Drucksache - 0806/XX  

Der Ausschuss empfiehlt der Bezirksverordnetenversammlung die Annahme des Antrages in folgender Fassung:

Die Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen:

Das Bezirksamt wird gebeten zu prüfen, ob und ggf. welche Verschärfungen, die die Stadt München hinsichtlich der Ausgestaltung von Abwendungsvereinbarungen beim Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten kürzlich erlassen hat, für Neukölln übernommen werden können.

Begründung: Die Stadt München hat kürzlich schärfere Regelungen beschlossen, zu denen sich Erwerber von Häusern in Milieuschutzgebieten zur Abwendung des bezirklichen Vorkaufsrechts verpflichten müssen. Insbesondere werden darin nicht nur städtebauliche, sondern auch mietrechtliche Vereinbarungen getroffen. Diese gehen über die bisher im Rahmen der Senatsempfehlungen in Berlin angewendeten Verpflichtungen hinaus. Das Bezirksamt wird daher gebeten, zu prüfen ob und welche Verschärfungen für Neukölln übernommen werden können und/oder sich für Neuregelungen im Land Berlin einzusetzen.

-Schlussbericht-

Mit Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung vom 14. November 2018 ist das Bezirksamt aufgefordert worden, zu prüfen, ob und ggf. welche Verschärfungen die Stadt München hinsichtlich der Ausgestaltung von Abwendungsvereinbarungen beim Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten erlassen hat und ob diese für Neukölln übernommen werden können. Das Bezirksamt hatte bereits vor Beschlussfassung Kontakt zur Stadtverwaltung München aufgenommen, um sich über die dortige Praxis zu informieren. Grund war die Überarbeitung der Münchener Abwendungskriterien im Sommer 2018 und eine damit einhergehende deutliche Verschärfung der bisherigen Praxis. Zusammen mit der damaligen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und Vertreter*innen anderer Bezirke wurden die Neuerungen aus München ebenfalls besprochen. Im Rahmen des bezirklichen Arbeitskreises Vorkaufsrecht fand ein Fachgespräch mit der Münchner Stadtverwaltung statt. Am 19.03.2019 übermittelte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Bezirken ein neues Abwendungsmuster, das sich nah an der Münchener Variante orientierte. Das Bezirksamt Neukölln ließ diesen Vorschlag juristisch bewerten sowie intern prüfen. In der Folge ist entschieden worden, diese Verschärfungen nicht anzuwenden. Nach hiesigem Kenntnisstand ist kein Bezirk zu einer anderen Entscheidung zunächst gekommen. Hierfür können zwei Gründe genannt werden. Es war und ist strittig, was in einer Abwendungsvereinbarung vom Käufer verlangt werden darf – insbesondere inwiefern beispielsweise Festlegungen getroffen werden dürfen, die eigentlich mitrechtliche Fragen betreffen. Eine Verschärfung wäre folglich immer mit dem Risiko behaftet gewesen, in einer gerichtlichen Klärung zu unterliegen und den Schutz der restlichen Regelungen aus den Abwendungsvereinbarung zu verlieren. Zudem hat eine Verschärfung der Abwendungsvereinbarung Auswirkungen auf die Vorkaufspraxis generell. Es ist davon auszugehen, dass jede Verschärfung zu einer sinkenden Bereitschaft der Käufer*innen zur Unterschrift führt. Ein potenzieller Dritter – z.B. eine Wohnungsbaugesellschaft – muss sich bei einem Vorkauf auch zu den Festlegungen der Abwendungsvereinbarungen verpflichten. Eine Verschärfung an der Stelle hätte die Suche nach geeigneten Dritten erschwert. In der Folge wären mit gewisser Wahrscheinlichkeit, mehr Vorkaufsverfahren ohne Abwendungsvereinbarung oder Vorkauf zu Ende gegangen. Dieser Zielkonflikt hätte sich nur durch eine konsequente Bezuschussung der Städtischen Wohnungsbaugesellschaften lösen lassen. Die Bereitschaft dazu war nicht zu erkennen. Der Bezirk hat unterdessen die Abwendungsvereinbarung über die Jahre an mehreren Stellen verschärft: So ist eine Regelung zur Durchsetzung der Mietpreisbremse entwickelt und aufgenommen worden. Zudem ist ein Verbot von Aufzugs- und Balkonanbauten in das Neuköllner Abwendungsmuster integriert worden. In Sonderfällen wurden auch weitere abweichende Regelungen entwickelt und angewandt, um beispielsweise Kitas zu schützen. Das Bezirksamt hat die Fortentwicklung der Abwendungsvereinbarung immer als Prozess betrachtet und abhängig gemacht von den politischen Rahmenbedingungen, den Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sowie der Rechtsprechung. Mit der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom November 2021 ist das Vorkaufsrecht in den allermeisten Fällen nicht mehr anwendbar. Das Bezirksamt sieht den BVV-Beschluss damit als erledigt an.

Berlin-Neukölln, den 20.05.2022

Bezirksamt Neukölln von Berlin

Hikel Biedermann

Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat