Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin              2013

An die

Bezirksverordnetenversammlung              Drucksache-Nr.:  

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.:              Aufstellung des Bebauungsplans 3-49 für das Gelände zwischen Feldtmannstraße, Piesporter Straße, Liebermannstraße, Neumagener Straße, Gehringstraße und Berliner Allee im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am                 folgende Beschlüsse gefasst:

I.              Für das Gelände zwischen Feldtmannstraße,  Piesporter Straße, Liebermannstraße, Neumagener Straße, Gehringstraße und Berliner Allee im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee wird der Bebauungsplan mit der Bezeichnung 3-49 aufgestellt.

II.               Für den Bebauungsplan 3-49 sollen die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) und die Beteiligungen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt werden.

              Parallel zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung sollen dazu der Planentwurf und die Begründung im Internet präsentiert werden.

Mit der Durchführung des Beschlusses ist das Stadtentwicklungsamt beauftragt.

Begründung

Zu I.:

Mit dem Bebauungsplan 3-49 soll ein weiterer Bereich des traditionell gewachsenen Gewerbestandorts an der nördlichen Berliner Allee zwischen Feldtmannstraße,  Piesporter Straße, Liebermannstraße, Neumagener Straße und Gehringstraße in seiner Funktion gesichert und weiterentwickelt werden. In diesem Gewerbegebiet soll der Schwerpunkt auf produzierendem Gewerbe bzw. Dienstleistung liegen, deren Sicherung bzw. Ansiedlung durch die Festsetzungen des Bebauungsplans bodenrechtlich unterstützt werden soll.

Siehe hierzu Kapitel I.1 "Veranlassung und Erforderlichkeit" der angefügten Begründung zum Bebauungsplan 3-49 (Anlage 1).

Die Planungsabsicht wurde gemäß § 5 AGBauGB mitgeteilt. Mit Schreiben vom 15. März 2013 teilt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (SenStadUm) mit, dass keine Bedenken gegen die Aufstellung des Bebauungsplans bestehen. Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da es gemäß Absatz 1 Nr. 2 AGBauGB dringende Gesamtinteressen Berlins an Bebauungsplänen berührt und eine mögliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann. Dies bedeutet eine Pflicht zur fortlaufenden Unterrichtung über Beschlüsse während der Planaufstellung und zu einer engen Abstimmung mit der SenStadtUm in Bezug auf die Straßenplanung.

Zu II.:

Als nächster Verfahrensschritt soll gemäß § 3 Abs. 1 BauGB der Öffentlichkeit die Gele­genheit gegeben werden, sich frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung zu informieren und an den Planungen zu beteiligen.

Gleichzeitig sollen gemäß § 4 Abs. 1 BauGB die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden, unterrichtet und zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgefordert werden.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

a. Die Aufwendungen und Kosten für Gutachten (Lärm) sollen im weiteren Verfahren aus dem Kapitel 4610 Titel 54010 finanziert werden. Die Höhe der zu erwartenden Kosten werden im weiteren Verfahren ermittelt und ergänzt.

b.              Die Berücksichtigung einer Freihaltetrasse für die Erweiterung der Berliner Allee durch die eingetragene Baugrenze im Bebauungsplan erzeugt keine Übernahmeverpflichtung Berlins. Der geplante Ausbau der Berliner Allee ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens und erzeugt somit keine haushaltsmäßigen Auswirkungen.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

siehe Anlage 

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Anlagen               1. Begründung zum Bebauungsplan 3-49

              2. Musterblatt im Sinne der Agenda 21

Matthias Köhne                                                                      Jens-Holger Kirchner

Bezirksbürgermeister                                                        Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung

Auswirkungen von Bezirksamtbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21                          Anlage 2

Anlage 1 

Begründung zum

Bebauungsplanentwurf 3-49

für das Gelände zwischen Feldtmannstraße,  Piesporter Straße, Liebermannstraße, Neumagener Straße, Gehringstraße und Berliner Allee im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee

Inhaltsverzeichnis

A              Begründung

I               Planungsgegenstand

1              Veranlassung und Erforderlichkeit

2              Plangebiet

2.1              Geltungsbereich, Lage und Abgrenzung

2.2              Eigentumsverhältnisse

2.3              Historische Entwicklung des Plangebiets

2.4              Bestand

2.5              Umgebung des Plangebiets / Angrenzende festgesetzte Bebauungspläne

2.6              Erschließung

2.7              Altlastenverdachtsflächen / Kampfmittel

3              Planerische Ausgangssituation

3.1              Darstellung des Flächennutzungsplans

3.2              Landschaftsprogramm (LaPro)

3.3              Stadtentwicklungspläne (StEP)

3.3.1              StEP Industrie und Gewerbe

3.3.2              StEP Verkehr

3.3.3              StEP Zentren 3

3.3.4              StEP Klima

3.4              Bereichsentwicklungsplanung (BEP)

II               Umweltbericht

1              Darstellung der Ziele des Umweltschutzes

1.1              Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg

1.2               Flächennutzungsplan

1.3              Landschaftsprogramm und Artenschutzprogramm

III               Planinhalt

1              Intention des Plans

2              Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan

3              Art und Maß der baulichen Nutzung

4              Zulässigkeit von Betrieben und Anlagen im Zusammenhang mit dem Schallschutz

5              Straßenverkehrsflächen, Straßenbegrenzungslinie

6              Grünfestsetzungen

7               Flächenbilanz

IV              Auswirkungen des Bebauungsplans

1              Auswirkungen auf die Umwelt

2              Auswirkungen auf Nutzungsrechte

3              Auswirkungen auf den Haushalt des Landes Berlin

V              Verfahren

1              Mitteilung der Planungsabsicht gem. § 5 AGBauGB (Information der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

B              Rechtsgrundlagen

C              ANLAGEN

Textliche Festsetzungen

Luftbild des Plangebiets aus dem Jahre 2011

A              Begründung

I               Planungsgegenstand

1              Veranlassung und Erforderlichkeit

Das Plangebiet ist Bestandteil eines bestehenden Gewerbegebiets an der nördlichen Berliner Allee im Ortsteil Weißensee, dessen Randbereiche baulich und strukturell teilweise ungeordnet sind. Es ist mit gewerblich genutzten Hallenbauten, einem Großhandel und mehreren kleineren Wohn- und Geschäftshäusern bebaut.

Das Plangebiet liegt im unbeplanten Innenbereich, planungsrechtliche Beurteilungsgrundlage ist § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Das Gebiet ist einem hohen Ansiedlungsdruck durch Einzelhandelsbetriebe ausgesetzt, eine Steuerung durch § 34 BauGB, insbesondere für Betriebe unter der Großflächigkeitsschwelle, ist nicht mehr ausreichend. Anlass für die Planaufstellung sind Anfragen zur Errichtung von Einzelhandelsbetrieben (Getränkemarkt, Lebensmittelmarkt) an der Berliner Allee (Berliner Alle 282/284) und Liebermannstraße / Ecke Piesporter Straße.

Das Gewerbegebiet an der Berliner Allee wurde als Schwerpunktbereich 36 des "Entwicklungskonzeptes produktionsgeprägter Bereich EpB" des Senats von Berlin im Stadtentwicklungsplan (StEP) Industrie und Gewerbe (2011) nach erneuter Prüfung als gewachsener Großstandort dargestellt, der eine Weiterentwicklung und als Entwicklungsmaßnahmen die Sicherung für den produktionsgeprägten Bereich und die Aktivierung von Flächenpotentialen vorsieht. Der Bebauungsplan 3-49 soll entsprechend der gesamtstädtischen Planung des Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) im StEP Industrie und Gewerbe einer geordneten städtebaulichen Entwicklung dienen.

Mit dem Bebauungsplan soll der traditionell gewachsene Gewerbestandort an der nördlichen Berliner Allee in seiner Funktion gesichert und weiterentwickelt werden. In diesem Gewerbegebiet soll der Schwerpunkt auf produzierendem Gewerbe bzw. Dienstleistung liegen, deren Sicherung bzw. Ansiedlung durch die Festsetzungen des Bebauungsplans bodenrechtlich unterstützt werden soll.

Durch den Ausschluss von selbständigen Einzelhandelsbetrieben bzw. die Einschränkung solcher Nutzungen, die mit der gewerblichen Entwicklung in Konkurrenz stehen, soll die produktions- und dienstleistungsorientierte gewerbliche Nutzung im Plangebiet gesichert werden und einer Verfestigung von bestehenden und geplanten Handelseinrichtungen mit periodischem Bedarf entgegengewirkt werden. Außerdem sind Freihalteflächen für den langfristigen Ausbau der Berliner Allee zu berücksichtigen.

Für die planungsrechtliche Sicherung der genannten Ziele im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung des Gebiets ist ein Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 1 BauGB erforderlich. Das Bebauungsplanverfahren soll regulär unter Anwendung des § 2 Abs. 4 BauGB mit einer Umweltprüfung, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden, durchgeführt werden. Die Umweltprüfung erfolgt im weiteren Verfahren, der Umweltbericht gemäß § 2a BauGB wird erstellt und Bestandteil der Begründung werden.

2              Plangebiet

2.1              Geltungsbereich, Lage und Abgrenzung

Der Geltungsbereich mit einer Größe von ca. 18 ha liegt im Südosten des Gewerbegebiets Berliner Allee im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee. Er wird begrenzt durch Feldtmannstraße, Piesporter Straße, Liebermannstraße, Neumagener Straße, Gehringstraße und Berliner Allee. Die Straßen sind jeweils zur Hälfte Bestandteil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans.

2.2              Eigentumsverhältnisse

Die Flächen des Plangebiets sind bis auf die Verkehrsflächen in privatem Eigentum bzw. im Eigentum von Gesellschaften.

2.3              Historische Entwicklung des Plangebiets

Die Entwicklung des Gewerbegebiets Berliner Allee Nord setzte ab 1907 mit  Inbetriebnahme der Industriebahn Tegel - Friedrichsfelde ein. Eine bereits Ende des 19. Jahrhunderts vorhandene Ziegelei sowie ehemals landwirtschaftlich und als Rieselfelder genutzte Flächen wurden zu gewerblichen Bauflächen entwickelt. An diesem Standort haben sich dann metallverarbeitende Industrie- und Maschinenbaubetriebe angesiedelt. Die damit entstandenen großflächigen und extensiven Strukturen der Flächennutzung veränderten sich in den letzten Jahrzehnten kaum, wenn auch die Nutzer nach 1990 wechselten und einige wenige Flächen derzeit brach liegen.

Planausschnitt von 1927

Der Bereich Feldtmannstraße 19-21 (Produktionshalle, um 1935) und Piesporter Straße 45-51 ist Bestandteil des Denkmalbereichs (Ensemble) "Gehringstraße 35-42, Niles GmbH, 1908-17 und 1935-54, Neumagener Straße 40/42, Piesporter Straße 50". Weitere Bestandteile des Ensembles sind: Gehringstraße 38A, Geschossbau, 1939; Neumagener Straße 40/42, Produktionshalle, um 1920 und Halle entlang der Industriebahn, 1938-39; Piesporter Straße 50, Produktionshalle, 1935 und Große Produktionshalle, 1950 von Otto Block. Baudenkmale sind Liebermannstraße 75/85, Verwaltungs- und Fabrikgebäude, Neumagener Straße 40/42, Verwaltungsgebäude und Schmiede, Gehringstraße 39, Berufsschule 1951-52. (Denkmalliste Berlin, Stand 04.07.2012, ABl. Nr. 29 vom 14.06.2001, S. 2261/2, 2450/2 in der jeweils fortgeschriebenen Fassung).

Denkmale und Denkmalbereiche im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-49

2.4              Bestand

Das Plangebiet ist geprägt von einer inhomogenen Bebauung mit verschiedenen gewerblichen Nutzungen in größeren Gewerbehallen (Feldtmannstraße 5 und 14), in sehr geringem Umfang Wohnen (Berliner Allee 286, 290, 294) und Kfz-Handel (Berliner Allee 280, 292). Auf dem Grundstück Feldtmannstraße 5 ist eine Produktion von Dämmstoffen beantragt. Auf dem Grundstück Feldtmannstraße 14/Piesporter Straße 50 befindet sich eine Fertigung von Holzverpackungsmaterial und von Holzkonstruktionen sowie ein Versand von Schaltanlagen. An der Gehringstraße besteht ein Fachgroßhandel Haustechnik (Gehringstraße 39) und Hallen für Produktion, Werkstatt, Lager. An der Feldtmannstraße besteht auch ein Kfz-Reparatur-, Zerlegebetrieb. Entlang der Feldtmannstraße gibt es Gebäude mit bis zu vier Geschossen. An der Piesporter Straße bestehen Gebäude bis zu fünf Geschossen und an der Liebermannstraße, Neumagener Straße und Gehringstraße bis zu sechs Geschossen. Die Grundstücke Berliner Allee 282 und 284 liegen derzeit brach.

Die gewerblich genutzten Grundstücke Feldtmannstraße 5, und 14/Gehringstraße 38A, 39,  Liebermannstraße 75/85, 87/93, und 97/105 sind weitgehend versiegelt.

Die stillgelegte Industriebahntrasse quert zwischen Piesporter Straße und Neumagener Straße das Plangebiet.

2.5              Umgebung des Plangebiets / Angrenzende festgesetzte Bebauungspläne

Nördlich der Feldtmannstraße grenzt der am 28.06.2011 (GVBl. S. 325) festgesetzte Bebauungsplan 3-13 an, der auch Gewerbegebiet festsetzt. Die Gewerbegebiete westlich davon an der Berliner Allee sind durch den am 13.10.2009 (GVBl. S. 484) festgesetzten Bebauungsplan 3-12 planungsrechtlich gesichert worden.

Westlich der Berliner Allee sind die Flächen durch ein Autohaus und eine Autowerkstatt gewerblich genutzt.

Südlich des Plangebiets an der Gehringstraße sind gewerblich genutzte Flächen sowie an der Berliner Allee ein Baumarkt und ein Lebensmittelmarkt vorhanden.

Östlich der Piesporter Straße und südlich der Liebermannstraße befinden sich Wohngebäude, eine Grundschule und ein Seniorenheim.

2.6              Erschließung

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich auf der Westseite eine Teilfläche der Berliner Allee, die als Bundesstraße 2 eine großräumige Straßenverbindung darstellt. Über diese Straße ist das Plangebiet an das Fernstraßennetz angebunden. Die Feldtmannstraße im Norden und die Piesporter Straße im Osten sowie die Feldtmannstraße sind als Ergänzungsstraßen (Straßen von besonderer Bedeutung) ebenfalls Bestandteil des Hauptstraßennetzes.
Durch die Gehringstraße und Neumagener Straße sind die anliegenden Grundstücke erschlossen. 

Der öffentliche Nahverkehr erschließt das Gebiet mit mehreren Buslinien. Ein Straßenbahnanschluss befindet sich in der Nähe in der Rennbahnstraße.

Die technischen Medien der Ver- und Entsorgung sind im Plangebiet vorhanden.

In Nord-Süd-Richtung quert ein Regenwasserkanal (Ei-Profil 1200) das Bebauungsplangebiet (Feldtmannstraße 5), der in den Lärchengraben mündet.

2.7              Altlastenverdachtsflächen / Kampfmittel

Das Grundstück Gehringstr. 35, Verdachtsfläche Nr. 7873, ist im Bodenbelastungskataster (BBK) registriert. Die Aufnahme in das BBK erfolgte aufgrund der industriellen Nutzung durch Maschinenbaubetriebe.

Bei den im BBK erfassten Flächen stehen nach derzeitigem Kenntnisstand die festgestellten oder vermuteten Bodenbelastungen einer Weiternutzung als Gewerbegebiet nicht entgegen, da dem Umweltamt keine Erkenntnisse vorliegen, die zum jetzigen Zeitpunkt ein ordnungsbehördliches Eingreifen im Sinne der Gefahrenabwehr erfordern würden.

Um im weiteren Planverfahren aktuelle Daten zur Altlastensituation zur Verfügung zu haben, werden die zuständigen Behörden im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB aufgefordert, Stellung zu nehmen.

3              Planerische Ausgangssituation

Bei dem Gebiet handelt es sich um einen unbeplanten Innenbereich. Auf Grund der heterogenen Nutzungsstruktur in der näheren Umgebung (Wohnen, Gewerbe) kann das Gebiet nicht klar einem der Baugebiete gemäß §§ 2-11 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zugeordnet werden. Bisheriges Planungsrecht ist § 34 BauGB. Gewerbegebietstypische Nutzungen sind vorherrschend bzw. stark prägend.

3.1              Darstellung des Flächennutzungsplans

Im Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 30. Oktober 2012 (ABl. S. 2094) ist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche dargestellt.

Für die Entwicklung des Bebauungsplans aus dem FNP sind die Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang zum Entwicklungsrahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV-FNP) vom 08.09.2006 (ABl. S. 3673) beachtlich. Die Entwickelbarkeit des Bebauungsplans hat daher unter Beachtung des Punktes 5.2.2 zu erfolgen. Hiernach sind die im StEP Industrie und Gewerbe als gewerbliche Bauflächen dargestellten Schwerpunktbereiche des "Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich" grundsätzlich im Sinne des Vorrangs der produktionsgeprägten Nutzungen zu entwickeln.

Die Berliner Allee ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße klassifiziert. In der Berliner Allee ist die Trasse für eine langfristig geplante U-Bahn dargestellt.

3.2              Landschaftsprogramm (LaPro)

Das Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm vom Juli 1994 stellt Entwicklungsziele und Maßnahmen zur Umsetzung dar, gegliedert nach den vier Bereichen Naturhaushalt / Umwelt-schutz, Biotop- und Artenschutz, Landschaftsbild sowie Erholung und Freiraumnutzung. Die Aussagen zum Landschaftsprogramm und seine Berücksichtigung werden im weiteren Verfahren in den Umweltbericht im Kapitel II. der Begründung aufgenommen.

3.3              Stadtentwicklungspläne (StEP)

Im Folgenden werden die Stadtentwicklungspläne beschrieben, die für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Aussagen treffen.

3.3.1              StEP Industrie und Gewerbe

StEP Industrie und Gewerbe

Der Senat hat am 25. Januar 2011 den Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe - Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin (StEP Industrie und Gewerbe) beschlossen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-49 ist im StEP Industrie und Gewerbe als gewachsener Großstandort sowie als Fläche für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) mit besonderer Eignung für Produktionsbetriebe, Logistik und sonstige produktionsorientierte Dienste eingestuft. Als Entwicklungsmaßnahmen sind die Sicherung für den produktionsgeprägten Bereich und die Aktivierung von Flächenpotenzialen angegeben. Im Konzeptplan ist der Geltungsbereich überwiegend als Flächenpotenzial auf gewerblichen Bauflächen gekennzeichnet.

Mit Blick auf diese Zielsetzung sollen in den Gebieten des Entwicklungskonzepts alle Betriebe angesiedelt werden, die zu Entwicklung, Fertigung, Absatz und Wartung von Erzeugnissen des produzierenden Gewerbes beitragen und zwar unabhängig von ihrer Branchenzugehörigkeit. Dazu gehören, neben den Betrieben des verarbeitenden Gewerbes und des Baugewerbes, Betriebe des Großhandels und der Handelsvermittlung, Transport-, Logistik- und Lagereibetriebe sowie ein großer Teil der Betriebe aus dem Bereich der sonstigen Dienstleistungen im Sinne der Klassifizierung der Wirtschaftszweige von 1993.

Eine Liste der Betriebe, die zum produktionsgeprägten Bereich gehören, ist dem "Rundschreiben über das Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin" der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 6. Juli 2005 als Anlage beigefügt.

Gemäß dem EpB sollen bestimmte Nutzungen ausgeschlossen werden, die in einem Gewerbegebiet gemäß § 8 der Baunutzungsverordnung zulässig oder ausnahmsweise zulässig wären wie z.B. Anlagen für sportliche, kulturelle, soziale, kirchliche und gesundheitliche Zwecke, Vergnügungsstätten und (großflächige) Einzelhandelsbetriebe.

Die Flächen innerhalb der Kulisse des EpB sind für die Wirtschaftspolitik des Berliner Senats von besonderer Bedeutung. Gemäß dem Rundschreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist es erforderlich, diese gewerblichen Bauflächen vor preistreibenden bzw. die vorhandene Nutzung beeinträchtigenden Entwicklungen zu schützen. Die Verfügbarkeit geeigneter und kostengünstiger Gewerbeflächen ist Voraussetzung für die Akquisition des Landes Berlin am nationalen und internationalen Markt sowie für flächenrelevante Aktivitäten der Berliner Wirtschaft.

3.3.2              StEP Verkehr

Der Senat hat am 29. März 2011 den Stadtentwicklungsplan Verkehr (StEP Verkehr) beschlossen.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-49 ist im Teilplan Wirtschaftsverkehr (Quell- und Zielverkehrsschwerpunkte des Wirtschaftsverkehrs) als gewerbliche Baufläche gekennzeichnet.

Die Berliner Allee (Bundesstraße 2) ist als eine großräumige Straßenverbindung der Stufe I dargestellt. Die Feldtmannstraße und die Piesporter Straße sind als Ergänzungsstraßen (Straßen von besonderer Bedeutung) ebenfalls Bestandteil des Hauptstraßennetzes.

In Bezug auf den öffentlichen Personennahverkehr trifft der StEP Verkehr für den Geltungsbereich des Bebauungsplans keine Aussagen.

3.3.3              StEP Zentren 3

In dem am 12.04.2011 beschlossenen Stadtentwicklungsplan Zentren 3 ist der Bereich der nördlichen Berliner Allee in der Karte Baumarkt-, Gartenmarkt- und Möbelmarkt als solitäre Standorte (nach Hauptsortiment) ein Verkaufflächenbestand von Baumarktsortimenten, Gartenmarktsortimenten und Möbelsortimenten aufgeführt.

3.3.4              StEP Klima

Der Senat hat am 31. Mai 2011 den Stadtentwicklungsplan Klima (StEP Klima) beschlossen. Der StEP Klima liefert einen räumlichen Orientierungsrahmen, der eine Hilfestellung für Anpassung von gesamtstädtischen Planungen an den Klimawandel liefern soll. Gemäß der Karte "Aktionsplan - Handlungskulisse" wird das Plangebiet als Handlungskulisse Bioklima bezeichnet.

3.4              Bereichsentwicklungsplanung (BEP)

Die Bereichsentwicklungsplanung für den Bezirk Weißensee wurde mit Bezirksamtsbeschluss vom 12.09.1995 (BA-Nr. 328/95) bestätigt. Das Gebiet, in dem sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 3-49 befindet, wird in der BEP als eigenständig zu profilierender Gewerbestandort im Kontext des Stadterweiterungsraums Nord-Ost gesehen. In günstiger Stadtrandlage soll eine hohe Konzentration von Arbeitsplätzen entwickelt werden. Als Anforderung wird u.a. die Entwicklung von Industrie- und Gewerbeflächen durch qualifizierte Sicherung formuliert.

II               Umweltbericht

Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Die Umweltprüfung wird im weiteren Verfahren durchgeführt und gemäß § 2a BauGB als Umweltbericht Bestandteil der Begründung zum Bebauungsplan werden.

Die Behörden werden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung dazu aufgefordert werden, Stellungnahmen zu dem aus ihrer Sicht erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung abzugeben.

1              Darstellung der Ziele des Umweltschutzes

Fachplanerische Zielsetzungen ergeben sich aus den übergeordneten raumordnerischen, städtebaulichen und landschaftsplanerischen Vorgaben. Diese sind aus raumordnerischer Sicht im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg und für die Stadt Berlin im Flächennutzungsplan und im Landschaftsprogramm (SenStadtUm 1994) formuliert. Die fachlichen Vorgaben sind nachfolgend zusammenfassend wiedergegeben.

1.1              Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg

Im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B vom 31.03.2009, GVBl. S. 182) ist das Plangebiet als Gestaltungsraum Siedlung dargestellt.

Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegt das Plangebiet innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung, zu dessen Binnendifferenzierung die Kommunen große Spielräume haben. Die Entwicklung gewerblicher Flächen wird durch diese Festlegung nicht begrenzt. Durch die Festsetzung von Straßenverkehrsfläche im Bereich der Berliner Allee wird das Ziel der Raumordnung Z 1.2 des Flächennutzungsplanes für Berlin (FNP) beachtet.

Nach der Festlegungskarte 2 des LEP B-B liegt das Plangebiet außerhalb Städtischer Kernbereiche, in denen gemäß Grundsatz 4.8 (G) Abs. 1 und 3 LEP B-B großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten entwickelt werden sollen. Die geplante Begrenzung von Einzelhandelsnutzungen gemäß textlicher Festsetzung Nr. 2 kann ein Beitrag zur Stärkung des Einzelhandels in städtebaulich integrierten Lagen (z.B. in den städtischen Kernbereichen Gebiet/Umfeld Weißensee Berliner Allee und Hohenschönhausen Prerower Platz) sein und steht somit in Einklang mit den Grundsätzen aus § 5 Abs. 4 LEPro 2007 und 4.8 (G) Abs. 1 und 3 LEP B-B.

Der Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5 Abs. 1 und 2 LEPro 2007 sowie 4.1 (G) LEP B-B (vorrangige Siedlungsentwicklung in raumordnerisch festgelegten Siedlungsbereichen; Innenentwicklung vor Außenentwicklung, Erhaltung und Umgestaltung des Bestandes in vorhandenen Siedlungsgebieten).

1.2               Flächennutzungsplan

Für den Geltungsbereich stellt der FNP "gewerbliche Baufläche" dar. Die Berliner Allee ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße klassifiziert.

1.3              Landschaftsprogramm und Artenschutzprogramm

Aus dem Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350), werden folgende zusammengefasste inhaltliche Belange hinsichtlich der Ziele des Bebauungsplanverfahrens beachtlich:

Naturhaushalt/Umweltschutz

Der Geltungsbereich ist als Industrie- und Gewerbefläche mit hoher Priorität dargestellt. Als Entwicklungsziele und Maßnahmen werden vorgeschlagen: Sanierung von Altanlagen, Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen, Förderung von flächensparender Bauweise, bei Neuansiedlung Förderung emissionsarmer Technologien, Boden und Grundwasserschutz sowie Dach- und Wandbegrünung.

Erholung und Freiraumnutzung

Der Geltungsbereich ist als "sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren" dargestellt. Als Entwicklungsziele und Maßnahmen werden vorgeschlagen: Erschließung von Freiflächen und Erholungspotentialen, Entwicklung von Konzepten für die Erholungsnutzung, Entwicklung von Wegeverbindungen, Schutzpflanzungen bei angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung sowie Dach- und Fassadenbegrünung an öffentlichen Gebäuden.

Biotop und Artenschutz

Der Geltungsbereich ist als "städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen" mit folgenden Anforderungen zugeordnet: Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen Vielfalt, Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten Landschaftselementen (z.B. Pfuhle, Gräben) in Grünanlagen, Kleingärten und Industriegebieten, Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung, Extensivierung der Pflege von Teilen der Grün- und Parkanlagen, Entwicklung des gebietstypischen Baumbestands (besonders großkronige Parkbäume in Siedlungen und Obstbäume in Kleingärten), Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen.

Als Entwicklungsziele und Maßnahmen sind entlang der Industriebahntrasse eine vorrangige Entwicklung von Verbindungsbiotopen für sonstige Arten (Grünzüge, Bahnböschungen) dargestellt.   

Landschaftsbild

Im Programmplan "Landschaftsbild" ist der Geltungsbereich ebenfalls wie unter Biotop und Artenschutz genannt, den städtisch geprägten Räumen und hier dem "Städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung" mit folgenden Anforderungen zugeordnet: Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung, Berücksichtigung ortstypischer Gestaltelemente und besonderer Siedlungs- und Freiraumzusammenhänge, Erhalt des Volkspark-, Kleingarten- und Friedhofrings als Element der Stadtstruktur und Ergänzung durch neue Parkanlagen, Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten und auf Infrastrukturflächen (Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen), Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen, Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente; Anlage ortsbildprägender Freiflächen, begrünter Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterung.

III               Planinhalt

1              Intention des Plans

Planungsabsicht im bezirklichen wie auch im gesamtstädtischen Interesse ist es, eine vielfältige Struktur der Stadt zu gewährleisten, in der jede Art von Nutzung seine städtebaulich sinnvolle Einordnung hat. Um insbesondere für produktionsorientierte Nutzungen, die aufgrund der zu erwartenden Emissionen, in anderen Baugebieten schwer anzusiedeln sind, bzw. einem Verdrängungsdruck durch andere Nutzungen unterliegen, einen geeigneten Raum im Stadtgefüge zu sichern, soll durch den Bebauungsplan eine entsprechende Bodenordnung festgesetzt werden. Die Steuerung nutzungsstruktureller Entwicklungen erfolgt durch Festsetzungen, mit denen bestimmte Nutzungsarten im Bebauungsplan ermöglicht bzw. andere ausgeschlossen werden.

Das Plangebiet ist Bestandteil eines traditionell gewachsenen Gewerbe- und Industriegebiets. Es soll in seiner Prägung als Gewerbestandort gesichert werden.

Zurzeit besteht ein großer Entwicklungsdruck durch beabsichtigte Einzelhandelsansiedlungen. Solange sie nicht großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sind, sind diese in Gewerbegebieten als nicht störende Gewerbebetriebe allgemein zulässig. Damit ist eine Verdrängung anderer Gewerbebetriebe verbunden. Durch die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe würde in dem Gebiet der traditionell gewachsene Gewerbestandort verloren gehen. Durch den Einzelhandel beschränkende Festsetzungen sollen die gewerbliche Nutzung der Flächen im Planbereich gestärkt und weiterentwickelt werden sowie die benachbarten Zentren in ihrer Entwicklung geschützt werden.

An der Berliner Allee-Nord soll sich kein weiterer selbständiger Einzelhandel mit zentrenrelevanten oder nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ansiedeln, weil dies zu einer Beeinträchtigung der bestehenden und in den Planungen von Senat und Bezirk ausgewiesenen Zentren  führen würde. Weitere Ansiedlungen von selbständigen Einzelhandelsbetrieben würden in der Summe zu beachtlichen negativen Auswirkungen auf die bestehende Zentrenstruktur führen. Somit sind auch durch nichtgroßflächigen Einzelhandel negative Auswirkungen auf die Zentrenstruktur zu befürchten. Der Ausschluss des Einzelhandels dient dem Schutz zentraler Versorgungsbereiche im Planumfeld und somit der Sicherstellung einer wohnortnahen Versorgung.

Mit dem Bebauungsplan 3-49 sollen die bezirklichen und die landesplanerischen Ziele zur Zentrenentwicklung für den südöstlichen Teil des Gewerbegebiets Berliner Allee - Nord konkretisiert und planungsrechtlich gesichert werden. Das Plangebiet soll als Gewerbefläche gem. § 8 BauNVO festgesetzt werden. Großflächiger Einzelhandel ist damit ausgeschlossen. Die nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 und 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, Vergnügungsstätten) sollen nicht Gegenstand der Festsetzung und damit auch nicht ausnahmsweise zulässig sein. Zur Sicherung der Ziele des EpB  im StEP Industrie und Gewerbe sollen auch die nach § 8 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen (Anlagen für sportliche Zwecke) ausgeschlossen werden. Durch textliche Festsetzung wird für das Plangebiet bestimmt, dass Einzelhandelsnutzungen nur untergeordnet und in Verbindung mit einem produzierenden Betrieb zulässig sein sollen.

Der vorhandene minimale Bestand an Wohnnutzung hat ebenfalls Bestandsschutz, soll aber nicht weiterentwickelt werden. Ziel ist, das Wohnen hier nicht mehr zuzulassen, da dies einen unüberwindlichen Konflikt mit dem Gewerbe bezüglich der vom Gewerbe ausgehenden Emissionen bedeutet.

Für den langfristigen Ausbau der Berliner Allee (Bundesstraße 2) mit der Freihaltung für eine im Flächennutzungsplan dargestellte U-Bahn-Freihaltetrasse sollen die erforderlichen Flächen berücksichtigt werden. Die Freihaltetrasse von 34 m, die bereits in den angrenzenden festgesetzten Bebauungsplänen 3-12 und 3-13 durch Baugrenzen gesichert wird, soll fortgeführt werden.

2              Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan

Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

3              Art und Maß der baulichen Nutzung

Der Bebauungsplan soll Gewerbegebiet (GE gemäß § 8 BauNVO) und Straßenverkehrsflächen festsetzen. Durch textliche Festsetzungen sollen die zulässigen Nutzungen, Betriebe und Anlagen auf der Ebene des Bebauungsplans im Sinne des § 1 BauNVO bestimmt und differenziert werden.

Als Maß der baulichen Nutzung soll im Gewerbegebiet die Grundflächenzahl (GRZ) 0,8, sowie eine Baumassenzahl (BMZ), die im weiteren Verfahren bestimmt werden soll, als Höchstmaß festgesetzt werden.

Durch die Festsetzung von Straßenbegrenzungslinien soll der Bebauungsplan öffentliche Verkehrsflächen festsetzen und Baugrundstücke definieren. Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen flächenmäßig mit Baugrenzen bestimmt werden.

Im Gewerbegebiet (GE) sollen die allgemein zulässigen Nutzungen gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BauNVO zulässig sein, mit Ausnahme von selbständigen nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben, die gemäß § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO grundsätzlich ausgeschlossen werden. Dies gilt nicht für Produktions-, Verarbeitungs- und Reparaturbetriebe mit Verkaufsflächen an letzte Verbraucher, die mit diesen Betrieben im unmittelbaren räumlichen und betrieblichen Zusammenhang stehen und flächenmäßig untergeordneter Bestandteil dieser Nutzung sind (textliche Festsetzung Nr. 2).

Von den allgemein zulässigen Nutzungen sollen Nutzungen nach § 8 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO (Anlagen für sportliche Zwecke) im Bebauungsplangebiet unzulässig sein, da sie den Zielen des EpB im StEP Industrie und Gewerbe widersprechen.

Die gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 2 und 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten) sollen nicht Bestandteil des Bebauungsplans sein, da sie dem Gebietscharakter des produzierenden Gewerbes nicht entsprechen, sondern eher eine das Wohnen ergänzende Funktion haben und eine derartige Entwicklung im Plangebiet nicht als Planungsziel verfolgt werden soll (textliche Festsetzung Nr. 1).

Die überbaubaren Flächen sollen durch Baugrenzen, die parallel in einem Abstand von 3,0 m entlang der Straßenverkehrsfläche der Feldtmannstraße, Piesporter Straße und Liebermannstraße verlaufen, bestimmt werden. An der Gehringstraße und Neumannstraße soll die Baugrenze an der künftigen Straßenbegrenzungslinie verlaufen.

An der Berliner Allee soll eine Baugrenze festgelegt werden, die die Freihaltetrassen von insgesamt 34 m berücksichtigt.

4              Zulässigkeit von Betrieben und Anlagen im Zusammenhang mit dem Schallschutz

Damit gewährleistet werden kann, dass im Zusammenhang mit der gewerblichen Entwicklung im Plangebiet hinsichtlich des Schallschutzes ausreichende Vorkehrungen getroffen werden können, soll eine schalltechnische Untersuchung (Gutachten) erstellt werden. Im Rahmen des Gutachtens sollen die Auswirkungen von Gewerbelärm auf die benachbarten Gebiete untersucht und mit den Orientierungswerten der DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau" verglichen werden. 

5              Straßenverkehrsflächen, Straßenbegrenzungslinie

Die Straßenbegrenzungslinie im Bebauungsplanentwurf 3-49 entspricht der derzeitigen Bestandssituation. Unter Berücksichtigung der Freihaltung der geplanten Trassenbreite von 34 m von Bebauung soll eine Baugrenze entlang der Berliner Allee festgesetzt werden.

Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche bleibt der Straßenplanung vorbehalten (textliche Festsetzung Nr. 3).

6              Grünfestsetzungen

Gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sind die Behörden mit der Durchführung der frühzeitigen Beteiligung aufgefordert, Stellungnahmen zu dem aus ihrer Sicht erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung abzugeben. Nach der Erstellung der Umweltprüfung können ökologische Maßnahmen in Form von textlichen Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden, durch die die bauleitplanerisch verursachten Eingriffe minimiert werden können.

7               Flächenbilanz

Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-49 ergibt sich aufgrund der festzusetzenden Nutzungen folgende Bilanzierung (gerundet):

IV              Auswirkungen des Bebauungsplans

1              Auswirkungen auf die Umwelt

Durch den Bebauungsplan wird für die Baugrundstücke kein planungsrechtlicher Eingriff in Natur und Landschaft vorbereitet, die Möglichkeit der Bebauung besteht bereits nach § 34 BauGB. Gewerbegebietstypische Nutzungen sind vorherrschend bzw. stark prägend.

Die zu erwartenden Auswirkungen der Planung auf die einzelnen Schutzgüter sind im Rahmen der Umweltprüfung zu untersuchen, deren Ergebnisse als Umweltbericht in das weitere Bebauungsplanverfahren einfließen werden.

2              Auswirkungen auf Nutzungsrechte

Es entsteht durch die Trassenfreihaltung nach derzeitigem Kenntnisstand kein Planungsschaden. Die Nutzungsmöglichkeiten der betroffenen Grundstücke durch diese Festsetzung werden nicht einschränkt. Die Festsetzung der überbaubaren Flächen bzw. die Lage der Baugrenze in diesem Bereich berücksichtigt die Freihaltung von Bebauung für die spätere Trassenführung der Berliner Allee.

Selbständige Einzelhandelsbetriebe sollen künftig nicht zulässig sein. Der bestehende Autohandel genießt Bestandschutz.

3              Auswirkungen auf den Haushalt des Landes Berlin

Der langfristig beabsichtigte Straßenausbau der Berliner Allee ist aufgrund der Klassifizierung als Hauptverkehrsstraße ein Vorhaben von gesamtstädtischer Bedeutung, wofür ein späteres Planfeststellungsverfahren erforderlich ist. Die Berücksichtigung einer Trasse für die Erweiterung der Berliner Allee durch die eingetragenen Baugrenzen im Bebauungsplan erzeugt keine Übernahmeverpflichtung Berlins. Die Fläche der privaten Grundstücke entlang der Berliner Allee soll im Bebauungsplan vollständig als Gewerbegebiet festgesetzt werden und kann im derzeitigen Zustand bei den Eigentümern verbleiben.

Der geplante Ausbau der Berliner Allee ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens und erzeugt somit keine haushaltsmäßigen Auswirkungen.

V              Verfahren

1              Mitteilung der Planungsabsicht gem. § 5 AGBauGB (Information der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt)

Mit Schreiben vom 25. Februar 2013 wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung GL über die Absicht der Aufstellung des Bebauungsplans 3-49 informiert.

Laut Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 15. März 2013 bestehen gegen die Absicht, den Bebauungsplan 3-49 aufzustellen aus Sicht der dringenden Gesamtinteressen Berlins bei den dargelegten Planungszielen keine Bedenken. Der Bebauungsplan ist aus dem FNP entwickelbar.

Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da es gemäß Absatz  1 Nr. 2 AGBauGB dringende Gesamtinteressen Berlins an Bebauungsplänen berührt und eine mögliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann. Verkehrliche Belange von gesamtstädtischer Bedeutung sind durch die Bundesstraße B 2 und großräumige Straßenverbindung Berliner Allee, die Option einer Straßenbahntrasse entlang dieser Straße und durch die Ergänzungsstraßen Feldtmannstraße, Liebermannstraße und Piesporter Straße betroffen.

B              Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)

Aufgestellt:              Berlin, den 18.03.2013

Bezirksamt Pankow von Berlin

Abt. Stadtentwicklung

Stadtentwicklungsamt

Carrasco

Fachbereichsleiterin                                          

C              ANLAGEN

Textliche Festsetzungen

1. Im Gewerbegebiet sind Nutzungen gem. § 8 Abs. 2 Nr. 4 Baunutzungsverordnung (Anlagen für sportliche Zwecke) nicht zulässig. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 8 Abs. 3 Nr. 2 und 3 Baunutzungsverordnung (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten) sind nicht Gegenstand des Bebauungsplans. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 sowie Abs. 6 Nr. 1 und Abs. 9 BauNVO)

2. Im Gewerbegebiet  sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig. Ausnahmsweise können Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind, um ausschließlich dort hergestellte oder weiter zu verarbeitende oder weiter verarbeitete Produkte zu veräußern. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO)

3. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB)