Drucksache - 1410/V  

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

(Text siehe Rückseite)

Bezirksamt Mitte von Berlin Datum: .11.2019

Stadtentwicklung, Soziales und Gesundheit Tel.: 44600

Bezirksverordnetenversammlung Drucksache Nr.: 1410/V

Mitte von Berlin

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Vorlage -zur Kenntnisnahme- über

Anwendung des Vorkaufsrechtes bzw. der Abwendungserklärung in Milieuschutzgebieten nach dem Münchener Modell

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Die Bezirksverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 20.12.2018 folgende Anregung an das Bezirksamt beschlossen (Drucksache Nr. 1410/V)

Vorbemerkung:

Am 18.06.2018 hat München Maßnahmen zur Anwendung des Vorkaufsrechtes bzw. der Abwendungserklärung beschlossen, die eine deutliche Verschärfung der Auflagen für den Käufer beinhalten, sollte die Stadt das Vorkaufsrecht nicht in Anspruch nehmen.

Folgende Regelungen werden, wie der Beantwortung der Schriftlichen Anfrage im Abgeordnetenhaus DS 18 / 15 958 zu entnehmen ist, in Berlin nicht oder nicht vollumfänglich angewandt:

1. Höchstmiete bei Neuvermietung nach Leerstand (orientiert am Mietspiegel oder günstiger).

2.  Neuvermietung nur an Personen, die gemäß dem „München Modell Miete“ berechtigt sind (Höchstgrenze nach Haushaltseinkommen).

3.  Maximal eine leerstehende oder während der Bindungsdauer leer werdende Wohnung darf ohne Einhaltung der Einkommensgrenze an Verwandte vermietet oder selbst genutzt werden.

4.  Eigenbedarfskündigungen sind in jedem Fall unzulässig.

5.  Mieterhöhungen nur nach dem Verbraucherindex für Deutschland ((Indexwert neu/ Indexwert alt) x100-100=prozentual zulässige Mietsteigerung) und maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

6.  Maximale Eingangsmiete bei Neuvermietung (nettokalt) ist gleich der zulässigen Anfangsmiete plus seitdem zulässige Mietsteigerung.

7.  Staffelmietverträge sind ausgeschlossen.

8.  Maximal 8 % Modernisierungsumlage und maximal 3 € pro m² innerhalb von 8 Jahren. Modernisierungsumlage nur so lange, wie die Maßnahme noch nicht refinanziert ist.

9.  Bindung der Abwendungserklärung, solange Immobilie in einem Erhaltungsgebiet liegt.

10.  Erweiterung der Informationspflicht gegenüber den Mietern (Sozialreferat informiert alle Mieter über Abschluss der Abwendungserklärung).

11.  Bei Weiterveräußerung wird vertraglich geregelt, dass Bindungen weiterlaufen.

12.  Verbot der Aufteilung in Wohnungseigentum und von Luxuswohnungen auch bei Neubauten oder Aufstockungen in Erhaltungsgebieten.

Das Bezirksamt wird ersucht, seine Abwendungsvereinbarung den o. g. Regelungen anzupassen. Dabei soll der Punkt 2 wie folgt den Berliner Verhältnissen angepasst werden:

2.  Neuvermietung nur an Personen, die Leistungsberechtige im Rahmen der AV Wohnen sind.

Darüber hinaus wird das Bezirksamt ersucht, sich gegenüber dem Senat dafür einzusetzen, dass die Regelungen berlinweit angewandt werden können.

Das Bezirksamt hat am 19.11.2019 beschlossen, der Bezirksverordnetenversammlung dazu Nachfolgendes als Schlussbericht zur Kenntnis zu bringen:

In Berlin wurde mit Senatsbeschluss vom 15. August 2017 das Konzept zur Ausübung der Vorkaufsrechte beschlossen. Darin wird den Bezirken empfohlen im Rahmen des Vorkaufsrechts gem. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB, vorrangig Abwendungsvereinbarungen mit der Käuferseite abzuschließen. Hierzu steht den Bezirken ein Muster zur Verfügung, das an den jeweiligen Sachverhalt angepasst und als Entwurf an die Erwerberseite versandt wird. Die in der Schriftlichen Anfrage im Abgeordnetenhaus DS 18 / 15 958 angekündigte Überarbeitung des Musters der Abwendungsvereinbarung ist zwischenzeitlich abgeschlossen. Den Bezirken wurde am 19.März 2019 für künftige Prüffälle ein neues Muster der Abwendungsvereinbarung zur Verfügung gestellt. Die Anwendung des Musters ist nicht verpflichtend. Es dient lediglich als bezirksübergreifende, einheitliche Handlungsempfehlung, vgl. Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 19. März 2019. Das im Bezirk Mitte verwendete Muster der Abwendungsvereinbarung wurde daraufhin unter Berücksichtigung der zu beachtenden Rahmenbedingungen bei der Prüfung der Vorkaufsrechte überarbeitet und angepasst. Hier ist zum einen zu beachten, dass nach dem Konzept der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen weiterhin vorrangiges Ziel bei der Vorkaufsrechtsprüfung der Abschluss der Abwendungsvereinbarung ist. Zum anderen ist nicht in jedem Prüffall zu gewährleisten, dass ein kaufwilliger geeigneter Dritter zur Verfügung steht. Im Hinblick darauf wurde die Regelung, wonach bei Neuvermietung höchstens eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung verlangt werden darf, die grundsätzlich auf der Grundlage des jeweils aktuellen Berliner Mietspiegels zu ermitteln ist (Mietpreis-bremse), übernommen. Zu den weiteren Punkten Folgendes:

Zu Nr. 1, 2, 3 und 7

Die neue Handlungsempfehlung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen beinhaltet die Verpflichtungen des Erwerbers,

1. jede dritte zur Wiedervermietung kommende Wohnung maximal zur ortsüblichen Ver-gleichsmiete nach dem jeweils geltenden Mietspiegel für Berlin an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein zu vermieten, sofern die betreffende Wohnung zum Zeitpunkt des Abschlusses dieser Abwendungsvereinbarung bereits baulich besteht und vermietet ist. § 556 e Abs. 1 BGB findet für diese Wohnungen keine Anwendung;

2. bei der Neuvermietung einer bei Abschluss der Abwendungsvereinbarung leerstehenden Wohnung keine höhere Nettokaltmiete als die zum Zeitpunkt der Vermietung geltende maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete nach dem jeweils geltenden Mietspiegel für Berlin zu verlangen. § 556 e Abs. 1 BGB findet für diese Wohnungen keine Anwendung;

3. maximal zwei Wohnungen selbst zu nutzen oder an Familienangehörige oder Verwandte analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu vermieten;

7. keine Staffelmietverträge (§ 557 a BGB) bezogen auf das Grundstück abzuschließen.

Wie der Beantwortung der Schriftlichen Anfrage des Abghs entnommen werden kann, ist eine Übernahme der Münchner Regelung nicht angemessen, da es im Land Berlin keine dem Modell Münchner Miete vergleichbare Regelung gibt. Die neu vorgesehenen Verpflichtungen orientieren sich lediglich an Nr. 1, 2, 3 und 7 nach dem Münchner Modell. Im Bezirk Mitte wurde auf die Übernahme dieser Regelung wegen der eingangs geschilderten Rahmenbedingungen und des zwischenzeitlich ergangenen Senatsbeschlusses über die Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz vom 18. Juni 2019 (Mietendeckel) abgesehen. Darüber hinaus bestehen Bedenken in Bezug auf die konkrete Umsetzung und eine kontinuierliche Überprüfung der Einhaltung dieser Regelungen über einen Zeitraum von bis zu 20 Jahren.

Zu Nr. 4

Das neue Muster der Abwendungsvereinbarung sieht den Ausschluss von Eigenbedarfskündigungen nicht vor.

Zu Nr. 5 und 6

Es wird auf die Beantwortung der Schriftlichen Anfrage verwiesen, wonach die Begrenzung von Mieten nach dem Verbraucherindex (§ 557 b BGB) mit einer Deckelung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur dann Vorteile für Mieter/-innen ergeben kann, wenn diese rechtssicher ausgestaltet ist und zudem mit einem vertretbaren Verwaltungsaufwand angewandt werden können. Für Berlin wird dies u.a. aufgrund der geltenden Einkommensgrenzen für den Erhalt eines Wohnberechtigungsscheins nicht für sinnvoll gehalten. Zudem könnten im Einzelfall Nachteile auftreten, da sich rechnerisch durch die jeweilige Erhöhung nach dem Verbrau-cherindex-Verfahren ein stärkerer Mietanstieg in kürzerer Zeit ergeben kann, als durch die gesetzliche Regelung in § 558 BGB.

Zu Nr. 8

Das neue Muster sieht eine Begrenzung der Umlagefähigkeit zulässiger Modernisierungskos-ten nicht vor.

Zu Nr. 9

Die Senatsverwaltung empfiehlt weiterhin, eine Geltungsdauer von 20 Jahren vorzusehen, sofern nicht die soziale Erhaltungsverordnung vor Ablauf dieses Zeitraums außer Kraft tritt. Die Regelung soll in Berlin unverändert gelten.

Zu Nr. 10

Von einer Informationspflicht über die Inhalte der Abwendungsvereinbarung durch den Erwerber wurde abgesehen. Beide Vertragsparteien sind jedoch nach der Vereinbarung berechtigt, gegenwärtigen und künftigen Mietern, Pächtern und sonstigen Nutzungsberechtigten des Kaufgrundstücks diese Vereinbarung zur Kenntnis zu bringen. Im Bezirk Mitte werden die Mieter nach Abschluss eines Prüfvorgangs regulär darüber informiert, dass sie die Abwendungsvereinbarung bei der Mieterberatung einsehen können.

Zu Nr.11

Sowohl in München als auch in Berlin ist Inhalt der Abwendungsvereinbarung, dass diese auch bei einer späteren Weiterveräußerung des Grundstücks fortgelten. Es wird daher kein Anpassungsbedarf gesehen.

Zu Nr. 12

Wie der Beantwortung der Schriftlichen Anfrage entnommen werden kann, wird ein Verbot der Aufteilung in Wohnungseigentum auch bei Neubauten oder Aufstockungen noch geprüft (vgl. Beschluss zur Sitzungsvorlage Nr. 14-20 / V 11734 des gemeinsamen Beschlusses von Kommunal- und Sozialreferat der Stadt München, dort Ziff. 5.7). Da die Errichtung einer baulichen Anlage im sozialen Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 BauGB keinem Genehmigungsvorbehalt unterliegt, ist hier eine vertiefte juristische Prüfung vorzunehmen. Eine entsprechende Regelung wurde bisher nicht in die von der Senatsverwaltung zur Verfügung gestellte Handlungsempfehlung aufgenommen.

A) Rechtsgrundlage:

§ 13 i.V. mit § 36 BezVG

B) Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung

a. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

Keine

b. Personalwirtschaftliche Auswirkungen:

Keine

Berlin, den 19.11.2019

Bezirksbürgermeister von Dassel Bezirksstadtrat Gothe