Drucksache - 2190/IV  

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

(Text siehe Rückseite)

Bezirksamt Mitte von Berlin

Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Ordnung              44600

Bezirksverordnetenversammlung              Drucksache Nr.

Mitte von Berlin                                                                                                                2190/IV

Vorlage - zur Kenntnisnahme -

über

die Aufstellung des Bebauungsplanes 1-27B (Torstraße, Rosa-Luxemburg-Straße, Linienstraße und Alte Schönhauser Straße) im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte, die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch und die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch sowie der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 02.06.2015 beschlossen:

I.          Der Bebauungsplan 1-27Bfür den Block zwischen Torstraße, Rosa-Luxemburg-

              Straße, Linienstraße und Alte Schönhauser Straße im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte ist aufzustellen.

II.        Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 1-27B wird die Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB und die Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB entsprechend der sich hieraus ergebenden Vorgaben durchgeführt.

III.      Die der Durchführung dieser Planung entgegenstehenden Baugesuche sind ggf. nach § 15 Abs. 1 BauGB zurückzustellen.

Veranlassung für die Einleitung des Bebauungsplanes 1-27B sind folgende städtebauliche Gründe:

• Plangebiet:

Der Bebauungsplanbereich liegt am nördlichen Randbereich der Spandauer Vorstadt und wird nördlich von der Torstraße, östlich von der Rosa-Luxemburg-Straße, südlich von der Linienstraße und westlich von der Alten Schönhauser Straße begrenzt. Er umfasst eine Fläche von ca. 0,35 ha.

Das Plangebiet selbst ist durch eine geschlossene, 5- bis 6-geschossige Blockrandbebauung geprägt, die an der Ecke Torstraße Nr. 52/Alte Schönhauser Straße Nr. 62 aufgebrochen ist. Auf dieser Brachfläche entsteht gegenwärtig ein 8-geschossiges Apartmenthaus mit 34 Zimmern. Dieser Neubau wird hofseitig mit dem Altbau in der Li­nienstraße Nr. 41 verbunden, der zukünftig auch der Vermietung von Apartments dienen soll. Östlich angrenzend entstand Anfang 2010 ein modernes Wohn- und Geschäftshaus, das den gesamten östlichen Blockteil einnimmt (Torstraße Nr.51, Rosa-Luxem­burg-Straße Nr.51, Linienstraße Nr.40) und durch seine dunkle, verschachtelte Fassade das Straßenbild prägt. In der Linienstraße Nr. 42 befinden sich ein sanierter Altbauten mit Wohnnutzung.

Hinsichtlich ihrer Gebäudehöhe orientieren sich die Neubauten an den beiden erhaltenen Altbauten, sodass sich trotz der unterschiedlichen Architekturstile eine Einheitlichkeit ergibt.

Die Strukturen der vorhandenen Bebauung bilden einen kleinen zusammenhängenden Innenhofbereich. Der Versiegelungsgrad innerhalb des Geltungsbereichs liegt laut Umweltatlas Berlin (Stand 2011) bei 80%.

In den Erdgeschosszonen befinden sich Gewerbeflächen bzw. Gastronomieeinrichtungen, während sich in den oberen Etagen einiger Gebäude Büronutzungen angesiedelt haben.

Der Wohnbauanteil innerhalb des Geltungsbereiches wird nach Fertigstellung des Neu­baus an der Ecke Torstraße Nr. 52/Alte Schönhauser Straße Nr. 62 und dem Umbau des Altbaus in der Linienstraße Nr. 41 79% betragen. (Daten aus 2004, aktualisiert Ende 2014).

• Planungskonzept:

Die Spandauer Vorstadt vollzieht seit dem Fall der Berliner Mauer eine rasante Strukturveränderung. Das vormals durch eine überwiegende Wohnnutzung geprägte Quartier wandelte sich schnell zu einem beliebten Ausgeh- und Vergnügungsviertel. Bereits Anfang der 1990er Jahre verfolgte man durch die Festlegung eines Sanierungsgebietes und die Aufstellung von Bebauungsplänen u.a. das Ziel einer nutzungsstrukturellen Durchmischung des Gebietes unter Wahrung der Funktion als Wohnstandort.

Für den unbeplanten, nördlichen und östlichen Randbereich der Spandauer Vorstadt wurden dagegen erst Anfang der 2000er Jahre  erste Tendenzen der Wohnraumverdrängung ersichtlich. Zur Sicherung der Wohnstandorte wurden am 21. Juni 2005 für meh­rere Bebauungspläne Aufstellungsbeschlüsse gefasst. Als Beurteilungsgrundlage für die Entwicklung der Bebauungsplaninhalte wurde die vorhandene Nutzung vorher durch Begehung sämtlicher Grundstücke der Plangebiete in allen Bauteilen (Vorderhaus, alle Seitenflügel und Quergebäude, Remisen, etc.) detailliert erfasst und dokumentiert. Darunter war auch jenes Areal, was durch das Plangebiet des aufzustellenden B-Plan 1-27B abgedeckt wird. Die Bestandsanalyse wies den zunehmenden Verlust städtischer Wohnlagen in dem Gebietszusammenhang nach. Ergebnis der Analyse war, dass in dem, früher durch Wohnnutzung geprägten Gebiet, teilweise nur noch ein Wohnanteil von ca. 60% vorhanden ist.

In den letzten Jahren ist eine erneute Dynamik im Gebiet zu verzeichnen. Vor allem der Bereich rund um den Rosenthaler Platz ist durch den Bau mehrerer Hotels und Apartmenthäuser zu einem touristischen "Hotspot" geworden, der sich in die Nachbarbereiche ausdehnt und die vorhandene Wohnnutzung langsam verdrängt. Ende des Jahres 2014 wurde eine zweite Analyse durchgeführt und die Daten mit denen von 2004 abgeglichen. Im Ergebnis wurde die voranschreitende Wohnraumverdrängung bestätigt.

Die Umsetzung des Planungsziels - Sicherung von Wohnraum - soll in dem Bebauungsplan 1-27B durch die Festsetzung von einem Wohngebiet und einer geschossgegliederten Nutzungszuordnung erfolgen. Anträge auf eine zulässige Umnutzung von Wohnen in Gewerbe/Büronutzung sind auf dieser Grundlage dahingehend zu prüfen, ob mit ihrer Realisierung der Wohnanteil des Baugebiets so absinken würde, dass das Planungsziel der Wohnraumsicherung verletzt würde.

• Ziele und Zweck der Planung:

Der Bebauungsplan setzt ein Allgemeines Wohngebiet fest. Durch diese Festlegung kann das wesentliche Ziel des Bebauungsplans - ein langfristiger Erhalt von Wohnnutzung innerhalb des Geltungsbereichs - gewährleistet werden.

Zur Umsetzung des verfolgten Planungsziels ist die Aufstellung eines Bebauungsplans gemäß § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich. Damit soll die planungsrechtliche Grundlage für die Bewahrung schützenswerter Strukturen sowie für eine geordnete städtebauliche Entwicklung des innerstädtischen Wohnstandorts geschaffen werden.

Bei dem Bebauungsplan 1-27B handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB. Die Festsetzungen beschränken sich auf die Regelung der Art der Nutzung. Das Maß der Nutzung ist nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans und demnach hinsichtlich der Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen.

• Aktueller Anlass der Planaufstellung:

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans ist die zunehmende Tendenz, gerade in innerstädtisch herausragenden Lagen, vorhandenen Wohnraum durch anderweitige Nutzungen zu verdrängen.

Der Bebauungsplan 1-27B sieht daher u.a. Festsetzungen vor, die eine voranschreitende Umnutzung des bestehenden Wohnanteils in Büro- und Gewerbeflächen, durch den Ausschluss von Räumen für freiberuflich Tätige und Gewerbetreibende oberhalb des 1. Vollgeschosses, unterbinden. Der Wohncharakter im Planbereich soll somit auch zukünftig eindeutig vorherrschen. Darüber hinaus soll auch eine kleinteilige Mischung von Wohnen und gewerblichen Nutzungen, kulturellen und touristischen Angeboten gewahrt werden.

• Bestehende Bauleitpläne:

Im Flächennutzungsplan (FNP) von Berlin in der aktuellen Fassung der Neubekanntmachung von Januar 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans als Gemischte Baufläche M2 dargestellt. Die gemischte Baufläche ist Bestandteil eines dargestellten Streifens, der die Rosa-Luxemburg-Straße in diesem Abschnitt auf beiden Seiten begleitet. Sie dehnt sich in nördlicher Richtung bis zum Senftenberger Platz aus und mündet in südlicher Richtung im Bereich Dircksenstraße/Hackescher Markt.

Gemäß Entwicklungsgrundsatz 1 der Grundsätze für die Entwicklung von Bebauungsplänen (Anlage zur AV-FNP vom 08. Sept. 2006, Abl. S. 3673) können aus den Bauflächen des Flächennutzungsplans die ihnen zugeordneten Baugebiete der Baunutzungsverordnung entwickelt werden. Auch andere Baugebiete und Flächen, die kleiner als 3 Hektar sind, können aus den dargestellten Gebietsflächen entwickelt werden. Der Bebauungsplan setzt in seinem Geltungsbereich ein Allgemeines Wohngebiet fest. Die Bau­gebietsfestsetzung resultiert zum einen aus der im Bestand vorhandenen Wohnnutzung und dem städtebaulichen Ziel, diese Wohnnutzung in der Spandauer Vorstadt zu sichern. Die Funktionen und die Wertigkeit der im Flächennutzungsplan von Berlin dargestellten Baufläche M2 sowie die Anforderungen des Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge bleiben gewahrt.

A) Rechtsgrundlage:

§ 15 i. V. m. § 36 BezVG

Baugesetzbuch

B) Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung:

a)      Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

b)              Personalwirtschaftliche Auswirkungen:

keine.

Berlin,