Drucksache - VII-0635  

Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                                .2014

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                        Drucksache-Nr.:
 

                                                                                                                in Erledigung der

                                                                                                                Drucksache Nr.: VII-0635

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 13 BezVG

Schlussbericht

Abschluss einer Rahmenvereinbarung mit der Gesobau über eine sozialverträgliche Durchführung von umfassenden Sanierungsvorhaben

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

In Erledigung des in der 20. Sitzung am 29.01.2014 angenommenen Ersuchens der Bezirksverordnetenversammlung - Drucksache Nr.: VII-0635

1.     "Das Pilotvorhaben für eine sozialverträgliche Sanierung des Gesobau-Wohnhauses in der Pestalozzistraße 4 hat deutlich gezeigt, dass für die anstehenden umfassenden Sanierungsvorhaben der Gesobau im Bezirk Pankow ein Sozialplanverfahren eine notwendige Voraussetzung für eine sozialverträgliche Durchführung ist. Bei der bestehenden Struktur der Mieter_innen in den Häusern der Gesobau, die zur Sanierung anstehen, würde es ohne Sozialplanverfahren zu einer erheblichen Verdrängung der Mieter_innen kommen. Es ist deshalb das politische Ziel der BVV, die drohende Verdrängung von Mieter_innen zu verhindern und ein Verbleib der Bestandsmieter_innen zu sichern. Hierfür ist ein Sozialplanverfahren mit einer unabhängigen Mieterberatung eine notwendige Voraussetzung.

2.     Das Bezirksamt wird ersucht, umgehend die Verhandlungen mit der Gesobau über eine Rahmenvereinbarung für eine sozialverträgliche Durchführung von umfassenden Sanierungsvorhaben abzuschließen. Die BVV fordert hierbei, weitere Verbesserungen beim Mieter_innenschutz in die Regelungen der Rahmenvereinbarung aufzunehmen. Das Bezirksamt wird deshalb ersucht, zeitnah zu Verhandlungen einzuladen.

3.     In der neu zu bildenden Verhandlungskommission sollen neben den vertragsschließenden Seiten der Gesobau und des Bezirksamtes, eine Vertreter_in des Ausschusses für Stadtentwicklung und Grünanlagen, zwei Vertreter_in der Mieter_innen (Pankower Mieterprotest) sowie ein externer Fachberater mitwirken, der vom Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen zu benennen ist. Das Verhandlungsergebnis wird dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen zur Abstimmung vorgelegt.

4.     Die BVV fordert aus den Erfahrungen im Pilotvorhaben folgende Regelungen für einen verbesserten Mieter_innenschutz in die Rahmenvereinbarung aufzunehmen:

1. Die Beurteilung der angemessenen Wohnraumgröße (insbesondere in Altbauten).
   Hierzu schlägt die BVV folgenden Wortlaut vor:
   "Grundsätzlich gilt der Wohnraum als angemessen, wenn die Anzahl der Zimmer die Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen nicht um mehr als 1 übersteigt."                  

2. Tatsächlich nachgewiesene Energiekosteneinsparung
   Hierzu schlägt die BVV folgenden Wortlaut vor:
   "Nur eine tatsächlich nachgewiesene Energiekosteneinsparung kann bei einer Überschreitung der Kappungsgrenze für die Nettokaltmiete nach Modernisierung geltend gemacht werden."

3. Nachweis von energetischen Maßnahmen und ihre Wirtschaftlichkeit
   Die energetischen Maßnahmen und ihre Wirtschaftlichkeit sind transparent darzustellen und nachzuweisen. Die Modernisierungskosten müssen von den Instandhaltungskosten getrennt in der Ankündigung und der Modernisierungsvereinbarung nachvollziehbar dargestellt und nach Abschluss des Vorhabens abgerechnet werden. Der Maßnahmenumfang ist auf das Erforderliche zu begrenzen und in den Modernisierungsvereinbarungen wohnungsbezogen zu vereinbaren. Hierzu schlägt die BVV folgenden Wortlaut vor:
   "Die in der Modernisierungsvereinbarung vereinbarte Miete nach Modernisierung ist eine Obergrenze und kann bei geringerem Aufwand, etc. niedriger ausfallen. Der Mietverzicht ist endgültig. Bei der Änderung der Miethöhe nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen sind § 559 BGB Abs. 2 (Abzug von Erhaltungsmaßnahmen) und Abs. 3 (angemessene Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen) ebenso zu berücksichtigen wie § 559 a BGB (Anrechnung von Drittmitteln). Modernisierungskosten im Sinne der Modernisierungsvereinbarung sind Aufwendungen für tatsächliche durchgeführte Maßnahmen entsprechend § 555 b BGB."
    

4. Zeitweiliger Mieterhöhungsverzicht nach der Modernisierungsmieterhöhung
   Hierzu schlägt die BVV folgenden Wortlaut vor:
   "Der zeitweilige Mieterhöhungsverzicht nach der Modernisierungsmieterhöhung soll generell für alle Mieter gelten."
    
5. Öffnungsklausel zu Änderungen im "Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten"
   Hierzu schlägt die BVV folgenden Wortlaut vor:
   "Eventuelle Änderungen im "Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten", die eine Verbesserung für die Mieter darstellen, werden in einem Nachtrag zur Rahmenvereinbarung (Öffnungsklausel) aufgenommen."

6. Endumsetzung im Bestand der Wohnungsbaugesellschaft
   Hierzu schlägt die BVV folgenden Wortlaut vor:
   "Bei einer Endumsetzung im Bestand der Wohnungsbaugesellschaft darf der Mieter hinsichtlich der Miete je qm nicht schlechter gestellt werden als bei einem Rückzug in seine modernisierte Wohnung. Für die Zwischenumsetzung während der Bauzeit wird eine angemessene Wohnung zu den bisherigen Mietkonditionen zur Verfügung gestellt. Auf Härtefälle (z.B. Schichtarbeit) ist besonders zu achten."

7. Mieterschutzklausel für den Fall der späteren Veräußerung                                 

              Hierzu schlägt die BVV folgenden Wortlaut vor:
              "Eine Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf berechtigte               Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des §               573 Absatz 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) und des § 573 Absatz 2 Nr. 3               BGB (Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung) ist ausge-              schlossen. Sofern Mieterhöhungsverlangen insbesondere nach § 558               BGB durchgeführt werden, wird grundsätzlich auf den Berliner Miet-              spiegel Bezug genommen. Genehmigte mietereigene Einbauten haben               für die Dauer des Mietverhältnisses Bestandsschutz, sofern nicht ge-              setzliche oder bautechnische Gründe entgegenstehen oder die Maß-              nahme das äußere Erscheinungsbild des Hauses berühren."
 

8. Da im Pilothaus keine Rentnerinnen und Rentner wohnen, ist bei den Verhandlungen besonders darauf zu achten, dass deren Bedürfnisse bei den anstehenden Gesprächen angemessen berücksichtigt werden.

5.     Das Bezirksamt wird aufgefordert, den Mieterinnen und Mietern Einzelgespräche anzubieten, die im Pilotvorhaben noch keine Vereinbarung unterschrieben haben. Ziel ist deren Motivation zu erfragen und noch nach einvernehmlichen Lösungen im Sinne der begonnenen und noch nicht abgeschlossenen Verhandlungen mit den Mieter_innen im Pilotverfahren - entsprechend der Drs. VII-0610, "Pilotvertrag umsetzen, Rahmenvertrag für eine sozialverträgliche Modernisierung in Beständen der Gesobau abschließen" zu suchen.
 

6.     Das Bezirksamt wird ersucht, regelmäßig und umfassend über die Zwischenstände und Ergebnisse des Sozialplanverfahrens zu berichten, die auf Grundlage der angestrebten Rahmenvereinbarung erfolgen. Dabei werden die vereinbarten Miethöhen je Haus analog des Pilotvorhabens dargestellt. Wenn es zu keinem Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung kommt, sind die Gründe zu benennen."

wird gemäß § 13 Bezirksverwaltungsgesetz berichtet:

Da sich etliche Punkte der u.a. Drucksachen aufeinander beziehen oder durch die zeitlichen Verläufe der Diskussionen und Verhandlungen mehrfach genannt wurden, erfolgt mit diesem Bericht die gleichzeitige Schlussberichterstattung zu den Drucksachen:

VII-0407 - Modernisierungsvorhaben der GESOBAU sozialverträglich gestalten, Verdrängung verhindern;

VII-0428 - Sozialverträgliche Sanierung bei der GESOBAU für alle Mieterinnen und Mieter;  

VII-0610 - Pilotvertrag umsetzen, Rahmenvertrag für eine sozialverträgliche Modernisierung in Beständen der Gesobau abschließen. 

Im Januar 2014 wurden die Verhandlungen zu den Modernisierungsvereinbarungen mit den Mieterinnen und Mietern im Haus des Pilotvertrages Pestalozzistr. 4 abgeschlossen. Von den 21 Mietparteien konnten für 14 eine Modernisierungsvereinbarung abgeschlossen werden, bei 7 Mietparteien gelang das vorerst nicht.

Das Bezirksamt führte und führt derzeit Einzelgespräche mit den verbliebenen Mieterinnen und Mietern mit dem Ziel, Modernisierungsvereinbarungen abzuschließen.

(Punkt 5 Drs. 635) Die Gründe für das Nichtzustandekommen sind vielfältig. Nach Abschluss der Gespräche wird im Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen gesondert berichtet.

In Auswertung der abgeschlossenen Modernisierungsvereinbarungen ist festzuhalten, dass die Mieten lt. Modernisierungsvereinbarung sich auf Grund der angewendeten Kulanzregelungen, der 30% Regelungen und der Härtefallregelungen deutlich unter der von der BVV geforderten Orientierungswerte bewegen (VII-0407/13; Punkt 2).  

Am 11. Februar 2014 wurde nach langen und intensiven Verhandlungen unter Beteiligung von Vertretern der BVV und der Mieter und des Mietervereins der Rahmenvertrag mit der GESOBAU und der Mieterberatung Prenzlauer Berg abgeschlossen (siehe Anlage).   

Das Ergebnis ist im Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen vom Ausschussvertreter BV Mindrup dargelegt worden:  

"Wie am Mittwoch, dem 29. Januar 2014 nach der BVV interfraktionell vereinbart, habe ich am Freitag dem 31. Januar den Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen in den Verhandlungen über den Abschluss einer "öffentlich-rechtlichen Vereinbarung zum sozialverträglichen Ablauf geplanter Modernisierungen in Berlin Pankow" zwischen den Vertragspartnern Bezirksamt Pankow von Berlin, Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH sowie GESOBAU AG vertreten. Die Verhandlungen wurden in den Räumen von Bezirksstadtrat Jens-Holger Kirchner geführt und wie in der Drucksache  VII-0635 beschlossen, haben an den Verhandlungen weiterhin Herr Holborn von der GESOBAU, die Herren Engelmann und Trinks sowie Herr Wild vom Berliner Mieterverein teilgenommen. Basis der Verhandlungen war der o. g. BVV-Beschluss. Als Anlage ist der ausverhandelte Vertrag angeführt.

Hiermit möchte ich eine kurze Bewertung der Verhandlungen vornehmen:

Punkt 1 des Beschlusses ist erfüllt.

Punkt 2 des Beschlusses ist erfüllt.

Punkt 3 des Beschlusses ist erfüllt.

Punkt 4a des Beschlusses wurde ausführlich behandelt. Hier konnte der Vertreter der GESOBAU nachvollziehbar und glaubwürdig berichten, dass der Abschluss der

von der BVV geforderten Regelung nur bei Änderung der Vorgaben des Berliner Mietenbündnisses möglich ist. Es wurden in den Vertrag aber weitere Formulierungen aufgenommen, die die Absicht der Vertragsparteien unterstreichen, hier ein weitgehendes Ermessen im Sinne der Mieterinnen und Mieter auszuüben.

Punkt 4b wurde ebenfalls ausführlich besprochen. Auch hier konnte der Vertreter der GESOBAU nachvollziehbar und glaubwürdig berichten, dass der Abschluss der von der BVV geforderten Regelung nur bei Änderung der Vorgaben des Berliner Mietenbündnisses möglich ist. Im Modellprojekt Pestalozzistraße hat diese Regelung im Übrigen überhaupt keine Wirkung entfaltet, weil die Miete bei allen Mietparteien unterhalb der "zweiten Kappungsgrenze" liegt. Weiterhin wird im Vertrag eine neue Kappungsgrenze eingefügt "Gleichbehandlung von Bestands- und Neumietern", die ebenfalls eine mietpreisbremsende Funktion entfalten wird.

Punkt 4c des Beschlusses ist erfüllt.

Punkt 4d des Beschlusses ist erfüllt.

Punkt 4e des Beschlusses wird erfüllt.

Punkt 4f des Beschlusses: Hier wurde vereinbart, dass die Formulierung einer Klausel zwischen Herrn Holborn und Herrn Wild erfolgt. Dies ist inzwischen auch geschehen.

Punkt 4g des Beschlusses: Hier wurden die Regelungen zum Schutz von Rentnerinnen und Rentnern aus dem Mietenbündnis übernommen.

Punkt 5 des Beschlusses: Herr Kirchner hat dies zugesagt.

Punkt 6 des Beschlusses Herr Kirchner hat dies zugesagt."

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen hat dann im Umlaufverfahren dem Abschluss der Rahmenvereinbarung zugestimmt, so dass diese unmittelbar nach zustimmender Kenntnisnahme durch eine Mehrheit der Ausschussmitglieder   unterzeichnet werden konnte.  

Derzeit und auch weiterhin erfolgt regelmäßig in den Berichten des Bezirksamts an den Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen ein Bericht zu den Zwischenständen des Sozialplanverfahrens in den einzelnen Modernisierungsobjekten(Punkt 6 - Drs. VII-0635)

Wir bitten, die Drucksachen als erledigt zu betrachten.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

keine

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Anlage:

Öffentlich-rechtliche Vereinbarung zwischen Bezirksamt, GESOBAU und Mieterberatung Prenzlauer Berg vom 11. Februar 2014

Matthias Köhne                                                                      Jens-Holger Kirchner

Bezirksbürgermeister                                                        Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung