohne Hinweise und Anregungen 6 Zustimmung
mit Hinweisen, Äußerung von Anregungen 16 Zusammenfassung
Insbesondere wurde zu den folgenden Themen und Inhalten des
Bebauungsplanvorentwurfes Stellung genommen: -
Standort
der Sporthalle - Sporthalle:
Größe und Funktion, Finanzierung, Erschließung, Feuerwehrzufahrt, -
Natur-
und Artenschutz -
Kabel-
und Leitungsbestand Das Ergebnis der Abwägung der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange hat Auswirkungen auf die Planinhalte. Die
Planzeichnung soll wie folgt geändert werden: - Festsetzung
einer Fläche, die mit Gehrechten für die Nutzer der Sporthalle im Notfall zu
belasten ist - Ausweisung
der Gemeinbedarfsfläche „Schule, Anlage für sportliche Zwecke“
gemäß der überarbeiteten Machbarkeitsstudie (Chestnutt & Niess Architekten,
Berlin) Die Begründung zum Bebauungsplanentwurf wird in folgenden Punkten
ergänzt, korrigiert oder geändert: -
Ergänzende
Angaben zum Schulbestand und zur Schulentwicklungsplanung -
Maß
der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise -
Umwelt-
und Artenschutz, insbesondere Auswirkungen auf die Umwelt - Ergänzung
im Kapitel „Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den
Finanzplan“ -
Verhältnis
der Planung zu den raumordnerischen Zielen -
Darlegung
zur Entscheidung für den Standort der geplanten Sporthalle Auswertung
Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind,
haben sich nicht zur Planung geäußert, so dass gemäß Anschreiben davon
auszugehen ist, dass sie der Planung zustimmen oder dass ihre Belange nicht
berührt werden: -
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Abteilung I E -
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Landesdenkmalamt - Industrie-
und Handelskammer zu Berlin, Bereich Infrastruktur und Stadtentwicklung -
Handwerkskammer
Berlin -
Deutsche
Post Real Estate, Region Ost Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind,
stimmten der Planung ohne Äußerungen zu bzw. äußerten keine Bedenken oder
erklärten ihre Belange für nicht berührt: - Bezirksamt
Pankow, Abteilung Finanzen, Personal und Verwaltung, Immobilienservice,
Grundstücksrechtsverkehr (vom 28.08.2009) -
Senatsverwaltung
für Finanzen, Abteilung I D VV (vom 02.09.2009) -
Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Abteilung I B (vom 21.08.2009) - Senatsverwaltung
für Wirtschaft, Technologie und Frauen, Abteilung III B (14.08.2009) - Landesamt
für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Arbeitssicherheit - LaGetSi
(vom 11.09.2009) -
Berliner
Stadtreinigungsbetriebe (vom 24.08.2009) Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind,
stimmten der Planung mit Hinweisen zu oder äußerten Anregungen zur Planung: 1. Bezirksamt Pankow,
Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Vermessungsamt (vom
04.09.2009) Zur
Gewährleistung der Eindeutigkeit der Planung ist es erforderlich, die
Abgrenzungslinie unterschiedlicher Nutzung zwischen WB4 und WB5 sowie WB2 und
WB3 auf eine anliegende Grundstücksgrenze zu bemaßen. Vor
der endgültigen Herstellung des Reinplanes ist ein Feldvergleich durch unseren
Außendienst vorzunehmen (Stand angrenzender Neubauvorhaben). Bitte die
entsprechende Zeit dafür einplanen. Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der Aufbereitung des Reinplanes
wird die Planunterlage aktualisiert. Auf dieser Grundlage wird ebenfalls die
Vermaßung überprüft und angepasst. Aktualisierung der Planunterlage und
Herstellung des Reinplanes erfolgen durch das Vermessungsamt selbst. 2. Bezirksamt Pankow,
Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Bauaufsicht (vom
31.08.2009) Gegen
das Vorhaben auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C bestehen nachfolgend
genannte Bedenken: Die
beiliegenden Anmerkungen der Bauaufsicht zur Machbarkeitsstudie von Chestnutt
& Niess (Variante 1-3) bitte ich bei der Erstellung des Bebauungsplanes zu
beachten. Äußerung
1 Die
nutzbare Breite der Ausgänge der Turnhalle und sonstigen Aufenthaltsräumen
sowie der notwendigen Treppen muss 1 m je 150 darauf angewiesener Personen
betragen (Muster-Schulbau-Richtlinie Juli 1998). Es muss jedoch mind. folgende
nutzbare Breite vorhanden sein bei: -
Ausgängen von Unterrichtsräumen (Halle) und sonstigen Aufenthaltsräumen 0,90 m -
notwendigen Fluren, auf die mehr als 180 Personen angewiesen sind 2,00 m -
sonstigen notwendigen Fluren 1,25
m -
notwendigen Treppen und Ausgängen aus den Treppenräumen 1,25 m Abwägung Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht den Regelungsinhalt
des Bebauungsplanes, sondern die bauliche Umsetzung der Planung. Die Angaben
werden Chestnutt & Niess zur weiteren Bearbeitung der Machbarkeitsstudie
zur Verfügung gestellt. Äußerung
2 Sollen
Rettungswege von den Treppenhäusern über Nachbargrundstücke geführt werden,
(Immanuelkirchstraße 14 A-C), müssen hierfür bauordnungsrechtlich Baulasten für
Gehrechte bzw. Fahrrechte eingetragen werden (§ 4 und § 82 BauO Bln). Abwägung Der
Anregung wird gefolgt, eine entsprechende Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21
BauGB wird in den Bebauungsplan aufgenommen. Äußerung
3 Die
erforderlichen Abstandsflächen von 0,4 H sind nachzuweisen, hierfür sind die
vorhandenen bzw. entstehenden Grundstücksgrenzen zu Grunde zu legen, für
Abweichungen sind entsprechende Baulasten auf den Nachgrundstücken erforderlich
(§ 6 und § 82 BauO Bln). Abwägung Der
Anregung wird nicht gefolgt. Die überbaubare Grundstücksfläche innerhalb der
Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Schule, Anlage für
sportliche Zwecke“ soll gemäß der Machbarkeitsstudie vom Architekturbüro
Chestnutt & Niess zwischen dem landeseigenen Schulgrundstück mit der
denkmalgeschützten Abgrenzungsmauer, den Brandwänden der Gebäude
Heinrich-Roller-Straße 16-17 sowie Immanuelkirchstraße 14 B in Form einer
„Baukörperausweisung“ ohne die Einhaltung der Abstandsflächen
festgesetzt werden. In der Machbarkeitsstudie wird nachgewiesen, dass die
gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet bleiben und das
nachbarschaftliche Rücksichtsnahmegebot nicht verletzt ist. Damit werden
Festsetzungen gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln getroffen. Zur
Frageliste (Entwurfsvariante 3) Äußerung
4 Die
erforderliche Breite der Feuerwehrumfahrt richtet sich nach den
Muster-Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr (Juli 1998), für
Änderungen/Abweichungen von den geforderten Kurvenradien muss die Zustimmung
der Feuerwehr vorliegen. Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen und in der Ausführungsplanung
berücksichtigt. Äußerung
5 Die
nördliche Außenwand der Halle muss mind. in dem Bereich als Brandwand geplant
werden, der an das Nachbargebäude angebaut wird und bei dem der Abstand zu
Fenstern in der Fassade des Nachbargebäudes weniger als 5 m beträgt. Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Er betrifft nicht den Regelungsinhalt des
Bebauungsplanes, sondern ist in der Ausführungsplanung zu berücksichtigen. Äußerung
6 Für
die Erschließung des Gebäudes und die lichte Breite der Treppen ist die
Schulbau-Richtlinie zu Grunde zu legen und nicht die BauO Bln, das
Steigungsverhältnis nach DIN 18065 (Jan. 2000, Tab. 1) ist einzuhalten. Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Er betrifft nicht den Regelungsinhalt des
Bebauungsplanes, sondern ist in der Ausführungsplanung zu berücksichtigen. Äußerung
7 Nach
Rücksprache mit PG 724 sind keine Planungen oder Maßnahmen auf den Grundstücken
Immanuelkirchstr. 14 und Immanuelkirchstr. 14 A-C bekannt, die für die Planung
der Turnhalle bedeutsam sein können. Abwägung Der
Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen. Äußerung
8 Für
einen alternativen Standort auf einem Teilbereich des Friedhofs an der
Heinrich-Roller-Straße bestehen aus Sicht der Bauaufsicht keine Bedenken. Abwägung Die
Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 3. Bezirksamt Pankow,
Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, PG/Sanierung, Milieuschutz
(vom 27.08.2009) Äußerung
1 Die
vorgesehenen Festsetzungen zur Art der Nutzung „Besonderes Wohngebiet
(WB)“ und „Fläche für den Gemeinbedarf“ werden in vollem
Umfang befürwortet. Sie entsprechen den im aktualisierten Rahmenplan (2007) für
das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ dargestellten Zielen und können
mittels des Bebauungsplanes für das Plangebiet planungsrechtlich gesichert werden. Mir
sind keine anderen Planungen für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des
Gebietes bekannt. Sowohl die Sicherung und Erweiterung der Gemeinbedarfsfläche
für den bestehenden Schulstandort als auch die Stärkung der vorhandenen
Wohnnutzung und Sicherung der gebietstypischen Durchmischung der Nutzung
entsprechen den Zielen für das Gebiet. Abwägung Die
Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Äußerung
2 Der
für die Errichtung der Turnhalle erforderliche Grunderwerb der Teilfläche ist
im Wirtschaftsplan 2009 des für das Land Berlin tätigen Grundstückstreuhänders,
der DSK, enthalten, Kapitel 1275, Titel 89331 bei SenStadt. Es
soll noch mal betont werden, dass die dafür benötigten Sanierungsfördermittel
nur eingesetzt werden, wenn der Bebauungsplan vor Aufhebung des
Sanierungsgebietes „Winsstraße“ festgesetzt wird. Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Ein Hinweis, dass die Finanzierung für den
Grunderwerb gesichert ist, wird in das Kapitel „Auswirkungen auf den
bezirklichen Haushalt und den Finanzplan“ der Begründung aufgenommen. Gemäß
dem derzeitigen Verfahrensstand soll für den Bebauungsplan vor Aufhebung des
Sanierungsgebietes „Winsstraße“ das Beteiligungsverfahren der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. Damit sind –
vorbehaltlich der in der Beteiligung der Öffentlichkeit eingehenden Anregungen
– die Bedingungen zur Erlangung der „Planreife“ gemäß § 33
BauGB vor Aufhebung des Sanierungsgebietes erfüllt. Äußerung
3 Der
Verkehrswert für die Teilfläche wird zurzeit gutachterlich ermittelt. Größe
der zu erwerbenden Fläche (lt. beiliegender Studie): Variante 3a 519
m² Variante
3b 496 m² Sollte
Variante 3b oder selbst, wie von der Denkmalbehörde ins Gespräch gebracht,
Variante 2 mit 494 m², den Vorzug erhalten, wird es bei rund 520 m² bleiben. Abwägung Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die planungsrechtlich zu sichernde
Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Schule, Anlage für
sportliche Zwecke“ soll entsprechend der weiterentwickelten
Machbarkeitsstudie angepasst werden. Die geplante Ausweisung soll
gewährleisten, dass ein Entwicklungsrahmen zwischen den Varianten 2 und 3a
erhalten bleibt. Diese beiden Varianten stellen die maximalen Möglichkeiten
einer verträglichen Entwicklung dar und ermöglichen auch die Realisierung der
auf der Variante 3a aufbauenden Variante 3b aus der Machbarkeitsstudie. Äußerung
4 Machbarkeitsstudie
von Chestnutt & Niess: Im
Rahmen der weiteren Präzisierung der Sanierungsziele wurde 2006 eine
Machbarkeitsstudie zur Überprüfung der prinzipiellen Realisierbarkeit an diesem
Standort erarbeitet. Dieser Nachweis konnte erbracht werden. Mit der
Fortschreibung der Studie 2009 stehen mehrere Varianten zur Auswahl. Alle sehen
einen geringeren Flächenbedarf vor als im Bebauungsplanentwurf ausgewiesen. Die
von den beteiligten Ämtern favorisierte Variante 3a, inzwischen noch untersetzt
durch 3b, wird von mir befürwortet, wobei 3b die bessere Umfahrkurve aufweist.
Das letzte Wort sollten hier die bauenden Ämter und die Feuerwehr haben. Abwägung Die
Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Grundlage für die Abgrenzung der
überbaubaren Grundstücksfläche soll eine Kombination aus den Varianten 2 und 3a
sein, um die Möglichkeit zu eröffnen, eine Entscheidung über die zu
realisierende Variante erst zu einem späteren Zeitpunkt im Rahmen der
Ausführungsplanung zu treffen. Die baulich etwas weniger Fläche in Anspruch
nehmende Variante 3b wäre damit ebenfalls innerhalb der geplanten Fläche für
den Gemeinbedarf realisierbar. Äußerung
5 Untersuchung
eines alternativen Standortes für einen Sporthallenneubau: Ich
möchte darauf hinweisen, dass entgegen der Darstellung in der Studie der GfP
(S. 42, letzter Absatz), nicht das gesamte Untersuchungsgebiet innerhalb
des Sanierungsgebietes „Winsstraße“ liegt. Die Friedhofsflächen
einschließlich des vorgeschlagenen Alternativstandortes für die Sporthalle sind
nicht Bestandteil des Sanierungsgebietes. Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Äußerung
6 Bisher
eingesetzte Sanierungsfördermittel im Zusammenhang mit dem B-Plan: Überarbeitung
Machbarkeitsstudie im Auftrag des
Bezirks, Studie
GfP Abwägung Der
Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen. Äußerung
7 Mittel
für den Turnhallenneubau: In
der Kofi 2008 sind mit BA Beschluss VI-681/2009 vom 17.03.2009 für Kostengruppe
3312 (Jugend und Familie) aus Sanierungsfördemitteln, Kapitel 4610, Titel 883
05 festgelegt worden. Bei
Vorhaben, die nach förmlicher Aufhebung des Sanierungsgebiets Prenzlauer Berg
– Winsstraße noch zu finanzieren sind, steht der Neubau Bauzeit
2012/2013, an erster Stelle. Diese Liste soll als BA-Vorlage am 15.09.2009
behandelt werden. Abwägung Die
Sachverhalte werden zur Kenntnis genommen. 4. Bezirksamt Pankow,
Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und
Genehmigen, Denkmalschutz (vom 10.09.2009) Äußerung Wegen
der besonderen öffentlichen Interessen stellen wir denkmalpflegerische Bedenken
gegen den Durchbruch der Mauer zurück. In Folge dessen sind die Varianten der
Machbarkeitsstudie denkmalrechtlich zustimmungsfähig. Abwägung Die
Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 5. Bezirksamt Pankow,
Abteilung Öffentliche Ordnung, Tiefbauamt (vom 28.08.2009) Äußerung
1 Das
Tiefbauamt stimmt dem Entwurf des Bebauungsplans 3-26 zu. Die festzusetzende
Verkehrsfläche entspricht dem Bestand. Abwägung Die
Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Äußerung
2 Die
Baustellenzufahrt zu dem geplanten Neubau könnte unter der Voraussetzung über
die vorhandene Zufahrt zur Schule in der Heinrich-Roller-Straße (vorh. Breite
ca. 4 m) erfolgen, wenn Fahrzeuge mit einem maximalen Wendekreishalbmesser von
12,5 m und einer Breite von ca. 2,5 m (Einzelfahrzeuge, Sattelkraftfahrzeuge
u.ä.) eingesetzt werden und der hintere Schulhof als provisorische Wendeanlage
genutzt werden kann. Bei erforderlichen Krananlagen für den Hochbau
(entsprechend des technologischen Bauablaufs) kann ich den erforderlichen
Platzbedarf leider nicht benennen. Die vorhandene Zufahrt zur Schule, die
derzeit auch als Feuerwehrzufahrt fungiert, könnte auch für den Liefer- und
Serviceverkehr der neuen Sporthalle genutzt werden, wenn es kein Problem für
die entsprechenden Fahrzeuge in Hinsicht einer erforderlichen Wendemöglichkeit
auf dem Schulgelände gibt. Rückwärtiges Herausfahren in die
Heinrich-Roller-Straße ist aus Sicht des Straßenbaulastträgers kein Problem. Abwägung Der
Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen und hat keine Auswirkungen auf den
Bebauungsplan. Äußerung
3 Aus
unserer Sicht gibt es zu den beschriebenen Varianten der Machbarkeitsstudie
insbesondere zur verkehrlichen Erschließung entweder über die
Heinrich-Roller-Straße oder über die Immanuelkirchstraße keine Unterschiede und
daher auch keine „Vorzugsvariante“. Bei allen Varianten sollte eine
bautechnologische Erschließung über die Heinrich-Roller-Straße näher untersucht
werden, um möglichst landeseigene Grundstücke zu nutzen. Eine Erschließung über
private Grundstücke zur Immanuelkirchstraße sollte nicht in Betracht gezogen
werden. Der beschriebene alternative Standort auf dem Friedhofsgelände an der
Heinrich-Roller-Straße ist aus unserer Sicht erschließungstechnisch möglich.
Das Park-, Gehweg- und Schulwegsicherungsproblem ist in diesem Zusammenhang zu
lösen. Hinsichtlich der Platzverhältnisse während der Baudurchführung ist die
Situation an diesem alternativen Standort natürlich wesentlich besser. Abwägung Der
Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen. 6. Bezirksamt Pankow,
Abteilung Finanzen, Personal und Umwelt, Amt für Umwelt und Natur, AUN 3 (vom 09.09.09) Naturschutzfachliche
Belange: Äußerung
1 Die
in der Planbegründung in Kapitel I, Pkt. 2.2.7 „Umweltsituation“
vorgenommene Bewertung der Biotoptypen entspricht nicht den für das Land Berlin
gültigen Bewertungsmaßstäben- und kriterien entsprechend dem Verfahren zur
Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin (TUB 2004 im Auftrag
von SenStadt IE). Hiernach sind bei der Bewertung eines bestimmten Biotoptyps
die Kriterien (Wertträger) Hemerobie, das Vorkommen gefährdeter Arten (Pflanze
und Tiere), die Seltenheit und Gefährdung des Biotoptyps, die Vielfalt von
Pflanzen- und Tierarten, die Dauer der Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft
des Biotoptyps, die Wiederherstellbarkeit der abiotischen Standortbedingungen
sowie der Biotopverbund zu Grunde zu legen. In
der dem Verfahren beigefügten Biotoptypenliste ist bereits eine Bewertung des
betreffenden Biotoptyps in dem Ausgangszustand bei einer
(Fast-)Optimalausprägung vorgenommen worden. Die dem Berliner Verfahren zu
Grunde gelegten detaillierten Wertmaßstäbe wurden aus den Zielen des
Landschaftsprogramms Berlin abgeleitet sowie unter Einbeziehung der
Berlin-Brandenburger Biotoptypenliste (Köstler et.al 2003). Die
Anwendung allgemeingültiger Bewertungsmethoden (Kaule 1991), oder
standardisierter Methoden anderer Bundesländer vernachlässigt die
standortspezifische Bedeutung und Wertigkeit einzelner Biotoptypen für den
Berliner Raum. So
ist die an der Immanuelkirchstraße 14 vorhandene Brachfläche bzgl. Ihrer
Bedeutung und Wertigkeit als biotische Komponente für den Naturhaushalt Berlin
auch entsprechend den Angaben in der Berliner Biotoptypenliste als
„mittel“ einzustufen. Abwägung Der
Anregung zur Bewertung der Biotoptypenuntersuchungen wird nicht gefolgt. Diese
ist auf Basis einer anerkannten fachlichen Beurteilungsmethode erfolgt. Sie
dient einzig der Feststellung, ob im Geltungsbereich des Bebauungsplanes
gesetzlich geschützte Biotope vorhanden sind. Mit den geplanten Festsetzungen
liegt im Geltungsbereich kein Eingriffstatbestand vor, da sich die geplanten
Nutzungsmaße innerhalb des Zulässigkeitsrahmens des § 34 BauGB bewegen bzw. in
Teilbereichen gegenüber dem Bestand sogar geringfügig reduziert werden. Da
die in Frage stehende ökologische Wertigkeit der Baulücke Immanuelkirchstraße
14 auch bei einer Einstufung als „mittel“ keine Auswirkungen auf
die Bebaubarkeit der Fläche entwickelt, kann die Planung unverändert
fortgesetzt werden. Die Begrünung wird entsprechend geändert. Äußerung
2 Die
in Kapitel III, Pkt. 2 dargelegten Auswirkungen auf die Umwelt sind
unzureichend und nicht nachvollziehbar. So ist in dem Plangebiet insgesamt mit
einer wesentlichen Erhöhung des Versiegelungsgrades durch die Versiegelung
bisher unversiegelter Flächen in dem Bereich der Immanuelkirchstraße 14 und der
geplanten Sporthalle zu rechnen. Eine Reduzierung der Versiegelung auf den
Grundstücken Heinrich-Roller-Straße 15 und 16-17 ist angesichts der mit dem
B-Plan weiterhin zulässigen Überschreitung der maximalen Nutzungsmaße gemäß der
BauNVO nicht erkennbar. Insgesamt sind somit nachhaltige Beeinträchtigungen der
abiotischen Schutzgüter Boden, Grundwasser, Mikro-Klima zu erwarten. Einhergehend
mit der in Zusammenhang mit der Sporthalle zu erwartenden Zunahme des
Anliegerverkehrs ist mit einer Beeinträchtigung des Schutzgutes Mensch zu
rechnen. Darüber hinaus sind nachhaltige Beeinträchtigungen der biotischen
Schutzgüter in dem Bereich der Immanuelkirchstraße 14 mit der Überbauung der
ruderalen Brachefluren zu verzeichnen: Lebensstätten einer Vielzahl
spezialisierter Tierarten aus den Gruppen der Schmetterlinge wie Tagpfauenauge
und Admiral, Laufkäfer und ggf. Heuschrecken gehen hiermit verloren. Abwägung Die
Anregungen werden teilweise berücksichtigt. Das Kapitel „Auswirkungen auf
die Umwelt“ wird ergänzt. Die geplante zusätzliche Versiegelung mit ihren
Auswirkungen auf die abiotischen Schutzgüter Boden, Grundwasser, Mikro-Klima
wird ebenso wie die Auswirkungen auf die genannten Tierarten erläutert. Ein
Eingriff im Sinne des § 1a BauGB findet jedoch nicht statt. Die geplanten
Nutzungsmaße sind durch die Regelungen des § 34 BauGB gedeckt. In den geplanten
besonderen Wohngebieten sollen Grundflächenzahlen zwischen 0,35
(Heinrich-Roller-Straße 14 A-C) und 0,6 (restliche Grundstücke) zulässig sein.
Dies entspricht der zulässigen Obergrenze für besondere Wohngebiete gemäß § 17
Abs. 1 BauNVO. Auf den Grundstücken Heinrich-Roller-Straße 15 und 16-17 soll
darüber hinaus zum Erhalt bestehender Gebäude eine Überschreitung der geplanten
GRZ von 0,6 um 5% (=0,63) zulässig sein. Die Gesamtversiegelung der Grundstücke
in den geplanten besonderen Wohngebieten soll die Obergrenze von 0,8 gemäß § 19
Abs. 4 BauNVO nicht überschreiten dürfen. Damit kommt es im Falle einer
Neubebauung des Grundstückes Heinrich-Roller-Straße 16-17 zu einer Reduzierung
des Versiegelungsgrades, der heute einer GRZ gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO von 1,0
entspricht. Eine
Beeinträchtigung des Schutzgutes Mensch auf Grund des zunehmenden
Anliegerverkehrs wird jedoch nicht gesehen, da die Sporthalle nicht
wettkampfgerecht, sondern lediglich für den Schul- und Vereinssport ausgebaut
werden soll. Hieraus wird nur eine geringfügige Zunahme des Anliegerverkehrs
resultieren. Im Gegensatz dazu ist mit einer Aufwertung der Wohnqualität zu
rechnen, da dem erheblichen Defizit an Sportflächen im Bezirk entgegengewirkt
wird (Infrastrukturverbesserung). Äußerung
3 Auch
bei einem beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB gilt es zu überprüfen,
ob dem Bebauungsplan keine rechtlich unüberwindbaren Hinderungsgründe aufgrund
der Verbotsnormen des § 42 Abs. 1 BNatSchG entgegenstehen, bzw. ob
die Vorraussetzungen nach § 42 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG, bei ggf.
plan- bzw. vorhabensbezogene Anforderungen vorliegen. Abwägung Der
Sachverhalt ist bekannt und die Anforderung ist bereits im Plan berücksichtigt.
Im Rahmen der Bestandsaufnahme der Biotoptypen wurde der Geltungsbereich durch
die Gutachterin auch im Hinblick auf potentielle Lebensräume und
Brut-/Niststätten geschützter Arten untersucht. Die Ergebnisse sind in der
Begründung beschrieben. Äußerung
4 In
dem Plangebiet kann das Vorkommen einzelner Brutvögel auf Grund der vorhandenen
Biotopstruktur derzeit nicht ausgeschlossen werden. Es handelt sich hierbei um
Gebüsch- und Baumbrüter die in Siedlungen und Gehölzstrukturen sowie im
Berliner Stadtgebiet häufig angetroffen werden und relativ anpassungsfähig sind.
Die lokalen Populationen befinden sich in einem günstigen Erhaltungszustand.
Hinweise auf mehrjährig, bzw. dauerhaft genutzte Fortpflanzungsstätten des
Mauerseglers (Gebäudebrüter) haben sich nicht bestätigt. Mit dem B-Plan können
somit bei Verwirklichung der in ihm vorgesehenen Festsetzungen (Gehölzrodungen
bei Neubau) die Zugriffs- und Beeinträchtigungsverbote nach § 42 (1)
BNatSchG grundsätzlich verletzt werden. Im Sinne des Art I der V-RL
(Vogelschutz-Richtlinie) gelten alle europäischen Vogelarten als
gemeinschaftsrechtlich geschützt. Auch
wenn es sich hier um einen nach § 18 Abs. 1 BNatSchG i.V.m.
§ 13a Abs 2 Nr. 4 BauGB zulässigen Eingriff in Natur und
Landschaft handelt und damit grundsätzlich unter bestimmten Voraussetzungen des
§ 42 Abs. 5 Satz 2 von den Verboten des § 42 Abs. 1
BNatSchG abgewichen werden kann, so mangelt es in der vorliegenden Begründung
zu dem B-Plan in Kapitel III Pkt. 2 „Auswirkungen auf die Umwelt“
an einer Überprüfung, ob die ökologische Funktion der von dem betroffenen Fortpflanzungs-
oder Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird. Grundsätzlich
ist davon auszugehen, dass die in dem Plangebiet vorkommenden Brutvögel im
räumlichen Umfeld – wie z.B. in dem angrenzenden Friedhof
Heinrich-Roller-Str. – Ersatzlebensräume finden. Damit liegen die
Voraussetzungen nach § 42Abs. 5 Satz 2 BNatSchG vor. Abwägung Die
Anregungen werden berücksichtigt. Die Begründung wird in den Kapiteln I.2.2.7
und III.2 ergänzt. Äußerung
5 Auch
hier gilt jedoch uneingeschränkt das Vermeidungsgebot als zwingende
Zulassungsvoraussetzung u.a. zur Abwendung erheblicher Störungen wildlebender
Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten während der
Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser- Überwinterungs- und Wanderzeiten. Folgende
artenschutzrechtliche Schutz- und Vermeidungsmaßnahmen sollten als Hinweise für
den Vorhabenträger bzw. Bauherren in die Planbegründung aufgenommen werden: a.)
Vögel und Fledermäuse Die
Beseitigung von ggf. am Gebäudebestand vorhandenen geschützten Lebensstätten
abzureißender oder im Bestand verbleibender und zu sanierender Gebäude ist vor
Beginn jeglicher Baumaßnahmen durch eine nachweislich fachkundige Person im
Hinblick auf das Vorkommen von Niststätten gemeinschaftsrechtlich geschützter
Vogelarten sowie Quartiere von Fledermäusen (strenger Schutzstatus) zu
untersuchen. Bei Vorliegen eines solchen Sachverhalts bedarf es zur Überwindung
des Beseitigungsverbots nach § 42 Abs.1 Nr.1 BNatSchG der Befreiung nach § 62 BNatSchG.
Dies ist rechtzeitig vor Maßnahmenbeginn unter Beifügung des
Untersuchungsergebnisses bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung - IE 2 -
als zuständiger Oberster Naturschutzbehörde zu beantragen. Die Befreiung wird
i.d.R. mit der Maßgabe in Aussicht gestellt, dass entfallende Lebensstätten im
Verhältnis 1:1 durch künstliche Nist- resp. Quartiershilfen zu kompensieren
sind. Die Nisthilfen sollten möglichst gemäß § 42 Abs. 5 Satz 3 BNatSchG vor
der Durchführung des Eingriffs in räumlicher Nähe angebracht werden. b.)
Beseitigung von Bäumen und Vegetation Soweit
die künftigen Vorhaben die Beräumung von Vegetation erfordern, hat dies
grundsätzlich außerhalb der Brutsaison, d.h. nicht während des Zeitraums Anfang
März bis Ende August, zu erfolgen; anderenfalls ist der zu beräumende
Vegetationsbestand im Hinblick auf aktuell genutzte Vogelnester fachkundig zu
überprüfen und – bei Vorliegen dieses Sachverhalts – zwingend zu
gewährleisten, dass weder Vögel noch deren Gelege oder belegte Niststätten durch
die Beräumungsmaßnahmen zu Schaden kommen. Umliegende und als Schutzgehölz für
halbflügge Jungvögel fungierende Vegetation (= geschützte Lebensstätte im Sinne
der Zugriffsverbote des § 42 Abs.1 Nr. 1 BNatSchG) ist bis zur Selbständigkeit
der Jungvögel im Bestand zu belassen. Bei Vorliegen dieser Sachverhalte wird
eine Befreiung, die das Töten von Tieren oder Zerstören von Gelege zum
Gegenstand hätte, von SenStadt IE 2 nicht in Aussicht gestellt. Soweit
höhlenaufweisende Bäume (Baumhöhlen = geschützte Lebensstätten für Vögel
und/oder Fledermäuse) beseitigt werden müssen, bedarf es gemäß § 42 Abs.1 Nr.1
BNatSchG – ungeachtet einer ggf. erforderlichen Genehmigung nach der
BaumSchVO – der Befreiung nach § 62 BNatSchG. Dies ist rechtzeitig vor Maßnahmenbeginn
bei der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen. Abwägung Die
Anregung wird berücksichtigt. Die vorgeschlagenen Hinweise werden in die
Begründung aufgenommen. Äußerung
6 Im
Hinblick auf die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung (Kapitel I, 2.3.11),
gilt es, dem uneingeschränkt gültigen Vermeidungs- und Minimierungsgebot durch
konkrete Angaben und Hinweise in der Begründung zu dem B-Plan Rechnung zu
tragen. So
könnten mit der verbindlichen Sicherung einer Dachbegrünung für die geplante
Sporthalle durch textliche Festsetzung Beeinträchtigungen in Natur und
Landschaft (Schutzgüter Flora, Fauna, Landschaftsbild, Klima) minimiert werden.
Einhergehend mit der für die Baumaßnahme erforderlichen Vegetationsbeseitigung
und dem zu erwartenden hohen Versiegelungsgrad ist von einer weiteren
lokalklimatischen Belastung des bereits stadtklimatisch stark belasteten
Bereichs (Umweltatlas 04.07) auszugehen. Die Dachbegrünung kann maßgeblich zu
einer Minimierung der Beeinträchtigungen der mikroklimatischen Bedingungen
beitragen. Zudem stellt sie einen wichtigen Ersatzlebensraum für national
besonders geschützte Insekten und einige gemeinschaftrechtlich geschützte Vögel
dar. Damit könnte gleichzeitig dem BA-Beschluss vom 28.10.2008 IV-596/08
(„Biodiversitätskonvention“; Maßnahmen gegen den Artenschwund in
Berlin) entsprochen werden. Des Weiteren erscheint auch ein städtebauliches
Erfordernis dieser Regelung dahingehend gegeben, dass eine gestalterische
Einbindung der Sporthalle in die nähere Umgebung (unmittelbar angrenzendes
Wohngebäude der Heinrich-Roller Str. 16) zur Verbesserung des Orts- und
Landschaftsbildes und der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse sinnvoll ist. Angesichts
der hohen Nachverdichtung in dem Sanierungsgebiet könnte die verbindliche Sicherung
einer Dachbegrünung zur Sicherung ökologischer
Qualitätsstandards in dem Wohnumfeld maßgeblich beitragen. Die
Festlegung eines BFF-Faktors von 0,4 in dem Landschaftsplan IV-L-3 sichert
nicht die Umsetzung einer Dachbegrünung bei dem Neubau der Sporthalle.
Grundsätzlich kann nach den Regelungen der Verordnung zu dem Landschaftsplan
von dem Bauherren der Ausnahmetatbestand zur Unterschreitung des festgesetzten
Biotopflächenfaktors in Anspruch genommen werden, soweit die Ausnutzung des
Baurechts dies erfordert. Abwägung Der
Anregung wird nicht gefolgt. Dem allgemeingültigen Vermeidungs- und
Minimierungsgebot ist durch die geplanten Festsetzungen bereits Rechnung
getragen. Die geplante Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung
„Schule, Anlage für sportliche Zwecke“ soll auf die – zum
Zeitpunkt der Planfassung erkennbare – minimal erforderliche Grundfläche
beschränkt werden Die vorgeschlagene Dachbegrünung stellt weder eine
Vermeidungs- noch eine Minimierungsmaßnahme dar. Eine solche Festsetzung ist
eine Ausgleichsmaßnahme im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB. Im Geltungsbereich
eines Bebauungsplanes der gemäß § 13a BauGB aufgestellt wird, gelten jedoch
„Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten
sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 vor der planerischen Entscheidung
erfolgt oder zulässig“. Sie sind daher im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens nicht zu bilanzieren und demzufolge auch nicht in die
Abwägung einzustellen und (anteilig) auszugleichen. Darüber
hinaus handelt es sich bei der geplanten Fläche für den Gemeinbedarf um eine
zukünftig in öffentlichem Eigentum stehende. Damit ist es dem Land Berlin als
Bauherrn grundsätzlich möglich, eine Dachbegrünung vorzusehen. Äußerung
7 Die
Umsetzung einer Dachbegrünung sollte entsprechend bei den haushaltsmäßigen
Auswirkungen (Kapitel III.5) in den Herstellungskosten berücksichtigt werden. Mit
der Festsetzung einer Dachbegrünung werden die Nutzungsmöglichkeiten
grundsätzlich nicht eingeschränkt; bei Gewerbebauten sind bei einem Vergleich
zwischen Kies- und Gründach keine Mehrkosten für das Gründach zu verzeichnen,
da keine erhöhten statischen Anforderungen bestehen. Bei einem Vergleich eines
unbegrünten, frei bewitterten Daches (z.B. Trapezblech) fallen Mehrkosten von
ca. 9 €/m² an. Bei Massivbauweise mit Betondach bewegt sich der
Mehraufwand für eine Extensivbegrünung im Cent-Bereich (Kosten-Nutzenanalyse
Hämmerle F. 2002 u.a. Quellen). Abwägung Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Äußerung
8 Die
der Planbegründung beigefügte Untersuchung eines alternativen Standortes für
den geplanten Neubau der Sporthalle in dem Bereich der angrenzenden
Friedhofsflächen der St. Marien- und St. Nicolai-Gemeinde (Geltungsbereich B-
3-17) ist hinsichtlich der Aussagen zu dem Natur- und Artenschutz nicht
korrekt. So sind die auf den Flächen nachgewiesenen Brutvögel alle
europarechtlich gemäß § 42 BNatSchG i.V.m. der V-RL geschützt. Die
Einschätzung, dass bei der Errichtung der Sporthalle auf einer Teilfläche keine
Verbotstatbestände nach § 42 BNatSchG betroffen sind, da die Funktion der von
dem Eingriff betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten weiterhin im
räumlichen Zusammenhang erfüllt wird, wird nicht geteilt. Entsprechend den
Ergebnissen einer artenschutzrechtlichen Untersuchung (planland, September
2008) ist lediglich bei der Umsetzung einer naturnahen öffentlichen Grünfläche
auf den Friedhofsflächen (Planungsziel B- 3-17) davon auszugehen, dass keine
Verbotstatbestände des besonderen Artenschutzes betroffen sind. Dies trifft
jedoch nicht für die Errichtung einer Sporthalle inklusive erforderlicher
Nebenanlagen zu, da hier mit einem anlagebedingten Totalverlust der
Fortpflanzungsstätten zu rechnen wäre. Das
Ergebnis der durchgeführten avifaunistischen Kartierung zeigt, dass trotz der innerstädtischen
Lage und der Aktivitäten auf der Fläche zahlreiche Waldvogelarten wie Buchfink,
Rotkehlchen, Zaunkönig und Zilpzalp vorkommen. Selten in diesen Lagen ist
weiterhin das Vorkommen von Sommergoldhähnchen und Gartenrotschwanz. Boden- und
Buschbrüter wie z. B. Nachtigall, Mönchsgrasmücke, Rotkehlchen, Stieglitz,
Zaunkönig und Zilpzalp profitieren von dem dichten Bodenbewuchs einschließlich
der Gebüschbestände. Da in dem engeren räumlichen Zusammenhang des Plangebietes
angesichts zunehmender Bau- und Sanierungsvorhaben in der gründerzeitlich
geprägten, hoch verdichteten Siedlungsstruktur geeignete Fortpflanzungs- und
Ruhestätten für die erfassten Waldvogelarten, Boden- und Buschbrüter, Höhlen-
und Nischenbrüter, Gebäudebrüter und den Habicht (Greifvogel) rückläufig sind,
kann nicht davon ausgegangen werden, dass bei der Errichtung einer Sporthalle
auf den Friedhofsflächen die Voraussetzungen nach § 42 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG
erfüllt sind. Abwägung Die
Hinweise werden zu Kenntnis genommen. Die Einschätzung in der Begründung beruht
auf der Auswertung der artenschutzrechtlichen Untersuchung des vom AUN
beauftragten Büros planland. Der vorgebrachte Sachverhalt ist jedoch inzwischen
ohne Relevanz für den vorliegenden Bebauungsplan, da der alternative Standort
auf dem Friedhofsgelände auf Grund der im Rahmen der Beteiligung der Behörden
eingegangenen Stellungnahmen – auch im Hinblick auf die
artenschutzrechtliche Problematik – und dem Ergebnis der überarbeiteten
Machbarkeitsstudie nicht mehr weiterverfolgt wird. Äußerung
9 Belange
des Immissionsschutzes, des Boden- und Grundwasserschutzes: Es
bestehen keine Bedenken gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes;
zusätzliche fachliche Hinweise sind nicht erforderlich. Abwägung Die
Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 7. Bezirksamt Pankow,
Abteilung Finanzen, Personal und Umwelt, SE Finanzen, Fb Haushalt (vom
01.09.2009) Äußerung
1 Nach
Durchsicht des vorliegenden Bebauungsplanes hinsichtlich meiner zu vertretenden
Belange ist anzumerken, dass zu den Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt
und den Finanzplan erhebliche Kosten enthalten sind. Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Äußerung
2 Für
den notwendigen Grunderwerb zur Errichtung der Sporthalle ist die
Finanzierungsquelle (Sanierungsmittel) benannt. Ich gehe davon aus, dass
entsprechend dem Vorbereitungsstand die rechtzeitige Antragstellung sowie die
Mittelbereitstellung vom Amt für Schule und Sport gesichert werden. Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Äußerung
3 Im
Rahmen des weiteren Planverfahrens sind durch die zuständigen Fachämter -
die Kosten für die Planung und den Bau der
Sporthalle sowie für deren Unterhaltung, -
die Kosten für Ordnungsmaßnahmen (Abriss
Trafohäuschen, eventuelle Bodenuntersu -
event. Kosten für die Eintragung eines
Wegerechts und -
event. Entschädigungsleistungen aus dem
Enteignungsverfahren. zu
ermitteln bzw. zu präzisieren und für die Finanzierung dieser Ausgaben entsprechende
Vorsorge zu treffen. Abwägung Die
Begründung zum Bebauungsplan wird nach Vorlage der entsprechenden Informationen
durch die zuständigen Fachämter entsprechend ergänzt. Äußerung
4 Eine
Beurteilung zur finanziellen Belastung für den bezirklichen Haushalt bzw. zu
finanziellen Risiken ist aufgrund der gegebenen Ausführungen derzeit nicht
möglich. Abwägung Der
Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen. 8. Bezirksamt Pankow,
Abteilung Gesundheit, Soziales, Schule und Sport, Amt für Schule und Sport
(vom 04.09.2009) Äußerung
1 Das
Bezirksamt Pankow von Berlin hat in einer Sitzung am 03.04.2008 den
Schulentwicklungsplan 2008 - Fortschreibung Grundschulen (Beschlussnummer VI-
0374/2008) beschlossen. Der Schulstandort Heinrich-Roller-Straße 18 wird darin
als Bestandteil des langfristig zu erhaltenden bezirklichen Grundschulnetzes
ausgewiesen. Im Rahmen dieser Beschlussvorlage wurde auch festgestellt, dass
für diesen Schulstandort der Neubau einer Sporthalle mit 2 Hallenteilen
erforderlich ist. Der Bedarf für diese 2 Hallenteile wurde auf der Grundlage
der Flächenvorgaben (Musterraumprogramm) der Senatsverwaltung für Bildung,
Wissenschaft und Forschung für den standardgerechten Ausbau einer 3 zügigen
Grundschule ermittelt. Gegenwärtig verfügt die Heinrich-Roller-Straße 18 über
eine Kapazität von 3 Zügen. Diese Aussage bezieht sich jedoch nur auf die
Gebäudekapazität. Der Bedarf an gedeckten Sportflächen zur Absicherung des
Sportunterrichts für die Klassenstufen 1 bis 6 ist nicht gesichert. Die auf dem
Schulstandort vorhandene Sporthalle mit einer Sportfläche von 120 m² (Baujahr
1916, saniert 2005) entspricht nicht den heutigen Anforderungen für die
Durchführung des Schulsportes. Außerdem fehlen dem Schulstandort Freiflächen.
Um das bestehende Defizit an ungedeckten Sportflächen kompensieren zu können,
wurde bereits bei der Sanierung eine Doppelnutzung Pause / Spielen und Sport
geplant und umgesetzt. Abwägung Die
Sachverhalte werden zur Kenntnis genommen. Sie waren Anlass für die Aufstellung
des Bebauungsplanes. Äußerung
2 Seit
1998 ist in der Region 1, ein Verbund von Einschulungsbereichen der
Heinrich-Roller-Grundschule, der Grundschule am Kollwitzplatz, der Grundschule
an der Marie, der Schule am Senefelderplatz, der Grundschule am Teutoburger
Platz und der Freien Evangelischen Schule Berlin (Privater Träger), ein
kontinuierlicher Anstieg der Schülerzahlen zu verzeichnen. Am 31.12.2008 waren
895 Einwohner im Jahrgang 2008 in der Region 1 melderechtlich registriert. Das
bedeutet gegenüber dem Jahrgang 1998 eine Steigerung von 231 %. Daraus folgt,
dass alle Schulstandorte maximal ausgelastet werden müssen, um die Versorgung
mit Grundschulplätzen in den nächsten Jahren abzusichern. Es besteht demzufolge
keine Möglichkeit, den Schulsport an andere Sporthallen zu verlagern. Für den
standardgerechten Ausbau eines langfristig zu erhaltenden Grundschulstandortes
ist die Erreichbarkeit der Sporthalle von primärer Bedeutung. Der in dem
Entwurf zum Bebauungsplanentwurf 3-26 vorgeschlagene Standort für die
Sporthalle erfüllt diese Bedingung, auch wenn die Abmaße der Halle eine Nutzung
für den Wettkampfsport ausschließen. Ein Alternativstandort ist nicht
vorhanden. Die Umsetzung der Forderung zur Erreichbarkeit für die Grundschüler
und die Erweiterung des Angebots an gedeckten Sportflächen (auch für den
öffentlichen Sport) hat den Vorrang gegenüber der Bereitstellung von
Wettkampfflächen. Diese Auffassung wird auch von der Senatsverwaltung für
Inneres und Sport IV B 40 mitgetragen. Abwägung Die
Sachverhalte und die eindeutige Darlegung, dass aus Sicht des Schulamts ein
alternativer Standort nicht vorhanden ist, werden zur Kenntnis genommen. Der
Anregung wird gefolgt, die Planung auf der Fläche des Friedhofes wird daher
nicht weiter verfolgt. Äußerung
3 Der
Neubau der Sporthalle ist eine investive Maßnahme in Höhe von 3.375 T€,
welche durch den Bezirk umzusetzen ist. In der gegenwärtigen I-Planung des
Bezirkes ist sie nicht enthalten, da die finanziellen Mittel zum Zeitpunkt der
Planung nicht bereit standen. Im Verfahren der Aufhebung des Sanierungsgebiets
„Winsstraße“ ist die Finanzierung der I-Maßnahme einschließlich
Grunderwerb abzusichern. Eine Finanzierung als PPP-Modell ist aus
haushaltsrechtlichen Gründen auszuschließen. Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. 9. Bezirksamt Pankow, Serviceeinheit
Immobilien, FB Hochbau/ ImmHB 220 (vom 31.08.2009) Äußerung 1 Mit
der Absicht Teile der Sporthalle tiefer in das Erdreich zu legen: wäre
die Verträglichkeit mit dem HGW, höchsten Grundwasserstand abzugleichen,
entsprechend wird der Dichtungsaufwand ausfallen. (die
grundsätzliche Abwägung der höheren Kosten mit der Beeinträchtigung des engen
Umfeldes durch den SPH-Neubau ist in der Erläuterung erfolgt, erhöhte Kosten
sind auch zu erwarten durch einen erhöhten Aufwand beim Bauschallschutz (Anbau
an andere Gebäude) und bei der Gründung). Auf
jeden Fall ist die lichte Höhe des Untergeschosses um ca. 20 cm zu vergrößern
(Führung und Kreuzen von technischen Leitungen). Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und
können in der Ausführungsplanung berücksichtigt werden. Äußerung 2 Durch
die innere Lage der neu zu bauenden SPH wäre festzuhalten, dass mit dem
zugestandenen Geh-, Fahr- und Leitungsrecht verbunden sein müssen: die
Baustellenzufahrt, Lieferverkehr (Sportgeräte und Technik), sowie spätere
Unterhaltungsfahrten (Reinigung, Entsorgung, Trafo, Reparaturen, Sanierung,
Austausch). Während der Bauzeit muss auf jeden Fall Nachbargrundstücksfläche in
Anspruch genommen werden. Dies wird auch bei späteren Sanierungs- oder
Wartungsarbeiten nötig sein. Abwägung Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Nach Äußerung des Tiefbauamtes ist eine
Baustellenerschließung und die Durchführung notwendiger Unterhaltungsfahrten
auch über das Schulgrundstück von der Heinrich-Roller-Straße aus möglich.
Darüber hinaus sollen die notwendigen Erschließungsvorgänge im Zuge der
Kaufverhandlungen geregelt und mit dem Kaufpreis abgegolten werden Aus diesem
Grund soll sich die Eintragung eines Gehrechtes ausschließlich auf den Notfall
beziehen. Äußerung
3 Für
das Hineinbringen von schweren Sportgeräten (Barren) in die Sporthallenebenen
sind Montageöffnungen vorzusehen (min 1,7x 1,7m) Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen und kann in der Ausführungsplanung
berücksichtigt werden. Äußerung
4 Auf
jeden Fall sollten Bestandsgutachten (Beweissicherungspflicht) durch einen
vereidigten Sachverständigen für die angrenzenden bestehenden Gebäudeteile
erstellt werden. Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen und hat keine Auswirkung für die
Planinhalte. Äußerung
5 Da
die Sporthalle auf jeden Fall bis 22.00 Uhr genutzt werden soll, ist für beide
Hallenteile eine Lüftungsanlage erforderlich (Schallemission). Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen und kann in der Ausführungsplanung
berücksichtigt werden. Äußerung
6 Standard
in öffentlichen SPH des BA Pkw ist eine Hausalarmanlage (blaue Knöpfe),
(Brandmeldeanlage ist der gleiche Installationsaufwand, muss aber auf die
Feuerwehr aufgeschaltet werden und hat rote Knöpfe). Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen und kann in der Ausführungsplanung
berücksichtigt werden. Äußerung
7 Eine
Vorzugsvariante existiert nicht. Alle Varianten weisen Vor- und Nachteile auf.
Die angebotenen Lösungen müssen optimiert werden. Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 10.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung IV C (vom 31.08.2009) Äußerung 1 Die o. g. Grundstücke liegen im 1994
förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg – Winsstraße (10.
Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten). Für das
Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C (zuvor hinter Greifswalder Straße
219-220) ist die Errichtung einer Sporthalle Ziel der Sanierung. Das weitere Sanierungsziel
der Errichtung eines Spielplatzes östlich angrenzend an die Sporthalle wird
aufgegeben. Abwägung Die Sachverhalte werden zur Kenntnis
genommen. Äußerung 2 Mit
dem Bebauungsplan 3-26 soll das Erreichen des o. g. Sanierungsziels als auch
der Erwerb des im Privatbesitz befindlichen Grundstücks durch das Land Berlin
gesichert werden. Ggf. soll er als Grundlage für ein Entziehungsverfahren
dienen. Das
Grundstück soll aus dem, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, IV C, zum
Grunderwerb in Sanierungsgebieten zur Verfügung stehenden Etat, durch den
Treuhänder DSK erworben werden. Aufgrund der geplanten Aufhebung des
Sanierungsgebietes Winsstraße, hat der Ankauf des Grundstücks hohe Priorität im
Wirtschaftsplan Grunderwerb der DSK, die bereits Ankaufsverhandlungen mit dem
Grundstückseigentümer aufgenommen hat. Die
Maßnahme ist Bestandteil der Kosten- und Finanzierungsübersicht und wird dem
Zeitraum nach Beendigung der Sanierung zugeordnet. Demzufolge wird die Maßnahme
in der Aufhebungsverordnung, in der Liste nach Aufhebung durchzuführender
Baumaßnahmen aufgeführt werden. Die
Sporthalle soll in direkter Nachbarschaft bestehender Gewerbe-, Wohn und
Altenheimnutzungen im südlichen Grundstückteil Immanuelkirchstraße 14 A–C
entstehen. Die Begründung sieht eine Ausweisung „Gemeinbedarfsfläche mit
der Zweckbestimmung – Schule, Anlage für sportliche Zwecke“ als
Baukörperausweisung (Kombination von Baugrenzen und maximalen Gebäudehöhen)
vor. Diese soll dem Ziel dienen, in dieser städtebaulich problematischen
Situation eine Vereinbarkeit von Anforderungen des
Schulsports/Sporthallenplanung mit Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse (Belichtung, Belüftung, Nachbarschutz) herzustellen. Die
beengten räumlichen Verhältnisse bedingen einen Verzicht auf wettkampfgerechten
Ausbau der Halle, was – da die Halle hauptsächlich durch eine Grundschule
genutzt wird – zu keinen negativen Konsequenzen führt. Abwägung Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Äußerung
2 Alle
drei Entwurfsvarianten haben ihre Vor- und Nachteile, alle drei Varianten
führen für das Untergeschoss und die untere Halle zu dem Problem einer
künstlichen Belüftung bzw. Belichtung, welches als Kompromiss zur Erreichung
der Sanierungsziele bewertet wird. Um
zumindest teilweise eine qualitative Sportnutzung zu ermöglichen, wird die
natürliche Belichtung und Belüftung der oberen Halle als notwendig betrachtet.
Weitere Einschränkungen sind aus meiner Sicht nicht vertretbar. Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen und kann in der Ausführungsplanung
berücksichtigt werden. Äußerung
3 Zwar
soll mit diesem Bebauungsplan das Sanierungsziel gesichert werden, jedoch muss
sicher gestellt sein, dass das Vorhaben auch tatsächlich realisiert wird bzw.
werden kann. Die
Befürwortung des geplanten Vorhabens stelle ich in direkte Abhängigkeit von den
o.g. Qualitäten der Sporthalle sowie zur Durchführung des Grunderwerbs. Hierfür
steht das Sanierungsrecht nur noch bis zum 31.12.09 zur Verfügung.
Voraussetzung für den Grunderwerb ist somit die Planreife bis Ende November
dieses Jahres. Sollten
die vorgebrachten Vorbehalte der beteiligten Stellen zu dem Ergebnis führen,
dass nur eine eingeschränkte Realisierungswahrscheinlichkeit besteht, so kann
die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung dem Erwerb des Grundstücks nicht
zustimmen. Danach wäre ein Alternativstandort zu prüfen. Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Das
Bebauungsplanverfahren dient u.a. der Klärung der planungsrechtlichen und
sonstigen Voraussetzungen für den geplanten Sporthallenbau. Nach dem
derzeitigen Verfahrensstand wird eingeschätzt, dass die Voraussetzungen für
eine „Planreife“ gemäß § 33 BauGB bis Ende November nicht
geschaffen werden können. Es soll für den Bebauungsplan noch vor Aufhebung des
Sanierungsgebietes „Winsstraße“ das Beteiligungsverfahren der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. Damit wären –
vorbehaltlich der in der Beteiligung der Öffentlichkeit eingehenden Anregungen
– die materiell-rechtlichen Bedingungen zur Erlangung der
„Planreife“ gemäß § 33 BauGB vor Aufhebung des Sanierungsgebietes
erfüllt. Alternativstandorte in der Umgebung der Heinrich-Roller-Grundschule
wurden bereits untersucht. Dabei wurde lediglich der an der
Heinrich-Roller-Straße gelegene Teil des Friedhofes der St. Marien- und St.
Nicolai- Gemeinde als Alternativstandort für geeignet befunden. Nach Auswertung
der vorgebrachten Anregungen (u.a. zum Natur- und Artenschutz sowie des Amtes
für Schule und Sport) wird die Planung eines alternativen Standortes nicht mehr
für erforderlich erachtet. 11.
Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, Abteilung
II D (vom 13.08.2009) Äußerung 1 Gegen die Planungsziele bestehen zurzeit keine Einwände. Abwägung Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Äußerung 2 Das Planungsgebiet liegt im Einzugsbereich des Mischpumpwasserwerkes
Berlin V, Holzmarktstraße. Für dieses Einzugsgebiet wurde gemäß der
Sanierungserlaubnis für die Mischwassereinleitungen seitens der Berliner
Wasserbetriebe ein Sanierungskonzept erstellt. Um das Ziel der geplanten
Sanierungsmaßnahmen zur Reduzierung des Schadstoffeintrags aus den
Regenüberläufen in die Gewässer aus diesem Gebiet nicht zu gefährden, sind ggf.
seitens der Berliner Wasserbetriebe auferlegte Einleitungsbeschränkungen für
die überplanten Grundstücke bezüglich der Schmutz- und / oder
Niederschlagsentwässerung einzuhalten. Abwägung Der Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen. Äußerung 3 Die Reduzierung der Überlaufsereignisse der Mischwasserkanalisation in
die Gewässer ist für die Einhaltung der Zielvorgabe der Gewässergüteklasse 2
nach der EU-Wasserrahmenrichtlinie bei der weiteren Planbearbeitung zu
berücksichtigen. Auf den Grundstücken anfallendes geringverschmutztes
Niederschlagswasser, z.B. von Dachflächen, sollte auf den Grundstücken direkt
versickert werden. Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Versickerung von gering
verschmutztem Niederschlagswasser auf den Grundstücken ist grundsätzlich
möglich. Eine Festsetzung im Bebauungsplan kann nicht erfolgen, da dies kein
bodenrechtlicher Belang ist und gewichtige naturschutzrechtliche Gründe nicht
vorliegen. Das Berliner Wassergesetz regelt die Niederschlagswasserbewirtschaftung
auf den Grundstücken ausreichend. Äußerung 4 Im Geltungsbereich des B-Planes befinden sich zwei Flächen, die im
Bodenbelastungskataster unter den Nummern 7342 und 7354 erfasst sind und die
sich hinsichtlich der bodenschutzrechtlichen Belange in der Zuständigkeit des
bezirklichen Umweltamtes befinden. Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die entsprechenden Informationen sind
bereits in der Begründung enthalten. 12.
Berliner Feuerwehr (vom 13.08.2009) Äußerung 1 Die
von der Berliner Feuerwehr wahrzunehmenden öffentlichen Belange werden durch
den Bebauungsplan nicht berührt. Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Äußerung
2 Nach
Rücksprache mit dem Vorbeugenden Brandschutz ist es möglich, die auf dem
Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C vorhandene Umfahrung des
Seniorenwohnhauses auch für die Sporthalle zu nutzen. Bei der Alarmierung eines
Fahrzeuges muss dann aber die Anfahrt angegeben werden. Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 13.
Berliner Wasserbetriebe (vom 20.08.2009) Äußerung 1 Gemäß den
beiliegenden Anlagen befinden sich im Bereich des Bebauungsplanentwurfes in der
Heinrich-Roller-Straße sowie der Immanuelkirchstraße Wasserversorgungs- und
Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe. Die vorhandenen Anlagen
stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung. Für
alle Anlagen unseres Unternehmens, die im nichtöffentlichen Straßenland liegen,
sind im Bebauungsplanentwurf Leitungsrechte vorzusehen. Baumaßnahmen
sind derzeit im Bebauungsplangebiet von unserem Unternehmen nicht vorgesehen. Abwägung Die
Sachverhalte werden zur Kenntnis genommen. Die Festsetzung von
Versorgungsleitungen und Anlagen ist nicht erforderlich, da Hausanschlüsse
keine städtebauliche Relevanz entwickeln. 14.
WGI GmbH für NBB Netzgesellschaft Berlin –Brandenburg mbH u. Co.
KG (vom 17.08.2009) Äußerung 1 Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die in
den beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen hinsichtlich
der Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss
gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht
zwingend geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen.
Darüber hinaus darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB keinen Einfluss
hat, auf eine Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und
der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte
Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen o. a.)
festzustellen. Die angegebenen Planunterlagen geben den
Bestand zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung wieder. Es ist darauf zu achten,
dass zu Beginn der Bauphase immer das Antwortschreiben mit aktuellen
Planunterlagen vor Ort vorliegt. Die Auskunft gilt nur für den angefragten
räumlichen Bereich und nur für eigene Leitungen der NBB, so dass ggf. noch mit
Anlagen anderer Versorgungsunternehmen und Netzbetreiber zu rechnen ist, bei
denen weitere Auskünfte eingeholt werden müssen. Die Entnahme von Maßen durch
Abgreifen aus den Planunterlagen ist nicht zulässig. Stillgelegte Leitungen
sind in den Plänen nicht oder nur unvollständig enthalten. Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis
genommen. Sie betreffen nicht die Bauleitplanung, sondern deren Umsetzung. Äußerung 2 In Ihrem angefragten räumlichen
Bereich befinden sich Anlagen mit einem Betriebsdruck > 4 bar. Abwägung Der Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen. Äußerung
3 Im
Zusammenhang mit der Realisierung des o.a. Bebauungsplanes bestehen seitens NBB
zurzeit keine Planungen. Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich
durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN
1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen
und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen. Abwägung Die
Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Einhaltung der gängigen Vorschriften
bei der Leitungsverlegung unterhalb öffentlicher Verkehrsflächen ist nicht
Regelungsinhalt des Bebauungsplanes. Die Festsetzung von Versorgungsleitungen
und Anlagen ist nicht erforderlich, da Hausanschlüsse keine städtebauliche
Relevanz entwickeln. Äußerung 4 Nach Auswertung des
Bebauungsplanentwurfs und der entsprechenden Begründung ist folgendes zu
beachten bzw. in die weitere Planung einzuarbeiten: Bei Baumplanzungen
ist ohne Sicherheitsmaßnahmen ein Abstand zu Leitungen von mindestens 2,5 m von
der Rohraußenkante zu den Stammachsen einzuhalten. Bei Unterschreitung dieses
Abstandes sind in Abstimmung mit der NBB Schutzmaßnahmen festzulegen. Ein
Mindestabstand von 1,5 m sollte jedoch in allen Fällen angestrebt werden. Bei
Unterschreitung dieses Abstandes sind
nur flach wurzelnde Bäume einzupflanzen, wobei gesichert werden muss, dass beim
Herstellen der Pflanzgrube der senkrechte Abstand zwischen Sohle Pflanzgrube
und Oberkante unserer Leitung mindestens 0,3 m beträgt. Weiter ist zwischen
Rohrleitung und zu pflanzendem Baum eine PVC-Baumschutzplatte oder eine Folie
mit einer Mindestwanddicke von 2 mm einzubringen. Der Umfang dieser Einbauten
ist im Vorfeld protokollarisch festzuhalten. Beim Ausheben der Pflanzgrube ist
darauf zu achten, dass unsere Leitungen nicht beschädigt werden. Wir weisen
darauf hin, dass bei notwendigen Reparaturen an der Leitung der jeweilige Baum
zu Lasten des Verursachers der Pflanzung entfernt werden muss. Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht die
Bauleitplanung, sondern deren Umsetzung. Ausweislich der beigefügten
Leitungspläne sind außergewöhnliche Anforderungen in der Planungsumsetzung
nicht zu erwarten. Des Weiteren soll festgesetzt werden, dass die Einteilung
der öffentlichen Verkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzung ist, so dass
im Zuge der weiteren Ausführungsplanungen ein Kompromiss zwischen den
technischen Anforderungen für die Verlegung von Leitungen und den Anforderungen
an die Pflanzung von Straßenbäumen entwickeln lässt. 15.
Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin – Brandenburg, GL 5.31,
Potsdam (vom 11.08.2009) Äußerung 1 Der
Bebauungsplan-Entwurf ist an die Ziele der Raumordnung angepasst. Nach
der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplanes Berlin – Brandenburg
(LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBI S. 182) liegt das Plangebiet innerhalb des
Gestaltungsraumes Siedlung, in dem gemäß Ziel 4.5 Abs.1 Nr.2 LEP B-B
die Entwicklung von (Wohn-) Siedlungsflächen möglich ist. Die beabsichtigte
Festsetzung von Gemeinbedarfsflächen ist hier ebenfalls möglich. Der
Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5
Abs. 1 und 2 des Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007) vom
18.12.2007 (GVBl. S. 629) sowie Grundsatz 4.1 LEP B-B (vorrangige
Siedlungsentwicklung innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche;
Innenentwicklung vor Außenentwicklung, Erhaltung und Umgestaltung des baulichen
Bestandes in vorhandenen Siedlungsbereichen). Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und finden Eingang in die
Begründung zum Bebauungsplan. Äußerung 2 Hinsichtlich
eines alternativen Standortes in der Umgebung des Geltungsbereiches ergibt sich
aus landesplanerischer Sicht keine andere Bewertung. Die beschriebenen
Varianten sind raumordnerisch nicht relevant. Abwägung Die
Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. 16.
Vattenfall Europe Berlin AG & CO KG, Bereich Wärme (vom 14.08.2009)
und Abteilung Immobilien (vom 19.08.2009) Äußerung 1 In dem von Ihnen angefragten örtlichen Bereich ist kein Anlagenbestand
der Wärme Berlin vorhanden. Abwägung Der Sachverhalt wird zur Kenntnis genommen. Äußerung 2 Aufgrund der Neufassung des Baugesetzbuches, 3. Abschnitt, § 9.23, der
Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik
bei Gebäuden (Energiesparverordnung – EnEV vom 24. Juli 2007) sowie des
Gesetzes zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich
(Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz–EEWärmeG) bitten wir Sie, die
nachfolgende Formulierung unter C – Anlagen 1. Textliche Festsetzungen,
Punkt 9 aufzunehmen: „ Die Wärmeversorgung des Bebauungsgebietes ist grundsätzlich mit
einem geringen Einsatz an Primärenergie und unter Nutzung erneuerbarer Energien
sicherzustellen. Bei der Beurteilung der zum Einsatz kommenden Energieträger
sind die Auswirkungen auf die Umwelt und den Klimaschutz hinsichtlich des
Primärenergieverbrauches und der CO2– Emission
gegenüberzustellen sowie die Aspekte der Nachhaltigkeit zu
berücksichtigen.“ Abwägung Der
Anregung wird nicht gefolgt. Eine Festsetzung der angeregten Regelung im
Bebauungsplan ist nicht zulässig, da diese keinen bodenordnenden Bezug hat. Die
Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie (ab Oktober 2009) die
Vorschriften des Gesetzes zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich
(Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz–EEWärmeG) entfalten eine unmittelbare
Rechtswirkung auf alle in den jeweiligen Gesetzen bzw. Verordnungen bestimmten
Bauvorhaben. Äußerung 3 In
dem betrachteten Gebiet befinden sich Kabelanlagen, eine Netzstation N 0266 und
eine Übergabestation Ü 0265 der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH.
Diese Anlagen müssen nicht gesichert werden. Für den Neubau der Sporthalle ist
die Verlegung der Übergabestation Ü 0265 notwendig. Abwägung Der
Kabelbestand und die Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen. Die Verlegung
der Übergabestation Ü 0265 ist Gegenstand der Ausführungsplanung des
Hallenneubaus. Äußerung 4 Die beigefügte „Richtlinie zum Schutz von Kabel- und
Freileitungsanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH“ ist
genau zu beachten. Abwägung Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Richtlinie betrifft die Durchführung
von Baumaßnahmen und ist für den Bebauungsplan nicht relevant. RECHTSGRUNDLAGEN
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom
23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom
31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990
(BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April
1993 (BGBI. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) vom
7. November 1999 (GVBl. S. 578), geändert durch das Gesetz vom
3. November 2005 (GVBl. S. 692) Zehnte
Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18.
November 1994 (GVBl. S. 472 ). Berlin, den
12.10.2009 Bezirksamt Pankow
von Berlin Abt. Kultur,
Wirtschaft und Stadtentwicklung Amt für Planen und
Genehmigen gez. Liepold Amtsleiter ANLAGEN
Textliche
Festsetzungen
1. In den besonderen
Wohngebieten sind die Ausnahmen nach § 4a Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 3 der
Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Die Ausnahmen nach
§ 4a Abs. 3 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung sind nur in den besonderen Wohngebieten
WB3 und WB4 Bestandteil des Bebauungsplans. Dies gilt nicht für Betriebe, die
auf die Zurschaustellung von Personen mit sexuellem Charakter (z.B. Peep-, Sex-
und Live-Shows sowie Video- und Filmvorführungen) ausgerichtet sind.
Einrichtungen dieser Art sind im gesamten Baugebiet unzulässig. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1
Abs. 6 Nr. 1 BauNVO 2. In den besonderen Wohngebieten
WB1, WB2 und WB5 sind oberhalb des 1. Vollgeschosses nur Wohnungen zulässig. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 9
Abs. 3 BauGB und § 4a Abs. 4 Nr. 1 Nr. 1 BauNVO 3. In den besonderen Wohngebieten
dürfen die festgesetzten Oberkanten der Gebäude durch technische Aufbauten wie
Schornsteine und Lüftungsrohre überschritten werden. In der Fläche für den
Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Schule, Anlage für sportliche
Zwecke" darf die festgesetzte Oberkante des Gebäudes ausschließlich durch
Schornsteine und notwendige technische Aufbauten zum Brandschutz überschritten
werden. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 1 und Abs.
2 BauNVO 4. Die festgesetzte Grundflächenzahl
in den besonderen Wohngebieten WB4 und WB5 darf zur Erhaltung bestehender
Gebäude ausnahmsweise um maximal 5 vom Hundert (5%) überschritten werden. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19
Abs. 1 und § 16 Abs. 6 BauNVO 5. Bei der Ermittlung der zulässigen
Geschossfläche in den besonderen
Wohngebieten sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als
Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich
ihrer Umfassungswände mitzurechnen. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 20
Abs. 3 Satz 2 BauNVO 6. Bei der Ermittlung der zulässigen
Grundfläche in den besonderen Wohngebieten WB1, WB4 und WB5 darf durch die
Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im
Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung und baulichen Anlagen oberhalb und
unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich
unterbaut wird, die festgesetzte Grundfläche bis zu einer Grundfläche
überschritten werden, die einer Grundflächenzahl von 0,8 entspricht. Darüber
hinausgehende Überschreitungen nach § 19 Abs. 4 Satz 4 der Baunutzungsverordnung
sind unzulässig. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19
Abs. 4 Satz 3 BauNVO 7. Bei der Ermittlung der zulässigen
Grundfläche in den besonderen Wohngebieten WB2 und WB3 darf durch die
Grundflächen von Zufahrten für Garagen und Stellplätzen, Nebenanlagen im Sinne
des § 14 der Baunutzungsverordnung und baulichen Anlagen unterhalb der
Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, die
festgesetzte Grundfläche bis zu einer Grundfläche überschritten werden, die
einer Grundflächenzahl von 0,65 entspricht. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 19
Abs. 4 Satz 3, 12 Abs. 6 und 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO 8. Im Bereich der Baulinien kann
oberhalb des ersten Vollgeschosses bis zu einer Tiefe von 1,5 m ein Vortreten
von Gebäudeteilen, und zwar für Erker und Balkone oder andere architektonische
Gliederungselemente, zugelassen werden. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23
Abs. 2 BauNVO 9. Oberhalb der maximalen Traufhöhen
sind Gebäudeteile von den Baulinien um mindestens 4,0 m zurückgesetzt oder als geneigtes
Dach mit einer Dachneigung von maximal 45 Grad zu errichten. Die textliche
Festsetzung Nr. 8 ist nicht anwendbar. Rechtsgrundlage: §
9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 2 BauNVO 10. Innerhalb der Fläche B ist für
die Herstellung notwendiger Notausgänge eine Überschreitung der Baugrenze durch
Freitreppen zulässig. Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 2
BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO 11. Die Fläche A ist mit einem Gehrecht im Notfall (Fluchtweg) zugunsten
der Nutzer und Besucher der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung
"Schule, Anlage für sportliche Zwecke" in einer Breite von 4,0 m mit
Anschluss an die Immanuelkirchstraße zu belasten. Einfriedungen oder Abgrenzungen
dieser Flächen sind zulässig, sofern das Notfallgehrecht (Fluchtweg) zur
Immanuelkirchstraße durch Notfalltore ermöglicht ist. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21
BauGB 12. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas
oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe
ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von
Schwefeldioxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des
eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL
entsprechen. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB 13. In den besonderen Wohngebieten
WB2 und WB3 sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Stellplätze und
Garagen nicht zulässig. Dies gilt nicht für Stellplätze für Behinderte im Sinne
des § 50 Abs. 1 BauO Bln sowie für Tiefgaragen. Die Erdabdeckung über den
Tiefgaragen muss mindestens 0,6 m betragen. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB, § 9 Abs. 1
Nr. 25a BauGB, § 12 Abs. 6 14. Die
Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB [1] Machbarkeitsstudie Sporthallenneubau Heinrich-Roller-Grundschule, Chestnutt & Niess Architekten, Berlin, Mai 2006, i.A. der S.T.E.R.N. GmbH, Berlin [2] dort noch unter der alten Hauptadresse Greifswalder Straße 219 [3] Untersuchung eines alternativen Standorts für den geplanten Neubau einer Sporthalle zum Bebauungsplan 3-26, Gesellschaft für Planung, Berlin, Juni 2009 [4] Stadtumbau Ost, Integriertes Stadtentwicklungskonzept Berlin Pankow / Prenzlauer Berg 2007, S.T.E.R.N. GmbH, Anhang [5] ebenda, S. 84 ff [6] Architekturbüro Chestnutt & Niess, Berlin 2006 [7] a.a.O. FN 3 [8] Architekturbüro Chestnutt & Niess, Berlin 2009 [9] Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben (Auszug aus § 4a Abs. 1 BauNVO), Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.(Auszug aus § 6 BauNVO). Besondere Wohngebiete und Mischgebiete unterscheiden sich somit im Bezug auf den Störgrad der im jeweiligen Gebiet zulässigen Gewerbebetriebe. [10] Bei einer Änderung der bisherigen Nutzung besteht nur Bestandsschutz für Nutzungen, die sich aus der Variationsbreite der bisherigen Nutzung entwickeln lassen (vgl. OVG Münster BRS 57 und VG Freiburg 6 K 12/05). [11] Die im Bebauungsplanentwurf enthaltene Abgrenzung („Knotenlinie“) ist durch die Gliederung der Art der Nutzung verursacht. [12] Bei einer Dachneigung von 45° ist die maximale Oberkante des Gebäudes in etwa 4 m hintern der Baulinie erreicht (Traufhöhe + 3,9 m = Oberkante) [13] Bei Erhalt bestehender Gebäude maximal 0,63. [14] Bei Erhalt bestehender Gebäude maximal 0,63. [15] Schreiben des Amtes für Schule und Sport (Bezirk) vom 13.07.2009 sowie Stellungnahmen im Rahmen des Verfahrens gemäß § 4 Abs. 2 BauGB vom 04.09.2009 [16] Machbarkeitsstudie Sporthallenneubau Heinrich-Roller-Grundschule, Chestnutt & Niess Architekten, Berlin, Mai 2006 mit Aktualisierung im Juli 2009, i.A. der S.T.E.R.N. GmbH, Berlin [17] Untersuchung eines alternativen Standorts für den geplanten Neubau einer Sporthalle zum Bebauungsplan 3-23, GfP - Gesellschaft für Planung, Berlin, Juli 2009 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Legende
| Ausschuss | Tagesordnung | Drucksache | |||
| Bezirksverordnetenversammlung | Aktenmappe | Drucksachenlebenslauf | |||
| Fraktion | Niederschrift | Beschlüsse | |||
| Kommunalpolitiker/in | Auszug | Realisierung | |||
| Anwesenheit | Kleine Anfragen |