Drucksache - 0656/IV  

Die Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen:

Das Bezirksamt wird ersucht, dass die städtebaulichen Verträge zur Europacity Heidestraße (Bebauungspläne Bebauungspläne 1-62a "Heidestraße West", 1-62b "Heidestraße Ost" und 1-62c "Döberitzer Straße Süd") zwischen dem Bezirk und dem Eigentümer/Vorhabenträger folgende Anforderungen umfassen:

1. Bereitstellung der erforderlichen sozialen Infrastruktur:

- Die Übernahme der gesamten Kosten durch den Investor für die soziale Infrastruktur des im vom städtebaulichen Vertrag erfassten Teilgebiets, die sich aus dem durch den Bezirk berechneten Bedarf an Kindertagesstätten, Grundschulen und Sportangeboten an Grundschulen ergibt.

2. Sicherung der sozialen Mischung und Eigentumsvielfalt:

- mindestens 25 % der Wohnungen sind als sozialverträgliche Mietwohnungen mit gekappten Mieten maximal in Höhe der Durchschnittsmiete für Neubauten laut Wohnungsmarktbericht der IBB vorzusehen, davon mindestens die Hälfte bevorzugt für Inhaber/-innen eines Wohnberechtigungsscheines, deren Einkommen im Bereich der Bundeseinkommensgrenzen für den Sozialen Wohnungsbau liegt.

- mindestens 40% der Flächen sollen vor der Bebauung kleinteilig parzelliert (jeweils max. 2000 m2) und veräußert werden, um eine größere Bauherrenvielfalt des Quartiers zu erreichen. Dabei sollen Genossenschaften und landeseigene Wohnungsbaugesellschaften an der Entwicklung des Wohnquartiers beteiligt werden.

3. Energetische Vorgaben

- die Gebäude müssen dem Passivhausstandard (www.passiv.de) genügen. Sollte dieser Standard nicht erreicht werden können, ist dies zu begründen. Als Mindeststandard muss eine dreißig Prozent bessere Energieeffizienz als die jeweils aktuelle EnEV erreicht werden.

- die Gebäude müssen zertifiziert werden: entweder nach den Vorgaben der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) oder dem Qualitätssiegel Nachhaltiger Wohnungsbau (NaWoh)

4. Ökologisch vorbildlich:

- autoreduziertes Wohnen für die Quartiere nördlich und südlich des künftigen Stadthafens. Für diese Quartiere sind maximal für jede vierte Wohnung Stellplätze vorzusehen.

- Ökologische Maßnahmen – wie die Bewässerung aus Regenwasserrückhaltung, Brauchwassernutzung, Schilfkläranlage, Bäume zur Verschattung, Fassaden- und Dachgrün – sollen umfassend zum Einsatz kommen.

- Umweltverbände müssen an der Grünplanung verbindlich beteiligt werden

5. Gute Gestaltung und baukulturelle Qualität:

- Für die Planung der Bebauung sollen für alle Teilgebiete Realisierungswettbewerbe oder Gutachterverfahren durchgeführt werden.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Sanieren, Bauen und Bebauungspläne empfiehlt der BVV mehrheitlich die Ablehnung des Antrages. (6 Ja-Stimmen, 8 Nein-Stimmen, 1 Enthaltungen)

Begründung:

Das künftige Stadtquartier Heidestraße ist mit seiner Lage direkt nördlich des Hauptbahnhofs eines der letzten größeren unbebauten Filetstücke im Herzen Berlins. Damit hier keine monotone und anonyme Investorenstadt entsteht, sondern ein lebendiges, durchmischtes und architektonisch anspruchsvolles Stadtquartier, muss der Bezirk die ihm zur Verfügung stehenden Mittel ergreifen. Bisher ist dies aber weder aus den B-Planentwürfen noch aus dem mit der CA Immo 2011 abgeschlossenen städtebaulichen Rahmenvertrag ersichtlich. Dies muss damit im Rahmen der abzuschließenden Städtebaulichen Verträge mit klaren Anforderungen geregelt werden.

Im städtebaulichen Rahmenvertrag von 2011, den der Senat mit dem Eigentümer abgeschlossen hat, sind keine konkreten Regelungen für die Übernahme der Kosten für die soziale Infrastruktur der Europacity getroffen worden. Daher muss in den Einzelverträgen sichergestellt werden, dass die Investoren der einzelnen Teilbereiche den vom Bezirk für die künftigen Bewohner der Europacity berechneten Bedarf an Kitaplätzen, Grundschulplätzen, Spielplätzen, Sportangeboten, Jugend- und Seniorenfreizeit insgesamt decken und anteilig übernehmen.

Um eine soziale Mischung zu gewährleisten und angesichts der sich immer mehr herauskristallisierenden Erfordernisse an einen preiswerten Wohnungsneubau, müssen Mindestanteile an Mietwohnungen zu moderaten Preisen in den städtebaulichen Verträgen sichergestellt werden. Für Projekte ohne Förderung kann eine niedrige Miete nur im Rahmen einer Mischkalkulation gelingen.

Selbst die Berliner Bauwirtschaft fordert, den Bau günstiger Wohnungen durch den Bau teurer Wohnungen querzufinanzieren. Die Heidestraße bietet sich aufgrund ihrer zentralen Lage, die auch für höherpreisigen Wohnungsbau attraktiv ist, dazu besonders gut an. Die Miethöhe sollte sich an einem Mittelwert mit breiter Basis orientieren. Eine Miethöhe nach Mietspiegel ist nicht praktikabel, da es für die Baujahre ab 2010 keine Werte gibt. Eine Alternative ist der Durchschnittswert für Neubauwohnungen, den die IBB jedes Jahr ausgibt. Dieser liegt aktuell bei 5,32 Euro.

Soziale Vielfalt braucht Bauherren- und Eigentümervielfalt. Darum sollten die zur Realisierung anstehenden Stadtquartiere nicht nur von wenigen anonymen Großinvestoren gebaut werden. Auf der Grundlage der städtebaulichen Entwürfe sollten vor dem Bau angemessene Teile parzelliert werden und in Investorensuchverfahren interessierten Genossenschaften, Baugruppen und Einzeleigentümern angeboten werden.

Die Europacity ist über viele Jahre als Quartier der Nachhaltigkeit angepriesen worden. Aber weder im städtebaulichen Rahmenvertrag noch in den Entwürfen der B-Pläne wurden nennenswerte Anforderungen an die Energieeffizienz und die Nutzung erneuerbarer Energien festgeschrieben. Es fehlen auch Konzepte zur Reduktion des Autoverkehrs in den geplanten Quartieren. Daher soll der Bezirk Mitte hier die Chance ergreifen, in den städtebaulichen Verträgen ambitionierte Ziele für energetisch und ökologisch zukunftsfähiges Bauen festzuschreiben

Aufgrund der besonderen Nähe der Quartiere zum Hauptbahnhof und zu S-Bahn, künftiger Straßenbahn und Busverbindungen sollten die Quartiere soweit wie möglich auch autoarm gestaltet werden. Die Auto- und Stellplatzbelastungen sollten auf die stark verlärmte Heidestraße begrenzt werden.

Die bisherigen städtebaulichen Entwürfe sind noch von großer Monotonie geprägt, weil ein Leitbild für die soziale Mischung und die Eigentümervielfalt fehlt. So bald dies konkretisiert ist, sollen für einzelne Parzellen und Investitionsbereiche in Realisierungswettbewerben oder Gutachterverfahren mit begrenzter Teilnehmerzahl alternative Entwürfe für die bauliche Realisierung erarbeitet werden, um auch gestalterische Vielfalt und Qualität zu erreichen.