Drucksache - VI-0433  

Das Bezirksamt wird ersucht, das nachfolgend erläuterte bezirkliche Eigentümer-Nutzer-Modell umzusetzen. Es sollen die notwendigen Voraussetzungen und Eckpunkte mit der Senatsverwaltung für Finanzen abgestimmt werden, um eine dementsprechende Abbildung in der Kosten- und Leistungsrechnung zu gewährleisten. Hierbei ist die Zustimmung

Ø       für die Spreizung der Kostenarten nach den in der Immobilienwirtschaft üblichen Kategorien

Ø       für interne Verrechnungen von Bewirtschaftungskosten und

Ø       für die Rücklagenbildung in der baulichen Unterhaltung

von der Senatsverwaltung für Finanzen einzuholen.

Das Eigentümer-Nutzer-Modell soll im Einzelnen auf folgenden Eckpunkten basieren:

I.                    Aufgaben und Rechte der SE Immobilien

1.                   Die SE Immobilien ist u.a. Verwalterin des Eigentums von Berlin. Die SE Immobilien vertritt den Eigentümer und ist berechtigt, Nutzungs- und Bewirtschaftungsverträge auszufertigen und abzuschließen.

2.                   Die SE Immobilien überwacht die Einhaltung der Nutzungsverträge, beauftragt und oder leistet selbst die notwendigen Bewirtschaftungsaufgaben. Die SE Immobilien gewährleistet hierbei gegenüber ihren Nutzern die zugesagte Qualität.

3.                   Die SE Immobilien stellt in Abstimmung mit den Nutzern jährlich einen Maßnahmenplan zur Sanierung und Instandhaltung der Gebäude auf. Die Prioritäten werden im zuständigen Ausschuss beraten und der BVV als Beschlussempfehlung vorgestellt. Die Maßnahmen werden aus der objektbezogenen Instandhaltungsrücklage finanziert.

II.      Aufgaben und Rechte der Nutzer

4.                   Die Nutzer zahlen ein monatliches Nutzungsentgelt, das sich aus einer Vorauszahlung für die laufenden Bewirtschaftungskosten und einer Instandhaltungsrücklage zusammensetzt. Die anteiligen Bewirtschaftungskosten werden einmal jährlich von der SE Immobilien gegenüber ihren Nutzern abgerechnet. Einsparungen verbleiben in den Ämtern, Mehrverbräuche führen zu Nachzahlungen. Das Ergebnis der Abrechnung bildet die Grundlage für die neuerlich fest zu legenden Vorauszahlungen. Im Weiteren ist eine Instandhaltungsrückalge zu entrichten, die sich am Zustand des jeweiligen Gebäudes orientiert.

5.                   Die Nutzer finanzieren ihre Vorauszahlungen für die laufenden Bewirtschaftungskosten aus den Mitteln der bisherigen A08-Titel und zu einem anderen Teil aus den Mitteln der baulichen Unterhaltung. Laufzeit und Mietflächen sind zwischen der SE Immobilien und den Nutzern frei vereinbar. Leerstandsflächen, die nicht als Vermögensabgang verbucht werden können, werden zu den o.g. Konditionen bewertet und als Infrastrukturkosten auf alle externen Produkte verteilt.

III.  Sondervermögen, Haushaltstitel und Produktauswirkungen

6.                   Der Haushaltstitel „Bauliche Unterhaltung“ wird zur Finanzierung der Instandhaltungsrücklage genutzt und fortan als Sondervermögen geführt. Die Mittel der baulichen Unterhaltung sind hierbei aufzuteilen. Ein Teil ist für die laufenden Bewirtschaftungskosten zu verwenden (Wartungskosten und Gefahrenabwehr). Der übrige Teil dient der Substanzerhaltung der Immobilien. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage soll sich ab dem 2. Jahr nicht mehr an den kalkulatorischen Wiederbeschaffungswerten orientieren, sondern sich anhand des konkreten Instandhaltungs- und Sanierungsbedarfs der einzelnen Immobilien bemessen. Hierzu wird von der SE Immobilien eine Bedarfsplanung für die einzelnen Objekte erstellt.

7.                   Ziel der KLR ist es, sämtliche Kosten auf die externen Produkte zu verteilen. Das vorgenannte Modell soll dafür Sorge tragen, dass alle Produkte, die von einem Nutzungsvertrag in dem hier dargelegten Sinn erfasst sind, - analog einem Mietvertrag – ausschließlich mit budgetwirksamen Kosten belastet werden.

Das Modell soll im Rat der Bürgermeister vorgestellt, beraten und beschlossen werden.

Der Ausschuss für Finanzen, Immobilienmanagement und Personal hat auf seiner Sitzung am
19. Juni 2008 folgende Beschlussempfehlung zur Drs. VI-0433 beschlossen:

Der Ausschuss für Finanzen, Immobilienmanagement und Personal empfiehlt die Ablehnung der Drucksache.

Abstimmungsergebnis: 3 (ja), 10 (nein), 0 (Enthaltungen)

Das gegenwärtige System der Immobilienbewirtschaftung im Gesamtzusammenhang des Zuweisungssystems setzt die Bezirke unter enormen Kostendruck, ohne das Problem des Investitionsstaus bei der Instandhaltung aufzulösen. Insbesondere die Be- und Verrechnungen der so genannten budgetunwirksamen, kalkulatorischen Kosten üben auf mehreren Ebenen Fehlanreize im Hinblick auf Entscheidungen über bezirkliche Immobilien aus. Dazu gehört nicht zuletzt der Druck, Immobilien aus Kostengründen an das Land abzugeben. Auch gibt es kein für die Nutzer einer Immobilie nachvollziehbares und durch eigenes Verhalten gut beeinflussbares System der Kostenberechnung bzw. der Kostensenkung. Das System ist überdies sehr starr und lässt wenig Spielraum, um zum Beispiel auf Phänomene des demografischen Wandels bzw. demografischer Schwankungen zu reagieren, wie wir sie in unserem Bezirk derzeit etwa bei der Schulplatzproblematik zu bewältigen haben.

Ziel des hier vorgeschlagenen Eigentümer-Nutzer-Modells der Immobilienbewirtschaftung ist es daher, aus dem bisherigen, unbeweglichen und für den Bezirk sowie für die Nutzer nachteiliges System auszubrechen und dem eine realistisch gangbare Alternative entgegen zu stellen. Das Eigentümer-Nutzer-Modell ist aus unserer Sicht durch eine organische Weiterentwicklung der bezirklichen SE Immobilien zu erreichen und weist gleichzeitig den Weg in Richtung ökologisch sinnvoller sowie für die Nutzer transparenter energetischer Einsparungsanreize.

Begründung des Ausschusses:

Die Mehrheit des Ausschusses lehnt die Einführung eines Eigentümer-Nutzer-Modells ab.  Der Ausschuss folgt hiermit dem Bezirksamt, die am derzeitigen Modell des bezirklichen Facilitymanagement (FM) festhält. In der Diskussion wird zudem darauf hingewiesen, dass das FM Bestandteil des gemeinsamen  Positionspapier „Moderne Finanzbeziehungen in Berlin“ ist. Die Bezirke setzen sich dabei um eine Gleichbehandlung von bezirkseigenen und angemieteten Objekten ein. Der Ausschuss empfiehlt deshalb die Ablehnung der Drucksache.