Drucksache - 1386/IV  

Wir bitten um Kenntnisnahme

(Text siehe Rückseite)

Bezirksamt Mitte von Berlin

Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Ordnung                                    44600

Bezirksverordnetenversammlung              Drucksache Nr.

Mitte von Berlin                                                                                                                                         1386/IV

Vorlage - zur Kenntnisnahme -

über

das Anhörungsergebnis der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB sowie der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zum Entwurf des Bebauungsplans 1-67 "Lehrter Straße Mittelbereich" im Bezirk Mitte, Ortsteil Moabit, über die Einschränkung des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplanverfahrens 1-67, über die Neueinleitung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans 1-67, über die Durchführung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB für den geänderten und neu eingeleiteten Entwurf des Bebauungsplans 1-67

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 15.04.2014 beschlossen:

1. Die Auswertung der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB zum Entwurf des Bebauungsplans 1-67 für die Grundstücke Lehrter Straße 20-23, 25, 26A-31, 35, die westlich und östlich angrenzenden Flurstücke 153, 161, 163, 202 und 263 (teilweise) sowie Teilflächen des Bahngeländes, Flurstücke 211 (teilweise) und 223 (teilweise) im Bezirk Mitte, Ortsteil Moabit, hat zu keiner die Grundzüge der Planung berührenden Änderung der Planung geführt.

2. Die Auswertung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zum Entwurf des Bebauungsplans 1-67 für die Grundstücke Lehrter Straße 20-23, 25, 26A-31, 35, die westlich und östlich angrenzenden Flurstücke 153, 161, 163, 202 und 263 (teilweise) sowie Teilflächen des Bahngeländes, Flurstücke 211 (teilweise) und 223 (teilweise) im Bezirk Mitte, Ortsteil Moabit, hat zu keiner die Grundzüge der Planung berührenden Änderung der Planung geführt.

3. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens 1-67 wird um das Grundstück Lehrter Straße 35 sowie nördliche Teilflächen des Grundstückes Lehrter Straße 31 eingeschränkt. Der aufzustellende Bebauungsplan 1-67 umfasst jetzt die Grundstücke Lehrter Straße 26A, 26B und 27-30 sowie Teilflächen der Grundstücke Lehrter Straße 6, 23/25, 31 und des nordöstlich angrenzenden Bahngeländes, Flurstück 298 im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Moabit.

4. Gemäß § 25d BauNVO 2013 wird das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 1-67 neu eingeleitet. Der aufzustellende Bebauungsplan 1-67 umfasst die Grundstücke Lehrter Straße 26A, 26B und 27-30 sowie Teilflächen der Grundstücke Lehrter Straße 6, 23/25, 31 und des nordöstlich angrenzenden Bahngeländes, Flurstück 298 im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Moabit.

5. Die BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548), ist im weiteren Verfahren anzuwenden.

6. Von der Unterrichtung und Erörterung gem. § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB wird abgesehen, da die Unterrichtung und Erörterung bereits im bisherigen Aufstellungsverfahren auf anderer Rechtsgrundlage erfolgt sind.

7. Von der frühzeitigen Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 Satz 2 BauGB wird abgesehen, da die Behördenbeteiligung bereits im bisherigen Aufstellungsverfahren auf anderer Rechtsgrundlage erfolgt ist.

8. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-67 wird die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB entsprechend der neuen BauNVO und der geänderten Planungsziele mit geänderter Begründung und neuer Planzeichnung durchgeführt.

9. Die der Durchführung dieser Planung entgegenstehenden Baugesuche sind ggf. nach § 15 Abs. 1 BauGB zurückzustellen.

Begründung:

zu I, II:

Siehe Anhörungsergebnis der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB vom 19.12.2013 und der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 19.12.2013 zum Entwurf des Bebauungsplans 1-67 (Anlage).

zu III:

Ziel des Bebauungsplanverfahrens ist es, die nord-westlich des Hauptbahnhofs gelegenen ehemaligen Bahnflächen an der Lehrter Straße und ihre Randbereiche einer neuen Nutzung zuzuführen und in diesem Zusammenhang das Gebiet städtebaulich neu zu ordnen. Die Fläche zwischen der Lehrter Straße und der bestehenden Bahntrasse, die die nordwestliche Zufahrt zum Hauptbahnhof herstellt, sind Teile des ehemaligen "Hamburg-Lehrter-Güterbahnhofs", die nach dessen Zerstörung im 2. Weltkrieg auf Grund unterschiedlicher, nie realisierter Planungen für diesen Bereich im Wesentlichen durch temporäre, überwiegend gewerbliche Nutzungen geprägt waren. Nach bereits erfolgter öffentlicher Auslegung des Bebauungsplanentwurfs wird nunmehr das geänderte Ziel verfolgt, die zentrale innerstädtische Fläche unter Berücksichtigung der bereits im Quartier vorhandenen Bebauung als Wohnstandort mit lediglich ergänzender gewerblicher Nutzung zu entwickeln. Für das ca. 3,7 ha große Neuordnungsareal wurde insoweit von Februar bis Juni 2013 ein mehrstufiges städtebauliches Workshopverfahren durchgeführt, in dessen Ergebnis das Büro Sauerbruch Hutton durch das Entscheidungsgremium mit der Erstellung eines Masterplans beauftragt wurde. Neben denen im Geltungsbereich befindlichen Bestandsbereichen soll innerhalb des Neuordnungsareals ein allgemeines Wohngebiet entwickelt werden.

Die bestandsgeprägten Bereiche (Lehrter Straße 26A-31, 35, die westlich und östlich angrenzenden Flurstücke 153, 161, 163 und 202) sind derzeit auf Grundlage des als verbindlichen Bauleitplan übergeleiteten Baunutzungsplans von 1960 als beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe V/3 zu beurteilen. Während die Grundstücke Lehrter Straße 26A-31 im Bestand bereits fast vollständig zu Wohnzwecken genutzt werden und die Wohnnutzung auch zukünftig mit dem Bebauungsplanverfahren 1-67 im Bestand gesichert werden soll, stellt sich die Situation auf dem Grundstück Lehrter Straße 35 sowie der nördlichen Teilflächen des Grundstückes Lehrter Straße 31 differenzierter da.

Eigentümerin des Grundstückes Lehrter Straße 35 ist seit dem Jahr 2011 die GSE Gesellschaft für StadtEntwicklung GmbH als Treuhänder Berlins. Der gemeinnützige Verein Kulturfabrik Lehrter Straße 35 e.V. betreibt seit 1991 neben der kulturellen Arbeit die Instandsetzung und Instandhaltung des Gebäudes. Das Grundstück Lehrter Straße 35 soll auch zukünftig im Sinne eines soziokulturellen Zentrums durch verschiedene gewerbliche Betriebe genutzt werden. Eine Wohnnutzung erfolgt auf dem Grundstück nicht. Da die ausgeübten und zukünftig beabsichtigten Nutzungen auf dem Grundstück Lehrter Straße 35 bereits auf der Grundlage des geltenden Planungsrechts ggf. im Befreiungswege genehmigungsfähig sind, bedarf es keiner Modifizierung des derzeitigen Planungsrechts. Im Zuge der u.a. mit Mitteln des Landes Berlin und der Stiftung Deutsche Klassenlotterie beabsichtigten Baumaßnahmen auf dem Grundstück Lehrter Straße 35 sollen auch die oberen Etagen des Gebäudes einer Nutzung zugeführt werden. Hierzu ist es erforderlich an der südlichen Brandwand ein Treppenhaus mit Aufzug zu errichten. Gleichzeitig befinden sich im nördlichen Bereich des Grundstückes Lehrter Straße 31 entlang des bestehenden Gebäudes von der Kulturfabrik genutzte Kellerräume. Zur Sicherung der vorhandenen und geplanten Nutzungen soll das Grundstück Lehrter Straße 35 daher um 11m in südlicher Richtung erweitert werden. Auch für diese Teilflächen besteht zukünftig kein Planungserfordernis mehr.

Das Bebauungsplanverfahren 1-67 wird mit dem geänderten Geltungsbereich unter dem Titel "Bebauungsplan 1-67 für die Grundstücke Lehrter Straße 26A, 26B und 27-30 sowie für Teilflächen der Grundstücke Lehrter Straße 6, 23/25, 31 und des nordöstlich angrenzenden Bahngeländes, Flurstück 298 im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Moabit" fortgeführt. Hierbei sind zwischenzeitlich erfolgte Katasteränderungen bei der Titelbezeichnung berücksichtigt.

Zu IV.-IX.:

Das Bebauungsplanverfahren 1-67 hat nach seiner Einleitung im Februar 2010 die im BauGB vorgegeben Verfahrensschritte zur Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit gemäß §§ 3 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB sowie §§ 4 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB vollständig durchlaufen. Unabhängig von der Durchführung und Auswertung der Verfahrensschritte haben sich nachfolgend die Planungsziele für das Plangebiet geändert.

In einem Workshopverfahren im 1. Halbjahr 2013 wurde ein neues städtebauliches Konzept entwickelt, welches eine überwiegende Wohnnutzung im Plangebiet vorsieht, so dass zukünftig in wesentlichen Teilen die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets (WA) vorgesehen ist. Die geplante Festsetzung als allgemeines Wohngebiet soll auch für die Grundstücke Lehrter Straße 26A - 30 (Bestandsgebäude) erfolgen. Der Bebauungsplan wird auf Grundlage des neuen städtebaulichen Konzepts auch hinsichtlich der geplanten Festsetzungen zur Erschließung, zum zulässigen Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen und der geplanten Festsetzungen zum Ausgleich überarbeitet.

Im Rahmen der Weiterbearbeitung des Bebauungsplans 1-67 soll für das Verfahren künftig die in 2013 geänderte Baunutzungsverordnung sowie das novellierte Baugesetzbuch Anwendung finden.

Im Bereich des Bebauungsplans 1-67 wird die durch § 17 Abs. 1 BauNVO bestimmte Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung mit einer GFZ von 1,2 für allgemeine Wohngebiete durch die Festsetzungen der Nutzungsmaße im Bebauungsplan erheblich überschritten. Die sich rechnerisch ergebende GFZ liegt vorbehaltlich der Konkretisierung der Planung bei ca. 2,7 im Neuordnungsbereich des allgemeinen Wohngebietes. Die Höhe der hier entstehenden Dichte ist jedoch zu relativieren, da der Grundstückseigentümer des Neuordnungsbereichs nicht unerhebliche Flächen für die öffentliche Nutzung bzw. zur Belebung und Qualitätssteigerung des Bereichs zur Verfügung stellt: So soll gemäß des zu Grunde liegenden Gutachterverfahrens gegenüber dem Eingangsbereich des Poststadions ein "Stadtplatz" entstehen, der planungsrechtlich als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung gesichert werden soll. Über den "Stadtplatz" soll der Bereich der Lehrter Straße für Fußgänger und Radfahrer mit dem bahnbegleitenden Grünzug und der Europacity jenseits der Bahntrasse vernetzt werden. Ungeachtet der öffentlichen Widmung soll die Pflege und Instandhaltung der Platzfläche weiterhin durch den Eigentümer erfolgen. Des Weiteren sollen zwei ebenfalls für Fußgänger und Radfahrer nutzbare direkte Anbindungen von der Lehrter Straße zum bahnbegleitenden Grünzug gesichert werden (Flächen, die mit Geh- und Radfahrrechten für die Allgemeinheit belastet werden sollen), die der direkten Vernetzung von Wegen abseits bestehender Kfz-Verkehrstrassen dienen sollen. Im Rahmen des Gutachterverfahrens war darüber hinaus festgelegt worden, dass entlang des bahnbegleitenden Grünzuges zwischen dem Grünzug und der neu entstehenden Bebauung eine Erschließungsstraße angelegt und an die Lehrter Straße angebunden werden soll. Die Straße dient neben der Adressbildung vor allem der Bildung einer Pufferzone zwischen privaten und öffentlichen Flächen und trägt im Zusammenwirken mit dem geplanten Stadtplatz zur Belebung und qualitativ positiven Beeinflussung (Verringerung potenzieller Verschattung des bahnbegleitenden Grünzugs) des Bereichs bei. Unter Einbeziehung der vorgenannten Flächen leitet sich eine GFZ von 2,3 im Neuordnungsbereich des allgemeinen Wohngebietes ab.

Gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO können die o.g. Obergrenzen aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. In den Neuordnungsbereichen erfolgt die Überschreitung der Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 2 Satz 1 BauNVO u.a. aus folgenden städtebaulichen Gründen:

Zentrale Lage des Plangebiets / Nachhaltige Stadtentwicklung

Die Grundstücke des Plangebiets befinden sich an einem innerstädtischen Standort mit hoher Lagegunst in der näheren Umgebung zentraler Einrichtungen der Bundeshauptstadt und des Hauptbahnhofs. In dieser Lage ist gemäß § 1a Abs. 1 BauGB aus Gründen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden eine hohe Ausnutzung der zur Verfügung stehenden Baupotentiale geboten. Die geplante Entwicklung eines verdichteten Baugebietes entspricht darüber hinaus den Zielstellungen des Landes Berlins und des Bundesgesetzgebers, die städtebauliche Entwicklung verstärkt im Innenbereich (Innenentwicklung) durchzuführen. Durch eine entsprechende Verdichtung in Bereichen hoher Lagegunst kann die Funktion der Innenstadt gestärkt werden und für einen großen Personenkreis attraktiv gestaltet werden und schützt im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung Flächen an der Peripherie vor einer Inanspruchnahme durch die Siedlungsentwicklung.

Gutachterverfahren

Für das Plangebiet wurde im Jahr 2013 ein konkurrierendes, diskursives, 3-stufiges Workshopverfahren durchgeführt, in dessen Ergebnis das Büro Sauerbruch Hutton durch das Entscheidungsgremium mit der Erstellung eines Masterplans beauftragt wurde. Die Umsetzung des Entwurfs mit seiner Verteilung von verdichteten Bauflächen und Grünbereichen erzeugt unter Beachtung der Einbindung in den Bestand und die stadträumliche Umgebung eine städtebauliche Sondersituation, bei der eine Überschreitung der Nutzungsobergrenzen erforderlich ist.

Orientierung am städtebaulichen Umfeld

Der Bereich östlich der Lehrter Straße ist nördlich und südlich des Grundstückes Lehrter Straße 23 und 25 durch eine Bebauung aus unterschiedlichen Epochen der baulichen Entwicklung Berlins geprägt, deren Gemeinsamkeit in einer hohen Nutzungsintensität der Grundstücke besteht. Die vorhandenen Baustrukturen sind durch eine große Bautiefe zwischen der bestehenden Lehrter Straße und der Bahnanlage geprägt. In der zwischen diesen Bereichen befindlichen "Lücke" soll die städtebauliche Entwicklung der angrenzenden Bereiche fortgeführt und die Prägungen der Umgebung aufgenommen werden.

Die geplanten Überschreitungen werden gemäß § 17 Abs. 2 Satz 1 durch Umstände ausgeglichen, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden z.B. durch die Abschirmung von Lärmquellen und die konzeptionelle Einbeziehung des geplanten bahnbegleitenden Grünzuges auf bisher anders genutztem Gelände vermieden. Das geplante Baugebiet hat über die entlang der Bahnanlage geplante, öffentlich nutzbare Ausgleichs- und Gestaltungsmaßnahme (in Aussicht genommene planfestgestellte Ausgleichs- und Gestaltungsmaßnahme) unmittelbaren Anschluss an ein vernetztes System bestehender und geplanter öffentlicher Freiflächen, Parkanlagen und Kinderspielplätze. Die verkehrsgünstige innerstädtische Lage und die bestehende Anbindung an einen Knotenpunkt des öffentlichen Personennahverkehrs (Buslinie, Nähe zum Hauptbahnhof) ermöglichen eine gute und direkte Abwicklung des durch die geplanten Nutzungen entstehenden Verkehrs. Besondere negative Auswirkungen dieser Planung auf angrenzende Stadtquartiere, die es ohne Verwirklichung dieses Konzeptes nicht geben würde, sind nicht erkennbar. Sonstige öffentliche Belange die dem erhöhten Nutzungsmaß entgegenstehen, sind ebenfalls nicht erkennbar.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 1-67 wurden bereits folgende Verfahrensschritte durchgeführt:

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.1 BauGB

19.04.2010 bis 19.05.2010 formelle frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit

Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

20.04.2010 bis 20.05.2010

Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 20.04.2011 bis 20.05.2011

Die erneute Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB

30.04.2012 bis 30.05.2012

Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs.2 BauGB

21.05.2012 bis 22.06.2012

Gemäß § 25d BauNVO 2013 wird die Neueinleitung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans 1-67 beschlossen. Somit ist nunmehr die BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I.S. 1548) im weiteren Verfahren anzuwenden. Der aufzustellende Bebauungsplan umfasst die Grundstücke Lehrter Straße 26A, 26B und 27-30 sowie Teilflächen der Grundstücke Lehrter Straße 6, 23/25, 31 und des nordöstlich angrenzenden Bahngeländes, Flurstück 298 im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Moabit.

Von der Unterrichtung und Erörterung gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB wird abgesehen, da die Unterrichtung und Erörterung bereits im bisherigen Aufstellungsverfahren auf anderer Rechtsgrundlage erfolgt sind und die Verfahrensschritte in der textlichen Begründung zum Bebauungsplan Berücksichtigung finden. Von der frühzeitigen Behördenbeteiligung wird gemäß § 4 Abs. 1 Satz 2 BauGB abgesehen, da bereits im bisherigen Verfahren die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange eingeholt wurden und in der textlichen Begründung zum Bebauungsplan Berücksichtigung finden.

Als nächster Verfahrensschritt wird wegen der - entsprechend der neuen BauNVO sowie des neuen städtebaulichen Konzeptes - geänderten Begründung die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit neuer Planzeichnung durchgeführt. Der Beschluss über die Neueinleitung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans 1-67 erfordert keine Bekanntmachung im Amtsblatt.

A) Rechtsgrundlage:

§ 15 i. V. m. § 36 BezVG

Baugesetzbuch

B) Auswirkungen auf den Haushaltsplan, die Finanzplanung:

a)      Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

keine

b)              Personalwirtschaftliche Auswirkungen:

keine

Berlin,

Anlagen:

1. Anhörungsergebnis der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB i.V. mit § 4 Abs. 2 BauGB vom 19.12.2013

2. Anhörungsergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 19.12.2013

3. Masterplan Lehrter Straße, Mittelbereich

4. Bebauungsplanentwurf 1-67, alte Planung

5. Bebauungsplanentwurf 1-67, neue Planung