Drucksache - 1111/IV  

( Text liegt vor)

Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Ordnung

BezirksverordnetenversammlungDrucksache Nr.
Mitte von Berlin1111/IV

Vorlage – zur Beschlussfassung –

über

die Verlängerung der Veränderungssperre 1-83/24 für das im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfes 1-83 (südlich Karl-Marx-Allee) liegende Grundstück Neue Blumenstraße 11-13 – Flurstück 342 der Flur 818, Gemarkung Berlin-Mitte – im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte, sowie Entscheidung über den beigefügten Entwurf der Rechtsverordnung.

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

I.Für das im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfes 1-83 (südlich Karl-Marx-Allee) liegende Grundstück Neue Blumenstraße 11-13 – Flurstück 342 der Flur 818, Gemarkung Berlin-Mitte – im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte, wird die Verlängerung der Veränderungssperre mit der Bezeichnung 1-83/24 beschlossen und

II.über den beigefügten Entwurf der Rechtsverordnung zum Erlass der Veränderungssperre wird gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG entschieden.

Begründung

Für die Fläche zwischen den Grundstücken Schillingstraße 12 (Ärztehaus/ehemaliges Ambulatorium) und Karl-Marx-Allee 34 (Café Moskau) ist ein Antrag auf Bauvorbescheid gestellt worden. Das Areal gehört zum Flurstück 342 der Flur 818, Gemarkung Berlin-Mitte, und läuft unter der Grundstücksbezeichnung „Neue Blumenstraße 11-13“. 

Das Flurstück 342 liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 1-83, der zurzeit zusammen mit anderen Bebauungsplänen für das Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt aufgestellt wird. Das Wohngebiet hat eine hohe stadtgeschichtliche Bedeutung und ist vom Berliner Senat im Juli 2012 für die Eintragung in die UNESCO-Weltkulturerbe-Liste vorgeschlagen worden.

Bereits im Jahr 2000 hat das Bezirksamt Mitte von Berlin auf Grund des damaligen extrem hohen Veränderungsdrucks, der auf dem Berliner Innenstadtbereich lastete, die Aufstellung von Bebauungsplänen für das Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt beschlossen. Während des Aufstellungsverfahrens gab es zu Fragen der Intensität und Form der Nachverdichtung erhebliche Diskrepanzen zwischen der Auffassung des Bezirks, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bzw. den Aussagen des Planwerks Innenstadt sowie dem Meinungsbild vieler Bürger. Da der Veränderungsdruck im Gebiet im Laufe der folgenden Jahre nachließ, stellte der Bezirk die Planverfahren mit den Bezeichnungen I-59a, I-59b,
I-59c und I-59d im Jahre 2006 wieder ein.

Mittlerweile ist der Veränderungsdruck durch Grundstücksteilungen, Grundstücksverkäufe und Baubegehren wieder signifikant angestiegen. Nachdem im Februar 2009 für einen südwestlichen Teilbereich des Wohngebietes beschlossen worden ist, das Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan 1-60 zu beginnen, um auf konkrete Bauanfragen im Bereich Alexanderstraße/Holzmarkstraße adäquat reagieren zu können – das Verfahren ist inzwischen in zwei Verfahren (1-60a und 1-60b) aufgeteilt worden –, fasste das Bezirksamt am 10. Mai 2011 die Aufstellungsbeschlüsse für die Bebauungspläne 1-82 und 1-83, da zwei weitere Baubegehren – am Rathaus Mitte und an der Schillingstraße – aufgezeigt hatten, dass im gesamten Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt ein Planungsbedarf im Sinne von § 1 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) besteht.

Ziele der Bauleitplanung:

Das Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt soll in seiner städtebaulichen Eigenart gesichert und als zentrumsnahes, innerstädtisches Wohngebiet stabilisiert werden.

Ziele der Bauleitplanung sind unter anderem die Erhaltung der jetzigen Siedlungsstruktur mit einer begrenzten Nachverdichtung, die der städtebaulichen Struktur der Gesamtanlage entspricht, die Stabilisierung und Stärkung der Schillingstraße als Nahversorgungsstandort sowie die Freihaltung großer, unbebauter Flächen von baulicher Nutzung (u. a. Sicherung des städtebaulichen Erscheinungsbildes und Quartierscharakters sowie Stabilisierung des Kleinklimas).

Im Wohngebiet sind nur geringfügige, behutsame Nachverdichtungen vorgesehen. Lediglich im Bereich der desolaten Ladenzeile auf der Ostseite der Schillingstraße ist eine Nachverdichtung größeren Umfanges geplant, um eine Wiederbelebung der Versorgungsfunktion zu fördern. Durch einen vom Bezirk Mitte im Juni 2011 durchgeführten Experten-Workshop im Juni 2011 ist der Ersatz der vorhandenen ein- bis zweigeschossigen monostrukturellen Versorgungsgebäude durch eine Abfolge einheitlich wirkender fünfgeschossiger Gebäude vorgeschlagen worden. In den Neubauten können Wohnen und Versorgungsfunktionen kombiniert werden. Dieses Konzept wurde im Rahmen eines von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung beauftragten Vertiefungsgutachtens zur Schillingstraße im Dezember 2011 weiter ausgearbeitet und dient nunmehr als Grundlage für die Bauleitplanung.

Ein wesentlicher Bestandteil der Planungen ist neben der dichten Abfolge fünfgeschossiger Gebäude entlang der Schillingstraße auch der Erhalt der jetzigen Baumgruppe zwischen dem Café Moskau und dem Ärztehaus Schillingstraße 12. Die rasterartig angelegte Baumgruppe ist als Motiv auch an zahlreichen anderen Stellen im Wohngebiet zu finden und stellt ein prägendes Gestaltungselement dar. An dieser Stelle bildet die Baumgruppe zudem mit dem Café Moskau ein gestalterisches Ensemble und sorgt für den Erhalt einer angemessenen Trennung des denkmalgeschützten Gebäudes und der ganz anders geprägten Bebauung entlang der Schillingstraße.

Beurteilung des Vorhabens und Erlass der Veränderungssperre:

Der Antrag auf Bauvorbescheid für ein fünfgeschossiges Wohngebäude (mit einem Gewerbeanteil von 15 %) ist am 22. Dezember 2011 vom Grundstückseigentümer gestellt worden. Das Vorhaben kollidiert mit mehreren Zielen der Bauleitplanung.

Ein solches Ziel ist, eine „nur“ behutsame Nachverdichtung vorzunehmen, die lediglich an der Schillingstraße – in einer eng definierten und funktionell sinnvollen städtebaulichen Form – massiver erfolgen soll. Funktionell sinnvoll bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die stärkere Nachverdichtung an der Schillingstraße aus der Stärkung der Nahversorgungsfunktion hergeleitet wird und die Gebäude eine klare Ausrichtung zur Schillingstraße erhalten sollen, um attraktive Verkaufsflächen und Flächen für andere Versorgungsnutzungen zu bieten. Die Gebäude sollen dazu jeweils mit ihrer langen Außenwandseite an die Schillingstraße grenzen. Das eingereichte Vorhaben widerspricht diesem Prinzip. Das skizzierte Gebäude grenzt nur mit einer schmalen Seite an die Schillingstraße, während die überwiegende Baumasse tief in das Grundstück hineinreicht. Hinzu kommt das städtebaulich problematische dichte Heranrücken an das denkmalgeschützte Gebäude des Café Moskau sowie die Beseitigung der prägenden Baumgruppe. Darüber hinaus stellt der angefragte Gebäudekörper wegen seiner Versprünge einen Fremdkörper im Siedlungsbild dar und widerspricht in mehrfacher Hinsicht den Kubaturen, wie sie für die Schillingstraße bauleitplanerisch festgesetzt werden sollen.

Das Vorhaben ist gemäß § 15 BauGB zurückgestellt und die Veränderungssperre 1-83/24 erlassen worden. Die Verordnung zum Erlass der Veränderungssperre wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin am 19. Februar 2013 auf Seite 20 bekanntgemacht. Die Verordnung trat am Folgetag in Kraft und wird mit Ablauf des 22. Februar 2014 außer Kraft treten.

Verlängerung der Veränderungssperre:

Für die Bebauungsplanverfahren 1-82 und 1-83 erfolgte die gemeinsame frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB vom 19. Dezember 2011 bis zum 20. Januar 2012. Die gemeinsame frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde in der Zeit vom 5. September bis 5. Oktober 2012 durchgeführt.

Die Bebauungsplanverfahren umfassen mit über 50 ha und mehr als 8 000 Einwohnern ein ungewöhnlich großes Gebiet. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligungsschritte sind Stellungnahmen in erheblichem Umfange eingegangen. Die nachfolgenden Auswertungen sowie Abstimmungen mit Fachämtern zum Bedarf an erforderlichen weiteren Untersuchungen in den Plangebieten nahmen beträchtliche Zeit in Anspruch. Nunmehr sind die verschiedenen Problemlagen im Wohngebiet Karl-Marx-Allee II. Bauabschnitt bekannt, räumlich eingrenzbar und zeitlich priorisierbar. Vor dem nächsten vom Baugesetzbuch vorgeschriebenen Verfahrensschritt, der formellen Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB, steht daher die Aufteilung der Plangebiete in kleinere Einheiten an.

Aufgrund der umfangreichen Planverfahren kann bis zum Außerkrafttreten der Veränderungssperre mit Ablauf des 22. Februar 2014 für das Flurstück 342 kein Bebauungsplan festgesetzt werden. Es ist daher erforderlich, die Veränderungssperre gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB um ein Jahr zu verlängern, so dass diese erst mit Ablauf des 22. Februar 2015 außer Kraft treten wird.

Rechtsgrundlage

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG);

Baugesetzbuch (BauGB);

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB).

Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung

a)Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

Durch den Erlass einer Veränderungssperre entstehen gemäß § 18 Abs. 1 BauGB Entschädigungsansprüche, wenn die Veränderungssperre länger als 4 Jahre – im vorliegenden Falle also länger als bis zum 22.2.2016 – dauert. Da die Veränderungssperre 1-83/24 gemäß § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB am 22.2.2015 automatisch außer Kraft tritt, sind Entschädigungszahlungen nicht zu befürchten.

b)Personalwirtschaftliche Ausgaben: Keine.

Berlin, den 29.10.2013

Bezirksbürgermeister Dr. HankeBezirksstadtrat Spallek

Anlagen

-Verordnung über die Verlängerung der Veränderungssperre 1-83/24 im Bezirk Mitte, Ortsteil Gesundbrunnen (Entwurf)

-Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre 1-83/24