Stadterneuerung und Aktive Zentren

Teilansicht der Karl-Marx-Straße
Bild: Sandra Hoyn

Ansprechpartner

Auskünfte zum Gebietsteil Sonnenallee

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Auskünfte zum Gebietsteil Karl-Marx-Straße

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    Grundstücke nördlich der Werbellinstraße / Ganghoferstraße (ohne Grundstücke ehem. Kindl-Brauerei)

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    Grundstücke südlich der Werbellinstraße / Ganghoferstraße

    90239-1278

  • Herr Türk
    Grundstücke der ehem. Kind-Brauerei zwischen Rollbergstraße und Neckarstraße

    90239-2517

Festgelegte Gebiete

Bildvergrößerung: Sanierungsgebiet Neukölln -Karl-Marx-Straße/Sonnenallee
Bild: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

Das Aktive Zentrum und Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee

Mit einer Fläche von 120 ha (entspricht etwa einem Drittel der Größe des Tempelhofer Feldes), 740 Grundstücken und ca. 26.000 Einwohnern ist das Aktive Zentrum und Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee das größte bestehende Berliner Sanierungsgebiet.

Durch das Sanierungsgebiet verlaufen mit der Sonnenallee und der Karl-Marx-Straße zwei zentrale Verkehrsachsen, die das Gebiet räumlich gliedern. Vom Weigandufer über die Sonnenallee bis zur Donaustraße erstreckt sich das Wohngebiet für fast 17.000 Bewohner, während die südlichere Karl-Marx-Straße die zentrale Achse des Neuköllner Zentrums ist. Die Bedeutung der Karl-Marx-Straße als Kulturstandort wuchs in den letzten Jahren zunehmend. Neben den zentralen Funktionen eines urbanen Zentrums ist das Gebiet um die Karl-Marx-Straße zudem Heimat und Wohnort für fast 9.000 Bewohner aus über 160 Nationen.

Das Gebiet ist durch eine gründerzeitliche Bebauung geprägt. Der Gebäudebestand ist meist gut erhalten, weist jedoch teilweise Modernisierungsbedarf auf. Die Baublöcke beiderseits der Sonnenallee und entlang der Karl-Marx-Straße sind hoch verdichtet. Wenig Belichtung, schlechte Belüftung und enge, häufig betonierte Hinterhöfe schränken die Wohnqualität ein. Nördlich der Weserstraße bis hin zum Kanalufer lockert die Bebauung auf. Hier entstanden viele genossenschaftliche Wohnanlagen, die ein vergleichsweise grünes Wohnumfeld aufweisen.

Das Aktive Zentrum und Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee wurde 2011 als Sanierungsgebiet festgelegt, da hier Defizite bestehen, die nur durch verstärkten Mittel- und Personaleinsatz ausgeglichen werden können. Ausgehend von der Vielzahl an Problemen, Aufgaben, aber auch Potenzialen wurden die Ziele für die Sanierungsmaßnahmen festgelegt:

Die Karl-Marx-Straße soll in ihrer Funktion als junges und buntes Zentrum mit (auch über-)bezirklichem Einzugsbereich eines Berliner Hauptzentrums gestärkt werden. Dafür sollen Anziehungspunkte und Akteursnetzwerke ausgebaut, die Qualität des öffentlichen Raums verbessert und besondere Orte erlebbar gemacht sowie Wegeverbindungen ausgebaut werden. Das für den Bereich der Karl-Marx-Straße unter dem Motto »jung, bunt, erfolgreich« formulierte Leitbild »Handeln, Begegnen, Erleben« wird mit den Handlungsfeldern »Interessen bündeln – Platz schaffen – Vielfalt stärken« konkretisiert.

Im Zusammenspiel mit der Zentrenentwicklung der Karl-Marx-Straße wird das Wohnquartier zwischen Sonnenallee und Landwehrkanal entwickelt und gestärkt. Unter dem Leitbild »Neue Perspektiven zwischen Sonnenallee und Landwehrkanal – lebendig, attraktiv und vielfältig« werden die sechs Handlungsschwerpunkte »Grunderneuerung und Modernisierung der sozialen Infrastruktur«, »Aufwertung des öffentlichen Raums«, »Verbesserung der Wohnqualität«, »Einkaufsstraße Sonnenallee«, »Verbesserung der Verkehrssicherheit« und »Umweltschutz« zusammengefasst.

Ausführliche Informationen zu Zielen und Maßnahmen für den Bereich Karl-Marx-Straße/Sonnenallee finden Sie unter

Weitere Informationen zur berlinweiten Umsetzung des Förderprogrogramms „Aktive Zentren“ erhalten Sie unter

Allgemeine Informationen zur Durchführung der Sanierung

Das Sanierungsrecht ist ein Instrument des sogenannten „Besonderen Städtebaurechts“, als sachlich räumlich und zeitlich begrenztes Sonderrecht. Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Sanierungsrechts sind gemäß § 136 Baugesetzbuch entweder städtebauliche Mängel im Bereich z.B. der Wohn- und Arbeitsstätten (sogenannte Strukturschwächensanierung) oder der Funktionsfähigkeit des Gebietes (sogenannte Funktionsschwächensanierung).

Nach einer Voruntersuchung, die diese Mängel nachweist (§ 141 Baugesetzbuch), erklärt der Senat diesen Stadtbereich zum förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet. Durch den Senatsbeschluss wird die Rechtsverordnung allgemein rechtsverbindlich. Hierdurch treten die besonderen Genehmigungsvorbehalte in Kraft. Diese dienen dazu die Entwicklung im Sanierungsgebiet im Sinne der festgelegten Sanierungsziele zu steuern und zu fördern. Projekte und Rechtsgeschäfte (z.B. gewerbliche Mietverträge, Grundstückskaufverträge etc.), die den Sanierungszielen entgegenstehen oder die Durchführung der Sanierung behindern, sind nicht zulässig und erhalten daher keine Genehmigung. Damit die Eigentümer und Notare über dieses besondere Instrument des Städtebaurechts informiert sind, wird von Amts wegen der Sanierungsvermerk in die Grundbücher der Grundstücke im Sanierungsgebiet eingetragen.

Die zu genehmigenden Vorgänge und Ihre Prüfung hängen von den Zielen und Zwecken der Sanierung sowie dem Sanierungsverfahren ab (mit oder ohne Erhebung von Ausgleichsbeträgen). Vertiefende Informationen zu den genehmigungspflichtigen Vorgängen finden Sie unter folgendem Link: (Festgesetzte Gebiete)

Aufgaben des Bezirks Neukölln

Die Sanierungsverwaltungsstelle (SVS) des Bezirks Neukölln hat ihren Sitz im Stadtentwicklungsamt und ist für die konkrete Durchführungssteuerung zuständig. Hierbei wird sie von der Gebietsbeauftragten Brandenburgische Stadterneuerungsgesellschaft mbH (BSG) unterstützt. Gemeinsam werden die Maßnahmen der sanierungsbetroffenen Eigentümer, Mieter und Pächter und anderer öffentlicher Stellen objektbezogen koordiniert und gesteuert um die Sanierungsziele zu erreichen.

Die Sanierungsverwaltungsstelle prüft die gemäß §§ 144,145 Baugesetzbuch genehmigungspflichtige Vorgänge und plant und setzt die ihr durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt übertragenen Städtebaufördermittel um. Sie legt den Einsatz von Ordnungsmaßnahmemitteln z.B. für Abrissvorhaben, Hofentsiegelungs- und Hofgestaltungsmaßnahmen fest und stellt die Mittel den Eigentümern zur Verfügung.

In Abstimmung mit der Senatsverwaltung finanziert und steuert sie die Schaffung und Erneuerung von öffentlichen Infrastrukturmaßnahmen. Die Sanierungsverwaltungsstelle setzt ferner bei Bedarf die Regelungen zur Sozialplanung §§ 180/181 Baugesetzbuch um.

In Abstimmung mit der Sanierungsbeauftragten und der Senatsverwaltung schreibt sie die Sanierungsziele fort, konkretisiert bei Bedarf den Rahmenplan (ISEK). Nach Aufhebung von Sanierungsgebieten nimmt die Sanierungsverwaltungsstelle die Pflichtaufgabe der Erhebung der Ausgleichsbeträge (Abschöpfung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen) gemäß §§ 154 folgende Baugesetzbuch wahr, vereinnahmt diese und setzt sie in Abstimmung mit der Senatsverwaltung erneut für Maßnahmen in Sanierungsgebieten ein (siehe Abschluss der Sanierung).

Steuerrechtliche Begünstigungen

Eigentümer die die o. g. erhöhten Absetzungen i. S. d. § 7h, 10f und 11a EStG geltend machen wollen, brauchen hierzu eine Bescheinigung für das Finanzamt.
Die Sanierungsverwaltungsstelle ist auch Bescheinigungsbehörde.
In einem Bezirkseigenem Leitfaden werden Hinweise zum Ablauf des Verfahrens gegeben, um eine reibungslose Bearbeitung zu ermöglichen. Die Bescheinigung ist schriftlich beim Stadtentwicklungsamt zu beantragen.

Leitfaden zur Inanspruchnahme von erhöhten Absetzungen für Herstellungs- oder Anschaffungskosten in Sanierungsgebieten gem. § 7h, 10f und 11a EStG

PDF-Dokument (52.4 kB) - Stand: 24.06.2014

Genehmigungsverfahren

Das besondere Städtebaurecht steht neben andere raumbezogene Vorschriften und ersetzt diese nicht. Das heißt andere bodenrechtliche Vorschriften des Baugesetzbuchs (z.B. das Planungsrecht) sowie andere gesetzliche Grundlagen (z.B. das Denkmalrecht) haben weiterhin Anwendung.

Die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB besteht hierbei unabhängig von anderen Genehmigungspflichten. Daher können auch Vorhaben nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig sein, die z.B. keiner Baugenehmigung bedürfen. Für diese ist im Stadtentwicklungsamt ein formloser schriftlicher Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung zu stellen.

Sofern jedoch eine Baugenehmigung erforderlich wird, erfolgt in Neukölln in der Regel die Beteiligung der Sanierungsverwaltungsstelle durch die Baugenehmigungsbehörde. Hierüber wird der Antragsteller informiert. Der schriftliche Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung ist dann mit den Bauantragsunterlagen einzureichen.

Sonderfall Zweckentfremdungsverbot

Das sanierungsrechtliche Genehmigungsverfahren ist auch unabhängig von den Vorschriften zum Zweckentfremdungsverbotsgesetz ZwVbG. Gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 ZwVbG kann die erforderliche Genehmigung nach Zweckentfremdungsrecht durch eine sanierungsrechtliche eine Genehmigung ersetzt werden. Dies ist aber an bestimmte rechtliche Vorraussetzungen geknüpft. Ob und inwieweit diese Vorliegen und ein Negativzeugnis nach ZwVbG auszustellen ist, oder z.B. Ausgleichszahlungen nach ZwVbG zu leisten sind etc. entscheidet allein das für das ZwVbG zuständige Wohnungsamt. Näheres finden Sie hier

Erhebung der sanierungsbedingten Ausgleichsbeträge im Gebietsteil Karl-Marx-Straße

Das Sanierungsgebiet wurde mit der 12. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 15. März 2011 (GVBl Berlin 2011 S. 90) festgelegt.

Die Sanierung ist für einen Zeitraum von 10-15 Jahren angesetzt.
Nach Abschluss der Sanierung hat der Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks gemäß §154 Abs.1 Satz 1 BauGB zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten.

Der Ausgleichsbetrag entspricht der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht gemäß §154 Abs.2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (sanierungsunbeeinflusster Wert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (sanierungsbeeinflusster Wert).

Der Ausgleichsbetrag wird in der Berlin nach der „Zielbaummethode“ ermittelt, einer Multifaktorenanalyse aus verschiedenen städtebaulichen Kriterien.
Grundlage für die Ermittlung, Erhebung und Festsetzung der Ausgleichsbeträge ist die AV-Ausgleichsbeträge. Die derzeit geltende AV von 2008 soll im Jahr 2015 durch eine neue AV abgelöst werden.

Zur Zahlung des Ausgleichsbetrages ist nach §154 Abs.1 BauGB i.V.m. Nr.3 der AV Ausgleichsbeträge der zum Zeitpunkt der Aufhebung des Sanierungsgebietes im Grundbuch eingetragene Eigentümer verpflichtet. Die Übertragung der Zahlungspflicht auf einen anderen Eigentümer (z.B. im Grundstückskaufvertrag) kann nur im privatrechtlichen Binnenverhältnis gelten, sie wirkt nicht öffentlich-rechtlich, d.h. der Bezirk wird sich immer an den Stichtagseigentümer wenden.

Es besteht auch die Möglichkeit im laufenden Sanierungsverfahren den Ausgleichsbetrag „abzulösen“ und darüber einen städtebaulichen Vertrag mit dem Bezirk zu schließen (Ablösevereinbarung – §154 Abs.3 BauGB.)
Dies muss nicht mit der vorzeitigen Entlassung des Grundstückes aus dem Sanierungsgebiet einher gehen (§163 Abs.1 BauGB.)
Diese Möglichkeiten kann und möchte der Bezirk jedoch erst eröffnen, wenn die Sanierungsziele gesichert fortgeschrieben sind und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

Nach Zahlung des Ausgleichsbetrages wird eine Bescheinigung für die einkommenssteuerrechtliche Geltendmachung des Ausgleichsbetrages zur Vorlage beim Finanzamt ausgestellt.

Aufgehobene Gebiete (chronologische Reihenfolge)

  • Jul. 1972 – Sep. 1995

    Förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet Rollberge

  • 1974 – 1983

    Flughafenstraße – Sanierungsverdachtsgebiet

  • 1974 – 1975

    Hermannstraße – Sanierungsverdachtsgebiet

  • 1974 – 1983

    Hermannplatz– Sanierungsverdachtsgebiet

  • 1975 – 1992

    Vorbereitende Untersuchungen Hermannstraße

  • 1980 – 1992

    Vorbereitenden Untersuchungen Karl-Marx-Straße

  • 1992 – 1995

    Vorbereitende Untersuchungen Kottbusser Damm Ost

  • 1992 – 1996

    Vorbereitende Untersuchungen Flughafenstraße

  • 1992 – 1996

    Vorbereitende Untersuchungen Schillerpromenade

  • 1992 – 1995

    Vorbereitende Untersuchungen Wederstraße

  • 1995 – 2007

    Sanierungsgebiet Kottbusser Damm Ost

  • 1995 – 2010